E_book_sobre_shopping_centers_1598921344

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precisaoconsultoria.com.br | página 1 
SUMÁRIO 
PREFÁCIO .................................................................................................... 5 
DEFINIÇÃO DE SHOPPING CENTER ..................................................... 6 
A EVOLUÇÃO DOS SHOPPING CENTERS - ARTIGOS PUBLICADOS 
NOS ÚLTIMOS 15 ANOS ........................................................................... 8 
2.1. .. A magia dos shoppings ...........................................................8 
2.2. .. Imóveis nos shoppings ............................................................10 
2.3. .. Shopping ao ar livre .................................................................12 
2.4. .. Shoppings populares ...............................................................14 
2.5. .. Shoppings em metrôs .............................................................16 
2.6. .. A era do pós-shopping ............................................................18 
2.7. .. O conceito multiuso ................................................................20 
2.8. .. A reinvenção dos shoppings ..................................................22 
2.9. .. Perícias nas ações de locação de shopping centers ........24 
2.10. O conceito de shopping resort .............................................26 
2.11. Expectativa para o futuro dos shopping centers .............28 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS –DETERMINAÇÃO DE CRITÉRIOS 
OBJETIVOS PARA CÁLCULO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTERS 30 
3.1. .. Resumo .......................................................................................31 
3.2. .. Introdução .................................................................................31 
3.3. .. Procedimentos metodológicos a serem considerados em 
avaliações em shopping centers ....................................................33 
Procedimentos gerais – metodologia aplicável ........................33 
Planejamento da pesquisa e levantamento de dados do 
mercado ..............................................................................................35 
Identificação das variáveis do modelo ........................................36 
Tratamento de dados – a prevalência do tratamento 
científico .............................................................................................39 
Dos períodos de reajuste e estágios do contrato ....................41 
Homogeneização de estágios do contrato ................................42 
Homogeneização dos distintos períodos de reajustes ..........43 
 
3.4. .. Conclusões e recomendações ...............................................44 
3.5. .. Referências ................................................................................46 
ANÁLISE DE VALORES DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL .......... 47 
4.1. .. Resumo .......................................................................................48 
4.2. .. Objetivo ......................................................................................48 
4.3. .. Metodologia e critério de avaliação ....................................48 
4.4. .. Descrição ....................................................................................49 
4.5. .. Determinação dos valores .....................................................53 
Análise de regressão: ......................................................................53 
Coleta de dados: ...............................................................................53 
Processamento e análise dos dados:...........................................54 
4.6. .. Conclusão ...................................................................................59 
Variação dos preços em Reais .......................................................61 
Variação dos preços em Dólares ..................................................62 
Variação das características construtivas ..................................63 
Variação das características do empreendimento ...................64 
Variação quanto ao público classe A/B .......................................65 
Cálculo do fator de comercialização ...........................................66 
A PRECISÃO CONSULTORIA .................................................................... 67 
4.1. .. Equipe técnica ...........................................................................69 
Francisco Maia Neto ........................................................................69 
Paulo de Faria Júnior .......................................................................70 
Sayonara Lúcia Bernardino ............................................................71 
Alonso Starling de Pádua Lamy de Miranda ..............................71 
4.2. .. Serviços prestados ...................................................................72 
Avaliação ............................................................................................72 
Perícia e assistências técnicas periciais .....................................72 
Arbitragem .........................................................................................73 
Consultoria ........................................................................................73 
Avaliação preliminar neutra (early neutral evaluation) .........74 
Negociação ........................................................................................74 
4.3. .. Shoppings ..................................................................................75 
4.4. .. Premiações em congressos ...................................................76 
4.5. .. Publicações ................................................................................77 
4.6. .. Livros ...........................................................................................77 
Autor e Coautor ................................................................................77 
4.7. .. Institucional ...............................................................................79 
Atividades institucionais do sócio-diretor .................................79 
Participação do sócio-diretor em órgãos arbitrais ..................80 
Outras atividades institucionais do sócio-diretor ...................81 
4.8. .. Prêmios, honrarias e homenagens ......................................82 
 
 
 
 
PREFÁCIO 
Honrada com o convite de Francisco Maia Neto para prefaciar o “E-book 
sobre shopping centers”, asseguro que esta obra certamente representará 
uma contribuição significativa para a sedimentação de temas envolvendo 
questões inerentes ao negócio shopping center, porém com um texto em 
linguagem simples e direta. 
Não poderia deixar de mencionar que o autor além de advogado é enge-
nheiro, renomado em sua área de atuação, tendo diversas obras e monogra-
fias já publicadas além de prêmios recebidos na área de perícias, o que lhe 
confere uma credencial ainda maior para abordar alguns temas, não só o 
lado fabuloso, mas como também os aspectos técnicos envolvendo a parte 
de avaliações e perícias. 
Agora Francisco Maia nos presenteia com essa obra, que com leveza e segu-
rança reúne pesquisas realizadas e publicadas ao longo de mais de 20 anos 
de atuação marcante nesse setor. 
As perspectivas e os textos trazidos por esta obra são bem mais amplos e 
completos do que muitos outros publicados sobre o assunto, tendo em vista 
que a dupla formação do autor tem o condão de enriquecer sobremaneira as 
suas pesquisas, oferece nas páginas que seguem, uma dimensão autêntica 
sobre marcos históricos, teóricos e técnicos pertinentes ao universo concei-
tual, especialmente com o aporte pragmático de quem transita com segu-
rança entre as áreas da engenharia e jurídica. 
A obra aborda de forma enriquecedora a análise de valores de Shopping 
Center no Brasil, pontos antagônicos entre lojistas e locadores, desvendan-
do os principais conceitos expressos na Norma de Avaliações, que avulta a 
construção das premissas quando se trata de avaliações em shopping cen-
ters, demonstrandoo quão importante é a função da perícia avaliatória. 
Por estas razões, a você leitor, gestor, empreendedor, estudante ou um 
simples interessado nesse universo apaixonante que é o Shopping Center, 
tenho certeza que o conteúdo didático e instigante deste livro contribuirá 
para a melhor compreensão desse tema. É com orgulho e grata satisfação 
que apresento e recomendo a presente obra. Boa leitura a todos! 
 
Gisele Pimentel 
Gerente Jurídica e Compliance da Abrasce 
 (Associação Brasileira de Shopping Centers) 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 6 
DEFINIÇÃO DE 
SHOPPING CENTER 
Trata-se de um empreendimento 
de base imobiliária, construído 
usualmente em terreno planeja-
do e desenvolvido para esta fina-
lidade, assim entendida aquela 
inciativa empresarial em imóvel 
destinado à exploração de co-
mércio ou serviços, compreen-
dendo uma estrutura formada 
por lojas com segmentos diversi-
ficados, chamada de mix, bem 
como praças de alimentação, 
áreas de serviços e lazer, onde 
são encontrados estabelecimen-
tos diversos, tais como restau-
rantes, cinemas, teatros, boates, 
lanchonetes, salas de cinema, 
playground, academias, universi-
dades, clínicas, etc., normalmen-
te acompanhado de um estacio-
namento compatível com a de-
manda gerada pelo número de 
lojas e a área locável, garantindo 
a afluência e o escoamento ade-
quado de automóveis. 
 
 
1
DEFINIÇÃO DE SHOPPING CENTER 
 
 precisaoconsultoria.com.br | página 7
Alguns parâmetros caracterizam este tipo de ocorrência no mercado 
imobiliário, que embora não sejam requisitos obrigatórios, se mostram 
presentes na imensa maioria deles, que são: 
(i) a administração centralizada, sujeitando os usuários a normas contra-
tuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funciona-
lidade, procurando assegurar convivência integrada entre os agentes 
envolvidos na operação diária; 
(ii) pagamento de um valor em conformidade com um percentual do fatu-
ramento ou um valor mínimo básico estabelecido no contrato, preva-
lecendo aquele que for maior; 
(iii) existência de uma associação dos lojistas que represente a vontade e 
interesse dos associados; 
(iv) regras de utilização disciplinadas por um regimento interno e normas 
complementares, que regulamentam o comportamento dos lojistas, 
do uso das lojas e das áreas comuns; 
(v) pagamento de taxa condominial e fundo de promoção. 
Embora não existam registros 
históricos exatos, sua origem 
remonta à segunda metade do 
século XIX na cidade de Paris, 
onde um pequeno armazém de-
nominado Bom Marche introdu-
ziu o conceito de vendas de pro-
dutos de renome e com preços 
inferiores, acrescentando varie-
dades de artigos, em um só local, 
com acesso livre ao público e 
preços fixos e marcados em cada 
artigo, apesar de que o desen-
volvimento deles ocorre somen-
te na primeira metade do século 
XX, não obstante a inauguração 
do primeiro shopping center 
fechado ter ocorrido em Edina, 
Minnesota, nos Estados Unidos, 
no ano de 1956, denominado 
Southdale, nos moldes dos shop-
pings modernos, com sistema 
climatizado e lojas de departa-
mentos e lojas-âncora. 
No Brasil atribui-se a origem 
deste negócio ao Shopping Cen-
ter Iguatemi, que seria o primeiro 
shopping center instalado no 
país, em 1966, na cidade de São 
Paulo. 
Além disso, podemos ainda 
acrescentar sua definição institu-
cional, como “empreendimentos 
com Área Bruta Locável (ABL), 
normalmente superior a cinco mil 
m², formados por diversas unida-
des comerciais, com administra-
ção única e centralizada, que 
pratica aluguel fixo e percentual. 
Na maioria das vezes, dispõe de 
lojas âncoras e vagas de estacio-
namento compatíveis com a le-
gislação da região onde está 
instalado”
1
. 
 
