Direito Civil V - Direito de Superfície

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ᆞDireito de Enfiteuse
➖ A enfiteuse não pode mais ser constituída, mas ainda existem.
➡ Por exemplo, no Rio de Janeiro, existem desde o período do Brasil Império.
➖ As enfiteuses eram forma de compartilhamento de domínio.
➡ O proprietário do solo de um imóvel compartilhava com outrem o domínio, para construir,
plantar, etc.
➖ Era forma de ocupar os espaços urbanos e rurais.
➡ Aumentar o valor econômico do solo, favorecendo a população.
➖ Era feito pelo poder público e por pessoas de direito privado.
➡ É um instituto que não tinha prazo para acabar.
➖ Passavam de geração em geração.
➡ A propriedade precisa se consolidar.
➖ Não pode ficar por prazo perpétuo de forma dividida.
➡ Usar, gozar, dispor, reaver.
➖ Poder de domínio limitado.
➡ Faz com que o domínio fique de forma compartimentada durante muito tempo.
➖ A cada transferência, pagava-se um laudêmio ao proprietário.
➡ O enfiteuse recebia o laudêmio de forma fixa.
➖ Havia um enriquecimento sem lógica por parte do proprietário.
➡ Tratava-se de uma espécie de multa que favorecia somente uma das partes.
➖ Atualmente, existe uma situação/ realidade fática.
➡ O Código Civil vai retroagir, e todas as pendências que surgirem na atualidade serão
resolvidas pelo CC de 1916. A lei do tempo é a lei que rege o ato. Como o ato foi constituído em
1916, e no CC;2002 não se admite enfiteuses, qualquer demanda jurídica existente na nossa
realidade serão dirimidas e resolvidas em conformidade com o disposto no CC de 1916.
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ᆞDireito de Superfície
➖ Artigo 1369 do CC
➡ É um direito real, precisa de Registro em cartório competente.
➖ Veio substituir a enfiteuse.
➡ Está presente no CC/2002.
➖ Faz parte das políticas de regularização fundiária no Brasil.
➡ Assim como o Estatuto das Cidades.
△ Conceito
possibilidade do proprietário de um solo, conceder a outrem o direito de construir e plantar
naquele lugar, por um determinado tempo
➖ Artigo 1369 do CC
➡ Apresenta o conceito de super�ície.
➖ O direito de superfície é um direito real autônomo sobre coisa alheia.
➡ Por exemplo, a Havan, o Shopping, estacionamentos, clubes.
Por exemplo, o dono da Havan não comprou o terreno. O proprietário dono do terreno não tem
condições econômicas para construir naquele local. Para potencializar o uso econômico, é
possível construir um direito de super�ície.
➖ Durante o período estabelecido no contrato, o proprietário-fundieiro confere ao superficiário
a propriedade útil de seu imóvel, para que nela construa ou plante.
➡ É preciso que esteja presente em um contrato.
➖ Não é possível mudar o objeto do contrato.
➡ Aquela construção ou plantação estabelecida deve ser o objeto, pois a mudança pode ser
causa de resolução contratual.
➡ Superposição de duas propriedades distintas:
superficiário propriedade resolúvel (acessões)
➖ Aquela propriedade pertencerá a ele.
➡ Sempre limitado no prazo de tempo de constituição do direito de super�ície.
fundeiro propriedade do solo
△ Finalidade e Objetivos
diminuir o problema agrário das invasões de terras
➖ Em tese, as invasões deveriam ocorrer em terras que não atendem ao seu papel econômico.
➡ Visando rechaçar tal situação, existe o direito de super�ície.
evitar a permanência de imóveis desocupados e discórdias entre vizinhos
evitar as crises habitacionais
oferecer aos interessados uma boa oportunidade de investimento através do aproveitamento
das terras
△ Utilidade
dar um destino rentável
➖ Atualmente, o direito de superfície pode ser usado para construção de prédios, parques,
supermercados, piscinões, conjuntos habitacionais, estacionamentos, shopping-centes, escolas
etc, além de plantações
➡ dando um destino rentável ao terreno, com melhor utilização e aproveitamento dos espaços
urbanos e rurais.
