eBook Completo - Planejamento Urbano e Regional - Unidades de Vizinhança__DIGITAL PAGES_SER (Versão Digital)

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PLANEJAMENTO
URBANO E REGIONAL - 
UNIDADE DE VIZINHANÇ A
PLANEJAMENTO URBANO 
E REGIONAL - UNIDADE 
DE VIZINHANÇ A
Planejam
ento Urbano e Regional - Unidade de Vizinhanç a
Mariana Trevisan CamposMariana Trevisan Campos
Felipe Corres Melachos
Karen Cristina Oliveira Karen Cristina Oliveira
Felipe Corres Melachos
GRUPO SER EDUCACIONAL
gente criando o futuro
Nessa disciplina, estudaremos em detalhes o Estatuto da Cidade e a elaboração de 
seu principal instrumento, o plano diretor. Também conheceremos suas premissas, 
relevâncias, diretrizes e a história dos primórdios do planejamento urbano e seus 
conceitos organizacionais e projetuais no Brasil.
Além disso, estudaremos exemplos de grandes projetos urbanísticos que levaram 
como principal regra conceitual o planejamento urbano, como o plano de superquadras 
de Cerdá, na Espanha, que usa o conceito de quadras abertas, criando caminhos e 
grandes conexões.
Veremos o planejamento urbano em suas dimensões ambientais, socioculturais, 
econômicas e políticas. Abordaremos a origem do conceito de unidade de vizinhança 
e os bairros do pós-guerra inspirados no ideário de cidade jardim.
Estudaremos o projeto de uma unidade de vizinhança completa e o dimensionamento 
dos seus respectivos equipamentos urbanos, públicos e/ou privados. Por � m, 
encerraremos nossos estudos com o projeto de uma área não residencial (comercial, 
industrial, institucional, de lazer, de uso misto etc.) adjacente à unidade de vizinhança.
Bons estudos!
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© Ser Educacional 2021
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Autoria
Projeto Gráfico e Capa
Janguiê Diniz
Jânyo Diniz 
Adriano Azevedo
Joaldo Diniz
Enzo Moreira
Mariana Trevisan Campos e 
Felipe Corres Melachos
Karen Cristina Oliveira
DP Content
DADOS DO FORNECEDOR
Análise de Qualidade, Edição de Texto, Design Instrucional, 
Edição de Arte, Diagramação, Design Gráfico e Revisão.
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ASSISTA
Indicação de filmes, vídeos ou similares que trazem informações comple-
mentares ou aprofundadas sobre o conteúdo estudado.
CITANDO
Dados essenciais e pertinentes sobre a vida de uma determinada pessoa 
relevante para o estudo do conteúdo abordado.
CONTEXTUALIZANDO
Dados que retratam onde e quando aconteceu determinado fato;
demonstra-se a situação histórica do assunto.
CURIOSIDADE
Informação que revela algo desconhecido e interessante sobre o assunto 
tratado.
DICA
Um detalhe específico da informação, um breve conselho, um alerta, uma 
informação privilegiada sobre o conteúdo trabalhado.
EXEMPLIFICANDO
Informação que retrata de forma objetiva determinado assunto.
EXPLICANDO
Explicação, elucidação sobre uma palavra ou expressão específica da 
área de conhecimento trabalhada.
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Unidade 1 - As dimensões do planejamento urbano
Objetivos da unidade ........................................................................................................... 14
Planejamento urbano e suas dimensões ambientais, socioculturais, econômicas e 
políticas.................................................................................................................................. 15
Ministério das Cidades ................................................................................................... 17
Cidade Tiradentes ............................................................................................................ 18
Introdução às teorias que fundamentam a prática de planejamento urbano ........... 21
Ferramentas do plano diretor: habitação .................................................................... 21
Saneamento básico ........................................................................................................ 24
Mobilidade urbana .......................................................................................................... 27
Fases de elaboração do plano diretor ......................................................................... 29
Representação gráfica do plano diretor ..................................................................... 30
Implantação de novas ZEIS ........................................................................................... 33
Sintetizando ........................................................................................................................... 36
Referências bibliográficas ................................................................................................. 37
Sumário
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Sumário
Unidade 2 - A origem e os desdobramentos iniciais do conceito de unidade de 
vizinhança
Objetivos da unidade ........................................................................................................... 42
Origem do conceito de unidade de vizinhança: a unité de voisinage e o 
neighbourhood.....................................................................................................................43
Origens da proposta das unidades de vizinhança .................................................... 44
Conceituação: um modus operandi de vida comunitária ........................................ 47
Estudos de caso ............................................................................................................... 53
Os bairros do pós-guerra inspirados no ideário de cidade-jardim ............................ 56
Conceituação: cidades-jardim ...................................................................................... 56
Os bairros-jardim do pós-guerra .................................................................................. 62
Sintetizando ........................................................................................................................... 67
Referências bibliográficas ................................................................................................. 69
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Sumário
Unidade 3 - Projeto de uma unidade de vizinhança
Objetivos da unidade ........................................................................................................... 73
Projeto de uma unidade de vizinhança completa .......................................................... 74
Conceito de uma unidade de vizinhança ..................................................................... 74
Os princípios básicos de uma unidade de vizinhança .............................................. 76
As unidades de vizinhança no Brasil ........................................................................... 78
Parâmetros de um projeto para uma unidade de vizinhança .................................. 83
Dimensionamento dos respectivos equipamentos urbanos, públicos e/ ou privados ... 87
Acessibilidade universal nas unidades de vizinhança ............................................. 92
Sintetizando ........................................................................................................................... 96
Referências bibliográficas ................................................................................................. 97
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Sumário
Unidade 4 - Projeto do entorno de uma unidade de vizinhançaObjetivos da unidade ......................................................................................................... 100
Projeto de uma área não residencial adjacente à unidade de vizinhança ................. 101
Exemplo de organização de uma cidade com as unidades de vizinhança ..................104
A mobilidade urbana como fator projetual ............................................................... 108
O novo urbanismo .......................................................................................................... 110
O desenvolvimento urbano sustentável .................................................................... 113
Dimensionamento dos respectivos equipamentos ...................................................... 117
Sintetizando ......................................................................................................................... 122
Referências bibliográficas ............................................................................................... 123
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Caro(a) aluno(a), nessa disciplina, estudaremos em detalhes o Estatuto 
da Cidade e a elaboração de seu principal instrumento, o plano diretor. 
Também conheceremos suas premissas, relevâncias, diretrizes e a história 
dos primórdios do planejamento urbano e seus conceitos organizacionais 
e projetuais no Brasil.
Além disso, estudaremos exemplos de grandes projetos urbanísticos 
que levaram como principal regra conceitual o planejamento urbano, como 
o plano de superquadras de Cerdá, na Espanha, que usa o conceito de qua-
dras abertas, criando caminhos e grandes conexões.
Veremos o planejamento urbano em suas dimensões ambientais, so-
cioculturais, econômicas e políticas. Abordaremos a origem do conceito de 
unidade de vizinhança e os bairros do pós-guerra inspirados no ideário de 
cidade jardim.
Estudaremos o projeto de uma unidade de vizinhança completa e o di-
mensionamento dos seus respectivos equipamentos urbanos, públicos e/
ou privados. Por fim, encerraremos nossos estudos com o projeto de uma 
área não residencial (comercial, industrial, institucional, de lazer, de uso 
misto etc.) adjacente à unidade de vizinhança.
Bons estudos!
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 9
Apresentação
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Dedico este conteúdo à minha mãe, a professora Roseli Trevisan Campos, por 
sempre me incentivar a lecionar.
A professora Mariana Trevisan Cam-
pos é pós-graduada em Gestão de Pro-
jetos de Arquitetura (2014) e graduada 
em Arquitetura e Urbanismo (2012), am-
bas as formações pelo Centro Universi-
tário FIAM FAAM - FMU. 
Possui experiência em projetos corpo-
rativos e gestão de obras comerciais e 
residenciais. Estagiou na prefeitura de 
São Paulo, e possui conhecimentos em 
gestão pública e urbanística. 
Currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/8818394648753457
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 10
A autora
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Dedico este trabalho, primeiramente, à minha família.
Dedico também estes escritos aos familiares e às vítimas do COVID-19 
nestes desafi adores anos de 2020 e 2021.
O professor Felipe Corres Melachos 
é doutor em Arquitetura e Urbanis-
mo pela Universidade Presbiteriana 
Mackenzie com dupla-titulação pela 
Università degli Studi di Ferrara (UNI-
FE - 2020), possui Mestrado em Arqui-
tetura e Urbanismo pela Universidade 
Presbiteriana Mackenzie (MACKENZIE 
- 2014) e é Graduado em Arquitetura e 
Urbanismo pela Universidade Presbi-
teriana Mackenzie (MACKENZIE - 2011). 
Iniciada em 2011, sua prática profi ssio-
nal é enriquecida por docência, pesqui-
sas acadêmicas e publicações no âmbi-
to dos Sistemas Estruturais e Projeto de 
Arquitetura e Urbanismo, nas quais se 
engaja desde 2014 de maneira compar-
tilhada. 
Currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/9240325806927160
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 11
O autor
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À minha mãe, que nunca mediu esforços para que eu chegasse até aqui. 
A professora Karen Cristina Oliveira 
Arantes possui graduação em Arquite-
tura e Urbanismo pela Universidade Po-
sitivo e mestrado em Projeto e Patrimô-
nio pela Universidade Federal do Rio de 
Janeiro. Atuou na coordenação de proje-
tos e obras de restauração de edifícios 
declarados Patrimônio da Humanidade. 
Currículo Lattes:
http://lattes.cnpq.br/4289219092707497
A autora
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AS DIMENSÕES DO 
PLANEJAMENTO 
URBANO
1
UNIDADE
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Objetivos da unidade
Tópicos de estudo
 Apresentar a importância do Estatuto da Cidade;
 Apresentar a prática de políticas públicas;
 Apresentar o plano diretor.
 Planejamento urbano e 
suas dimensões ambientais, 
socioculturais, econômicas e 
políticas
 Ministério das Cidades
 Cidade Tiradentes
 Introdução às teorias que 
fundamentam a prática de 
planejamento urbano
 Ferramentas do plano diretor: 
habitação
 Saneamento básico
 Mobilidade urbana
 Fases de elaboração do plano 
diretor
 Representação gráfica do 
plano diretor
 Implantação de novas ZEIS
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Planejamento urbano e suas dimensões ambientais, 
socioculturais, econômicas e políticas
Em 2001, foi aprovada e sancionada a Lei nº 10.257, chamada de Estatuto da 
Cidade. Ela defi ne as diretrizes de crescimento urbano de cidades e seus municí-
pios. O Estatuto da Cidade tem como característica formular políticas de gestão 
pública e democrática e visa, principalmente, a regularização fundiária, que é a 
maior preocupação desta lei urbanística (CERON, 2012).
O Estatuto da Cidade também determina instrumentos que devem ser 
usados pelos municípios para garantir aplicação e cumprimento de políticas 
urbanas. Dentre eles estão os planos nacionais, regionais e estaduais de orde-
nação do território e de desenvolvimento econômico e social; planejamentos 
das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; planeja-
mento municipal (plano diretor), que deve abranger zoneamento ambiental, 
planos de desenvolvimento econômico e social, diretrizes habitacionais etc.; 
revisões e implementações tributárias (IPTU); e estudo de impacto ambiental 
e de vizinhança.
Dentre as principais políticas de gestão pública está o plano diretor, que tem 
como função organizar espaços e implementar políticas de desenvolvimento 
econômico e social de uma cidade. As reuniões e assembleias municipais são os 
principais meios de comunicação durante o desenvolvimento do plano diretor. 
Pequenos grupos são formados para o debate: comerciantes e líderes comuni-
tários apontam problemas para discussão, até que diretrizes sejam aprovadas 
e, fi nalmente, implementadas. Com base na Lei nº 10.257, todo município com 
mais de 20 mil habitantes ou considerado patrimônio histórico deve ter um pla-
no diretor (BRASIL, 2001).
DICA
Recomenda-se ao aluno que leia o Estatuto da Cidade e o 
tenha à mão para consulta.
As bases de planejamento das cidades estabelecidas no Estatuto da Cidade 
podem ser consideradas marcos legais para o desenvolvimento das cidades, ao 
lado da Constituição de 1988.
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CURIOSIDADE
Na Constituição de 1988 se originaram princípios e diretrizes fundamen-
tais para o estabelecimento de normas de ordem pública e de interesse 
social que regulam o uso de propriedadesem prol da segurança e bem-
-estar coletivo.
No Quadro 1, podemos verifi car, de maneira resumida, o passo a passo da 
aplicação do Estatuto da Cidade:
Planos Institutos
a) Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
b) Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
c) Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
setoriais;
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Institutos: 
1 - Institutos tributários e fi nanceiros: 
a) Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
b) Contribuição de melhoria;
c) Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
2 – Institutos jurídicos e políticos:
a) Desapropriação;
b) Servidão administrativa;
c) Limitações administrativas;
d) Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) Instituição de unidades de conservação;
f) Instituição de zonas especiais de interesse social;
g) Concessão de direito real de uso;
h) Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
i) Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
j) Usucapião especial de imóvel urbano; 
l) Direito de superfície;
m) Direito de preocupação;
n) Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
o) Transferência do direito de construir; 
p) Operações urbanas consorciadas;
q) Regularização fundiária;
r) Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Estudos: 
a) Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
b) Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
a) Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
b) 
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
c)
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
econômico e social;
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
Planos nacionais, regionais 
e estaduais de ordenação do 
território e desenvolvimento 
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
território e desenvolvimento 
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
Planejamento das regiões 
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Plano diretor; 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
metropolitanas, aglomerações 
urbanas e microrregionais;
 Planejamento municipal: 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
Institutos: 
1 -
metropolitanas, aglomerações 
 Planejamento municipal: 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
setoriais;
Institutos: 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
a) Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
uso e ocupação do solo;
• Zoneamento ambiental;
• Plano plurianual;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
setoriais;
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Institutos: 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
b) 
c) 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
• Zoneamento ambiental;
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
setoriais;
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
2 –
Estudos: 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
urbana - IPTU;
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
• Diretrizes orçamentárias;
• Orçamento anual;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
a) Desapropriação;
b)
Estudos: 
a) 
ambiental (EIA); 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
• Disciplina ou leis de parcelamento, 
• Diretrizes orçamentárias;
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
Desapropriação;
 Servidão administrativa;
c) Limitações administrativas;
d)
Estudos: 
Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
b)
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
• Planos de desenvolvimento 
econômico e social.
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
Desapropriação;
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) 
Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos, programas e projetos 
• Planos de desenvolvimento 
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
Desapropriação;
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
g) 
Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Institutos tributários e fi nanceiros: 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
• Gestão orçamentária participativa;
• Planos de desenvolvimento 
Contribuição de melhoria;
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
Desapropriação;
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
h) Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
i) 
Estudo prévio de impacto 
ambiental (EIA); 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Institutos tributários e fi nanceiros:Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
j) Usucapião especial de imóvel urbano; 
Estudo prévio de impacto 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
 Servidão administrativa;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
m)
Estudo prévio de impacto 
 Estudo prévio de impacto de 
vizinhança (EIV). 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Institutos jurídicos e políticos:
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
n) Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
 Estudo prévio de impacto de 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Limitações administrativas;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
o) Transferência do direito de construir; 
 Estudo prévio de impacto de 
 Imposto sobre a propriedade predial e territorial 
Incentivos e benefícios fi scais e fi nanceiros;
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
q) 
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
r) Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de direito real de uso;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de superfície;
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
alteração de uso;
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de unidades de conservação;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Direito de preocupação;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
 Tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Instituição de zonas especiais de interesse social;
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Usucapião especial de imóvel urbano; 
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Concessão de uso especial para fi ns de moradia;
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Regularização fundiária;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios;
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
 Transferência do direito de construir; 
 Operações urbanas consorciadas;
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
 Outorga onerosa do direito de construir e de 
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
Assistência técnica e jurídica gratuita para as 
comunidade e grupos sociais menos favorecidos.comunidade e grupos sociais menos favorecidos.
QUADRO 1. RESUMO DA LEI Nº 10.257
Fonte: CERON, 2012, p. 19.
De acordo com uma pesquisa realizada pelo do IBGE, em 2009, o Brasil vi-
veu, à época, uma ascensão econômica. O PIB cresceu 3,27%, enquanto a po-
pulação teve crescimento anual de 2,29%. Programas socioeconômicos foram 
criados e direcionados à população de baixa renda, com o objetivo de tirá-los 
da linha da pobreza, sendo um exemplo desses programas o Bolsa Família. 
Também foram aplicados programas político-sociais de incentivo à economia e 
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ao empreendedorismo, com apoio de grandes bancos, como o PAC (Programa 
de Aceleração do Crescimento) e o Minha Casa Minha Vida, um planodo go-
verno federal que teve como principal objetivo fornecer moradia à população 
supracitada (ROLNIK; KLINK, 2011).
Esses programas deram relativo poder de compra ao cidadão, o que possi-
bilitou a movimentação da economia. Apesar dos planos citados, as periferias 
das grandes cidades brasileiras continuam sofrendo com falta de infraestrutu-
ra urbana, saneamento básico, saúde e educação.
Nesse contexto, apesar da existência de políticas públicas, a abrangência 
delas ainda encontra barreiras de implantação por diversos problemas re-
correntes no cotidiano da população, tais como serviços de saúde precários, 
hospitais e ambulatórios insufi cientes e bairros sem pavimentação, iluminação 
pública e saneamento básico.
Os problemas socioculturais acontecem de forma repetitiva nas grandes 
cidades do Brasil. Um exemplo é o da população quilombola, que vive em re-
giões periféricas não planejadas, graças aos impactos históricos relacionados 
à escravidão.
Ministério das Cidades
O Ministério das Cidades foi criado em janeiro de 2003 com o objetivo 
de combater a desigualdade social no País, transformando as cidades em 
espaços humanizados, por meio de ampliação de transpor-
te público, saneamento básico e moradia. O Ministério 
passou a integrar a cúpula administrativa do governo, 
auxiliando o Poder Executivo. Sua au-
tonomia técnica, financeira e admi-
nistrativa passou a possibilitar o 
estabelecimento de estratégias e 
diretrizes na aplicação dos re-
cursos públicos, criar normas e 
avaliar programas federais. 
Suas competências eram: a políti-
ca de desenvolvimento urbano; políti-
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cas de habitação, saneamento básico e meio ambiente; transporte urbano e 
trânsito; articulação com as diversas esferas de governo, com o setor privado 
e organizações não governamentais ligadas a ações e programas de urbaniza-
ção; política de subsídio à habitação popular; planejamento, regulação, nor-
matização e gestão da aplicação de recursos em políticas de desenvolvimento 
urbano; e formulação das diretrizes gerais para conservação dos sistemas hí-
dricos e gestão do saneamento. 
Sua missão era a de melhorar as cidades, tornando-as mais humanas, além 
de mais justas social e economicamente. A proposta ainda abrangia que as 
cidades fossem ambientalmente sustentáveis. Esses objetivos deveriam ser 
atingidos por meio de uma gestão democrática e integrada das políticas pú-
blicas de planejamento urbano, habitação, saneamento, mobilidade urbana, 
acessibilidade e trânsito.
Em 2019, o Ministério das Cidades foi extinto e suas atribuições foram direcio-
nadas ao Ministério do Desenvolvimento Regional, que exerce as mesmas funções.
Cidade Tiradentes
Nesse contexto, podemos usar como exemplo o distrito de Cidade Tiradentes, 
localizado na Zona Leste de São Paulo.
CONTEXTUALIZANDO
Historicamente, Cidade Tiradentes abriga o maior complexo de conjuntos 
habitacionais da América Latina, com cerca de 40 mil unidades de mora-
dias formais, a maior parte construídas na década de 1980 pela COHAB 
(Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo), a CDHU (Compa-
nhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo) e 
grandes empreiteiras. Esses projetos foram fi nanciados pelo extinto BNH 
(Banco Nacional da Habitação).
No fi nal da década de 1970, o poder público iniciou o processo de compra de 
uma gleba de terras formadas por plantações de eucaliptos e trechos de Mata 
Atlântica, conhecida como Fazenda Santa Etelvina. Grandes prédios residen-
ciais foram construídos para atender a famílias que aguardavam na fi la de uma 
casa própria das companhias habitacionais. As famílias eram cadastradas e as 
unidades eram distribuídas por sorteios.
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Figura 1. Cidade Tiradentes na década de 1970. Fonte: OLIVEIRA, 2021.
Além dos inúmeros conjuntos habitacionais, existem, também, moradias 
informais entrelaçadas, que deram forma a favelas e loteamentos clandestinos 
e irregulares em meio às áreas privadas. A área que foi planejada para ser um 
grande bairro dormitório, com o passar dos anos, se tornou um organismo 
vivo. Inúmeros comércios, pequenas fábricas e produtores rurais movimentam 
a economia local. Com a construção do Rodoanel, o bairro tornou-se rota co-
mercial, e mesmo com uma infraestrutura consolidada, o bairro ainda sofre 
com a violência e a falta de mobilidade urbana e recursos básicos.
Mesmo com o comércio local, os índices econômicos da região são baixos quan-
do se trata de emprego formal. São 0,2 postos de trabalho para cada dez habitantes. 
Aqueles que se deslocam ao centro da cidade reclamam da demora no percurso, 
que chega a três horas. Em 2007, o governo do estado, em parceria com as subpre-
feituras, iniciou o projeto do monotrilho que conectaria o centro a um terminal no 
bairro, por meio da Linha 15-Prata, porém, em 2020, a obra foi suspensa.
Em números, o bairro possui uma população de cerca de 211.501 habitantes. 
Considerada uma área superpopulosa, com concentração de 14.100 habitantes por 
quilômetro quadrado, é também umas das maiores taxas de crescimento popula-
cional da cidade. Segundo um levantamento feito pela prefeitura regional de Cidade 
Tiradentes, 8064 famílias encontram-se em situação de vulnerabilidade muito alta. 
