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Usucapião Extrajudicial de imóveis não matriculados José Celso Vilela Registrador de Imóveis em Itabira Diretor de Regularização Fundiária do CORI-MG Usucapião Judicial: Desnecessidade de lastro registral Havendo registro anterior: Necessidade de citação do titular registral. Não havendo registro anterior: Desnecessidade de citação do titular registral; Possibilidades de interação com o acervo registral: A. Nova descrição coincidente com matrícula/transcrição. Não gera alteração objetiva do acervo. B. Destacamento parcial de área matriculada/transcrita. Muito comum a não localização da área maior. C. Descrição inaugural para a área (sem qualquer relação de continência com descrições já constantes do acervo registral). Gera incremento da área abrangida pelo acervo. Dúvida frequente do Registrador: B ou C? Usucapião Judicial Imóveis Urbanos: Loteamento regular: matrícula autônoma e especializada (usucapião de matrícula); petição inicial instruída com certidão positiva – lote, quadra, bairro. Loteamento aprovado e não registrado: matrícula de gleba; GRANDE POSSIBILIDADE DE NÃO SE LOCALIZAR MATRÍCULA PARA A ÁREA. petição inicial instruída com certidão negativa, solicitada a partir da poligonal topográfica do terreno, do endereço ou da identificação cadastral do lote. Loteamento clandestino ou não loteado: matrícula de gleba (possivelmente ainda com configuração rural); GRANDE POSSIBILIDADE DE NÃO SE LOCALIZAR MATRÍCULA PARA A ÁREA. petição inicial muitas vezes instruída com certidão negativa, solicitada a partir do índice ou identificação cadastral, do endereço ou da poligonal topográfica. Usucapião Judicial Imóveis Rurais: Obrigatoriedade de georreferenciamento: Lei 6.015, art. 225: “§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.” (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001) (GEO NÃO É PARA O ACERVO, É PARA A NOVA DESCRIÇÃO VINDA DE PROCESSO JUDICIAL. PRAZOS DO GEORREFERENCIAMENTO AINDA EM CURSO. Especialização objetiva do memorial X grande precariedade descritiva das matrículas rurais. Ex.: “Moita de parar montaria”, “touceira de bambu”, “outrem”, “quem de direito”. Sérgio Jacomino: especialização objetiva não é um fim em si mesmo. Ela deve servir para localizar inequivocamente o imóvel no globo. Ausência de diálogo com o Cadastro. GRANDE POSSIBILIDADE DE NÃO SE LOCALIZAR MATRÍCULA PARA A ÁREA. Usucapião Judicial Conclusão: Parte significativa das ações versa sobre imóveis SEM lastro registral IDENTIFICADO. A ausência de matrícula ou transcrição reduz o risco de reação do titular registral à pretensão do postulante, e este comodamente omite informações ao requerer a certidão registral. Casos em que com o mandado de registro de sentença de usucapião se localiza a matrícula. Mas a certidão que havia sido expedida era negativa. Extrajudicialização: requisitos adicionais Exemplos anteriores na legislação: Lei 10.931/04 (retificação de área): Requisitos adicionais: Consensualidade (mesmo presumida, após procedimento notificatório incidental de confrontante que se mantém inerte). Silêncio interpretado como anuência. Lei 11.441/07 (inventário e partilha): Requisitos adicionais: Consensualidade, ausência de testamento, inexistência de herdeiros menores ou incapazes; Usucapião Extrajudicial Lei Federal n. 6.015/73, Art. 216-A: II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (…) § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)” Art. 216-A, LRP. Interpretação literal: Requer assinatura do titular registral; Requer assinatura dos titulares registrais dos imóveis confrontantes. Conclusão: Obrigatoriedade de existência de lastro registral para a área usucapida. Interação com o acervo registral: A. Descrição coincidente com matrícula/transcrição. Não gera alteração objetiva do acervo. B. Destacamento parcial de área matriculada/transcrita LOCALIZADA. Implica parcelamento de área (se urbano, independente de aprovação