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Material Teórico 
DIREITO IMOBILIÁRIO 
Aula 3 – Parte I 
 
Contratos Imobiliários 
 
cod ImobCDS1109_a03 
Conteudista Responsável: Profª Marlene Lessa 
 
 
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Introdução 
 
 
Estudaremos nesta oportunidade os contratos mais usuais do setor imobiliário, 
entendendo suas características e peculiaridades. É importante que você 
acompanhe a legislação específica de cada contrato, a fim de que outros 
detalhes - sobre a relação jurídica que se desenvolve em cada situação - fique 
bem sedimentada. 
 
 
O contrato pode ser conceituado como “um negócio jurídico por 
meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da 
função social e da boa-fé objetiva, autodisciplinam os efeitos 
patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia de suas 
próprias vontades” (Gagliano, Pablo Stolze1). 
 
 
Orlando Gomes nos lembra da força contratual que estes liames jurídicos 
possuem: “o principal efeito do contrato é criar um vínculo jurídico entre as 
partes. Pontes de obrigações é tamanha a força vinculante do contrato que se 
traduz, enfaticamente, dizendo-se que tem força de lei entre as partes. O 
contrato deve ser executado tal como se suas cláusulas fossem disposições 
legais para os que o estipularam”2. 
 
Como os contratos envolvem a convenção, o pacto entre pessoas, para 
instituir, regular ou finalizar entre elas uma relação jurídica patrimonial, é 
necessário que sejam observados aspectos dos sujeitos que se vinculam. 
 
Nos lembra Pablo Stolze que “o agente precisa ter 
capacidade para manifestar sua vontade por meio 
de um contrato. Esta capacidade não é somente 
capacidade genérica, como medida da 
personalidade, mas também a específica para 
protagonizar determinado contrato, que 
denominamos legitimidade.” 
 
 
Assim, é imprescindível realizar esta vinculação 
segundo o plano de validade do negócio jurídico. 
 
 
Com o fim de não ser nulo, o negócio deve ser, então, praticado por agentes 
capazes, objetivando um fim lícito, idôneo e possível, sendo a forma de 
manifestação deste contrato não vedada pela lei. 
 
 
 
1Gagliano, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume IV: contratos, tomo 1: teoria geral / Pablo 
Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. – 5. ed. – São Paulo: Saraiva, 2009. p. 11. 
2 Gomes, Orlando. Contratos, 12. ed. / 3a. tiragem / 1990. Rio de Janeiro, Forense, 1990, p. 179. 
 
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Contratos Imobiliários 
 
 
Contrato de Administração de Imóveis 
 
O contrato de administração de imóveis encontra ampla aplicação no Brasil, 
sobretudo em épocas em que a construção civil e o mercado imobiliário estão 
aquecidos. O Código Civil não tratou expressamente desta espécie de 
contrato. Mas, a professora Maria Helena Diniz, assim o conceituou: “é o 
acordo pelo qual um dos contratantes, mediante mandato ou autorização, 
confere ao outro a gestão de imóveis ou direção de negócios relativos aos seus 
interesses imobiliários, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos serviços 
prestados” 3. 
 
Veja, primeiramente, um modelo deste documento, disponibilizado pelo 
Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Ceará no link: 
http://www.creci-ce.gov.br/Contratos/02%20-
%20DA%20LOCA%C3%87%C3%83O/DOCUMENTOS%20PARA%20ADMINISTR A%C3%87%C3%83O
/CONTRATO%20DE%20ADMINISTRA%C3%87%C3%83O%20DE%20IM%C 3%93VEIS.doc 
 
 
 
CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS 
 
DAS PARTES 
 
De um lado como ADMINISTRADORA (Nome, endereço, CRECI, etc.) representada por seu Corretor 
Responsável (Nome, endereço, CRECI, etc.) e do outro lado com amplos poderes como 
PROPRIETÁRIO(S)... (Nome, nacionalidade, estado civil, Rg. CPF, endereço, etc.). Fica justo e acordado o 
presente “CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS”, que se regerá pelas cláusulas e condições 
seguintes: 
 
CLÁUSULA PRIMEIRA – O(A) PROPRIETÁRIO(A) confere a ADMINISTRADORA por este, mandato especial 
através de INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROCURAÇÃO anexa a este contrato, a fim de administrar 
o(s) imóvel(is) de sua propriedade constante(s) no final do contrato, podendo exercer todos os atos 
inerentes à gestão do negócio com amplos poderes para foro em geral com fiel observância da 
legislação em vigor aplicável a locação de imóvel residencial e não residencial. 
 
CLÁUSULA SEGUNDA – Consistirá a ADMINISTRADORA dos bens de imóveis: efetuar locação, assinar 
contrato de locação, assinar termo de vistoria, estipular prazos e condições de locação, receber e dar 
quitação de aluguéis, fazer acordo, sendo o critério de reajuste dos aluguéis de acordo com o contrato de 
locação obedecendo o que rege a legislação específica em vigor. 
Parágrafo Único – Tendo em vista as disposições da vigente Lei do Inquilinato, o(a) PROPRIETÁRIO(A) 
autoriza a ADMINISTRADORA, desde logo, a contratar as locação(ões) residencial(is) e não residencial(is) 
pelo prazo inferior ou igual a 24 (VINTE E QUATRO) meses. 
 
CLÁUSULA TERCEIRA – Enquanto perdurar a responsabilidade da ADMINISTRADORA, todas as despesas 
para cobrança do aluguel correrão por sua conta e risco. A ADMINISTRADORA se sub-rogará, legal e 
expressamente em todos os direitos, ações, privilégios ao(a) PROPRIETÁRIO(A) contra os inquilinos e seus 
fiadores, podendo inclusive agir em seu próprio nome, em juízo ou fora dele. 
 
3 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos . V3. 6ª Ed. Saraiva. 2020 – SP. 
 
4 
 
CLÁUSULA QUARTA – É de inteira responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A) e do(a) FIADOR pelos 
pagamento dos encargos locatícios tais como: taxas de condomínio, água e esgoto, luz (taxas de 
religações) IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), taxa de coleta de lixo, seguro contra incêndio, 
como também reformas físicas: pinturas, consertos em geral, reparos, inclusive indenização por perdas e 
danos decorrentes de estragos ocorridos no imóvel, conforme previsto no CONTRATO DE LOCAÇÃO. A 
prestação de contas desses encargos será feita no término do contrato de locação após a apresentação 
dos comprovantes quitados pelo(a) locatário(a) ou fiador(a). O(A) PROPRIETÁRIO(A) terá assistência 
jurídica gratuita garantida pela ADMINISTRADORA 
§1º - É de livre competência da ADMINISTRADORA decidir qual a modalidade da garantia locatícia, 
dentre aquelas prevista na Lei; 
§2º - Na ausência da fiança como garantia locatícia, o locatário não honrando judicialmente com as 
obrigações da locação, a administradora utilizará pagamento da garantia locatícia paga pelo locatário 
para pagamentos dos encargos locatícios. A custódia de qualquer importância paga pelo locatário como 
garantia locatícia é de total responsabilidade da ADMINISTADORA. 
 
