Finc-Imob_Tema_3

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Lição 3 - Das Linhas de Crédito
Caro leitor, vamos juntos compreender o que são as linhas de crédito para 
o financiamento do bem imóvel, bem como quais são elas, suas vantagens, 
condições e viabilidades. 
Em termos gerais, as linhas de crédito concernem no conjunto de recursos 
colocados à disposição das pessoas naturais ou jurídicas, por intermédio das 
instituições financeiras, na modalidade de empréstimos ou financiamentos 
para o atendimento de uma determinada finalidade que é especificada ao 
tempo de sua contratação. 
Observe que, por meio de uma linha de crédito, o tomador do crédito terá 
acesso ao capital que for necessário para iniciar ou continuar atendendo às 
suas necessidades, inclusive comerciais, se for o caso.
Em termos especiais, interessa-nos estudar, aqui, as linhas de crédito imo-
biliário. Para tanto, faz-se necessário compreender o que é crédito imobi-
liário. Trata-se, então, do conjunto de recursos colocados à disposição das 
pessoas naturais ou jurídicas, por intermédio das instituições financeiras, 
na modalidade de empréstimos ou financiamentos, só que tal crédito deve 
ser utilizado para comprar ou construir uma residência. 
Ora, então, esse estudo é muito importante para você que está se aperfei-
çoando em Financiamento Imobiliário, já que por meio do conhecimento 
do assunto, entendendo e diferenciando as linhas de crédito poderá ajudar 
outras pessoas na realização do sonho da aquisição da casa própria!
Nesta lição, passaremos a estudar quais são essas linhas de crédito. Vamos lá?
O objetivo desses estudos é contribuir para que, ao longo da aula, você se 
sinta preparado para:
a) compreender aspectos do Sistema Financeiro de Habitação;
b) identificar as linhas de crédito popular e do FGTS;
c) evidenciar a viabilidade de utilização dos recursos do FGTS;
d) listar e esclarecer cada linha de crédito utilizada no financiamento 
imobiliário;
e) informar acerca da existência de outras linhas de crédito e 
possibilidade de simulações;
f) prepará-lo para enfrentar as variáveis no desenvolvimento da sua 
atividade profissional.
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Introdução
Em 29 de agosto de 2017, o Conselho Monetário Nacional editou a Resolução 
CMN nº 4598/2017 para disciplinar “a emissão de Letras Imobiliárias Garan-
tidas por parte das instituições financeiras que especifica” e, nela, tratou de 
forma expressa e direta o conceito de crédito imobiliário. 
Em seu artigo 20, a resolução apresenta um rol do que seriam considerados 
os créditos imobiliários para os fins de disciplina específica das Letras Imobi-
liárias Garantidas. 
“Art. 20. Para fins desta Resolução, consideram-se créditos imobiliários os 
créditos constituídos por meio das seguintes operações: 
I - financiamento para a aquisição de imóvel residencial ou não 
residencial; 
II - financiamento para a construção de imóvel residencial ou não 
residencial; 
III - financiamento a pessoa jurídica para a produção de imóveis 
residenciais ou não residenciais; e 
IV - empréstimo a pessoa natural com garantia hipotecária ou com 
cláusula de alienação fiduciária de bens imóveis residenciais.” 
1. Sistema Financeiro de Habitação - Moradia Popular
O Sistema Financeiro da Habitação — SFH — foi criado por meio da Lei nº 
4.380/64, pelo governo federal, para facilitar a aquisição da casa própria e fa-
vorecer as classes de baixa renda. Ela, ainda, veio regulamentar as condições 
do financiamento imobiliário, taxas de juros, quotas e prazos. Inicialmente, 
a correção monetária fruto da mesma lei foi fundamental para viabilizar o 
financiamento habitacional. 
A criação da captação de recursos de prazos mais longos, os depósitos em 
caderneta de poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço — FGTS 
— viabilizaram o crédito imobiliário. 
