Modos de Aquisição da Propriedade

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MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
1- Sucessão hereditária 
Art. 1784 CC. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Testamentária: quando o de cujus deixa o testamento, não muito comum;
Legítima: da ordem de vocação hereditária, quem será chamado a herdar quando não houver testamento. 
Art. 1.829. A sucessão legítima defere-se na ordem seguinte: (Vide Recurso Extraordinário nº 646.721) (Vide Recurso Extraordinário nº 878.694)
I - aos descendentes, em concorrência com o cônjuge sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da comunhão universal, ou no da separação obrigatória de bens (art. 1.640, parágrafo único); ou se, no regime da comunhão parcial, o autor da herança não houver deixado bens particulares;
· O cônjuge/companheiro será herdeiro quando não houver meação. “Onde há meação, não há sucessão”. 
II - aos ascendentes, em concorrência com o cônjuge;
· A lógica da meação e sucessão não é aplicada neste inciso, ou seja, independentemente do regime de casamento. 
III - ao cônjuge sobrevivente;
IV - aos colaterais.
A partilha que individualizará a fração de cada herdeiro, antes disso todos são proprietários e será um condomínio legal ou necessário por imposição de lei. 
2- Registro 
Forma de aquisição derivada – art. 1245 a 1247, CC. Há intermediação com o proprietário anterior, a propriedade do adquirente deriva (através de um negócio jurídico que pode ser oneroso ou gratuito) da propriedade do alienante. 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
· Transfere-se inter vivos já que se fosse pós mortem seria por meio da sucessão. 
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Obs. A regra é a liberdade das formas, mas quando a lei estabelece a limitação deve segui-la, como dispõe o artigo 104, inciso III. 
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
· Requer escritura pública se o bem ultrapassar 30 salários mínimos. 
· Pode por base em lei específica haver a dispensa de escritura pública, como é o caso, por exemplo, de compromisso de compra e venda. 
Natureza constitutiva: será proprietário a partir do registro em diante. 
Forma de tradição solene, já que o artigo 1245 diz que a aquisição se dá com o registro. 
Princípios
· Publicidade do ato. Para possuir eficácia erga omnes deve respeitar a publicidade para que todos possam conhecê-la. 
· Legalidade. Os cartórios irão analisar se todos os requisitos de validade foram cumpridos e se possuem legalidade os atos. 
Se possuir origem judicial e estiver errado, o cartório pode registrar? Caso tenha sido alcançado o instituto da coisa julgada e operada a imutabilidade, não há correção já que não pode atingir analise do mérito, salvo erros materiais. 
Nulibilidade e anulabilidade? A nulibilidade é norma de ordem pública, de natureza cogente, a lei assim dispõe independente de vontade das partes. Já nas anulabilidades ocorre o contrário, são situações em que a lei elege direitos a serem protegidos, mas cabe as partes exercerem, não devendo o cartório realizar este controle já que direito potestativo. 
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Art. 172. O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo direito de terceiro.
· Força probante. Em que pese o cartório exerça a atividade em caráter privado, ele é um longa manus do Estado. Por esta razão, os atos que exercem gozam de presunção relativa de veracidade e legalidade, possuindo força probante. 
· Continuidade. O novo registro estará sempre relacionado ao registro anterior, relacionado à derivada. 
· Obrigatoriedade. Só se adquire a propriedade com o registro, obrigatório para fins de aquisição. 
· Mutabilidade. Como o registro gera uma presunção relativa, este é passível de alteração. 
Uma das hipóteses de mutação do registro é a retificação de registro, que pode ocorrer:
A) através do oficial de registro – art. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos. Como por exemplo, correção do nome das partes na certidão de casamento. 
B) através do Juiz corregedor – art. 213, §6º, LRP. Como por exemplo, a data da aquisição está errada, nº do lote. 
c) pelas vias ordinárias – art. 216 – verse sobre direito de propriedade. Como por exemplo, está errada a metragem do imóvel. Deve conferir direito de defesa aos outros proprietários, entra-se com ação de retificação de registro pelas vias judiciais. 
· Princípio da concentração de dados nas matrículas – Lei 13.097/15 (art. 54 e p. único): desde 2015, tudo que for referente ao imóvel deve estar registrado na matrícula para proteger interesses de terceiros de boa fé. 
Obs. Pelo princípio da concentração de dados na matrícula do imóvel, qualquer constrição, arrolamento ou direitos de terceiro que não estiverem averbados na matrícula, não são oponíveis ao terceiro de boa fé. 
Cuidado! Créditos tributários.  Art. 185 do CTN. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.
· Garantia pró fisco. Exigir a Certidão Negativa de Débito do alienante nas três esferas (federal, estadual e municipal). 
· Prioridade e preferência. Leva-se em consideração o critério cronológico do protocolo. Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Obs. Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Ressalvas (art. 161, 167, §2º, 879, § único e 1817). Prevalecerá o terceiro de boa fé independente de ratificação.
3- Usucapião 
· Usus + capio = tomar pelo uso.
· Prescrição aquisitiva x modo de aquisição de direito de propriedade
Há divergência na doutrina se a usucapião seria prescrição aquisitiva ou modo de aquisição do direito de propriedade. Segundo o professor Agnello Amorim, a natureza jurídica da prescrição é punitiva já que o indivíduo possui um direito, mas não o exerce e tal inércia será punida pelo perecimento. A prescrição acaba atingindo o débito, a possibilidade de exigir o cumprimento. Dada a natureza jurídica punitiva, havendo um impedimento no exercício do direito, como, por exemplo, a lei impossibilitando, não pode fluir o prazo de prescrição.
A prescrição: 
Encobre a eficácia da pretensão (possibilidade de exigir o cumprimento da obrigação), enquanto que usucapião gera aquisição de direito de propriedade;
· O débito existe, é valido, mas não possui eficácia mais. A prescrição não tinge o direito, mas sim a possibilidade de exigir o cumprimento da obrigação em face do decurso de tempo, como, por exemplo, revelar o álbum da professora depois de 10 anos. 
A consumação da usucapião acarreta o desaparecimento do antigo direito, enquanto que a prescrição decorre da inércia do sujeito de direito, além de pressupor posse continuada.
· Prescrição – direito das obrigações (direito pessoal);
· Usucapião – direitos reais (não há relação jurídica e sim situação jurídica).
Conceito de usucapião: modo de adquirir a propriedade da coisa pela posse continuada, durante certo lapso temporal (visa a segurança jurídica das relações possessórias), com os requisitos estabelecidosem lei.
Características: 
· Sentença - declaratória
A sentença que julga procedente uma ação de usucapião terá natureza declaratória. Isso significa que quando proposta a ação já cumprira todos os requisitos obrigatórios, o juiz somente sanará incertezas, declarando a aquisição da propriedade pela usucapião. Pela própria natureza declaratória não estão sujeitos a prazo prescricional e decadencial. 
· Modo originário de aquisição. 
A posse pode decorrer de direito obrigacional, direito real ou estado de fato (casos de violência ou de ocupação da coisa abandonada). A usucapião se enquadra no estado de fato, não se transmite os vícios anteriores e a obrigação propter rem. 