CLÁUSULA QUINTA – Pelos serviços prestados ao(a) PRORPIETÁRIO(A) a ADMINISTRADORA faz jus a 
uma remuneração mensal correspondente a 10% (dez por cento) sobre o(s) valor(es) do(s) aluguel(éis) a 
partir do segundo mês, até o término do contrato de locação que se inicia. 
 
CLÁUSULA SEXTA – A ADMINISTRADORA fará prestação de contas mensal, no 6º (SEXTO) dia útil após o 
vencimento do aluguel previsto no contrato de locação. E prestará conta também de todos os seus atos, 
mediante relatório periódico, citando-se as ações por acaso ajuizadas e/ou providências por ela 
tomadas. 
 
CLÁUSULA SÉTIMA – A ADMINISTRADORA garante o pagamento do(s) aluguel(eis) do(s) imóvel(eis) em 
data prevista na Cláusula Sexta mesmo que o(s) locatário(s) não efetuem o pagamento do(s) aluguel(eis) 
no vencimento, conforme contrato de locação, inclusive durante a cobrança administrativa e/ou 
advocatícia do(s) aluguel(eis) em atraso, cessando quando cobrado(s) judicialmente. 
§1º - A garantia do aluguel do imóvel financiado, objeto deste contrato, cessará quando o locatário 
suspender o pagamento do aluguel por qualquer problema do financiamento do imóvel junto ao Agente 
Credor; 
§2º - Neste ato, fica acordado, entre o contratantee contratada, com base no §1º, que o aluguel pago 
pela contratada ADMINISTRADORA sem o devido recebimento do aluguel do Locatário, o contratante se 
obriga a devolver a importância paga. 
 
*Atenção para essa cláusula que é de garantia de aluguel. Não é obrigatória. 
 
CLÁUSULA OITAVA – Pela intermediação da locação do imóvel(eis) o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará a 
ADMINISTRADORA o correspondente a 1(um) aluguel *, que deverá ser cobrado no 1º (primeiro) aluguel 
do contrato de locação que se inicial e/ou se prorroga. 
*A tabela de honorários prevê o pagamento correspondente a 1(um) aluguel, salvo ajuste expresso 
entre as partes. 
 
§1º - A ADMINISTRADORA se responsabiliza pelo pagamento de todos os custos operacionais da locação, 
tais como: anúncios em jornais local, placas ou faixas afixadas no(s) imóvel(eis), elaboração do Termo de 
Vistoria, visita(s) do(a) Corretor(a) ao(s) imóvel(eis) com o(s) pretendente(s) à locação. 
§2º - A ADMINISTRADORA comprometer-se-á em anunciar o(s) imóvel(eis) relacionado(s) neste contrato 
pelo prazo máximo de 30 (trinta) dias, em um ou mais jornais local. Podendo a ADMINISTRADORA voltar 
a anunciar o referido imóvel findo o prazo neste parágrafo, sem autorização do PROPRIETÁRIO(A) após 
 
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uma nova avaliação do preço do aluguel e condições gerais do mesmo. Terminando o prazo acima citado 
ficará afixado no imóvel cartaz, placa ou faixa para divulgação da locação. 
 
CLÁUSULA NONA – É de competência da ADMINISTRADORA cobrar do LOCATÁRIO(A) o ônus da 
impontualidade prevista na cláusula ........ do contrato de locação, como também a multa de rescisão 
contratual prevista na Cláusula ....... do mencionado contrato. Não podendo o(a) PROPRIETÁRIO(A) 
dispensar ônus e multa, salvo se, ele(a) responder pessoalmente perante a ADMINISTRADORA por esses 
pagamentos. Os valores cobrados pela ADMINISTRADORA não serão repassados ao(a) PROPRIETÁRIO(A) 
*.* Caso o aluguel seja feito com garantia essa cláusula pode ser escrita dessa forma, caso contrário, a 
ADMINISTRADORA deverá repassar os ônus decorrentes de multa e juros por impontualidade. 
 
§1º - É de inteira responsabilidade do(a) PROPRIETÁRIO(A) quando a rescisão do contrato de locação 
ocorrer com base na lei do inquilinato, ou por qualquer motivo que seja de competência do(a) 
PROPRIETÁRIO(A); 
§2º - A garantia do aluguel ao(a) PROPRIETÁRIO(A) cessará quando o(a) LOCATÁRIO(A) suspender o 
pagamento do aluguel, objeto deste contrato, com base no parágrafo primeiro. 
 
CLÁUSULA DÉCIMA – O presente contrato vigorará por 24 (VINTE E QUATRO) meses a data da sua 
celebração, sendo prorrogado automaticamente por períodos iguais e sucessivos, caso a parte 
interessada não comunique a outra com a antecedência mínima de 30 (trinta) dias do término deste 
contrato. Podendo ser também rescindido a qualquer tempo, depois que a parte interessada comunicar 
a outra, por escrito, à sua intenção de rescindi-lo, com a antecedência mínima de 30 (trinta), e após a 
devida prestação de contas. 
Parágrafo único – Vale ressaltar que, caso o(a) LOCADOR(A) desista de locar o(s) imóvel(eis) relatado(s) 
neste contrato, compromete-se em cumprir na íntegra os termos do §1º da cláusula oitava. 
 
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – Caso a rescisão deste contrato na retirada do imóvel(eis) da 
ADMINSTRADORA pelo(a) PROPRIETÁRIO(A), na vigência deste contrato, o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará 
a título de ressarcimento a ADMINISTRADORA o equivalente a 03 (três) vezes * a taxa de administração 
cobrada na Cláusula Oitava, calculada sobre o valor do aluguel pactuado entre as partes, conforme 
descrito neste contrato. 
 
* Existe um entendimento nos tribunais que dever a ADMINISTRADORA ser ressarcida de todas as 
despesas efetivamente comprovadas (anúncios, placas, despesas que teve com o imóvel). 
 
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – A ADMINISTRADORA dará ao PROPRIETÁRIO(A) assistência jurídica 
gratuita, correndo, sempre por conta deste(a) todas as custas processuais e despesas jurídicas que sejam 
necessárias para o andamento do processo, nos seguintes casos abaixo discriminados: 
12.1 – Ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e/ou de seus encargos; 
12.2 – Consignação em pagamento. 
12.3 – Sublocação, cessão ou transferência ilegal da locação; 
12.4 – Outra qualquer infração às obrigações legais e/ou contratuais; 
12.5 – No caso previsto na Cláusula Quarta, “in fine”; 
12.6 – Revisional de aluguel residencial ou não residencial; 
12.7 – Renovatória; 
12.8 – Ação de perdas e danos do imóvel; 
12.9 – Se for pedido para o uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro(a), ou para uso residencial de 
ascendente ou descendente; 
 
6 
12.10 – Ação de cobrança de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), luz, água, esgoto, condomínio, 
contas telefônicas e reformas físicas; 
12.11 – Ação de execução ou Ação Ordinária de cobrança de débito 
A assistência jurídica gratuita de que trata o “caput” desta cláusula, não inclui outras ações cujo 
ajuizamento seja de conveniência ou interesse do(a) PROPRIETÁRIO(A). 
 