 A partir do Sistema Financeiro da Habitação, o governo federal pode intervir 
em qualquer um dos aspectos do financiamento. 
Nesse sistema estão incluídas as operações contratadas com recursos do 
SBPE e do FGTS. Ressalta-se que, estes últimos observam, ainda, regulamen-
tação própria. 
Pelo Sistema Financeiro da Habitação — SFH — foi criado um Fundo de Com-
pensação de Variações Salariais —FCVS —, especificamente para tranquilizar 
os tomadores de financiamentos habitacionais totalmente adimplentes que 
tinham eventuais saldos devedores residuais absorvidos pelo Fundo depois 
de decorrido o prazo contratual do financiamento.
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O Banco Nacional da Habitação — BNH — administrava o FGTS, regulava e 
fiscalizava o Sistema Financeiro da Habitação. Extinto em 1986, após a dis-
parada da inflação no Brasil, as atribuições do Banco Nacional de Habitação 
passaram a ser desenvolvidas pelo Banco Central do Brasil, pela Caixa Econô-
mica Federal e pelo Ministério da Fazenda.
Na década de 90, uma enorme dívida do Fundo de Compensação de Varia-
ções Salariais para com as instituições financeiras foi substituída pelo gover-
no por títulos do Tesouro Nacional.
Surge assim o Sistema de Financiamento Imobiliário. 
O Sistema de Financiamento Imobiliário não possui regulamentação das 
condições de financiamento, sendo essas definidas pelo agentes financeiros.
O imóvel adquirido nesse sistema destina-se ao uso próprio, não podendo ser 
revendido, alugado ou usado com fim comercial e por outra pessoa que não 
o financiado, importando tais situações na rescisão do contrato de financia-
mento. A inadimplência do mutuário também implica na rescisão do contra-
to de financiamento.
As fontes de recurso do Sistema de Financiamento Imobiliário são a Cader-
neta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço — FGTS.
O fim do Banco Nacional da Habitação fez com que a Caixa Econômica Fe-
deral assumisse a gestão do Sistema Financeiro da Habitação e herdasse um 
prejuízo de R$ 2,5 bilhões. Por essa razão, visando aumentar as opções de 
financiamento, ela criou o programa de Cartas de Crédito com recursos do 
FGTS, outra linha de crédito que será abordada mais adiante.
2. Linhas de Crédito Popular e de FGTS
Como já vimos na exposição da presente lição, em termos gerais, as linhas 
de crédito concernem no conjunto de recursos colocados à disposição das 
pessoas naturais ou jurídicas, por intermédio das instituições financeiras, na 
modalidade de empréstimos ou financiamentos para o atendimento de uma 
determinada finalidade que é especificada ao tempo de sua contratação. 
Em outras palavras, as linhas de crédito são um recurso que as instituições fi-
nanceiras disponibilizam, tal como se fossem um cartão de crédito, mas com 
juros mais baixos e melhores condições de pagamento.
Nesse sentido, elas podem ser no formato de financiamento ou de um em-
préstimo. Assim, por meio de uma linha de crédito, o tomador do crédito terá 
acesso ao capital que for necessário para iniciar ou continuar atendendo às 
suas necessidades, inclusive comerciais, se for o caso.
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Por sua vez, as linhas de crédito imobiliário são o conjunto de recursos colo-
cados à disposição das pessoas, por intermédio das instituições financeiras, 
na modalidade de empréstimos ou financiamentos destinados especifica-
mente à habitação. 
As linhas de crédito popular compreendem modalidades de financiamen-
to voltado para a compra da casa própria com a possibilidade de utilização 
do FGTS, proporcionando condições de compra para um imóvel pronto, em 
construção ou, ainda, para a aquisição de um terreno, conforme a sua neces-
sidade. 
A concessão do crédito de financiamento leva em conta o perfil do tomador, 
a sua renda, o valor do imóvel entre outras variantes. 
