GARANTIAS DE LOCAÇÃO

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Fiador
 
A garantia locatícia por meio de um fiador é uma das mais comuns e a preferida pelos proprietários de imóveis. Ela prevê a inclusão de uma terceira pessoa no contrato de aluguel, que assumirá as despesas com aluguel e demais encargos se o locatário não o fizer.
 
Porém, nem todos os interessados em alugar um imóvel conseguem apresentar um fiador com o perfil exigido: ele precisa ter um imóvel quitado e sem irregularidades, localizado em qualquer cidade do território brasileiro. No momento de fechar o contrato de aluguel, além dos documentos do inquilino exigidos na locação de um imóvel, o fiador deverá preencher uma ficha de cadastro e anexar os seguintes itens:
 
· cópia do RG e CPF do fiador;
· cópia do RG e CPF do cônjuge, se houver;
· comprovante de residência;
· cópia atualizada do registro de imóvel;
· certidão atualizada de estado civil;
· comprovante de renda na forma de holerite ou Imposto de Renda do fiador e seu cônjuge. Assim como no caso do locatário, a receita mínima deve ser equivalente a três vezes o valor do aluguel.
 Seguro Fiança
 Nessa garantia locatícia, o locatário deve procurar uma instituição financeira que ofereça o serviço e contratar uma apólice que terá o proprietário do imóvel como beneficiário. Se houver inadimplência, o ressarcimento das despesas não pagas é feito por meio do seguro.
 
Além do aluguel, os proprietários podem exigir a inclusão de outras despesas na apólice do seguro fiança, como taxa de condomínio, IPTU e até mesmo gastos com ação de despejo, se necessário. Embora represente um custo extra para o inquilino, trata-se de uma boa alternativa quando não se dispõe de fiador ou de capital para caução.
 
O valor do seguro geralmente equivale a dois ou três meses de aluguel, dependendo da análise de risco do cadastro, e pode ser parcelado em até 12 vezes.
 Como calcular seguro fiança para aluguel? 
Não há um valor fixo que determine o seguro fiança, mas esse cálculo pode ser feito de acordo com o contrato e as coberturas escolhidas pelo cliente. Outros fatores que podem entrar nele são a localização e o tipo de imóvel. Em geral, o valor do seguro fica entre uma e três mensalidades relativas ao aluguel.
Quais as formas de pagamento do seguro fiança? 
Esse valor pode ser pago à vista ou ser parcelado, sendo possível custear mensalmente, como ocorre com o próprio aluguel. Às vezes a escolha fica a critério do segurado e de suas condições decidir qual desses caminhos prefere. Em outras, isso vai do proprietário do imóvel ou corretor do seguro, ou seja, pode-se negociar.
O seguro fiança locatícia pago à vista pode sair mais em conta, mas a flexibilidade de parcelar é excelente para que ele seja acessível a todos. Isso porque o valor pode ser diluído nos valores das mensalidades do aluguel, até o fim do contrato.
Desse modo, ele cabe no bolso e traz conforto para quem não deseja ter que buscar ou arriscar outra fonte de garantia.
Documentos solicitados na análise do cálculo 
Antes de pensar em como calcular seguro fiança aluguel, é preciso compreender quais são os documentos que o corretor de seguros pode solicitar para a análise do cálculo.
Normalmente a seguradora e o profissional de seguros vão analisar o perfil de crédito do segurado. Para essa avaliação, é comum que os seguintes documentos sejam pedidos:
· Declarações de imposto de renda (pelo menos as duas últimas), principalmente no caso do trabalhador autônomo;
· Últimos três contracheques ou holerites (para empregados pela CLT);
· CPF e RG.
Se durante a análise a seguradora julgar necessário avaliar mais algum documento, ela comunicará caso a caso o que é preciso e deve ser apresentado. 
A executiva do Canal Fiança Locatícia da Too Seguros Patrícia Fernandes ressalta que as condições são analisadas individualmente. “A partir das informações disponibilizadas pelo cliente, podemos observar principalmente se sua renda é compatível com o imóvel que ela deseja alugar. Óbvio que outros fatores são analisados conjuntamente, como o histórico do CPF, mas o ponto de partida é esse cálculo renda x valor do aluguel”, explica. 
Quanto custa o seguro fiança para aluguel?
Compreendendo como calcular seguro fiança aluguel, é importante ressaltar que quem faz isso é o corretor, responsável por cotar e passar ao cliente as informações. Portanto, quem calcula e consulta o valor é o corretor de seguros, não o cliente final.
Para mostrar na prática, vamos falar de uma média de preço:
Se o cliente vai alugar uma casa por R$ 1.000,00, provavelmente o seguro fiança ficará de R$ 1.000,00 a R$ 3.000,00, dependendo das assistências que contrata. Mas a média é de até uma mensalidade e meia.
Por isso, ele varia também em função do preço do aluguel escolhido. Se escolher um imóvel com aluguel mais barato, é natural que o preço seja menor. Afinal, o risco no caso de sinistralidade também é menor para a seguradora.
Tenha em mente que quanto mais ajustado esse valor for no seu perfil, melhor! Tanto para análise de crédito, quanto para sua tranquilidade também. O seguro com certeza dará maior conforto e menor preocupação, mas um bom planejamento também é importante.
Em algum momento esse valor é devolvido?
Quando se fala de quanto custa um seguro fiança para aluguel, é comum pensar também se em algum momento esse valor será devolvido. 
Para simplificar, pense assim: o seguro só é devolvido se houver quebra contratual. Se o contato chegar ao fim normalmente, mesmo que toda parcela tenha sido paga, não há restituição de nenhum valor por parte do segurado. Isso porque ele usufruiu da garantia por todo o tempo alugado.
Já se ele desistir do aluguel antes de findar o prazo de contrato, poderá receber o seguro fiança já pago antecipadamente, em valor proporcional. Isso quer dizer que uma tabela de curto prazo é utilizada para calcular o quanto o segurado tem direito a receber.
Se ele contratou o seguro fiança por 30 meses e ficou somente 24 meses, poderá receber o proporcional ao restante que não ocupará mais o imóvel (no caso 6 meses).
Título de capitalização
 