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Mesmo com tantos problemas socioculturais e infraestrutura urbana sensível, 
o bairro conta com o Centro de Formação Cultural Cidade Tiradentes, um equi-
pamento cultural importante para o desenvolvimento do local. O centro oferece 
atividades artísticas, esportivas e de lazer, além de cursos profissionalizantes.
Figura 2. Vista do Centro de Formação Cultural Cidade Tiradentes. Fonte: Homify. Acesso em: 10/05/2021.
Figura 3. Projeto de implantação do Centro de Formação Cultural Cidade Tiradentes. Fonte: Homify. Acesso em: 10/05/2021.
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A implantação do Centro de Formação Cultural Cidade Tiraden-
tes é um dos instrumentos previstos no plano diretor. Sua fun-
ção é integrar a sociedade, a educação e o lazer, proporcionando 
qualidade de vida a uma área de grande vulnerabilidade.
Introdução às teorias que fundamentam a prática de 
planejamento urbano
O planejamento urbano é a ferramenta mais importante quando se fala 
em organizar uma cidade. Nele, estudamos o crescimento e planejamento 
de uma cidade já consolidada ou em formação. Seu principal objetivo é pro-
porcionar melhor qualidade de vida coletiva por meio de políticas urbanas, 
ambientais e sociais. Sua aplicação se dá pelo plano diretor, um instrumento 
essencial para que uma cidade cresça de forma equilibrada, com diretrizes 
política-urbanísticas.
É o plano diretor quem determina, dentro do interesse coletivo, a organiza-
ção do espaço destinados a equipamentos urbanos, como hospitais, escolas, 
centros comerciais e áreas de lazer, e a infraestrutura urbana, como organização 
a viária (estradas, ruas e avenidas), os terminais de ônibus e o saneamento bá-
sico (água e esgoto). Além disso, defi ne áreas de adensamento urbano e preser-
vação ambiental.
Ferramentas do plano diretor: habitação
O plano diretor deve ser acordado entre as partes cabíveis, e isso pode variar 
de município para município. Alguns conceitos básicos apontados pelo Estatuto da 
Cidade devem ser aplicados. Por exemplo: 
• Parcelamento, edifi cação e utilização compulsória: imóveis e terrenos em 
zonas urbanas desocupadas permanentemente ou parcialmente (imóveis para 
aluguel) podem ser usados pelo município,que indica um coefi ciente de habi-
tação e, a partir dele, obriga os proprietários a implantarem esses coefi cientes 
usando parcelamento ou desmembramento de lotes para construção de novas 
edifi cações ou a utilização do imóvel existente com a uma atividade permitida 
no zoneamento em que ele está localizado;
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• Direito de preempção: é determinado pelo município, por meio do plano di-
retor, a delimitação de zonas especiais, sobre as quais o poder público terá prefe-
rência de compra nos próximos cinco anos, caso ele venha a utilizar aquela área 
para construir uma habitação popular ou para qualquer outro fim de interesse da 
coletividade. No artigo 2º do Estatuto da Cidade, estabelece-se que “a política urba-
na tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade 
e da propriedade urbana” (BRASIL, 2001). Isso significa que, mesmo sendo privada, 
a propriedade deve ter uma função social. Assim, se for melhor para a comunidade, 
um terreno que está em uma zona residencial pode ser obrigado, pela prefeitura, a 
só ser utilizado para a construção de moradias;
• Direito de outorga onerosa do direito de construir: todo lote possui uma 
área máxima que pode ser construída, chamada de coeficiente de aproveitamento 
básico. A outorga onerosa é uma taxa paga pelo proprietário ao município para que 
ele seja autorizado a construir além do limite permitido, por exemplo, se em uma 
determinada área é possível construir um prédio de apenas cinco andares, mas a 
iniciativa privada quer construir um prédio de dez andares;
• Direito de alterar onerosamente o uso do solo: o proprietário de determina-
das áreas da cidade tem direito a alterar o uso da propriedade, desde que seja paga 
uma taxa. O município define as áreas que serão contempladas com esse direito e 
o valor a ser pago;
• Direito de transferir o direito de construir: é previsto, no plano diretor, que 
o proprietário de um imóvel em zona urbana pode exercer o direito de construir em 
outro lugar quando considerado necessário para os seguintes fins: implantação de 
equipamentos urbanos e comunitários, preservação patrimônio histórico e imple-
mentação de programas de HIS (habitação de interesse social). 
Em meados de 2009, os municípios com mais de 20 mil habitantes já tinham 
seus planos diretores em elaboração, conforme estabelecido no Estatuto da Ci-
dade. Nos municípios em que o plano diretor já estava em vigor, foi 
feita uma avaliação (pelo Ministério das Cidades). Nessa avaliação, 
foram levantadas falhas de execução relevantes: 
• Habitação: o problema citado em mais de 80% 
dos casos foi a impossibilidade da criação de ZEIS 
(zonas especiais de interesse social), por falta de re-
cursos financeiros;
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• Saneamento: nesse caso, quando faltam estratégias claras para o crescimen-
to dos municípios, consequentemente, há prejuízo na logística de crescimento do 
abastecimento de água tratada e esgoto;
• Mobilidade urbana: os municípios priorizam meios de transportes motoriza-
dos. Mesmo que o uso da bicicleta, nos últimos tempos, tenha aumentado, ela ainda 
é vista apenas como uma alternativa ligada à questão ambiental e não como meio 
de transporte alternativo.
O município de São Paulo, por exemplo, implantou ciclofaixas em rotas que inter-
ligam parques e áreas de lazer, assim como em vias comerciais, como nas avenidas 
Paulista, Brigadeiro Faria Lima e Berrini.
Figura 4. Ciclofaixa na avenida Paulista. Fonte: Shutterstock. Acesso em: 10/05/2021.
Ainda há controvérsias sobre o uso de bicicletas devido à falta de planeja-
mento adequado para a implantação das ciclofaixas e de sinalização que garanta 
segurança no trânsito, além da topografia não adequada para uso de bicicletas 
em algumas regiões. São mais de 534 km de ciclofaixas implantadas em locais 
ermos, muitas delas em vias de trânsito rápido, sem qualquer preparo do local.
O primeiro plano diretor implantado na cidade São Paulo, em 2006, foi critica-
do por não estabelecer metas e cronogramas para a implantação das novas po-
líticas. Em 2014, foi sancionado um novo plano, válido para os próximos 16 anos. 
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O não cumprimento do plano prevê cassação de mandato do prefeito da cidade 
por improbidade administrativa, conforme o previsto no Estatuto da Cidade.
Saneamento básico
A realidade do saneamento básico no Brasil é delicada. Moradores que vivem em 
situação de pobreza culpam o poder público pela situação péssima no saneamento. 
A disponibilidade dos serviços é insufi ciente, principalmente quando se trata de co-
leta e tratamento de esgoto.
Figura 5. Retrato da falta de saneamento. Fonte: POMPÊO, 2020.
Um levantamento recente feito pelo SNIS (Sistema Nacional de Informações 
sobre Saneamento) aponta que 51,9 % dos 5570 municípios brasileiros não têm 
acesso à coleta de esgoto. O crescimento populacional evidencia a falta de pla-
nejamento das cidades e se refl ete na implantação de saneamento básico. A 
falta de saneamento adequado e seus impactos na higiene da população têm 
refl exos diretos na saúde, podendo ocasionar doenças como diarreia, cólera, infec-
ção intestinal, entre outras.
A Lei nº 11.455 estabelece normas para o saneamento básico. Ela propõe me-
lhorias na gestão e prestação de serviços para implementação de projetos de sa-
neamento para todo o Brasil. Essa lei também pode ser apresentada na forma de 
decretos municipais, estaduais e federais, ou como plano de saneamento básico, e 
seu objetivo é proporcionar o acesso aos serviços básicos, maximizando sua efi ciên-
cia (BRASIL, 2007).
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É de suma importância salientar que o saneamento básico deve ser tratado 
como um grupo de serviços: abastecimento de água potável, esgoto tratado, reco-
lhimento e manejo de lixos sólidos e aproveitamento correto de águas pluviais.
De acordo com o Ranking do Saneamento Básico 2019 (obtido com base nos da-
dos cedidos pelo Ministério do Desenvolvimento Regional), no Brasil, existem apro-
ximadamente 35 milhões de pessoas sem acesso à água tratada e 100 milhões sem 
coleta de esgoto (esse número representa 47,6% da população, sedo que apenas 
46% do esgoto produzido no Brasil é tratado). Por isso, a alta taxa de poluição de rios 
e mananciais brasileiros por descarte de esgotos clandestinos.
Ainda sobre o ranking, de 100 cidades brasileiras estudadas, 90 possuem mais 
de 80% da população com acesso à água tratada, enquanto apenas 46 desses muni-
cípios têm mais de 80% da população com acesso à coleta de esgoto. Sobre o trata-
mento de esgoto, apenas 22 municípios tratam mais de 80% do esgoto produzido. O 
dado mais preocupante é que 80% das grandes cidades brasileiras têm mais de 30% 
de perda de água potável dentro do sistema de distribuição.
Analisando os dados, conseguimos entender a dificuldade em colocar em prá-
tica as diretrizes do plano diretor. A lei de saneamento determina a importância 
da elaboração do Plano Municipal de Saneamento Básico. Com ele, é determinado 
quais municípios receberão recursos federais para investir em saneamento. Essa 
medida foi criada para alcançar o uso consciente dos recursos por meio de planeja-
mento (BRASIL, 2007). 
O PMSB serve como um diagnóstico. Com ele, é possível identificar as deficiên-
cias e necessidades de cada município. Com esse diagnóstico, é possível estabele-
cer e planejar metas para implantação de serviços básicos. Em suma, o plano serve 
como ferramenta de gestão estratégica para as prefeituras e empresas responsá-
veis pelos serviços. Outroponto importante é que as áreas rurais também fazem 
parte do PMSB, considerando o seu baixo índice de acesso ao saneamento. 
O PMSB deve interagir com o plano diretor municipal e contar com a participação 
da população para que seja apresentado o real cenário acerca do saneamento e 
possibilitar a elaboração de propostas efetivas para a solução dos problemas.
Um plano bem elaborado ajuda a promover a segurança hídrica, comba-
ter doenças causadas pela falta de saneamento, reduzir acidentes ambientais, 
preservar o meio ambiente e auxiliar o desenvolvimento econômico e social do 
município, reduzindo a desigualdade social.
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O estado de São Paulo, por meio da SIMA (Secretaria de Infraestrutura e 
Meio Ambiente), elaborou o 1º Plano Estadual de Saneamento Básico do Esta-
do de São Paulo, contemplando os quatro serviços de saneamento básico. O 
plano será instituído em forma de lei e estabelecerá diretrizes e ações no setor, 
respeitando as características de cada local. Foram realizados diagnósticos e 
prognósticos em 645 municípios, organizados nas 22 bacias hidrográficas. Es-
sas diretrizes serão planejadas e executadas ao longo de 20 anos, sofrendo 
possíveis revisões a cada quatro anos.
No ano de 2020, o plano passou por uma revisão. O objetivo foi permitir 
programar e executar atividades capazes de transformar a situação atual em 
uma condição desejada e realizável, aumentando a eficácia da gestão e o ge-
renciamento de resíduos sólidos em todo o estado. O documento trouxe novas 
diretrizes, incorporando captação de lixo do mar, economia circular e a atuali-
zação das diretrizes existentes.
No Quadro 2, é retratado, de forma simplificada, o processo do ciclo de 
saneamento básico, desde o tratamento da água potável até seu retorno em 
forma de esgoto:
1 – Tratamento de água
Todas as casas devem receber água tratada e de qualidade. Ela pode ser retirada de rios, mananciais ou poços 
subterrâneos. Na estação de tratamento, processos físicos e químicos retiram toda a areia e os poluentes,
garantindo que a água esteja limpa e pronta para o consumo humano. 
2 – Abastecimento
A água precisa ser fornecida regularmente, sem racionamento, na qualidade necessária para higiene e
alimentação de todas as pessoas que moram em uma residência. Segundo especialistas, poços artesianos
devem ser evitados, pois a água sai com muita concentração de ferro.
Ciclo completo de saneamento
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QUADRO 2. CICLO COMPLETO DE SANEAMENTO
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3 – Coleta de esgoto
Todo o esgoto produzido nas residências tem que ser afastado por meio de tubulação subterrânea, garantindo 
que crianças e adultos não entrem em contato com a sujeira. A céu aberto, o esgoto vira foco de
contaminação, principalmente para crianças.
4 – Coleta de lixo
O recolhimento e destinação fi nal dos resíduos sólidos é responsabilidade das prefeituras, que não podem
deixar que o lixo acabe chegando aos cursos d’água. O chorume é um dos maiores poluentes de rios e mananciais.
5 – Drenagem urbana
A água da chuva deve ser escoada em direção aos cursos d’água, para que siga seu curso natural e não cause 
inundações e alagamentos. As entradas das galerias precisam estar protegidas por grades.
6 – Tratamento de esgoto
A lei de saneamento determina que todo o esgoto coletado em uma cidade deve receber tratamento
apropriado antes de ser devolvido à natureza. Geralmente, do esgoto que sai da sua casa, 99,8% é água. 
7 – Participação social
O modo como o saneamento será oferecido tem como ser amplamente discutido e fi scalizado pela sociedade.
A lei estabelece a criação de agências reguladoras e conselhos populares para acompanhar de perto as ações
de saneamento.
Mobilidade urbana
A mobilidade urbana pode ser definida como a condição de desloca-
mento de pessoas dentro de uma cidade. Tem como objetivo desenvolver 
relações socioeconômicas dentro de uma sociedade. Metrô, ônibus, trem 
e outros tipos de transportes coletivos são instrumentos da mobilidade.
Para avaliar a mobilidade urbana de determinado local, é preciso le-
var em conta três fatores importantes: organização do território, fluxo de 
transporte versus pessoas/mercadorias e transportes utilizados.
Devido ao grande aumento populacional em algumas cidades brasilei-
ras, a mobilidade urbana se tornou um grande desafio para a gestão públi-
ca. Uma pesquisa feita em 2016 pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) mos-
tra que o aumento da frota chegou a 400%. Já a construção de transportes 
coletivos alternativos (como o monotrilho) não apresentou o mesmo índice 
de aumento no mesmo período. Atualmente, as cidades que mais sofrem 
com aumento no trânsito são: São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba.
Em São Paulo, em média, 5 milhões de pessoas usam ônibus, 4 milhões 
usam o metrô e 7 milhões usam veículos privados. A alternativa implanta-
da pela gestão pública foi o rodízio de veículos, determinado pelo número 
da placa do carro e pelo dia da semana, porém, essa alternativa não se 
Fonte: ARSESP, 2020.
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tornou eficaz, já que as pessoas compram mais de um carro com placas 
diferentes a fim de continuar usando o transporte privado. A cidade conti-
nua investindo no aumento da malha metroviária, na tentativa de diminuir 
o trânsito caótico.
No Rio de Janeiro, são 3 milhões de usuários de ônibus e 780 mil usuá-
rios de metrô. Na época da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos 
de 2016, muitos projetos de mobilidade finalmente saíram do papel, bene-
ficiando a população. Um deles foi a implantação de metrôs de superfície, 
que levam passageiros do centro da cidade a lugares mais afastados, pro-
porcionando agilidade no deslocamento.
O grande desafio a ser vencido no Rio de Janeiro é a integração com os 
municípios que fazem parte do chamado Grande Rio, localizados do outro 
lado da ponte Rio-Niterói.
Em Curitiba, se utiliza grandes malhas de corredores de ônibus. A ci-
dade não conta com metrô. Ainda assim, é um exemplo mundial, por sua 
implantação e funcionalidade. A mobilidade urbana é infraestrutura e é 
transporte público e privado, e tem que ser pensada como um conjunto.
A Lei nº 12.587, aprovada em 2012, veio com objetivo de corrigir e insti-
tuir diretrizes para organização e implantação de mobilidade nas cidades 
brasileiras. Cada cidade deve criar um plano de mobilidade urbana e com-
patibilizá-lo com o plano diretor em até seis anos de sua implementação 
(BRASIL, 2012).
De acordo com o artigo 24 da Lei nº 12.587, o plano de mobilidade ur-
bana deve contemplar: 
I - os serviços de transporte público coletivo; II - a circulação 
viária; III - as infraestruturas do sistema de mobilidade urbana, 
incluindo as ciclovias e ciclofaixas; IV - a acessibilidade para pes-
soas com deficiência e restrição de mobilidade; V - a integra-
ção dos modos de transporte público e destes com os privados 
e os não motorizados; VI - a operação e o disciplinamento do 
transporte de carga na infraestrutura viária; VII - os polos ge-
radores de viagens; VIII - as áreas de estacionamentos públicos 
e privados, gratuitos ou onerosos; IX - as áreas e horários de 
acesso e circulação restrita ou controlada; X - os mecanismos e 
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instrumentos de fi nanciamento do transporte público coletivo 
e da infraestrutura de mobilidade urbana; XI - a sistemática de 
avaliação, revisão e atualização periódica do plano de mobilida-
de urbana em prazo não superior a dez anos (BRASIL, 2012).
Os municípios que desrespeitassem o prazo de elaboração do plano de 
mobilidade (até 2019) fi cariam impedidos dereceber repasses federais desti-
nado à mobilidade urbana. Sendo assim, a mobilidade urbana é, sem dúvida, 
muito importante, mas como facilitar os trajetos considerando os impactos 
ambientais?
Uma alternativa apresentada para esse problema é a im-
plementação de sistemas de energia limpa, como 
transportes sobre trilhos, bondes, metrôs, ônibus 
elétricos ou a diesel e VLTs (veículos leves sobre 
trilhos). Unidos a isso, temos a integração de ci-
clovias com alta capacidade, a fim de comportar 
um grande volume de pessoas e bicicletas.
Fases de elaboração do plano diretor
Para a elaboração de um plano diretor, o Ministério das Cidades publi-
cou um guia base que estabelece uma série de etapas e prioriza a parti-
cipação da comunidade em todo o processo. Ele começa estabelecendo 
um núcleo gestor com participação de líderes de diferentes esferas da so-
ciedade (governo, empresas, sindicatos e movimentos sociais da região). 
O plano é discutido por meio de assembleias municipais e depois levado 
para a provação na câmara municipal. 
Nesse processo, podemos apontar dois aspectos centrais do plano di-
retor. O primeiro aspecto é o político. É necessário equilibrar os aspectos 
técnicos e políticos, pois planejamento é política. Um plano tecnicamente 
bem elaborado pode ser politicamente inviável, e um plano politicamente 
bem embasado pode ser impraticável. O segundo aspecto é o democrá-
tico. O plano se estabelece como um instrumento democrático, uma vez 
que para sua elaboração precisa ser colocado em audiências públicas para 
discussão, com ampla participação da população. 
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As instâncias de participação popular são mecanismos de interação entre os cidadãos e o poder público, para promover a participação da
população nos processos decisórios do desenvolvimento urbano da cidade:
Conferência municipal
da cidade de São Paulo
• Avaliar e propor diretrizes 
para a política de
desenvolvimento urbano;
• Sugerir alterações na lei do 
PDE e legislação urbanística 
complementar;
• Realizada, no mínimo, a cada 
três anos, como etapa
preparatória para conferências 
estaduais e federais sobre
desenvolvimento urbano. 
Conselho municipal
de política urbana
 • Acompanha a formulação 
e implementação
da política de
desenvolvimento urbano;
• Composto por 60
membros, sendo 3
 representantes da
sociedade civil eleitos de 
forma direta. 
Comissão de proteção
à paisagem urbana
 • Delibera sobre o plano 
municipal de ordenamento 
da paisagem urbana e
fi scaliza sua
implementação;
• Aprecia e delibera sobre 
projetos, anúncios,
mobiliário urbano,
infraestrutura, inserção e 
remoção de elementos na 
paisagem urbana.
Câmara técnica de
legislação urbanística 
 • Analisa casos não
previstos;
• Debate e apresenta
sugestões ao PDE e a lei de 
zoneamento;
• 50% de representantes
do Executivo e 50% da
sociedade civil. 
Conselhos participativos 
Avalia e 
propõe
diretrizes 
para a
política
urbana.
Discutem
temáticas locais 
Indica
representantes
Propõe diretrizes 
Apoia
tecnicamente
e encaminha 
propostas 
Acompanha:
FUNDURB Planos de bairro Projetos de lei Conselhos setoriais AIU/OUC Programas de metasPDE 
QUADRO 3. INSTÂNCIAS DE PARTICIPAÇÃO POPULAR
Fonte: SÃO PAULO, s.d.(b).
Representação gráfica do plano diretor
O plano diretor é representado por mapas, quadros ou tabelas e seu texto 
base, que explica de maneira detalhada cada diretriz apresentada. Este material 
fi ca disponível para consulta no site ofi cial da respectiva prefeitura estudada. Ele 
deve ser sempre consultado a cada projeto executado. Na Figura 6 e nos Quadros 
4 e 5, temos exemplos gráfi cos do plano diretor de Cidade Tiradentes: 
Estas ações vão de encontro com o Esta-
tuto da Cidade, que incentiva a gestão de-
mocrática com participação da população 
e associações comunitárias locais, que 
acompanham a formulação e execução 
das diretrizes a serem implementadas. 
Como dito anteriormente, cabe ao plano di-
retor promover uma cidade inclusiva, equilibrada e susten-
tável, promovendo qualidade de vida aos seus cidadãos, re-
duzindo o crescimento descontrolado e distribuindo, de forma 
igualitária, os custos e benefícios da urbanização.
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ZEU ZCOR-1 ZEIS-1 ZPR 
MAPA 1 
MAPA 1 
SUBPREFEITURA 
CIDADE 
TIRADENTES 
SUBPREFEITURA 
CIDADE 
TIRADENTES 
Base cartográfica: PMSP. Mapa digital de São Paulo, 2004. 
Projeção UTM/235. Datum horizontal SAD69. Elaboração: 
Prefeitura do Município de São Paulo. Secretaria Municipal de 
Desenvolvimento Urbano. 
