LAUDO DE AVALIAÇÃO DO PROCESSO XXX

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LAUDO DE AVALIAÇÃO ÁREA DO PROCESSO N° 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
São Luís, 10 de agosto de 2020. 
 
 
2 
Ao 
 
 
Assunto: Parecer de Análise do Laudo Pericial 
 
Em atenção à sua solicitação, temos o prazer de apresentar o Laudo de Avaliação de área 
localizada no município de São Luís, Estado do MA. 
 
Este trabalho foi conduzido por profissionais da xxx qualificados na atividade de avaliação 
imobiliária, tendo como base as normas técnicas, somados ao nosso conhecimento na análise e 
interpretação de tais dados. 
 
Agradecemos pela oportunidade de oferecer nossos serviços, colocando-nos à disposição para 
quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários. 
 
 
_________________________________ 
xxx 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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ÍNDICE: 
 PÁG. 
1. INTERESSADO 4 
2. POSSEIRO 4 
3. FINALIDADE 4 
4. OBJETIVO 4 
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO 4 
6. PRESSUPOSTOS RESSALVAS E CONDIÇÕES LMITANTES 5 
7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO 5 
8. METODOLOGIA 6 
9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 6 
10. TRATAMENTO DOS DADOS E INDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS 8 
10.1 VALOR DO TERRENO (MÉTODO COMPARATIVO) 8 
10.2 CUSTOS DE REEDIÇÃO DAS BENFEITORIAS 11 
10.2.1 CULTURAS 11 
10.2.1.1 BANANA 12 
10.2.1.2 CASTANHA 13 
10.2.1.3 CAJU 14 
11. RESULTADO DA AVALIAÇÃO 15 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
1. INTERESSADO 
 
xxx 
 
2. POSSEIRO 
 
 
3. FINALIDADE 
 
Identificação do Valor de Mercado para fins de indenização referente a área discriminada no 
laudo pericial 
3.1.47 valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, 
dentro das condições do mercado vigente. 
 
4. OBJETIVO 
 
Determinar o valor de Mercado. 
 
De acordo com a NBR 14653-1: 
3.1.47 valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência, 
dentro das condições do mercado vigente. 
3.1.30 laudo de avaliação: relatório com fundamentação técnica e 
científica, elaborado por profissional da engenharia de avaliações, em 
conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem. 
 
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO: 
 
O referido imóvel está localizada. 
A área de acordo com o laudo tem relevo misto, com áreas em declive, parte plana, ´parte 
alagada, área na grande, existe na área construções em taipa, barracos e o terreno encontra-se 
cercado em todos seus limites com estacas e arame farpado. O acesso se dá por estrada de terra 
batida e piçarra com conservação irregular. Não foi notada redes de água e esgoto e existe 
serviço de energia elétrica disponível. 
 
 
5 
De acordo com o parecer técnico a área discutida no processo é de xxx m², sendo: 
• 16% refere-se a área com frutíferas o que equivale a xxx ha 
• 84% refere-se a mata e capoeira o que equivaleria a xxx ha. 
 
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E CONDIÇÕES LIMITANTES: 
 
Este laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, 
registradas no INMETRO como NBR 14653-1/2019 (Procedimentos Gerais), NBR 14653-2/2011 
(Imóveis Urbanos), e NBR 14653-3/2019 (Imóveis rurais e seus componentes) e na 
documentação fornecida, constituída pelo Laudo de Avaliação Mercadológica do Perito xxx. 
 
Como condição limitante para obtenção do valor de mercado temos a especulação imobiliária 
forte no mercado o que dificulta a obtenção dos valores quando da decisão judicial da 
desapropriação das áreas. 
 
7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO: 
 
De modo geral apesar da pandemia, encontramos o mercado imobiliário bastante aquecido. Os 
resultados dos financiamentos imobiliários pela Caixa econômica federal, que detém 70% desse 
mercado, aponta para o primeiro semestre de 2020, o melhor dos últimos 4 anos. 
 
Na área em questão, há forte especulação imobiliária. Percebemos que certos proprietários já 
adquiriram diversas áreas e já tem pronto catálogo das áreas para venda, devido principalmente 
a notícia da presença do novo XXX, o que fez com que mesmo sem barganha fosse oferecido 
desconto de 50% em relação ao primeiro valor pesquisado. 
 
8. METODOLOGIA: 
 
Utilizaremos o Método Evolutivo para determinação dos valores de mercado devido a 
peculiaridade de cada imóvel no que se refere as construções e culturas existentes, uma vez que 
fica difícil encontrar imóveis com essas mesmas peculiaridades no mercado para fins de 
amostragem. 
O Método Evolutivo permite o cálculo do valor de mercado de um imóvel a partir do valor de 
seu terreno, dos custos de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas e do fator de 
comercialização. 
 
Vi = ( Vt + Cb ) x Fc 
 
6 
 
Em que: 
Vi – Valor de mercado do imóvel. 
Vt – Valor do terreno, calculado com o uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado 
ou, em sua impossibilidade, do Método Involutivo. 
Vb – Valor de venda da benfeitoria ou da edificação. 
Cb – Custo de reedição da benfeitoria, apropriado pelo Método Comparativo Direto de Custos 
ou pelo Método da Quantificação de Custo. 
Fc – Fator de Comercialização, que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da 
conjuntura do mercado em estudo na época da avaliação 
 
9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: 
 
 
 
Estamos enquadrados respectivamente nos Graus II, II e I respectivamente. 
 