1 Conceito segundo a Associação 
Brasileira de Shopping Centers – 
ABRASCE. 
 
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A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
- ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
2.1. A magia dos shoppings 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 03 de janeiro de 2006 
O período das festas natalinas 
sempre traz em destaque o 
grande fenômeno do varejo, os 
shopping centers, com suas luzes 
coloridas e decoração primorosa, 
despertando em cada um a ale-
gria dessa época festiva, muito 
embora poucos possuam conhe-
cimento de sua história. 
Para entender a dinâmica de 
surgimento destes centros de 
compra, devemos recordar a fase 
posterior à 2ª Guerra Mundial 
nos Estados Unidos quando o 
desenvolvimento da indústria 
automobilística fez com que o 
pedestre se transformasse em 
um ser motorizado, passando a 
utilizar o carro para fazer suas 
compras e, com isso, buscava um 
local para estacioná-lo. 
Aliado a essa mudança de hábito, 
também alteraram-se os padrões 
tradicionais do varejo, com o 
surgimento do sistema self-
service, especialmente nos su-
permercados e nas grandes lojas 
de departamento, transforman-
do o comércio tradicional, que 
atuava de forma artesanal, em 
algo mais aberto e pujante. 
Foram esses os pilares para o 
surgimento da indústria de 
shoppings, cuja primeira experi-
ência surge antes dos anos 50, 
em Kansas City, onde um homem 
de nome Mr. Nichols construiu 
um conjunto de lojas para loca-
ção, embora sem os conceitos 
atuais, mas que foi considerado 
um marco para o setor. 
Em 1953, quando a população 
americana era de 151 milhões de 
habitantes e rodavam em suas 
cidades 40 milhões de automó-
veis, surgiu em um subúrbio de 
Seattle-Washington, o primeiro 
shopping center regional, denomi-
nado Northgate, concebido sob um 
projeto de grandes dimensões, 
com alguns dos conceitos que 
hoje conhecemos, especialmente 
o regime de aluguel participativo 
sobre as vendas. 
2
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 9 
Em 1913 surge o South Dale, já 
com a quase totalidade das ca-
racterísticas que se tornaram 
padrão neste tipo de empreen-
dimento, des-
tacando o fato 
dos corredo-
res serem 
totalmente 
fechados e 
dotados de 
sistema de ar 
condicionado. 
No Brasil, o 
marco inicial ocorre em 1966, 
com a inauguração do Shopping 
Iguatemi, em São Paulo, muito 
embora a primeira experiência 
tenha ocorrido no Rio de Janeiro, 
no bairro do Meier, denominado 
Shopping Center do Meier, na 
Rua Santa Cruz, com conceitos 
avançados, inclusive uma loja-
âncora, a Sears, porém com um 
estacionamento de reduzidas 
proporções. 
Hoje nosso país apresenta um 
nível de qualidade equivalente 
ao dos países desenvolvidos, 
tendo exemplos como o BH 
Shopping e o Diamond Mall em 
nossa cidade, colocando o Brasil 
como o décimo país do mundo 
em quantidade de shoppings, 
cujo número de 
unidades tem 
dobrado a cada 
cinco anos. 
Segundo a 
ABRASCE, a 
entidade que 
reúne esses 
empreendimen-
tos, o Brasil 
conta hoje com 262 shoppings, 
sendo 241 em operação e 21 em 
construção, destacando que 49% 
já se situam no interior e as ven-
das totais atingiram o percentual 
de 18% de todo o varejo nacional 
tradicional. 
Por tudo isso, essa indústria tem 
demonstrado uma grande vitali-
dade, cumprindo um importante 
papel no crescimento da econo-
mia, especialmente por ser gera-
dora de quase 500.000 empregos 
diretos e possuir expressiva inte-
gração com a comunidade. 
Disponível em: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/shop.htm 
 