· Fundamento: segurança e estabilidade ao possuidor. 
· Obs. Art. 1244 CC (causas impeditivas e suspensivas – art. 197 a 201) 
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
 Se afirmar que deve aplicar o instituto jurídico da prescrição à usucapião, significa que não são os mesmos institutos, portanto, trata-se de modo de aquisição do direito de propriedade. 
Art. 197. Não corre a prescrição:
I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
· A sociedade conjugal cessa com a separação de fato. 
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
· Por lei o poder familiar cessa com 18 anos. 
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.
Art. 198. Também não corre a prescrição:
I - contra os incapazes de que trata o art. 3 o ;
· Art. 3º. São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.
II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
Art. 199. Não corre igualmente a prescrição:
I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.
Art. 200. Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrá a prescrição antes da respectiva sentença definitiva.
Art. 201. Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível.
Ex. A, B e C são proprietários de um imóvel, que é utilizado exclusivamente por B. Completados 08 anos de posse exclusiva, C falece deixando dois herdeiros, sendo que um deles tem apenas três anos. Pergunta-se: para usucapir o imóvel pela usucapião extraordinária (15 anos),quanto tempo mais B deverá exercer a posse exclusiva do imóvel?
R: A, B e C são condôminos. No condomínio se não houver disposição a presunção é que se divide por cabeça, logo, há 1/3 para cada. Uso exclusivo de B por 08 anos. C faleceu deixando dois herdeiros, a fração de 1/3 será divida a cada filho, ou seja, C1 terá 1/6 e C2 terá 1/6. Aplica-se o princípio do Saisine (art. 1207, CC - O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor). Um dos herdeiros possui três anos de idade. 
15 (usucapião extraordinária) – 8 (posse exclusiva) = 7 anos. Para adquiria a cota de A terá que ficar mais 7 anos, para adquirir a de C1 mais 7 anos. O artigo 1244 elege suspensão, art. 198, I do CC não corre prescrição aos absolutamente incapazes, ou seja, suspenso de 3 a 16 anos. Deverá ficar 13 anos + 7 anos = 20 anos para adquirir o direito de C2. 
Usucapião de bens públicos? 
No passado existiam algumas vozes que dividiam os bens públicos em três categoriais: bens de uso comum do povo, bens de uso especial e dominicais. 
Ao estudar o objeto da posse, o artigo 100 dispunha que os bens de uso comum e especial seriam fora do comércio, inalienáveis e não seriam objeto de posse. Sendo passíveis de usucapião apenas os bens dominicais. 
A Constituição no artigo 191, §único (rurais) dispõe que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, bem como o artigo 183, §3º (urbano) dispõe que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
A possibilidade de usucapião de bens públicos poderia gerar inafetividade dos bens públicos, já que não seria compatível com a justiça social que a Constituição Federal estabelece como um dos valores. 
Bens públicos são aqueles pertencentes a pessoas da Administração Pública direta (envolve a união, estados, distrito federal e municípios) e indireta (autarquias públicas – federal, estadual, municipal e do próprio distrito federal; fundações públicas - federal, estadual, municipal e distrito federal; empresas públicas e sociedades de economia mista). 
Art. 173. Ressalvados os casos previstos nesta Constituição, a exploração direta de atividade econômica pelo Estado só será permitida quando necessária aos imperativos da segurança nacional ou a relevante interesse coletivo, conforme definidos em lei.
Princípio da especialidade ou descentralização do poder que envolve as autarquias públicas e fundações públicas, criando institucionalmente uma pessoa jurídica de direito público para prestar o serviço determinado, como é o caso do INSS que presta serviços para a segurança social indiretamente. 
As empresas de exploração econômica devem possuir o mesmo tratamento do direito privado. Sendo assim, falando de um bem de uma empresa pública ou de economia mista que não seja imperativo da segurança nacional ou a relevante interesse coletivo, pode ser objeto de usucapião. 
Portanto, os bens públicos não são passíveis de usucapião após a CF de 1988 salvo os bens de empresas públicas e sociedades de economia mista que não estiverem afetados, relacionados às suas finalidades institucionais, como exemplo a casa que era financiada e foi tomada pela Caixa. 
Ex. João financiou um imóvel junto à Caixa, através de alienação fiduciária, o que implica dizer que a Caixa tem a propriedade resolúvel (sujeita a uma condição resolutiva, qual seja, a quitação do financiamento). Se João não pagar o financiamento, haverá a consolidação da propriedade da Caixa, e ela terá que retirar o devedor do imóvel, sob pena de, não o fazendo, ocorrer a usucapião. 
Requisitos: 
· Posse (exercício de fato dos atributos do GRUD com autonomia e em nome próprio) com intenção de ser dono (animus domini). 
Não há a possibilidade na detenção, nos atos de mera tolerância e permissão. 
Quando houver um contrato que tenha a intenção em restituir, não haverá a posse com animus domini. 
· Posse mansa e pacífica – sem manifestação de quem tenha legítimo interesse
Na ação de usucapião, requisita-se uma certidão vintenária para demonstrar que não havia litígio neste período. 
O que torna a posse litigiosa são ações em que se discute a posse, como exemplo as ações possessórias, reivindicatórias, interpelações, protesto judicial. A ação judicial, neste caso terá que ser julgada procedente, já que se for julgada improcedente não interrompe o requisito da posse mansa e pacífica pois não cumpriu os seus objetivos. 
Obs. Art. 1244 CC, c/c art. 202 CC e 802 CPC. 
· Posse contínua e duradoura – não pode ter havido interrupções. Saindo do imóvel zera o prazo, voltando conta-se novamente. 
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Obs. Ao somar as posses deverá conjugar o artigo 1243 com o 1203 que rediz que salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida. Sendo posse injusta, se manterá injusta. 
· Posse justa
Usucapião extraordinária
(art. 1238 CC)
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Requisitos:
· Posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus dominie sem oposição.
· Prazo: 15 anos.
· Parágrafo único: posse trabalho – 10 anos. 
 O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
· Obs. Art. 1.243 CC: condição – ambas devem ser contínuas e pacíficas
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
· Sucessio possessionis - sucessão universal; é de pleno direito, a lei impõe, então sempre soma. Pode ocorrer por causa morte, como exemplo os herdeiros, ou por ato inter vivo como o caso do casamento com comunhão universal de bens e as operações societárias. 
· Accessio possessionis – faculdade, ou seja, poderá unir sua posse à do antecessor ou não. Entretanto a posse manterá o mesmo caráter. Sempre decorrente de negócio jurídico, como o caso da compra e venda. 
Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor (causa morte ou ato inter vivo); e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
Usucapião ordinária
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Requisitos: 
A) posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 10 anos;
B) justo título – ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade independente de registro. 
Obs. Art. 1.201 CC – expressão ampla, qualquer causa que justifique a posse; 1.242, justo título é interpretado restritivamente já que o antigo proprietário perderá a propriedade que é um direito fundamental. 
