Propriedade - Direitos Reais Direito das Coisas

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PROPRIEDADE 
A propriedade é conceituada, com base no art. 1.228 
do CC, como a faculdade do titular de usar, gozar, 
reivindicar e dispor de um bem. 
Nesse sentido: 
Usar = estar diretamente no local, tendo domínio 
físico sobre o bem; 
Gozar = hipótese em que o sujeito percebe os frutos. 
ATENÇÃO! 
Usufruto: “A” empresta sua propriedade para 
“B” que passa a alugar e recolher os frutos do 
aluguel para si. 
Dispor = aqui o sujeito pode vender, destruir, 
emprestar ou alienar o bem; 
Reinvindicar = é o direito de perseguir a coisa. 
Com o advento do Neoconstitucionalismo a 
propriedade deixou de ser ilimitada, devendo, desde a 
Constituição Federal de 88 ser utilizada de acordo 
com sua função social, vedando-se quaisquer abusos 
e, mais que isso, passou a propriedade a configurar 
um verdadeiro direito fundamental do ser humano. 
Em virtude disso, surge a teoria dos atos emulativos, 
prevista no art. 187 do CC, que proíbe a prática de 
atos que não tragam ao proprietário qualquer 
comodidade ou utilidade e sejam animados pela 
intenção de prejudicar outrem, constituindo 
verdadeiro abuso de direto. 
Tipos de Propriedade 
 
1- Plena: Quando todas as faculdade se acham 
reunidas na pessoa do proprietário. 
2- Restrita ou Limitada: Quando se desmembra 
um ou alguns de seus poderes, passando-o 
para outrem. 
3- Perpétua: A propriedade possui duração 
ilimitada. Presume-se que se adquire a 
propriedade para tê-la por tempo e forma 
ilimitada. 
 
Limites Físicos da Propriedade 
 
Conforme o art. 1.229 do CC, a altura e profundidade 
da propriedade é limitada de acordo com o interesse 
do proprietário. Significa dizer que, enquanto houver 
utilidade para o exercício da propriedade, será pare 
dela. 
Não se pode impedir, por exemplo, a passagem de um 
avião pelo espaço aéreo ou a construção de um metrô 
no subsolo. 
Contudo, de acordo com o art. 1.230 do Código, 
apesar dos limites acima citados, o proprietário não 
poderá se apropriar de jazidas, minas, demais 
recursos minerais, potenciais de energia hidráulica ou 
monumentos arqueológicos que estejam nas 
dimensões de sua propriedade. Nestes casos, a União 
indeniza o proprietário pela retirada destes materiais. 
No entanto, nada impede que faça uso direto dos 
recursos minerais de emprego imediato, como britas 
ou areias, desde que não haja transformação 
industrial. 
 
Características da Propriedade 
 
O Direito de Propriedade é: 
a) Complexo: pois constitui um conjunto de 
poderes ou faculdades 
b) Absoluto: possui oponibilidade (eficácia) erga 
omnes 
c) Perpétuo: não se extingue pelo não uso. 
Pode, inclusive, ser transmitido por herança 
d) Exclusivo: o poder dominial de um alguém 
exclui o de outrem, salvo em situações 
específicas como o condomínio 
e) Elástico: pode se desmembrar para formar 
outros direitos reais, ou seja, quando alguns 
de seus poderes ou faculdades são destacados 
para formar um outro direito real, sem que 
isso implique sua destruição. 
f) Limitado pela Ordem Constitucional: 
publicização dos direitos à propriedade 
 
 
 
Meios Processuais de Defesa da Propriedade 
 
1- Ação Reivindicatória: fundada em direito real, 
é a principal forma de defender a 
propriedade. 
a. Prova da propriedade na Inicial: feita 
por meio de registro no cartório de 
imóveis, conforme art. 373, I, CPC) 
i. Caso de Herança: deve-se 
provar que a propriedade era 
do antecessor; 
ii. Caso de Usucapião: prova da 
propriedade ao longo do 
curso da ação 
2- Ação Negatória: deve-se provar que a 
propriedade não foi desmembrada; 
3- Ação Divisória: utilizada quando o 
coproprietário pretende dividir a propriedade; 
4- Ação Demarcatória: pretende fixar a linha 
que delimita duas propriedades. 
 
Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/01) 
 
Prevê a possibilidade de a prefeitura local, verificando 
a inutilização de uma propriedade imóvel, determinar 
o parcelamento da propriedade ou edificação 
compulsória, em prazo igual ou superior a 1 ano. Ou 
seja, a prefeitura determina que o proprietário 
construa logo ou venda parcelas do terreno. 
Para tanto, essa determinação deve ser averbada em 
cartório de registro de imóveis e, na prática, a 
localização do terreno tende a ser estratégica (centro 
da cidade). 
Em caso de não cumprimento, surge a figura do IPTU 
SANÇÃO, que é um acréscimo/multa progressivo no 
tempo, mas que não pode ultrapassar o percentual de 
15% no valor do imóvel, nem pode ser maior que o 
dobro cobrado no ano anterior. 
 
Limitações da Propriedade 
Caso não atendida a função social da 
propriedade haverão sansões para seu 
proprietário, aplicáveis na hipótese de imóvel não 
edificado, subutilizado ou não utilizado como 
forma de constranger o proprietário a observar a 
função social de seu imóvel. São elas: 
1- Tombamento (art.216, § 1º CF): Ocorre 
quando o patrimônio tem muito valor 
histórico-cultural para a região, visando a 
proibição de demolição ou modificação. Por 
isso o poder público, por ato administrativo, 
limita os poderes de uso e propriedade e 
exige atuação do proprietário na manutenção. 
Se o proprietário não tiver dinheiro deve fazer 
requerimento para o órgão público específico 
para que este financie o custeio. O 
tombamento é um procedimento 
administrativo que determina restrição parcial 
ao direito de propriedade e, em vista disso, 
em regra, não há direito à indenização. 
 
2- Edificação compulsória (art. 184, §4º, II CF): 
3- Requisição Administrativa: conforme art. 5º, 
XXV da CF, no caso de iminente perigo 
público, a autoridade competente poderá 
usar de propriedade particular, assegurada ao 
proprietário a devida indenização ulterior, se 
houver dano. 
4- Parcelamento (art. 184, §4º, II CF): 
5- Cláusulas de impenhorabilidade: constituída 
mediante vontade privada, é a cláusula em 
que que as pessoas, quando da realização de 
seu testamento, ou de um ato de liberalidade, 
como uma doação, por exemplo, ao 
transferirem sua propriedade a terceiros, 
impõem condições a fim de que o bem 
transferido não mais saia do patrimônio da 
pessoa beneficiada, tornando-se assim 
impenhorável, incomunicável e ainda 
inalienável. A impenhorabilidade, 
genericamente, implica que o bem, recebido 
por testamento ou por doação, não mais 
poderá ser penhorado por dívida do novo 
proprietário. 
Da descoberta da propriedade 
 
Quem encontra algo perdido tem obrigação de 
devolver ao dono. Caso desconheça, deve entregar à 
 
 
autoridade competente (a doutrina majoritária 
entende ser o delegado de polícia). 
Entregando à autoridade, receberá recompensa de 5% 
e indenização de tudo o que gastou para cuidar da 
coisa perdida, uma vez que possui essa obrigação e, se 
por dolo, não o fizer, deverá responder pelo dano 
causado. 
O delegado de polícia deve divulgar editais ou 
publicação de imprensa para resgatarem o bem. Se 
passados 60 dias e não aparecer ninguém, venderá o 
bem em hasta pública. Feito isso, separa o valor do 
proprietário do bem e o restante fica com o 
município. 
Meios de Adquirir a Propriedade 
 
 Registro de título de propriedade: Quando se 
tratar de bem imóvel, a propriedade será 
passada, via de regra, através do registro 
público. A cada nova alienação haverá um 
novo número de registro, mantendo-se, 
contudo, a matrícula inicial. 
A escritura pública é obrigatória para os 
imóveis cujo valor seja superior a 30 salários 
mínimos. No entanto, caso seja inferior, a 
transferência poderá ser feita por transmissão 
de compra e venda. 
• Atributos do registro público: 
a) Publicidade 
b) Força probante de fé pública 
c) Legalidade 
d) Obrigatoriedade quanto ao local 
e) Continuidade 
 
 Usucapião: constitui o modo originário de 
aquisição de uma propriedade, mediante o 
exercício da posse pacífica e contínua, 
durante certo período de tempo previsto em 
lei. 
 