Base cartográfica: PMSP. Mapa digital de São Paulo, 2004. Projeção UTM/235. Datum horizontal SAD69. Elaboração: Prefeitura do 
Município de São Paulo. Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano. 
0 
0 
0.25
0.25
0.50
0.50
0.75km
0.75km
N
Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo // Mapa auxiliar 
à Lei 16.402/2016
Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo // Mapa auxiliar à Lei 16.402/2016
ZEIS-2 ZER-1 ZEUa ZCOR-2 
ZEIS-3 ZER-2 ZEUP ZCOR-3 ZEIS-4 ZERa 
ZEIS-5 ZPDS 
ZEUPa ZCORa
ZDE-1 ZPDSr 
ZC-ZEIS ZMISa ZOE AC-2 
ZEMP ZM ZDE-2 ZEPAM 
ZC ZMa ZPI-1 ZEP 
ZCa ZMIS ZPI-2 AC-1 
ZEM 
Perímetro vetado 
Limite subprefeitura 
Macroárea de estruturação metropolitana 
Área de proteção e recuperação de mananciais 
Praças e canteiros 
Estação de trem existente 
Estação de metrô existente 
Terminal de ônibus existente 
Hidrografia 
Logradouro 
Rodoanel 
Figura 6. Mapa de zoneamento da Cidade Tiradentes. Fonte: SÃO PAULO, s.d.(a).
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 31
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TIPO DE ZONA ZONA
DIMENSÕES MÍNIMAS DE LOTE DIMENSÕES MÁXIMAS DE LOTE
Frente mínima 
(m)
Área mínima 
(m²)
Frente 
máxima (m)
Área máxima 
(m²)
TR
A
N
SF
O
R
M
A
Ç
Ã
O
ZEU
ZEU
20 1000 150 20.000
ZEUa
ZEUP
20 1000 150 20.000
ZEUPa
ZEM
ZEM
20 1000 150 20.000
ZEMP
Q
U
A
LI
FI
C
A
Ç
Ã
O
ZC
ZC
5 125 150 20.000ZCa
ZC-ZEIS
ZCOR
ZCOR-1
10 250 100 10.000
ZCOR-Z
ZCOR-3
ZCORa
ZM
ZM
5 125 150 20.000
ZMa
ZMIS
ZMlsa
ZEIS
ZEIS-1
5 125 150 20.000
ZEIS-2
ZEIS-3
ZEIS-4
ZEIS-5
ZDE
ZDE-1 5 125 20 ZDE-1
ZDE-2 10 1000 150 20.000 (a)
ZPI
ZPl-1 10 1000 150 20.000 (a)
ZPI-2 20 5000 150 20.000 (a)
PR
ES
ER
VA
Ç
Ã
O
ZPR ZPR 5 125 100 10.000
ZER
ZER-1 10 250 100 10.000
ZER-2 5 125 100 10.000
ZERa 10 500 100 10.000
ZPDS
ZPDS 20 1.000 NA NA
ZPOSr NA 20.000 NA NA
ZEPAM ZEPAM 20 5.000 (b) NA NA
QUADRO 4. PARÂMETROS DE PARCELAMENTO DO SOLO (DIMENSÕES DO LOTE) POR ZONA 
Notas: NA = não se aplica. // (a) se aplica apenas aos usos que não se enquadrem nas subcategorias Ind-1a, Ind-1b 
e Ind-2. // (b) nas ZEPAMs localizadas nas macroáreas de contenção urbana, uso sustentável e de preservação dos 
ecossistemas naturais, a área do lote mínimo será de 20.000 m2. Fonte: SÃO PAULO, s.d.(c).
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 32
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Área do lote ou gleba (m²)
Maior que 20.000 m² e 
menor ou igual a 40.000 
m².
Maior que 20.000 m² e menor ou 
igual a 40.000 m².
Percentual mínimo de área 
verde (%) 5 10
Percentual mínimo de área 
institucional (%) 5 5
Percentual mínimo de 
sistema viário (%) N/A 15
Percentual mínimo de área 
sem afetação previamente 
defi nida
20 10
Total do percentual mínimo 
de destinação de área 
pública (%)
30 40
QUADRO 5. PERCENTUAIS DE DESTINAÇÃO DE ÁREA PÚBLICA
Implantação de novas ZEIS
As ZEIS (zonas especiais de interesse social) são áreas destinadas à moradia 
popular advindas de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental, regulariza-
ção fundiária para assentamentos irregulares e implantação de novas HIS (habi-
tações de interesse social) e HMP (habitações de mercado popular), dotadas de 
equipamentos sociais, infraestruturas,áreas verdes, comércios e serviços locais, e 
situadas na zona urbana. 
Com a nova lei de zoneamento, foram implantadas mais duas novas zonas: a 
ZMIS (zona mista de interesse social) e a ZC-ZEIS (zona de centralidades). O objetivo 
dessas zonas é proporcionar a promoção de atividades econômicas em territórios 
com pouca oferta de empregos em proporção à moradia ZEIS1. 
Notas: Lotes ou glebas com áreas superiores a 40.000 m² deverão ser obrigatoriamente loteados nos termos do §2º 
do artigo 44 dessa Lei. Fonte: SÃO PAULO, s.d.(d).
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 33
SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 33 04/10/2021 10:45:49
É importante ressaltar que as ZMIS foram demarcadas somente em períme-
tros de ZEIS 1 que permitem, apenas, conjuntos habitacionais que foram regulari-
zados e urbanizados, e as ZC-ZEIS foram demarcadas somente em lotes lindeiros 
às vias internas às ZEIS1 que articulam bairros e regiões da cidade.
O Quadro 6 sintetiza os tipos de ZEIS implantadas na cidade de São Paulo e 
cada tipo de habitação permitida:
ZEIS 1
Áreas caracterizadas pela presença de 
favelas e loteamentos irregulares, e 
habitadas, predominantemente, por 
população de baixa renda.
Áreas caracterizadas por glebas ou lotes 
não edificados ou subutilizados, 
adequados à urbanização. 
Áreas com ocorrência de imóveis ociosos, 
subutilizados, não utilizados, 
encortiçados ou deteriorados, em 
regiões dotadas de serviços, 
equipamentos e infraestrutura.
Áreas caracterizadas por glebas ou lotes 
não edificados, adequados à urbanização 
e à edificação, e situados nas áreas de 
proteção e recuperação de mananciais.
Lotes ou conjuntos de lotes, 
preferencialmente vazios ou 
subutilizados, situados em áreas dotadas 
de serviços, equipamentos e 
infraestruturas urbanas.
ZEIS 2 ZEIS 3
ZEIS 4 ZEIS 5
Zona especial de interesse social (ZEIS): tipos de zonas 
As áreas demarcadas como ZEIS são porções de território destinadas, predominantemente, à promoção de moradia digna 
para população de baixa renda. Foram definidos cinco tipos de ZEIS:
QUADRO 6. TIPOS DE ZEIS
Fonte: SÃO PAULO, s.d.(b).
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SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 34 04/10/2021 10:45:53
Figura 7. Modelos de ZEIS. Fonte: SÃO PAULO, s.d.(f).
A Figura 7 mostra fotos de ZEIS:
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 35
SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 35 04/10/2021 10:45:53
Sintetizando
Essa unidade abordou a aprovação do Estatuto da Cidade, que possibi-
litou que fossem aplicadas diretrizes para organização de políticas públi-
cas no Brasil. Foram apontados programas de desenvolvimento social para 
alavancar a economia, associados a planos urbanísticos de implantação de 
moradias populares. 
Por meio desses programas, famílias de baixa renda tiveram acesso à tão 
sonhada casa própria. Esses programas sociais também foram direcionados 
a empreendedores, com intuito de alavancar a economia, provendo aumen-
to de empregos. 
Conhecemos, brevemente, o Ministério das Cidades, hoje extinto. Tive-
mos uma introdução às teorias que fundamentam a prática de planejamen-
to urbano, abordando tópicos como o saneamento básico e a mobilidade 
urbana. Também estudamos sobre o caso da Cidade Tiradentes, caótico em 
diversos aspectos.
Outro tópico de estudo foi o papel do plano diretor, que tem como prin-
cipal objetivo promover diretrizes sociais e econômicas para implantação de 
áreas comerciais e de habitação, assim como equipamentos urbanos. Essas 
diretrizes são capazes de mudar a qualidade de vida da cidade.
Por fim, abordamos as ZEIS, áreas destinadas à moradia popular advin-
das de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental e regularização fun-
diária para assentamentos irregulares e implantação de novas HIS e HMP.
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SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 36 04/10/2021 10:45:53
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PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 40
SER_ARQURB_PURUV_UNID1.indd 40 04/10/2021 10:45:53
A ORIGEM E OS 
DESDOBRAMENTOS 
INICIAIS DO CONCEITO 
DE UNIDADE DE 
VIZINHANÇA
2
UNIDADE
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Objetivos da unidade
Tópicos de estudo
 Examinar a origem do conceito de unidade de vizinhança associado aos 
tópicos correlatos de unité de voisinage e neighbourhood;
 Compreender o conceito de cidade-jardim;
 Analisar a origem dos bairros do pós-guerra inspirados no ideário de cidade-
jardim. 
 Origem do conceito de 
unidade de vizinhança: a unité de 
voisinage e o neighbourhood
 Origens da proposta das 
unidades de vizinhança 
 Conceituação: um modus 
operandi de vida comunitária 
 Estudos de caso
 Os bairros do pós-guerra 
inspirados no ideário de cidade-
-jardim
 Conceituação: cidades-jardim
 Os bairros-jardim do pós-guerra
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 42
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Origem do conceito de unidade de vizinhança: a unité 
de voisinage e o neighbourhood
Inicialmente, nos debruçaremos sobre as origens, a conceituação e exem-
plos de aplicação de uma das estratégias mais disseminadas de projeto urba-
no moderno: a unidade de vizinhança. 
Embora tenha surgido nas primeiras 
décadas do século XX, este conceito 
de desenho urbano passou por adap-
tações no pós-guerra, na pós-moder-
nidade e na contemporaneidade, sen-
do ainda implementado a partir de 
variantes distintas. 
Portanto, para melhor explorar 
estes preceitos, nosso estudo será 
estruturado a partir das seguintes te-
máticas: as origens da proposta das 
unidades de vizinhança; um modus 
operandi de vida comunitária; e estu-
dos de caso. Na primeira, serão expostos os preceitos históricos, sociológicos, 
arquitetônicos e urbanísticos que contextualizam o surgimento deste ferra-
mental urbanístico tão importante até os dias de hoje. 
Já no que diz respeito ao modus operandi de vida comunitária, colocam-se 
os parâmetros conceituais que embasam as bases projetuais das unidades de 
vizinhança propriamente ditas. Nesta seção, analisaremos principalmente os 
desenhos que explicitam as premissas teórico-projetuais dos intelectuais insa-
tisfeitos com as transformações vivenciadas nos tecidos urbanos das primeiras 
décadas do século XX. 
Por fi m, o subtópico que discorre sobre os estudos de caso visa demonstrar 
aplicações notáveis dos preceitos projetuais das unidades de vizinhança. Estes 
olhares são empregados a partir de um local crítico e refl exivo, levando em 
conta os elementos de contextualização histórica e a conceituação já abordada 
anteriormente, de maneira a maturar e explicitar estes conceitos em condições 
climatogeográfi cas e socioculturais distintas. 
PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 43
SER_ARQURB_PURUV_UNID2.indd 43 04/10/2021 11:01:11
Origens da proposta das unidades de vizinhança
As cidades ora são consideradas a maior, ora a pior invenção do homem. 
Cultura, paisagens, transporte, escolas e equipamentos de saúde são elemen-
tos que podem ser tanto harmônicos e onipresentes quanto escassos e insalu-
bres. Crises econômicas são fortes momentos de refl exão sobre esta dualida-
de, assim como épocas de transição tecnológica e sociocultural, como ocorreu 
nas primeiras décadas do século XX.
O período entre o fi nal do século XIX e o início do século XX testemunhou o 
advento da industrialização em porções mais longínquas e coadjuvantes do 
mundo de então, como, por exemplo, as ex-colônias americanas. O êxodo rural 
e os fl uxos migratórios nacionais e internacionais incharam as populações de 
grandes cidades mundo afora; assim, cidades superlotadas se viram diante de 
problemas de higiene que fatalmente chegaram aos mais abastados e que, so-
mente assim, culminaram em soluções nem sempre balanceadas.
Logo, criou-se o paradigma da cidade saudável (COHEN, 2013), o qual impac-
ta a legislação urbana até os dias atuais e visa índices mínimos de ventilação 
e insolação das construções, assim como parâmetros salubres de densidade 
habitacional. Estas preocupações fi cam evidenciadas na Figura 1, uma vez que 
estas questões relativas à salubridade estiveram em pauta nos Congressos In-
ternacionais da Arquitetura Moderna (também conhecidos pela sigla CIAM), na 
primeira metade do século XX. 
Figura 1. Capa do livro do urbanista espanhol José Luís Sert cujo título pode ser traduzido como Nossas cidades podem sobre-
viver? Um ABC dos problemas urbanos, suas análises, suas soluções a partir das propostas formuladas pelo C.I.A.M. (1942), o qual 
explicita a realidade insalubredas cidades nas primeiras décadas do século XX. Fonte: ROLDAN, 2019, p. 139. 
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A problemática da preservação da vida nas cidades industrializadas do co-
meço do século XX ganhou um agravante considerável no período: a popula-
rização crescente do automóvel. Esta preocupação com o caos crescente no 
trânsito da cidade e o perigo de atropelamentos instigaram a consolidação de 
uma série de modelos de urbanização para núcleos residenciais. Todavia, pou-
cos ganharam tanta notoriedade como as unidades de vizinhança. 
ASSISTA
O vídeo apresenta um trecho do filme Speedy, filmado em 
1928. Nele, há uma paródia com o advento do automó-
vel no cotidiano nova-iorquino, que acelerou seu ritmo 
de vida se comparado com os tempos das carruagens. 
Mesmo em meio aos exageros cômicos do filme, é pos-
sível verificar cenas do cotidiano que evidenciam a falta 
de sinalização no trânsito, assim como a demarcação de 
áreas claras para pedestres e automóveis. Não restam 
dúvidas que, nesta nova era, os pedestres e os passagei-
ros dos automóveis estavam em perigo. 
O modelo de projeto urbano das unidades de vizinhança foi oficialmente 
divulgado pelo norte-americano Clarence Arthur Perry (Figura 2a), em 1929, 
no Neighborhood and Community Planning do Regional Plan of New York and its 
Environs (AMERICAN SOCIETY OF PLANNING OFICIALS, 1960). 
O documento geral no qual os escritos de Perry estavam contidos, por sua 
vez, foi um documento marcante na história do urbanismo moderno e contem-
porâneo. Este argumento deve ser ressaltado uma vez que o Regional Plan of 
New York and its Environs (1929) auxiliou a estabelecer as bases para o plane-
jamento regional ao pensar Nova Iorque não apenas como cidade, mas como 
região metropolitana (Figura 2b) em conjunto com os crescentes e adjacentes 
aglomerados urbanos de Nova Jersey e Connecticut.
Outro ponto importante do documento foi o refletir sistêmico so-
bre as novas matrizes de infraestrutura e mobilidade urbana 
na primeira metade do século XX, de modo que elementos 
posteriores de ordenamento urbano e territorial (tanto nos 
Estados Unidos quanto mundo afora) agora seriam instiga-
dos a demonstrar possíveis soluções para estas questões. 
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Arcada ArcadaArcada ArcadaAvenida Avenida
Autopista de 
quatro pistas
Autopista de 
quatro pistas
Expresso ExpressoTrânsito rápido suburbano e estação expressa
Estação local e expressa Estação local e expressa
Proposta de desenvolvimento da Segunda 
Avenida em Manhattan, cidade de N.Y. 
Passagem de pedestres nas estações e pas-
sagem de serviços nas ruas
Galeria para 
utilitários 
subterrâneos 
Galeria para 
utilitários 
subterrâneos 
A B
Figura 2. (a) Clarence Arthur Perry, o criador do conceito de “unidade de vizinhança”; (b) perspectiva da região me-
tropolitana de Nova Iorque no Plano Regional de Nova Iorque e suas Redondezas (1929) e (c) tentativas posteriores 
de conciliar os diversos patamares de infraestrutura urbana na primeira metade do século XX através de legislação 
urbana. Fonte: (a) LAWHON, 2014, p. 4335; (b,c) RPA; [s.d.], n.p. 
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Conceituação: um modus operandi de vida comunitária
A Figura 3 indica o modelo projetual para as unidades de vizinhança pro-
posto por Clarence A. Perry. A American Society of Planning Offi cials, em 
1960, realizou uma releitura dos escritos originais de Perry de 1929 e disse-
cou o conceito de unidade de vizinhança em seis pontos principais: 
1. Artérias principais periféricas;
2. Ruas internas curvas;
3. A população interna deve ser equivalente à demanda de sua escola;
4. Escola primária como ponto central;
5. O raio da unidade de vizinhança deve ser no máximo de um quarto de 
milha;
6. Distritos comerciais locados nos limites da comunidade.
A primeira premissa projetual tem como objetivo fazer com que as princi-
pais vias de tráfego rodoviário não atravessem as áreas residenciais, evitando 
atropelamentos e livrando os moradores da poluição sonora dos grandes 
centros urbanos. Estas artérias periféricas, denominadas na Figura 3 como 
highway (autopista) e arterial street (via arterial), também servem como limite 
para a comunidade projetada. 
O segundo ponto elencado traz a proposta de, mais uma vez, promover a 
segurança do trânsito nas áreas residenciais. Na con-
temporaneidade, esta preocupação continua uma 
constante no desenho urbano de nossas cidades 
e não é à toa que o conceito de traffi c calming 
vem ganhando cada vez mais força. Outra prerro-
gativa por trás deste traçado mais orgânico das ruas 
internas da comunidade é a criação de uma paisagem urbana 
entendida pelos contemporâneos de Perry como residencial. 
EXPLICANDO
O conceito de traffi c calming consiste em uma derivação contemporânea 
das preocupações projetuais do conceito de unidade de vizinhança em pre-
servar os pedestres, especialmente as crianças, do perigo dos automóveis 
em áreas residenciais. Cidades europeias como Amsterdam, inclusive, estão 
cada vez mais restringindo a entrada de veículos em seus centros. 
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Área em desenvolvimento aberto, com 
preferencialmente 160 hectares. De qualquer 
maneira, deve abrigar pessoas suficientes para 
exigir uma escola primária. A forma exata não é 
essencial, mas recomenda-se que todos os lados 
sejam razoavelmente equidistantes do centro 
Um distrito comercial pode ser substituído 
por um local de igreja
Apenas instituições de bairro 
no Centro Comunitário
Dez por cento da 
área para recreação 
e espaços de parque
Ruas interiores não devem ser mais 
largas do que o necessário para uso 
específico e fornecer fácil acesso a 
lojas e ao centro comunitário
Para o centro de negócios Rua arterial Junção de tráfego
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Distritos comerciais na periferia 
em cruzamentos de tráfego e de 
preferência agrupados em forma
Figura 3. Diagrama que evidencia o conceito de unidade de vizinhança. Fonte: AMERICAN SOCIETY OF PLANNING 
OFICIALS, 1960, p. 2.
O terceiro, quarto e quinto pontos projetuais de Perry indicam que o con-
ceito de unidade de vizinhança não é apenas um modelo projetual, mas sim 
um modelo comunitário associado à educação e à vida comunal. Assim, o 
centro da comunidade está alocado para instituições comuniais como as es-
colas e o centro comunitário. Da mesma maneira, a Figura 3 indica que o 
comércio está todo alocado na periferia, a fim de evitar que o tráfego viário 
externo circule no interior da comunidade, o que está diretamente ligado à 
sexta premissa conceitual. 
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Ademais, a Figura 3 indica distâncias de 1/4 de milha (aproximadamente 400 m) 
para o centro da unidade de vizinhança, o que demonstra a preocupação com a 
caminhada de pais e filhos até a escola e os equipamentos comunitários, evitando o 
risco de atropelamentos e cansaço excessivo. Da mesma maneira, a área e a popu-
lação da unidade de vizinhança devem ser condizentes com a capacidade da escola, 
segundo o projeto de Perry. 
O diagrama das unidades de vizinhança também indica uma área de 160 
acres como apropriada para 1929, o que equivale a aproximadamente 65 hecta-
res. Neste mesmo período, a American Society of Planning Officials (1960) indica 
que uma unidade de vizinhança deveria abrigar algo em torno de 5000 pessoas.
Frisando este modus operandi comunitário proposto pelas unidades de vi-
zinhança, que, de acordo com Roldan (2019), evidenciaria inclusiveas necessi-
dades das crianças e dos pais deste agrupamento, a população de cada comu-
nidade poderia utilizar as instalações das escolas nos momentos em que não 
houvesse aulas. 
Destaca-se também que o equivalente a 10% da área da comunidade seria 
destinado a áreas verdes e espaços abertos para a interação e recreação dos 
moradores. Inclusive, Perry, em suas premissas conceituais originais, dispõe o 
item cinco como intitulado: “espaços abertos – deve ser projetado um sistema de 
pequenos parques e espaços recreacionais, planejados para atender as necessi-
dades particulares de cada comunidade” (PERRY, 1929, p. 34).
Tal como evidenciado por Roldan (2019), o conceito de unidade de vizinhança 
foi colocado em debate, difundido e adaptado. Isto colocou à prova as diver-
sas variantes tipológicas que Perry (1929) já havia lançado, como por exemplo a 
adaptação do conceito de unidade de vizinhança voltado para a reabilitação de 
bairros urbanos degradados (Figura 4). 