Segundo a ABRASCE, a entidade que 
reúne esses empreendimentos, o Brasil 
em 2006, contou com 262 shoppings, 
sendo 241 em operação e 21 em cons-
trução, destacando que 49% já se situ-
am no interior e as vendas totais atingi-
ram o percentual de 18 % de todo o 
varejo nacional tradicional. 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 10 
2.2. Imóveis nos shoppings 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 10 de dezembro de 2008 
Tendo como motivador uma im-
posição legal, notadamente a 
promulgação na cidade de São 
Paulo da Lei Municipal14.517, 
que torna “proibida, nas vias e 
logradouros públicos, a distribui-
ção de folhetos, panfletos ou 
qualquer tipo de material im-
presso veiculando mensagens 
publicitárias, entregues manual-
mente, lançados de veículos, 
aeronaves ou edificações ou ofe-
recidos em mostruários”, empre-
sas e comerciantes que atuam na 
cidade buscam formas novas e 
criativas para apresentarem suas 
ofertas de negócios para seus 
possíveis clientes, o que se 
refletiu no mercado imobiliário, 
cujo quadro é acentuado pelo 
aquecimento do setor nos últi-
mos tempos. 
Uma das maneiras encontradas 
por algumas construtoras e imo-
biliárias é a abertura de novas 
lojas ou de pontos de vendas, 
conhecidos como “quiosques”, 
em shoppings centers, é especi-
almente aquelas com grande 
presença na mídia em geral, os 
imóveis ofertados variam entre 
os econômicos e os de alto nível, 
consequentemente, as ofertas 
de imóveis podem ser encontra-
das em shoppings populares e 
até em símbolos do luxo no con-
sumo. 
Enquanto imobiliárias voltadas 
ao público de maior renda nego-
ciam imóveis em um shopping no 
ostentativo Villa Daslu, aquelas 
direcionadas aos segmentos de 
renda mais baixa buscam comer-
cializar, prioritariamente, apar-
tamentos abaixo da faixa dos R$ 
100 mil em shoppings como o 
Metrô Itaquera, numa experiên-
cia que se irradia para outras 
cidades do país, inclusive em 
Betim, na Região Metropolitana 
de Belo Horizonte. 
As vantagens de uma loja em um 
shopping center para vendas no 
setor podem ser inúmeras, pri-
meiramente, os clientes não 
precisam sair de suas casas com a 
intenção exclusiva de comprar, ou 
estudar a compra de uma casa 
ou apartamento, cujo interesse 
pode surgir em meio a uma com-
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 11 
pra distinta, um almoço, um ci-
nema ou um simples passeio. 
Outra comodidade é que as lojas 
ficam disponíveis por mais tem-
po, já que os shoppings ficam 
abertos diariamente, inclusive 
em feriados, em horários distin-
tos do comercial, além disso, 
estandes de atendimento nesses 
locais são convidativos, indepen-
dente das condições climáticas, 
diferentemente de plantões de 
venda em áreas abertas. 
As médias de visitas aos pontos 
de vendas das imobiliárias variam 
de acordo com os shoppings e 
público-alvo de cada empresa, 
sendo que uma construtora cari-
oca registrou cerca de 700 abor-
dagens diárias, número muito 
maior do que em uma loja de 
modelo convencional, fazendo 
com que marketing e possibili-
dades geradas superem em mui-
to na relação custo-benefício a 
maior parte das propagandas e 
iniciativas conhecidas. Quando a 
empresa alia de forma positiva 
seus consumidores aos frequen-
tadores do shopping, este qua-
dro se desenvolve de forma mui-
to positiva. 
Esta iniciativa revela, sobretudo, 
uma tendência adotada por em-
presas com boa visão de merca-
do, facilitar cada vez mais a vida 
do consumidor e proporcionar 
todas as condições para que ele 
possa fazer um bom negócio é 
sinal de gerência moderna e 
atenciosa para com sua clientela. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/imoshop.htm 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 12 
2.3. Shopping ao ar livre 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 3 de abril de 2011 
Quando se fala em shopping 
centers, não podemos deixar de 
nos remeter ao paraíso desses 
templos do varejo, os Estados 
Unidos. Para dimensionar sua 
importância nesse mercado, o 
país possui 34 mil shoppings com 
mais de 50 mil metros de área 
construída, ou seja, similar ao 
Ponteio Lar Shopping, em Belo 
Horizonte, com seus 51,50 mil 
metros quadrados. 
Dessa forma, toda tendência que 
esses empreendimentos indicam 
naquele país, deve ser vista com 
atenção pelo resto do mundo, 
como é o caso da alteração na 
estrutura arquitetônica, que vem 
privilegiando corredores de 
compra ao ar livre, os denomina-
dos “open airmalls”, cuja impor-
tância pode ser medida pelo fato 
de que, nos últimos cinco anos, a 
quase totalidade dos aproxima-
damente 1.500 shoppings lança-
dos nos EUA adotou essa mode-
lagem. 
Um bom exemplo disso é o Santa 
Mônica Place, situado na praia de 
mesmo nome, na cidade de Los 
Angeles, costa oeste dos Estados 
Unidos, onde o turista sai da 
praia e, ao caminhar dois quartei-
rões, pode nem perceber que 
adentrou em um centro de com-
pras, tamanha sua integração 
com o espaço exterior, pois re-
presenta numa continuidade de 
uma movimentada rua de co-
mércio. 
Nesse caso ocorreu um “retrofit” 
do empreendimento, cuja con-
cepção original datava do início 
da década de 1980, ao custo de 
mais de US$ 250 milhões, que 
promoveu uma enorme alteração 
no modelo original, compreendi-
do pelo conceito de mall fecha-
do, e o transformou em um 
shopping a céu aberto. 
A região compreendida por esse 
shopping, no estado da Califór-
nia, apresenta uma tendência 
crescente desse gênero de cons-
trução, em função do clima ser 
propício à sua utilização, entre-
tanto, regiões com situação di-
versa, como Salt Lake City, no 
estado de Utah, já adotaram a 
mesma tipologia, adaptando-a à 
condição local, com utilização de 
teto de vidro retrátil. 
A explicação para essa nova con-
cepção é o fato de propiciarem 
uma sensação de rua principal de 
uma pequena cidade, em função 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 13 
de sua maior integração com o 
espaço urbano, muito embora 
estudiosos da história dos shop-
pings centers indiquem que sua 
existência data de 1950, com o 
Northland Shopping Center, em 
Detroit, já demolido. 
Existe uma dúvida sobre essa 
nova realidade, se representa 
uma mudança de urbanidade ou 
significa pura e tão somente 
modismo, o fato é que, desde 
que foram criados, na década de 
1950, até a década de 1970, os 
shoppings centers se caracteri-
zam como locais hermeticamente 
fechados com corredores clima-
tizados. 
A partir da década de 1970, com 
a mudança de hábitos da popula-
ção, que deixou os hábitos ho-
mogêneos, o ciclo de vida desses 
empreendimentos tem apresen-
tado um encurtamento, a ponto 
de existirem hoje nos Estados 
Unidos mais de 200 shoppings 
mortos (deadmalls), o que jus-
tifica a ausência de uma fórmula 
única e duradoura. 
No Brasil, questões ligadas espe-
cialmente às condições de crédi-
to e às características dos em-
preendimentos, com concentra-
ção em empresas familiares, 
tornaram os investimentos mais 
cautelosos, entretanto, com a 
entrada dos grupos estrangeiros 
esse cenário vem se alterando, 
possibilitando a repetição dessa 
tendência também por aqui, 
ressalvando as limitações de 
nossas legislações urbanísticas. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/shoparlivre.htm 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
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2.4. Shoppings populares 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 29 de abril de 2012 
Como já é sabido, o nascedouro 
dos shoppings centers ocorreu 
em terras norte-americanas, cujo 
aparecimento encontra-se inti-
mamente ligado ao uso indiscri-
minado do automóvel, que trou-
xe como efeito colateral o tráfe-
go intenso nas cidades, existindo 
uma metáfora no mercado mobi-
liário que relaciona o apareci-
mento desse tipo de empreen-
dimento à descoberta de que o 
homem é feito de cabeça, tronco 
e rodas. 
Realmente, a facilidade que os 
veículos trouxeram à mobilidade 
urbana alterou sobremaneira os 
deslocamentos, o que passou a 
exigir mais espaço para estacio-
namento nos centros urbanos 
tradicionais, projetados e cons-
truídos para outra realidade, e 
trouxe impacto direto ao chama-
do comércio de rua, que se tor-
nou dependente do transeunte 
comum, que usa transporte pú-
blico ou habita nas proximida-
des. 
Ainda nos Estados Unidos, os 
estudiosos apontam um segundo 
fator relevante à aparição dos 
shoppings centers, em parte 
decorrente do fenômeno auto-
motivo, que foi o surgimentodos 
suburbs, núcleos urbanos situa-
dos a certa distância das regiões 
centrais, que demandaram espa-
ços próprios para o desenvolvi-
mento das atividades comerciais 
e de serviços. 
Assim foi desenhado o produto 
shopping center, que guarda até 
os dias atuais o mesmo formato, 
caracterizado por ser um ambi-
ente protegido das intempéries 
(chuva, calor e frio), dotado de 
amplo estacionamento e espa-
ços que facilitam o convívio, com 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 15 
farta oferta de produtos e servi-
ços, distribuindo por um “mix” 
de lojas que atende às necessi-
dades de todos que se dirigem 
ao local, o que lembra as praças 
centrais das antigas cidades. 
Ao longo dos anos, com a profis-
sionalização do que se denomina 
hoje de indústria de shopping 
center, os empreendedores fo-
ram levados a um intenso plane-
jamento dessas edificações, 
calculados sobre premissas fun-
damentais, começando pelo 
chamado público primário, que 
corresponde à existência de uma 
massa de pessoas em um raio 
predeterminado, cujos gastos 
serão efetuados nas lojas ali 
instaladas, garantindo uma recei-
ta que justifique o investimento. 
Como consequência, o surgimen-
to desses empreendimentos no 
Brasil ocorreu em regiões habi-
tadas por famílias de maior po-
der aquisitivo, onde a massa de 
recursos disponíveis para con-
sumo dentro da zona de influên-
cia próxima reduzia sensivel-
mente os deslocamentos, for-
mando uma configuração que 
aliava a densidade demográfica 
com elevada capacidade média 
de consumo. 
A saturação dessas regiões levou 
os empreendedores a se volta-
rem para áreas cujo público-alvo 
apresenta menor renda, o que 
poderia não se mostrar atraente, 
entretanto, com o despontar das 
classes C e D esse cenário tomou 
novos rumos, já que estudos 
apontam a incorporação de 30 
milhões de brasileiros à classe C, 
gerando uma renda mensal de R$ 
10 bilhões, o que resulta em um 
potencial de 180 mil m2 de área 
locável aos shopping centers. 
Essa realidade traz novos de-
safios ao setor, onde se configu-
ra um novo segmento de atua-
ção, especialmente porque sur-
ge um novo mercado, com pa-
drões culturais, anseios e hábitos 
de um novo consumidor, obri-
gando as empresas a empreen-
derem ações voltadas ao conhe-
cimento do universo que atenta 
à demanda desse novo público 
emergente. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/populares.html 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 16 
2.5. Shoppings em metrôs 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 14 de outubro de 2012 
O elevado fluxo de pessoas sem-
pre foi o maior atrativo para o 
varejo, assim os grandes corre-
dores de tráfego são áreas dis-
putadas, por serem zonas de 
adensamento populacional e 
locais de concentração de tran-
seuntes, e com os metrôs não 
poderiam ser diferente, pois 
somente nas estações da cidade 
de São Paulo passam diariamen-
te mais de 4 milhões de passa-
geiros. 
Essa estrondosa capacidade de 
captação de potenciais clientes 
fez com que o metrô deixasse de 
ser apenas um meio de transpor-
te e passasse também a ser um 
meio de comunicação, fazendo 
com que a publicidade ocupe 
hoje a principal posição como 
fonte de receita não tarifária do 
metrô de São Paulo, ou seja, é a 
maior arrecadação da empresa 
depois da venda de passagens. 
Nessa esteira, surgiram, em um 
primeiro momento, lojas de pe-
quenos comerciantes para aten-
der as necessidades dos usuá-
rios, que evoluíram para pontos 
de vendas de grandes empresas, 
em busca da fixação da marca e 
atendimento ao cliente, o que se 
intensificou nos últimos anos 
com o crescente interesse das 
grandes empresas pelo consu-
midor da classe C, fazendo com 
que a locação desses espaços já 
supere os 10% da receita não 
tarifária. 
Em função dessa realidade, que 
faz dos metrôs corredores de 
fluxo cada vez maior de consu-
midores, cujo aumento da de-
manda cresce a cada ano, aliado 
ao notório estrangulamento das 
vias urbanas, que obriga o setor 
público a investir cada vez mais 
no transporte público, shopping 
centers surgiram nas grandes 
estações, procurando atrair o 
usuário do metrô e o entorno de 
empreendimento. 
O modelo de construção é base-
ado na concessão dos terrenos 
por períodos de até 50 anos, cuja 
remuneração está atrelada ao 
faturamento, o que fez a renda 
com a locação dos shoppings se 
tornar a segunda fonte não tari-
fária do metrô de São Paulo, da 
ordem de 20%. 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 17 
Essa modalidade de parceria 
entre o poder público e investi-
dores privados tem se mostrado 
muito interessante, uma vez que 
o metrô dispõe de grandes 
áreas, usualmente remanescen-
tes de desapropriações para as 
obras de construção de esta-
ções, canteiros e implantação de 
novas linhas, enquanto os em-
presários encontram grandes 
terrenos com toda infraestrutura 
urbana, pouco disponíveis nos 
grandes centros urbanos. 
Trata-se, assim, de uma decisão 
em que todos ganham, e que 
encontra similaridade em diver-
sos países, como o caso de Lon-
dres, onde a maioria dos shop-
pings tem uma estação de metrô 
acoplada, ou Hong Kong, onde os 
planos de novas linhas já embu-
tem a definição urbanística do 
entorno. 
Muito embora o sucesso desses 
empreendimentos seja inegável, 
onde novos centros de compra já 
atingiram um público de quase 
cem mil pessoas por dia, fazendo 
com que uma filial do McDo-
nald’s, estabelecimento recordis-
ta de vendas na América Latina, 
esteja localizada em um shop-
ping de metrô, existem aqueles 
que criticam a iniciativa, especi-
almente por desvirtuar a finali-
dade das desapropriações, o que 
caracteriza prejuízo ao transpor-
te público. 
Felizmente são opiniões isoladas, 
pois se trata claramente de um 
exemplo em que um negócio 
ajuda o outro, aumentando a 
receita do metrô, o que pode 
reverter na melhoria do trans-
porte público, revitalizando 
áreas deterioradas, aumentando 
opções de compra para o usuá-
rio, que não precisa usar o carro, 
e se prestando à retenção do 
público usuário, principalmente 
nos horários de pico. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/shopmetro.htm 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 18 
2.6. A era do pós-shopping 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 30 de setembro de 2014 
O boom imobiliário registrado no 
Brasil desde o ano de 2008, que 
resultou em um crescimento 
significativo da indústria da cons-
trução civil, se refletiu em todos 
os segmentos desse vasto mer-
cado, começando pelo setor 
residencial, passando pelo co-
mercial e industrial, e chegando 
aos shoppings centers, que se 
multiplicam não só nas grandes 
cidades, onde sempre pontifica-
ram no cenário urbano, mas 
também nas de menor porte. 
Em algumas localidades a possi-
bilidade entre empreendimentos 
dessa natureza levou a um ques-
tionamento até mesmo de sua 
viabilidade, pois resultava em 
uma sobreposição no consumidor 
primário, aquele que mora ou 
trabalha bem próximo ao centro 
de compras, o que também resul-
tou em uma discussão de especi-
alistas sobre o modelo tradicio-
nal dos shopping centres, cujo 
mix atrai compradores que ali 
levam seu dinheiro para trocá-lo 
pelos mais diversos produtos. 
Talvez a resposta para essa evo-
lução esteja em um prédio de 
seis andares na cidade de Berlim, 
capital da Alemanha, erguido nos 
anos 50, situado junto à estação 
de metrô do zoológico local, 
famosa por ter sido cenário do 
filme que retratou a vida de 
Christiane F., a jovem adolescen-
te viciada em heroína, que se 
tornou símbolo de uma geração. 
Com 25 mil m2 de área construí-
da, e dividido ao meio por um 
vão, este edifício localizado pró-
ximo à Gedachtniskirche, a famo-
sa igreja bombardeada durante a 
Segunda Guerra Mundial, cuja 
torre semidestruída continua 
intacta para marcar a memória 
dos combates, ganhou o curiosoapelido de “biquíni” pelos habi-
tantes locais, exatamente por 
lembrar esta peça do vestiário 
feminino, que seria o “repartido 
em dois”. 
O prédio foi adquirido no início 
dos anos 2000 por uma grande 
empresa imobiliária alemã, sendo 
estudado por sete anos por seus 
executivos sobre o futuro apro-
veitamento, que deu origem a um 
novo conceito de shopping cen-
ter, denominado Bikini Berlin, 
que não traz a concepção tradici-
onal que conhecemos hoje, com 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 19 
iluminação artificial e as mesmas 
lojas de sempre, até porque exis-
tiu ali a preocupação com o sig-
nificado histórico do local. 
Após longas pesquisas com as 
ideias mais inovadoras em varejo 
que se praticou no mundo, con-
cluiu-se que as pessoas querem 
mais do que um lugar para fazer 
compras, elas esperam um espa-
ço para comer, onde possam 
relaxar, e que signifique um re-
fúgio para o ritmo da cidade, 
assim foi mantida a fachada clás-
sica, o teto de vidro permite 
iluminação natural, o corredor é 
único, com 200 metros, lem-
brando uma galeria de rua e a 
existência de uma parede de 
vidro íntegra a vizinhança ao 
ambiente do shopping. 
Embora o empreendimento abri-
gue lojas no formato tradicional, 
com contratos de locação clássi-
cos, seu conceito dispensa, por 
exemplo, as lojas-âncoras, estan-
do alicerçado na apresentação 
de produtos novos, especialmen-
te em boxes que variam de 19 a 
39 m2, na criação de um ponto 