Na teoria se transfere a propriedade independente de registro, isto significa que essa possibilidade seria aplicada na venda a non domino, por aquele que não era proprietário, mas o aparentava ser. Como, por exemplo, A faleceu e deixou três herdeiros, havendo partilha de 1/3 do imóvel a cada filho. Vendem o imóvel a B. Depois de um período aparece o quarto herdeiro, sendo vendida cota maior do que as pertencia, hipótese de venda a non domino. O documento era hábil já que feito formal de partilha e escritura pública. 
O justo título: escritura de compra e venda, forma de partilha, carta de arrematação, dentre outros.
C) boa-fé
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
· Denominada na doutrina de usucapião tabular advinda das tábulas do cartório. 
A) justo título de caráter oneroso, ex. compra e venda, permuta, dação em pagamento. Deve haver sacrifício patrimonial de ambas as partes. 
B) ter sido o justo título objeto de registro pelo usucapiente (boa fé real), mas cancelado pelo atual proprietário posteriormente ao prazo de cinco anos de posse titulada com registro (em razão de alguma falha como é o caso da venda a non domino);
Do registro, passados cinco anos não poderá ser cancelado já que adquiriu pela usucapião tabular. 
Art. 214 da Lei de Registro de Imóveis - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. 
§ 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.
· Impede o cancelamento do registro, resolvendo-o em perdas e danos. 
C) boa-fé (real) – função social.
Usucapião especial rural, agrária
Pro Labore
Lei nº 6.969/81
Art. 191, CF. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
· Deve juntar certidões registrais demonstrando que não tem outro imóvel, aqui advém à ideia de patrimônio mínimo existencial. 
· Na Constituição Federal existe uma imunidade (regra de não incidência) do imposto rural sob pequenas glebas, mas não disciplina quais são essas pequenas glebas. Assim a lei infraconstitucional, Lei nº 9393, a disciplina. 
Art. 2º Nos termos do art. 153, § 4º, in fine, da Constituição, o imposto não incide sobre pequenas glebas rurais, quando as explore, só ou com sua família, o proprietário que não possua outro imóvel.
Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo, pequenas glebas rurais são os imóveis com área igual ou inferior a :
I - 100 ha, se localizado em município compreendido na Amazônia Ocidental ou no Pantanal mato-grossense e sul-mato-grossense;
II - 50 ha, se localizado em município compreendido no Polígono das Secas ou na Amazônia Oriental;
III - 30 ha, se localizado em qualquer outro município.
Requisitos 
· Prazo: 5 anos
· Área não superior a 50 hectares
· Tornar produtiva por seu trabalho ou de sua família. Não é possível adquirir como fâmulo da posse. 
· Zona rural
· Não pode ser proprietário de outro imóvel
Enunciado 594, VII Jornada de Direito Civil: É possível adquirir a propriedade de área menor do que o módulo rural estabelecido para a região, por meio da usucapião especial rural.
· Conflito de competência entre a Constituição Federal e Lei Infraconstitucional prevalece a Constituição, sendo assim não pode ser superior a 50 hectares, mas pode ser menor que este valor. 
E quando o exercício possessório recair sobre área superior a 50 hectares e o possuidor pretender usucapir apenas os 50 hectares ante a redução do prazo?
Enunciado 313, IV Jornada de Direito Civil: Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir. 
Usucapião especial urbana pro misero
Art. 183, CF. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.         (Regulamento)
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Art. 9º do Estatuto da Cidade: Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
· Como o critério aqui é moradia pressupõe a ideia de construção na área. 
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Requisitos
· Área urbana não superior a 250 m2. A doutrina diz que o lote ea construção não podem ser superiores a 250 m2. Prevalece ainda a ideia de patrimônio mínimo. 
· Prazo de 05 anos
· Imóvel utilizado para sua moradia ou de sua família – art. 6º. O conceito de família é o mais amplo e constitucional possível, unipessoal ou composta de diversas configurações. 
Não é possível a soma da posse, portanto, não se aplica o artigo 1243. 
Obs. Não cabe accessio possessionis (sucessão facultativa), mas cabe sucessio possessionis.
Enunciado 317 da IV Jornada: A accessio possessionis de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. 
Obs. Art. 9º, §3º do Estatuto da Cidade: Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Pode ser aplicada a soma da posse se o indivíduo for herdeiro legítimo e residir no imóvel por ocasião da abertura da sucessão, que se dá com a morte. 
Conflito de competência entre o Código Civil e Lei Especial prevalece a Lei Especial. 
· Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural
Enunc. 314, da IV Jornada: Para os efeitos do art. 1.240, não se deve computar, para fins de limite de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum. 
· Este enunciado trata sobre a possibilidade de usucapir condomínio, como é o caso de apartamento, casa em condomínio. 
· Não se contabiliza a área comum (parques, hall de entrada). 
Usucapião especial familiar pro família
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Requisitos 
· Exigência – condomínio
· Até 250 m2
· Ex cônjuge ou ex companheiro
· Abandono do lar
· Posse funcionalizada
· Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural
· Reconhecida uma única vez
· Menor prazo: dois anos
OBS.: princípio da irretroatividade da lei. 
Enunc. 498, V Jornada: A fluência do prazo de 2 (dois) anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova modalidade de usucapião nele contemplada tem início com a entrada em vigor da Lei n. 12.424/2011.
Enunc. 501, V Jornada: As expressões "ex-cônjuge" e "ex-companheiro", contidas no art. 1.240-A do Código Civil, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio.
Enunc. 595, VII Jornada: O requisito "abandono do lar" deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável. Revogado o Enunciado 499.
A doutrina rediz que a finalidade da usucapião familiar é evitar o enriquecimento sem causa de um dos indivíduos. A crítica da professora se refere a ausência de tutela da família, já que há o entendimento de que se prestasse assistência material (pensão alimentícia) já não se enquadraria a usucapião. Ocorre que estariam misturando institutos, sendo que a assistência material seria para os filhos e não relacionado ao patrimônio e sua conservação. 
Usucapião especial coletiva
art. 10, E.C. Antes de 2017
Redação original: Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
· Áreas urbanas
· Maiores de 250 m2
· Ocupadas por população de baixa renda para moradia
· 5 anos
· Não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor
· Desde que não sejam proprietários
Após 2017:
Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.  (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)
Obs. É permitida a acessio possessionis. 
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
Obs. O magistrado observará para computo do prazo a existência da área como um todo.
Condomínio necessário entre os usucapientes – art. 10, §§ 2º e 3º e sua extinção apenas mediante aprovação de 2/3.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
· Como se trata de coletividade, o autor da usucapião será a associação de moradores, devidamente representada pelo presidente. 
Usucapião urbana administrativa
Lei 11.977/09
Trata-se de regularização fundiária de interesse social sobre assentamentos irregulares ocupados por população de baixa renda. 
Requisitos:
Cumprimento do art. 183 da CF: Ocupação pacífica por mais de cinco anos, de área não superior a 250 m2 utilizadas como moradia própria, não seja proprietário de outro imóvel, que a área seja demarcada como zona de interesse social, população de baixa renda.
Usucapião extrajudicial
· Qualquer modalidade de usucapião individual.
· Art. 1.071 do NCPC.