Neste exemplo, Perry (1929) utiliza quarteirões típicos subutilizados de 
Manhattan que seriam redimensionados, ganhariam insolação com 
amplos pátios internos e teriam seus pavimentos inferiores ajardi-
nados e equipados com instalações esportivas comuni-
tárias. Destaca-se ainda um limite de altura que subi-
ria de maneira escalonada chegando a trinta andares, 
o que poderia comprometer as premissas de insola-
ção natural objetivadas inicialmente. 
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Desenvolvimento de apartamentos de cinco blocos
Figura 4. Adaptação do modelo de unidade de vizinhança matriz de Perry para bairros urbanos degradados. 
Fonte: PERRY, 1929, p. 43.
Um elemento chave na difusão mundial do conceito de unidade de vizi-
nhança foi sua aplicação no Reino Unido, o qual foi devastado pelos bom-
bardeios alemães durante a Segunda Guerra Mundial. De acordo com Cohen 
(2013), em Plymouth, Patrick Abercrombie e J. Paton Watson instituíram uma 
rede de 18 unidades de vizinhanças. Já no Plano do Condado de Londres, 
de 1943, Abercrombie e J. H. Forshaw teriam adaptado o conceito ao tecido 
urbano existente na capital inglesa:
A forma de Londres do futuro não resultava da imposição de uma 
malha viária totalmente nova, mas seria fruto de um ajuste da trama 
urbana já existente, na qual as centralidades históricas são confi r-
madas e as novas vias expressas, inseridas. Na escala dos bairros, 
unidades de vizinhança de 6 a 10 mil habitantes constituíram o mó-
dulo base para a distribuição dos equipamentos coletivos, como es-
colas e lojas (COHEN, 2013, p. 303).
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O Plano do Condado de Londres foi publicado em periódicos de prestí-
gio, como a Architectural Review, e por teóricos aclamados, como Lewis Mum-
ford. Neste sentido, antes de prosseguirmos é importante estabelecer que 
o conceito de unidade de vizinhança é conhecido internacionalmente como 
neighbourhood unit ao invés de neighborhood justamente pelo termo ser uti-
lizado com a letra “u” no inglês britânico. Assim, estas publicações difundiram 
a maneira com a qual os ideais de Perry foram adaptados nas cidades ingle-
sas durante a Segunda Guerra Mundial, visando criar redes de comunidades, 
ou neighbourhoods independentes. 
Já nas publicações francesas, o conceito de unidade de vizinhança apare-
ce retratado pelo termo unité de voisinage, sendo divulgado principalmente 
pelo urbanista Gaston Bardet. De acordo com Roldan (2019), houve ainda a 
promoção de equipamentos religiosos como o foco das comunidades (Figura 
6c) e do conceito de escalonamento comunitário. Dentro das premissas de 
Bardet, os escalões comunitários, denominados unités de voisinages, também 
seriam agrupados e formariam redes maiores, mas mantendo a autossufi-
ciência das comunidades de menor porte (Figura 6b).
Figura 5. Plano do Condado de Londres de 1943. Fonte: UCL, 2017, n.p. 
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De acordo com Pereira (2019), Bardet demonstrava preferência por aglo-
merações urbanas que se expandissem de maneira gradativa e orgânica (Fi-
gura 6b) ao invés dos modelos radiais (Figura 6a) ou mesmo da organização 
suburbana de unidades de vizinhança em torno das metrópoles norte-ameri-
canas, como é o caso de Forest Hill Gardens em Nova Iorque ou Radburn em 
Nova Jersey (Figura 7).
a b
c
Figura 6. (a) Figura que demonstra a confrontação das organizações comunitárias concêntricas antagonizadas 
por Bardet e sua verdadeira preferência: (b) redes escalonadas e integradas organicamente. A última imagem (c) 
demonstra o terceiro escalão do modelo urbanístico de Bardet, o escalão paroquial, equivalente às unidades de 
vizinhança de Perry. Fonte: (a, b) PEREIRA, 2019, p. 152; (c) PEREIRA, 2019, p. 155.
Os escalões de Bardet eram primariamente constituídos por 5-15 famílias pró-
ximas que se auxiliavam em uma base quasi-familiar, e secundariamente por 50-
150 famílias que mantinham uma relação comunal. O terceiro escalado de Bardet 
diz respeito a bairros de 500 a 1500 famílias, condizentes com a unidade de vi-
zinhança, ao redor de edifícios institucionais focais preferencialmente religiosos 
(Figura 6c), enfatizando assim as tradições da comunidade (PEREIRA, 2019).
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A B
Figura 7. (a) Projeto para uma das unidades de vizinhanças de Radburn, em Nova Jersey (EUA, 1929), e (b) sua vista 
aérea em 1998. Fonte: (a) PATRICIOS, 2002, p. 73; (b) POLONI, 2020, n.p. 
Estudos de caso
O Brasil pode não ser um país cujas cidades foram devastadas por um 
confl ito tão brutal como a Segunda Guerra Mundial, mas provou-se um palco 
louvável para a arquitetura e o urbanismo moderno devido a suas dimensões 
continentais. É possível dirigir por dez horas e ainda não sair de um estado 
brasileiro, ao passo que a área continental da Espanha cabe aproximadamen-
te no estado de Minas Gerais. 
Não à toa, o Brasil, e a América Latina como um todo, foram palcos de 
experimentações de urbanistas modernos, embora seja o Brasil quem deu 
à luz a talvez mais famosa das cidades modernas: Brasília, em 1960. Curio-
samente, em 1961, estavam sendo tecidas ferrenhas críticas às tendências 
racionalistas de planejamento urbano através dos escritos da jornalista nor-
te-americana Jane Jacobs.
Em Brasília, Lúcio Costa propôs superquadras 
(Figura 8) que são enquadradas como unidades 
de vizinhança em uma série de publicações pe-
riódicas. Estas superquadras abrigariam blo-
cos habitacionais erguidos sobre pilotis com seis 
pavimentos, que alocariam algo em torno de doze 
mil pessoas (REGO, 2017). 
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A Figura 8 demonstra como o conceito de criação de 
áreas verdes e comunais foi extensivamente aplicado 
por Lúcio Costa a partir de seu Plano Piloto de 1957. 
Dessa maneira, as diversas possibilidades de implanta-
ção dos blocos residenciais sugerem um dinamismo e uma 
variação paisagística visados por Perry em seus escritos originais, embora 
destoantes do organicismo almejado em seus traços iniciais. 
Assim como nos ideais originais das unidades de vizinhança de Perry, o 
Plano Piloto de Lúcio Costa também previa uma série de usos compatíveis 
com a autonomia almejada para as vizinhanças. Todavia, a Figura 9 indica 
que os equipamentos comunitários do conjunto de superquadras estão si-
tuados nas bordas ao invés de preferencialmente nos centros das quadras, 
aspecto que demonstra um distanciamento das premissas projetuais origi-
nais de Perry.
Todavia, a mesma figura indica que, apesar de existirem outros equipa-
mentos institucionais nasbordas, a escola e o parque central encontram-se, 
de fato, no centro da unidade de vizinhança de Lúcio Costa. Este aspecto, 
por sua vez, demonstra uma consonância com as premissas projetuais ori-
ginais de Perry. 
Também é importante ressaltar que um conjunto de 4 superquadras são 
necessárias para formular uma unidade de vizinhança em Brasília. Se cada 
superquadra possui 280 m de comprimento (ESKINAZI, 2014), a premissa de 
um quarto de milha (400 m) de distância do limite ao centro da unidade de 
vizinhança de Perry se fez cumprir em Brasília.
Diferentemente de Perry, que buscava reservar 10% de suas 
neighbourhood units para áreas verdes e comunais, Lúcio Costa 
dedicou incríveis 85% (REGO, 2017) para espaços livres, crian-
do caminhos e mais caminhos para seus ocupan-
tes. Pode-se concluir que, ao invés de criar um 
senso de comunidade, as superquadras po-
dem fazer seus moradores se perderem entre 
elas. Ademais, sua monumentalidade pode criar 
uma sensação desagradável ao andar a pé nestes 
quarteirões. 
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Figura 8. (a) Panorama geral das superquadras e (b) vista isolada do bloco habitacional das superquadras. 
Fonte: Shutterstock. Acesso em: 05/07/2021. 
Figura 9. Maquetes e desenho da unidade de vizinhança de Brasília formada pelas superquadras 107, 108, 307 e 308. 
Fonte: ESKINAZI, 2014, p. 14.
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Os bairros do pós-guerra inspirados no ideário de 
cidade-jardim
A seguir, serão abordadas as transformações nos tecidos urbanos do pós-guer-
ra a partir da escassez econômica em diversos graus de intensidade, além da situa-
ção na Europa, marcada por instâncias de destruição devido ao confl ito armado. 
Examinaremos também como estes bairros foram fortemente inspirados no con-
ceito de cidade-jardim. 
De modo a melhor embasar este conteúdo, daremos prosseguimento em nos-
sos estudos a partir das seguintes temáticas: a conceituação das cidades-jardim e 
os bairros-jardim do pós-guerra. Inicialmente, almeja-se estabelecer as premissas 
conceituais e originarias das cidades-jardim, levando em conta suas transforma-
ções até o pós-guerra. Em seguida, ao discorrer sobre os bairros-jardim do pós-
-guerra, objetivamos tecer um histórico das principais prerrogativas urbanísticas 
em voga após o principal confl ito armado do século XX.
Esta seção também pretende auxiliar na compreensão da maneira com a qual 
as premissas conceituais das cidades-jardim foram aplicadas em alguns de seus 
contextos mais icônicos. Por fi m, verifi caremos as aplicações práticas destas pre-
missas projetuais em exemplos icônicos, analisando seus principais desdobramen-
tos espaciais, tanto positivos quanto negativos, para a comunidade resultante. 
Conceituação: cidades-jardim
No Brasil temos a graduação em Arquitetura e Urbanismo, mas nem 
sempre foi assim, e ainda há variações ao redor do planeta. Nos Estados 
Unidos, por exemplo, há o bacharelado em Landscape Architecture desde o 
início do século XX, que engloba “apenas” as macro disciplinas de urbanismo 
e paisagismo.
O conceito de cidade-jardim está justamente associado a estas macro dis-
ciplinas, a partir de um anseio em trazer mais verde aos tecidos urbanos das 
primeiras décadas do século XX. Se no século XIX as grandes cidades euro-
peias e americanas já tinham que conviver com o ruído e fumaça das fábricas 
e ferrovias, o que seria de seus moradores no século XX com o advento do 
ainda mais barulhento e perigoso automóvel? 
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Nem mesmo as criações do pai da landscape architecture (ou arquitetu-
ra paisagista), Frederick Law Olmsted, que distribuiu parques pelas cidades 
norte-americanas, foram consideradas fontes suficientes de ar puro (COHEN, 
2013). Assim, uma solução aceita entre a comunidade de pensadores atuan-
tes na construção das premissas do urbanismo moderno no início do século 
XX veio do britânico Ebenezer Howard (1850–1828), que é considerado o fun-
dador do conceito de cidade-jardim em sua célebre publicação To-Morrow: a 
peaceful path to real reform, de 1898. 
OS TRÊS IMÃS 
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ício
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ala
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s.
CAMPO 
Falta de vida social, beleza da natureza, desemprego, terra
ociosa, matas, bosques, campinas, florestas, jornada longa/
salários baixos, ar fresco – aluguéis baixos, falta de drenagem, 
abundância de água, falta de entretenimento, sol brilhante, 
falta de espírito público, carência de reformas, casas
superlotadas, aldeias desertas.
CIDADE-JARDIM 
Beleza da natureza, oportunidades sociais, campos e parques de 
fácil acesso, aluguéis baixos, muito o que fazer, preços baixos, 
nenhuma exploração, oportunidades para empreendimentos, 
afluxo de capital, ar e água puros, boa drenagem, residências e 
jardins esplêndidos, ausência de fumaça e de cortiços, 
liberdade, cooperação.
PESSOAS
Para onde elas irão?
Figura 10. O diagrama dos três imãs de Ebenezer Howard. Fonte: SABOYA, 2009, n.p.
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Através do conceito de cidade-jardim, Ebenezer visou equilibrar o que ha-
via de melhor no campo e na cidade, também poupando seus moradores 
dos malefícios de ambas as esferas. A Figura 10 ilustra esta relação a partir 
do diagrama dos ímãs das cidades, do campo e da cidade-jardim. Nela, o ímã 
da cidade seria marcado por preços altos de aluguel, jornadas excessivas de 
trabalho, poluição, cortiços e distância da natureza, entre outros. A mesma 
figura indica que o imã do campo sugere a falta de opções de entretenimento 
do ambiente urbano, assim como sua infraestrutura, casas superlotadas e 
salários baixos por longas horas de trabalho, entre outros. 
Já o imã da cidade-jardim surge como um elemento conciliador, oferecen-
do altos salários e baixos aluguéis com preços diminutos e muitas ofertas, e 
assim por diante. Howard apud Cohen (2013) coloca as cidades-jardim como 
um programa que visa trocar as metrópoles industriais insalubres da primei-
ra metade do século XX por uma rede de cidades-jardins, as quais poderiam 
ser satélites de uma cidade principal e estarem interconectadas entre si por 
estradas de ferro e rodovias. Estas comunidades seriam autônomas e finan-
ciadas por cooperativas ou doadores mais abastados, além de contarem com 
uma configuração radial. 
No diagrama número 7 de Howard (Figura 11), fica evidente a lógica ra-
dial das cidades-jardins iniciais, em que cada comunidade seria envolta por 
cinturões verdes e conteria áreas de uso residencial, industrial e agrícola. A 
mesma figura indica ainda que estas comunidades teriam idealmente 
algo em torno de 32.000 pessoas, ao passo que a cida-
de central teria 58.000 habitantes. Ao atingir seu con-
tingente máximo, outra comunidade equivalente seria 
construída na mesma rede, em loteamento vizinho, a 
fim de zelar pela salubridade de seus habitantes.
CITANDO
Eduardo Corona e Carlos Lemos, em seu célebre Dicionário da arquitetura 
brasileira, utilizam o conceito de cinturões verdes para definir o impor-
tante conceito urbanístico de cidade-jardim como “uma cidade planejada 
para uma vidasaudável e de tamanho não maior do que aquele necessário 
a uma vida associativa perfeita, rodeada por uma cinta rural, sendo todo o 
terreno da cidade propriedade pública” (1972, p. 128). 
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Figura 11. Diagrama n. 7 de Ebenezer Howard, o qual demonstra a relação de várias cidades-jardins para com 
sua respectiva cidade-central. Fonte: SDOUTZ, 2009, n.p.
Tal qual explicitado na Figura 11, o diagrama número 7 possuía como obje-
tivo criar comunidades que seriam slumless, isto é, sem habitações precárias, 
em tradução livre, e smokeless, ou seja, sem fumaça e poluição, também em 
tradução livre. Este diagrama indica ainda que as cidades-jardins ideais de-
veriam ocupar áreas de aproximadamente 9000 acres, o que corresponde a 
aproximadamente 3642,17 hectares. Os espaços intersticiais entre as cida-
des-jardins satélites e a cidade-central seriam ocupados por fazendas, flores-
tas, reservatórios, equipamentos de saúde pública e mesmo vilas operarias 
bucólicas, tudo acompanhado de muito verde.
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Ribeiro e Gonçalves (2015) destacam que as cidades-jardins adotavam 
uma premissa de tábula rasa, carimbando seu modelo e adotando preceitos 
higienistas de escoamento hídrico e 
manejo de resíduos para fora do te-
cido urbano, ou seja: remanejavam os 
resíduos apenas para além dos domí-
nios da utopia verde das cidades-jar-
dins. As autoras ainda apontam como 
estas estratégias eram acompanha-
das por preceitos de retificação e ca-
nalização de córregos e instalações 
de aterros de consideráveis propor-
ções, assim como pela incorporação 
de espécies de vegetação exótica 
para fins estéticos. Assim sendo, não 
havia uma preocupação com a per-
meabilidade do solo, com a preservação de espécies nativas ou com o manejo 
adequado de esgoto. 
Outro ponto importante, agora demonstrado no diagrama número 2 (Fi-
gura 12), é a presença de seis amplos bulevares ra-
diais que culminavam em um amplo jardim cen-
tral. Nesta área central, amplamente arborizada, 
encontravam-se os equipamentos institucio-
nais da comunidade, circundados por um gran-
de parque central. Este parque, por sua vez, era 
envolto por um cinturão comercial estreito, demar-
cado em azul na Figura 12.
EXEMPLIFICANDO
O termo bulevar é definido como uma “rua ou avenida larga, geralmente 
ladeada de arvores” pelo Dicionário Brasileiro da Língua Portuguesa Mi-
chaelis (2021) e conta com notáveis exemplos no Brasil, como as avenidas 
Rio Branco e São João em São Paulo. Ainda na capital paulistana, pode-se 
destacar a Avenida Paulista, que, apesar de não contar com tanto verde, 
certamente é larga. 
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Área residencial Áreas verdes
Área comercial Edifi cações institucionais
Nota: 
Esquemático 
O projeto não pode ser 
defi nido antes da escolha 
do local
Área industrial Grande avenida 
Figura 12. Diagrama n. 2 de Ebenezer Howard demonstrando um projeto genérico de uma cidade-jardim. 
Fonte: TOLEDO, 2013, p. 9.
Assim, as áreas residenciais são alocadas juntamente com áreas ver-
des, dando origem ao nome cidade-jardim, e são bipartidas por uma aveni-
da central. Esta espessa camada residencial é envolta por uma cinta indus-
trial, a qual, por sua vez, é também envolta por um rodoanel ferroviário. A 
presença deste uso industrial é importante no conceito de cidade-jardim, 
uma vez que é justamente isto que o distingue do conceito de subúrbio-
-jardim, que constitui uma comunidade satélite em que não há uso indus-
trial presente. 
A primeira cidade-jardim inglesa construída foi Letchworth (Figura 13) 
em 1903 e contou com o apoio financeiro do próprio Ebenezer Howard 
(COHEN, 2013), constituindo um embate inicial entre os preceitos iniciais 
de Howard e as condicionantes climato-geográficas de um local real de 
projeção. Este embate provou-se recorrente nas demais cidades-jardins 
subsequentes e o projeto foi desenvolvido pelos urbanistas Raymond Un-
win e Richard Barry Parker.
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A. Avenida principal
B. Estação de mercadorias e ramais
C. Praça central
D. Local para salão público,
instituto, museu, etc
E. Local para escola ou outro
edifício educacional
F. Local para espaço de culto
H. Local para hotel
K. espaços abertos, verdes ou 
parques
L. Local para correio
M. local para edifícios municipais
Edifícios existentes
Parques e espaços abertos
Locais de fábrica
Água
Estradas existentes
Primeiras novas estradas 
a serem feitas 
Edifícios futuros
Canteiros de obras e
jardins privados
Figura 13. Projeto original para a cidade-jardim de Letchworth em sua versão de 1904. Fonte: LEWIS, 2014, p. 156.
Os bairros-jardim do pós-guerra
A Segunda Guerra Mundial abalou quase todo o planeta e fez com que algumas 
cidades fossem virtualmente obliteradas, como ocorreu no caso dos bombardeios 
de Conventry (Reino Unido), em 1940, e de Dresden (Alemanha), em 1945. Assim, 
aviões, tanques e artilharia pesada devastaram paisagens urbanas e rurais.
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Isto sem mencionar as hecatombes atômicas de Hiroshima e Nagasaki no 
Japão, em 1945, que talvez tenham içado as cortinas para a posterior Guerra Fria. 
Foi esta última o verdadeiro catalisador para a reconstrução de uma Europa de-
vastada, uma vez que Estados Unidos e União Soviética necessitavam de aliados 
europeus operantes em ambos os lados da recém criada cortina de ferro no caso 
de um eventual conflito armado. 
De acordo com Cohen (2013), entre 1948 e 1951 o equivalente a 13 bilhões 
de dólares (de acordo com os parâmetros de inflação de 2010) foi injetado na 
Europa Ocidental através do Plano Marshall. Com este nível de investimento 
em mãos, foram muitos os ideais evidenciados nas pranchetas dos urbanistas 
durante e após a Segunda Grande Guerra.
No Plano para o Condado de Londres de 1943, por exemplo, houve grande 
influência tanto do conceito das unidades de vizinhança quanto do ideário da 
cidade-jardim. Hall (1988) inclusive ressalta o fato de a Inglaterra ter sido um 
dos locais em que o ideário de cidade-jardim mais floresceu no pós-guerra, re-
cebendo 13 novas cidades enquadradas nestas premissas até 1950. Destas 13 
cidades, vale a pena ressaltar que 8 configuravam-se como satélites de Londres, 
sua cidade-principal. 
Hall ainda aponta que “quatro das oito cidades londrinas ficavam num único 
condado, Hertfordshire; e três delas foram um grupo ao longo da Great North 
Road e da principal linha norte [...] de Londres” (1988, p. 154). Isto é: estas comu-
nidades estavam arranjadas dentro do ideário da cidade-jardim justamente por 
estarem interligadas a uma grande rede de células e conectadas a uma cidade-
-central por malhas ferroviárias que, em pouco tempo, levariam seus residentes 
do caos ruidoso e esfumaçado às calmarias verdejantes das novas cidades. 
Dentre estas cidades-jardins britânicas junto a Londres, é importante des-
tacar Stevenage e Welwyn (Figura 14), que compunham uma sobreposição de 
cidades-jardins adjacentes em rede. Welwyn é um caso especial: foi 
fundada em 1920 pelo próprio Ebenezer Howard, mas 
promovida a município em 1948 após as reformula-
ções urbanísticas britânicas do pós-guerra, sendo 
então gerenciada e financiada pelo poder público 
ao invés dos filantropos e companhias privadas, tal 
como idealizado por Howard. 
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Dentre as reformulações empregadas, Hall reforça que é muito importan-
te citar a Lei das NovasCidades de 1946, uma vez que esta permitiu que as 
cidades-jardim pudessem sair da prancheta “sem esperar pela idade de Matu-
salém” (1988, p. 153), permitindo tamanha produção de cidades e assentamen-
tos, como mencionado. Todavia, este aceleramento valia apenas para cidades 
e assentamentos urbanos desenhados e dimensionados dentro de preceitos 
muito próximos do ideário da cidade-jardim e localizados no campo.