turístico, alicerçado em um terra-
ço de 7 mil m2, onde situam-se 
restaurantes e cafés, com uma 
bela vista, e uma associação com 
a arte. 
Na análise dos mais céticos, a 
existência de marcas desconhe-
cidas inviabiliza este conceito, 
mas seus defensores acreditam 
que os lojistas ali instalados pro-
curam mais do que vender seus 
produtos, pois querem é divulgar 
suas marcas, o que somente o 
tempo poderá comprovar se esta 
fórmula será eficaz, uma vez que 
seu sucesso estará relacionado à 
capacidade de apresentar cons-
tantemente novidades ao públi-
co usuário. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/shop.html 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 20 
2.7. O conceito multiuso 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 26 de outubro de 2014 
O crescimento dos grandes con-
glomerados urbanos, que faz 
com que nossas cidades se multi-
pliquem como metrópoles com 
milhões de habitantes, não tem 
permitido a realização de proje-
tos estruturantes que atendam à 
demanda crescente, especial-
mente no que se refere à mobili-
dade urbana, cujo transporte 
público se mostra caótico e a 
utilização do automóvel é ascen-
dente, alimentando um ciclo 
vicioso que acarreta uma série de 
problemas que afetam o nosso 
cotidiano. 
Nesse contexto, enquanto os 
projetos de infraestrutura, que 
exigem longa maturação não 
chegam, é natural que surjam 
ideias para combater o caos que 
se formou em alguns locais, o 
mercado, com sua habitual sabe-
doria tem buscado soluções e 
adequação a esta nova realidade, 
amenizando assim os problemas 
enfrentados pelo cidadão co-
mum. 
Assim surgiu o conceito multiuso, 
essa solução arquitetônica e 
urbanística que procura reunir 
em um único empreendimento 
múltiplas funções, ou como ensi-
na o renomado arquiteto perua-
no Bernardo Fort-Brescia, pro-
fessor da Universidade de Har-
vard e titular de um dos maiores 
escritórios de arquitetura do 
mundo, esta é uma modalidade 
que se assemelha a um cubo 
mágico, ou a um quebra cabeças. 
Segundo este renomado profis-
sional, responsável por projetos 
dessa natureza em mais de 60 
países, esta visão se deve a ne-
cessidade de combinar diversas 
peças em um único espaço, ou 
seja, é imperativo saber como 
projetar hotéis, escritórios, lojas 
corporativas, apartamentos e 
shoppings, e em seguida decidir 
como encaixá-los, o que exige 
criatividade e imaginação, pois 
não existe uma fórmula acabada. 
Edificações classificadas como 
multiuso exigem uma difícil 
combinação de espaços e tipos 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 21 
de ocorrência, locais onde de-
vem ser pensados diversos itens, 
tais como garagens, docas de 
descarga, circulação de visitantes 
e a infraestrutura de residencias, 
escritórios, hotéis e lojas, resul-
tando em uma série de interfe-
rências, onde o projeto exige 
redobrada atenção, não permi-
tindo, por exemplo, que uma 
pessoa utilize o estacionamento 
do shopping para chegar ao seu 
apartamento. 
Embora o conceito tenha surgido 
com os grandes complexos, exe-
cutados em terrenos com área 
significativa, permitindo assim 
construir horizontalmente, ele 
avançou também para os peque-
nos terrenos, onde a modelagem 
pode diferir um pouco, primei-
ramente porque as funções são 
reunidas em uma única torre e 
também porque não permite 
reunir todas as funções tradicio-
nais (shopping, escritório, resi-
dência e hotel) em um único lo-
cal, mas resultando em uma 
combinação parcial. 
Outra realidade verificada nesses 
empreendimentos em outros 
países, especialmente cidades 
como Hong Kong e Nova York, é 
a aquisição de prédios antigos, já 
deteriorados ou que não explo-
ram toda sua capacidade, que 
são demolidos para dar lugar a 
uma nova edificação, com maior 
espaço e dentro dessa conceitua-
ção. 
No Brasil o conceito parece que 
veio para ficar, prova disso é a 
proliferação desses edifícios, 
ganhando destaque no segmen-
to imobiliário, como em São Pau-
lo, onde um palacete foi restau-
rado e ficará ao lado de uma 
torre de 24 andares, cujo terreno 
de 6.500,00 m2 abrigará um bos-
que com remanescentes da Mata 
Atlântica, enquanto uma área de 
218.000,00 m2 na Marginal do 
Rio Pinheiros receberá cinco 
torres residenciais, um shopping 
center, duas torres corporativas 
e ainda uma para escritórios. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/multuso.html 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 22 
2.8. A reinvenção dos shoppings 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 22 de outubro de 2017 
Nos últimos anos, o aumento das 
compras feitas pela Internet, 
mais conhecida como e-
commerce, palavra derivada da 
abreviação em inglês de eletronic 
commerce, que significa “comér-
cio eletrônico” em português, 
tem causado a queda no número 
de lojas de varejo, tendo como 
principal vantagem a comodidade 
de comprar sem sair de casa, 
evitando assim os deslocamentos 
comuns aos grandes centros 
urbanos. Não obstante, essas 
mecas do consumo continuam a 
ser um grande ponto de concen-
tração de pessoas, o que obriga 
os empreendedores a se adapta-
rem aos novos tempos e a esta 
nova realidade. 
Também da parte dos lojistas, 
verifica-se a necessidade de se 
reinventarem, como por exemplo, 
aumentando a variedade de 
produtos, preparando ainda mais 
seus funcionários para se capaci-
tarem, tornando-os mais moti-
vados no atendimento ao públi-
co, pois a principal vantagem da 
loja física são as experiências 
sensoriais propiciadas ao consu-
midor, cujo contato com o produ-
to lhe permite ter uma ideia de 
sua qualidade e é nesse sentido 
que os shoppings devem se ade-
quar às novas necessidades e às 
novas exigências, embora não há 
dúvida que continuarão a ser um 
elemento definitivamente incor-
porado à paisagem urbana. 
Se, por um lado, os shoppings 
centers já estão se reinventando, 
por outro, o faturamento do co-
mércio eletrônico no Brasil deve 
mais que dobrar até 2021, se-
gundo um estudo encomendado 
pelo Google. Nesta queda de 
braço entre o comércio eletrôni-
co e as lojas convencionais quem 
sai ganhando é o consumidor, 
que terá um número maior de 
opções no momento de realizar 
suas compras. 
Com o aumento da concorrência 
do comércio eletrônico, os em-
preendedores buscam alternati-
vas em sua vantagem competiti-
va, justamente naquilo que não é 
possível ser obtido pela Internet, 
visando assim enfrentar este 
inimigoinvisível, que surgiu na 
esteira da maior conexão da po-
pulação, explorando ao máximo o 
espaço disponível, como, por 
exemplo, na China, onde existem 
shoppings que proporcionam 
experiências sensoriais para os 
visitantes, como, por exemplo, 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 23 
um zoológico com mais de 300 
animais e insetos. 
No Mall of América, que tem o 
maior movimento dentre todos 
os shoppings nos Estados Unidos, 
foram criadas novas atrações, 
como o maior parque de diver-
sões coberto do país, com mon-
tanhas-russas, roda gigante, além 
de contar com um aquário imen-
so, míni campo de golfe e até 
mesmo uma capela para celebrar 
casamentos, oferecendo diferen-
tes experiências aos consumido-
res e visitantes. 
No Brasil, uma das soluções en-
contradas para atrair os consu-
midores é o aproveitamento do 
espaço disponível, usando, por 
exemplo, o estacionamento para 
receber shows e feiras, além do 
showroom de marcas que vão de 
veículos a apartamentos. Além 
disso, a reinvenção dos shop-
pings brasileiros se dá no mo-
mento de sua construção, pois, 
segundo levantamento realizado 
pela Associação Brasileira de 
Shoppings Centers (Abrasce), 
entidade que congrega esses 
empreendimentos, foi possível 
verificar a consolidação do inte-
rior como ponto de referência 
para a construção de novos cen-
tros de compras. 
Ainda segundo o levantamento 
realizado por esta associação, 
existe uma forte tendência de 
que cada vez mais os novos 
shoppings irão se instalar no 
interior, como mostram os núme-
ros de 2016, em que dos 30 em-
preendimentos que foram lança-
dos, 23 estavam previstos para 
acontecer fora das capitais. 
Por fim, cabe destacar a principal 
mudança no formato dos antigos 
e novos shoppings no Brasil, que 
passam a ser não somente um 
centro comercial, mas também 
um centro de convivência, tor-
nando-se um complexo multiuso, 
pois com o avanço da tecnologia 
é necessário explorar o máximo 
de espaço, visando atrair o públi-
co com experiências que são 
impossíveis de serem alcançadas 
pela Internet e ao mesmo tempo 
oferecer uma maior comodidade 
para seus frequentadores. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/reinvencao.html 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 24 
2.9. Perícias nas ações de locação de 
shopping centers 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 19 de novembro de 2017 
As ações renovatórias e revisionais 
de locação constituem um sig-
nificativo momento no planeja-
mento financeiro de um shopping 
center, uma vez que os resultados 
irão repercutir no faturamento do 
empreendimento no mínimo nos 
três anos seguintes, prazo neces-
sário para solicitação de uma nova 
revisão. 
Não obstante a discussão envolver 
matéria jurídica, como prazos e 
condições para propositura dessas 
ações, o cálculo do valor locativo é 
o principal objeto do desenrolar 
do processo, que, infelizmente, 
algumas vezes não recebe a devi-
da atenção por parte dos empre-
endedores. 
Nesses mais de quinze anos que 
acompanhamos perícias avaliató-
rias de alugueis em shopping cen-
ters, constatamos que nos casos 
em que é elaborado um laudo 
prévio, com discussão do profissi-
onal avaliador com os dirigentes 
do empreendimento (superinten-
dente, controler, jurídico, etc.) tem 
se mostrado um importante ins-
trumento de compreensão da 
formação dos valores locativos. 
Essa interação permite que as 
pessoas envolvidas no dia a dia do 
centro de compras subsidiem o 
procedimento avaliatório com 
informações úteis, específicas do 
local onde encontra-se a loja ava-
liada, permitindo que as variáveis 
influenciantes no valor da locação 
sejam exploradas, permitindo 
montar um modelo estatístico que 
reflita a variação de preços em 
determinado momento. 
São diversos exemplos vivenciados 
ao longo destes anos, que de-
monstram a importância desta 
prática, começando pela introdu-
ção de uma explicação objetiva da 
sistemática de constatação do 
aluguel escalonado em faixas, 
usualmente designados de “de-
graus”, que difere da locação con-
vencional, o que pode repercutir 
negativamente no cálculo do valor 
locativo, se não for analisado de 
forma adequada. 
Outra questão que esbarra na 
compreensão de muitos avaliado-
res se refere à inclusão dos encar-
gos da locação no aluguel mínimo, 
prática denominada por alguns 
como “boleta fechada”, cujo alu-
guel mínimo é o resultado do 
aluguel contratado deduzidas as 
despesas e encargos contratuais, 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 25 
tais como condomínio e fundo de 
promoção, dentre outros. 
Na esteira dos casos presenciados 
em perícias onde nosso escritório 
atuou como assistente técnico, nos 
recordamos de um fato que de-
monstra de forma inequívoca a 
importância dessa interação entre 
o profissional e os representantes 
do shopping center, que foi a subs-
tancial alteração no valor locativo 
decorrente de um detalhe exis-
tente no contrato de locação, que 
possuía uma atipicidade relevante 
na composição do valor. 
Ao nos depararmos com uma ação 
renovatória envolvendo uma loja 
de fast-food, iniciamos nossos 
estudos segundo os preceitos 
normativos que recomenda a ado-
ção do denominado “método com-
parativo de dados de mercado”, o 
que se mostra totalmente ade-
quado a este tipo de avaliação, 
tamanha a quantidade de elemen-
tos de comparação que um avalia-
dor dispõe em um empreendimen-
to tipo shopping center. 
Acontece que, ao mostrarmos os 
primeiros resultados à direção do 
empreendimento, fomos questio-
nados pelo valor encontrado, o 
que, após algumas discussões 
sobre o contrato em análise, ve-
rificou-se a vinculação de três 
quiosques, que vieram em instru-
mentos apartados, mas se vincu-
lam ao contrato original, o que 
resultou em uma mudança radical 
na análise dos dados, permitindo o 
alinhamento do valor à realidade 
do mercado. 
Poderíamos citar outros casos 
similares, que envolvam situações 
onde o trabalho em equipe permi-
tiu um maior aprofundamento e 
melhor compreensão da situação 
da loja objeto da avaliação em 
curso, que demonstram o acerto 
da adoção destes procedimentos, 
além do que, com a entrada em 
vigor do novo CPC (Código de 
Processo Civil), algumas questões 
procedimentais foram alteradas, 
devendo o assistente orientar os 
contratantes sobre alguns aspec-
tos novos a serem observados. 
De tudo isto, podemos concluir 
que, quanto maior a interação e 
mais intensiva for a participação 
dos envolvidos, maiores são as 
chances de que a avaliação retrate 
a posição correta de valores no 
empreendimento, sendo funda-
mental que os profissionais que 
prestam serviços de assistência 
técnica pericial aos shopping cen-
ters tenham cada vez mais uma 
visão voltada para a atipicidade 
desses empreendimentos de base 
imobiliária, o que se conquista 
com aprendizado constante e troca 
de informações entre os agentes 
envolvidos. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/periciashopping.html 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 26 
2.10. O conceito de shopping resort 
Publicado na coluna Mercado Imobiliário 
do jornal Estado de Minas em 11 de março de 2018 
Muito se tem falado e discutido 
sobre o futuro dos shoppings 
centers, especialmente em fun-
ção do incremento do comércio 
eletrônico, o que tem levado a 
uma verdadeira reinvenção, sen-
do uma das novidades o conceito 
de “shopping resort”, que busca 
transformar esses centros co-
merciais em espaços de lazer e 
entretenimento, onde, secunda-
riamente, também se faz com-
pras. 
Com isto são criadas novas áreas 
de lazer com design diferencia-
do, ampliando as ofertas de op-
ções de entretenimento e lazer, 
oferecendo assim experiências 
sensoriais únicas ao proporcionar 
espaços diferenciados para prá-
tica de atividades esportivas, 
apresentações culturais, sociais, 
descanso, entre outros, mas sem 
deixar de apresentarnovidades 
diárias, o que confere aos novos 
empreendimentos uma dinâmica 
própria. 
Embora a aplicação deste concei-
to tenha crescido exponencial-
mente nos shoppings brasileiros 
nos últimos anos, onde tem se 
verificado a ampliação do leque 
de serviços prestados dentro dos 
centros de compras, bem como o 
oferecimento de espaços cultu-
rais, academias, pequenos brin-
quedos para crianças e até mes-
mo co-workings, o investimento 
no Brasil ainda é incipiente 
quando comparado com as de-
mais experiências espalhadas 
pelo mundo. 
Na Europa, os principais investi-
mentos em “shoppings resorts” 
são encontrados na Espanha, 
estando situados em Saragoca, 
Valência, Torremolinos, Vigo e 
Palma de Maiorca. O maior deles, 
denominado Puerto Venecia, 
localizado em Saragoca, possui 
uma área de 206 mil metros 
quadrados, contando com um 
lago para passeios de barco, uma 
zona para escalada, além de ou-
tras atividades esportivas, que 
conferiu ao modelo proposto 
tamanho sucesso que o fundo 
que o administra expandiu suas 
operações para Portugal, ao ad-
quirir o Dolce Vita Tejo. 
À semelhança dos empreendi-
mentos espanhóis, os investido-
res têm promovido uma reforma 
neste shopping português, com 
a completa remodelação de seu 
espaço, implantando um arroja-
do projeto de paisagismo, com 
40 palmeiras e mais de 60 vasos 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 27 
antúrios, além da criação de um 
work hub, que é um espaço de 
co-working com todas as como-
didades para trabalhar, estudar 
ou simplesmente recarregar as 
baterias. 
Entre as propostas mais extrava-
gantes, destacam-se os expoen-
tes de Dubai, onde se tem desde 
um shopping ao lado de parque 
de diversões, como o complexo 
da Ferrari, até um parque de 
neve coberto, com resort de 
esqui, como no Mall of Emirates, 
que ainda conta com um enorme 
centro de entretenimento indoor 
para crianças e jovens adultos, 
com centenas de opções de 
máquinas de diversão de estilo 
arcade, simuladores, carros pa-
reados, piscina, boliche e muito 
mais, além do Centro de Teatro e 
Artes da Comunidade de Dubai 
(DUCTAC), dotado de galerias de 
casas de artes, salas de aula, 
estúdios, escola de música, bibli-
oteca e galeria de artes visuais 
de alta especificação. 
Já em Guangzhou, na China, foi 
erguido até mesmo um zoológi-
co, que abriga um parque aquáti-
co dentro de um shopping, onde 
são encontradas dezenas de 
espécies, dentre elas dois ursos 
polares, morsas e lobos do Árti-
co, não obstante esta experiência 
sofrer inúmeras críticas em razão 
das condições a qual estão sub-
metidos os animais, que confere 
ao lugar o desagradável título de 
zoológico mais triste do mundo, 
existindo inclusive uma petição 
proposta pela associação animal 
asiática pedindo o seu fecha-
mento. 
Independente das críticas, o ob-
jetivo desse novo conceito é 
redefinir o papel dos shoppings 
centers dentro do contexto ur-
bano, se apresentando não so-
mente como um centro comerci-
al, mas também um centro de 
convivência, à medida que pro-
porciona cada vez mais e melho-
res experiências aos seus visitan-
tes. 
Dessa forma, a tendência é que 
este espaço se torne cada vez 
mais convidativo, aumentando 
não só o número de pessoas que 
visitam os estabelecimentos, 
como o tempo de permanência 
de cada uma delas, o que segu-
ramente criará uma maior pre-
disposição para realizar compras 
ou outro tipo de atividade nestes 
espaços. 
Fonte: precisaoconsultoria.com.br/fmnresp/conceito_shop_resort.html 
 
