LAUDO - AVALIAÇÃO DE IMÓVEL-convertido

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MENDES DA SILVA 
 
Obra disponibilizada na rede de computadores, devendo ser evitado sua utilização integral para fins de 
trbalho pericial. 
 
A 
LAUDO PERICIAL 
 
Determinação do Valor de Venda 
Residencial - Apartamento 
 Arquiteta e Urbanista 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE DIADEMA/SP 
PROCESSO Nº: 0021768-04.2011.8.26.0161 
AÇÃO: PROCEDIMENTO ORDINÁRIO 
REQUERENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL 
REQUERIDA: CONSTRUTORA S. A. CONSTRUÇÃO AMINISTRAÇÃO E 
ENGENHARIA DATA AVALIAÇÃO: NOVEMBRO DE 2017 
MENDES DA SILVA 
 
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 SUMÁRIO 
1. PRELIMINARES............................................................................................... 3 
1.1. RESSALVAS, PRESSUPOSTOS E FATORES LIMITANTES DA PERÍCIA ......... 4 
2. VISTORIA ...................................................................................................... 6 
2.1. LOCALIZAÇÃO ....................................................................................... 6 
2.2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO .............................................................. 8 
2.3. CARACTERÍSTICAS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PLAZA DIADEMA ...... 9 
2.4. CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO AVALIANDO .............................. 18 
2.5. CLASSIFICAÇÃO DA CONSTRUÇÃO ....................................................... 19 
2.6. ESTADO DE CONSERVAÇÃO E FOC ....................................................... 19 
3. AVALIAÇÃO .................................................................................................. 21 
3.1. METODOLOGIA ADOTADA .................................................................... 21 
3.2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................... 22 
3.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ........................................................... 24 
3.4. DIAGNÓSTICO DO MERCADO ............................................................... 24 
4. CONCLUSÃO .................................................................................................... 25 
ENCERRAMENTO .................................................................................................. 26 
 
MENDES DA SILVA 
 
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1. PRELIMINARES 
 
O objetivo do presente trabalho é a determinação do valor de mercado de 
venda do apartamento nº 45 do Bloco C do Condomínio Residencial, Diadema, 
SP, para a data de novembro de 2017, para fins de penhora judicial. 
 
Através do R. Despacho de fl. 275 dos Autos, a signatária é nomeada para a 
realização da perícia avaliatória, não tendo as Partes indicado Assistentes 
Técnicos e nem formulado quesitos. 
 
À fl. 232 é juntado Termo de Penhora e Depósito relativo ao imóvel da 
matrícula acima citada. 
 
A vistoria foi realizada no dia 07 de novembro de 2017, com o 
acompanhamento pelo Subsíndico, Sr. Onofre Moreira. 
 
Para a realização da presente Perícia avaliatória foi considerada pela signatária 
a Matrícula n.º 1 do Oficial de Registro de Imóveis de Diadema, juntada às fls. 
238 e 239 dos Autos, na qual se verifica que o título de domínio do imóvel 
penhorado encontra-se em nome da construtora, S/A - Construção, 
Administração e Engenharia, apesar do então promitente comprador Correia do 
Nascimento estar na respectiva posse, segundo informações obtidas nos Autos 
e em vistoria. 
 
A presente avaliação está de acordo com as Normas ABNT NBR 14653-1: 2001 
“Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais”; ABNT NBR 14653-2: 
2011, “Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos”, em especial seu item 
8.2.1.4.2; “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011” e 
MENDES DA SILVA 
 
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estudos consagrados na Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto 
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP. 
 
O IBAPE/SP, instituto no qual a signatária é membro efetivo, é Entidade de 
Classe com representação no CREA/SP e CAU/SP, integrada por engenheiros, 
arquitetos, agrônomos e empresas dedicados às áreas de Avaliações de Bens, 
Perícias e Inspeções de Engenharia e Arquitetura no Estado de São Paulo. 
Dentre seus objetivos destacam-se, primordialmente, o aprimoramento, a 
divulgação e a transmissão do conhecimento técnico nas áreas de atuação de 
seus associados. 
 
O instituto é filiado ao IBAPE Entidade Federativa Nacional, que em âmbito 
internacional mantém filiação ao IVSC – Internacional Valuation Standards 
Council, organismo responsável pela elaboração e revisão das normas 
internacionais de avaliação – IVS – e à UPAV – União Panamericana de 
Associações de Avaliação, entidade que congrega avaliadores em todo o 
continente americano. 
 