 O presente contrato vigorará por 24 (VINTE E QUATRO) meses a data da sua celebração, sendo 
prorrogado automaticamente por períodos iguais e sucessivos, caso a parte interessada não comunique 
a outra com a antecedência mínima de 30 (trinta) dias do término deste contrato. Podendo ser também 
rescindido a qualquer tempo, depois que a parte interessada comunicar a outra, por escrito, à sua 
intenção de rescindi-lo, com a antecedência mínima de 30 (trinta), e após a devida prestação de contas. 
 
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – A ADMINISTRADORA não se responsabilizará pela segurança e vigilância 
do imóvel, objeto deste contrato antes e após o término da locação. 
 
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – A infração a qualquer das cláusulas estabelecidas neste contrato, 
sujeitará a parte infratora a uma multa correspondente à 03 (três) vezes o valor da taxa, nos termos da 
Cláusula Quinta . 
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – Fica eleito o foro da cidade de Fortaleza para solução de quaisquer 
dúvidas ou litígios decorrentes deste contrato, renunciando a qualquer outro que tenha ou venha a ter, 
por mais privilegiado que seja. 
 
OUTRAS DIPOSIÇÕES 
 
E por estarem assim contratados assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor e forma na presença 
de 02 (duas) testemunhas. 
 
Fortaleza, ___ de __________ de _____. 
 
 
_______________________ ___________________________ 
PROPRIETÁRIO ADMINISTRADORA 
 
 
TESTEMUNHAS: 
 
1. __________________________________ 2.______________________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
7 
 
 
Verificamos, neste tipo negocial, que há a entrega da administração de um 
bem especificado a um administrador. Através de uma autorização ou de 
um instrumento de mandato , este administrador exercerá o 
gerenciamento e a negociação daquilo que foi pactuado com o proprietário 
do imóvel (locação, venda, etc.). Assim, todos os interesses patrimoniais do 
dono do bem são realizados e geridos pelo administrador de imóveis. 
O prof. Daniel Áureo nos diz quais são as características deste contrato de 
administração de imóveis: 
 
Além das características acima, há ainda os pressupostos de validade do 
contrato. Devem estar presentes: 
 
• a capacidade do mandante (proprietário do bem); 
• o objeto do contrato, que deve ser lícito e idôneo, ou seja, a 
administração deve estar atrelada à cláusula contratual (locar, 
vender, perceber frutos, executar permuta, etc.); 
• a forma do contrato é livre, podendo ser verbal ou escrita. 
 
Nos recomenda o prof. Daniel Áureo que “por ser contrato consensual sua 
forma é livre, mas é recomendável que seja feito por escrito - especialmente 
porque as funções de administrador envolvem atividade econômica”. 
 
 
 
Bilateral 
Há direitos e 
obrigações para 
ambas as partes. 
 
Oneroso 
O administrador 
geralmente faz jus 
a uma 
remuneração 
financeira. 
 
Consensual 
Depende 
unicamente da 
vontade das partes 
para a realização 
desse contrato.Intuito personae 
Os poderes de 
administração são 
exclusivos do 
mandatário quando 
outorgados pelo 
mandante. 
 
Execução continuada 
Não havendo prazo, 
esse contrato se 
perdurará enquanto 
permanecer a 
prestação de serviços. 
 
8 
 
 
Como contrato bilateral, a administração de imóveis gera efeitos para o dono 
do imóvel e para o administrador. 
 
 
No contrato que foi juntado neste estudo vemos que o administrador tem os 
seguintes direitos : 
 
• Colocar o imóvel para locação; 
• Realizar o contrato respectivo com o interessado no imóvel; 
• Verificar os pretendentes a locatários e fiadores e escolhe-los; 
• Realizar o recebimento dos documentos da locação, aluguéis, 
fiança, etc; 
• Ser remunerado através da taxa de administração; 
• Promover, através do profissional habilitado, as ações judiciais que 
se comprometeu a realizar na defesa dos interesses do locador; 
• Pagar tributos inerentes ao negócio que se comprometeu a 
realizar; 
• Manter e conservar o imóvel. 
 
O administrador também possui obrigações ou deveres : 
 
• A mais importante é a prestação de contas da administração que 
foi realizada; 
• Ser responsável e diligente ao executar o gerenciamento do 
imóvel; 
• Entregar ao mandante as vantagens patrimoniais decorrentes do 
contrato (aluguéis, perdas e danos, prêmio do seguro fiança, etc.); 
• Em caso de danos culposamente ocorridos durante o período da 
execução do contrato, deve ressarcir ao locador, se os causar. 
 
 
Em contrapartida são deveres do proprietário do imóvel ou mandante : 
 
• Adiantar despesas que se mostrem necessárias para que a 
locação e o gerenciamento do imóvel sejam realizados; 
• Remunerar o administrador; 
• Cumprir outras obrigações para com o administrador de imóveis, 
tais como, entrega de documentos, autorizações para vistorias do 
bem, etc. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
9 
 
 
 
JURISPRUDÊNCIA 
RT, 628:127 
Se a administradora de condomínio recebe dos locatários 
despesas relativas ao condomínio, cabe a ela a respectiva 
prestação de contas, para que aqueles possam saber se estão 
pagando corretamente os encargos que lhes foram atribuídos pelo 
contrato de locação. 
 
 
 
 
Contrato de Corretagem 
 
 
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de 
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, 
obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções 
recebidas. 
O corretor é obrigado a executar a mediação (ou corretagem) com diligência e 
prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações 
sobre o andamento do negócio. 
 
Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos 
os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das 
alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da 
incumbência. 
 
Estas são delimitações do Código Civil para 
esta modalidade contratual, expressa em lei 
própria (Lei 6530/78 e Decreto 81.871/78 no 
que não for incompatível com o CC ) e nos 
arts.722 e seguintes da lei civil. 
 
 
O Professor Arnoldo Wald conceitua a mediação 
da forma seguinte: “é o contrato pelo qual uma 
parte se obriga para com outra a aproximar 
interessados e obter a conclusão de 
negócios,sem subordinação e mediante 
remuneração. É também chamado de mediação4”. 
 
 
 
 
 
4 WALD, Arnoldo. Direito Civil, contratos em espécie. V. 3, 18ª Ed. Pg 247 – Saraiva – SP. 
 
10 
 
 
Para Pablo Stolze5 “o contrato de corretagem é o negócio jurídico por meio do 
qual uma pessoa, não vinculada a outra em decorrência de mandato, de 
prestação de serviços ou qualquer outra relação de dependência, se obriga a 
obter para a segunda, um ou mais negócios, conforme as instruções 
recebidas”. Acrescenta o autor que “o sujeito que se obriga é denominado 
corretor e o que contrata a intermediação é chamado comitente... A atividade 
do corretor é uma obrigação de resultado, pois este se obriga a aproximar 
pessoas interessadas na realização de um negócio, somente fazendo jus à sua 
remuneração se esta se concretizar, justamente por ter atendido aos objetivos 
da pessoa que lhe transmitiu as instruções e que lhe pagará a retribuição 
devida”. 
 