De acordo com a Lei nº 8.036/90 e com o Manual de Moradia Própria, a utili-
zação da conta vinculada do FGTS na moradia própria é possível desde que a 
operação seja financiável nas condições vigentes para o SFH. 
3. Utilização dos Recursos do FGTS
Algumas regras devem ser observadas para a utilização do FGTS nas linhas 
de crédito para obtenção de financiamento imobiliário.
As linhas de crédito que têm por base a retirada dos fundos do FGTS acabam 
restringindoa retirada de valores, tornando-se mais seguro para as institui-
ções financeiras operadoras de crédito imobiliário, pois possibilita-lhes ofe-
recer ao tomador, nessas modalidades, juros mais baixos que aqueles ofer-
tados. Assim, por exemplo, na linha de crédito SBPE, com base na retirada 
irrestrita dos fundos da poupança, há a geração de insegurança na relação 
creditícia.
Ocorre, porém, que para o tomador do crédito poder utilizar-se de uma linha 
de crédito do FGTS, ele precisa preencher os requisitos impostos pelo Conse-
lho Curador do FGTS. 
 O primeiro deles é possuir 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS 
(mesmo que em período ou empresas diferentes). Logo, não importa se 
esse trabalho se deu em períodos consecutivos ou não, se foram na mesma 
ou em diferentes empresas, basta que, somando-se os períodos trabalha-
dos, totalize os 36 meses de trabalho sob o regime do FGTS;Há uma segun-
da condição negativa a ser observada pelo tomador do crédito, a saber: 
não ser titular de financiamento ativo no âmbito do Sistema Financeiro 
Habitacional, em qualquer parte do território nacional;O terceiro quesito a 
permitir a utilização das linhas de crédito FGTS para obtenção de financia-
mento imobiliário é: o tomador não pode ser proprietário, possuidor, pro-
mitente comprador, usufrutuário, cessionário de outro imóvel residencial 
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urbano, concluído ou em construção, no mesmo município onde mora ou 
exerce sua ocupação principal, nos municípios limítrofes e na região me-
tropolitana;A quarta imposição é o de que o imóvel a ser adquirido seja re-
sidencial urbano destinado à moradia do titular;Por fim, a última exigência 
se destina apenas aos proponentes proprietários, promitente comprador, 
usufrutuário, ou cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em 
construção, localizado em qualquer parte do país, vez que estes deverão 
comprovar o local de ocupação laboral.
Quem são os trabalhadores amparados pela lei do FGTS?
O FGTS foi criado para ajudar o trabalhador em certas situações, mas também para 
oferecer crédito em condições favoráveis a setores considerados importantes.
Mais de um vínculo
Cada contrato de trabalho firmado formalmente resulta na abertura de uma conta 
vinculada do FGTS, em que o mesmo trabalhador poderá possuir saldos em diversas 
contas.
São beneficiários:
• Empregados urbanos e rurais;
• Avulsos e temporários;
• Empregadas rurais que trabalham apenas no período de colheita;
• Atletas profissionais têm direito ao FGTS;
• Empregados domésticos. (a partir da Lei Complementar nº 150, de 1º de junho de 2015, 
passou a ser obrigatório a inclusão do trabalhador doméstico no FGTS).
O FGTS incide sobre os seguintes proventos do trabalhador:
• Salários;
• Abionos, adicionais, gorjetas etc , (com exeção do abono de férias);
• Avisos prévios, tanto o indenizado como o trabalhado;
• Comissões;
• 13º salário.
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3.1. Pró-cotista
Trata-se de uma das linhas de crédito do FGTS para a aquisição de imóveis 
residenciais urbanos, tanto novos como usados, exclusivamente pelo traba-
lhador titular da conta vinculada ao FGTS. 
Se a conta do FGTS estiver inativa, é requisito para obtenção dos recursos 
por meio da linha de crédito pró-cotista que o saldo da conta seja superior ou 
igual a 10% do valor do imóvel.
