Baixe o app para aproveitar ainda mais
Prévia do material em texto
das A Gabarito utoatividades MOB | 2013/2 | Módulo III AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Centro Universitário Leonardo da Vinci Rodovia BR 470, Km 71, nº 1.040 Bairro Benedito - CEP 89130-000 Indaial - Santa Catarina - 47 3281-9000 Elaboração: Revisão, Diagramação e Produção: Centro Universitário Leonardo da Vinci - UNIASSELVI Prof. Daniel Alves Soares Prof. Roberto Gärtner 3UNIASSELVI NEAD GABARITO DAS AUTOATIVIDADES A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S GABARITO DAS AUTOATIVIDADES DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS UNIDADE 1 TÓPICO 1 1 Fixar o preço de venda, o valor da locação, a revisão do aluguel, bem como divisão de bens (separação, herança e outros), e ainda valores a serem pagos em desapropriações e seguros são atribuições que fazem parte do trabalho do Corretor de Imóveis e também dos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais de Engenharia e Arquitetura. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 2 Por força do citado Decreto-Lei, não é qualquer comunidade que seja sede de município ou distrito que será considerada urbana e, consequentemente, cidade, pois o importante é a quantidade de habitantes que possua. ( ) Verdadeiro. (x) Falso. 3 Em 9 de novembro de 1967 foi promulgada a Lei Complementar no 1, com o objetivo de estabelecer a necessidade de lei estadual e consulta prévia à população interessada para a criação de novos municípios. 4 Das variáveis que afetam o custo, o preço e o valor, elementos de real importância para a elaboração de um laudo de avaliação, tem-se que as mesmas se encontram assim exemplificadas: a) ( ) De características físicas e naturais. b) ( ) De características sociais. c) ( ) De características econômicas. d) ( ) Estão corretas as alternativas A e C. e) (x) Estão corretas as alternativas A, B e C. 5 No que se refere ao clima, à topografia, à fertilidade do solo, ao controle de enchentes e à conservação do solo, podemos dizer Centro Universitário Leonardo da Vinci Rodovia BR 470, Km 71, nº 1.040 Bairro Benedito - CEP 89130-000 Indaial - Santa Catarina - 47 3281-9000 Elaboração: Revisão, Diagramação e Produção: Centro Universitário Leonardo da Vinci - UNIASSELVI 4 GABARITO DAS AUTOATIVIDADES UNIASSELVI NEAD A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S que são fatores relacionados à seguinte característica/às seguintes características: a) ( ) Característica regional e climática. b) ( ) Característica de risco. c) ( ) Característica física. d) ( ) Característica natural. e) (x) Estão corretas as respostas C e D. TÓPICO 2 1 A função principal de uma avaliação de imóveis não é obter uma estimativa do valor de um imóvel, sob um determinado conjunto de condições, pois os métodos para encontrar o valor de mercado de uma propriedade são restritos. ( ) Verdadeiro. (x) Falso. 2 Assinale a alternativa CORRETA: Segundo a I Convenção Panamericana de Avaliação, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (1983), realizada em Lima, no Peru, o valor de um imóvel, em dado momento, é único, quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado. Esse valor se deduz: a) ( ) Da avaliação direta ou valor intrínseco composto do valor do terreno, construções e benefícios. b) ( ) Da avaliação indireta ou valor rentístico, calculado com base na renda que produz ou pode produzir. c) ( ) Do valor venal estabelecido pela oferta e procura. d) ( ) Estão corretas as questões A e B. e) (x) Estão corretas as questões A, B e C. 3 A conceituação de preço é compreendida como a expressão monetária representada por um bem, ou seja, a importância em dinheiro pela qual determinada mercadoria poderá ser vendida. 4 Assinale a alternativa CORRETA. Os principais conceitos de valores, conforme as definições da NBR 14653-1, NBR 14653-2 e Gonzáles (1997) são: 5UNIASSELVI NEAD GABARITO DAS AUTOATIVIDADES A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S a) ( ) Valor e valor de mercado. b) ( ) Valor patrimonial e valor de risco. c) ( ) Valor econômico e valor de liquidação forçada. d) ( ) Valor de custo e valor de indenização. e) (x) Todas as alternativas estão corretas. 