Vejamos, agora, o contrato de corretagem com cláusula de exclusividade: 
 
Disponibilizado pelo CRECI do Ceará no link: 
http://www.creci-ce.gov.br/Contratos/01%20-
%20DA%20VENDA/CONTRATOS%20DE%20EXCLUSIVIDADES/CONTRATO%20DE%20EXCLUSIVID
ADE%20-%20NOVO%20C%C3%93DIGO%20CIVIL.doc 
 
 
 
CONTRATO DE CORRETAGEM DE VENDA DE BENS IMÓVEIS 
COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE 
(Arts. 722 a 729 do Novo Código Civil c/c Art. 20, III da Lei nº 6.530/78 
e Resolução – COFECI Nº 458/95) 
I. CONTRATANTE: 
 
NOME: 
_________________________________________________________________________________ 
ESTADO CIVIL: __________________PROFISSÃO: ---
__________________________________ 
CPF(MF) Nº: ______________________________ IDENTIDADE Nº: 
________________________________ 
NOME DO 
CÔNJUGE:_______________________________________________________________________ 
CPF(MF) Nº: ______________________________ IDENTIDADE Nº: 
________________________________ 
ENDEREÇO:___________________________________________________________________________
____ 
_____________________________________________________________________________________
___ 
TELEFONES:___________________________________________________________________________
___ 
 
II. CONTRATADO(A): 
 
 
5Gagliano, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume IV: contratos, tomo 1: teoria geral / Pablo 
Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. – 5. ed. – São Paulo: Saraiva, 2009. Op. cit. p. 404. 
 
11 
NOME:__________________________________________________________________
_ 
CPF(MF) ou CNPJ(MF):_____________________________ CRECI – 15ª REGIÃO Nº: 
____________________ 
ENDEREÇO:___________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_______ 
TELEFONES:___________________________________________________________________________
_ 
 
 III. OBJETO DO CONTRATO: 
 
TIPO DE IMÓVEL: 
_____________________________________________________________ 
LOCALIZAÇÃO: 
__________________________________________________________________________ 
_____________________________________________________________________________________
___ 
_____________________________________________________________________________________
___ 
DOCUMENTO DE PROPRIEDADE: 
_____________________________________________________________ 
MATRÍCULA: _________________________ INSCRIÇÃO PREFEITURA: 
_______________________________ 
OUTROS DADOS: 
__________________________________________________________________________ 
_____________________________________________________________________________________
___ 
PREÇO PARA 
VENDA:_____________________________________________________________________ 
CONDIÇÕES DE 
PAGAMENTO:_______________________________________________________________ 
 
Pelo presente instrumento particular, CONTRATANTE e CONTRATADO, têm justo e acertado, a presente 
contratação, que será regida pelas cláusulas e condições a seguir: 
PRIMEIRA – O presente instrumento tem por finalidade a intermediação na 
comercialização do imóvel de propriedade do CONTRATANTE, descrito no item 
III, que o CONTRATANTE declara estar desembaraçado de qualquer ônus ou 
gravame, inclusive de natureza tributária. 
SEGUNDA – A intermediação ora contratada é realizada em caráter de exclusividade, obrigando-se o 
CONTRATANTE a não tratar diretamente sobre a venda, direta ou indiretamente, sob pena da 
remuneração ser devida integralmente ao CONTRATADO, nos termos do art. 726 do Novo Código Civil. 
TERCEIRA – Para realização do serviço ora acertado, o CONTRATANTE autoriza o CONTRATADO a 
promover visitas ao imóvel, bemcomo, o autoriza a realização da divulgação no próprio imóvel, que 
poderá ser por meio de placa, faixa, ou por qualquer outra forma a critério do CONTRATADO. 
QUARTA - O CONTRATADO somente poderá fechar negócio por valor ou condição diferente do 
estipulado no item III, mediante aceite expresso do CONTRATANTE, sendo proposta de valor e 
condições rigorosamente iguais ao estipulado o CONTRATADO está autorizado a fechar o negócio, não 
precisando para isso, do aceite do CONTRATANTE. 
 
12 
QUINTA - Pela intermediação ora acertada, o CONTRATANTE pagará ao 
CONTRATADO, a título de honorários, o percentual de 
___%(______________________), calculados sobre o valor total pelo qual a 
transação for fechada. 
§ 1º - Os honorários de que trata o “caput’ desta cláusula será pago de uma só vez e no exato 
momento do recebimento do sinal de negócio, se não houver pagamento de sinal deverá ser pago por 
ocasião da assinatura da escritura pública. 
§ 2º - A remuneração é devida ao CONTRATADO desde que tenha conseguido o resultado útil previsto 
neste contrato, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, nos termos do 
art. 725 do Novo Código Civil. 
§ 3º - Caso o CONTRATANTE não pague os honorários devidos de que trata o “caput” desta cláusula, 
poderá o CONTRATADO promover a respectiva cobrança através dos meios que dispuser, sejam eles 
judiciais ou extrajudiciais, ficando o CONTRATANTE responsável pelo pagamento de todas as custas que 
se fizerem necessárias para esse fim, inclusive por honorários advocatícios, se existirem. 
SEXTA - Este contrato é válido por _____________dias, contados a partir da 
data de sua assinatura, com término em ____/____/____. 
§ único - ao final do prazo estabelecido no “caput” desta cláusula, as partes acertarão se o mesmo será 
renovado ou não, através de aditivo. 
SÉTIMA – A comissão será igualmente devida se, no prazo do presente contrato, o CONTRATANTE vier a 
desistir da transação ou vier a efetivá-la diretamente ou por intermédio de terceiros. 
OITAVA - Caso a negociação se concretize após o prazo da referida contratação, por efeitos do trabalho 
do CONTRATADO, independentemente de prazo, lhe será devida integralmente a remuneração pela 
corretagem, nos termos do artigo 727 do Novo Código Civil. 
§ único - O CONTRATADO, após o término do prazo do presente contrato, deverá encaminhar ao 
CONTRATANTE, relação com o nome dos candidatos e eventuais interessados na operação com os quais 
manteve entendimentos durante a sua vigência. 
NONA - O CONTRATADO poderá fazer parceria com outra imobiliária ou corretor para venda do imóvel, 
ficando, entretanto com a responsabilidade total pelo encaminhamento das negociações, bem como 
pelo acerto de comissão com o co-participante. 
DÉCIMA - As partes elegem o foro da Comarca de Fortaleza (CE) para dirimir qualquer dúvida 
relacionada a este instrumento, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja. 
 
E por estarem, assim justas e contratadas, as parte assinam o presente contrato em 02(duas) vias de 
igual teor e forma, na presença das testemunhas. 
 
 Fortaleza(CE),____ de _______________________ de _______. 
 
 
 _______________________________________________________ 
 CONTRATANTE 
 
 
 ______________________________________________________ 
 CÔNJUGE 
 
 
 _______________________________________________________ 
 CONTRATADO 
 
TESTEMUNHAS: 
 
____________________________________ ___________________________________ 
CPF(MF) CPF (MF) 
 
 
 
 
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Partes Contratuais 
 
É designado como COMITENTE ou CLIENTE o interessado que contacta o 
corretor visando a realização de um negócio jurídico, apenas remunerando-
o se o contrato for efetivado. 
É denominado CORRETOR o profissional que fará a intermediação, 
podendo ser pessoa física ou jurídica. 
 