· Competência: Cartório de Registro de Imóveis da situação do bem.
O requerimento administrativo será instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou quaisquer documentos que comprovem a origem, continuidade, natureza e tempo da posse.
Após a autuação e ciência de todos os interessados, o oficial acolherá ou denegará o pedido.
Obs. O consenso é requisito indispensável de todos os proprietários. 
Usucapião indígena
Art. 33, Lei 6.001/73: O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena. 
 Devo fazer uma leitura conforme com a Constituição quando se trata de usucapião rural, já que se trata de lei especial, devendo ler 05 anos (art. 191 da CF). 
Usucapião especial
Art. 68 ADCT. Aos remanescentes das comunidades dos quilombos que estejam ocupando suas terras é reconhecida a propriedade definitiva, devendo o Estado emitir-lhes os títulos respectivos.
4- Acessão 
Ligada com o princípio da acessoriedade. O Código Civil elege um bem principal, o solo e tudo que está incorporado a ele possui natureza acessória. Em decorrência do princípio da gravitação jurídica, o acessório segue o principal. 
Modo originário de aquisição criado por lei, “tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário”.
Para vedar o enriquecimentoilícito e sem causa, caberá indenização. 
Fundamento: evitar condomínio forçado e indesejado. 
Espécies:
1. Acessão física ou natural – decorrem de fenômenos naturais. 
2. Acessão industrial – decorre do trabalho, ação humana ou indústria.
Acessões físicas ou naturais
Ilhas – formadas por força natural – acúmulo de areia e materiais levados pela correnteza. 
Obs. Forma de divisão. 
Obs. 2 – rios não navegáveis. 
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
Aluvião – aumento insensível que o rio anexa às terras. Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais. 
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
Avulsão – quando a força súbita da corrente arranca uma parte considerável de um prédio e vai se juntar ao outro. 
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
Subseção IV
Álveo abandonado – art. 1.252 CC – “rio seca”
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Acessões industriais ou artificiais
Presunção de que toda construção ou plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa.
Art. 1.253 CC. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Art. 1.254 CC. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Se o proprietário semeia, planta ou edifica em seu terreno, mas com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes.
Reembolsa o valor daquilo que utilizar, respondendo por perdas e danos se tiver procedido de má-fé.
Quem planta, semeia ou edifica em terreno alheio, perde em proveito do proprietário as sementes, as plantas e construções, mas estando de boa-fé, tem direito à indenização art. 1.255 CC. 
Se de má-fé, o proprietário terá opção de obrigá-lo a repor as coisas no estado anterior, retirando a planta ou demolindo a edificação e a pagar os prejuízos, ou deixar permaneça, a seu benefício e sem indenização.
Acessão inversa – art. 1.255, Parágrafo único: Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Nas acessões, o proprietário paga o justo valor, isto é, o valor efetivo dos materiais e mão-de-obra.
Como por exemplo, se a casa tiver o valor de R$200 mil e o solo R$70 mil, o proprietário da casa adquirirá a propriedade do solo, indenizando o dono do terreno nos 70 mil. 
Se ambos de má-fé – art. 1.256 CC: o proprietário adquire as sementes, plantas e construções, mas é obrigado a ressarcir o valor das acessões.
Art. 1.258 CC – se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à 20 parte deste, adquire a propriedade o construtor de boa-fé, se o valor da construção exceder a parte invadida e responde por indenização, parte perdida e desvalorização.
É o caso da construção em que pega parte do terreno de outrem. 
A análise do quantum indenizatório será feita por base no valor do terreno, se a invasão foi ou não inferior a vigésima parte deste. Assim, se for menor indenizará o valor da parte perdida mais a desvalorização que esta causou ao terreno total. Após será averbada a matrícula do imóvel para constar tal trecho de invasão. 
Art. 1.258, P.U. CC – má-fé – paga 10X
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259 CC – maior que 20ª parte
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.
Aquisição de propriedade móvel
1) Usucapião
· Posse com animus domini
· Mansa, pacífica e contínua
· Prazo de 3 anos – com justo título e boa-fé – art. 1.260 ( ordinária)
· Prazo de 5 anos – independente de justo título e boa-fé – art. 1.261 (extraordinária)
2) ocupação – modo originário de aquisição de bem móvel. Tomada de posse de coisa sem dono, com intenção de se tornar proprietário.
· Coisa sem dono (res nullius) ou abandonadas (res derelicta) 
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.
· Caça, pesca, descoberta
3) achado do tesouro – tesouro, depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória – art. 1.264 CC
Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.
· Se achar em prédio alheio, divide-se por igual
Art. 1.265 CC. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.
Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
CONDOMÍNIO
Quando duas ou mais pessoas possuem o GRUD simultaneamente. 
Condomínio Geral (art. 1314 a 1330 do CC)
· Voluntário: decorre de vontade, como um casal que compra um imóvel. 
· Necessário (legal ou forçado): ocorre por imposição de lei, como, por exemplo, herança e usucapião coletiva. 
Condomínio Edilício (art. 1331 a 1338 do CC) 
Condomínio de lotes/casas 
Condomínio em multipropriedade 
Condomínio geral
Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa.
Tem-se mais de um sujeito ativo, que são os proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc.).
Propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao mesmo tempo (por isso é simultânea), e todospodem usar a coisa toda (por isso é concorrente).
· São proprietários no mesmo grau, possuindo direito de usar, gozar e dispor da coisa ao mesmo tempo. Um não pode excluir o direito do outro. 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
· “Conforme sua destinação” está ligada ao direito de disposição econômica, deve respeitar o GRUD dos demais. 
· Qualquer condômino pode se valer das ações possessórias. Não cabe ação reivindicatória contra outro condômino, já que há justa causa. 
· Alhear significa que pode dar em garantia, constituir uma hipoteca, por, exemplo, mas que abranja apenas sua cota parte. 
Obs. Ficção jurídica: art. 1.315, parágrafo único: presunção de partes iguais.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
· Presunção relativa. Por exemplo, são três proprietários, se não houver disposição, será 1/3 para cada. Vale o que estiver disposto na matrícula pelas partes. 
Espécies de condomínio geral
a) voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapião.
b) forçado (necessário ou legal): ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Art. 1297, §1º. Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Direitos e deveres dos condôminos 
– utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais condôminos (PU do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325).
– arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315)
· Obrigação propter rem. 
· Obs. Em relação aos tributos que incidem sobre a propriedade, trata-se de devedores solidários, então o fisco pode cobrar a integralidade da dívida (IPTU e ITR) de qualquer um dos condôminos, que cabe regressão interna aos demais. Não comporta nem benefício de ordem entre os condôminos (art.124, I e §único do CTN). Se o fisco quiser cobrar todos os condôminos precisa lançar em nome de todos, conferir o contraditório e a ampla defesa a todos na fase administrativa e gerar a CDA em nome de todos. 
– os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319, 1326).
O uso exclusivo de coisa comum gera enriquecimento sem causa, o que possibilita a cobrança de indenização por esse uso, impropriamente chamada pela doutrina e pelos tribunais de aluguéis. Como há a necessidade de fixar o valor desta indenização, muitas vezes precisa de prova pericial. 