△ Artigos
artigo 1369 a 1377 do cc
➖ Estabelecido entre particulares.
➡ Pode acontecer em território urbano ou rural.
➡ Por exemplo, alguém quer instituir direito de super�ície na sua propriedade do solo. O terceiro
vai plantar ou construir naquele local, durante o prazo estabelecido contratualmente.
artigo 1225 , II, do cc
➖ Previsto no rol de direitos reais.
artigo 21 a 24 da lei 10.257/2001 (estatuto das cidades)
➖ Dirige-se exclusivamente aos imóveis urbanos, atender aos:
artigos 182 e 183 da cf
➡ Trata-se de políticas urbanas.
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ᆞFunção Social
O direito de superfície pode ser usado para construção de prédios, parques, supermercados,
piscinões, conjuntos habitacionais, estacionamentos, shopping-centers, escolas etc., além
de plantações,
➖ dando um destino rentável ao terreno, com melhor utilização e aproveitamento dos espaços
urbanos e rurais.
➡ Objetivo primordial da criação.
➖ O instituto do direito da superfície é mais dinâmico que a enfiteuse,
➡ atende melhor a função social da propriedade e as exigências sociais, colabora com a
racionalização do uso do solo urbano e o cultivo da plantação na zona rural.
➖ Aumentar o potencial ao máximo de utilidade econômica de um solo ou propriedade.
➡ Dar função social à propriedade.
proprietário
➖ Dono do solo
superficiário
➖ Aquele que tem o domínio útil do solo, tendo direito de construir sobre a propriedade de
outrem.
Tem o domínio útil do imóvel.
△ Natureza Jurídica
➖ Direito de propriedade resolúvel e direito real sobre coisa alheia.
➡ Aquela plantação ou construção pertencerá a ele.
➡ Pode ser doada, alienada, hipotecada, desde que obedecendo o prazo do direito de constituição
da super�ície. O prazo máximo é de 30 anos.
△ Objeto
Art. 1369 CC conceder a outrem o direito de construir sobre terreno próprio;
➖ em tese não se pode conceder a outrem a propriedade bem construída para que faça
benfeitorias úteis ou necessárias.
△ EXCEÇÃO: ENUNCIADO 250 CJF
Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão
➖ (separação entre a construção e o solo, antes reunidos na pessoa do proprietário).
➡ Por exemplo, tenho um terreno construído um galpão. Alguém chega, não pode instituir no local
um direito de super�ície. Em tese, deve ser construído em um terreno limpo, onde não haja nenhum
tipo de construção.
➖ Cisão
➡ Se houver uma separação, entre a construção e o solo.
➡ Por exemplo, alguém transforma o galpão em uma galeria, dando uma finalidade diferente
daquele local.
△ Não admite acessão inversa
artigo 1255 , parágrafo único, cc
➖ ‘’Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele
que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização
fixada judicialmente, se não houver acordo’’
➡ Planta ou constrói no terreno de alguém, perde para o sogro a construção. Entrará no
inventário, pois a propriedade pertence ao dono do solo. Se comprovar a boa-fé, recebe o valor
da construção.
➖ Acessão inversa é a possibilidade de a construção, quando for mais cara que o terreno,
podendo ser adquirida.
➡ Quando toda a construção for maior que o valor que era a propriedade, existirá a acessão
inversa. Independentemente de quanto for o valor da construção feita, no contrato de super�ície,
sempre pertencerá ao PROPRIETÁRIO.
△ Concessão
onerosa (única vez ou parcelado)
ou gratuita (doação),
➖ mediante escritura pública registrada CRI, por testamento, sendo por tempo determinado
➖ O pagamento pode ser ajustado entre as partes.
➡ Está no âmbito da autonomia privada.
(30 anos)
➖ (Arts 1369 ,1370, 1372 CC)
➖ Deve haver escritura pública
➡ ‘’Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno,
por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registrode
Imóveis. Parágrafo único. O direito de super�ície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao
objeto da concessão.’’
➡ É preciso que haja registro em Cartório, pois se trata de Direito Real. Se não estiver registrado,
não se trata de direito real.
➖ Gratuita ou onerosa
➡ ‘’Art. 1.370. A concessão da super�ície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o
pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente’’.