 
Características do Contrato 
 
A corretagem é um contrato que pode ser assim classificado: 
• Contrato típico e nominado : está previsto na legislação 
expressamente. 
• Contrato não solene : a corretagem não exige um formato pré 
estabelecido em lei, podendo ser até verbal. 
• Contrato bilateral : implica obrigações e direitos para 
contratante e contratado; 
• Contrato acessório : visa a conclusão de outro contrato, de 
outro negócio; 
• Contrato aleatório : a obrigação do cliente só é exigida com a 
concretização do negócio. A corretagem depende do fator 
“sorte”, aliada ao trabalho efetivo do corretor. É obrigação de 
resultado (STJ); 
• Contrato consensual : basta o acordo de vontades e não 
precisa ser escrito (mas aconselhamos que seja); 
• Contrato oneroso : é realizado mediante remuneração, mas 
depende do resultado ter sido alcançado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Efeitos do contrato 
 
Como contrato bilateral, a corretagem de imóveis gera efeitos para o dono do 
imóvel e para o corretor. 
No contrato que foi juntado neste estudo vemos que o CORRETOR tem os 
seguintes direitos : 
• Ser remunerado nos termos do que ficou acertado com o cliente, 
só após ter sido concretizado o negócio. 
• Se mais de um corretor intermediar a negociação, o preço deverá 
ser partilhado igualmente entre eles, salvo disposição contratual 
que determine outra forma. 
• Diz o prof. Daniel Áureo que “a comissão pela corretagem será 
devida mesmo sem o corretor estar filiado ao CRECI, mas é crime 
exercício irregular da profissão”. 
 
O CORRETOR também possui obrigações ou deveres : ser diligente e 
prudente na prática da corretagem, informando, com freqüência ao cliente, os 
negócios que está buscando, trazendo dados sobre riscos, condições e outros 
elementos importantes à efetivação do negócio principal (venda ou compra de 
imóvel). 
 
O cliente tem o dever de remunerar o corretor , realizado e concretizado o 
negócio, nos seguintes termos do CC: 
 
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha 
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que 
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, 
nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for 
ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à 
remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua 
mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. 
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio 
dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto 
da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se 
adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, 
mas por efeito dos trabalhos do corretor. 
 
 
 
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Portanto, se a parte se arrepende, ainda assim terá o corretor o direito de ser 
remunerado. No contrato de corretagem com exclusividade a e remuneração 
obedece ao art. 726 do CC. 
 
 
 
 
 
 
Observe que o corretor de imóveis quando desempenha seu serviço de 
intermediação imobiliária, não encerra suas atividades com a simples 
apresentação das partes, somente fará jus ao seu pagamento em forma de 
comissão de corretagem, quando EFETIVAMENTE concluir o negócio. 
A obrigação do corretor de imóveis é de resultado, mesmo que tenha 
desempenhado todos os esforços para concluir o contrato futuro, caso este não 
se conclua, o corretor não terá direito à comissão, já que a prestação de 
serviços imobiliários não foi concluída. 
 
 
 
 
 
 
 
JURISPRUDÊNCIA 
TJPR, 4ª Câm. Civ. , j. 14-5-1986 
O trabalho do corretor não é apenas aproximar as partes 
interessadas, mas vender o imóvel do seu cliente. Se a venda não 
resultou concluída, a comissão não é devida, conforme orientação 
do STF (RTJ, 66:324, 72:514). 
Sendo essa a posição da melhor doutrina. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Contrato Preliminar 
 
 
Segundo o prof. Orlando Gomes6 “sob a 
denominação de contrato preliminar,pré-contrato, 
promessa de contrato, compromisso ou contrato 
preparatório, delinea-se interessante categoria 
jurídica, de crescente importância prática. Trata-se de 
figuras distintas do respectivo contrato definitivo, 
havendo, entretanto, quem conteste a independência 
dos dois... Pode-se conceitua-lo nesses termos: 
convenção pela qual as partes criam em favor de 
uma delas, ou de cada qual, a faculdade de exigir a 
imediata eficácia de contrato que projetaram”. 
 
 
Previsão 
 
Arts. 462 a 466 CC 
 
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter 
todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. 
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no 
artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, 
qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, 
assinando prazo à outra para que o efetive.Parágrafo único. O contrato 
preliminar deverá ser levado ao registro competente. 
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a 
vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato 
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. 
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a 
outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. 
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a 
mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo 
este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor. 
 
 
 
 
 
 
 
 
6 GOMES, Orlando. Op. cit. p. 150. 
 
17 
 
Conceito 
 
“O contrato preliminar (pactum de contrahendo) não é uma simples 
negociação, por ser um contrato que traça os contornos de um contrato final 
que se pretende efetivar no momento oportuno, gerando direitos e deveres 
para as partes que assumem a obrigação de um futuro contrahere, isto é, de 
contrair um contrato definitivo. Trata-se de uma promessa de contratar, pela 
qual uma ou ambas as partes firmatárias se comprometem a concluir, no porvir, 
um contrato definitivo. Por exemplo, promessa de compra e venda”. (Maria 
Helena Diniz7). 
Desse conceito é possível se extrair as características deste contrato e suas 
espécies. Vejamos o que nos ensina o prof. Daniel Áureo sobre estas 
categorias de contrato preliminar. 
 
Espécies 
 
a) Unilateral - “opção de compra”: 
• Vincula ambas as partes, mas gera obrigação para apenas uma delas; 
• Obrigação de contratar 
• Opção de exercer 
A opção de compra é muito utilizada por pretensos compradores, para 
vincular os vendedores por certo tempo. Tal vinculação permite que sejam 
feitas as análises documentais sobre o imóvel e sobre os proprietários, 
cautela que evita dissabores futuros. Nesse período, o vendedor não pode 
vender o imóvel para ninguém, e findo o prazo, o pretenso comprador 
poderá optar em comprar ou não o imóvel. Logo, trata-se de um contrato 
bem mais vantajoso para o pretenso comprador. 
 
b) Bilateral - “compromisso de compra e venda”. 
É um contrato preliminar que tem por objetivo um contrato futuro de venda 
e compra. Por meio dele, o vendedor continua titular do domínio que 
somente será transferido após a quitação integral do preço, constituindo 
excelente garantia para o alienante. (Pablo Stolze8). 
É, portanto, um contrato autônomo em que as partes se comprometem a 
efetivar em momento oportuno um contrato definitivo, com “ESCRITURA 
PÚBLICA”. É uma promessa de contratar, nas palavras do prof. Daniel 
Áureo. 
 
 
7 DINIZ, Maria Helena. Op. cit. p. 386. 
8 Gagliano, Pablo Stolze. Op. Cit. p. 38. 
 
18 
 
O fim perseguido é concluir um contrato futuro que não pode ser 
concretizado imediatamente, ou por falta de documentos; ou, por falta de 
recursos financeiros para aquisição imediata; ou por apontamentos em 
nome das partes que coloquem em risco a aquisição imediata; ou ainda, 
para garantir um negócio enquanto são feitas verificações construtivas ou 
ambientais. 
 