1.1. Ressalvas, Pressupostos e Fatores Limitantes da Perícia 
 
Apesar da signatária ter informado os advogados das partes a data e horário da 
vistoria (conforme comprovado no Apêndice C deste Laudo), o imóvel avaliando 
encontrava-se fechado, tendo a signatária realizado a vistoria nas áreas comuns 
do Condomínio e no apartamento nº 35 do Bloco C, apartamento localizado no 
mesmo bloco e prumada do objeto avaliando, portanto, com a mesma 
configuração e área privativa. 
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Apesar da impossibilidade da vistoria interna, a realização da perícia avaliatória 
foi efetivada com respaldo no item 7.3.5.2 da ABNT1 NBR 14.653-2 – “Avaliação 
de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos”. 
 
Em caso de necessidade de vistoria interna, a signatária se coloca a disposição 
para a realização de nova vistoria, com agendamento e citação do Requerido 
via Judicial. 
 
A signatária considera os documentos, informações e dados constantes nos 
Autos, obtidos em vistoria e os fornecidos à signatária como verídicos e cópias 
fieis aos originais, tendo sido o imóvel considerado na avaliação na condição de 
livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer 
natureza, incluindo dívidas fiscais e de condomínio. 
 
A signatária declara que não possui nenhum vínculo de parentesco sanguíneo, 
por afinidade ou civil por linha ascendente, descendente ou colateral, com o 
Meritíssimo Juiz de Direito da 2ª Vara Cível do Fórum da Comarca de Diadema, 
bem como com os servidores da respectiva unidade judiciária, nem com as 
partes e respectivas bancas de advogados que as representam, não possuindo 
nenhum interesse na presente Lide. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 Associação Brasileira de Normas Técnicas 
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2. VISTORIA 
 
2.1. Localização 
 
O Condomínio Residencial, no qual se situa o apartamento avaliando, sob 
nº 45, situa-se na Avenida, Bairro Condeição, Município Diadema, Estado 
de São Paulo. 
 
 
Imagem 01: Município de Diadema, com demarcação da localização do 
Condomínio. 
(Fonte: GoogleMaps) 
 
Encontra-se classificado junto à Prefeitura Municipal de Diadema sob 
contribuinte nº . 
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Mapas de Localização 
 
Imagem 02: Região em análise com demarcação do Condomínio. 
(Fonte: GoogleMaps). 
 
Imagem 03: Imagem de satélite da região em análise com demarcação do 
Condomínio. (Fonte: GoogleMaps) 
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Imagem 04: Detalhe da implantação do Condomínio Residencial, estando 
demarcado o Bloco C, relativo ao imóvel avaliando. 
(Fonte: Google Earth) 
 
2.2. Características da Região 
 
O Condomínio Residencial se situa em região de uso misto, residencial 
(unifamiliar e multifamiliar), comercial, industrial e serviços, apresentando os 
melhoramentos públicos essenciais, tais como, redes de água; luz; esgoto; 
gás, telefonia; iluminação pública; pavimentação; arborização; transporte 
público próximo através de rede de ônibus, além de equipamentoscomunitários de segurança, educação, saúde e cultura. 
 
Situa-se aproximadamente 650m da Rodovia Imigrantes e a 700m do Foro 
de Diadema, em linha resta. 
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Não se verificou na região muitos edifícios residenciais, sendo o Condomínio 
Residencial, no seu entorno próximo, o único com suas características 
edilícias. 
 
2.3. Características do Condomínio Residencial Plaza Diadema 
 
O Condomínio Residencial é composto por quatro blocos edificantes de usos 
residenciais denominados A, B, C e D, sendo os blocos A e B edificados há 
aproximadamente 20 anos e os C e D, há 12 anos, segundo informações 
obtidas em vistoria. 
 
Os blocos são edificados em estrutura de concreto armado, vedação em 
alvenaria, revestimento externo em argamassa com pintura acrílica e piso 
externo em cimentado, implantados em terreno de topografia plana e 
formato praticamente regular, situado em meio de quadra e no nível da via 
pública para a qual faz frente e solo aparentemente seco e firme. 
 
