Módulo 5 - Método da Quantificação do Custo

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5Módulo
Avaliação de bens e 
imóveis com foco no 
método evolutivo
Método da Quantificação do Custo
Infraestrutura
Enap, 2021
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
SAIS - Área 2-A - 70610-900 — Brasília, DF
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
Conteudista/s 
Antônio Sérgio Costa Amorim, 2021.
Diretoria de Desenvolvimento Profissional.
Unidade 1: Método da Quantificação do Custo .................................4
1.1 Considerações Iniciais ................................................................................................ 4
1.2 Identificação pelo Custo Unitário Básico – CUB...................................................... 5
1.3 Identificação do Custo pelo Orçamento Detalhado ............................................. 12
Referências ..................................................................................................................... 15
Unidade 2: Depreciação física dos imóveis ......................................16
2.1 Depreciação física ..................................................................................................... 16
2.1.1 Método de Depreciação de Ross-Heidecke ....................................................... 19
2.2 Custo de Reedição da Benfeitoria .......................................................................... 21
2.3 Especificação do Laudo pelo Método de Quantificação de Custo ..................... 22
Referências ..................................................................................................................... 25
Sumário
4Enap Fundação Escola Nacional de Administração PúblicaEnap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
 Módulo
Método da Quantificação 
do Custo5
Neste módulo, você aprenderá como estimar o custo de uma benfeitoria.
Vamos continuar nossa viagem acrescentando novos conhecimentos na bagagem, 
não é mesmo?
1.1 Considerações Iniciais
Unidade 1: Método da Quantificação do Custo
Objetivo de aprendizagem
Ao final desta unidade, você será capaz de reconhecer os tipos de custos das benfeitorias 
e como calcular o custo de reprodução.
Será um dos métodos conjugados no Método Evolutivo e também 
na avaliação e/ou atualização de valores nos Sistemas da SPU.
O Método da Quantificação do Custo é utilizado exclusivamente para avaliar as 
benfeitorias de um imóvel.
O Método da Quantificação do Custo é utilizado para identificar o custo reprodução ou 
o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de 
construção ou por orçamento detalhado, com a citação das fontes consultadas.
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O Custo Unitário Básico da Construção (CUB) é um índice de referência da indústria da 
construção civil que estima o custo básico por metro quadrado para um tipo específico 
de obra ou construção, que são calculados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria 
da Construção Civil de cada Estado, em acordo com a NBR 12721 (ABNT, 2006).
1.2 Identificação pelo Custo Unitário Básico – CUB
O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices (SINAPI) é 
referência para delimitação dos custos de execução de obras, 
segundo a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO, Lei n° 14.194, de 
20 de agosto de 2021), aprovada pela Comissão Mista de Planos, 
Orçamentos Públicos e Fiscalização do Congresso Nacional, usado 
pela Caixa Econômica Federal (CEF) e pelo Tribunal de Contas da 
União (TCU), entre outros órgãos.
A NBR 14653-1 (ABNT, 2019) apresenta as seguintes definições:
Custo de reedição: custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, 
tendo em vista o estado em que se encontra;
Custo de reprodução: gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar 
eventual depreciação;
Custo de substituição: custo de reedição de um bem, com a mesma função e 
características assemelhadas ao avaliando.
A identificação pelo CUB é dividida em três etapas:
• Vistoria;
• Cálculo da área equivalente de construção; e 
• Estimação do custo de construção.
https://www.caixa.gov.br/poder-publico/modernizacao-gestao/sinapi/Paginas/default.aspx
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Vistoria
A vistoria tem como objetivo principal examinar as especificações dos materiais 
aplicados em cada dependência de um imóvel, para estimação do padrão construtivo, 
a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente.
Cálculo da área equivalente de construção
A área equivalente de construção é a área virtual cujo custo de construção é 
equivalente ao custo da respectiva área real, utilizada quando este custo é diferente 
do custo unitário básico da construção adotado como referência. Pode ser, conforme 
o caso, maior ou menor que a área real correspondente. 