O termo inicial da cobrança (dies a quo) se estiver falando no caso de divórcio se dá a partir da partilha de bens, já que os tribunais entendem que enquanto houver comunhão entre as partes vige o princípio da solidariedade, somente sendo possível cobrar após a partilha. 
Obs. Os tribunais têm entendido que caso um dos cônjuges use de forma exclusiva o imóvel, mas tem a guarda física dos filhos e o outro genitor(a) não paga alimentos, não é possível a fixação destes aluguéis, já que se trata de uma forma de alimentos in natura. 
No caso de ação de cobrança, o termo inicial se dá pela citação quando constitui o devedor em mora. 
A regra geral, portanto, o termo inicial se dá pela citação, exceto no caso do divórcio que se dá pela partilha. 
– a qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da coisa (1320 e §§);
Se for bem divisível pode, tanto extrajudicial, se tiver acordo, como judicialmente, pedir a divisão da coisa, denominada de ação divisória ou ação de extrema ação.
Se o imóvel for indivisível peticiona-se uma ação de extinção do condomínio cumulada com alienação de coisa comum. Ninguém é obrigado a associar-se ou manter associado, conforme a Constituição Federal, e o condomínio nada mais é do que uma associação, não podendo compelir a se manter sócio. Como se trata de bem indivisível só consigo extinguir vendendo. 
– dar preferência a outro condômino quando alguém quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a coisa é divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa preferência (504)
· Direito de preferência, prelação ou perempção. 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Obs. 1) Deve ser venda. 2) Só existe direito de preferência entre condômino e terceiro. Não existe direito de preferência entre condôminos. 3) A preferência ocorre em igualdade de condições. Ao condômino a que não se der conhecimento da venda, haverá direito potestativo de declarar a ineficácia deste negócio no prazo de 180 dias por meio da Ação Pauliana que começa o dies a quo a partir do conhecimento, que se dá do registro. 
Extinção do condomínio geral 
a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, em ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parte proporcional a seu quinhão; 
b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro e acabar com o condomínio.
c) Pela destruição da coisa, perecimento do objeto. Ex: carro amassado do Florestan. 
26/08
Condomínio edilício 
Condomínio em edifícios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo.
A matéria também está regulada pela lei 4.591/64.
Características 
1) duplicidade de direitos reais: 
a) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens;
Obs. Pode haver condomínio geral nessas áreas exclusivas, como a conta do apartamento em sociedade, casal ser dono. O condomínio propriamente dito reside nas áreas comuns, que devem ser previstas no momento da instituição. 
b) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).
Nos loteamentos fechados não há fração ideal para área comum. 
2) Personalidade: sui geniris – não há o reconhecimento de personalidade jurídica por ausência legislativa, segundo entendimento do STJ. Trata-se de ente despersonificado, contudo é reconhecida a capacidade postulatória para pleitear determinadas situações afetas a sua finalidade, como, por exemplo, objetos caídos do condomínio, a responsabilidade trabalhista em relação aos empregados do condomínio, entre outros. 
3) instituição: surge o condomínio pela vontade das partes:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma dasoutras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Regulamentação: 
A) convenção: dispõe sobre questões fixas de formação e funcionamento do condomínio (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). 
* Estabelece normas estruturais e de organização do condomínio. 
B) regimento interno: questões menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, cachorro sair pela garagem, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembleia convocada para este fim.
A vedação genérica de pet no condomínio será invalidada pelo judiciário, posto que é ilegal. Iram disciplinar determinadas normas, mas não vedar. 
Direitos e deveres 
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
Posso cadastrar meu apartamento que está em um condomínio no AIRBNB? 
O Supremo Tribunal de Justiça determinou que só é possível a utilização se na estiver relacionado com a finalidade, não somente residencial mas comercial e tiver autorização na convenção.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
É possível alterar a destinação do edifício desde que aprovado em assembleia por 2/3 dos votos dos condôminos, sendo uma inovação legislativa principalmente no que paira ao AIRBNB. 
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
O condômino inadimplente pode ser proibido de frequentar as áreas comuns? 
Partindo do pressuposto de que está contido no regimento interno, há duas correntes doutrinárias: 
1) Não pode já que faz parte do direito de propriedade e existem outras formas de cobrança das despesas condominiais. Trata-se de título executivo extrajudicial cabível de processo de execução. E ainda, é cabível a penhora do apartamento já que não há oponibilidade do bem de família no caso de despesas do condomínio. 
Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
2) Pode haver a suspensão temporária com fundamento na vedação ao enriquecimento ilícito. 
Obs. As despesas podem ser mesmo as relativas à conservação, mas no título podem ser cobradas as multas, que possuem natureza punitiva. Quando se tratar de multa punitiva parece não ser possível utilizar tal argumento de enriquecimento sem causa para a suspensão. 
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
A inadimplência pode suspender temporariamente o direito a voto. Pode constar quem irá votar e o peso do voto nas assembleias. 
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Critério subsidiário. A base de cálculo será com análise a convenção. As despesas podem se dar por fração ideal, por apartamento, irá estipular na convenção. Geralmente é proporcional a fração ideal. 
Lembrando que é título executivo extrajudicial, podendo entrar com ação de execução direito, não necessita de ação de cobrança. 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
Cabe inclusive embargos de obra nova ou ação de nunciação de obra nova. 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Já que deve pensar no coletivo, de forma harmônica. Alguns regimentos estabelecem vasos de flores, grades de proteção, cortinas, onde será instalado o ar condicionado. 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Descumprimento dos deveres 
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 
· Condômino recalcitrante – reincidente em descumprir deveres. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
O que é condômino antissocial? Aquele que coloca em risco o sossego e a segurança dos moradores. É necessário que a pessoa tenha discernimento de seus atos. Este pode ser expulso? Requisitos: 1) ultima racio, as outras medidas não são suficientes. 2) Necessita realizar uma assembleia extraordinária, tendo a deliberação pela expulsão haverá ação judicial. 
Obs. A expulsão abrange o uso pessoal da coisa, apenas o seu uso, mas pode alugar, por exemplo. 
Posso instituir no condomínio a obrigatoriedade de uso de uniforme para as babás? Não causa lesão ao direito da personalidade porque não atinge a imagem do trabalhador. Ao contrário, o empregado uniformizado pode representar a empresa. Neste caso pode ser exigido nas áreas comuns por questão de segurança, mas quem irá fornecer tal uniforme é o empregador. 
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Aqui há a questão das obrigações propter rem, que acompanham a coisa. Logo, se o imóvel for alienável, o adquirente irá responder. O débito é do alienante, mas a responsabilidade do adquirente, cabendo ação de regresso dos valores pagos. 
Em termos jurisprudenciais todas as multas são cobradas ao adquirente, mas a professora não entende ser possível em multa de natureza punitiva já que decorre de uma conduta ilícita e não do direito de propriedade. 
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
CONDOMÍNIO DE LOTES
Para que exista o condomínio há a necessidade de dualidade de direitos reais (áreas exclusivas e áreas comuns). Se não houver área comum, será loteamento de acesso controlado. 