ARTIGOS PUBLICADOS NOS ÚLTIMOS 15 ANOS 
precisaoconsultoria.com.br | página 28 
2.11. Expectativa para o futuro dos shop-
ping centers 
Conforme se observa a partir dos 
artigos anteriores publicados ao 
longo dos últimos 15 anos de 
nossa constante atuação e en-
volvimento no setor de shopping 
centers, é possível identificar as 
mudanças pela qual passou este 
tipo de negócio, sempre se adap-
tando à nova dinâmica dos cen-
tros urbanos, promovidas, sobre-
tudo, pelo advento de novas 
tecnologias. 
Esta situação ganha contornos 
ainda mais delineados no mo-
mento atual, diante do recente 
surto pandêmico que, para mui-
tos especialistas, acelerou de 
forma sem precedentes um pro-
cesso de revolução cultural que 
já caminhava lentamente no país, 
mudando, do dia para a noite, a 
estrutura do comércio e da pres-
tação dos serviços, privilegiando 
o meio virtual ao presencial. 
Esta mudança, sem dúvidas, im-
põe um novo desafio ao setor, 
exigindo uma rápida resposta e 
implementação de um plano de 
adaptação que já estava sendo 
implementado nos principais 
empreendimentos do país. 
Por outro lado, apesar da incer-
teza deste momento, o recente 
período de isolamento forçado, 
que implicou na interrupção de 
funcionamento dos shoppings, 
bem como a sua reabertura em 
algumas localidades do país, 
comprovam a relevância destes 
espaços no dia a dia nos grandes 
centros urbanos, que nas últimas 
décadas tem se incorporado à 
paisagem das grandes cidades e, 
principalmente, ao cotidiano dos 
cidadãos que tem o shopping 
como um grande centro de facili-
dades e entretenimento, e como 
uma solução para o acelerado 
ritmo das grandes cidades. 
O principal motivo que justifica e 
reforça esta concepção é justa-
mente o posicionamento destes 
empreendimentos, que tradicio-
nalmente ou serviram como pro-
pulsor do desenvolvimento e 
expansão urbana, quando cons-
truídos afastado do centro, ou 
foram implantados em centros 
altamente adensados, propician-
do, em ambos os casos, uma cer-
ta relação umbilical com a região 
na qual estão inseridos, assumin-
do o shopping, quando consoli-
dado, uma posição de centro 
comercial que orienta toda a 
organização do comércio no en-
torno. 
 É nesta especial condição de 
ponto de referência urbano que 
reside a principal força deste 
modelo de negócio, que tem 
A EVOLUÇÃO DOS 
SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 29 
orientado os principais processos 
de reinvenção nos grandes cen-
tros, que vê na aliança com as 
plataformas digital e o e-
commerce uma oportunidade de 
expandir seu raio de influência e 
consumo para além de seus limi-
tes físicos, agregando agilidade e 
logística que permitirão opera-
ções mais simultâneas e econô-
micas aos lojistas, como desejado 
pelos consumidores. Isto porque, 
a mudança da forma de consumo 
não atinge somente o modelo de 
negócio dos shoppings, mas 
também dos lojistas, de modo 
que ambos precisam se adaptar 
em conjunto às novas exigências 
Nesse contexto, para além de um 
tradicional centro de compras, os 
shoppings se colocam como um 
relevante centro de distribuição, 
propiciando aos lojistas também 
expandirem seus negócios, inte-
grando ao comércio digital. 
Dessa forma, se mostram como 
uma interessante alternativa aos 
lojistas para conferir agilidade e 
redução dos custos de transação 
do frete, que impactam no custo 
final do produto para o consumi-
dor, além de serem uma inequí-
voca oportunidade de posicio-
namento de marca e venda dire-
ta, assumindo os espaços locados 
uma espécie de show room físico 
dos produtos, que se somam aos 
espaços digitais, fornecendo ao 
consumidor a experiência senso-
rial para a decisão de compra. 
Ao mesmo tempo, por estarem 
inseridos no cotidiano das regi-
ões, seu posicionamento indica 
uma tendência cada vez mais 
crescente para a possibilidade de 
visitas rápidas, como parte dos 
deslocamentos, seja para retirar 
uma compra já feita na Internet, 
ou para compras do dia a dia, 
assim como serviços rápidos, da 
forma que já se noticia nos prin-
cipais centros. 
O dinamismo destes grandes 
centros e sua velocidade de 
adaptação, sobretudo devido à 
atuação ativa das administrado-
ras e empreendedores, sempre 
foi uma das principais caracterís-
ticas deste negócio e não há de 
se esperar comportamento di-
verso no futuro, sobretudo con-
siderando as conquistas já conso-
lidadas destes empreendimen-
tos, que para além e grandes 
equipamentos urbanos, certa-
mentesão os principais centros 
de facilidades das grandes cida-
des e continuarão como mola 
propulsora do desenvolvimento 
do comércio e serviços no meio 
urbano. 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 30 
 