Segundo planta obtida com o advogado do Requerente e segundo vistoria, 
os blocos possuem configurações e áreas distintas entre si, alguns com 3 
dormitórios e outros com 2 dormitórios, com ou sem suíte, áreas variando de 
51,37m2 a 68,00m2, aproximadamente. 
 
Os blocos A e B possuem 9 pavimentos-tipo e térreo e os blocos C e D, 10 
pavimentos-tipo e térreo, com 6 apartamentos por andar. A área de lazer do 
condomínio é composta por área coberta com churrasqueira, quadra 
poliesportiva, salão de festas e sala de jogos. Possui um subsolo para 
estacionamento de automóveis, além de área externa, tendo cada 
condômino direito a uma vaga. 
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Imagem 05: Fachadas frontal e lateral esquerda dos blocos A e B do Condomínio. 
 
Imagem 06: Fachada frontal parcial do bloco A. 
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Imagem 07: Vista da Avenida I em direção à Rodovia dos Imigrantes, estando o 
Condomínio à esquerda da fotografia. 
 
Imagem 08: Outra vista da Avenida I em direção contrária a da imagem da 
fotografia 07, estando o Condomínio à direita da fotografia. 
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Imagem 09: Vista parcial das fachadas posteriores dos blocos C e D. 
 
 
Imagem 10: Vista parcial da fachada posterior do bloco C. 
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Imagem 11: Vista parcial das fachadas frontal e lateral direita do bloco C. 
 
 
Imagem 12: Playground. 
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Imagem 13: Quadra poliesportiva. 
 
 
Imagem 14: Churrasqueira. 
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Imagem 15: Sala de jogos. 
 
 
Imagem 16: Entrada ao subsolo. 
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Imagem 17: Vista do subsolo. 
 
 
Imagem 18: Vista do recuo lateral, em direção à via pública. 
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Imagem 19: Vista do corredor de circulação e de acesso aos blocos, em direção à 
via pública. 
 
 
Imagem 20: Vista da entrada ao bloco C. 
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Em geral, os acabamentos da área comum, em geral, são: Pisos revestidos 
em pedra e cimentado (área externa), placas cerâmicas; Paredes revestidas 
em massa fina com pintura látex e/ou acrílica; Forros em laje revestida em 
massa fina com pintura látex; Esquadrias:alumínio e madeira. 
 
2.4. Características do apartamento avaliando 
 
Segundo Matrícula nº 44.140 do Oficial de Registro de Imóveis de 
Diadema, o imóvel possui a seguinte descrição: 
APARTAMENTO Nº. 45 (quarenta e cinco), localizado no 4º andar do 
Edifício “C” (bloco 3), do “RESIDENCIAL”, na Avenida I n. 1.157, 
neste distrito município e comarca, com a área privativa de 
51,370m2, a área comum de 41,360m2, sendo 10,00m2 de área de 
garagem e 31,360m2 de área comum de apartamento, totalizando a 
área construída de 92,730m2, cabendo- lhe a fração ideal de 
0,4919% no terreno do condomínio, com direito a uma vaga 
indeterminada no estacionamento localizado no andar térreo ou no 
subsolo do condomínio. 
 
Trata-se de apartamento situado no Bloco C, contendo sala com terraço, 2 
dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada. 
 
Conforme exposto no capítulo 1 deste Laudo, diante da impossibilidade de 
vistoria no apartamento avaliando, a signatária teve acesso ao 
apartamento nº 35, imediatamente abaixo do avaliando, sendo que este 
possui os acabamentos originais conforme entregues pela construtora, 
provavelmente os mesmos do apartamento avaliando. 
 
Os acabamentos verificados na unidade vistoriada são: 
Piso: Placa cerâmica; 
Paredes: Massa fina com pintura latex; placa cerâmica até o forro nas 
áreas molhadas. 
Forro: Laje revestida em massa fina com pintura látex; 
Esquadrias: Alumínio com veneziana e madeira. 
 
Segundo Matrícula, o apartamento possui área privativa de 51,37m2. 
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2.5. Classificação da Construção 
 
A signatária adotará para a classificação da construção o estudo “Valores 
de Edificações de Imóveis Urbanos” – 2002, revisado em 2007, estudo 
realizado pelo IBAPE/SP. 
 