Sempre existiu a figura do condomínio de lotes, mas não havia disposição expressa, se valia do condomínio edilício. A Lei 13.465/2017 permitiu expressamente, pela primeira vez em âmbito nacional, a instituição do condomínio de lotes, introduzindo no Código Civil o artigo 1.358-A.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Há três hipóteses de determinar a fração ideal de cada condômino da área comum: 1) Proporcional à área do solo – pode estabelecer que quanto maior o terreno, maior a fração da área comum. Se as despesas condominiais forem relativas às áreas comuns, pode pagar a mais, por exemplo. 2) Potencial construtivo – da área total do terreno, quando pode ser construído no solo. Quanto maior o potencial construtivo, maior a fração ideal, por exemplo. 3) Outros critérios como o rateio por número de lotes. 
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
· Critério supletivo. Posso me valer das regras do condomínio edilício desde que não haja contrariedade. 
· Quando se fala em legislação é algo muitoamplo. Aqui a doutrina discute se neste termo legislação haveria a necessidade de observação das regras relativas ao loteamento. 
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. 
· “Condomínio sem construção”. Adquire-se apenas o lote e a fração ideal das áreas comuns. Adquirindo a liberdade arquitetônica. 
· Lote é “o terreno servido de infraestrutura básica” (artigo 2º, §4º, Lei 6766/79).
Obs. Não se confunde com loteamento fechado: Por questões de segurança, o município autoriza (por ato precário) que o loteamento seja murado, e que se implemente um controle de acesso. As ruas, praças e demais áreas públicas são do domínio público, mas há uma reversão, posto que o loteamento (associação) terá o dever de conservação, por isso realizada o controle desse acesso.
· A autorização para cercar o loteamento é um ato precário. Da mesma forma que foi autorizada pode ser revogado e passar a ser desautorizado. 
· Há uma reversão, delega à associação o dever de conservação dessas áreas, por isso se cobra contribuição associativa. 
Condomínio de lotes x Loteamento de acesso controlado
	Dualidade de direitos reais (áreas exclusivas e áreas comuns) 
	Áreas exclusivas e áreas do bem público.
	Precisa respeitar a lei do loteamento?
	Precisa respeitar a Lei 6766. 
	Não detém personalidade jurídica, possui capacidade postulatória a questões atinentes a sua finalidade. 
	Cria-se uma associação de moradores que possui personalidade jurídica (art. 44, inciso I, do Código Civil). 
	Regras jurídicas: convenção e regimento interno. 
	Estatuto da associação de moradores (finalidade, cargos, direitos dos associados, criar conselho fiscal). 
	Mantém as áreas comuns com despesas condominiais (compulsório, obrigação propter rem). 
	Contribuição associativa. 
Obs. Antes de 2017 como não havia previsão de lei, o indivíduo filiava-se a associação se bem entender. Sendo associado deveria haver contribuição associativa. Na prática emitia boleto a todos os moradores, sendo associados ou não. Estas demandas chegaram ao judiciário. Até 2017 esta contribuição associativa não é compulsória, se não estivesse filiado à associação não detinha obrigação de pagar. 
O STJ entendeu que não se poderia falar aí em enriquecimento sem causa, pois, no loteamento, as vias públicas e os demais equipamentos públicos são bens públicos municipais, de sorte que, por falta de obrigação legal, não há dever de contribuição compulsória pelos titulares dos lotes. (STJ, REsp 1439163/SP)
Lei nº 13.465/2017 adicionou o § 8º ao art. 2º da Lei nº 6.766/79 para criar a figura do “loteamento de acesso controlado”, que pode ser utilizada para respaldar a dinâmica de loteamentos fechados. 
A partir de 2017 a obrigação é compulsória independentemente de filiação a associação, com fundamento no enriquecimento sem causa. 
O art. 2º, § 8º, da Lei nº 6.766/79 deixou claro é que jamais poderá ser bloqueado o acesso de veículo algum ou de pessoa alguma, se o condutor ou o pedestre se identificar e autorizar o seu cadastramento já que são áreas públicas. 
· Trata-se de condomínio edilício sem construção
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. 
Desse modo, no condomínio de lotes, não haverá uma associação de moradores, e sim um condomínio.
Resumindo: 
a) Loteamento tradicional: aquele em que os lotes são imóveis autônomos (art. 2º, § 7º, Lei nº 6.766/79).
b) Loteamento de acesso controlado: é o loteamento tradicional com a autorização municipal para que os representantes dos proprietários (geralmente uma associação) controlem o acesso de pessoas e de veículos mediante a sua identificação e o seu cadastramento, vedado, porém, bloquear-lhes o trânsito se estiverem identificados (art. 2º, § 8º, Lei nº 6.766/79).
c) Loteamento condominial (condomínio de lotes): aquele em que os lotes constituem unidades autônomas de um condomínio de lotes (art. 2º, § 7º, Lei nº 6.766/79).
Os “loteamentos fechados atuais” podem adotar a forma de condomínio de lotes?
Essa conversão só será possível se houver concordância unânime dos titulares dos lotes e se o Município lhes transmitir a propriedade das áreas comuns ou transformar em loteamento de acesso controlado.
Os bens de uso comum do povo não são alienáveis. Os vereadores devem fazer uma lei desafetando esta área, transformando-a em dominicais, que aí sim poderá ser alienável. Assim sendo, o município deverá transferir a propriedade. 
É possível que a associação compre outra área e troque com o município por meio de permuta. Para este tipo de permuta deve haver uma lei conforme a lei orgânica do município. 
O inverso é possível, transformar condomínio de lotes em loteamento de acesso controlado? 
Deverá realizar assembleia para ver se todos os condôminos autorizam a doação desta área ao município. Isso se respeitada às regras do loteamento. 
· Pode se valer por analogia das regras de extinção do condomínio, devendo haver concordância de 2/3 dos condôminos. 
Condomínio urbano simples
Arts. 61 a 63 da Lei nº 12.465/2017.
Aplica-se a situações de terrenos onde haja mais de uma construção e em que o seu titular queira tornar cada uma dessas construções uma unidade autônoma de condomínio.
“Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos”. 
· Ficará a matrícula mãe do imóvel e duas matrículas filhas. A famosa “casa dos fundos”, que possuirá matrícula própria. 
· Será condomínio porque o solo será de ambos os proprietários e para que não haja problemas é ideal que seja feita uma área comum como jardim, piscina de uso comum. É necessário demonstrar ao cartório que há área comum além do terreno. 
O condomínio urbano simples poderá ser instituído em duas situações:
(1) quando o terreno contiver várias edificações, como sucede com a vulga “casa dos fundos”; ou
· Também é possível falar na aplicação do condomínio urbano simples nas casas geminadas. 
(2) quando o terreno contiver uma edificação na qual haja mais de um cômodo com acesso autônomo. 
· Como no caso de imóvel comercial com casa nos fundos. 
A gestão pode ser feita por acordos por instrumentos particulares, sem necessidade de um acordo formal para tanto, basta ser escrito. Todavia, terceiros adquirentes que não tenham ciência desses acordos por outro meio estarão exonerados de observá-los. Assim, deve conferir publicidade através do arquivamento no cartório de títulos e documentos para que terceiros adquirentes detenham conhecimento. 