 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS –
DETERMINAÇÃO DE CRITÉRIOS 
OBJETIVOS PARA CÁLCULO DE 
LOCAÇÃO EM SHOPPING CEN-
TERS 
 
Em que pese a relação de parce-
ria existente entre empreendi-
mento e lojista, necessária para 
resultado do negócio, como toda 
relação comercial, por vezes, 
surgem conflitos que acabam 
desaguando em procedimentos 
judiciários ou arbitrais. 
Um dos principais motivos de 
desacordo entre lojista e empre-
endedor se resume ao valor do 
aluguel mínimo mensal, que o 
valor contratualmente estabele-
cido a ser pago pelo lojista pela 
utilização do espaço como medi-
da de remunerar os esforços e 
investimentos do empreendedor, 
que passa a ser discutido nos 
casos de renovação do contrato, 
ou ainda nos casos de pedido de 
revisão, cuja solução, na grande 
maioria dos casos, acaba por exi-
gir conhecimento técnico de um 
terceiro especialista que conheça 
do mercado. 
Nesse contexto, devido a nossa 
atuação ao longo de mais de 15 
anos em avaliações e perícias em 
shopping centers, visando contri-
buir com a discussão técnica, 
elaboramos um artigo técnico 
que foi apresentado no XX Con-
gresso Brasileiro de Avaliações e 
Perícias - COBREAP, com objetivo 
de traçar as balizas para a discus-
são de uma padronização da me-
todologia preferencial para arbi-
tramento de valores locatícios em 
shopping centers, contribuindo 
com a discussão técnica na área 
de conhecimento, cujo material 
será reproduzido a seguir:
3
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 31 
3.1. Resumo 
Diante da inexistência de previ-
são de procedimento específico 
para avaliações de locações em 
shopping centers, o presente 
artigo aponta e analisa as princi-
pais premissas que devem ser 
consideradas pelo profissional de 
avaliações na determinação dos 
valores locativos de lojas em 
shopping centers, a partir dos 
comandos gerais da atual Norma 
de Avaliações, ABNT NBR 14.653-
2, e da literatura técnica disponí-
vel. Para tanto, identifica crité-
rios objetivos e procedimentos a 
serem observados pelo avaliador 
para aplicação de uma técnica 
eficaz, que permita atingir con-
clusões seguras, afastando arbi-
tramentos indutivos e subjetivos, 
baseados no bom senso. Ao final, 
sintetiza as recomendações de 
procedimentos a serem observa-
dos, bem como sugere a inclusão 
do assunto na pauta de discus-
sões da revisão da atual Norma 
de Avaliações. 
 
3.2. Introdução 
Cada vez mais difundidos e con-
solidados nas diversas regiões do 
país, estes empreendimentos 
possuem suas peculiaridades, 
que levaram à consolidação da 
utilização de contratos de loca-
ção de natureza atípica, que fo-
gem da rotina dos contratos de 
locação usuais de imóveis comer-
ciais, à medida que apresentam 
exigências específicas decorren-
tes das normas condominiais 
aplicáveis, impondo regras que 
vão desde o disciplinamento 
quanto ao horário de funciona-
mento e normas de conduta, à 
cobrança de aluguel dobrado, 
contribuição para fundo de pro-
moção e propaganda e outras. 
Por outro lado, o ordenamento 
jurídico brasileiro garante aos 
inquilinos ou locatários de imó-
veis comerciais adimplentes, o 
direito de requerer judicialmente 
a renovação ou revisão do con-
trato de locação, caso estando 
próximo do fim do prazo contra-
tual, as partes não consigam 
livremente ajustarem um valor. 
Segundo dados do CNJ, nos três 
últimos anos foram propostas em 
média 5.500 ações revisionais e 
renovatórias em todo o país, 
respondendo os três principais 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 32 
estados da região Sudeste, onde 
está localizado o maior número 
de Shoppings2, em média, por 
65% desta demanda, o que per-
mite inferir o protagonismo dos 
contratos de shopping centers 
no montante geral de ações pro-
postas. 
Nesse contexto, que rivaliza inte-
resses antagônicos entre lojistas 
e locatários, o caráter técnico da 
matéria debatida, faz com que a 
perícia avaliatória assuma uma 
função de destaque, auxiliando o 
juízo nas decisões na fixação do 
valor do aluguel que se discute. 
Ocorre que, apesar das diferen-
ças, a atual Norma de Avaliação, 
NBR 14.653-2:2011, não aborda 
de forma específica as particula-
ridades que devem ser conside-
radas nas avaliações das lojas 
deste tipo de empreendimento. 
Como resultado da ausência de 
parâmetros objetivos normatiza-
dos, verifica-se, na prática, uma 
multiplicidade de critérios e me-
todologias para avaliação destes 
imóveis em perícias judiciais, 
muitos em desacordo com os 
procedimentos de excelência 
preconizados pela Norma de 
Avaliação. 
 
