ATIVIDADE 2 UC4

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SERVIÇO NACIONAL DE APRENDIZAGEM COMERCIAL 
ESCOLA DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL SENAC RIO GRANDE DO SUL
CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
JORGE DA SILVA OLIVEIRA
UC 4 – Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis 
Atividade 2: 66006671A
 
Tutor(a) EAD: GUSTAVO LEIPNITZ
 SÃO LUIZ GONZAGA-RS 
2022
ATIVIDADE 2 
1) Prospecção: A Imobiliária Virtually encaminhou um cliente (locador) que deseja alugar seu imóvel, trata-se de um apartamento de um dormitório, sendo que já existe clientes (locatários) interessados no imóvel. O proprietário chegou até a imobiliária após o corretor desta ter deixado alguns folders nas caixinhas de correspondências do prédio ofertando os serviços da imobiliária, dentre eles o de locação de imóvel. 
2) Agenciamento: Após a prospecção, iniciamos com os procedimentos necessários para a locação do apartamento, coletamos a documentação tanto do imóvel e quanto do cliente locador ( matrícula atualizada com ações reais e reipersecutórias – para fins de saber se realmente aquela pessoa é dona do imóvel ou qual grau de parentesco, CPF, RG, além dos dados bancários para depósito do aluguel, negativa de IPTU e condomínio, comprovante pagamento de água e luz), tiramos fotos, elaboramos a ficha com as informações do imóvel, confeccionamos ainda o contrato de intermediação, sendo cobrado uma taxa de intermediação no valor de 100% do primeiro aluguel cheio, importância essa destinada ao ressarcimento do serviço de divulgação (fotos, sites), análise cadastral, confecção de contratos, atendimento ao cliente além de outros serviços. Também consignamos no contrato a taxa de administração, valor cobrado mensalmente, em média de 10% descontado do aluguel, que é destinada para arcar com os custos de cobrança do aluguel, ou seja, receber do cliente locatário e repassar para o cliente locador, administrar pagamento do IPTU e do condomínio. Destaca-se ainda que é interessante a imobiliária ter uma procuração do cliente locador para que possa assinar por ele o(s) contrato(s) de locação, desta forma agiliza a locação do imóvel.
3) Comercialização: Já no atendimento ao cliente locatário, este disse que tomou conhecimento pelo site da imobiliária da disponibilidade do apartamento para locação, então passamos a informar as modalidades de garantias locatícias previstas no Art. 37, incisos I, II, III e IV, da Lei nº. 8.245/91 (Lei do Inquilinato), conforme abaixo:
Das garantias locatícias
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Destaca-se que é de suma importância esclarecer as formas de garantia ao cliente locatário a fim de que o mesmo diga se tem condições de apresentar alguma delas, no caso em tela, nosso cliente apresentou condições e optou pelo seguro de fiança locatícia. Diante disse, na companhia de um corretor da imobiliária foram visitar o apartamento desejado. 
4) Proposta/Negociação: Após a visita do cliente locatário, este manifestou interesse na locação do imóvel, porém apresentou uma proposto de R$ 1000,00 mensal de aluguel, taxas de condomínio e IPTU, já que o cliente locador pedia R$ 1.100,00, Taxas de condomínio e IPTU, sendo a proposta repassada pela imobiliária ao cliente locador, o qual acabou concedendo o desconto e aceitando a proposta.
5) Análise cadastral/Forma de garantia: Após o acordo entre as partes quanto ao valor do aluguel, taxas de condomínio e IPTU, solicitamos a documentação pessoal do cliente locatário e da forma de garantia para fins de confecção do contrato de locação:
- RG/CPF;
- Certidão de casamento – se casado, certidão de nascimento – se solteiro;
- Comprovante de residência; 
- Comprovante de renda dos últimos 03 meses, conforme o vínculo empregatício;
- Última declaração do Imposto de renda (IRPF), na íntegra, com página de protocolo.
Ressaltamos, ainda, que pela facilidade das pesquisas, sejam feitas as buscas nos sites dos respectivos órgãos e emitidas as certidões de negativa da receita federal, estadual e municipal, além das negativas trabalhistas de 1º grau e do TRT negativa de débitos trabalhistas, ainda as certidões negativas no TJ (alvará de folha corrida, criminal e judicial criminal...) 
