Estudo sobre a relação jurídica existente entre corretores e imobiliárias

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Transações imobiliárias
Estudo sobre a relação jurídica existente
entre corretores e imobiliárias
Neste momento vamos conhecer um cenário polêmico, composto pela relação
jurídica existente entre o corretor de imóveis e as imobiliárias. Mas, por que
entendemos esse como sendo um cenário polêmico?
Porque muitos corretores de imóveis, apesar de não terem vinculação
trabalhista legal, são obrigados a atuarem de forma supervisionada, em função da
utilização dos espaços das empresas imobiliárias, pois a imobiliária dispõe do
espaço para o corretor fazer o atendimento, do gestor para apoiar o fechamento, da
possibilidade de buscar novos produtos no mercado, da informatização nos
processos, do telefone e da conexão com a internet liberada, de todo o cadastro de
imóveis disponível para o aluguel e venda, das reuniões para incentivar e impulsionar
as vendas, do plano de marketing agressivo para buscar no mercado clientes
compradores e vendedores e ainda total segurança com o nome da empresa
imobiliária.
A profissão de corretor de imóveis está regrada pela Lei 6.530/78 e por estes
profissionais serem liberais, prestarão serviços para imobiliárias, incorporadoras,
construtoras e outras empresas legalmente, trabalhando neste formato podemos
entender que o vínculo destes profissionais não será regido pela CLT (Consolidação
das Leis do Trabalho). Assim, nesta linha de pensamento, o corretor de imóveis não
teria direito a benefícios trabalhistas previstos em lei como, por exemplo: férias,
recolhimento de INSS, FGTS, 13º salário etc. Em contrapartida, atuando como
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profissional liberal – mesmo que vinculado a uma imobiliária – legalmente não teria
que cumprir horários, cumprir metas, receber ordens de superiores, respeitar
escalas de plantões, vestir determinado tipo de roupa, acompanhar reuniões em
horários tidos como impróprios etc.
O fato de estar vinculado a uma imobiliária não poderá fazer com que o
corretor de imóveis deixe de ser livre. Ele não é um funcionário daquela empresa, o
que existe é um contrato de parceria entre a imobiliária e o corretor autônomo,
portanto ele não precisará cumprir horário de trabalho ou apresentar atestado
médico quando necessitar consultar um profissional da área da saúde, tampouco
pode sofrer qualquer tipo de sansão ou pressão por qualquer destes atos.
O que faz a imobiliária para garantir a possibilidade de venda é trazer os
corretores para a imobiliária nos plantões, para aproximar possíveis compradores
de imóveis, ou seja, qual a possibilidade de um corretor fora do mercado imobiliário
de intermediar imóveis? Ele precisa fazer contatos, ligar para os clientes e oferecer
seus serviços, se estiver dentro ou associado a alguma empresa imobiliária terá
mais sucesso para a intermediação, mas lembre-se: é um contrato de parceria em
que um oferece o espaço físico e a estrutura e o outro o interesse e a vontade de
vender.
Se a imobiliária exigir horários e impor comandos, pode sofrer punições
jurídicas trabalhistas, agindo desta forma, exigindo tais satisfações, a imobiliária
está impondo, a este corretor de imóveis, uma situação de subordinação legal,
passando assim a configurar o vínculo de uma relação de trabalho entre ela e o
profissional. Fica muito simples identificarmos a ocorrência no cotidiano dos
corretores de: subordinação, trabalho não eventual e de comissão como sendo
salário.
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Por exemplo, você é corretor de imóveis e pretende trabalhar associado a uma
empresa imobiliária, pode fazer um contrato de parceria nas vendas e locações,
acertando os valores de corretagem, no caso da locação, geralmente, é um
percentual do primeiro aluguel; já nas vendas, pode ser um percentual variado, de
acordo com o contrato, neste caso é preciso consultar o CRECI da região
correspondente, e, por fim, acertar a parceira com a imobiliária.
Lei 13.097/15 e suas novidades
A nova Lei Nº 13.097/15, acrescentou mais quatro parágrafos à Lei Nº
6.530/78, criando um novo panorama em nosso mercado imobiliário. O corretor de
imóveis poderá atuar de forma associada a inúmeras imobiliárias, sem estabelecer
qualquer vínculo, tendo os ganhos e as funções decididas entre as partes, com a
participação efetiva da entidade social.
Este novo modelo objetiva não permitir a criação de vínculos trabalhistas ou
previdenciários, todavia, ainda há possibilidades dos tribunais do trabalho de um
entendimento diferente. De qualquer forma, foi um avanço, uma vez que devolveu
certa liberdade aos corretores de imóveis. O corretor de imóveis, quando associado
a uma imobiliária, tem mais chances de vender, pois, pela imobiliária, circulam mais
clientes com potencial de compra.
Além disso, ele tem disponível um escritório montado com telefone para
telemarketing, mesa de atendimento, sala de reuniões para fechamento,
profissionais para confeccionar o contrato de promessa de compra e venda, alguns
agrados para o cliente – brindes -, a segurança do nome da empresa e as inúmeras
oportunidades do acesso ao cadastro de todos os imóveis para a venda e locação,
além dos condomínios administrados para a captação e o agenciamento dos
imóveis para a venda.
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Piso salarial
Atualmente, no Brasil, existem estados que instituíram um piso salarial para
corretores de imóveis, como é o caso do Estado do Rio de Janeiro. Essa ideia vem
crescendo em nosso país. A ideia do piso ajuda no momento de fixar um valor de
remuneração mínima. As contratações híbridas se espelham neste piso,
assegurando um valor mínimo por mês, acrescido das comissões, através de um
contrato de prestação de serviço.
E se a imobiliária quiser contratar formalmente o
corretor de imóveis, este poderá ter vínculo
empregatício?
Sim, ele poderá ter vínculo empregatício e ser contratado formalmente pela
imobiliária. Neste caso a relação empregatícia estará sendo regida pelo Artigo 3º da
CLT que nos trará o seguinte:
Art. 3º - Considera-se empregado toda
pessoa física que prestar serviços de natureza
não eventual a empregador, sob a dependência
deste e mediante salário.
Neste formato de contratação o corretor de imóveis terá sua carteira de
trabalho assinada, receberá salário, terá direito à ferias, FGTS e demais garantias
trabalhistas.
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Honorários de corretagem
Conforme visto anteriormente, a liberdade do corretor de imóveis, como
profissional liberal, muitas vezes, não é respeitada. Os honorários também fazem
parte desta regra. Os valores dos percentuais das comissões a serem recebidos
(estamos nos referindo apenas a parte referente ao corretor de imóveis) que,
segundo a tabela de honorários do CRECI (verifique a tabela de honorários do
CRECI de sua região), deveria oscilar entre 6% e 10% sobre o valor da venda,
todavia, em muitas situações, não é cumprido.
O que notamos, ao observar o mercado imobiliário atual, é um desrespeito
enorme com o corretor de imóveis. Ele opera toda a intermediação do imóvel e
recebe, ao final, um honorário que não atinge, muitas vezes, 1% do valor da venda.
Trata-se de um tema polêmico. Entretanto, a classe dos corretores de imóveis
já avançou muito no sentido de melhorar as condições de contratação em nosso
país. A nova Lei Nº 13.097/15 não deixa de ser um avanço para os corretores de
imóveis. O profissional deve conhecer seus direitos, precisa identificar
completamente a situação jurídica, a qual está vinculado, e deve manter uma postura
profissional adequada, não permitindo excessos ou exploração por parte da
empresa a que se vinculou.