Na referida linha de crédito pró-cotista não há limite de renda familiar, os 
recursos são limitados e dependentes da Matriz de Pontuação de Clientes — 
MPC. 
A partir da segunda metade do ano de 2022, a ampliação do acesso ao crédi-
to para o financiamento de moradias, viabilizado pelo Ministério do Desen-
volvimento Regional — MDR — , promoveu algumas reduções dos juros aos 
cotistas do fundo. 
De tal forma, as famílias mutuárias de financiamentos habitacionais com re-
cursos do fundo no “Programa Pró-Cotista” tiveram uma redução temporária 
da taxa de juros até 31 de dezembro de 2022. Tal mudança resultou na dimi-
nuição em um ponto percentual a taxa para imóveis com valor de até R$ 350 
mil, que passou de 8,66% para 7,66% ao ano, e em meio ponto percentual para 
imóveis com valor superior a R$ 350 mil, passando de 8,66% para 8,16% ao 
ano.
3.2. Carta de Crédito Fundo de Garantia por Tempo de Serviço — CCFGTS
A linha de crédito Carta de Crédito Fundo de Garantia do Tempo de Serviço 
— CCFGTS — consiste em uma linha de financiamento concedida aos clientes 
que já tiveram imóvel no seu nome, mas realizaram a transferência de tal 
bem a terceiros. 
Nessa modalidade, não há a concessão de subsídio ao beneficiário. Para a 
obtenção dessa linha de financiamento, há a necessidade de comprovação, 
por meio da matrícula atualizada do imóvel, que, de fato, o beneficiário de tal 
financiamento realizou a transferência do imóvel que anteriormente estava 
no seu nome para terceiros.
Para a obtenção da carta, há a necessidade de atendimento das mesmas con-
dições estipuladas pelo “Programa Casa Verde e Amarela”, quais sejam: 
 primeira: a renda familiar máxima não pode superar o importe de 
R$8.000,00 (oito mil reais); segunda: o beneficiário não pode ter casa pró-
pria, nem financiamento de imóvel em seu nome; terceira: o beneficiário 
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precisa residir ou trabalhar na mesma cidade ou ao menos na cidade limí-
trofe da localidade em que pretende adquirir o imóvel.
3.3 Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — SBPE
A linha de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — SBPE 
é a linha mais permissiva e abrangente de todas as apresentadas. Isso porque, 
pode ser contratada junto a qualquer instituição financeira operadora de cré-
dito imobiliário. Sem restrições, nela inexiste limite de renda, além de que o 
beneficiário pode ter tanto imóvel quanto financiamento em seu nome e o 
financiamento pode alcançar até 90% do valor do imóvel a ser pago no prazo 
de até 35 anos. 
Para que o financiamento possa alcançar até 90% do valor do imóvel, o ade-
rente deverá optar pelas taxas de juros pós-fixadas. Todavia, caso opte pelas 
taxas pré-fixadas, o financiamento pode alcançar até 70% do valor do imóvel.
A linha de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — SBPE 
tem por base a retirada livre de valores e a utilização do dinheiro da poupan-
ça da instituição financeira, o que gera maiores riscos para ela, elevando a 
cobrança de juros quando comparada às outras linhas de crédito.
Os dois indexadores para a amortização do saldo devedor utilizados nessa 
linha de crédito são a Taxa Referencial — TR e o Índice de Preços ao Consu-
midor Amplo — IPCA.
3.4 Consórcio
O consórcio é uma modalidade de compra coletiva, no qual um grupo de 
pessoas se compromete a pagar uma parcela mensal, por um tempo deter-
minado. Esse dinheiro é guardado em um fundo comum e, todo mês, alguns 
integrantes da equipe são escolhidos (por sorteio e lance) para receber o valor 
do crédito e comprar o bem.
No consórcio imobiliário, você pode usar o FGTS para complementar o valor 
do imóvel, pagar parte das parcelas ou quitar o saldo devedor.