O imóvel avaliando será classificado como “Apartamento padrão médio”, 
no intervalo médio, com elevador, item 1.3.3 do citado estudo, padrão 
equivalente a [1,926 x R8N], sendo R8N o valor do Custo Básico da 
Construção Civil – CUB, divulgado mensalmente pelo SINDUSCON/SP. 
 
2.6. Estado de Conservação e Foc 
 
Verificou-se em vistoria que as áreas comuns do Condomínio Residencial se 
encontram de bom a regular estado de conservação, que aliado à idade de 
12 anos da construção do Bloco C, a signatária extrapolará o estado de 
conservação do imóvel avaliando como “necessitando de reparos simples”, 
item “e” do Quadro A do estudo “Valores de Edificações de Imóveis 
Urbanos” do IBAPE/SP. 
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Consoante o citado estudo, considerando a classificação adotada – 
“apartamento padrão médio”, a idade de 12 anos, estado de conservação 
“necessitando de reparos simples”, Vida Referencial de 60 anos e Valor 
Residual de 20%, o Foc – “Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado 
de Conservação” resulta em 0,7768. 
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3. AVALIAÇÃO 
 
3.1. Metodologia adotada 
 
De acordo com a Norma ABNT NBR 14653-1, “Avaliação de Bens. Parte 1: 
Procedimentos Gerais”, item 8.1.1, conceito ratificado pela "Norma para 
Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”: 
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem 
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e 
quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser 
justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como 
nas demais partes que compõe a NBR 14653, com o objetivo de retratar o 
comportamento do mercado por meio de modelos que suportem 
racionalmente o convencimento do valor. 
 
Face à inexistência de condomínios análogos ao Plaza Diadema no entorno 
detes, a signatária limitou a pesquisa de imóveis comparativos no próprio 
condomínio, tendo obtido ofertas de apartamentos com características físicas e 
construtivas análogas ou idênticas ao avaliando. A pesquisa encontra-se 
apresentada no Apêndice A deste Laudo. 
 
Diante do exposto, a avaliação será realizada a partir do melhor método 
aplicável ao presente caso, ou seja, Método Comparativo Direto, pela 
técnica de Tratamento por Fatores, com a utilização do software 
“GeoAvaliarPro”. 
 
De acordo com item 8.5 da Norma 2011 do IBAPE/SP, o Método 
Comparativo Direto de Dados de Mercado é o 
Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas 
padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios,armazéns, entre outros, 
sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. (Grifou-se) 
Mendes da Silva 
 
 
 
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Também de acordo com a citada Norma, item 9.2, este método 
Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo 
de encontrar a tendência de formação de seus preços. 
A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o 
uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por 
fatores e a inferência estatística. 
 
Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de venda do imóvel é 
obtido através da homogeneização das características próprias dos imóveis 
comparativos em relação à situação paradigma pré-estabelecida pelas 
normas avaliatórias e pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando 
as valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando a 
homogeneidade da avaliação. 
 
Por todos os elementos comparativos situarem-se no mesmo condomínio, 
possuindo todos o mesmo padrão e nº de vagas, foi estudada apenas a 
variável “Fator de Obsolescência”, através da adoção de coeficientes 
apresentados no estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do 
IBAPE/SP, considerando a idade real /estimada dos imóveis e o estado de 
conservação. 
 
3.2. Avaliação do Imóvel 
 
3.2.1. Valor Unitário Paradigma 
 
O valor unitário paradigma homogeneizado, incluindo a vaga de garagem, 
calculado e apresentado nos Apêndices A e B deste Laudo, resultou para 
novembro de 2017 em: 
 
Valor Unitário Paradigma = R$ 3.925,58/m2 
Desvio padrão da amostra = R$ 115,67/m2 
Coeficiente de variação = 2,95% 
Intervalo de Confiança (80%)= Min. = R$ 3.855,88/m2 
Max. = R$ 3.995,28/m2 
 
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Mendes da Silva 
 
 
 
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Em atendimento ao item 8.2.1.4.1 da ANBT NBR 14653-2, segue abaixo o gráfico 
de análise do poder de predição do modelo estudado, valores observados x 
valores estimados, confirmando o atendimento à citada Norma tendo em vista 
que os elementos comparativos se encontram próximos da bissetriz do primeiro 
quadrante, representando a homogeneidade da amostra utilizada. 
 