➖ Transferência por testamento
➡ ‘’Art. 1.372. O direito de super�ície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus
herdeiros.’’
△ ENCARGOS E TRIBUTOS:
Art. 1371 do cc
➖ responsabilidade do superficiário
➡ (RESPONSÁVEL ECONÔMICO)
➖ ENUNCIADO 94 CFJ – ajustar vontades
➡ Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel
➡ Autonomia privada, podendo encontrar em contrato dizendo quem pagará será o superficiário
ou o proprietário. Se não houver cláusula, obedece-se o artigo 1371.
➡ O contrato deve ser seguido pelas partes. Se não houver expresso, segue a lei.
△ ALIENAÇÃO DO IMÓVEL OU SUPERFÍCIE:
ambos têm direito de preferência igualdade de condições a estranhos
➖ (art. 1.373 CC).
‘’Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário
tem direito de preferência, em igualdade de condições.’’
➡ O dono do imóvel pode vender, o superficiário também pode vender.
➡ Há uma coexistência de donos. O dono da Havan quer vender a propriedade, a preferência
será do dono do terreno. Ambos podem vender os seus direitos de domínio sobre aquele imóvel,
devendo respeitar o direito de preferência um do outro.
➖ Doação/permuta
➡ inexiste esse direito.
➡ Se o superficiário quiser doar para alguém, o proprietário não poderá fazer nada.
△ DESRESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA:
O legislador não disciplinou prazo decadencial, nesse caso segue o art. 504CC/Art. 804, §2º
CPC/15
➖ ENUNCIADO 510 do CJF
➡ “Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de
preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis meses,
contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço”.
➖ Se o direito de preferência, no contrato de direito de superfície for desrespeitado, aquele que
teve seu direito maculado, poderá no PRAZO DECADENCIAL DE 6 MESES, pedir a anulação
daquele negócio e a adjudicação daquele bem para si.
△ RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO SUPERFICIÁRIO E DO
PROPRIETÁRIO DO SOLO:
Art. 791 CPC/15 – omissão no CC/02
➖ Art. 791. Se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo o proprietário
de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o superficiário, responderá pela
dívida, exclusivamente, o direito real do qual é titular o executado, recaindo a penhora ou outros
atos de constrição exclusivamente sobre o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou a
plantação, no segundo caso.
➡ Por exemplo, o superficiário deve ao Banco e não conseguiu pagar suas dívidas. O credor
penhora o imóvel de super�ície. O dinheiro pode ser utilizado para pagar dívidas. Aquele que está
adquirindo, adquire uma propriedade resolúvel, pois só existirá enquanto houver o prazo no
contrato.
➖ Direito de superfície dado como garantia
➡ Pode ser levado a leilão e vendido. Quem comprar está adquirindo um direito de super�ície.
△ FACULDADE DO SUPERFICIÁRIO DISPOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE:
pode constituir ônus reais sobre seu direito de superficiário
➖ (hipotecar, usufruto, servidão, habitação)
➡ É possível haver a penhora da super�ície e da propriedade. Da super�ície quando o devedor for
o superficiário, e da propriedade, por meio do proprietário. Se houver penhora indevida, como
poderá se livrar disso?
R.:
➖ ENUNCIADO 249 CFJ “
➡ “A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e
garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da super�ície, não se lhe aplicando o
art. 1.474”.
△ DIREITOS E DEVERES PROPRIETÁRIO:
posse indireta da coisa;
➖ O proprietário do solo.
➡ O proprietário direto é o superficiário
titularidade do terreno;
➖ a propriedade é dele
direito ao o solarium, ou pagamento;
➖ de uma única vez ou parcelado.
receber a coisa com a obra ou a plantação, se o instituto é temporário;
➖ com tudo aquilo que existir nela
não pode turbar posse do superficiário;
➖ não pode impedir de usar livremente
Respeitar a preferência de aquisição;
➖ no caso de alienação
△ DIREITOS E DEVERES SUPERFICIÁRIO:
posse direta da coisa;
➖ ele tem a posse do imóvel
direito de usar e gozar do direito de superfície/limites do negócio jurídico;
➡ atendendo à finalidade social do imóvel
usar, gozar e dispor da edificação ou da plantação como sua;
➖ no limite do negócio jurídico.
