RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

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Retificação do Registro Imobiliário 
-Luiz Antônio Scavone Jr - 
 
Principais aspectos 
a) Foro competente: Se judicial, deverá ser proposta no foro do imóvel (fórum rei sitae), 
no juízo especializado se houver (vara de registros públicos); se não houver (pode ser 
na vara cível comum) ou vara comum se houver outra questão litigiosa da qual a 
retificação será consequência. 
b) Legitimidade ativa: Prejudicado; detentor do direito atingido, mesmo que não tenha 
direito real (ex. simples compromisso de compra e venda) 
c) Legitimidade passiva: 
→ Retificação não contenciosa: 
▪ Citação ou intimação de confrontantes não os transforma em réus e não 
os obriga ao comparecimento. 
▪ Com a alteração dos registros públicos não se faz mais mister a citação 
do alienante, ainda que vislumbre algum prejuízo (ex. venda ad mensuram 
– cabe depois ao prejudicado a ação ex empto) 
→ Retificação contenciosa: 
▪ Legitimado para ação competente (ex. Ação demarcatória; usucapião; 
reivindicatória) 
▪ Não havendo ação especifica com fundamento no art. 212 da lei 6015/73 
interporá uma ação de conhecimento, pelo procedimento comum. 
 
d) Valor da causa: Estimativa do autor, jamais valor do imóvel. 
 
e) Petição Inicial: Respeitará os requisitos do 319 CPC, acrescida dos requisitos: 
1) Indicação do registro que é objeto do pedido 
2) Demonstração do erro e se possível a origem 
3) Prejuízo que causa ao requerente 
4) Afirmação que ninguém tem interesse jurídico na manutenção da situação atual 
. 
f) Procedimento: 
→ Ratificação contenciosa: procedimento indicado para a via ordinária adequada. 
→ Ratificação não contenciosa: 
▪ Extrajudicial ou judicial 
▪ Se judicial não há procedimento específico: Art. 723 – juiz pode escolhera 
solução mais conveniente. 
▪ Entretanto, se a retificação for judicial, há: 
1) Pedido de informações ao registrador. 
2) Participação do Ministério Público como fiscal da lei, ainda que não 
subsista a anterior determinação do § 3º, do art. 213, da Lei 6.015/1973, 
em razão da alteração levada a efeito pela Lei 10.931, de 2 de agosto 
de 2004, isso em função do art. 721, do Código de Processo Civil. 
3) Parecer por profissional habilitado no CREA com anotação de 
responsabilidade técnica ou perícia obrigatória. 
 
 
4) Possibilidade de citação por edital, com os requisitos do art. 257 CPC 
(Na não contenciosa não há revelia) 
 
g) Prazo para impugnação na não contenciosa 
→ 15 dias na retificação extrajudicial ou judicial, dobrados para as fazendas públicas, 
que começa a correr da intimação, da juntada do ultimo mandado cumprido, 
aviso de recebimento, precatória cumprida ou decurso do prazo do edital, o 
que por último ocorrer. 
 
Generalidades 
➢ O sistema jurídico de registros públicos baseia-se na presunção relativa do registro. 
➢ Depende da coincidência entre o registro e a realidade que nem sempre ocorre. 
 
Art. 1.247 CC. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá 
o interessado reclamar que se retifique ou anule. 
➢ Lei de registros públicos art. 212 a 216, também art. 248,250,251,253,255,256,257 e 259. 
➢ Os casos mais comuns são: 
a) Retificação intramuros: a retificação de áreas, divisas e descrições. 
b) Abertura de rua pelo poder público, alterando a metragem e confrontações 
constantes no registro (em alguns casos, pode ser suprida pelo documento 
expedido pela prefeitura com os elementos necessários – art. 246 RP) 
c) Retificação de especificação de condomínio, mediante requerimento que 
conste ata da assembleia em que apresentem todos os condôminos que 
aprovaram, à unanimidade, a alteração. 
➢ Não é meio hábil para aquisição de propriedade ou aumento (STJ – entendeu ser o limite 
de 20% da área titulada para retificação) 
 
Jurisdição 
1. Retificação como processo de jurisdição voluntária 
▪ Nesta espécie, o fato aponta para a omissão da inscrição do usufruto na compra e 
venda; correção da área e divisas do imóvel intramuros, pelo seu titular (fato constante 
do registro) ou aquisição por acessão natural, como, por exemplo, abandono do álveo, 
aluvião, avulsão e formação de ilhas. 
 