Condomínio em multipropriedade
Trata-se de um parcelamento temporal do imóvel, fragmentando-o em várias unidades autônomas vinculadas a um período certo de tempo do ano. 
Neste caso, compra-se a fração de tempo que lhe interessar, como, por exemplo, 14 dias ao ano com as despesas proporcionais a tal período. 
Enquanto nos demais condomínios recaiam sobre a fração ideal do bem, aqui há uma fração de tempo do imóvel que será a propriedade plena e exclusiva. 
Em termos registrais ficará a matrícula mãe do empreendimento e várias matrículas filhas com fração de tempo. 
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. 
Tempo mínimo 
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. 
Na prática, há um casamento entre Maria e João que adquirem uma fração de tempo de 14 dias. João falece deixando dois herdeiros, J1 e J2. Supondo que o valor de 14 dias seja 60 mil, ficará 30 mil para Maria e 15 mil para ambos os filhos. 
O que será divisível será o fruto ou produto da venda, mas os dias são indivisíveis. 
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: 
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; 
II - flutuante, caso em que a determinação do períodoserá realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou 
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. 
Como, por exemplo, no ano impar será fixo e no ano par será flutuante. 
Obs. A lei trata apenas do condomínio multiproprietário em imóveis. Não abrangeu a time sharing em móveis, como em barcos, aeronaves etc., tarefa que ficará para eventual lei futura.
Ainda que não tenha previsão legislativa, é possível para bens móveis já que há regulamentação para condomínio em multipropriedade que posso utiliza-lo como bem entender. 
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: 
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; 
Ninguém é obrigado a associar-se ou manter associado, conforme a Constituição Federal. Entretanto, esta norma não é inconstitucional já que é possível a venda da sua fração de tempo. 
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo. (princípio da gravitação jurídica) 
Não há possibilidade de alteração sem a autorização dos demais condôminos. 
Objeto: Imóvel urbano ou rural
Multipropriedade em condomínio edilício: 
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante: 
I - previsão no instrumento de instituição; ou 
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos. 
Pagarão duas despesas, uma para o condomínio em multipropriedade (para manutenção dele próprio como colchão, utensílios de cozinha) e outra para o condomínio edilício para as áreas comuns (como piscina, elevador). 
Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente. 
A anticrese decorre das vontades das partes ou judicial. Neste caso, trata-se de uma hipótese legal, , a garantia recai sobre os frutos que é o aluguel. Por exemplo, o indivíduo não pagou as despesas e o administrador da multipropriedade irá reter a fração de tempo dele, alugar esta fração e deste valor pagar as despesas, o que sobrar ele paga a dívida do condomínio e se sobrar dinheiro, ele restitui. 
Pode ser objeto de hipoteca, alienação fiduciária ou penhora?
Deve fazer algumas perguntas: 1) o indivíduo tem direito de disposição? 2) o bem é alienável? Somente será alienável se for disponível. 
Neste caso é objeto de hipoteca, alienação fiduciária ou penhora. Deve pensar na fração de tempo como valor econômico. 
Obs. Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: 
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas; 
· Responsabilidade objetiva, independente de culpa será responsabilizado. 
· Não só alienar, vender, mas é possível ainda dar em comodato. 
Art. 233 e ss
Art. 1.358-J: § 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, será: 
I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel; 
· Dever de conservação da coisa, uso regular do direito. 
II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel. 
Capacidade de ser parte em processos judiciais
Não possui personalidade jurídica. O condomínio em multipropriedade tem capacidade de ser parte em processos judiciais para exercer seus direitos e cumprir seus deveres. 
O CC optou por designar o síndico do condomínio multiproprietário de administrador (arts. 1.358-J, III, e 1.358-M do CC). 
Multiproprietário estar inadimplente e de o imóvel estar em prédio sujeito a um regime de pool, ele pode ser proibido de usar sua unidade periódica para que sua unidade seja explorada em regime de pool a fim de que o lucro líquido obtido seja utilizado para o pagamento da dívida (art. 1.358-S, parágrafo único, CC). 
O regime de pool é realizado em empreendimentos de hotéis em que há a obrigatoriedade legal da locação. 
Anticrese legal. Suspende o uso e com o fruto da locação utiliza para o pagamento da dívida. 
Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência: 
I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida; 
II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora; 
III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário. 
· Primeiro tirará as despesas para a administração da pessoa jurídica, depois das dívidas condominiais do condomínio edilício ou em multipropriedade. 
É necessário que a submissão da unidade periódica ao regime de pool ou de intercâmbio seja averbada na matrícula da unidade periódica para ter eficácia contra terceiros, pois esses regimes modificam o registro da propriedade periódica e, por isso, tem de ser necessariamente averbado à luz do art. 246, LRP.
Direito das coisas
Direitos reais sobre coisa alheia
Direitos reais são relativos à propriedade. O direito das coisas abrange posse + propriedade. 
· A propriedade é plena quando o proprietário concentra em suas mãos todos os atributos do GRUD. Se for condômino ainda concentra em suas mãos, só há uma divisibilidade em fração de tempo e fração ideal. 
· Direitos reais limitados, restritos ou de coisa alheia é a situação em que há desmembramento do GRUD. O proprietário entregou algum ou alguns dos atributos do GRUD a um terceiro. Como, por exemplo, a hipoteca entrega o atributo de dispor. 
· Gozar: percepção dos frutos. 
· Reivindicar: direito de sequela. Caso de ação reivindicatória, ação possessória. 
· Usar: retirar a utilidade da coisa. 
· Disposição: jurídica (alienação) e econômica (reformar, alterar a finalidade). 
Direitos reais sobre coisa alheia
Direitos de Fruição (servidão, usufruto, uso e habitação).
· Geralmente o proprietário entrega o gozo e o uso. 
Direitos de garantia (hipoteca, penhor e anticrese)
· Entrego o direito de dispor. 
· A alienação fiduciária é um direito real de garantia mas não de coisa alheia e sim de coisa própria, então tecnicamente está errado coloca-la aqui. 
Direito real à aquisição (compromisso de compra e venda registrada)
· Entrego praticamente todos os atributos do GRUD, só o direito de dispor a coisa que fica limitado. 
· Deve ser irretratável. 
· Alguns autores colocam aqui também o direito de preferência. 
· Cláusula de retrovenda. 
Obs. Elasticidade. Estende-se ao terceiro os atributos do GRUD. 
O Código Civil irá querer que restitua a propriedade plena ao proprietário, sendo esses direitos temporários. 
Função social dos direitos reais: “o exercício dos direitos reais limitados, volta-se a relações intersubjetivas dinâmicas e repersonalizadas, nos quais os titulares desses direitos têm obrigação de coordenar a satisfação de seu interesse com a do proprietário que lhe desdobrou parcelas do domínio,sem olvidar no exercício de condutas benéficas ao interesse coletivo”.