A usucapião trata de umaprescrição 
aquisitiva, com fundamento constitucional no 
princípio da função social da propriedade 
(art.5º), pois por meio do exercício da posse 
com o passar do tempo a pessoa adquire a 
propriedade. É também ação passível de 
audiência de conciliação, em âmbito 
processual. 
 
Quando se usucape um bem não é preciso 
identificar os proprietários antigos, bem 
como, são eliminadas todas as dívidas e 
garantias do imóvel. 
 
Podem ser objetos de usucapião quaisquer 
bens móveis ou imóveis (sendo mais comum a 
ocorrência nos bens imóveis). Contudo, para 
os bens imóveis públicos, não cabe o instituto 
da usucapião, salvo se o bem for desafetado 
antes da alienação (uma vez que são 
inalienáveis, impenhoráveis e imprescritíveis). 
Vale ressaltar que os bens que representam 
valores personalíssimos e inestimáveis não 
são passíveis de usucapião. 
 
A usucapião é possível por parte de qualquer 
pessoa, desde que preencha os requisitos 
gerais: 
a) Animus domini (usucapionem) 
b) Posse mansa e pacífica (ou seja, não 
contestada) 
c) Posse contínua e duradoura, não 
admitindo fração de tempo 
d) Posse justa (ou seja, não é clandestina, 
violenta ou precária) 
Possui legitimidade ativa para usucapir bens o 
possuidor, não sendo possível este direito ao 
mero detentor. Já o legitimado passivo é o 
proprietário do bem que não cumpriu a 
função social da propriedade. 
SOB PENA DE NULIDADE, SEMPRE SE DEVE INTIMAR AS 
FAZENDAS PÚBLICAS NOS PROCESSOS DE USUCAPIÃO (ESTAS 
TENTARÃO DESCOBRIR SE O BEM É PÚBLICO OU NÃO). 
 
ACESSIO TEMPUS 
Em algumas espécies de usucapião é possível haver a “soma de 
posses” para efeito de reconhecimento da usucapião (art. 1.243 
CC). Ex.: ocupação do imóvel passada de pai para filho ou do 
vendedor para o comprador. Soma-se, então, o tempo de 
ocupação para atingir o tempo necessário para o direito de 
usucapião. 
 
EXCEÇÃO AO CRITÉRIO DO TEMPO 
 
 
No momento de ajuizamento da ação, não é necessário que 
esteja cumprido o requisito do tempo de ocupação em sua 
totalidade. Pode-se cumprir ao longo do processo, desde que o 
sujeito esteja de boa-fé (ex.: caso em que não possui total 
ciência exata do tempo). Outra possibilidade é quando faltar 
pouco tempo para atingir o requisito (ex.: 1 mês) 
 
São espécies de usucapião e seus requisitos 
específicos: 
• Usucapião extraordinária: 
o Posse de 15 anos 
• Usucapião Ordinária: 
o Posse de 10 anos 
▪ “Será de 5 anos o prazo, se o 
imóvel houver sido adquirido, 
onerosamente, com base no 
registro constante do respectivo 
cartório, cancelado 
posteriormente, desde que os 
possuidores nele tiverem 
estabelecido sua moradia, ou 
realizado investimento de 
interesse social e econômico”. 
o Justo título e boa fé 
• Usucapião Rural ou pro labore: nesse 
caso a propriedade tornou-se produtiva e 
moradia habitual. Requer: 
o Posse de 5 anos 
o Área não superior a 50 hectares 
o Deve ter tornado a propriedade 
produtiva por seu trabalho ou de sua 
família 
o Não cabe acessiu tempus 
o Rito Sumaríssimo 
• Usucapião Urbana ou pro misero: 
o Posse de 5 anos 
o Área de até 250 m² 
o A propriedade deve estar servindo 
de moradia (vide art. 183 CF) 
o Não pode ser proprietário de outro 
imóvel urbano ou rural 
o Não cabe acessiu tempus 
o Rito sumário 
• Usucapião pelo abandono do lar: 
o Posse de 2 anos 
o Posse direta, com exclusividade 
o Imóvel de até 250m² 
o Propriedade era dividida com ex-
conjuge ou ex companheiro que 
abandonou o lar 
o Abandono deve ser voluntário e 
unilateral 
o Propriedade utilizada para moradia 
própria do usucapiente ou da família 
o Não pode ser proprietário de outro 
imóvel urbano ou rural 
o Não cabe acessiu tempus 
• Usucapião Coletiva: 
o Posse de 5 anos 
o População de baixa renda 
o Ocupação com fins de moradia (não 
pode estabelecer propriedade 
comercial, mesmo após a ação de 
usucapião) 
o Áreas com mais de 250m² 
o Impossibilidade de identificar os 
limites dos terrenos ocupados por 
cada possuidor 
o Os possuidores não podem ser 
proprietários de outro imóvel urbano 
ou rural 
o O juiz, na ação de usucapião, dividirá a 
área igualmente entre cada possuidor, 
salvo se os ocupantes solicitarem, 
expressamente, a divisão de forma 
diversa. 
 