2 Pelos números do setor de shopping 
centers publicados pela ABRASCE, o 
Estado de São Paulo, seguido por Rio 
de Janeiro e Minas Gerais, concentram, 
juntos, quase 50% de toda área bruta 
locável em operação de Shopping em 
atividade no ano de 2019. 
Portanto, diante da relevância 
que as perícias avaliatórias em 
shopping centers assumem em 
relação à totalidade das ações 
revisionais e renovatórias, mos-
tra-se necessário identificar as 
premissas básicas neste tipo de 
avaliação, de forma a se estabe-
lecer critérios objetivos que de-
vem instruir estas avaliações, 
contribuindo com o desenvolvi-
mento da técnica, ratificando as 
conclusões de MAIA NETO 
(2003), que defende que apenas 
com adoção de uma técnica efi-
caz, que fundamente de forma 
objetiva o trabalho avaliatório, é 
que se permite atingir conclu-
sões seguras, afastando arbitra-
mentos indutivos, baseados no 
bom senso, na experiência ou 
ainda no conhecimento do mer-
cado. 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 33 
3.3. Procedimentos metodológicos a se-
rem considerados em avaliações em 
shopping centers 
Devido a sua natureza atípica e 
até mesmo as características 
arquitetônicas internas dos em-
preendimentos, os contratos de 
locação de shopping centers 
apresentam características que 
os distinguem dos demais con-
tratos de locação comercial, im-
pedindo sua comparação entre 
lojas de rua e lojas de shopping 
center, demandando atenção 
especial a especificidades do 
empreendimento para elabora-
ção de estudos avaliatórios das 
lojas que o compõem. 
Nesse contexto, seguindo o en-
caminhamento descrito na Nor-
ma, analisa-se os principais pa-
râmetros que devem ser obser-
vados pelo avaliador, que consti-
tuem os principais focos dos 
embates em perícias dessa natu-
reza. 
 
Procedimentos gerais – metodologia aplicável 
Segundo CANDELORO (2007), o 
“valor locatício (aluguel) de mer-
cado do imóvel é aquele que, 
além de satisfazer o proprietário 
seja o máximo que os pretensos 
inquilinos se dispõem a pagar 
para ocupar o imóvel por meio de 
locação, ambos agindo de forma 
livre, sem interesses específicos 
ou particulares”. O autor acres-
centa ainda que para ser justo, o 
valor de aluguel deve ser compa-
tível com o livre mercado. 
Para tanto, a Norma de Avaliação 
de Imóveis Urbanos – ABNT 
14.653-2:2011, determina no 
item 11.4 prescrições gerais para 
avaliações de aluguéis, ressal-
tando a prevalência da compara-
ção direta dos valores, pelo mé-
todo comparativo de dados de 
mercado: 
“11.4 Avaliação de aluguéis 
11.4.1 Por comparação direta 
11.4.1.1 Trata-se do procedimento 
preferencial, usualmente empre-
gado em ações renovatórias e 
revisionais. Para sua aplicação é 
exigido o conhecimento de dados 
de mercado referente a locações 
de imóveis semelhantes. 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 34 
11.4.1.2 Especial atenção deve ser 
dada quando forem comparados 
aluguéis com distintos períodos de 
reajuste ou estágios do contrato, 
admitindo-se os seguintes proce-
dimentos: 
a) Tornar os dados homogêneos, 
com auxíliode modelos que levem 
em conta a previsão inflacionária; 
b) Utilizar modelos de regressão 
com variáveis que considerem as 
diferenças contratuais ou o está-
gio do contrato. 
11.4.1.3 No caso de antecipação 
de aluguéis, devem ser adiciona-
dos aos aluguéis nominais acrés-
cimos constantes, financeiramente 
equivalentes ao pagamento ante-
cipado.” (grifos dos autores) 
Ainda segundo a Norma, a meto-
dologia pela remuneração do 
capital, em que o aluguel é de-
terminado em função do valor do 
imóvel, apenas deve ser empre-
gada nos casos de imóveis isola-
dos ou atípicos, não devendo, 
portanto, ser utilizado nas avalia-
ções de lojas dos shopping cen-
ters, que, usualmente, contam 
com abundância de informações 
para pesquisa, que, em se tratan-
do de perícias judicias, podem ser 
obtidas junto à administração do 
empreendimento. 
“11.4.2 Pela remuneração do capi-
tal 
11.4.2.1 Neste caso, o aluguel é 
determinado em função do valor 
do imóvel, podendo ser emprega-
do em casos de imóveis isolados e 
atípicos, para os quais a utilização 
da comparação direta seja impra-
ticável.” (grifos dos autores) 
Nesse sentido, nos comentários 
finais de seu capítulo, CANDE-
LORO (2007), conclui sobre a 
determinação de valores locatí-
cios em lojas internas de shop-
ping center: 
“Tendo em vista não só a dificul-
dade de identificação do real 
“aproveitamento” de seus terre-
nos em face da legislação (...) mas, 
principalmente, a enorme dificul-
dade de se conhecer com exatidão 
as taxas de renda vigentes nesses 
empreendimentos, que não se 
assemelham a qualquer outro, a 
utilização do Método da Renda 
nesses casso deve ser descartada, 
de pronto, pelos avaliadores. 
O único método confiável, então, 
é o Método Comparativo.” 
 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 35 
Planejamento da pesquisa e 
levantamento de dados do mercado 
Premissa fundamental para a 
utilização do método comparati-
vo de dados de mercado é a pos-
sibilidade de comparação dos 
elementos pesquisados que, para 
tanto, precisam apresentar ca-
racterísticas semelhantes, que 
permitam, por meio de um ade-
quado tratamento técnico dos 
atributos dos elementos, identi-
ficar como estes influenciam na 
formação do valor do imóvel. 
Nesse ponto, destaca-se a pres-
crição geral da Norma de Avalia-
ções que determina que no pla-
nejamento da pesquisa, deve o 
avaliador “compor uma amostra 
representativa dos dados com 
características, tanto quanto 
possível, semelhantes às do ava-
liando, usando toda evidência 
disponível”. 
“8.2.1.1 Planejamento da pesquisa 
No planejamento da pesquisa, o 
que se pretende é a composição de 
uma amostra representativa de 
dados de mercado de imóveis com 
características, tanto quanto pos-
sível, semelhantes às do avalian-
do, usando-se toda evidência dis-
ponível. Esta etapa – que envolve 
a estrutura e estratégia da pesqui-
sa – deve iniciar-se pela caracteri-
zação e delimitação do mercado 
em análise, com auxílio de teorias 
e conceitos existentes ou hipóte-
ses advindas de experiências ad-
quiridas pelo avaliador sobre a 
formação do valor.” 
Sobre o assunto, CANDELORO 
(2007) destaca a singularidade 
das lojas situados em shopping 
centers, destacando que as avali-
ações destas lojas devem se limi-
tar a comparar com lojas do pró-
prio empreendimento. 
“É preciso destacar que só podem 
ser aceitos como elementos com-
parativos, nas avaliações de alu-
guéis em “shoppings”, outras lojas 
situadas no próprio “shopping” 
onde está a loja avalianda. 
Isso porque tais lojas são singula-
res, não podendo ser comparadas, 
em vista de suas próprias caracte-
rísticas, com quaisquer outras 
situadas fora de “shoppings”. 
As eventuais diferenças entre as 
lojas comparativas e a avalianda 
devem ser estudadas individual-
mente, e de preferência com base 
em análises estatísticas da in-
fluência dessas diferenças no valor 
locativo.” 
Ocorre que, além de se diferen-
ciarem das lojas externas, de ruas 
ou de outros shoppings, inter-
namente, a própria arquitetura 
dos empreendimentos e a res-
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 36 
pectiva disposição do mix de lojas 
quanto ao posicionamento e 
organização das lojas dentro do 
empreendimento, impactam nas 
condições dos fluxos internos e 
visibilidades dos espaços locados, 
que geram diferenças internas 
entre as operações dos shop-
pings, influenciando no valor de 
locação dos espaços. 
Estas diferenciações podem se 
manifestar, por exemplo, em 
relação a proximidade do espaço 
locado aos acessos do empreen-
dimento, ou da praça de alimen-
tação, loja âncora ou escada ro-
lantes, assim como, consequen-
temente, quanto a localização 
das lojas em relação ao piso e/ou 
corredor em que está situado, 
entre outras características. 
Nesse contexto, como a Norma 
determina a utilização, tanto 
quanto possível, de elementos 
semelhantes ao avaliando, deve 
o profissional de engenharia de 
avaliações estar atento às dife-
renças entre as lojas do empre-
endimento, sempre prestigiando 
a utilização restrita de elementos 
semelhantes, ao invés de elabo-
rar modelos complexos. 
Ou seja, no planejamento da 
pesquisa, compete ao avaliador 
estabelecer critérios objetivos de 
seleção para levantamento dos 
dados, visando a composição de 
uma amostra representativa de 
dados de mercado, sempre prio-
rizando a composição de uma 
amostra homogênea em que se 
utilize poucas lojas e variáveis, 
mas com características muito 
parecidas com a loja avalianda, 
em detrimento de uma amostra 
heterogênea, com várias lojas de 
características díspares e inúme-
ras variáveis, que resultarão em 
um modelo estatístico complexo 
que, muitas vezes, tentará, sem 
sucesso, explicar como cada uma 
das variáveis contribui na forma-
ção do valor, levando a distor-
ções do resultado encontrado. 
 