· Na maior parte dos casos, excetos legais, esses direitos reais são precedidos por negócios jurídicos. Como, por exemplo, empréstimo (contrato de mútuo) que entrega casa como garantia (hipoteca).
· Erga omnes – oponíveis a todos. 
· Numerus clausus – só existem direitos reais previamente estabelecidos em lei. 
· Aderência e ambulatoriedade – acompanha a coisa com quem quer que ela esteja e onde quer que ela esteja. 
· Exclusividade – se houve lesão ao direito real faz surgir o direito de exclusão, de cessar esta lesão. 
· Direito de sequela – fundamento jurídico para as ações. 
23/09/2022
SUPERFÍCIE
1) Generalidades 
Disposto no inciso II do artigo 1225 do Código Civil. Deste inciso em diante teremos o direito real sobre coisa alheia, assim alguns atributos da propriedade são trabalhados de forma separada e a superfície é um atributo de gozo e fruição sobre coisa alheia, ou seja, é um direito de terceiro a gozar e fruir desta propriedade. 
Com o advento do Código de 2002, a enfiteuse foi substituída pelo direito de propriedade. 
2) Vantagens em relação a enfiteuse. 
· A enfiteuse sempre era onerosa, a superfície é um instituto que pode ser oneroso ou gratuito. 
· A enfiteuse era um instituto que uma vez celebrado possuía duração perpétua. A superfície tem um marco de extinção, seja determinado ou não. 
· A igreja possuía extrema importância na distribuição de terras, assim ao alienar uma terra deveria ser o valor direcionado a igreja, o denominado laudêmio (percentual que ainda é reservado à família real em Petrópolis) nos direitos de enfiteuse. Por serem perpétuos, os que já existem permanecerão. A vantagem do direito de superfície é que se pode alienar o imóvel sem que tenha a obrigação de pagar taxas. 
O proprietário pleno abrirá mão de um dos atributos da propriedade a um terceiro para que este possa construir ou plantar neste terreno. 
O arrendamento é uma relação obrigacional, o direito de superfície é de direito real, a relação jurídica se dará entre o imóvel e a pessoa e não entre duas pessoas como na relação obrigacional. 
As enfiteuses estão vigentes até hoje sob a estipulação do Código Civil de 1016, assim as pessoas que pretendem alienar devem pagar o laudêmio. Não há hipótese de extinção. 
3) Autonomia 
O proprietário do solo é o fundieiro e o proprietário da superfície é o superficiário, detendo direitos autônomos. O fundieiro responde pela parte que lhe é proporcional, e o supericiário igualmente. 
Art. 791. Se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo o proprietário de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o superficiário, responderá pela dívida, exclusivamente, o direito real do qual é titular o executado, recaindo a penhora ou outros atos de constrição exclusivamente sobre o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou a plantação, no segundo caso.
§ 1º Os atos de constrição a que se refere o caput serão averbados separadamente na matrícula do imóvel, com a identificação do executado, do valor do crédito e do objeto sobre o qual recai o gravame, devendo o oficial destacar o bem que responde pela dívida, se o terreno, a construção ou a plantação, de modo a assegurar a publicidade da responsabilidade patrimonial de cada um deles pelas dívidas e pelas obrigações que a eles estão vinculadas.
§ 2º Aplica-se, no que couber, o disposto neste artigo à enfiteuse, à concessão de uso especial para fins de moradia e à concessão de direito real de uso.
Enunciado 321 do CJF. Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um de seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel.
4) Código Civil x Estatuto da Cidade (Lei 10257/2001) 
Ambos preveem o direito de superfície. 
Há uma antinomia entre o Código Civil e o Estatuto da Cidade. De acordo com a doutrina, há um critério cronológico, mas ao mesmo tempo uma lei específica, prevalecendo a especialidade, ou seja, o Estatuto da Cidade. 
O Código Civil se aplica a imóveis urbanos e rurais, já o Estatuto da Cidade se aplica somente a imóveis urbanos. 
Neste sentido, o Código Civil é mais restritivo já que prevê que o direito de superfície somente pode ser estipulado com prazo determinado na escritura pública, enquanto que no Estatuto da Cidade, o prazo pode ser determinado ou indeterminado. Quando se fala em prazo indeterminado significa que em algum momento haverá o fim do direito de superfície. 
O Código Civil não permite ao superficiário explorar o subsolo e nem o espaço aéreo, salvo quando esta exploração for inerente à atividade para qual o direito de superfície foi celebrado. De acordo com o Estatuto da Cidade, o superficiário detém o direito de se utilizar tanto do subsolo quanto do espaço aéreo. 
Enunciado 568. O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística.
· Não está redizendo se isto se trata do Código Civil ou do Estatuto da Cidade. Assim, ficou convencionado que é possível a exploração do subsolo e do espaço aéreo pelo superficiário se isto for estabelecido no contrato. Do contrário, a utilização será somente da superfície. A autonomia da vontade ganha força inclusive sobre o que prevê o Código Civil. 
5) Remuneração 
A remuneração pode ser estipulada em um valor à vista para exploração daquele imóvel por um determinado espaço de tempo, como também pode ser de forma parcelada, inclusive, este parcelamento pode se dar com os frutos da própria superfície, são os dividendos ou com valor previamente determinado. 
6) Encargos 
A lógica por trás dos encargos é a mesma com relação à autonomia do direito, a responsabilidade é individual. Assim, cada um responde individualmente pelos encargos da sua porção ideal. 
Enunciado 94 do CJF. As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.
O Código Civil prevê que o superficiário responderia pelos encargos tanto do imóvel (solo) como da superfície. Isto não trás vantagens econômicas para o superficiário, pois necessita responder por partes do imóvel do qual não se utiliza. Nesta toda existe o enunciado acima que possibilita a negociação entre as partes, para que o superficiário arque com as taxas somente do seu direito de superfície e também da proteção do solo sobre o qual recai o seu direito de superfície. Os encargos do fundieiro seriam proporcionais às partes do solo não utilizadas pelo superficiário. 
Portanto, é possível à negociação por meio do contrato. Caso não haja estipulação, o superficiário responderá por tudo. 
7) Alienação
A alienação é permitida tanto ao proprietário do solo (fundieiro) como pelo superficiário, entretanto, deve respeitar o direito de preferência. Caso o fundieiro pretenda alienar o solo pelo qual há direito de superfície, deve garantir ao superficiário direito de preferência em condições iguais, ou seja, se sua oferta foi idêntica a um terceiro, deve dar preferencia ao superficiário. O mesmo ocorre com o superficiário que pretende alienar a superfície, seja construção ou plantação, onde a lei lhe dá este direito, desde que garanta em iguais condições o direito de preferencia do fundieiro (proprietário do solo). 
Existem correntes que tentam responsabilizar a hipótese do superficiário ou fundieiro alienar ao terceiro sem garantir ao outro o direito de preferência. Para a primeira corrente, resolve-se em perdas e danos, ou seja, o superficiário ou fundieiro responde pelas perdas e danos do outro que não deteve o direito de preferência na alienação. 
Já para a segunda corrente, o fundieiro ou superficiário tem o direito de depositar o valor da venda em juízo e reaver