O padrão das moradias acabou sendo elevado de tal forma que, embora o 
ajardinamento e o ar bucólico idealizados por Howard estivessem presentes 
nestas vizinhanças, elas certamente não abrigariam todas as classes sociais. 
Ademais, as margens de Londres no pós-guerra faziam com que o translado 
entre cidades-jardins satélites e a cidade-central não fosse tão rodeado de pai-
sagens bucólicas quanto idealizado por Howard. 
Corporação de desenvolvimento de Welwyn Garden City: 
Desenvolvimento 
existente e proposto
Figura 14. Os planos de Welwyn Garden City a partir de sua promoção como nova cidade. Fonte: WGC HERITAGE 
TRUST, [s.d.], n.p.
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Os planos das companhias urbanas estatais (Figura 14) mapearam os ele-
mentos pré-existentes nas cidades-jardins, e promoveram mudanças visando 
áreas que concentrassem usos únicos. Pode-se afirmar que as cidades-jar-
dins certamente tiveram um papel importante na consolidação dos princípios 
e discussões acerca do zoneamento urbano no pós-guerra. Isso posto, estes 
planos ainda indicam uma concentração de escolas e comércio em centrali-
dades da comunidade, ao invés de uma disposição radial pura conforme pre-
ceituava Howard. 
Existiram outras instâncias, como no caso de algumas propostas de Le 
Corbusier nas quais houve grande influência do conceito de cidade-jardim. 
Cohen (2013) lembra que o plano de Le Corbusier para a cidade francesa bom-
bardeada denominada Saint-Dié envolvia preponderantemente os princípios 
da tábula rasa. Isto é: a trama antiga do plano urbano que restou dos bom-
bardeios seria eliminada e daria vazão a unidades de habitação repletas de 
aeração, insolação e vistas para amplas áreas verdes. 
EXPLICANDO
O arquiteto e urbanista Le Corbusier é um dos principais disseminadores 
dos preceitos racionalistas de desenho urbano através das premissas da 
tábula rasa. Assim sendo, estas premissas previam a demolição e poste-
rior reconstrução dos centros urbanos das grandes cidades. 
A questão da tábula rasa já vinha sido pregada em tratados de urbanis-
mo progressistas como a Ville Radieuse, do próprio Le Corbusier, em 1930, 
que propunha uma sistematização de edifícios residenciais perfeitamente 
alinhados com as premissas da indústria da construção da época. Entretan-
to, Roldan (2019) reforça que Le Corbusier propôs também um impulso para 
variantes de cidades-jardim verticalizadas na forma de um de seus projetos 
mais icônicos: a Unité d’ Habitation de Marselha, projetada em 1947. 
Neste projeto, Roldan (2019) evidencia um programa de 337 
habitações, cooperativas de abastecimento, equipa-
mentos de serviços comunitários, comércio, esta-
belecimentos gastronômicos, áreas de lazer na 
cobertura e até educacionais que, se planificados, 
ocupariam uma área muito maior (Figura 15a). 
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a b
Figura 15. (a) Comparação entre a Unité d’ Habitation de Marselha e uma cidade-jardim horizontal e (b) corte de 
tipologia duplex do edifício (d). Fonte: (a) ROLDAN, 2019, p. 109; (b) CRUZ et al., 2016, p. 192.
Por fi m, a Unité d’ Habitation de Marselha constitui um marco em muitas 
disciplinas de Arquitetura e Urbanismo, mas não é isenta de críticas. Seu pa-
vimento muitas vezes é considerado demasiadamente alongado e sua loca-
lização pode ser considerada isolada do centro vibrante de Marseille. Mas 
esta descentralização era justamente uma das premissas da cidade-jardim, 
assim como a autonomia em termos de abastecimento e a salubridade em 
termos de insolação e ventilação. As lições a serem retiradas deste projeto 
são inúmeras, especialmente a partir de suas variações tipológicas evidencia-
das nos cortes de suas unidades habitacionais (Figura 15b), exploradas exaus-
tivamente na academia até os dias atuais. 
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Sintetizando
Nesta unidade, vimos como tanto o conceito de unidade de vizinhança 
quanto o conceito de cidade-jardim surgiram justamente das transformações 
ocorridas no tecido e vida urbana das primeiras décadas do século XX, as quais 
se deram devido à rápida industrialização e à necessidade de reconstrução de-
rivada da Segunda Guerra Mundial. 
Essas transformações promoveram preocupações acerca da salubridade 
das cidades, assim como da segurança dos indivíduos em função da ainda 
nova interação entre automóveis e pedestres. Diante disto, surgiu o conceito 
de unidade de vizinhança: a concepção original de Clarence Arthur Perry pre-
via comunidades autônomas e autocentradas com a escola como ponto focal 
geográfico e cívico. Suas vias principais seriam na periferia, assim como seu 
comércio, e suas dimensões seriam moldadas de acordo com a capacidade da 
escola, tanto em termos de população quanto em termos de extensão. 
A disseminação das unidades de vizinhança no mundo se deu principal-
mente por sua adoção no Reino Unido com o Plano do Condado de Londres, 
de 1943, em que o conceito passou a ser alcunhado de neighbourhood unit e as 
comunidades de neighbourhoods. As publicações francesas também auxiliaram 
bastante nesta divulgação, chamando o conceito de unité de Voisinage. Nas ex-
plorações francesas, a igreja costumava ser o centro da comunidade.
O conceito de unidade de vizinhança também teve adesões notáveis em 
território nacional, como no caso das superquadras de Lúcio Costa em Brasília. 
Estas tipologias urbanísticas não seguiram à risca todos os preceitos de Perry, 
alocando equipamentos comunais nas periferias e seguindo uma lógica carte-
siana de arruamento, mas asseguraram o verde e o conforto ambiental interno 
e externo de seus moradores. 
Já a concepção da cidade-jardim teve origem direta no Reino Unido com 
Ebenezer Howard, que visava conciliar as melhores qualidades da cidade e do 
campo em redes de comunidades autônomas. Estas cidades seriam 
satélites de uma cidade central principal e conectadas radial-
mente por anéis e eixos ferroviários em meio a paisagens 
verdejantes, as quais serviriam como uma barreira peran-
te os males da poluição e ruídos da metrópole. 
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As cidades-jardim também seriam radiais em si e circundadas por anéis 
verdes, anéis ferroviários e áreas industriais. Seu centro seria destinado a 
parques e áreas comerciais e institucionais. As áreas residenciais ficariam jus-
tamente na camada intermediária e em meio a amplo ajardinamento estético 
e paisagístico. 
Nem sempre as novas propostas que surgiram ou foram reformuladas, 
como no caso de Welwyn, tiveram um perfeito alinhamento com as premis-
sas de Howard. Houve inclusive manifestações na Europa Continental com 
variantes adensadas e verticalizadas da cidade-jardim, como é o caso da Unité 
d’ Habitation de Marselha, de Le Corbusier. 
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PROJETO DE 
UMA UNIDADE DE 
VIZINHANÇA
3
UNIDADE
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Objetivos da unidade
Tópicos de estudo
 Perceber como se configura uma unidade de vizinhança;
 Entender os parâmetros de projeto para uma unidade de vizinhança;
 Descobrir como se dimensionam os equipamentos urbanos de uma unidade 
de vizinhança.
 Projeto de uma unidade de 
vizinhança completa
 Conceito de uma unidade de 
vizinhança
 Os princípios básicos de uma 
unidade de vizinhança
 As unidades de vizinhança no 
Brasil
 Parâmetros de um projeto 
para uma unidade de vizinhança
 Dimensionamento dos respec-
tivos equipamentos urbanos, 
públicos e/ ou privados
 Acessibilidade universal nas 
unidades de vizinhança
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Projeto de uma unidade de vizinhança completa
As grandes intervenções urbanas residenciais, realizadas na Europa (depois 
da Segunda Guerra Mundial) e na América Latina (em um contexto de desen-
volvimento e expansão urbana), con-
duziram a materialização de uma es-
cala de associação intermediária entre 
as moradias e a cidade. Tal escala ba-
seava-se nos conjuntos habitacionais 
que transcendiam a uma mera soma-
tória de residências, e que colocavam 
em questão os valores de um bairro. 
Assim, foram criadas as unidades de 
vizinhança (UV) como uma peça urbana planejada, que tinha como objetivo, 
solucionar a relação entre a vivenda e a cidade.
Nesse contexto, o modelo de UV se defi ne como um componente urbano 
básico, fundado com as relações sociais e funcionais primárias da cidade mo-
derna, podendo chegar a ser uma síntese dela. 
Uma UV, na verdade, surge como um conjunto relativamente autossufi -
ciente de moradias, com serviços de uso comum e extensões consideráveis 
de área livre para uso comunitário. Conceitualmente, busca-se a integração 
da edifi cação habitacional na cidade, mediante a distribuição de habitações e 
a sua relação com o espaço público. Dessa maneira, o modelo de unidade de 
vizinhança defi ne o conjunto residencial como o componente fundamental da 
conformação da cidade moderna. 
Conceito de uma unidade de vizinhança
O conceito de unidade de vizinhança foi concebido em 1923 pelo urbanista 
Clarence Perry, através de um Plano Regional para a cidade de Nova York, que 
infl uenciou no planejamento para o desenvolvimento residencial em áreas me-
tropolitanas de muitas cidades americanas. Esse conceito foi desenhado para 
atuar como um marco para os bairros funcionais, completos e desejáveis para 
as cidades industrializadas. 
PLANEJAMENTO URBANOS E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA74
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Dessa forma, em um período no qual houve um incremento no uso do au-
tomóvel e as ruas e avenidas ainda não tinham a estrutura como temos atual-
mente, as ferramentas que agora usamos para lidar com os conflitos urbanos 
ocasionados pelo tráfego de veículos não existiam ou não eram tão comuns, 
como as rampas de pedestres, os semáforos e a sinalização urbana. Sendo 
assim, Perry concebeu as UV como ilhas bloqueadas, em meio ao crescente 
tráfego de veículos, criando um importante obstáculo que permitia o desloca-
mento de forma segura dos pedestres aos equipamentos urbanos e a outros 
elementos próximos, apenas caminhando.
Perry, então, buscou interpretar as necessidades de uma família e projetou 
as UV conforme requerimentos e funções universais de um bairro residencial: 
desde o ponto de vista organizador, planejou um modelo de comunidade que 
se entende como parte de uma entidade maior, mas que possui uma identida-
de própria e autônoma. Nesse sentido, ele definiu quais seriam as principais 
funções a serem oferecidas por uma UV, e uma delas seria a educação, com a 
instalação de uma escola primária; outra função seria a recreação, mediante a 
criação de jardins e áreas verdes; além da possibilidade de contar com comér-
cio e serviços. 
Por outro lado, Perry determinou quais seriam os principais critérios a ser 
aplicado no momento de planejar uma unidade de vizinhança, buscando res-
guardar a qualidade ambiental e a segurança do pedestre. Assim, o planeja-
mento das dimensões das áreas residenciais se calcularia conforme a popu-
lação que necessitasse de uma escola primária, por exemplo, e essa estaria 
limitada por todos os lados, com vias estruturais suficientemente amplas para 
assumir a demanda de tráfego requerida.
Dessa maneira, é possível associar uma UV a um dispositivo que permite 
a descentralização da cidade como alternativa a tradicional concentração dos 
equipamentos urbanos, operando mediante a aparição de módulos, com uma 
maior autossuficiência no seu funcionamento, sabendo que os objetivos de 
descentralizar e expandir são duas intenções relacionadas e codependentes, 
que eram parte do progresso e do crescimento para atender a novas dinâmicas 
das cidades do século XX, que se consolidavam pelo forte processo migratório 
do campo para a cidade, em busca das oportunidades que os centros urbanos 
ofereciam.
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As intenções das UVs derivam também de uma conceitualização híbrida e 
de um ajuste contextual, seguindo alguns preceitos do Congresso Internacio-
nal de Arquitetura Moderna – CIAM, sobre o uso racional do solo e o debate 
entre a descentralização e a densifi cação da cidade, assim como a dissolução 
das quadras, a incorporação de lógicas econômicas como determinante for-
mal, a construção de novo módulo de crescimento urbano, uma nova forma de 
abordagem da relação entre o individual e o coletivo, além de novas experiên-
cias com as formas de edifi car, já que o intuito de uma UV não era ser apenas 
um conjunto habitacional com equipamentos de serviços, mas sim que fosse 
entendido como um espaço social integrado. Dessa forma, a arquitetura mo-
derna toma partido das unidades de vizinhança e defi ne importantes fatores 
para a sua implantação, como a relação entre os tipos de serviços e a quanti-
dade de habitantes, bem como a densidade e a dimensão de referência a partir 
da escala da cidade.
EXPLICANDO
O Congresso Internacional de Arquitetura Moderna – CIAM foi uma or-
ganização na qual se reuniram vários arquitetos contemporâneos para 
discutir, redigir e unifi car parâmetros sobre habitação, urbanização das 
cidades e sistemas construtivos, com o objetivo de utilizar a arquitetura 
como ferramenta econômica e política para melhorar o mundo, mediante 
os desenhos dos edifícios e do urbanismo.
Esse conceito de UV também teve um propósito 
mais amplo, que era o de disponibilizar uma identida-
de para pequenos bairros e oferecer aos urbanistas 
a oportunidade de difundir a cidade em pequenas 
subáreas.
Os princípios básicos de uma unidade de vizinhança
A unidade de vizinhança, defi nida pelo urbanista Clarence Perry, eleva o conceito 
de cidade jardim ao sugerir uma maior vinculação e identifi cação de cada família 
com seu lugar de residência. Roldan (2019), no entanto, descreve que os princípios 
básicos de uma da unidade de vizinhança (UV), de acordo a Clarence Perry, eram:
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• Necessidade de uma escola de ensino básico para uma população de mil a 
dois mil habitantes, localizada no centro para que a distância a ser percorrida até 
a escola não fosse superior a 800 metros; 
• O território não deveria exceder 64 hectares e seus limites deveriam ser vias 
de trânsito que permitissem a comunicação com o restante da cidade;
• Os espaços livres deveriam interagir com os espaços livres do resto da cidade;
• Os edifícios comerciais deveriam estar na periferia das unidades, para aten-
der a mais de uma UV ao mesmo tempo, e os edifícios institucionais deveriam 
estar localizados no centro das unidades; 
• Necessidade de se evitar o trânsito de veículos no interior, prevendo uma 
separação das vias de circulação, onde as vias veiculares permitissem o acesso de 
veículos até os edifícios, através de vias de penetração que terminariam em “cul-
-de-sac”, gerando trilhas de pedestres para comunicar os edifícios habitacionais. 
Assim, no perímetro de uma UV circulariam os automóveis e no interior estariam 
as vias de pedestres que se relacionariam com todos os espaços comuns, como 
escolas e zonas de áreas verdes, evitando possíveis acidentes; 
• O território deveria ser um local pensado para uma população de cinco a 
seis mil habitantes, não tendo densidade habitacional superior a 25 famílias por 
hectare.
EXPLICANDO
A expressão “cul-de-sac” é de origem francesa e esse termo é utilizado 
para as ruas sem saída, que possuem um raio de curvatura ao final da via 
para que o veículo possa fazer um retorno. 
Seus princípios na arquitetura moderna tinham como base os ideais de Claren-
ce Perry, mas contavam com outros elementos. Com relação ao tamanho, uma UV 
deveria proporcionar moradias a todos os integrantes locais, e os equipamentos 
para a educação básica e a sua área real dependeria da densidade da população. 
Sendo assim, os limites de uma UV deveriam ser restritos por todos 
os lados, com ruas principais suficientemente amplas para 
facilitar a mobilidade dos usuários, contando com um 
sistema de pequenos parques e lugares de recreação, 
planejados de acordo com as necessidades básicas de 
cada unidade. 
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Percebe-se que seria necessário prever vias internas, projetadas a partir de 
um sistema de ruas especiais, de maneira que cada uma fosse proporcional a sua 
carga de tráfego e desenhada para facilitar a circulação, além de contar com equi-
pamentos urbanos (equipamentos religiosos, creches, escolas primárias, quadras 
de esportes, mercado e comércio) distribuídos em função do seu uso específi co 
e do fl uxo espacial que produzem. Assim, os usos comerciais deveriam estar pró-
ximos a vias principais, enquanto os equipamentos comunitários e educativos 
precisariam estar entre as áreas de parque e a zona residencial de maior densi-
dade, distribuindo de forma homogênea a volumetria para atender aos preceitos 
de ventilação e iluminação, agrupados e próximos a um ponto em comum, faci-
litando rapidamente o acesso a todos. Ademais, seria necessário estabelecer os 
comércios dentro das UV, de preferência, em pontos de fácil acesso de veículos, da 
população e para os moradores dos bairrosadjacentes às unidades. 
Seguindo essas premissas, as unidades de vizinhança poderiam se caracterizar 
por diversas circunstâncias, como casas isoladas, casas multifamiliares, aparta-
mentos multifamiliares ou áreas reurbanizadas nos centros urbanos.
As unidades de vizinhança no Brasil
No Brasil, um exemplo de projeto de cidade moderna, com base nos pre-
ceitos do CIAM e idealizada com uni-
dades de vizinhança, foi a Cidade dos 
Motores, projetada em 1945 e que 
se localizaria junto à Fábrica Nacio-
nal dos Motores, no estado do Rio de 
Janeiro. Dessa forma, a Cidade dos 
Motores se organizaria em quatro UV, 
com um zoneamento simplifi cado, 
contando com um centro cívico, es-
colas, serviços básicos e áreas de re-
creação e lazer, além de uma via prin-
cipal, que conectaria a área industrial à área residencial, e as promenades, 
para conectar as áreas de uso comum e dos equipamentos urbanos com a 
zona residencial, próximos a um raio de 500 metros. 
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A tipologia residencial das UV na Cidade dos Motores estava defi nida de acordo 
com os fatores climáticos da área que receberia o projeto, levando em consideração 
a ventilação e a proteção solar, conforme os aspectos populacionais, assim como as 
tipologias habitacionais, que também estavam separadas em edifícios que variavam 
de 3 a 8 pavimentos, com confi gurações abrigando, desde uma família com muitos 
membros, até espaços individuais para os solteiros. Outra característica das áreas 
residenciais era que os edifícios estavam separados entre eles, para promover am-
plos espaços abertos, como mostra a Figura 1.
1
9
9
4
2
10
10
11
11 118
8
5
6
6
11 11 12 12 11 1112
12 12
12
12
10
5
6
7
6
2 3 4 5 6 700
1. Estádio 
2. Centro civil 
3. Teatro 
4. Fábrica de comida 
5. Escolas 
6. Creches 
8. Igreja 
9. Moradias individuais 
10. Residências de 9 andares para 
pessoas solteiras
11. Prédios de apartamentos de 3 
andares; 
12. Prédios de apartamentos de 8 
andares.
Figura 1. Plano Geral da Cidade dos Motores, 1945, onde é possível analisar a disposição dos edifícios habitacionais, 
identifi cados com o número 9, 10, 11 e 12, e como os edifícios estão distantes entre si e cercados por áreas verdes. 
Fonte: ROLDAN, 2019, p. 150.
EXPLICANDO
Promenades são os percursos arquitetônicos que foram o objetivo 
comum de muitos arquitetos do movimento moderno, que buscavam uma 
espacialidade fl uida e contínua, criando surpresas e emoções como 
exaltação de uma experiência estética, originada durante o percurso até 
os edifícios de vivendas.
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O projeto da Cidade dos Motores não foi desenvolvido por causa da privatiza-
ção da Fábrica Nacional de Motores e pelo desinteresse nos novos proprietários 
em dar continuidade a ele, que previa uma moderna solução arquitetônica para as 
habitações naquela época.
O Plano Piloto de Brasília, projetado por Lúcio Costa, é outro exemplo de uni-
dade de vizinhança no Brasil:
Quando projetou Brasília, Lúcio Costa estruturou a Escala Residencial 
nas Asas Sul e Norte da cidade a partir das unidades de vizinhança. O 
plano consistia em conferir serviços básicos a cada conjunto de quatro 
superquadras, a fi m de atender aos blocos residenciais com comércio, 
lazer, instituições educacionais, religiosas, desportivas e culturais. Deste 
modo, além de fornecer todos os serviços necessários à vida cotidiana, 
confi gurariam pontos de encontro. A ideia era promover a sociabilidade 
a partir das relações de vizinhança, onde os moradores se conhecem, 
compartilham dos mesmos espaços e necessidades (IPHAN, 2011, n.p.).
O modelo da UV de Lúcio Costa estaria setorizado, como mostra a Figura 2, 
com blocos de apartamento distribuídos entre áreas verdes, um templo religioso 
ao centro, elementos educacionais próximos aos blocos habitacionais e cercados 
de serviço e comércio.
Blocos de apartamento; 
habitação coletiva
Serviço e comércio
Templo religioso
Educacional 
(Anísio Teixeira) 
(Escola Parque/Escola 
Classe/Jardim de Infância);
Lazer e esporte 
(Clube de Vizinhança/ 
Biblioteca/Área de Esporte/ 
Cinema/Espaço de 
Cultura)
Figura 2. Modelo da unidade de vizinhança de Brasília. Fonte: IPHAN, 2009, p. 90.
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Dessa forma, Lúcio Costa projetou edifícios residenciais unifamiliares e com-
postos de quatro superquadras, com um traçado regular, simétrico e uniforme, 
e cada uma com formato quadrado, contando com 280 metros de cada lado, e 
contornada por um cinturão verde, como é possível notar na Figura 3.
Figura 3. As superquadras e as unidades de vizinhança de Brasília, em desenho de Lúcio Costa. Fonte: CAMPOS 
FILHO, 2010, p. 72. 