 Acessão: A acessão poderá ser natural ou 
artificial, mas, por sua natureza, sempre 
implicará em aumento da coisa. 
• Naturais/Físicas 
a) Formação de ilhas: diante da formação 
de ilhas no meio de um rio, divide-se a 
ilha formada em linhas imaginárias de 
acordo com as propriedades arredores. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
b) Aluvião: “é o aumento lento e 
paulatino da margem do terreno, 
mediante acúmulo natural de detritos 
e sedimentos”, em outras palavras, 
ocorre quando uma faixa ligada a uma 
propriedade, feita de atritos, terra, 
depósitos naturais. Nesse caso, o 
acréscimo pertencerá ao proprietário 
do terreno ao qual está ligado. 
 
c) Avulsão: ocorre quando, por força 
natural violenta, uma porção de terra 
se desloca de uma propriedade para 
outra através do curso do rio. Neste 
caso o novo dono deve pagar 
indenização ao antigo dono para 
adquirir o pedaço deslocado de terra. 
O antigo dono deve cobrar a 
indenização no prazo decadencial de 1 
ano, caso contrário o novo dono 
adquirirá a porção de terra sem ter 
que pagar indenização. Se o novo dono 
se recursar a pagar, deve permitir que 
o antigo dono acesse o local, ou 
providenciar que se remova a parte 
acrescida. 
 
d) Abandono de Álveo: consiste no leito 
seco do rio. Se um rio abrir um “braço” 
na área de uma propriedade, tudo que 
se formar ali pertencerá ao dono da 
respectiva propriedade. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Obs.: As correntes de água devem ser comuns e não 
podem ser navegadas por barcos comerciais. 
• Industriais: toda construção ou plantação 
realizada em uma propriedade presume-se 
ser do dono da propriedade (art. 1.253). 
a) Plantações (art. 1.255): Se alguém 
planta em terreno alheio, de boa fé, a 
colheita lhe pertence, desde que 
indenize o dono da propriedade 
(parágrafo único). 
 
Contudo, se estava de má fé, terá que 
indenizar o proprietário e ainda pagar 
perdas e danos lato sensu e devolver a 
colheita ao proprietário da terra. 
 
Se ambas as partes estiverem de má 
fé (art. 1.256) a colheita será do 
proprietário do terreno, mas este terá 
que ressarcir as despesas com as 
sementes e plantio. 
 
b) Construções: conforme art. 1.258, se a 
construção não ultrapassar 20% do 
terreno alheio e o construtor está de 
boa fé, pagará indenização ao 
proprietário do terreno “invadido”, 
devolvendo, também o valor 
correspondente à desvalorização da 
área remanescente, e terá poder sobre 
a construção. 
Por outro lado, conforme o parágrafo 
único do artigo acima citado, aquele 
que, de má fé, construir em terreno 
alheio e não for possível destruir a 
construção na porção da área 
”invadida”, deverá pagar 10x o valor 
Novo 
Desdobramento 
 
 
em perdas e danos para adquirir a 
parte do solo que invadiu. 
Contudo, se ultrapassar 20% de 
ocupação do terreno alheio, estando 
de boa fé, para adquirir direito à 
porção construída, deverá responder 
por perdas e danos abrangendo o valor 
que a construção acrescer ao terreno + 
o valor da área perdida + a 
desvalorização da área remanescente. 
Diferentemente, ultrapassando os 20% 
e estando de má fé, será obrigado a 
demolir a construção, pagar perdas e 
danos em dobro. 
 
 Direito Hereditário (civil 8)