Identificação das variáveis do modelo 
Para a estrutura da pesquisa, a 
Norma de Avaliações descreve 
que devem ser eleitas as variá-
veis que, em princípio, são rele-
vantes para explicar a tendência 
de formação do valor e estabele-
cidas as supostas relações entre 
si e com a variável dependente. 
A Norma expressamente reco-
menda, em seu item 8.2.1.2.2, a 
adoção de variáveis independen-
tes quantitativas que se referem 
objetivamente às características 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 37 
físicas dos elementos, em detri-
mento das variáveis qualitativas. 
Para tanto, as variáveis incontro-
versas, largamente utilizadas em 
avaliações desta natureza, são as 
seguintes: 
ÁREA: elemento essencial em 
quase todas as avaliações, a área 
é o elemento mais utilizado pelo 
mercado para precificação e 
comparação de valores. Refere-
se a medida da área útil da loja 
avalianda e das lojas pesquisadas, 
em metros quadrados, cujo valor 
unitário é inversamente propor-
cional à área locada. 
FRENTE: considerando que a 
vitrine tem o importante papel 
de transmitir informações ao 
potencial consumidor, bem como 
lhe atrair para dentro da loja, a 
análise da frente busca analisar 
se há influência deste elemento 
na formação do valor, que tende 
a acompanhar o valor de locação, 
ou seja, quanto maior a frente do 
elemento pesquisado, maior o 
seu valor locatício. 
Conforme revela a experiência, 
diante da abundância de elemen-
tos para a pesquisa, comuns em 
shopping centers, estas duas 
variáveis se revelam suficientes 
para resolver a grande maioria 
das avaliações em shopping cen-
ters, não havendo necessidade 
de se recorrer a outras variáveis, 
caso se respeite a recomendação 
normativa de utilização de ele-
mentos “com características, 
tanto quanto possível, semelhan-
tes às do avaliando”. 
Até porque, como explicitado no 
item anterior, a arquitetura dos 
shopping centers costumam 
influenciar em sua dinâmica in-
terna, promovendo diferenças 
entre as lojas situadas em posi-
ções diferentes de um mesmo 
empreendimento, como piso ou 
corredores distintos, que na mai-oria das vezes influenciam na 
visibilidade e atratividade destas 
em relação aos fluxos prioritários 
no empreendimento e, conse-
quentemente, no seu valor. 
Nesse sentido, vale transcrever 
os ensinamentos dos autores 
D’AMATO E ALONSO (2007), que 
ao analisar a influência do piso 
em um exemplo didático para 
explicar o tratamento por fato-
res, constataram a influência da 
transposição das lojas entre os 
pisos de um empreendimento 
específico: 
Transposição: dos unitários refe-
rentes a lojas situadas em pisos 
diversos do avaliando, através da 
tabela adotada pelo próprio 
Shopping center na composição 
dos valores de locação. 
Piso Térreo 1,00 
Piso Principal 1,20 
Piso Superior 0,90 
NOTA IMPORTANTE: As tabelas 
de pesos e fatores de transposi-
ção referem-se única e exclusi-
vamente às unidades em estudo 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 38 
para uma determinada data. Para 
outros empreendimentos, mere-
cem ser aferidas, especialmente 
através de estatística inferencial. 
Referidos pesos devem ser en-
tendidos aqui como meramente 
didáticos. 
Todavia, caso necessária a sele-
ção de uma amostra com caracte-
rísticas não semelhantes, como 
no exemplo mais comum verifi-
cado em perícias, a utilização de 
pesquisa de elementos situados 
em pisos diferentes do objeto 
avaliando, alguns cuidados de-
vem ser tomados pelo profissio-
nal, de modo a evitar eventuais 
distorções nos resultados encon-
trados. 
Em primeiro lugar, deve ser ado-
tado um critério objetivo para 
seleção das lojas, a partir de ca-
racterísticas físicas dos espaços 
cujas diferenças possam ser ex-
plicadas por variáveis que serão 
testadas no modelo, afastando 
opiniões ou aspectos subjetivos 
que devem ser evitadas na análi-
se. 
Por exemplo, caso ocorra neces-
sidade da utilização de elemen-
tos situados em mais de um piso, 
deve-se, ao menos, restringir a 
pesquisa para uma mesma região 
do empreendimento, que corres-
ponda, por exemplo, ao mesmo 
corredor. 
Em segundo lugar, eventuais 
variáveis que busquem explicar 
diferenças qualitativas das carac-
terísticas físicas devem necessa-
riamente observar a ordem de 
prioridade elencada no item 
8.2.1.2.2 da Norma, priorizando a 
utilização de “quantas variáveis 
dicotômicas forem necessárias”, 
preferencialmente, por meio da 
aplicação de condições boolea-
nas do tipo “maior do que”, ou 
“sim” ou não”. 
Neste aspecto, cumpre esclare-
cer um erro muito comum em 
avaliações em shopping centers 
que é a utilização de variáveis por 
meio de código alocado para 
diferenciação entre pisos do 
empreendimento, atribuindo o 
peso um para as lojas situadas no 
primeiro piso, dois para as lojas 
do segundo nível, três para o 
terceiro, e assim por diante. 
 Além deste tipo de variável estar 
elencada no último grau de prio-
ridade pela Norma (8.2.1.2.2.d), 
uma vez fundamentada em pa-
râmetros subjetivos, que devem 
ser evitados em perícias e avalia-
ções, a utilização inadvertida 
deste recurso distorce os resul-
tados da avaliação, porque hie-
rarquiza os pisos pela simples 
distribuição física, sem observar 
demais atrativos de cada nível. 
Isto é, o uso inadequado das 
variáveis por códigos alocados 
conduzem artificialmente os 
resultados, hierarquizando-os em 
uma ordem crescente, ou decres-
cente, de valores, à medida que 
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
precisaoconsultoria.com.br | página 39 
se “sobe/desce” nos pavimentos 
do empreendimento, o que na 
maioria das vezes não representa 
a realidade, como explicado no 
próprio exemplo trazido pelos 
autores D’AMATO E ALONSO 
(2007), cujo piso intermediário se 
sobrepõe aos demais em termos 
de valores. 
Por isso, em respeito à Norma, na 
hipótese de ser necessário consi-
derar elementos de outros pisos, 
deve-se utilizar de forma objetiva 
variáveis dicotômicas, agrupando 
os dados em relação ao piso em 
que se encontram (exemplo: Está 
no primeiro piso? Sim ou Não. Está 
no segundo? Sim ou não), deixan-
do para que a estatística eviden-
cie se há ou não diferença entre 
os pisos, e, em caso positivo, qual 
é o piso mais valorizado e quanto 
isto influencia no valor de loca-
ção. 
Neste caso, não podemos deixar 
de citar a utilização das chama-
das variáveis dicotômicas múlti-
plas, onde utilizamos um número 
de variáveis sempre igual ao 
número de pisos pesquisados 
menos 1 (um), ou seja, se o em-
preendimento possuir 4 pisos, 
utilizamos as variáveis PISO 1, 
PISO 2 e PISO 3, onde adotamos 
o código 1 (sim) e 2 (não), para 
identificar onde fica a loja, sendo 
que aquela situada no piso 4 
receberá 2 (não) em todas as 
variáveis. 
Em terceiro lugar, embora o peri-
to tenha plenos poderes para 
solicitar documentos durante a 
realização das diligências perici-
ais, essas solicitações devem se 
reservar aos elementos necessá-
rios para cumprir o escopo da 
avaliação para o qual foi desig-
nado, sobretudo diante da natu-
reza confidencial das informa-
ções dos contratos que serão 
analisados. 
 
Tratamento de dados – a prevalência 
 do tratamento científico 
Em relação ao tratamento dos 
dados, os autores D’AMATO E 
ALONSO (2007), preceituam que, 
para utilização do método com-
parativo direto, os dados amos-
trais devem ser devidamente 
tratados, como determina a 
Norma de Avaliações: 
Pelo método comparativo, o alu-
guel de lojas de Shopping center 
pode ser determinado com base 
na coleta de elementos semelhan-
te escolhidos no livre mercado 
imobiliário (ofertas e contratos de 
locação do mesmo empreendi-
PERÍCIA EM SHOPPING CENTERS 
 
precisaoconsultoria.com.br | página 40 
mento) e que sejam devidamente 
tratados através de: 
* Fatores 
* Modelos de regressão linear. 
No entanto, embora a Norma 
apresente o tratamento de fato-
res como uma alternativa genéri-
ca para avaliação de imóveis, há 
uma corrente de especialista que 
defende que, para avaliações de 
aluguéis, a Norma de Avaliações, 
ABNT NBR 14.653-2, determina 
que o procedimento preferencial 
a ser adotado no tratamento dos 
dados deva ser o modelo induti-
vo, por meio da estatística infe-
rencial, que é o método mais 
seguro e adequado, sobretudo 
em se tratando de avaliações em 
shopping centers, que apresenta 
abundância de dados, conforme 
dispõe o livro Engenharia de 
Avaliações do IBAPE/SP5, no capí-
tulo 4, Método Comparativo, 
item 4.3. Homogeneização dos 
Comparativos, páginas 622 e 623. 
Por meio da metodologia induti-
va ou científica (estatística infe-
rencial), o profissional de avalia-
ções procede com a utilização de 
ferramentas diretamente sobre 
os dados coletados, que por si 
irão demonstrar o comportamen-
to do mercado quanto às princi-
pais variáveis que influenciam na 
formação do valor do imóvel. 
Para melhor entendimento do 
que vem a ser os métodos induti-
vo e dedutivo, colacionamos 
abaixo partes do capítulo supra-
mencionado, onde encontramos 
algumas colocações interessan-
tes que confirmam esta afirmati-
va: 
Dois caminhos podem ser trilhados 
para a homogeneização dos com-
parativos às condições do aluguel 
procurado: ou por meio de proces-
so indutivo ou de processo deduti-
vo (clássico). 
O processo indutivo parte do 
princípio de não se racionalizar 
previamente qualquer parâmetro 
que meça eventual interferência 
no valor das diferenças entre os 
comparativos. (grifo nosso) 
Ao contrário, por meio de análises 
estatísticas – regressões múltiplas 
– mede, a partir dos próprios com-
parativos, e influência de cada 
“diferença” no resultado final. 
Conceitualmente, o processo indu-
tivo é, sem dúvida, mais preciso e 
lógico, portanto mais seguro. 
“O outro processo para se homo-
geneizar os comparativos é o de-
dutivo, hoje mais conhecido como 
metodologia clássica, no qual são 
feitas racionalizações prévias e a 
partir delas se ajustam os valores 
comparativos para adequá-los às 
condições do imóvel avaliando.” 
“A sua deficiência está exatamen-
te na fixação prévia – fruto de 
racionalização – dos parâmetros 
segundo os quais se pressupõe