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As superquadras foram pensadas para terem uma maior densidade, já que 
abrigariam uma população de 10 a 12 mil habitantes, com áreas verdes e livres, to-
talizando 85% da área da UV, contando com equipamentos urbanos, como igreja, 
escola e centro comunitário no centro das superquadras, além dos equipamentos 
de comércio e serviços no perímetro das UV, fusionando os conceitos de Perry e 
de Le Corbusier. Dentro das superquadras, os blocos residenciais estão dispostos 
de formas variadas, porém obedecem a dois princípios estipulados por Lúcio Cos-
ta: o primeiro refere-se à escala uniforme dos edifícios, que deveriam seguir um 
gabarito de até seis pavimentos, em que o primeiro estaria apoiado sobre pilotis; 
e o segundo corresponde à separação das vias de veículos, que deveriam estar 
do lado externo às UV, e à circulação de pedestres, no interior das quadras, como 
mostra a Figura 4.
Figura 4. Esboço das unidades de vizinhança e das superquadras projetadas por Lúcio Costa e foto das superquadras 
em 1973. Fonte: IPHAN, 2015, p. 55. (Adaptado). 
Com a construção de Brasília, apenas as superquadras 107, 108, 307 e 308 (na 
Asa Sul) foram construídas com os equipamentos urbanos previstos no Plano Pi-
loto e que possuíam cinema, escolas, parque, biblioteca, capela, hospital e clube 
de vizinhança.
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O Plano Piloto de Brasília, incluindo as unidades de vizinhança projetadas 
por Lúcio Costa, é Patrimônio Mundial reconhecido pela UNESCO desde 1987. 
Sendo assim, toda volumetria e a área projetada de 15% deverão ser respei-
tadas e, por mais que os espaços livres tenham sofrido pressões para serem 
transformados pelo setor imobiliário, contidas pelo tombamento histórico, 
mantendo as características das UV pensadas pelo arquiteto.
Rego (2017) descreve que, apesar de três cidades brasileiras terem posto 
em prática a ideia da UV seguindo as características europeias e norte-ame-
ricanas, em contextos e períodos diferentes, ambas tiveram modifi cações na 
disposição e no funcionamento das UV, decorrente do uso e da apropriação 
dos espaços livres.
Desse modo, a observação da ocupação dessas unidades de vizi-
nhança revela a rejeição a certos valores culturais estrangeiros por 
parte da comunidade local, a incapacidade do urbanismo moderno 
para tratar a complexidade urbana e a pretensão utópica de se re-
formar a sociedade por meio do urbanismo (REGO, 2017, n. p.).
Parâmetros de um projeto para uma unidade de vizinhança
As premissas de um projeto para uma unidade de vizinhança seguem al-
guns parâmetros citados na Carta de Atenas de 1933, elaborada no Congres-
so Internacional de Arquitetura Moderna – CIAM, exemplifi cando que o urba-
nismo deve ter a função fundamental de habitar, trabalhar, recrear e circular. 
Assim, entende-se queas construções deveriam estar próximas ao seu 
entorno natural, com a disposição dos edifícios orientados em norte e sul, 
para cumprir com fatores corretos de iluminação e ventilação, os quais são 
necessários ao ser humano, com luz, ar e zonas verdes nas proximidades. 
Dessa forma, todas as áreas residenciais deveriam contar com espaço aberto 
sufi ciente para satisfazer as necessidades essenciais de recreação e de es-
portes para crianças, adolescentes e adultos, aproveitando ao máximo as ca-
racterísticas naturais existentes no entorno, como rios, bosques, montanhas, 
lagos, etc. Outra premissa de projeto para uma UV era que a distância entre 
o lugar de trabalho e os lugares de moradias deveria ser reduzida ao mínimo 
possível, evitando grandes deslocamentos dentro da cidade.
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Segundo Mano e colaboradores (2019), a população de uma unidade de 
vizinhança está em uma classifi cação de, no mínimo, 3 mil habitantes e, no 
máximo, 15 mil, devendo abranger uma área onde o raio da UV não ultrapas-
se um círculo de 800 metros, considerando o contexto específi co do local de 
desenvolvimento do projeto.
Para Santos (1988), um conjunto de nove quarteirões confi gura uma UV, 
considerando que oito quadras deveriam ser de propriedade privada e a 
nona deveria ser destinada à implantação de praças, escola, creche e postos 
de saúde, como observamos na Figura 5.
Vizinhança Um quarteirão para uso público; 
os outros parcelados
Figura 5. Disposição das unidades de vizinhança no formato de grelhas. Fonte: SANTOS, 1988, p. 118.
Dessa forma, a soma de quatro conjuntos de unidade de vizinhança for-
maria um bairro, com uma confi guração correta dos quarteirões, 
uma vez que “quando as 36 quadras resultantes são postas 
juntas já se arma uma confi guração hierárquica. A cada três 
ruas, uma se destaca por ser mais importante” 
(SANTOS, 1988, p. 118) e, com essa confi gura-
ção, a falta de uniformidade é positiva, já que 
garante a diversidade de ocupações e usos, 
os quais difi cultam a formação de guetos e 
áreas segregadas, facilitando a expansão da ci-
dade, como podemos ver na Figura 6.
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Lote
de 20 a 48 lotes: quarteirão 
9 quarteirões: vizinhança
36 quarteirões: bairro
Cidade em expansão
Figura 6. Exemplo de como a confi guração das unidades de vizinhança pode favorecer a expansão de uma cidade, 
atendendo de forma completa todas as UV e a população. Fonte: SANTOS, 1988, p. 123. 
As unidades de vizinhança também garantem as premissas da certifi cação 
LEED para a formação de bairros sustentáveis, que recomenda que as escolas 
devam estar locadas de forma que atendam pelo menos 50% das unidades 
de moradias existentes e que estejam a uma distância de 800 metros cami-
nhando, contemplando o controle de tráfego próximo às escolas, a criação 
de calçadas e ciclovias, capazes de promover a mobilidade, assim como a im-
plantação de equipamentos urbanos para atender a população.
CURIOSIDADE
LEED é a sigla em inglês de Leadership in Energy and Environmental 
Design e é um sistema de certifi cação criado para avaliar o grau de 
sustentabilidade dos edifícios, bairros e cidades, além de medir critérios, 
como sustentabilidade, água, energia, materiais e recursos, e qualidade 
ambiental.
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Um exemplo contemporâneo de unidades de vizinhança que engloba 
as premissas da sustentabilidade é o projeto denominado Sheltainer dos 
arquitetos, radicados nos Emirados Árabes, 
Mouaz Abouzaid, Bassel Omara e Ahmed 
Hammad, que propõe uma solução de 
moradias para as famílias de baixa ren-
da na cidade do Cairo e que utilizam 
containers para formar habitações para 
famílias pequenas, estruturando oito ca-
sas rodeadas por um pátio verde e, entre os 
grupos de casas, também há espaços para ativi-
dades, como mercados, áreas de lazer e outros 
equipamentos urbanos, conforme é apresenta-
do na Figura 7.
Figura 7. Proposta do projeto Sheltainer, em Cairo, no Egito. Fonte: DEZEEN, 2019, n.p.
Os equipamentos urbanos comunitários são parte também da sustenta-
bilidade urbana, já que promovem relações sociais que contribuem para a 
qualidade do espaço urbano, bem como para a redução dos deslocamentos, 
favorecendo assim a diminuição do consumo de energia e promovendo a au-
tonomia aos setores da cidade.
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Dimensionamento dos respectivos equipamentos urbanos, 
públicos e/ou privados
Os equipamentos urbanos são um conjunto de edifi cações e espaços, de 
uso público ou privado, nos quais se realizam atividades complementares às 
de habitar e trabalhar, proporcionando à população serviços de bem-estar 
social e de apoio às atividades econômicas. Funcionalmente, as atividades 
e serviços específi cos a que correspondem classifi cam-se em: equipamen-
tos para a saúde, educação, comércio e abastecimento; cultura, recreação e 
esporte; administração, segurança e serviços públicos, como infraestrutura.
Sendo assim, os equipamentos urbanos podem ser classifi cados em:
• Elementos de estruturação da via pública: pavimentação, meio fi o, boca 
de lobo, etc.; 
• Elementos para conforto urbano: mobiliário urbano, bancos, lixeiras, 
fontes, pontos de ônibus, quiosques, toldos, canteiros, etc.;
• Elementos de sistemas e redes urbanas: sinalizações de transporte cole-
tivo, sinalização de trânsito, de pontos de ônibus, acessos de concessionárias 
de rede de água, luz, gás e esgoto; 
• Elementos de informação e publicidade: totens e postes; 
• Elementos de iluminação: que abrangem todas as formas de iluminação 
pública; 
• Equipamentos públicos ou privados: de utilidade pública, destinados à 
prestação de serviços necessários ao funcionamento da cidade, implantados 
mediante a autorização do poder público, em espaços públicos e privados.
No planejamento urbano, é válido considerar que o termo equipamento 
urbano está relacionado ao uso do solo para fi ns coletivos ou institucionais, 
podendo ser públicos ou privados. Sua implantação está diretamente asso-
ciada ao desenvolvimento social e refl ete a qualidade de vida da cidade e de 
sua população. 
Entre as categorias de equipamentos urbanos, temos:
• Os equipamentos de administração pública, onde se encontram 
os vários edifícios construídos ou habilitados para o funcio-
namento de diversos órgãos do estado, como as sedes dos 
poderes executivos, legislativos e judiciário; 
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• Os equipamentos de segurança pública e proteção, que correspondem 
aos edifícios, os quais têm a função de proteger o livre exercício do direito e 
da liberdade das pessoas, além de manter e estabelecer uma ordem pública, 
como os edifícios do corpo de bombeiros, delegacia, instalações militares e 
posto policial; 
• Os equipamentos de saúde, como as Unidades de Saúde Básica e as Uni-
dades de Pronto Atendimento; 
• Os equipamentos de educação, com instalações adequadas para abrigar 
os serviços educativos em todos os níveis educacionais; 
• Os equipamentos de cultura, com instalações para reunião e comunicação 
na cidade, como teatros, salas de concerto, museus, bibliotecas, jardim botânico, 
templos, concha acústicas, zoológico ou centros culturais e edifícios religiosos; 
• Os equipamentos de esporte, como os autódromos, as pistas de esporte, 
os estádios, os parques, assim como os equipamentos e espaços de lazer, a 
exemplos de áreas verdes, predominando a vegetação e englobando as praças, 
jardins públicos e os parques urbanos, bem como os canteiroscentrais das ave-
nidas das vias públicas ou parques urbanos com a função ecológica, estética e 
de ócio, apresentando extensão maior que das praças e jardins públicos; 
• Os equipamentos de assistência social, com edifícios destinados a garantir 
assistência às pessoas com menos recursos ou que se encontram em situação 
de risco, como crianças e idosos, podendo envolver asilos, centro social ou co-
munitário, centro de triagem, creche, orfanato e penitenciária; 
• Os equipamentos de abastecimento, como os armazéns, central de abas-
tecimento, supermercado e postos de gasolina; 
• Os equipamentos de circulação e transporte que inclui os estacionamen-
tos, os logradouros públicos, as vias especiais, os terminais de transporte, as 
vias e os espaços públicos e privados; 
• Os equipamentos de infraestrutura que estão divididos em sistema de 
comunicação (com correios, rádio, televisão, telefonia e internet), sistema de 
energia (com o abastecimento de energia elétrica ou combustível doméstico 
canalizado), sistema de saneamento (com o abastecimento de água, esgota-
mentos sanitário e pluvial, limpeza urbana) e os sistemas de produção e dis-
tribuição de água a população, além dos serviços de saneamento de redes de 
esgoto, que envolve coleta e tratamento final do esgoto, e iluminação.
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Os equipamentos urbanos necessários para o funcionamento de uma uni-
dade de vizinhança podem ser definidos com a escola primária, que deve estar 
localizada próxima às unidades habitacionais, em um raio de 800 metros, e 
com capacidade adequada para atender a população; com equipamentos de 
comércio e serviço, que devem estar acessíveis para ir a pé; e com praças ou 
espaços para contemplação, recreação e lazer, próximos às áreas residenciais.
Para Santos (1998), os equipamentos públicos que atendem as UV devem 
estar distribuídos com maior regularidade, como é o caso das creches, das es-
colas, das praças e dos postos de saúde, que devem estar situados no raio da 
área de moradia, diferente dos outros equipamentos que servem ao conjunto 
da cidade, como os parques, os cemitérios, as rodoviárias, aeroportos, etc., 
onde a sua localização não deve estar vinculada com o raio de moradias.
Alguns padrões urbanísticos definidos por Santos (1998) são que as creches 
devem estar localizadas na vizinhança imediata às áreas de moradias, aten-
dendo um raio de influência máximo de 300 metros, e próximos a praças e 
áreas verdes, evitando vias principais e obedecendo ao dimensionamento de 
estarem em um terreno de 6 m² por criança, em um edifício projetado para 
considerar 4 m² por criança, com capacidade limitada de 40 crianças. 
As edificações de jardim de infância devem estar localizadas na vizinhança 
imediata às áreas de habitações, em um raio de influência máximo de 300 m 
para atender a faixa etária de quatro a seis anos de idade e ter a capacidade de 
turmas limitadas a 20 crianças, seguindo o mesmo dimensionamento por m² 
das creches. 
As escolas que atendem ao ensino básico devem estar localizadas na vizi-
nhança imediata de habitações, com um raio de influência máximo de 1500 m 
para a faixa etária de 7 a 14 anos de idade, onde o edifício 
deve estar implantado em um terreno com área supe-
rior a 1000 m², considerando 3,2 m² de área por aluno e 
contemplando uma área de ampliação. 
As escolas de ensino médio devem atender os 
bairros ou, se foram especializadas, devem aten-
der também a cidade, com um raio de influência 
máximo de 3000 metros, cumprindo o dimensio-
namento das escolas de ensino básico. 
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Os centros de ação social devem estar localizados em áreas onde seja ne-
cessário o desenvolvimento social de populações carentes, visando a atender 
toda a cidade, sendo dimensionado em função dos serviços prestados. 
Os postos de saúde e hospitais devem servir aos bairros e estarem im-
plantados em um terreno com área mínima de 1000 m² e uma área construí-
da de, no mínimo, 200 m², considerando um raio de influência para os postos 
de saúde com 1000 m, enquanto os centros de saúde devem cobrir um raio 
de influência de 5000 m e os hospitais com um raio de influência máximo a 
regional. 
Os hospitais e os postos de saúde devem servir toda cidade, necessitando 
ser dimensionado para que possa haver quatro leitos para cada 1000 habitan-
tes e 40 m² de área construída por leito. 
As praças e as áreas verdes podem ser pequenas, servindo a grupos de 
vizinhança ou quarteirões, com dimensão de 4 m² por habitante e com um raio 
de influência de no máximo 600 m, para parques e praças de vizinhança, e no 
máximo de 2400 m para parques de bairros, que podem ser lineares e esta-
rem interligando atividades recreativas, como 
escolas, igrejas, mercados, restaurantes, etc., 
podendo ainda estar em faixas lineares ar-
borizadas no eixo dos rios e córregos. Por 
fim, é importante lembrar que deve ser 
previsto nas praças e nas áreas verdes, es-
tacionamento para automóveis e bicicletas, 
além de conexões sinalizadas com o sistema 
viário, para que se aproveitem os bosques e as áreas arboriza-
das existentes. 
CURIOSIDADE
A Organização Mundial da Saúde (OMS) recomenda um índice de, no 
mínimo, 12 m² de áreas verdes por habitante na área urbana, mas muitos 
citam que o ideal é de, pelo menos, três árvores ou 36 m² de área verde 
por habitante.
Dessa forma, a distribuição dos equipamentos e a relação com o seu entor-
no, como sugere Santos (1988), deve estar de acordo com a Tabela 1.
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Fonte: SANTOS, 1988, p. 162. 
TABELA 1. EXEMPLO DA DISTRIBUIÇÃO DESEJÁVEL DOS EQUIPAMENTOS 
URBANOS DENTRO DE UMA UNIDADE DE VIZINHANÇA
Creche
Pré-escola
Escola de 1o grau
Equipamentos de saúde
Parques
Reserva fl orestal
Reserva fl orestal
Mercado
Matadouro
Corpo de bombeiros
Posto policial
Posto telêfonico
Correios e telégrafos
Templos
Habitação
Terminais de transportes
Edifícios públicos adm.
Instal. de infra-estrutura
Vizinhança pouco desejável
Vizinhança +- desejável
Vizinhança desejável Vizinhança indiferente
Vizinhança incompatível
Equipamentos de saúde
Centro de ação social
Escola de 2o grau
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Mano e colaboradores (2019) descrevem que, para o correto dimensiona-
mento dos equipamentos urbanos em uma unidade de vizinhança, deverão ser 
conhecidos os usuários e os equipamentos necessários para as atividades de 
um grupo de pessoas em específi co. Uma forma de saber o perfi l das pessoas 
é por meio de uma série de perguntas, tais como:
Quem são as pessoas que irão utilizar esse equipamento?
Como são as suas casas?
Quais são as suas festas comemorativas? E como são as suas festas?
Há associação de moradores, grupo de mães, agremiações ou quais-
quer tipos de grupo organizado? Quais são eles?
O que gostam de fazer no tempo livre?
Quais são os jogos e as brincadeiras?
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Onde se encontram? E como são os espaços?
Quantas são?
Quantas são crianças?
Quantos são adultos?
Há pessoas com defi ciência?
Quantos são idosos?
Têm todos os tipos de serviços públicos disponíveis (escola, postode 
saúde, biblioteca, serviços de documentos etc.)? (MANO e colabora-
dores, 2019, p. 53).
Assim, com o resultado desse questionário, será mais fácil conhecer o usuá-
rio, dimensionar e escolher o equipamento público necessário e útil para esse 
grupo de pessoas. 
Segundo a Caixa Econômica Federal (2010):
[...] O planejamento destas áreas deve levar em consideração as neces-
sidades inerentes a cada uma das atividades ali propostas, prevendo o 
sombreamento ou a necessidade de insolação, a proteção acústica de 
forma a evitar ruídos excessivos aos vizinhos, dimensões adequadas 
dos equipamentos e o tipo de moradores previstos (CAIXA, 2010 p. 76).
Para o dimensionamento de um equipamento urbano, será necessário tam-
bém seguir as leis e normas que correspondem a cada tipo de equipamento 
urbano, consultando ainda o Plano Diretor do município onde estão sendo im-
plantados os equipamentos, bem como o zoneamento e o código de obras. 
Nesse contexto, as legislações que incidem nos equipamentos urbanos serão 
sempre as legislações federal e estatal; as instruções técnicas, decretos e leis 
do corpo de bombeiros; assim como a NBR 9050/2020, que corresponde à nor-
ma brasileira de acessibilidade. 
Acessibilidade universal nas unidades de vizinhança
Sabemos que a acessibilidade universal é a condição que deve existir obriga-
toriamente em todos os espaços públicos e privados, entornos e equipamentos 
urbanos, permitindo a todas as pessoas o acesso, a compreensão, a utilização e 
o desfrute do espaço de maneira autônoma, cômoda, segura e efi ciente. A NBR 
9050/2020 defi ne como acessibilidade a: 
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[...] possibilidade e condição de alcance, percepção e entendimento 
para utilização, com segurança e autonomia, de espaços, mobiliá-
rios, equipamentos urbanos, edificações, transportes, informação 
e comunicação, inclusive seus sistemas e tecnologias, bem como 
outros serviços e instalações abertos ao público, de uso público ou 
privado de uso coletivo, tanto na zona urbana como na rural, por 
pessoa com deficiência ou mobilidade reduzida (ABNT, 2020, p. 2).
Existem diversas técnicas e elementos para contribuir e equiparar os espaços 
para todas as pessoas, o que permite a um espaço acessível receber toda classe 
de pessoa, sem que exista qualquer tipo de seleção ou complicação. As rampas, 
elevadores, alfabeto em braile e os sinais auditivos são algumas dessas ajudas 
técnicas.
Uma UV planejada corretamente deve contemplar a acessibilidade universal, 
promovendo espaços para todos, conforme determina o Decreto 5296/2004:
Art. 15. No planejamento e na urbanização das vias, praças, dos logra-
douros, parques e demais espaços de uso público, deverão ser cum-
pridas as exigências dispostas nas normas técnicas de acessibilidade 
da ABNT.
§ 1o Incluem-se na condição estabelecida no caput:
 I - a construção de calçadas para circulação de pedestres ou a adap-
tação de situações consolidadas;
II - o rebaixamento de calçadas com rampa acessível ou elevação da 
via para travessia de pedestre em nível; 
III - a instalação de piso tátil direcional e de alerta (BRASIL, 2004, n.p.).
Dessa maneira, além de evitar obstáculos na via pública, como degraus e ram-
pas irregulares, mudanças bruscas nos pisos, elementos mal posicionados (plan-
tas, postes e mobiliários urbanos), inclinação inadequada das calçadas, elementos 
e equipamentos não sinalizados, etc., é possível utilizar materiais que propiciem 
uma superfície contínua e antiderrapante, prevendo inclinações adequadas que 
facilitem e assegurem a locomoção, bem como a localização e setorização do pas-
seio, separando o mobiliário urbano, como postes, lixeiras, canteiros em uma faixa 
do passeio, deixando uma faixa livre para a circulação de pedestres, de modo a 
favorecer a clareza do percurso e a utilização correta das sinalizações sonoras e 
táteis, como mostra a Figura 8.
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SER_ARQURB_PURUV_UNID3.indd 93 04/10/2021 11:57:22
1.20 (mínimo) 
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Figura 8. Exemplo de setorização do mobiliário urbano no passeio e da faixa sem obstáculos na circulação de pedestres. 
Fonte: MONTENEGRO; SANTIAGO; DE SOUZA, 2009, p. 36. 
Figura 9. Exemplo de setorização do mobiliário urbano no passeio e da faixa sem obstáculos na circulação de pedestres. 
Fonte: MONTENEGRO; SANTIAGO; DE SOUZA, 2009, p. 73. 