A área real é aquela medida em planta, seguindo um critério específico da norma, 
enquanto a área equivalente é obtida levando em conta a proporção de custo em 
relação ao padrão geral da obra. 
O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo 
unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão definido.
Como calcular?
Em primeiro lugar, define-se o padrão de referência, comparando os parâmetros 
gerais da edificação e seu memorial descritivo com as definições dos padrões da 
norma, optando por um dos tipos de CUB. 
As áreas da edificação que seguem esse padrão têm área real igual à área equivalente (1:1).
As áreas descobertas ou de padrão diferente devem ser corrigidas, gerando áreas 
equivalentes maiores ou menores do que a real. 
Por exemplo, se uma área de estacionamento tem custo de 50% do padrão, então 
uma vaga de estacionamento de 16 m² de área real terá 8 m² de área equivalente 
(1:0,5). Por outro lado, um salão de festas com padrão superior ao padrão geral do 
prédio, por exemplo, com custos 40% maiores do que os apartamentos, poderá ter 
área real de 20 m² e área equivalente de 28 m² (1:1,4).
A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula, 
em consonância com o previsto na NBR 12.721 para os casos de prédios em condomínio:
S=Ap + ∑
i
 n (Aqi.Pi) 
Onde:
S é a área equivalente de construção;
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A imagem a seguir apresenta a demonstração de cálculo da área equivalente de um 
edifício com 11 pavimentos (03 subsolos, 01 térreo, 01 mezanino, 07 pavimentos 
tipo e 01 cobertura), cada um com suas áreas e acabamentos respectivos.
Modelo para exemplo de alguns critérios para determinação das áreas equivalentes.
Fonte: CEPED/UFSC (2022)
Na planilha a seguir, há a indicação da área real (A) de cada pavimento (em m²), o 
coeficiente de equivalência (B), calculado em referência ao CUB padrão, e a Área 
equivalente de cada pavimento como sendo a multiplicação da área real pelo 
respectivo coeficiente de equivalência.
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão 
 diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos pela NBR 12721.
É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo, 
perante o custo padrão da construção, sejam calculados para cada 
dependência em que for empregado. 
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Planilha de cálculo da área equivalente. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022)
Na última linha da planilha, constam as somatórias da área real (8.000,00 m²) e 
da área equivalente resultante (6.862,00 m²), esta última utilizada agora para os 
cálculos de estimativas de custos da edificação.
Planilha de conversão de área real em área equivalente
Item Pavimentos Características da área (A)
Área real 
(m²)
(B)
Coeficiente de 
equivalência 
Área 
equivalente 
(m²) (A x B)
01 Cobertura Caixa d’água 20,00 0,70 14,00
02 Casa de máquinas 20,00 0,70 14,00
03 Uso comum, interna e fechada 250,00 1,00250,00
04 Uso comum, interna e aberta 250,00 0,25 62,50
05 Uso privativo, interna e fechada 50,00 1,00 50,00
06 Uso privativo, externa e aberta 30,00 0,25 7,50
07 Pavimento-tipo Privativa e comum 3.500,00 1,00 3.500,00
08 Mezanino Externa e aberta 100,00 0,40 40,00
09 Interna e aberta 100,00 0,80 80,00
10 Interna e fechada 400,00 0,80 320,00
11 Interna e aberta (garagem) 30,00 0,80 24,00
12 Térreo Aberta e descoberta (garagem) 200,00 0,40 80,00
13 Aberta e coberta (s/ 
laje, garagem)
50,00 0,60 30,00
14 Aberta e coberta (c/ 
laje, garagem)
50,00 0,70 35,00
15 Interna e fechada (hall) 200,00 1,10 220,00
16 Interna, aberta e 
coberta (c/ laje)
100,00 0,70 70,00
17 Externa, aberta e descoberta 600,00 0,40 240,00
18 Subsolo Garagem enterrada do 1º piso 650,00 0,70 455,00
19 Garagem enterrada do 2º piso 650,00 0,80 520,00
20 Garagem enterrada do 3º piso 650,00 1,20 780,00
01 Caixa d’água 100,00 0,70 70,00
∑ área real 8.000,00 ∑ área 
equivalente
6.862,00
Cada item da planilha indica um cômodo do pavimento indicado, a coluna (A) informa a sua 
respectiva área real, e na coluna (B) consta o seu coeficiente de equivalência correspondente.