A Administradora de consórcios deve estar devidamente autorizada a operar 
no Sistema de Consórcios pelo Banco Central do Brasil. Existem algumas op-
ções para usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço — FGTS — no seu 
consórcio imobiliário, de acordo com as regras do próprio fundo. São elas: 
a) complementar o pagamento do valor do imóvel a ser adquirido; b) pagar 
parte das parcelas do seu consórcio e c) amortizar ou quitar o saldo devedor 
após a aquisição do imóvel.
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 Vale destacar que no consórcio não se pagam juros. Ainda, o dinheiro se des-
tina às seguintes finalidades:
 fundo comum: é o valor que será reunido para a compra do bem. É desse 
fundo que tiramos o crédito que será destinado aos contemplados e, ha-
vendo saldo no encerramento do grupo, será devolvido aos consorciados 
ativos e excluídos. fundo de reserva: esse fundo é essencial para manter a 
saúde financeira do grupo. O valor é destinado a uma reserva para casos 
de imprevistos, como cobrir uma eventual falta de dinheiro no fundoco-
mum, e, havendo saldo no encerramento do grupo, o mesmo será devol-
vido aos consorciados ativos. taxa de administração: é o valor que a gente 
cobra para administrar seu consórcio. Ela é diferente dos juros cobrados 
em outras modalidades. Por isso, é bem menor. É dividida durante o tem-
po contratado: um pedacinho em cada parcela.seguro DFI—Danos físicos 
ao imóvel: exclusivo para o consórcio imobiliário, esse seguro é cobrado 
somente após a aquisição, construção, reforma e/ou ampliação do imóvel. 
seguro prestamista: esse seguro é opcional e cobrado a partir da 2ª parce-
la. Em caso de morte ou invalidez total e permanente do titular, ele quita 
o saldo devedor do consórcio. Trata-se de uma escolha importante para 
quem quer cuidar da família. Se preferir, consulte as condições gerais: con-
sórcio imobiliáro ou consórcio de veículos.
3.5 Outras Linhas de Crédito e Simulações
Embora para algumas linhas de crédito, os bancos da Caixa Econômica Fede-
ral e o Banco do Brasil sejam os únicos autorizados a operarem, por exemplo, 
o “Programa Casa Verde e Amarela”, temos a possibilidade de financiamento 
por intermédio de bancos privados em outras linhas, como a SBPE.
Um outro modelo de linha de crédito é o financiamento direto com a cons-
trutora, o qual, costuma ser bastante atrativo e vantajoso para todos os envol-
vidos.
Apesar de o simulador habitacional CAIXA ser tradicionalmente o mais uti-
lizado para a simulação de financiamentos imobiliários, há inúmeras outras 
possibilidades de realizar tais cálculo e simulação. As construtoras, inclusive, 
já inovaram nesse sentido, implementando em seus sistemas internos cal-
culadoras próprias para a realização da melhor proposta de financiamento, 
auxiliando, assim, toda a linha de frente nas vendas de suas unidades. E não 
são apenas elas que dispõem, hoje, de suas próprias ferramentas para a simu-
lação, bancos privados e instituições financeiras já disponibilizam, em sites 
de pesquisa pela internet e pelos aplicativos, ferramentas para as simulações. 
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Atenção!
Para a obtenção de uma linha de crédito, você precisará solicitá-la a um banco ou a uma 
instituição financeira. 
Quando a linha de crédito permitir a escolha do banco ou da instituição financeira 
operadora do crédito, opte por aqueles em que você tem confiança e que lhe ofereçam as 
menores taxas de juros.
Fique atento, para obtê-la, você deverá preencher todas as condições da linha de crédito. 
Além do mais, é importante que você tenha o seu nome limpo e uma conta corrente 
naquela instituição.
Saiba Mais
A principal vantagem de fazer um crédito imobiliário para adquirir sua moradia é poder 
utilizar imediatamente a propriedade, mesmo sem ter o valor total a ser pago pelo imóvel.
Outro benefício é a capitalização do próprio imóvel ao longo do tempo!