Vejamos a documentação exigida, mesmo num contrato preliminar, quando 
os recursos decorrem de financiamento bancário. 
 
Disponível no link: 
http://www.santander.com.br/document/gsb/finan_CI_form_opcao_compra_venda_imovel.p
df 
Opção de Compra e Venda do Imóvel 
Dados do Comprador 
 
Nome Completo: Comprador 1_________________________ CPF __________________________________ 
Nome Completo: Comprador 2 _________________________CPF __________________________________ 
Dados da Conta Corrente no Banco para Débito das Prestações _________________________________ 
Nº do Banco ________ Nº do Ponto de Venda ____________ Nome do Ponto de Venda _________________ 
Nº da Conta Corrente ________________ 
Dados do Imóvel a ser Financiado 
Endereço Completo __________________________________________________________________________________ 
Bairro ___________________________ Município __________________ UF _________ CEP _______________________ 
Nº Vagas de Garagem ______________________ 
Pessoa a ser contatada para Avaliação do Imóvel: 
Nome ______________________________________________________________________________________________ 
Telefone Chaves no local? Sim __Não ____ Ponto de Referência ______________________________________________ 
Nome do(s) atual(is) Proprietário(s): _____________________________________________________________________ 
CPF/CNPJ: ________________________________________________________________________________________ 
Se o imóvel estiver financiado pelo Banco informar o nº do contrato: ___________________________________________ 
Preenchimento Obrigatório 
Se o imóvel é novo informar: ___________________________________________________________________________ 
Nome da Construtora: _____________________________________ Nome do Empreendimento:____________________ 
A construção foi financiada pelo Banco? Sim Não Faz parte do Plano Piloto? Sim Não 
Dados da Operação: 
Mês sem pagar (Plano Super Casa – Parcelas Fixas) _____________Sim ______Qual mês? _______Não______________ 
Quer utilizar o despachante do Banco?(verificar os serviços disponíveis)________________________________________ 
Sim ________________Não___________ 
Caso opte pelo nosso despachante, informar qual(is) serviço(s) pretende(m) utilizar: 
Despachante para retirada de Certidões______ Despachante para recolhimento de ITBI _______Despachante para registro do 
contrato _______Qual despesa deseja financiar? (Valores disponíveis no sistema de Crédito Imobiliário) _____________ 
Despesas com Certidões ___________ITBI _________Tarifa de Avaliação de Garantia Despesas com Registro__________ 
Nenhuma__________ 
Valores da Operação 
1.Valor de Venda (2+4+5) R$ ______________ 2.Valor da Entrada (recursos próprios) R$___________________________ 
3.Utilizará FGTS?Sim_________ Não___________ 4, Valor do FGTS a ser utilizado R$ ____________________________ 
Preenchimento Obrigatório 
5. Valor do Financiamento de Imóvel R$________ 6. Valor Financiamento das despesas:(Consultar seu Gerente) R$______ 
7. Valor total do financiamento( 5+6) R$_____________________ 8. Prazo do financiamento ________ anos. 
Vendedor 1 
 
 
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Dados pessoais 
Nome Completo_________________________________ CPF / CNPJ _______________________ Sexo F__ M____ 
Nacionalidade_____________ Profissão_____________ RG=NUMERO,_____________ORG.EXPEDIDOR E DATA DE 
EXPEDIÇÃO _______________ Estado Civil ________________Se casado, informar Regime de Casamento 1 Comum. Parcial 2 
Separação Total 3 Comum. Universal____________ Se solteiro, separado, divorciado ou viúvo, mantém união estável sim 
_______não _________ Telefone Residencial_________ Telefone Celular_______ Telefone Comercial_______ Telefone 
preferencial:____________ Resid.____ Comerc. _____ Celular_______________ Período preferencial p/ contato: Manhã___ 
Tarde____ Noite_____ Endereço Residencial Completo _______________Bairro _________ Telefone para contato _____ 
Município ___________ UF _______ CEP__________ Nome Representante Legal (PJ) ou Procurador p/ assinat. do 
contrato____________ 
Dados do Cônjuge ou Convivente (PREENCHIMENTO OBRIGATORIO) 
Dados pessoais 
Nome Completo_________________________________ CPF / CNPJ _______________________ Sexo F__ M____ 
Nacionalidade_____________ Profissão_____________ RG=NUMERO,_____________ORG.EXPEDIDOR E DATA DE 
EXPEDIÇÃO _______________ Estado Civil ________________Se casado, informar Regime de Casamento 1 Comun. Parcial 2 
Separação Total 3 Comum. Universal____________ Se solteiro, separado, divorciado ou viúvo, mantém união estável sim 
_______não _________ Telefone Residencial_________ Telefone Celular_______ Telefone Comercial _______ 
Telefone preferencial: ____________ Resid. ___ Comerc. ______Celular_______________ Período preferencial p/ contato: 
Manhã___ Tarde____ Noite_____ Endereço Residencial Completo _______________ Bairro _________ Telefone para contato 
_____ 
Município ___________ UF _______ CEP__________ Nome Representante Legal (PJ) ou Procurador p/ assinat. do 
contrato____________ 
1. O(s) Comprador(es) e Vendedor(es) declaram, cientes e concordam expressamente, que: 
(a) os recursos devidos ao(s) Vendedor(es) somente serão pagos mediante crédito em conta de titularidade deste(s), 
mencionado(s) na presente Opção de Compra e Venda; 
(b) não será admitido, em nenhuma hipótese, liberação dos recursos do financiamento em nome de Procurador(es), 
Inventariante(s) ou qualquer outro representante legal do(s) Vendedor(es). 
(c) sendo constatadas irregularidades nos documentos relativos ao Imóvel e ao(s) Vendedor(es), a concessão do financiamento 
poderá ser negada ou poderão ser solicitados outros documentos para esclarecimento das pendências encontradas; 
(d) o Banco não assume nenhum comprometimento na aprovação do financiamento, bem como não se responsabilizará por: 
- Quaisquer importâncias pagas anteriormente, a qualquer título, pelo(s) Comprador(es) ao(s) Vendedor(es); 
- Eventuais multas e despesas com a rescisão do compromisso de Venda e Compra do Imóvel descrito na presente Opção; 
- Prazos fixados entre Comprador(es) e Vendedor(es) para pagamento do preço de Compra e Venda, bem como para entrega das 
chaves do imóvel. 
(e) havendo a concessão do financiamento pelo Banco, os recursos serão pagos diretamente mediante crédito na conta de 
titularidade do(s) Vendedor(es), indicadas no presente formulário, no prazo de 05 (cinco) dias úteis, contados à partir da entrega 
do contrato de financiamento devidamente registrado no Serviço de Registro de Imóveis competente e a matrícula do imóvel em 
sua via original constando o referido registro. 
(f) por força da legislação expedida pelo Banco Central do Brasil, o recurso do financiamento a ser liberado não estará sujeito à 
atualização monetária, seja a que título for. 
(g) caso os valores da operação indicados no presente formulário não reflitam fielmente aqueles a serem indicados no contrato de 
financiamento imobiliário, deverá ser assinada nova Opção de Venda e Compra; 
(h) o(s) número(s) da(s) conta(s) de titularidade do(s) Vendedor(es) para pagamento dos recursos deverá(ão) estar preenchido(s) 
corretamente, sem rasuras. Não serão admitidas, alterações posteriores, sem expressa autorização do Banco e assinatura de nova 
Opção de Compra e Venda; 
(i) o Banco se exime da responsabilidade de concessão de financiamento caso seja constatado qualquer irregularidade na 
documentação apresentada; 
(j) a aprovação do crédito terá validade por 90 (noventa) dias, a contar da data da aprovação pelo Banco; 
(l) o(s) seu(s) estado(s) civil(s) é(são) o(s) informado(s) na presente Opção de Compra e Venda, sendo esta a mais pura expressão 
da verdade, responsabilizando-se, civil e criminalmente, pela veracidade de referida declaração, estando ciente(s), ainda, que 
referida declaração será formalizada contratualmente, no teor do instrumento particular de venda e compra, com força de 
escritura pública. 
(m) É de sua responsabilidade verificar perante o Serviço de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, quais os 
documentos necessários para efetivo registro do contrato de financiamento, tendo em vista a legislação específica. 
 