 
 
Portanto, nosso Laudo está enquadrado no Grau de fundamentação II. 
 
7 
 
 
 
III II I
1
Caracterização do imóvel 
avaliando
Completa quanto a 
todas as variáveis 
analisadas
Completa quanto às 
variáveis util izadas no 
modelo
Adoção de situação 
paradigma
3
2
Quantidade mínima de 
dados de mercado, 
efetivamente util izados
6 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
4 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
3 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
2
3
Identificação dos dados de 
mercado
Apresentação de 
informações relativas a 
todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem, com foto e 
características 
observadas pelo autor 
do laudo
Apresentação de 
informações relativas a 
todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem
Apresentação de 
informações relativas 
aos dados e variáveis 
efetivamente util izados 
no modelo
2
4 Extrapolação Não admitida
Admitida para apenas 
uma variável, desde 
que: a) as medidas das 
características do 
imóvel avaliando não 
sejam superiores a 
100% do limite amostral 
superior, nem inferiores 
à metade do limite 
amostral inferior, b) o 
valor estimado não 
ultrapasse 15% do valor 
calculado no limite da 
fronteira amostral, para 
a referida variável
Admitida, desde que:
a) as medidas das 
características do 
imóvel avaliando não 
sejam superiores a 
100 % do limite 
amostral superior, nem 
inferiores à metade do 
limite amostral inferior
b) o valor estimado não 
ultrapasse 20 % do 
valor calculado no 
limite da fronteira 
amostral, para as 
referidas variáveis, de 
per si e 
simultaneamente, e em 
módulo 
3
5
Nível de significância 
(somatório do valor das 
duas caudas) máximo 
para a rejeição da 
hipótese nula de cada 
regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
6
Nível de significância 
máximo admitido para a 
rejeição da hipótese nula 
do modelo através do teste 
F de Snedecor
1% 2% 5% 3
III II I Soma
16 10 6 16
2, 4, 5 e 6 no grau III e 
os demais no mínimo no 
grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no 
grau II e os demais no 
mínimo no grau I
Todos, no mínimo no 
grau I
II
Itens obrigatórios
Grau de Fundamentação do Laudo
Pontos 
obtidos
Item Descrição
Grau
Graus
Pontos Mínimos
 
8 
10. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS: 
 
10.1. VALOR DO TERRENO (MÉTODO COMPARATIVO): 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Modelo: Gleba Cajueiro
Data de criação: 01/08/2020
Área de concentração: Avaliação deBens
Tipologia em estudo: Glebas Urbanizáveis
Dados do modelo:
Dados utilizados:
Variáveis do modelo:
Variáveis utilizadas:
Coef. de correlação
Coef. de determinação
Desvio padrão
Normalidade:
19,19924173 19,19924173
[ 62, 100, 100]
Regressão Estimativa
0,903357229 0,903357229
0,816054283 0,816054283
25
8
2
2
Variável Média Mínimo Máximo Coeficiente t Sig(%) transf
Area total da gleba 11,84 8,75 14,73 -15,44 -5,16 0,21 ln(x)
Valor unitário (r$/ha) 94,86 50,00 150,79 277,76 7,70 0,03 y
Fonte de Variação Soma dos Graus de Quadrado F calculado
Explicada 9811,8019 1 9811,8019 26,61831853
Não explicada 2211,6653 6 368,61088
Total 12023,4672 7
Análise da Variância
Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada
Informante Texto Texto Nome ou identificação do informante sim
Telefone do informante Texto Texto Telefone ou número de contato do informante sim
Endereço Texto Texto Endereço completo do imóvel sim
Area total da gleba Numérica Quantitativa Area total do imóvel medida em hectares sim
Valor unitário (r$/ha) Numérica Dependente Valor total do imóvel dividido pela Area total (ha) sim
 
9 
 
 
 
 
 
 
Dado Observado Estimado Resíduo Resíduo (%) Res. / DP
1 118,52 141,61 -23,09 -19,48% -1,20
3 139,53 113,01 26,52 19,00% 1,38
5 120,00 110,69 9,31 7,76% 0,49
8 50,00 53,72 -3,72 -7,44% -0,19
12 55,00 64,43 -9,43 -17,14% -0,49
13 65,00 50,28 14,72 22,65% 0,77
18 60,00 82,44 -22,44 -37,40% -1,17
22 150,79 142,67 8,12 5,38% 0,42
Dado Observado Estimado
1 118,52 141,61
3 139,53 113,01
5 120,00 110,69
8 50,00 53,72
12 55,00 64,43
13 65,00 50,28
18 60,00 82,44
22 150,79 142,67
 
10 
 
 
 
 
Informante
Telefone 
do 
informant
e
Endereço
Area total 
da gleba
Valor 
unitário 
(r$/ha)
Vr. Médio Vr. Mínimo Vr. Máximo
329710 0 81,5590324 71,1036253 92,0144394
4590 0 147,562068 129,899783 165,224353
13877,28 0 130,477773 116,535061 144,420485