5 Assinale a alternativa CORRETA. Referente ao valor de indenização, é correto afirmar que: a) ( ) É o valor resultante do fluxo de caixa descontado na aplicação do método de capitalização da renda. b) ( ) É o valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, observada a máxima depreciação. c) (x) É o valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento dos débitos, desapropriação ou congêneres. d) ( ) É o somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imóvel. e) ( ) É o valor mais provável pelo qual se negocia com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigentes. TÓPICO 3 1 Qualquer que seja o método de avaliação de imóveis empregado, a intenção nem sempre é obter o valor de mercado do imóvel, pois as abordagens de cálculo são distintas, cada qual com suas peculiaridades e limitações. ( ) Verdadeiro. (x) Falso. 2 O método de avaliação de imóveis usualmente mais empregado é o método evolutivo, pois consiste em fazer uma comparação direta com os preços pagos no mercado para propriedades similares, quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transações com certa frequência. ( ) Verdadeiro. (x) Falso. 6 GABARITO DAS AUTOATIVIDADES UNIASSELVI NEAD A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S 3 As situações mais frequentes em que se faz necessária a avaliação técnica de um imóvel, no âmbito particular e no âmbito da coisa pública, são: a) ( ) Na avaliação de bens para fins de compra ou privatização. b) ( ) No cálculo de valores para lançamento de impostos. c) ( ) Nas discussões entre pessoas físicas ou jurídicas que envolvam valores de imóveis. d) (x) Na compra e venda de imóveis, em que os interessados desejem ter ideia precisa do bem em questão. e) ( ) Nas discussões acerca de indenizações por desapropriações ou servidões de passagem. 4 Assinale a alternativa CORRETA. Quanto aos métodos de avaliação de imóveis, temos o método evolutivo, para o qual é correto afirmar-se que: a) ( ) É assim chamado porque o avaliador formula e emite juízo sobre o valor, comparado a valores ou preços do mercado de imóveis comparáveis. b) (x) É indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliado. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros. c) ( ) É o método do máximo aproveitamento eficiente, pois busca identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade. d) ( ) É o método que busca o resultado obtido tão somente fruto da capitalização da renda real ou renda prevista. e) ( ) É o método utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem. 5 O método comparativo é o mais usualmente empregado, pois consiste em fazer uma comparação direta com os preços pagos no mercado para propriedades similares, quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transações com certa frequência. TÓPICO 4 1 Nas construções, o valor da construção é obtido através de um orçamento. O cálculo do custo de execução é determinado para um imóvel funcionalmente semelhante, mas com os materiais de construção em uso corrente no momento da avaliação. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 7UNIASSELVI NEAD GABARITO DAS AUTOATIVIDADES A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S 2 Assinale a alternativa CORRETA. Referente às etapas do processo de avaliação, para Mendonça et al. (1998), com relação ao objeto a ser avaliado, constituem etapas importantes do processo: a) ( ) Definição do objeto da avaliação e caracterização do objeto da avaliação. b) ( ) Realização da vistoria e observação de todos os aspectos do imóvel. c) ( ) Observação dos aspectos da região e dos aspectos ligados às possibilidadesde desenvolvimento local. d) ( ) Observação às restrições físicas e legais e às benfeitorias e edificações existentes, com destaque para os aspectos físicos. e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas. 3 A busca de informações é fundamental para a avaliação de imóveis, principalmente para os métodos baseados na comparação de preços. Nos outros métodos, utilizam-se os modelos de preços, e sim as variáveis. Por isso, nestes casos, utiliza-se a comparação de dados de mercado (homogeneização e inferência). ( ) Verdadeira. (x) Falsa. 4 Assinale a alternativa CORRETA. As informações contidas nos dados de cadastros municipais são: a) ( ) Esquadrias: material, estado. b) ( ) Fachada: material, estado. c) (x) Área construída. d) ( ) Afastamento lateral. e) ( ) Jardim: tipo, tamanho. 5 A busca de informações é fundamental para a avaliação de imóveis, principalmente para os métodos baseados na comparação de preços. Nos outros métodos, não se utilizam os modelos de preços, nem as variáveis. Por isso, nestes casos, utiliza-se a comparação de dados de mercado (homogeneização e inferência). 8 GABARITO DAS AUTOATIVIDADES UNIASSELVI NEAD A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S UNIDADE 2 TÓPICO 1 1 As glebas são consideradas propriedades rurais se, por suas próprias características e pelas condições locais, tiverem seu melhor aproveitamento na exploração agropecuária. E, evidentemente, quando não oferecerem perspectivas de urbanização a curto prazo. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 2 Na avaliação dos imóveis rurais não podem ser empregados os métodos diretos e indiretos quando for possível obter, na região, uma pesquisa significativa e confiável de rendas, aluguéis e ou arrendamentos. ( ) Verdadeiro. (x) Falso. 3 Assinale a alternativa CORRETA. A avaliação de terrenos rurais, conforme a NBR 14653, tem como objetivos: a) ( ) Classificar a natureza dos imóveis rurais, dos seus frutos e dos direitos a avaliar. b) ( ) Instituir a terminologia, as convenções e notações em trabalhos avaliatórios desta espécie. c) ( ) Definir a metodologia básica aplicável às mesmas avaliações. d) ( ) Estabelecer os critérios a serem usados nos trabalhos avaliatórios. e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas. 4 No que se refere à avaliação de propriedades rurais, quando se diz que prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a localização, que se destine à exploração extrativista agrícola, pecuária ou industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada. Assinale a alternativa que corresponde a esse assunto: a) ( ) Latifúndio. b) ( ) Minifúndio. c) ( ) Empresa rural. d) (x) Imóvel rural. e) ( ) Propriedade familiar. 9UNIASSELVI NEAD GABARITO DAS AUTOATIVIDADES A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S 5 Assinale a alternativa CORRETA. Com o passar dos anos, a classificação proposta pelo pesquisador norte-americano Norton passou a ser considerada para fins de subdivisão de um grande agrupamento geral, recomendado pelo Manual Brasileiro para Levantamento das Capacidades de Uso da Terra. Ela é assim apresentada: a) ( ) A fertilidade e a espessura da camada do solo. b) ( ) A ocorrência de maciços rochosos, matacões ou pedras. c) ( ) A localização, o estado geral de manutenção e conservação da propriedade. d) (x) Todas as alternativas estão erradas. e) ( ) Todas as alternativas estão corretas. TÓPICO 2 1 Quanto à finalidade, as construções urbanas podem ser: residências, apartamentos, escritórios, armazéns, lojas, centro de compra, teatros, cinemas, estádios, garagens, hospitais etc. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 2 Para efeitos de avaliação, classificam-se as benfeitorias nos seguintes tipos: pobres, modestas, médias inferiores, médias comuns, médias superiores, finas e luxo. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 3 Assinale a alternativa CORRETA. Na avaliação de imóveis urbanos, existem alguns tipos de benfeitorias. Quando mencionamos: são semelhantes às residências pobres, porém com alguns melhoramentos: piso de tacos de peroba de segunda ou assoalho de tábuas, nos cômodos principais; algumas barras de azulejo, cerâmica vermelha ou cimentado vermelhão na cozinha, estamos falando de que tipo de benfeitoria? a) ( ) Médias comuns. b) (x) Modestas. c) ( ) Médias inferiores. d) ( ) Pobres. e) ( ) Médias superiores. 10 GABARITO DAS AUTOATIVIDADES UNIASSELVI NEAD A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S 4 Assinale a alternativa CORRETA. Na avaliação de imóveis urbanos, o cálculo do custo por metro quadrado não inclui alguns itens considerados extras. São eles: a) ( ) Fundações especiais. b) ( ) Elevadores, instalações de ar-condicionado e calefação. c) ( ) Telefone interno, fogões, aquecedores. d) ( ) Playground, garagens e ajardinamento. e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas. 5 Os sindicatos da construção publicam mensalmente tabelas atribuindo os valores pesquisados para cada tipo de construção, conforme a classificação da norma, através do conhecimento do CUB. TÓPICO 3 1 A avaliação de lotes industriais deve ser feita, em princípio, pelo unitário e pela localização. A pesquisa deve compreender terrenos com áreas e dimensões equivalentes, próximos dos da área avaliada. Não necessitarão obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e frentes múltiplas, desde que o acesso seja suficiente e proporcional às superfícies. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 2 Para avaliação de terrenos, preferencialmente devem ser calculados na amostragem terrenos sem benfeitorias. Caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno através do critério residual, princípio indireto que assume o valor do terreno como diferença entre o valor do imóvel e das benfeitorias. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 3 Em glebas urbanizáveis, destaca Dantas (1998) que, segundo a Norma Brasileira que trata do assunto, NBR 8951, classificam-se: - em função da localização no contexto urbano; - em função da destinação legal prevista. No que se refere à função da localização no contexto urbano, as que se situam dentro do perímetro urbano dividem-se em: 11UNIASSELVI NEAD GABARITO DAS AUTOATIVIDADES A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S a) ( ) Residenciais. b) ( ) Industriais e comerciais. c) (x) Afastadas da malha urbana, contíguas à malha urbana e inseridas no contexto urbanizado. d) ( ) Todas as alternativas acima estão corretas. e) ( ) Nenhuma das alternativas está correta. 4 Assinale a alternativa CORRETA. Os fatores complementares são fatores cujo uso não é obrigatório. Em situações específicas, podem ser utilizados, porém, nesses casos, devem ser fundamentados e validados. Esses fatores complementares são: a) ( ) Fatores de posicionamento de unidades padronizadas. b) ( ) Fatores relativos à topografia. c) ( ) Fatores quanto à consistência do terreno devido à presença ou ação de água. d) ( ) Estão corretas as alternativas A e B. e) (x) Estão corretas as alternativas A, B e C. 5 No campo de arbítrio, o avaliador pode utilizar como 15% para mais ou menos do valor calculado, devidamente fundamentado pela existência de características do avaliando não contempladas no tratamento dos elementos amostrais. TÓPICO 4 1 A depreciação é a perda de valor sofrida por um bem. Pode ser de ordem física ou funcional. A de ordem física pode ser provocada, no caso de bens imóveis, por inadequação, superação ou anulação. Já de ordem funcional é decorrente do desgaste nas partes construtivas desse bem. ( ) Verdadeira. (x) Falsa. 2 São vários os métodos para se calcular a depreciação física e funcional, mas todos eles têm em comum os fatores: valor de novo, idade no ato da avaliação, vida útil provável e conservação. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 12 GABARITO DAS AUTOATIVIDADES UNIASSELVI NEAD A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S 3 A depreciação está relacionada principalmentecom a conservação do imóvel. O uso e a manutenção influem na parcela de valor perdida pela construção, em um determinado momento de sua vida útil. A avaliação do estado de conservação é uma tarefa difícil, dependendo do julgamento de cada profissional. Geralmente, a idade do imóvel é empregada para os cálculos. 4 Assinale a alternativa CORRETA. Para Squarça e Amâncio (2001), são vários os métodos para se calcular a depreciação física e funcional, mas todos eles têm em comum os fatores: a) ( ) Valor de novo e idade no ato da avaliação. b) ( ) Vida útil provável e conservação. c) ( ) Referências da localização. d) (x) As alternativas A e B estão corretas. d) ( ) As alternativas A, B e C estão corretas. 5 Assinale a alternativa CORRETA. A precisão de vida útil de um imóvel dificulta a avaliação, pois a precisão é de difícil definição. Nas fórmulas, elas são cotejadas contra a vida útil provável. a) ( ) Método da linha reta. b) ( ) Método de Ross. c) ( ) Método da parábola. d) ( ) As alternativas A e B estão corretas. e) (x) As alternativas A, B e C estão corretas. TÓPICO 5 1 A formação dos preços dos aluguéis pode utilizar as seguintes metodologias: localização do imóvel, estado do imóvel, necessidade do imóvel. ( ) Verdadeiro. (x) Falso. 2 O método de formação de preços de aluguéis por participação no faturamento é um critério utilizado na estimação de valores locativos de cinemas, teatros, postos de serviços, baseado no princípio da participação do locador na renda do estabelecimento. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 13UNIASSELVI NEAD GABARITO DAS AUTOATIVIDADES A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S 3 A formação dos preços dos aluguéis pode utilizar as seguintes metodologias: a) ( ) Comparação direta e comparação indireta. b) ( ) Comparação física e comparação de mercado. c) (x) Comparação direta, de remuneração de capital e por participação no faturamento. d) ( ) Comparação do mercado imobiliário e índice de reajustes. e) ( ) Nenhuma das alternativas está correta. 4 O critério utilizado na estimação de valores locativos de cinemas, teatros, postos de serviços é baseado no princípio da participação do locador na renda do estabelecimento. Não é recomendável como único critério, mas pode ser utilizado supletivamente como aferidor auxiliar. Estamos falando de que tipo de critério? a) ( ) Critério por remuneração de capital. b) (x) Critério por participação no faturamento. c) ( ) Critério por análise do imóvel. d) ( ) Critério por avaliação do local. e) ( ) Critério pelo valor de aluguel anterior. 