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Na falta de demonstrações ou relações de custos, a NBR 12721 sugere a utilização 
dos seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência 
de áreas dos projetos-padrão: 
Coeficientes para o cálculo de equivalência de áreas dos projetos-padrão
Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75
Área privativa (unidade autônoma padrão) 1,00
Área privativa (salas com acabamento) 1,00
Área privativa (salas sem acabamento) 0,75 a 0,90
Área de loja (sem acabamento) 0,40 a 0,60
Varandas 0,75 a 1,00
Terraços ou áreas descobertas sobre lajes 0,30 a 0,60
Estacionamento sobre terreno 0,05 a 0,10
Área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta) 0,50
Barrilete 0,50 a 0,75
Caixa d’água 0,50 a 0,75
Casa de máquinas 0,50 a 0,75
Piscinas, quintais, etc. 0,50 a 0,75
Quadro de coeficientes. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de NBR 12721 (ABNT, 2006) 
Estimação do custo de construção
Para a estimação do custo de construção, a NBR 14653-2 (ABNT, 2011) recomenda 
aplicação do modelo a seguir:
Onde:
C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente 
 de construção;
CUB é o custo unitário básico, o custo do material e de mão de obra por metro 
 quadrado de construção idêntica à avaliada. Poderá ser obtido a partir das 
 séries mensais de custos e índices do SINAPI ou dos Sindicatos da Indústria 
 da Construção Civil (SINDUSCON);
Oe é o orçamento de elevadores. Deve ser pesquisado no mercado da construção civil;
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 - Custo Unitário Básico (CUB)
Para utilização das séries mensais do custo de construção por metro 
quadrado, é necessário caracterizar de forma adequada o padrão de 
acabamento da edificação e o tipo de projeto-padrão avaliando.
 - Padrões de acabamento
Serão adotados os dispostos na Tabela 2 da NBR 12721 (ABNT, 
2006, p. 25): alto, normal e baixo. Admite-se ainda o uso do padrão 
mínimo e popular.
 - Projetos-padrão
As séries mensais dos custos de construção por metro quadrado são 
estabelecidas para diferentes tipos de edificações, o qual deverá 
ser definido em conformidade com as características principais da 
edificação avaliada. A NBR 12721, em sua Tabela 1 (ABNT, 2006, p. 19-
24), determina as características principais dos projetos-padrão.
 - Orçamento para elevadores (Oe)
Deve ser pesquisado no mercado da construção civil. Este valor, por 
elevador, situa-se em torno de 8% do CUB.
Oi é o orçamento de instalações especiais, são as instalações não previstas no 
 CUB, tais como geradores, sistemas de proteção contra incêndio, centrais 
 de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos etc. Deve ser 
 pesquisado no mercado da construção civil;
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra. Este valor varia conforme as regras 
 de mercado e, portanto, deve ser definido através de pesquisa junto às construtoras;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da 
 construção. Esta taxa é consequência do custo do capital da construção. 
 Vale ressaltar que o capital da construção não é aplicado todo de uma só 
 vez no início da obra.
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
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 - Orçamento para fundações especiais (Ofe)
Deve ser pesquisado no mercado da construção civil. Para grandes 
edifícios com estrutura de concreto armado, fundações em estacas e 
com rebaixamento do lençol de água, situa-se em torno de 7% do CUB.
 - Orçamento das instalações especiais (Oi)
Deve ser pesquisado no mercado da construção civil. Para grandes 
edifícios, situa-se em torno de 10% do CUB.
- Taxa de administração da obra (A)
Varia conforme as regras de mercado e, portanto, deve ser definido 
através de pesquisa junto às construtoras. É limitada a 10% pela Caixa 
Econômica Federal.
- Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da 
construtora (L)
É limitada a 15% pela Caixa Econômica Federal.
- Percentual relativo aos custos financeiros durante período de 
construção (F)
Essa taxa é consequência do custo do capital da construção. A 
Caixa Econômica Federal cobra de 10% a 13% de juros ao ano nos 
financiamentos imobiliários.
Exercício: Calculando o custo de reprodução do edifício do exemplo anterior.
Onde:
CUB = R$ 2.194,47/m² - Padrão R-8A - SINDUSCON-DF set/2021 
Oe = 8,0 % do CUB = (0,08 x 2.194,47 x 6.862,00) = R$ 1.204.676,25
Oi = 10,0 % do CUB = (0,10 x 2.194,47 x 6.862,00) = R$ 1.505.845,31
Ofe = 7,0 % do CUB = (0,07 x 2.194,47 x 6.862,00) = R$ 1.054.091,72
Odf = 2,0 % do CUB = (0,02 x 2.194,47 x 6.862,00) = R$ 301.169,06
A = 10,0 %
F = 12,0 %
L = 13,0 %
S = 6.862,00 m²
C =3.757,72 => R$ 3.757,72/m²
12Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Custo de reprodução do edifício modelo:
Área equivalente de construção (S) x Custo unitário da construção (C)
6.862,00 m² x R$ 3.757,72/m²
R$ 25.784.102,24
Vale ressaltar que o capital da construção não é aplicado todo de uma só vez no início 
da obra. Para efeito de simplificação, pode-se imaginar que o capital empregado na 
obra seja constante do início ao fim, em uma percentagem média de 50%.
1.3 Identificação do Custo pelo Orçamento Detalhado
O orçamento detalhado (ou discriminado) é a relação dos serviços e atividades a 
serem executados na obra, com as respectivas quantidades e com seus preços. 
Os preços unitários de cada um destes serviços são obtidos por composições de 
custos, as quais são, basicamente, "fórmulas" empíricas de preços que relacionam as 
quantidades e custos unitários dos materiais, dos equipamentos e da mão-de-obra 
necessários para executar uma unidade do serviço considerado. As quantidades de 
serviços a serem executados são medidas nos projetos. 
A tabela a seguir apresenta um exemplo simplificado de um trecho de uma planilha 
de orçamento detalhado, na qual consta a descrição do serviço a ser executado em 
uma obra, bem como o seu quantitativo e os custos unitários e totais (material e 
mão de obra inclusos) e no final a aplicação do BDI:
Benefícios e Despesas Indiretas (BDI)
Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes 
sobre o custo direto da construção (NBR 14653-1, ABNT, 2019). É 
a margem de acréscimo que se deve aplicar sobre o custo direto 
para incluir as despesas indiretas (administração local e central, 
despesa financeira e tributária, contingências) e o benefício do 
construtor (recompensa final pela prestação dos serviços) na 
composição do preço da obra.
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 13
A identificação pelo orçamentodetalhado está dividida em quatro etapas:
• Vistoria;
• Levantamento de quantitativos; 
• Pesquisa de custos;
• Preenchimento de planilha orçamentária. 
Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações dos 
materiais aplicados, o estado de conservação e a idade aparente.
Levantamento dos quantitativos
Nesta etapa, são levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplicados 
na obra. A melhor execução da etapa é possível caso se tenha acesso aos projetos 
(arquitetônicos, hidráulicos, elétricos, estruturais, especificações técnicas etc.).
Pesquisa de custos
De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da 
benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.
Preenchimento da planilha orçamentária
O preenchimento da planilha deve ser realizado de acordo com o modelo sugerido 
na NBR 12721 (ABNT, 2006), no qual são discriminados todos os serviços, indicando a 
unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
14Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja o 
conteúdo e se aprofunde nos temas propostos.
Exemplo simplificado de orçamento detalhado parcial. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022)
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 15
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12721: Avaliação 
de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para 
condomínios edilícios. Rio de Janeiro, 2006.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de 
Bens Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de 
Bens Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente. 
Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília, 
2018, 132 p.
BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Secretaria do 
Patrimônio da União. Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União, 
Brasília, DF, 2017. 114 p.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS EM ENGENHARIA. Norma para 
Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, 2011. 36 p.
Referências 
16Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
2.1 Depreciação física
Unidade 2: Depreciação física dos imóveis
Objetivo de aprendizagem
Ao final dessa unidade, você será capaz de conhecer alguns dos métodos de cálculo 
de depreciação física dos imóveis, calcular a depreciação pelo método mais utilizado e 
classificar os resultados. 
A avaliação das benfeitorias pelo método de quantificação 
do custo pela reprodução resultará sempre no valor de uma 
construção nova. Porém, o que normalmente ocorre é que a 
construção a ser avaliada não é nova e, portanto, há a necessidade 
de se descontar uma parcela devido aos desgastes causados 
pela idade, utilização, manutenção etc. O valor desse desconto é 
denominado de depreciação.
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica 
– por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel 
na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficiente de 
depreciação, que leva em conta a idade e o estado de conservação. 
Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.
Dentre os métodos consagrados pela Engenharia de Avaliações, o critério de Ross-
Heidecke é o mais utilizado. O método consiste na combinação de dois métodos, 
considera no cálculo da depreciação física a idade efetiva da edificação (Ross), a sua 
vida útil e o respectivo estado de conservação (Heidecke). 
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 17
A seguir, são apresentados outros métodos de depreciação de imóveis 
conhecidos na literatura técnica de avaliação de imóveis:
- Método da Linha Reta:
Nesse método, a depreciação é função da idade do bem, com variação 
uniforme ao longo de sua vida útil. O fator depreciação é calculado por:
Onde:
d = fator de depreciação;
x = idade aparente (anos);
n = vida útil (anos); e
r = valor residual.
- Método de Kuentzle (parábola):
Fornece uma depreciação distribuída ao logo da vida útil da benfeitoria, 
levando-se em consideração sua vida útil e a idade aparente, conforme 
fórmula a seguir. Como formulação matemática, a metodologia 
ajusta-se perfeitamente aos bens imóveis, uma vez que fornece uma 
depreciação parabólica, ou seja, apresenta depreciações singelas nas 
idades iniciais da benfeitoria e maiores nas idades finais. 
Onde:
Kd = coeficiente de depreciação;
n = vida útil da benfeitoria; e
x = idade aparente da benfeitoria no momento da avaliação.
 - Método de Ross:
É um método intermediário entre o método da linha reta e o método 
da parábola. O fator depreciação é calculado pela seguinte fórmula:
Onde:
Kd = coeficiente de depreciação;
18Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
N = vida útil da benfeitoria; e
X = idade aparente da benfeitoria no momento da avaliação. 
- Método de Heidecke:
O critério de Heidecke calcula a depreciação considerando 
exclusivamente a conservação do imóvel. Os valores de depreciação 
propostos por Heidecke são calculados pela tabela a seguir:
Fonte: Abunahman (2008)
- Método do Valor Decrescente (diminishing balance method)
Outro critério de cálculo da depreciação pelo desgaste, uso e 
manutenção normais (decrepitude) é o método do valor decrescente, 
que fornece o coeficiente de depreciação com a seguinte fórmula:
Onde:
Kd = coeficiente de depreciação
R = razão de depreciação (recíproca da vida útil)
x = idade aparente
- Coeficiente de Depreciação Global 
Método mais recente, desenvolvido a partir de modificações do 
método Ross-Heidecke, considera a soma das depreciações das 
partes que constituem uma benfeitoria (como estruturas, alvenarias, 
instalações, cobertura etc.).