Nessa modalidade de garantia para alugar um imóvel, o inquilino adquire um título de capitalização, que poderá ser usado como pagamento em caso de inadimplência. O título de capitalização é um produto vendido por uma seguradora e o valor gasto nele ficará parado por um prazo predeterminado em uma conta da seguradora.
 
O valor vai depender do custo do aluguel e outros encargos, como IPTU e condomínio. Caso o inquilino não cometa nenhuma infração e cumpra com suas obrigações, poderá resgatar todo o valor do título de capitalização no término do contrato de aluguel. Além disso, também pode participar de sorteios, como em todo título de capitalização.
 Caução hipotecária
 
Nesse caso, a garantia locatícia é dada por meio da hipoteca de um imóvel, que fica vinculado ao contrato de aluguel e poderá ser penhorado caso ocorra inadimplência por parte do inquilino. Para optar por essa garantia para alugar um imóvel, o inquilino deve apresentar a escritura pública do imóvel quitado, para que a hipoteca seja realizada diretamente no cartório e registrada na matrícula do imóvel dado em garantia.
 
Se não houver nenhum débito relativo à locação, na rescisão do contrato de aluguel deve ser emitida uma carta para dar baixa na hipoteca no cartório de registro de imóveis e liberar o imóvel da restrição.
 
Agora que você já conhece os principais tipos de garantia para alugar um imóvel, avalie qual deles é mais adequado para o seu perfil e verifique com cuidado e antecedência. As modalidades de garantia locatícia podem variar de acordo com a imobiliária e nem todas essas opções estão disponíveis a todos os candidatos a locatário.
 
Aqui na Ibagy, imobiliária com 51 anos de experiência, você encontra as melhores e mais seguras opções de garantias, seja na hora de alugar ou de anunciar o seu imóvel para locação. A garantia locatícia mais utilizada pelos nossos clientes é a CredPago, pela rapidez e facilidade na análise de crédito e pela segurança que proporciona a ambas as partes envolvidas nocontrato de aluguel.
 
caução em dinheiro equivale ao depósito de valor equivalente a três meses de aluguel. A quantia deverá ser depositada em caderneta de poupança e, se comprovado que o locatário tenha cumprido suas obrigações contratuais, deverá ser devolvida no momento da entrega das chaves
Cessão de quotas de fundo de investimento.
Por fim, contempla-se como modalidade de garantias no contrato de locação a cessão de quotas de fundo de investimento, na qual o locatário ou terceiro transfere a titularidade das quotas de um fundo de investimento ao locador, de maneira não definitiva, apenas pelo período de vigência do contrato de locação. Ficando assim, as referidas quotas sob a responsabilidade de uma instituição financeira.
Diante da alteração legislativa ocorrida em 2009, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Entretanto, deve-se consignar que, o artigo 40 da Lei do Inquilinato dispõe acerca das possibilidades de o locador exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, quais sejam:
I. morte do fiador;
II. ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III. ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
IV. alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
V. exoneração do fiador;
VI. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VII. desaparecimento dos bens móveis;
VIII. desapropriação ou alienação do imóvel.
IX. exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
X. liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
XI. prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”.
Não existência de garantias
Finalmente, vale lembrar que não estando a locação garantida por qualquer das modalidades abordadas nessa breve explanação, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, configurando assim uma exceção à regra de impossibilidade de cobrança antecipada de alugueres.