Os parques, as praças e os espaços públicos também devem oferecer condições 
de acessibilidade, garantindo a rota livre de obstáculos e a sinalização de mobiliários 
urbanos, como chafariz, fontes, esculturas e hidrante, para evitar acidentes. Contu-
do, nos espaços urbanos que possuem bancos, deverá ser previsto espaços para a 
acomodação de cadeiras de rodas, como é possível notar na Figura 9.
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A Lei 12.587/2012 estabelece a Política Nacional de Mobilidade Urbana e fun-
damenta os princípios da acessibilidade universal, do desenvolvimento sustentável 
das cidades, da eficiência do transporte urbano, da segurança do deslocamento da 
população, da equidade do uso dos transportes e da circulação, entre as vias e entre 
outros pontos. Sendo assim, o conceito da mobilidade urbana considera a relação 
entre as redes de conexão urbana e o planejamento espacial, além da relação físico-
-espacial que possui. 
A mobilidade urbana busca reduzir as desigualdades e promover a inclusão so-
cial, o acesso da população aos equipamentos sociais e serviços básicos, além de 
complementar os meios de transporte, com a gestão eficaz do espaço público e do 
transporte sustentável, dando a cada meio de transporte o seu espaço na via públi-
ca, transformando em um transporte sustentável. 
Dessa forma, a inclusão do conceito de mobilidade urbana no planejamento de 
uma unidade de vizinhança é parte da acessibilidade universal 
e de uma eficiente infraestrutura pública, que promove vias 
acessíveis, com estacionamentos para bicicletas, ciclovias, 
passeios, bem como integração ao sistema de transporte e 
distribuição correta dos equipamentos para encurtar os des-
locamentos. 
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Sintetizando
Vimos que o conceito de unidade de vizinhança (UV) foi criado por Claren-
ce Perry para planejar bairros funcionais e completos nas cidades que esta-
vam sendo urbanizadas pela industrialização. 
Dessa forma, entende-se que a configuração de uma UV é determinada 
pelo seu tamanho e depende da densidade da população, considerando que 
os limites das unidades são determinados pelas vias principais e, dentro de-
les, deve existir um sistema de parques, com lugares de recreação e lazer, 
assim como um sistema de circulação interno, facilitando a conexão entre as 
vias de veículos e os conjuntos de moradias, que podem ter o percurso feito a 
pé pelos pedestres, até os equipamentos urbanos, como escolas e comércios, 
diminuindo assim o deslocamento a outras partes da cidade.
No Brasil, o Plano Piloto de Brasília, criado pelo arquiteto Lúcio Costa, fu-
sionou os parâmetros de Clarence Perry com os do Congresso Internacional 
de Arquitetura Moderna – CIAM, proporcionando superquadras com espa-
ços de moradias e equipamentos urbanos, rodeados por uma área verde, de 
modo a facilitar a ventilação e a iluminação dos edifícios habitacionais. 
Por fim, é importante ressaltar que percebemos que os equipamentos ur-
banos, apesar de possuírem raios de abrangência determinados na prática 
por alguns urbanistas, devem ser dimensionados de acordo com o Plano Di-
retor dos municípios, bem como o zoneamento e o código de obras, seguindo 
também as normas de acessibilidade e mobilidadeurbana. 
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PROJETO 
DO ENTORNO DE
 UMA UNIDADE 
DE VIZINHANÇA 
4
UNIDADE
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Objetivos da unidade
Tópicos de estudo
 Entender como a unidade de vizinhança se vincula com o seu entorno;
 Compreender a importância dos equipamentos urbanos para o 
desenvolvimento sustentável;
 Entender como a falta ou a insuficiência dos equipamentos urbanos pode 
prejudicar uma unidade de vizinhança ou um bairro.
 Projeto de uma área não 
residencial adjacente à unidade 
de vizinhança
 Exemplo de organização de 
uma cidade com as unidades de 
vizinhança
 A mobilidade urbana como 
fator projetual
 O novo urbanismo
 O desenvolvimento urbano 
sustentável
 Dimensionamento dos 
respectivos equipamentos 
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Projeto de uma área não residencial adjacente à unidade 
de vizinhança
Como já visto em unidades anteriores, o conceito de unidade de vizinhança (UV) 
foi concebido em 1923 pelo urbanista Clarence Perry, e é defi nido como um compo-
nente urbano básico e autossufi ciente de moradias, com serviços de uso comum e 
extensões consideráveis de área livre para uso comunitário. No conceito de Clarence, 
as principais funções que deveriam oferecer uma unidade de vizinhança seriam: a 
educação, por meio da instalação de uma escola primária; a recreação, mediante a 
criação de jardins e áreas verdes; e a possibilidade de contar com comércio e serviços.
Essa concepção inicial foi sendo aperfeiçoada e se transformou em uma peça 
urbana planejada, que tem como objetivo solucionar a relação entre a moradia e 
a cidade. Dessa forma, as UV, além das áreas habitacionais e de um sistema de or-
ganização das vias, no qual as vias de pedestres e de veículos são hierarquizadas, 
possuem também equipamentos urbanos, que precisam atender aos parâmetros 
determinados pelo Plano Diretor do município, que determinará quais equipamen-
tos urbanos são fundamentais para determinada região. Assim, os projetos não re-
sidenciais, como os comerciais, industriais, institucionais, de uso misto e de lazer 
devem estar dimensionados e distribuídos de forma a favorecer o desenvolvimento 
urbano e a integração social da comunidade.
O projeto de uma UV e das áreas não residenciais adjacentes está determina-
do também pelo parcelamento do solo urbano, que está regido pela Lei Federal 
6766/79, que estabelece o dimensionamento dos equipamentos urbanos, determi-
nando que a porcentagem das áreas públicas em uma gleba não poderá ser inferior 
a 35% da área destinada ao loteamento, como mostra a Figura 1.
Figura 1. Disposição das unidades de vizinhança no formato de grelhas. Fonte: SANTOS, 1988, p. 117. (Adaptado).
Área edifi cável 
Equipamentos
Vias de circulação 
62,60% 
7,82% 
28,58% Lei Federal 6766 
35% 
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Sendo assim:
as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de 
equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres 
de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação 
prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a 
zona em que se situem (BRASIL, 1979).
EXPLICANDO
Gleba é todo pedaço de terra que não foi parcelada ou desmembrada, 
que não possui regulamentação ou tenha seu loteamento aprovado pelo 
município.
O dimensionamento dos equipa-
mentos urbanos dentro de uma uni-
dade de vizinhança deverá levar em 
consideração a área do terreno e o 
raio de abrangência, considerando a 
sua localização em relação à malha 
urbana existente. A localização de um 
equipamento urbano é recomendada 
em função da distância do trajeto para 
chegar ao equipamento, de forma que 
não exceda a distância de 400 metros.
O dimensionamento e a localização de uma área não residencial, adjacen-
te a uma UV, deverão obedecer ao zoneamento do município em que será im-
plantado, já que as áreas para usos industriais, comerciais e institucionais estão 
definidas por regras de parcelamento e usos do solo, com base na organizaçãoda ocupação do território, minimizando conflitos de usos, protegendo áreas ina-
dequadas à ocupação, controlando o tráfego e o crescimento urbano da cidade.
Para Mano et al. (2019), os espaços comerciais e de serviços estimulam inte-
rações e a sociabilidade entre vizinhos e podem estar localizados próximos às 
áreas residenciais, promovendo o deslocamento sem automóvel, e é estimado 
que 5% da área total de uma gleba deve ser destinada ao comércio e ao uso 
misto, como mostra a Figura 2.
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Figura 2. Forma da disposição do uso misto na cidade de São Paulo, equilibrando a oferta de habitação e de emprego. 
Fonte: Prefeitura de São Paulo, [s.d.]. (Adaptado).
O uso misto favorece o aproveitamento da infraestrutura urbana existente 
durante várias horas do dia, evitando, assim, espaços inseguros pela falta de 
uso e proporcionando a maximização e a racionalidade da utilização dos ser-
viços urbanos.
As indústrias também devem ser contempladas, ocupando 5% da área to-
tal de uma gleba, porém, devem seguir o zoneamento do município para que 
estejam localizadas em uma área segura para os habitantes e para o meio 
ambiente.
Outro fator que este tipo de uso deve atender é ao Estudo Prévio de Impacto 
de Vizinhança, que é um instrumento do planejamento urbano que favorece o: 
[...] controle urbano e subsídio à decisão do Poder Público para 
aprovação de projeto, emissão de autorização ou licença para 
implantação, construção, ampliação ou funcionamento de em-
preendimentos e atividades públicos ou privados, em área urba-
na ou rural, que possam colocar em risco a qualidade de vida da 
população, a ordenação urbanística do solo e o meio ambiente, 
causar-lhes dano ou exercer impacto sobre eles (SEDUH, [s.d.]).
Dessa forma, o zoneamento, o Estatuto da Cidade e o Estudo Prévio de Im-
pacto de Vizinhança garantem o direito a cidades sustentáveis.
Uso residencial 
Uso não residencial 
USO MISTO
Eixos de estruturação da transformação urbana
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Os espaços de lazer como as áreas de parques, praças e áreas verdes, de-
vem contemplar 30% da área total de uma gleba e a abrangência de uma área 
de lazer deve ser próxima a 600 metros e localizada longe das vias de tráfego 
intenso. O seu dimensionamento dependerá dos equipamentos urbanos que 
serão nele instalados (MANO et al., 2019).
Figura 3. Espaço de lazer com equipamentos de recreação e mobiliário para relaxamento. Fonte: Shutterstock. Acesso 
em: 14/09/2021.
Os usos institucionais, como as escolas, deverão ser dimensionados de acordo 
com a população que utiliza tal equipamento e a sua localização deve estar próxima 
da área habitacional. Os equipamentos institucionais como as unidades de saúde, 
os equipamentos comunitários, entre outros, devem ser dimensionados e localiza-
dos contemplando os demais equipamentos próximos às UV, a fi m de atender de 
forma correta, o raio de abrangência para a população.
Exemplo de organização de uma cidade com as unidades 
de vizinhança
As UV surgem com o objetivo de descentralizar a cidade, operando mediante 
a aparição de módulos, com uma maior autossufi ciência no seu funcionamento, 
nas quais os objetivos de descentralizar e expandir, eram duas intenções rela-
cionadas e codependentes, que formavam parte do progresso e do crescimento 
para atender a novas dinâmicas das cidades do século XX.
PLANEJAMENTO URBANOS E REGIONAL - UNIDADE DE VIZINHANÇA 104
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Essas intenções, bem como os preceitos do Congresso 
Internacional de Arquitetura Moderna (CIAM), que reunia 
vários arquitetos contemporâneos para discutir, redigir e 
unificar os parâmetros sobre habitação, urbanização das 
cidades e sistemas construtivos, com a idealização de resol-
ver e melhorar a cidade apenas com a construção de edifícios e da 
organização da cidade pelo urbanismo, resultaram em vários exemplos de ci-
dades construídas e idealizadas com unidades de vizinhança.
Nelas, é possível analisar como foram projetadas as áreas não residenciais 
nas adjacências das unidades. Um exemplo é o Plano Diretor de Brasília, proje-
tado pelo arquiteto Lúcio Costa, e a cidade de Chandigarh, na Índia, projetada 
pelo arquiteto Le Corbusier com os preceitos do CIAM, que também foi criada 
do zero, assim como o projeto de Lúcio Costa.
O plano piloto para a cidade de Chandigarh foi elaborado entre 1951 e 1953, 
concebido para uma cidade de 500.000 habitantes e seu traçado baseado em 
um formato de grelha retangular, que se adapta às condições do terreno, como 
mostra a Figura 4.
Figura 4. Mapa da cidade de Chandigarh, à esquerda, e imagem aérea da cidade, na qual é possível observar as quatro 
quadras que formam uma unidade de vizinhança. Fonte: Print retirado do aplicativo Google Earth.
Dessa forma, a unidade básica de Chandigarh era o setor concebido como 
autossuficiente e introvertido, subdividido em unidades de vizinhança que aco-
modavam aproximadamente 150 famílias. 
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Esses setores estavam unidos por uma trama de ruas, denominadas “7VS”, 
que correspondiam às vias organizadas hierarquicamente, de acordo com a 
intensidade do fluxo veicular que cada via suportava. Sendo assim, as vias esta-
vam divididas em V1, que correspondia às vias nacionais; V2, que correspondia 
às vias de serviços públicos especiais; V3, que são avenidas de alta velocidade 
que cruzam a cidade; V4, as vias que conduzem aos equipamentos locais; V5, 
as vias dos bairros; V6, as vias de acesso doméstico; e V7, as vias de pedestres.
Dessa forma, Le Corbusier projetou cada setor da cidade de forma que es-
tivesse vinculada com uma via de alta velocidade V2 ou V3, e que estas fossem 
atravessadas de Leste a Oeste, por uma rua comercial V4 e que se conectaria a 
outros setores adjacentes e por uma via de bairro de Norte a Sul, onde as vias 
de pedestres se conectam com as áreas de parques e as áreas verdes. 
Sendo assim, o Plano Diretor de Chandigarh se baseia nos princípios da 
arquitetura moderna ao abrigar as quatro funções do urbanismo: morar, tra-
balhar, circular e manter o corpo e o espírito. Dessa maneira, a cidade está 
distribuída como um corpo humano, onde a cabeça é um Capitólio (Palácio da 
Assembleia), caracterizado pelo centro cívico e constitui a zona monumental e 
os edifícios mais representativos da cidade.
Figura 5. Vista do Palácio da Assembleia, principal edifício da cidade de Chandigarh, projetada pelo arquiteto Le Corbusier. 
Fonte: CHAKRAVARTHI; BHARDWAJ, 2020.
O coração da cidade é a área central, os pulmões correspondem à área dos 
parques e às áreas verdes, o cérebro corresponde à área das universidades e 
das escolas, o sistema circulatório corresponde aos sete tipos de vias, e o siste-
ma digestivo, é representado pelas indústrias.
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Chandigarh, onde hoje habitam 1 milhão de pessoas, está dividida em se-
tores que vão do 1 ao 60, com exceção do setor 13 que não existe. Eles medem 
800 por 1200 metros e cada setor funciona como uma cidade independente 
com suas próprias infraestruturas de escola, lojas, mercados, unidades de saú-
de, lugares de recreação e de culto e que estão situados sempre a menos de 10 
minutos andando a qualquer um dos pontos. Toda a cidade está rodeada por 
um cinturão verde de 16 quilômetros de largura, de forma a evitar construções 
urbanas nas imediações, e o setor 17 é considerado o centro da cidade, comer-
cial, sem áreas residenciais.
O Plano Diretor de Chandigarh e os demais projetos urbanos de Le Corbu-
sier, sempre garantiua densificação das cidades, por meio de grandes edifícios 
habitacionais, como o projeto Unité d’Habitation em Marselha, na França, que 
foi construído entre 1947 e 1952, e é um exemplo de uma unidade habitacional 
com capacidade para 1600 habitantes, distribuídos em 18 pavimentos e que foi 
desenhado como uma unidade autônoma, com os mesmos equipamentos e 
características de um bairro tradicional, como mostra a Figura 6.
Figura 6. A Unité d’Habitation, de Le Corbusier, é um importante projeto de habitação e de convívio, abrigando equi-
pamentos como pista de atletismo, creche, ginásio e piscina. Nas proximidades do edifício estão localizados comércios 
locais, centro médico e até um pequeno hotel. Fonte: Lecorbusier – World Heritage, [s.d.].
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A Unité d’Habitation foi projetada como um conjunto de edifícios com as 
mesmas características, em que os edifícios estariam separados por grandes 
parques, com circulação de pedestres separados de fl uxo veicular e amplos 
espaços iluminados, como citado na Carta de Atenas de 1933. Contudo, apenas 
um edifício do conjunto foi construído, mas é um exemplo de como foram idea-
lizadas as virtudes dos conjuntos residenciais densifi cados, com grandes torres 
que infl uenciaram defi nitivamente o desenvolvimento urbano habitacional da 
segunda metade do século XX. 
A mobilidade urbana como fator projetual
A mobilidade urbana é defi nida como o conjunto de deslocamentos no en-
torno urbano, que se produz em uma cidade para que as pessoas percorram 
uma distância que separa um lugar do outro, seja para trabalhar, estudar ou ir 
a lugares de lazer e cultura. 
Ao projetar, dimensionar e implantar corretamente os equipamentos urba-
nos que compõem os usos não residenciais adjacentes a uma unidade de vizi-
nhança, é possível reduzir os tempos de viagem nos deslocamentos, melhorar 
os serviços de transporte urbano, as condições de acessibilidade, aprimorar 
a qualidade do meio ambiente urbano, diminuir congestionamentos, ruídos, 
acidentes e o consumo de energias renováveis. 
Ao favorecer a mobilidade urbana, é possível otimizar os meios de transpor-
te mais efi cientes social e ambientalmente, como o transporte coletivo, o uso 
de bicicletas e fl uxo de pedestres.
Para atender à demanda da mobilidade urbana e resolver o problema do 
transporte nas cidades e dos grandes deslocamentos, pode ser utilizada a es-
tratégia de planejamento determinado pelo DOTS - Desenvolvimento Orienta-
do ao Transporte Sustentável, que pode ser defi nida como:
[...] uma estratégia de planejamento que integra o planejamento 
do uso do solo à mobilidade urbana com o objetivo de promover 
cidades compactas, conectadas e coordenadas. Incluir o DOTS 
como estratégia no plano diretor permite que a cidade priorize 
a transformação urbana junto aos eixos de transporte (EVERS 
et al., 2018).
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Essas estratégias são compostas por elementos que contribuem para o de-
senvolvimento e construção de cidades mais sustentáveis, por meio de proje-
tos urbanísticos que promovem a equidade social, a sustentabilidade ambien-
tal e o desenvolvimento econômico.
De acordo com o Guia para inclusão do Desenvolvimento Orientado ao 
Transporte Sustentável no planejamento urbano, as estratégias DOTS nos Pla-
nos Diretores (EVERS et al., 2018) são definidas para serem adotadas na escala 
da cidade e em algumas ações que deverão ser realizadas no entorno de esta-
ções de transporte.
Assim, as estratégias têm como objetivo orientar o desenvolvimento da ci-
dade de forma compacta, conectada e coordenada. A cidade compacta trata do 
adensamento no entorno das infraestruturas de transporte, combatendo os va-
zios urbanos, o controle do perímetro urbano e a diversificação do padrão social.
Figura 7. Uma das diretrizes para o crescimento urbano compacto é definir o perímetro, promover o adensamento 
populacional, combater os vazios urbanos, bem como controlar o crescimento horizontal e prever usos mistos. Fonte: 
EVERS et al., 2018. (Adaptado).
Outra estratégia é a conectividade do território, que pode ser alcançada 
utilizando de forma eficiente as infraestruturas, com a redução dos desloca-
mentos motorizados, promovendo a variedade de usos do solo, a ampla oferta 
de espaços livres públicos e a criação de diversas centralidades.
Definir estrategicamente o perímetro urbano 
Combater vazios urbanos 
Promover o crescimento vertical nas áreas 
com disponibilidade de infraestrutura 
Controlar o crescimento 
horizontal 
Planejar a infraestrutura, prever usos mistos e adensamento 
adequado nas áreas/macrozonas de expansão urbana
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Determinar parâmetros de incomodidade
Defi nir os eixos para a adoção do DOTS
Promover as centralidades conectadas
à infraestrutura urbana
Estabelecer a dimensão máxima de
quarteirões, proporcionando maior
conectividade e facilitando o deslocamento 
para o transporte ativo
Promover o uso misto na cidade,
evitando zoneamento monofuncionais
250m
2
Figura 8. Uma das diretrizes para a centralidade e infraestruturas conectadas é estabelecer a dimensão máxima dos 
quarteirões, promovendo o uso misto, viabilizando centralidades conectadas à infraestrutura urbana e otimizando o 
uso do solo. Fonte: EVERS et al., 2018. (Adaptado).
O Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável (DOTS) também 
determina a gestão coordenada que ocorre por meio de normativas de valo-
rização da terra, aumento da densidade populacional e construtiva (EVERS et 
al., 2018).
O novo urbanismo
O novo urbanismo nasce como uma forma de reação à expansão das cida-
des nos anos 1970 e 1980, que promoveram os corredores urbanos, os estacio-
namentos, os conjuntos habitacionais fora de escala, os espaços desumanos e 
a criação de subúrbios. 
Desse modo, o novo urbanismo consiste na ideologia desenvolvida por Ro-
bert S. Davies, em 1979, na qual determinava que deveriam ser de-
senvolvidos espaços com um uso compacto ou misto do solo, prio-
rizando a mobilidade massiva e não motorizada, como o 
transporte público, as bicicletas e os transportes alter-
nativos, proporcionando a proximidade dos locais de 
trabalho, de comércio, de educação e de recreação 
(MACEDO, 2007).