 
 
 
3.2.2. Cálculo do Valor do Imóvel (Vi) 
 
O valor unitário do imóvel resultou em: 
 
Valor imóvel avaliando = Valor unitário paradigma x Área privativa 
Valor imóvel avaliando = R$ 3.925,58/m2 x 51,37m2 
Valor imóvel avaliando =R$ 201.657,00 
Será adotado: 
Vi = R$ 201.700,00 (duzentos e um mil e setecentos reais), para 
novembro de 2017. 
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Arquiteta e Urbanista 
 
 
3.3. Especificação da Avaliação 
 
De acordo com a “Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011”: 
A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das 
disponibilidades de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do 
tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. 
Podem ser definidas quanto à fundamentação e/ou precisão. 
A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o 
aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que 
possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho. (...) 
O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede 
o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação. Depende das 
características do mercado e da amostra coletada e não é passível de 
fixação a priori. 
 
Portanto, aplicando as tabelas 3, 4, 7 e 8 da referida Norma, a avaliação 
ora realizada se enquadra no Grau II de Fundamentação e, em função 
da amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central 
da estimativa ter resultado inferior a 30% (3,5%), a Precisão se 
enquadra no Grau III, grau máximo de especificação da ABNT NBR 
14.653-2 e da Norma IBAPESP/2011. 
 
3.4. Diagnóstico do Mercado 
 
O imóvel avaliando situa-se em região de uso misto, menos valorizada 
mercadologicamente, tendo sido verificado poucos lançamentos de edifícios 
residenciais, o que para o apartamento avaliando pode acarretar em boa liquidez. 
 
Entretanto, como o mercado imobiliário acompanha a economia e a política, 
a atual conjuntura econômica brasileira recessiva e as incertezas políticas do 
atual governo, refletem negativamente no mercado imobiliário de forma 
geral, com estagnação imobiliária, baixa demanda devido à restrição ao 
financiamento de imóveis, instabilidade das taxas de inflação e do 
desemprego, consequentemente, a tendência dos preços de imóveis se 
mantém estável ou até mesmo em queda, mas havendo expectativas em 
médio prazo de melhorias desse contexto. 
Mendes da Silva 
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Arquiteta e Urbanista 
 
 
 
4. CONCLUSÃO 
 
 
A signatária conclui o valor de mercado de venda do apartamento nº 45, Bloco 
C do “Condomínio Residencial”, situado na Avenida I nº 1.157, Bairro Conceição, 
Município de Diadema, SP, em R$ 201.700,00 (duzentos e um mil e 
setecentos reais), para novembro de 2017, incluindo a respectiva vaga de 
garagem. 
 
O imóvel é de propriedade de CAENGE S/A Construção, Administração e 
Engenharia, tendo como promitente comprador e detentor da posse, Correia do 
Nascimento. 
 
Cabe destacar que de acordo com a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos 
IBAPE/SP – 2011”, valor de mercado é a 
“Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de 
referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no 
negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das 
condições mercadológicas. ” 
Mendes da Silva 
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Arquiteta e Urbanista 
 
 
 ENCERRAMENTO 
 
 
A signatária dá por encerrado o presente Laudo, que possui 26 (vinte e seis) folhas 
impressas nos anversos e rubricadas, estando a última datada e assinada e os 
seguintes Apêndices, que totalizam o trabalho em 48 (quarenta e oito) folhas: 
 
Apêndice A – Homogeneização dos Elementos Comparativos, com 13 (treze) folhas 
impressas e rubricadas; 
 
Apêndice B – Determinação do Valor Unitário Médio Padrão de Apartamento, com 7 
(sete) folhas impressas e rubricadas. 
 
 
São Paulo, 04 de dezembro de 2017. 
 
 
Arq. Mendes da Silva MRICS2 
CAU/BR Nº 
Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações 
e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP - sob nº 1033 
Especialista em Perícias de Engenharia e Avaliações 
pela FAAP / IBAPE-SP 
Certificada em Engenharia de Avaliações pelo 
IBAPE – Entidade Federativa Nacional 
MRICS nº 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 Professional Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS 
 Mendes da Silva 
 
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Arquiteta e Urbanista 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
APÊNDICES 
 
 
Homogeneização dos Elementos Comparativos 
Determinação do Valor Unitário Médio Padrão de Apartamento