 
 
2. O(s) Vendedor(es) declara(m) para todos os fins e efeitos de direito que: 
 
(a) inexistem ações reais que recaiam sobre o imóvel: 
(b) inexistem ações de quaisquer natureza em seu nome que possam comprometer o imóvel da compra e venda 
(c) está em dia com o pagamento das despesas condominiais e fiscais do imóvel; 
 
O(s) vendedor(es) se responsabilizam por eventuais débitos, que recaiam sobre o imóvel até a data da efetiva transferência da sua 
posse ao(s) Comprador(es). 
 
 
 
 
 
 
 
20 
 
3. Para os produtos aplicáveis o contrato de financiamento será firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nos 
termos da Lei nº 4.380/64, e sendo o financiamento enquadrado no Plano SuperOffice, o contrato será firmado no âmbito do 
Sistema Financeiro da Habitação– SFH, ambos com garantia de alienação fiduciária, nos termos disposto na Lei 9.514/97, 
formalizados por instrumento particular com força de escritura pública. 
Local e Data: 
 
____________________________________________ ______________________________________________ 
COMPRADOR 1 CÔNJUGE COMPRADOR 1 
____________________________________________ _______________________________________________ 
COMPRADOR 2 CÔNJUGE COMPRADOR 2 
____________________________________________ _______________________________________________ 
VENDEDOR 1 CÔNJUGE DO VENDEDOR 1 
 
 
 
Agora vamos analisar melhor o compromisso de compra e venda... 
 
 
 
Compromisso de Compra e Venda 
 
O compromisso de compra e venda é um contrato preliminar especial. O 
Código Civil tratou dele nos arts. 1417 e 1418: 
 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se 
não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou 
particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o 
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do 
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem 
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme 
o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao 
juiz a adjudicação do imóvel. 
 
Nas palavras de Maria Helena Diniz9, o compromisso de compra e venda é um 
contrato preliminar no qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao 
compromissário-comprador determinado imóvel pelo preço, condições e modos 
avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva para transferência da 
propriedade, assim que ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o 
compromissário-comprador, ao pagar integralmente o preço e satisfizer todas 
as condições estipuladas no contrato tem direito real sobre o imóvel, por força 
do assento do título no Registro Imobiliário, podendo reclamar a outorga da 
escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória. 
 
 
 
9 DINIZ, Maria Helena. Op. cit., p. 963. 
 
21 
 
Complementa Pablo Stolze10, os efeitos que o compromisso de compra e 
venda trazem para as partes: o promitente ou compromissário –vendedor e 
promitente e compromissário comprador assumem a obrigação de fazer o 
contrato definitivo de compra e venda, mediante a outorga da escritura de 
venda do imóvel compromissado, após o adimplemento das obrigações 
financeiras assumidas. 
Conforme nos orienta o prof. Daniel Áureo, as razões para o contrato definitivo 
ser antecedido pelo compromisso são: 
I. Falta de disponibilidade do numerário; 
II. Falta de documentos necessários; 
III. Falta de consentimento ou autorização de terceiros; 
IV. Inexistência atual da coisa; 
V. Complexidade da operação econômica, como, por exemplo, a aquisição 
de estabelecimento comercial,que exige a verificação de dados, 
balanços, inventários, avaliações de estoque, etc. 
 
O compromisso de compra e venda apresenta características próprias . 
 
Pode ser dito que ele não admite retratação ou revogação , em regra. Daí o 
título “compromisso irretratável de compra e venda”. Qualquer bem imóvel 
passível de alienação pode ser objeto do contrato (imóvel loteado, urbano, 
rural, prédios, casas, terrenos, etc.). O pagamento pode se dar em prestações 
ou à vista , todavia, em sendo registrado o compromisso no Cartório de 
Registro de Imóveis, será considerado como “direito real de aquisição ”: “o 
promitente comprador, titular de direito real (art. 1417 CC) tem a faculdade de 
reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda” (Enunciado 253 do 
Conselho da Justiça Federal). 
 
O registro no cartório evita que o vendedor também apresente o bem a outros 
possíveis compradores, como se desembaraçado fosse o bem. Então o 
registro, mesmo com pagamento parcelado, permite que interessados 
conheçam que sobre aquela propriedade já há um pacto, um contrato 
preliminar de compra, em andamento. 
 
 
 
 
 
 
10 Gagliano, Pablo Stolze. Op. Cit. P. 40. 
 
 
22 
 
 
O Prof. Daniel Áureo nos ensina que, da análise do art. 1.417do CC, o 
compromisso de compra e venda possui dois requisitos cumulativos 
necessários para que se tenha a característica de direito real de garantia: 
 
 
 
Sobre a irretratabilidade do contrato é importante frisar o seguinte: a Lei de 
Parcelamento do Solo Urbano (Lei No. 6.766/79) em seu art. 25 determina, 
para os IMÓVEIS NÃO LOTEADOS, que os compromissos de compra e venda 
são irretratáveis. No mesmo sentido determinou o STF na Súmula 166 que “é 
inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao 
regime do Decreto Lei 58/37” (que trata de loteamento e venda de terrenos 
para pagamento em prestações). 
 
Em casos que não se enquadram na hipótese mencionada, o arrependimento 
pode ser exercido até o início da execução do compromisso de compra e 
venda. Se o preço do imóvel já estiver integralmente pago ou iniciada a 
execução contratual, não é possível a retratação. Mas, para haver a retratação 
é necessário estar, de modo EXPRESSO, prevista a cláusula de 
arrependimento, no contrato: 
 
 
 
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do 
disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula 
de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a 
celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. 
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro 
competente. 
 
 
 
Portanto, não se presume a retratabilidade do negócio, ao contrário, no 
compromisso de compra e venda a intenção é que seja impossível voltar atrás. 
Assim, se houver EXPRESSAMENTE a cláusula de arrependimento, o 
comprador ou o vendedor podem deixar de realizar o negócio definitivo. Isto 
retira a característica do contrato preliminar e sua força legal, pondo fim à 
possibilidade do outro contratante fazer uso da tutela específica. 
 