Referência Estado de conservação Depreciação
a Novo 0,00 %
b Entre novo e regular 0,32 %
c Regular 2,52 %
d Entre regular e reparos simples 8,09 %
e Reparos simples 18,10 %
f Entre reparos simples e importantes 33,20 %
g Reparos importantes 58,60 %
h Entre reparos importantes e sem valor 75,20 %
i Sem valor 100,00 %
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 19
2.1.1 Método de Depreciação de Ross-Heidecke
Nesse método, a idade do imóvel é dada em percentual de duração e a relação 
entre idade efetiva e a vida útil.
Conforme a NBR 14653-1 (ABNT, 2019), A vida útil é o prazo de utilização funcional 
de um bem. As vidas úteis de diversos tipos de edificações foram classificadas de 
forma prática pelo Bureau of International Revenue, as quais podem ser observadas 
na seguinte tabela:
Vida útil (em anos) por tipologia de imóvel.
Fonte: Abunahman (2008) 
O estado de conservação é a situação física de um bem em decorrência de sua 
manutenção, segundo a NBR 14653-2 (ABNT, 2011). O critério de Heidecke prevê 
nove categorias para os diversos estados de conservação do imóvel, conforme pode 
ser observado na seguinte tabela:
Critério de Heidecke
Estado Ref ESTADO DA EDIFICAÇÃO
a 1,0 Novo
b 1,5 Entre novo e regular
c 2,0 Regular
d 2,5 Entre regular e reparo simples
e 3,0 Reparo simples
f 3,5 Entre reparos simples e importantes
g 4,0 Reparo importantes
h 4,5 Entre reparos importantes e sem valor
i 5,0 Sem valor
Critério de Heidecke. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de Brasil (2018, p. 70) 
20Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Para obter o Fator de depreciação (Fd), aplica-se a expressão:
O valor da edificação depreciado (Vd) no estado atual de conservação é obtido 
multiplicando o valor do imóvel no estado novo (Vn) pelo fator de depreciação (Fd).
A depreciação física (d) em percentual, pelo critério de Ross-Heidecke, é apresentada 
por leitura direta na seguinte tabela:
Depreciação Física. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de Brasil (2018,p. 72) 
Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 21
2.2 Custo de Reedição da Benfeitoria
O custo de reedição da benfeitoria é o resultado do custo de reprodução do 
bem, descontada a parcela relativa a sua depreciação, tendo em vista o estado 
em que se encontra.
Dando continuidade ao exercício da unidade anterior, em que foi estimado o 
custo de reprodução de um edifício em R$ 25.784.102,24, será calculado agora o 
seu custo de reedição, considerando o imóvel com cinco anos de idade e estado 
de conservação como entre novo e regular:
Idade em % de duração= =8%
Conservação (entre novo e regular) = 1,5
Depreciação Física pelo critério de Ross-Heidecke: d=4,32%
Fator de depreciação: =0,9568
Exemplo: imagine uma edificação residencial com uma vida útil 
provável de 60 anos e uma idade aparente ou funcional de 30 
anos, no estado de conservação entre regular e reparos simples. 
Admita que este imóvel, no estado novo apresenta um valor 
R$150.000,00. Qual seria o valor atual depreciado? 
Dados: D = 30 anos; Vp = 60 anos; Vn = R$ 150.000,00
Cálculos:
Idade em % de duração= = 50%
Conservação (entre regular e reparos simples) = 2,5
Depreciação Física pelo critério de Ross-Heidecke: d=42,6%
Fator de depreciação: =0,574
Valor depreciado ou Valor de reedição: 
Vd=Vn×Fd=R$150.000,00×0,574=R$ 86.100,00
22Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública
2.3 Especificação do Laudo pelo Método de Quantificação de Custo
No caso do método de quantificação de custo, só se tem a classificação do laudo de 
avaliação quanto ao seu Grau de Fundamentação. Não há classificação quanto ao 
grau de Precisão.
A Tabela 6 da NBR 14653-2 indica a pontuação obtida de acordo com a exigência 
atingida para cada item, ou seja, I (um ponto) quando atingido a exigência do Grau 
I, II (dois pontos) para o Grau II e III (três pontos) para o Grau III.