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Essa ideologia resultou nas 10 linhas de ação do novo urbanismo:
1. Enfocam no desenvolvimento de infraestrutura para priorizar o pedes-
tre, em que a maioria dos equipamentos deve estar a, no máximo, 10 minutos 
caminhando, promovendo, assim, o desenho das calçadas amigáveis para o 
pedestre, com arborização, acessibilidade etc.;
2. Tem como objetivo a criação de uma cidade diversificada, sem priorizar um 
estrato social, distribuindo uma variedade de habitações, preços e tamanhos, 
para manter a ideia da comunidade, promovendo conexões entre as pessoas por 
meio dos parques, espaços abertos e praças de unidades de vizinhança;
3. Dá preferência ao uso misto, com a coexistência de três ou mais tipos, eli-
minando as barreiras do zoneamento e adotando usos compatíveis, que podem 
gerar benefícios sociais, já que o uso misto melhora a acessibilidade aos serviços 
e aos equipamentos urbanos para um segmento mais amplo da população. Além 
disso, incrementa as opções de moradias mediante tipologias variadas, melhora 
a percepção da segurança da área, por meio do aumento do número de pessoas 
nas ruas. Promove, também, benefícios econômicos, aumentando o potencial 
do comércio e dos negócios, uma vez que gera dinamismo entre diversas ativida-
des, o que atrai mais clientes durante mais horas do dia, gera benefíciospara a 
infraestrutura, já que o uso misto atenua a demanda geral do transporte, encur-
tando as distâncias médias dos deslocamentos e reduzindo o uso do automóvel;
4. Promove a sustentabilidade, fazendo com que as cidades poluam me-
nos, proporcionando o mínimo impacto ambiental no desenvolvimento urbano 
e nas suas operações, por meio da utilização de tecnologias que respeitam o 
meio ambiente, com a promoção da eficiência energética, com a diminuição 
dos combustíveis poluentes, com uma maior produção local e promovendo o 
menor uso de transporte motorizado;
5. Favorece a acessibilidade, promovendo uma cidade mais eficiente e inclusiva;
6. Busca a qualidade de desenho, promovendo cidades e espaços com con-
forto humano, com sentido de lugar e que gerem símbolos e significados para 
a comunidade;
7. Incrementa a estrutura pública de bairro, na qual deve ser construído e 
reconstruído constantemente o espaço público, sem perder a identidade da 
zona que está sendo alterada e gerando um sentido de identidade em cada 
entorno urbano;
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8. Promove a cidade compacta, dando espaço para que a cidade se den-
sifique e cresça para cima, evitando crescer em extensão, definindo bordas 
e limites da cidade. Desse modo, ao promover uma cidade compacta, as 
distâncias são diminuídas e o transporte público é menos utilizado;
9. Permite a mobilidade, implementando um transporte coletivo de for-
ma eficaz e favorece o maior uso de bicicletas e vias funcionais como o meio 
de transporte principal;
10. Favorece o desenho participativo, por meio do trabalho coletivo, in-
terdisciplinar, no qual todos os profissionais envolvidos no planejamento ur-
bano se unem para definir ideias que favoreçam o usuário tanto nos fatores 
estéticos, como econômico, político e ambiental, simultaneamente.
A primeira cidade projetada, seguindo os conceitos do novo urbanismo, 
foi a cidade de Seaside, na Flórida, Estados Unidos, desenhada em 1981 em 
um terreno de 80 hectares, de forma irregular e que está delimitada pela 
praia e rodeada por uma densa vegetação.
Figura 9. Vista aérea da cidade Seaside, na qual é possível observar os detalhes do desenho das vias e a centralização 
dos equipamentos. Fonte: Print retirado do aplicativo Google Earth.
Sendo assim, o Plano Diretor de Seaside conta com critérios de dese-
nho, em que a UV tem um centro definido, a maioria das habitações está a 
cinco minutos a pé do centro, existe uma variedade de tipos de moradias, 
as lojas e escritórios estão na borda da unidade de vizinhança e as escolas 
estão próximas às moradias, para que as crianças possam chegar cami-
nhando. 
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Seaside também preserva pequenos espaços que promovem áreas de jo-
gos e de convívio e onde as ruas das unidades de vizinhança devem conformar 
um sistema conectado. As ruas são estreitas e escuras, os edifícios do centro 
das unidades de vizinhança devem estar próximos à calçada, os estacionamen-
tos dos edifícios habitacionais devem estar na parte traseira das edifi cações e 
devem ser acessados por caminhos e os edifícios cívicos devem estar localiza-
dos no centro das UV. 
O desenvolvimento urbano sustentável
O projeto de UV e das áreas não residenciais é uma forma de planejamento 
urbano sustentável, já que controlar a expansão e a dispersão urbana é uma 
medida importante para alcançar esse desenvolvimento sustentável. Para 
tanto, é importante a criação de cidades compactas e densas, que oferecem 
variedade de atividades e serviços, que proporcionam um entorno agradável, 
seguro e cômodo para pedestres e ciclistas, além de oferecer um espaço públi-
co de qualidade. 
A ONU tem um apelo global com 17 objetivos para o desenvolvimento sus-
tentável, que somam 169 metas que devem ser alcançadas até 2030, com a 
fi nalidade de acabar com a pobreza, promovendo o bem-estar de todos, prote-
gendo o meio ambiente e combatendo as alterações climáticas.
Figura 10. Os 17 objetivos do desenvolvimento sustentável estão agrupados, envolvendo a biosfera, a sociedade e a 
economia. Fonte: Agenda 2030, [s.d.].
ECONOMIA 
SOCIEDADE 
BIOSFERA
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Entre os objetivos da ONU estão a erradicação da pobreza e da fome, com a 
agricultura sustentável, a saúde e o bem-estar, a educação de qualidade, a igualdade 
de gênero, o acesso à água potável e ao saneamento, a energia acessível e limpa, o 
trabalho decente e crescimento econômico, a indústria, inovação e a infraestrutura, 
a redução das desigualdades, as cidades e as comunidades sustentáveis, o consumo 
e a produção responsáveis, a ação contra a mudança do clima, vida na água, vida 
terrestre, paz justiça e instituições eficazes, e parcerias e meios de implementação.
CONTEXTUALIZANDO
Para cumprir os 17 objetivos propostos pela ONU, foi criado o Decreto n. 8892, de 
27 de outubro de 2016, para internalizar, difundir e dar transparência ao processo 
de implementação da Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável, a partir 
da elaboração de um plano de ação, propondo estratégias, acompanhando e mo-
nitorando o desenvolvimento dos objetivos e articulando com os órgãos públicos.
O objetivo 11, que corresponde a Cidades e Comunidades Sustentáveis, tem 
como meta tornar as cidades mais inclusivas, seguras, resilientes e sustentáveis. 
Algumas já são exemplos do desenvolvimento sustentável, entre elas a cidade de 
Lahti, na Finlândia, que já baixou 70% da emissão de carbono e antecipou a meta 
de ser uma cidade sustentável em 2030 para 2025.
Uma das estratégias adotadas pela cidade de Lahti para diminuir a emissão 
de gases do efeito estufa foi por meio do modelo de transporte, que premia os 
cidadãos por reduzir as emissões derivadas do transporte, substituindo 20 km da 
condução do automóvel, pela utilização do transporte público, a pé ou de bicicleta.
Figura 11. A cidade de Lahti, na Finlândia, foi eleita a capital verde da Europa, devido a sua iniciativa de sustentabilida-
de e preservação do meio ambiente. Fonte: Scandinavian Way, 2019.
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A cidade de Nova York também possui um Plano Diretor para tornar a cida-
de sustentável até 2030, por meio da criação de moradias para a população, 
tornando os bairros mais acessíveis e sustentáveis, expandindo a infraestrutu-
ra e o sistema dos transportes, reduzindo o consumo de energia e tornando os 
sistemas mais limpos, garantindo que todos os moradores vivam próximos a 
uma área verde, que deve estar a 10 minutos de distância, caminhando. 
A cidade de Portland é outro exemplo de cidade sustentável e que promove 
bairros atrativos e voltados para os pedestres, um circuito de ciclovia que aten-
de a toda a cidade, rede de transporte público eficiente e um grande número 
de parques urbanos por habitante. 
Em Portland, metade da energia vem de fontes renováveis, além de limitar 
o crescimento da cidade com a criação de cinturões de vegetação. Dessa ma-
neira, a cidade será densificada e terá um crescimento inteligente, com a cria-
ção de bairros compactos, com diferentes tipos de moradias e equipamentos, 
como escola, locais de trabalho, lojas, áreas verdes, sendo assim, a primeira 
cidade compacta dos Estados Unidos.
Portland também criou um extenso parque linear que conecta o centro da 
cidade com várias outras partes da região. Dessa forma, melhora o acesso dos 
usuários e conecta atrações regionais, instituições culturais, centros de emprego 
e distritos comerciais, tornando a cidade inclusiva ao dar a oportunidade para 
que todas as pessoas como residentes, turistas, trabalhadores e estudantes, dasmais variadas idades e classes sociais possam aceder ao mesmo benefício.
Figura 12. Equipamento urbano de lazer em Portland, no qual é possível ver o tratamento dos espaços públicos, pro-
movendo o convívio e ambientes de lazer. Fonte: Adobe Stock. Acesso em: 15/09/2021.
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Figura 13. O parque linear, denominado Green Loop, faz parte do Plano Diretor da cidade de Portland até 2035, conec-
tando a cidade aos demais distritos e melhorando o acesso de toda a população. Fonte: Portland.gov., 2021.
Figura 14. Os jardins de chuva formam parte da revitalização das ruas de Portland, nos Estados Unidos, pois seguem os 
padrões de sustentabilidade e facilitam o escoamento da água na época das chuvas. Fonte: Solução para cidades, [s.d.].
A cidade de Portland também promove o Green Streets Program, que facilita 
a acessibilidade das vias de pedestres e das ciclovias até mesmo nos dias chu-
vosos e em lugares com risco de inundação. Sendo assim, o programa integra o 
controle do gerenciamento das águas pluviais dentro da faixa de domínio, a fim 
de auxiliar no escoamento da água.
Dessa forma, ao utilizar os jardins de chuva, os pavimentos permeáveis 
das calçadas permanecem sendo utilizáveis e seguros para seus usuários, além 
de contribuir para a diminuição da temperatura no verão e minimizar os efeitos 
causados pelas mudanças climáticas.
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DICA
Os jardins de chuva também são conhecidos como sistemas de biorreten-
ção e funcionam como um fi ltro de água, armazenando água da chuva e 
alimentando o lençol freático. Saiba mais sobre o assunto lendo o Projeto 
técnico: jardins de chuva, indicado nas referências.
Também é uma meta para as cidades a criação dos bairros sustentáveis, 
uma vez que estes são socialmente coesos e diversos, com uma mistura de 
tipos de moradias e oportunidades de emprego, priorizando as caminha-
das, o ciclismo e o transporte público, incentivando a efi ciência energética, 
promovendo o uso efi ciente dos recursos e localizando as áreas residenciais 
próximas às áreas de lazer, de recreação e de serviços, com conexões para 
pedestres e ciclistas.
Dimensionamento dos respectivos equipamentos
Os equipamentos urbanos são um conjunto de bens imóveis, como cons-
truções, instalações e mobiliário, utilizados para fornecer serviços urbanos à 
população e desenvolver as atividades econômicas.
Esses equipamentos constituem um sistema que possui uma grande in-
cidência na funcionalidade urbana e territorial, e podem estar distribuídos 
para suprir as necessidades de uma comunidade que está próxima, ou abran-
ger todo o conjunto de uma cidade. Os equipamentos urbanos que conectam 
várias unidades de vizinhança articulam um território e propiciam as ativida-
des necessárias para o desenvolvimento, como promover lugares de encon-
tro, integrados e inclusivos, proporcionando, assim, a convivência e tornando 
o lugar cuidado e preservado pela população.
Para a localização dos equipamentos urbanos deverá ser leva-
da em consideração uma estratégia urbana prevendo a centrali-
zação dos equipamentos principais. Ela deve favore-
cer a acessibilidade, para que o pedestre não leve 
mais do que 15 minutos para chegar caminhan-
do até o equipamento, ou para que o ponto de 
transporte coletivo não esteja distante mais de 
1000 metros.
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Os equipamentos de um bairro ou um grupo de UV 
deve ser caracterizado também, por edifícios com espa-
ços polivalentes a serviço do cidadão e deve ser adap-
tável para diversos usos e funções. Dessa forma, ao 
projetar um edifício e dimensioná-lo para atender à certa 
população, é importante condicioná-lo para que tenha a capacidade 
de abrigar diferentes atividades, prevendo uma versatilidade de usos, sem 
perder a qualidade.
O espaço público e os equipamentos urbanos são elementos de suma im-
portância para a construção da coletividade urbana, já que criam e consoli-
dam espaços de encontro, ócio e demais atividades, que possuem a função 
de melhorar a qualidade de vida dos cidadãos. Assim, os espaços e os equipa-
mentos cumprem também a função de demarcação de um lugar e dão pauta 
para que uma cidade seja estruturada de forma ordenada em volta desses 
elementos.
Atualmente, os espaços públicos apresentam problemas de redundância, 
com excesso de espaços livres em relação à densidade de uso e de usuários. 
Dessa forma, perdem sentido e significação em tecidos urbanos monofuncio-
nais ao não produzirem condições de densidade, complexidade morfológica, 
funcional, social e simbólica.
Outro problema é a especialização de um espaço, com a crescente tendên-
cia de configuração com apenas um uso e destinados à mobilidade automati-
zada e mecânica. A privatização também é uma tendência na configuração de 
zonas urbanas, nas quais os espaços livres já não possuem um caráter público, 
mas sim, restrito.
Além disso, ocorre também a elitização, que é quando o projeto do espaço 
público é tratado de forma única e não integrado aos espaços públicos do seu 
entorno.
O espaço público, mais do que uma categoria de projeto, é uma necessi-
dade estrutural, ambiental e social inquestionável. O equipamento urbano 
determina os deslocamentos de muitas atividades cotidianas e semanais da 
população e sua localização estratégica é de maior importância para diminuir 
esses deslocamentos, especialmente a mobilidade urbana desde a moradia até 
os equipamentos educacionais.
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Praticamente todas as necessidades cidadãs são atendidas pelos equipa-
mentos urbanos públicos ou privados, sejam elas educativas, comerciais, es-
portivas, recreativas, cívicas, culturais, religiosas, administrativas, ou relativas 
à saúde, ao transporte e à infraestrutura. Esse atendimento se dá por meio de 
instalações cuja cercania aos usuários é determinada em função do tipo e da 
frequência do seu uso e do número de usuários requeridos para seu eficiente 
funcionamento.
O ambiente necessário para o desenvolvimento social cidadão acontece, 
principalmente, nos espaços urbanos públicos e em áreas de convivência ur-
bana por excelência, pois nesses locais que são construídas as relações de vi-
zinhança, que geram consciência cidadã sobre um bem comum, ao identificar 
âmbitos urbanos que conjugam seus interesses individuais com os do grupo.
As consequências da insuficiência de equipamentos urbanos, no nível de 
uma unidade de vizinhança ou de um bairro, podem incrementar o fluxo de 
transporte veicular para aceder a um equipamento inexistente no raio de al-
cance, principalmente quando são equipamentos educacionais, que repercu-
tem em maiores gastos para um grupo familiar, menos tempo de convivência 
com a família e cansaço desnecessário. Na proporção do bairro e de uma cida-
de, a inexistência desse equipamento repercute na obrigação de ter maiores 
gastos para a ampliação e a manutenção das vias e com o manejo do trânsito.
A deficiência de equipamentos esportivos e recreativos favorece crianças 
e jovens a se envolverem com vandalismo e delinquência, proporcionando à 
UV ou ao bairro, insegurança, gastos com policiamento e com equipamentos, 
como centro de menor infrator. A deficiência de equipamentos cívicos e cultu-
rais, como praças ou centros culturais, dificulta a convivência da vizinhança e 
a integração da comunidade em torno do bem comum, assim como a partici-
pação cidadã.
A dispersão dos equipamentos, no lugar da sua agrupação racional de 
acordo com a complementaridade dos serviços que prestam, gera uma ima-
gem de desordem e desarticulação urbana,e leva a uma série de traslados 
desnecessários. 
As recomendações para o desenvolvimento adequado do equipamento, de 
forma que atendam a economia e a organização urbana, consideram cinco as-
pectos:
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• A sufi ciência para o tipo de necessidade e população que atende;
• A agrupação e a distribuição dos equipamentos das UV e na cidade;
• A precisão nos planos de planejamento para o desenvolvimento urbano;
• A obrigatoriedade legal aplicando normativas e indicando locais com 
oportunidades adequadas, para a implantação de equipamentos;
• A implementação econômica criativa.
De acordo com Santos (1988), a distribuição dos equi-
pamentos urbanos deve seguir as escalas urbanas que 
estão divididas em UV, bairro e cidade, como mostra o 
Quadro 1.
Distribuição dos equipamentos segundo escalas urbanas e agentes de implantação
Agente
Equipamentos
Escalas urbanas
Privado Público Vizinhança Bairro Cidade
P M E F Creche
P M E F Pré-escolar
P M E Escola de 1º grau
P M E F Escola de 2º grau
P M E F Centro de ação social
P M E F Postos de saúde e hospital
M Praças e áreas verdes
M E Parques
M E F Reserva fl orestal
P M Cemitério
P M Mercado
P M E Matadouro
E Corpo de bombeiros
E Posto policial
E Posto telefônico
F Correios e telégrafos
P M E Rodoviária
M E F Edifícios públicos adm.
M E Instal. de infraestrutura
P privado; M municipal; E estadual; F Federal 
QUADRO 1. DISTRIBUIÇÃO DOS EQUIPAMENTOS PRIVADO, MUNICIPAL, ESTADUAL 
E FEDERAL NAS ESCALAS URBANAS DE VIZINHANÇA, BAIRRO E CIDADE
M
M
P
M
P
E
M
P
E
M
E
M
E
M
E
P
Creche
Pré-escolar
F
P
Creche
Pré-escolar
Escola de 1º grau
F
E
Pré-escolar
Escola de 1º grau
Escola de 2º grau
Centro de ação social
Postos de saúde e hospital
E
M
Pré-escolar
Escola de 1º grau
Escola de 2º grau
Centro de ação social
Postos de saúde e hospital
M
Escola de 1º grau
Escola de 2º grau
Centro de ação social
Postos de saúde e hospital
Praças e áreas verdes
F
M
Escola de 1º grau
Escola de 2º grau
Centro de ação social
Postos de saúde e hospital
Praças e áreas verdes
Escola de 2º grau
Centro de ação social
Postos de saúde e hospital
Praças e áreas verdes
Centro de ação social
Postos de saúde e hospital
Praças e áreas verdes
Parques
Reserva fl orestal
Centro de ação social
Postos de saúde e hospital
Praças e áreas verdes
Parques
Reserva fl orestal
Postos de saúde e hospital
Praças e áreas verdes
Parques
Reserva fl orestal
Cemitério
Postos de saúde e hospital
Praças e áreas verdes
Reserva fl orestal
Cemitério
Mercado
Reserva fl orestal
Cemitério
Mercado
Matadouro
Mercado
MatadouroMatadouroMatadouro
P
E
E
M
M
Corpo de bombeiros
E
M
Corpo de bombeiros
E
Corpo de bombeiros
Posto policial
E
Corpo de bombeiros
Posto policial
Posto telefônico
Correios e telégrafos
F
Corpo de bombeiros
Posto policial
Posto telefônico
Correios e telégrafos
Corpo de bombeiros
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Fonte: SANTOS, 1988, p. 161. (Adaptado).
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A agrupação ou a distribuição de um equipamento ur-
bano deverá ser quantificada e dimensionada de acordo 
com as necessidades da população. Dessa forma, deve 
levar em conta a população e a extensão da área que o 
equipamento atenderá, podendo ser uma UV, um bairro, um con-
junto de bairros, um grande setor urbano ou toda a cidade. Para fins de 
mobilidade urbana, deverá ser considerada, além da área de serviço de 
cada equipamento, a sua frequência e a intensidade de uso.
Os equipamentos de um bairro devem ter uma área de influência de pou-
ca extensão, constituídos de praça, uma escola primária e uma secundária, 
várias creches, uma unidade de saúde, campos esportivos, um pequeno 
centro comercial e um centro de serviços com algumas instituições com-
plementares, bem como pequenos comércios dispersos entre as áreas re-
sidenciais. Este agrupamento em um bairro é um dos maiores fatores para 
o desenvolvimento de uma vida comunitária saudável, assim como para o 
apoio da economia familiar, ao evitar deslocamentos desnecessários.
Para que um equipamento cumpra seu papel de ser estruturador das 
áreas urbanas periféricas, e ser base para o desenvolvimento integrado, 
o planejamento urbano deve indicar claramente sua localização e a exten-
são das áreas para os diferentes centros de equipamentos, em função da 
população usuária estimada. Deve incorporar, também, um Plano Diretor 
para cada bairro, dada a sua importância como espaço privilegiado de con-
vivência e cidadania.
A cidade de São Paulo tem um projeto de lei que prevê a obrigatorie-
dade de um Plano de Desenvolvimento do Bairro, que garanta a gestão 
democrática, com a participação da população nas etapas de elaboração, 
por meio de metodologias que identificam as demandas sociais, ambien-
tais e urbanas. 
CURIOSIDADE
O Plano de Desenvolvimento do Bairro é um projeto de lei (PL 688/13), 
que prevê a melhoria e complementação do sistema de mobilidade com a 
integração entre os sistemas de transporte coletivo, viário, cicloviário e de 
circulação de pedestres dotando-o de condições adequadas de acessibili-
dade universal e sinalização (PREFEITURA DE SÃO PAULO, 2014).
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Sintetizando
O conceito de uma UV surge com a ideia de criar um conjunto autossuficiente 
tanto de moradias como de equipamentos, valorizando os pedestres e a mobi-
lidade urbana, contribuindo para a densificação dos lugares e não para a sua 
expansão.
Os equipamentos urbanos formam parte de um sistema que contribui para 
a funcionalidade urbana e territorial, sendo assim, sua distribuição e localização 
favorece o desenvolvimento sustentável, que a ONU determina que as cidades 
cumpram até o ano de 2030, visto que propicia a integração da população, prio-
riza a mobilidade e favorece a sustentabilidade. Muitas cidades já colocaram em 
prática esses objetivos e, dessa forma, servem de exemplo para o dimensiona-
mento de equipamentos e de pequenas ações que contribuem tanto para uma 
UV, como para um bairro.
Os equipamentos urbanos, apesar de possuírem raios de abrangência deter-
minados na prática por alguns urbanistas, devem ser dimensionados de acordo 
ao Plano Diretor dos municípios, bem como o zoneamento e o código de obras. 
Porém, é importante entender como a insuficiência dos equipamentos, a sua 
dispersão ou a instalação de um equipamento que não condiz com a realidade 
de uma comunidade, pode surtir efeitos negativos ao bairro e à população.
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