2. Retificação como processo de jurisdição contenciosa 
▪ Retificação que acarreta modificação do direito de terceiros 
▪ Ex. Cancelamento de registro de compra e venda por nulidade do titulo ou havendo 
impugnação fundamentada na jurisdição voluntária 
 
Classificação 
➢ Quanto à competência: 
 
a) Extrajudicial 
→ Sempre não contenciosa 
→ Quando não há potencialidade de danos a terceiros 
→ Também as retificações nos termos dos arts. 212 e 213 
b) Judicial 
→ A retificação não contenciosa só será judicial se a parte assim requerer 
 
 
→ Na contenciosa, será caso houver impugnação sem a celebração de acordo 
 
➢ Quanto à origem do erro: 
 
a) Direta 
→ Decorrente de erro de transcrição de titulo (ex. o vendedor é casado, mas 
aparece solteiro) – deve ser feita administrativamente 
b) Do Título 
→ Ex. o adquirente foi qualificado como solteiro na escritura, mas na verdade é 
casado. 
→ Em regra, depende de retificação do título (uma escritura só pode ser 
efetuada mediante outra escritura) 
→ Não há como retificar judicialmente uma escritura 
→ Se uma parte faleceu, o interessado deve pedir ao juízo do inventário que 
autorize o inventariante, por alvará, a comparecer para a outorga da escritura 
de retificação. (havendo recusa ou a parte não for encontrada, mister se faz 
uma ação, mesmo com citação por edital) 
 
Características procedimentais da retificação 
 
1. Retificação extrajudicial 
→ Art. 213 da lei de registros públicos 
→ Também retificará sem necessidade do procedimento no caso do §11 do mesmo 
artigo 
→ Inserção, nos imóveis rurais, das coordenadas, vértices definidores dos imóveis e 
demais características (casos que basta simples pedido ao registrador) 
→ Art. 213, II, A retificação será feita necessariamente por meio de procedimento 
levado a efeito ao oficial de Registro de imóveis. (não simples requerimento como 
os do inciso I) – As pessoas respondem pessoalmente pela falsidade das 
informações que prestarem. (responsabilidade objetiva) 
→ O memorial descritivo para a retificação necessita da instituição dos confrontantes 
e localização dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e se for 
terreno, qual lado fica, quadra e distancia da edificação ou esquina. (todos 
confrontantes devem assinar a planta e a descrição feita pelo profissional) 
→ Entende-se como confrontantes os proprietários e eventuais ocupantes 
→ Caso algum dos confrontantes não assine a planta, a retificação pode ser levada a 
efeito com a notificação efetuada pelo oficial pelo correio com aviso de 
recebimento, pessoalmente ou por delegação dessa função ao oficial de títulos e 
documentos (mais eficaz – na prática é caro), caso o confrontante não seja 
encontrado, a notificação será feita por edital, publicado 2 vezes no jornal de 
grande circulação, com 15 dias para se manifestar a contar da 2 vez. 
→ Se não houver manifestação, presume-se anuência, caso tenha impugnação, o 
Oficial intima o requerente e profissional para manifestar em 5 dias. 
→ Se não há acordo o Oficial remete ao juiz competente para análise. 
→ Procedimento também utilizado para apurar o remanescente de áreas 
parcialmente alienadas 
 
 
 
 
Confrontantes: Proprietários e ocupantes → na manifestação de anuência: 
a) Condomínio geral (art. 1.314 cc) – Representados por qualquer dos condôminos 
b) Condomínio edilício (art. 1331 cc) – Sindico ou comissão de representantes 
c) Sendo os proprietários ou ocupantes dos imóveis contíguos casados entre si, e incidindo 
sobre o imóvel comunhão ou composse, bastará a manifestação de anuência ou notificação 
de um dos cônjuges. 
d) Sendo casamento por regime da separação de bens ou não estando o imóvel sujeito à 
comunhão decorrente do regime de bens ou à composse, basta a notificação do cônjuge 
que tenha a propriedade ou posse exclusiva. 
e) Caso o confrontante seja ocupante(sem titulo registrado) deverá ser apresentada também 
a declaração deste, além do titular do domínio e a prova de ocupação. 
f) Caso o confrontante seja Pessoa Jurídica deverá assinar o seu representante legal sempre 
acompanhado da prova de representação (contrato social; estatuto social e ata da última 
eleição) 
g) Condomínio especial (lei nº 4.591/64) – Síndico ou comissão de representantes 
comprovada com a ultima ata de eleição. 
h) Confrontante representando por procurador – apresentar procuração, se for particular, 
precisa reconhecer firma. (firmada a menor de 90 dias -se particular ou pública) 
i) Confrontante analfabeto – deve ser representado por procurador através de instrumento 
público. 
j) Falecido – pode ser representado pelo inventariante (certidão de óbito certidão de 
nomeação de inventariante) 
k) União, Estado, Autarquias e fundações – Notificada por intermédio da advocacia geral ou 
procuradoria (para o Oficial notificar, é necessário juntar memorial, levantamento 
topográfico e ART.) 
l) Poder público (união, estado; através de imóveis, estradas, rios, etc) – deverá apresentar 
vias extras originais ou cópia autenticada do requerimento da planta, memorial e ART. 
 