Classificando o grau atingido no exercício:
Valor depreciado ou Valor de reedição: 
Vd=Vn×Fd=R$25.784.102,24×0,9568=R$ 24.670229,02
Grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias. 
Fonte: CEPED/UFSC (2022). Adaptado de ABNT (2011, p. 26) 
A Tabela 7 da NBR 14653-2 indica o enquadramento atingido pelo laudo no método 
evolutivo segundo a pontuação obtida e em acordo com a exigência de cada grau:
Grau de fundamentação no caso da utilização do método 
da quantificação de custo de benfeitorias
Item Descrição Grau Pontuação 
atingidaIII II I
1 Estimativa do 
custo direto
Pela elaboração 
de orçamento, no 
mínimo sintético.
Pela utilização de custo 
unitário básico para 
projeto semelhante 
ao projeto padrão
Pela utilização de custo 
unitário básico para 
projeto diferente do 
projeto padrão, com 
devidos ajustes
2
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2
3 Depreciação 
física
Calculada por 
levantamento de 
custo de recuperação 
do bem, para deixá-lo 
no estado de novo
Calculada por 
métodos técnicos 
consagrados, 
considerando-
se idade, vida 
útil e estado de 
conservação.
Arbitrada 2
TOTAL 6
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Você está quase finalizando a sua viagem pelos temas introdutórios da Engenharia 
de Avaliações.
Nos casos em que o grau mínimo I não for atingido, conforme previsto na NBR 
14653-2 – item 9.1.2 (ABNT, 2011, p. 22), devem ser indicados e justificados os itens 
das tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos 
e cálculos utilizados na identificação do valor.
Para atingir o grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem 
ser considerados os seguintes critérios:
a) na Tabela 6 da NBR 14653-2, identificam-se três campos (graus III, II e I) e três itens;
b) o atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II, dois 
pontos; e, do Grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos 
para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 7 da NBR 14653-2.
No exemplo, foi obtido Grau II de Fundamentação para o Método da 
Quantificação de Custo.
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso 
da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias
Graus III II I
Pontos mínimos 7 5 3
Itens obrigatórios no 
grau correspondente
1, com os demais no 
mínimo no Grau II
1 e 2 no mínimo 
no Grau II
Todos, no mínimo 
no Grau I
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da 
utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias. 
Fonte: NBR 14653-2 (ABNT, 2011, p. 27) 
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Com o conteúdo visto até aqui, você já pode estimar o valor de um bem por 
alguns dos métodos de avaliação tratado no curso. No entanto, falta ainda uma 
parte também muito importante, que é a apresentação dos resultados, ou seja, 
a elaboração do laudo de avaliação.
Que bom que você chegou até aqui! Agora é hora de você testar seus 
conhecimentos. Então, acesse o exercício avaliativo que está disponível no 
ambiente virtual. Boa sorte! 
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ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 
São Paulo: PINI, 2008.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de 
Bens Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de 
Bens Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão - Secretaria do 
Patrimônio da União. Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União. 
Brasília, 2018.
BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente. 
Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília, 
2018, 132 p.
BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão. Secretaria do 
Patrimônio da União. Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União, 
Brasília, DF, 2017. 114 p.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS EM ENGENHARIA. Norma para 
Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, 2011. 36 p.
OLIVEIRA, I. P. (2019). Diretrizes para Conservação Patrimonial a Partir da Avaliação 
da Depreciação do Ambiente Construído. Dissertação de Mestrado em Arquitetura 
e Urbanismo. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de Brasília, 
Brasília, DF, 114p.
Referências 
	Unidade 1: Método da Quantificação do Custo
	1.1 Considerações Iniciais
	1.2 Identificação pelo Custo Unitário Básico – CUB
	1.3 Identificação do Custo pelo Orçamento Detalhado
	Referências 
	Unidade 2: Depreciação física dos imóveis
	2.1 Depreciação física
	2.1.1 Método de Depreciação de Ross-Heidecke
	2.2 Custo de Reedição da Benfeitoria
	2.3 Especificação do Laudo pelo Método de Quantificação de Custo
	Referências