“O compromisso irretratável de compra e venda, em razão de ausência de 
clausula de arrependimento, devidamente assentado no competente Registro 
de Imóveis, equivale a um direito real limitado, direito de aquisição, 
assecuratório do contrahere futuro, não só em relação às partes contratantes 
como erga omnes” (Maria Helena Diniz). 
 
Ausência de cláusula de 
arrependimento 
Registro no CRI competente 
 
23 
 
O registro no Cartório de Imóveis permite, portanto, que o compromisso de 
compra e venda do bem seja conhecido por todos (erga omnes), além de 
resguardar aos herdeiros o direito sobre o bem, caso haja morte de um dos 
contratantes. O compromissário comprador pode pedir a imissão na posse do 
bem, garantir que a escritura definitiva lhe seja entregue, impedindo terceiros 
de adquirirem o imóvel. O compromissário comprador pode, ainda, transferir a 
promessa a outrem e purgar a mora, após ser notificado para pagar prestações 
vencidas. Por todas estas razões o promissário comprador passa a ter direito 
real sobre o bem. 
 
 
Antes do registro do compromisso de compra e venda no Cartório, há 
obrigações recíprocas entre os contratantes, no âmbito dos direitos pessoais. 
Se algum deles se arrepender, resolvem-se as pendências através das 
“perdas e danos” e a devolução do sinal dado, em dobro. 
 
Sobre o registro imobiliário deve ser ainda enfatizado que a qualificação 
completa dos contratantes deve estar colocada no instrumento de contrato, 
COM A AUTORIZAÇÃO MARITAL ou OUTORGA UXÓRIA (autorização do 
cônjuge), para ser válida. O imóvel com todas suas descrições e correta 
titularidade do bem, preço e condições de pagamento devem ser 
pormenorizadas. 
 
Uma vez realizado o registro do compromisso de compra e venda no Cartório 
de Imóveis e quitadas as obrigações, deve ser lavrada a escritura definitiva do 
bem. Se o proprietário do bem, compromitente vendedor, se negar a lavrar a 
escritura em favor do compromitente vendedor, cabe a ação de adjudicação 
compulsória. 
 
Nas palavras do Prof. Daniel Áureo a ação de adjudicação compulsória é a 
ação pessoal que cabe ao compromissário comprador ou ao cessionário de 
seus direitos à aquisição, ajuizada em face do titular do domínio do imóvel, que 
tem por objetivo o suprimento judicial dessa outorga, mediante sentença 
constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado.Por determinação da 
Súmula 239 do STJ, o direito de se utilizar da via da ação de adjudicação 
compulsória, não fica condicionado ao registro do compromisso de compra e 
venda no cartório de imóveis, podendo aquele que quitou o compromisso, 
mesmo sem registro, pedir a adjudicação. A sentença do juiz se substituirá a 
escritura definitiva, permitindo que o compromissário comprador registre e se 
torne proprietário do bem. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
24 
 
 
Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – SFI 
 
 
Trata-se de um negócio jurídico cuja finalidade é promover a venda de bem 
imóvel, com a seguinte característica: o comprador do imóvel não possui a 
integralidade do valor do bem. Então se torna devedor (fiduciante), pagando as 
prestações pactuadas com o credor (fiduciário). O devedor fiduciante entra na 
posse do bem, mas caso não pague a dívida, terá devolvida a propriedade 
imobiliária ao credor (fiduciário). Veja o que fala a Lei 9.514/97 com alteração 
da Lei 10.931/04, entre outras: 
 
 
 
 
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio 
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, 
contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade 
resolúvel de coisa imóvel. 
 
 
 
 
Conceito 
 
 
É o negócio jurídico em que o devedor (fiduciante), transmite a propriedade 
imobiliária ao credor (fiduciário), em caráter resolúvel e em garantia da dívida 
assumida pela aquisição de imóvel (prof. Daniel Áureo). Pago o preço 
estipulado no contrato, resolve-se a propriedade do credor fiduciário, 
retornando a propriedade ao antigo devedor fiduciante. É portanto, um direito 
real de garantia. 
 
A terminologia extraída da lei, sobre as partes contratantes é “devedor-
fiduciante ” ( proprietário do bem imóvel a ser transmitido em garantia) e 
“credor-fiduciário ” ( aquele que tem um crédito contra o devedor-fiduciante e, 
em garantia do pagamento, receberá a propriedade fiduciária do imóvel). 
 
O objeto do contrato é qualquer bem imóvel passível de alienação. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
25 
 
 
Art. 22.§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por 
pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam 
no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: 
 I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do 
laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário; 
II - o direito de uso especial para fins de moradia; 
III - o direito real de uso, desde quesuscetível de alienação; 
IV - a propriedade superficiária. 
§ 2o Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV 
do § 1o deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito 
de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. 
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante 
registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve 
de título.Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, 
dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor 
direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. 
 
 
 
Desta forma, o devedor – fiduciante, permanece com a posse direta do bem, 
transferindo ao credor, juntamente com a propriedade, a posse indireta. Ambos 
os contratantes podem fazer uso dos remédios possessórios em caso de 
defesa da posse (ações de reintegração de posse, ação de manutenção de 
posse e interdito proibitório). A propriedade, por outro lado, só será consolidada 
com o respectivo registro. 
 
A alienação fiduciária... 
 
• É um contrato bilateral, trazendo obrigações e direitos para as 
partes contratantes; 
• Possui onerosidade, eis que dá crédito ao que vende o bem e 
assegura ao comprador desfrutar do imóvel, entrando em sua 
posse; 
• É um contrato acessório, ou seja, está vinculado ao contrato 
principal (por exemplo, compra e venda de imóvel) ao qual irá servir 
de garantia; 
• Possui forma específica, requer instrumento escrito público ou 
particular; 
• É um contrato indivisível, a propriedade se aperfeiçoa, para o 
devedor, com a quitação integral. 
 
Assim, o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não retira a garantia 
que recai sobre o imóvel. 
 
 
 
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Segundo o Prof. Daniel Áure,o as consequências da inadimplência 
contratual, são as seguintes: 
 
1. O devedor é intimado pessoalmente ou por edital pelo Oficial 
registrador a pagar as prestações vencidas com multa e juros em 
15 dias. Paga a dívida, segue o contrato. 
 
2. Não paga a dívida, o Registro de Imóveis fará o registro da 
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com 
prova do pagamento do imposto de transmissão. 
 
3. Em até 30 dias do registro da consolidação em seu nome, o 
fiduciário providenciará o leilão público para a venda do imóvel e se 
algum valor sobrar, será entregue ao devedor. 
 
 
Observação 
Trata-se de uma espécie contratual muito utilizada na atualidade, pois com a 
presença da instituição financeira, permite que o pretenso comprador que não 
possui recursos financeiros para adquirir um imóvel, possa fazê-lo, substituindo 
as parcelas que seriam teoricamente de uma locação, por parcelas para 
aquisição de seu bem imóvel. 
 
 
Contudo, urge certo cuidado, pois caso o devedor fiduciante não consiga 
cumprir o contrato, terá imensos dissabores futuros com a retomada do imóvel 
por parte do fiduciário.