5 A pesquisa de mercado requer do avaliador critério e acuidade. Uma amostra contendo informações detalhadas sobre os imóveis tomados como parâmetros de comparação conduz a bons resultados. Dados imprecisos ou insuficientes acarretam distorções nos valores finais alcançados. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. UNIDADE 3 TÓPICO 1 1 O laudo avaliatório é a etapa final de uma pesquisa, devendo conter todos os elementos relevantes considerados no seu desenvolvimento, desde caracterização do objeto da avaliação, a metodologia de coleta de dados, a modelagem dos dados e as devidas interpretações e conclusões fundamentadas. 14 GABARITO DAS AUTOATIVIDADES UNIASSELVI NEAD A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 2 Após a vistoria, as próximas etapas são: diagnóstico do mercado, pesquisa, coleta de dados, escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação, tratamento dos elementos que compõem a amostra, nível de rigor atingido, estimação do valor do imóvel, considerações finais e conclusão. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 3 Assinale a alternativa CORRETA. A vistoria é uma importante fase do processo avaliatório que visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer da melhor maneira possível o imóvel avaliado e o contexto imobiliário a que pertence, resultando condições para adequada orientação da coleta de dados. Devem ser ressaltados tão somente aspectos relevantes à formação do valor, devendo abranger: a) ( ) Caracterização da região. b) ( ) Caracterização do terreno do imóvel avaliado. c) ( ) Caracterização das benfeitorias. c) ( ) Complementação da caracterização do bem avaliado. d) (x) Todas as alternativas acima estão corretas. 4 Assinale a alternativa CORRETA. Na caracterização do terreno do imóvel avaliado, abrangendo os aspectos físicos, encontramos: a) ( ) Superfície, localização e divisas definidas de acordo com a posição do observador. b) ( ) Topografia. c) ( ) Solo. d) ( ) Nenhuma das alternativas está correta. e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas. 5 Assinale a alternativa CORRETA. Em função da metodologia adotada, o tratamento dos dados obtidos deve ser feito através de exames e cálculos para se assimilarem: qualidade dos dados, frequência dos atributos, regularidade das ocorrências, influência dos atributos na formação dos preços e suas inter-relações. Estamos falando de: 15UNIASSELVI NEAD GABARITO DAS AUTOATIVIDADES A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S a) ( ) Pesquisa. b) ( ) Diagnóstico de mercado. c) ( ) Coleta de dados. d) (x) Tratamento dos elementos que compõem a mostra. e) ( ) Nível de rigor atingido. TÓPICO 2 1 As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte produtores, consumidores e neutros. (x) Verdadeiro. ( ) Falso. 2 Assinale a alternativa CORRETA. A NBR visa consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens, fixando as diretrizes para avaliação de bens quanto à: a) ( ) Classificação da sua natureza. b) ( ) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas. c) ( ) Descrição das atividades básicas. d) ( ) Definição da metodologia básica e especificação das avaliações. e) (x) Todas as alternativas estão corretas. 3 Assinale a alternativa CORRETA. Referente às técnicas de elaboração de laudos, toda boa avaliação se inicia com: a) ( ) A identificação correta do bem a avaliar. b) ( ) A finalidade da avaliação. c) ( ) Uma pesquisa bem feita sobre as condições e características do bem a avaliar. d) ( ) Uma pesquisa sobre o valor de bens similares para estabelecer o padrão de comparação com a fonte de informações. e) (x) Todas as alternativas estão corretas. 4 Assinale a alternativa CORRETA. O laudo de avaliação deve conter todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicável e apresentar: 16 GABARITO DAS AUTOATIVIDADES UNIASSELVI NEAD A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E I S a) ( ) Identificação do solicitante. b) ( ) Finalidade e objetivo do laudo. c) ( ) Diagnóstico do mercado. d) (x) Todas as alternativas acima estão corretas. e) ( ) Somente as alternativas A e B estão corretas. 5 Assinale a alternativa CORRETA. Na elaboração do laudo, podemos afirmar: a) ( ) A primeira parte do trabalho é a capa, onde consta a identificação, finalidade e data de referência. b) ( ) Na segunda parte é apresentado o sumário. c) ( ) A terceira parte é o corpo do laudo, que contém a descrição detalhada do bem. d) ( ) Na quarta parte vêm os anexos, nos quais devem constar a memória de cálculo, fotografias, plantas e documentos. e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas.
Compartilhar