➡ pode vender, doar, dar em garantia
Respeitar a preferência de aquisição;
➖ direito de preferÊncia do proprietário
pode manejar os interditos possessórios;
➖ inclusive contra ele
pagar o solarium, remuneração;
pagar encargos e tributos sobre a superfície;
➖ se houver contrato.
conservar a obra.
➖ tem a coisa de forma resolúvel, deverá ser devolvida
△ EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE:
Extinção em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário ou ao
superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um
➖ (art. 1.376 CCB/2002)- ENUNCIADO 322 CJF;
➡ Art. 1.376. No caso de extinção do direito de super�ície em consequência de desapropriação, a
indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.
➖ denúncia imotivada é quando decide rescindir o contrato
➡ O superficiário, em face de denúncia imotivada, terá direito à retenção por benfeitorias e
acessões até satisfação da indenização, salvo se ocorrer devido ao descumprimento contratual.
➡ Desvirtuado o objeto, a denúncia passa a ser motivada.
➡ Artigo 1374 do CC.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno
destinação diversa daquela para que foi concedida.
➖ Se não motivada, indeniza-se.
➡ Se for motivada, apresenta-se as razões.
➖ Artigo 1375 do CC
➡ Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno,
construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o
contrário.
➖ Via de regra, é sem indenização
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ᆞDireito superfície cc X direito de superfície no
Estatuto das Cidades
△ O direito de superfície tratado no Código Civil:
➖ As pessoas de direito público também podem constituir direito de superfície.
➡ Art. 1.377. O direito de super�ície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno,
rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.
1) pode referir-se à superfície de solo rural;
➡ Poderá ser em solo urbano ou rural.
2) a alienação somente se dará por prazo determinado;
➖ O prazo máximo é de 30 anos.
3) não admite obra no subsolo do imóvel (salvo quando referente ao objeto da concessão);
➖ É uma proibição, pois não se permite nenhum tipo de obra no subsolo do imóvel.
➡ Artigo 1269, Parágrafo único. O direito de super�ície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente
ao objeto da concessão.
➡ O espaço aéreo também não pode ser utilizado.
4) tutela interesses privados através de normas transacionáveis.
➖ EXEMPLO:
➡ contrato para a plantação de um jardim, ou a construção de uma quadra de esportes em um
terreno
△ Direito de Superfície previsto na Lei 10.257/01 (EC):
1) refere-se apenas à superfície urbana;
➖ Não pode ocorrer na zona rural.
2) a alienação pode dar-se por prazo determinado e indeterminado (cautela prazo razoável
para a denúncia vazia – Art. 473 CC);
3) admite obras no subsolo e espaço aéreo do terreno;
4) tutela interessepúblico por meio de normas não transacionáveis.
➖ EXEMPLO:
➡ construção de obras com repercussões urbanísticas como a implantação de uma passarela ou
viaduto na cidade, bem como a construção de um estacionamento subterrâneo.
△ Estatuto da Cidades
deverá ser aplicada toda vez que o Estado, em uma das suas esferas federais, estaduais ou
municipais ocuparem um dos pólos da relação jurídica.
➖ Quando os dois pólos da relação jurídica forem ocupados por particulares, deve-se aplicar a
regra geral do Código Civil.
△ DIREITO DE SUPERFÍCIE # ARRENDAMENTO.
Ambos são formas de cessão de coisa para uso por outra pessoa,
autorizando-se esta a plantar ou construir no solo de outrem, os dois institutos se
diferenciam especialmente a partir de sua natureza jurídica:
➖ Direito de Superfície
➡ é um direito real que confere ao superficiário a propriedade imobiliária, ainda que resolúvel;
➡ deve ser feito mediante escritura pública, constituída e determinada em cartório de registro de
imóveis.
➡ Não existe aluguel mensal
➖ Arrendamento
➡ Arrendamento, que tem a natureza de direito obrigacional.
➡ Não é um direito real.
➡ Além disso, o pagamento de aluguel é elemento indispensável do arrendamento, e da super�ície,
não."
➡ Existe um aluguel mensal