6) Contrato de Locação/Vistoria Inicial: De posse das documentações acima mencionadas e da forma de garantia aprovada e aceita, formalizaremos o contrato de locação, bem como iremos fazer a vistoria inicial do apartamento, que servirá para cobrar depois do locatário que ele entregue nas mesmas condições que recebeu o imóvel, lógico que ressalvada as condições naturais de desgaste decorrentes quanto ao uso do imóvel. Salientamos que essa vistoria deverá ser feita pelo corretor de forma bem detalhada, peça por peça, analisando a situação do piso, pintura das paredes, teto, janelas, portas, parte elétrica, hidráulica, além de outras informações que entender necessária. Tanto o contrato quanto a vistoria serão confeccionados em 3 vias, sendo entregue ao locatário para assinar e reconhecer firma por autenticidade, para fins de dar maior segurança jurídica aos documentos e consequentemente ao negócio. Após colhidas a assinaturas, uma via fica com o locador, outra com o locatário e uma arquivada na imobiliária e/ou com o corretor. Após libera-se as chaves para o locador, passando algumas orientações a ele com relação ao imóvel e respondendo algumas dúvidas caso as tenha.
7) Contra vistoria: Após a entrega das chaves, será oportunizado ao locatário um prazo de 03 a 5 dias úteis para que ele realize a Contra vistoria, onde ele poderá fazer a conferência dos itens mencionados na vistoria inicial, caso haja alguma divergência ele apresentará a imobiliária ou corretor para resolver.
8) Inclusão condomínio e IPTU: Destacamos aqui nesse item que a Lei do Inquilinato menciona que as taxas de condomínio, seguro incêndio e IPTU serão pagas pelo locador, salvo previsão no contrato de locação para o locatário pagar. Ainda, devemos observar que nos Art. 22 e 23 da Lei nº. 8.245/91, estão previstos os deveres do locador e locatário, onde constam as despesas ordinárias e extraordinárias, sendo esta última de responsabilidade do locador, destinadas, por exemplo, para manutenção da área externa e de uso comum. Portanto, devemos observar o disposto na lei, sob pena das sanções penais e civis previstas no Art. 43 dessa mesma lei. Diante disse, sugere-se que a imobiliária e/ou corretor envie as cobranças das taxas ordinárias ao locatário e extraordinárias ao locador. A fim de conhecimento, mencionamos abaixo os referidos artigos:
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesasextraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
9) Emissão do Boleto: Mensalmente será emitido o boleto com o valor do aluguel e taxas ordinárias (condomínio, IPTU e seguro incêndio), após será enviado ao locatário para pagamento, geralmente com data de vencimento para o 5º dia útil, recebido o aluguel será repassado ao locador, proprietário do imóvel, conforme ajustado previamente, depósito na conta bancária do locador, no entanto, antes serão descontadas as taxas de intermediação, administração e as taxas extraordinárias de condomínio.
10) Renovações/Reajustes Anuais: Estipulado o prazo de duração do contato de locação, no caso em tela foi de 30 meses, com reajuste anual pelo índice do IGPM, pode as partes (locador e locatário), a partir de 12 meses, findarem o contrato de locação, desde que haja prévia comunicação, no prazo de 30 dias da data prevista para desocupação, do contrário, no caso de descumprimento do acordado, sujeitará o infrator ao pagamento de multa no valor de até 03 aluguéis vigentes. No caso de venda do imóvel, o locatário terá o direito de preferência, devendo ser notificado da venda, para que exerça o direito de compra, em não exercendo, e havendo comprador, o imóvel poderá ser vendido, cabendo ao novo dono notificar o locatário, no prazo de 30 dias após a compra, do interesse da desocupação do imóvel, restando ao inquilino o prazo de até 90 dias para desocupar o imóvel alugado. No caso deste novo proprietário não notificar o locatário no prazo de 30 dias, prorrogar-se-á o aluguel por prazo indeterminado. Em havendo cláusula de vigência no contrato de locação, devidamente registrada em cartório (matrícula do imóvel), o novo proprietário deverá respeitar o contrato de aluguel cumprindo as cláusulas vigentes.
11) Vistoria final/Desocupação: No caso em tela, vencendo o prazo de 30 meses, em havendo interesse na retomada do imóvel, notifica-se o locatário para desocupar o imóvel no prazo de 30 dias. Caso o contrato de locação tivesse a duração de 12 meses, notificaria da mesma forma, porém informaria que o imóvel seria para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente em 1º grau, a fim de evitar reclamação do locatário, o que poderia ensejar ação de perdas e danos. Salientamos que o locatário também tem que notificar caso não tenha mais interesse em permanecer no imóvel. Quando o locatário desocupar o imóvel será realizada a vistoria final, a qual será comparada com a vistoria inicial, caso haja divergências, deverão ser feitos os reparos, em regra consta que deverá ser entregue com a pintura nova, pois assim que recebeu o imóvel. Por fim, após os reparos e ajustes finais, iremos questionar o proprietário quanto ao interesse em continuar alugando o imóvel, se atualizaremos ou não o preço do aluguel ou se ainda ele deseja fazer algum reparo a fim de valorizar o imóvel.