Retificação Judicial 
➢ Não há necessidade de audiência de instrução e julgamento, pois é prova documental 
➢ Se não houver impugnação ou essa for desprovida de fundamentação o pedido pode ser 
deferido. 
➢ Não cabe ao juízo a remessa do mandado ao serviço registral (o requerente retirará o 
mandado do cartório judicial e apresentará ao Oficial) 
➢ Nem sempre o titulo judicial será averbado – Matricula não existe mais (foi parcelado ou 
unificado) → Caso em que é cabível prenotação, devolução e suscitação de dúvida. 
➢ A sentença de retificação não faz coisa julgada material (não impede do confrontante 
posteriormente entrar com ação rescisória) 
 
Impugnação fundamentada 
➢ Prazo 15 dias (judicial e extrajudicial) 
➢ Faz. Pública e MP tem prazo em dobro (judicial) 
➢ Curador de registro público possui prazo de 40 dias para manifestar após a última citação 
➢ O principal meio para se aferir se a impugnação é fundamentada se dá através da perícia, 
que poderá constatar, por exemplo, que: 
a) A retificação não é intramuros (nesse caso a via ordinária seria, por exemplo, a 
reivindicatória ou a usucapião); 
b) Existe imóvel encravado cuja descrição está sendo refeita; 
c) Existe logradouro público desrespeitado. 
 
 
 
➢ Na retificação extrajudicial, após a impugnação, deve o oficial realizar diligências no imóvel 
para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. 
➢ Verificada falta de fundamentação, o requerimento pode ser deferido 
 
Poder público como confrontantes 
➢ Portanto a Fazenda (União, Estado ou Município), será citada ou intimada na eventualidade 
de o imóvel confinante ser: 
a) Bem de uso especial, v.g., edifícios de repartições públicas; 
b) Bem patrimonial, que pode ser até alienado. 
 
➢ Os bens de uso comum do povo → é desnecessária a intimação, isto porque esses bens 
não podem ser apropriados por particulares e seria ineficaz qualquer invasão. 
 
➢ Não sendo devidamente fundamentada a impugnação, o juiz deferirá a retificação, não 
havendo falar-se em reexame necessário, mormente que a ação não é contenciosa. 
 
Recursos 
➢ Processo de jurisdição voluntária 
→ Todos recursos cabíveis com mesmos prazos 
→ Pode recorrer: o requerente, impugnante e MP, não registrador. 
→ Tem locais que entendem que o recurso seria para a corregedoria 
→ Apelação tem efeito suspensivo 
→ Mandado de retificação só é expedido após o trânsito em julgado 
→ Mesmo da decisão que remete as partes às vias ordinárias, cabe recurso de 
apelação 
 
Condenação em custas e honorários advocatícios 
a) O requerente da retificação será condenado em custas e honorários se for reconhecida 
a impugnação, for trancada a via administrativa e as partes forem remetidas às vias 
ordinárias. 
b) O requerente da retificação não será condenado em custas e honorários se, havendo 
impugnação fundamentada, mesmo assim o pedido de retificação for deferido. 
c) O impugnante será condenado em custas e honorários se a impugnação não for 
fundamentada. 
d) O impugnante não será condenado em honorários se deferida a retificação, a impugnação 
for fundamentada. 
 
Retificação do registro e Art. 500 do CC 
➢ A retificação não se confunde com o disposto no art. 500 CC 
➢ Essa norma fundamenta a ação de ex empto, no caso de venda ad mensuram, 
presumindo-se ad corpus se a diferença não suplantar 5%. 
➢ No caso, provando a diferença, faz jus ao complemento da área ou abatimento 
proporcional