municipal). OBSERVAÇÃO: IMPOSSIBILIDADE de descrição inaugural para a área (sem qualquer relação de continência com descrições já constantes do acervo registral). Orientações das diversas Corregedorias: CNJ não se posicionou a respeito. São Paulo, Bahia, Mato Grosso do Sul – silentes. Rio de Janeiro: anuência de confrontntes de imóvel não localizado: ocupantes. Congresso do IRIB-2015. (1.a- VRPSP – Dra. Tânia MaraAhualli): usucapião extrajudicial = usucapião de matrícula. “A necessidade de que seja amigável, isto é, de que haja a anuência dos titulares de direitos do imóvel usucapiendo bem como dos confrontantes, faz com que haja a necessidade de se localizar a matrícula ou transcrição do imóvel objeto da usucapião bem como de seus confinantes, sem o que inviabilizado estará o processo de usucapião extrajudicial registral”. (ênfase nossa) (Brandelli, Leonardo. Usucapião Administrativa.1ª. Edição. Saraiva, 2016), “ao vincular o direito de propriedade constante do Registro de Imóveis como condição, sine qua non, para o êxito da usucapião administrativa, não há outra conclusão de que o procedimento não se trata de usucapião, mas sim de outro instituto, atípico, muito mais próximo de um negócio jurídico.” Marcelo Augusto Santana de Melo (www.marcelommmelo.com). Provimento 325 - CGJ/MG: “Art. 1018-A. §6o Admite-se o reconhecimento extrajudicial de usucapião de imóvel não matriculado, devendo o oficial de registro de imóveis adotar todas as cautelas necessárias para se certificar de que não se trata de área pública”. “Imóvel não matriculado”. Ausência de lastro registral conhecido, seja matrícula ou transcrição. Lapso temporal da prescrição aquisitiva não limita buscas. Possibilidade de realização de diligências pelo registrador; Busca registral abarca matrículas e transcrições: Dados objetivos: Imóveis rurais: marcos naturais (rios, montanhas, acidentes geográficos, etc.), marcos artificiais (estradas, construções), nome dado à propriedade, nome da região, nome dado aos imóveis confrontantes. Imóveis urbanos: lote, quadra, loteamento (bairro), imóveis confrontantes. Dados subjetivos: Nomes de titulares registrais do imóvel usucapiendo e dos titulares registrais dos imóveis confrontantes. Usucapião de imóveis não matriculados FATORES LIMITANTES DE SEGURANÇA JURÍDICA: Impossibilidade material de se verificaruma a uma as transcrições. Inconfiabilidade de Livros Índice (ausência de remissões recíprocas obrigatórias). Provimento 325 – CGJ/MG: Possível interação com o acervo registral (não detectada de plano): Área coincidente com matrícula/transcrição anterior, mas com descrição diversa (sistemas descritivos distintos, sem georreferenciamento). Possibilidade de duplicidade de registro. Destacamento parcial de área matriculada/transcrita. Possibilidade de duplicidade de registro. Descrição inaugural para a área (sem qualquer relação de continência com descrições já constantes do acervo registral). Possibilidade de usucapião de área pública ainda não levada a registro. Provimento 325 – CGJ/MG Conclusões preliminares: Assinatura de titular registral, APENAS SE HOUVER. Grande discricionariedade do registrador (CAUTELAS ADICIONAIS). Cautelas de duas ordens: A. Evitar usucapião de área pública; Inexistência de presunção de a área ser pública (precedentes do STJ). B. Evitar duplicidade de registro. Cautelas do Registrador Regra quanto à notificação do Ente Público, quando há matrícula para a área usucapienda: “§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.” Cautelas do Registrador Em caso de ausência de manifestação do ente público, no prazo de 15 dias, qual a cautela a ser adotada? Nova notificação? Quantas? Aguardo de resposta expressa do ente público? Até quando? Discricionariedade do Registrador. Responsabilidade civil subjetiva. Cautelas do Registrador Quanto a terceiros (particulares): “§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.” (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) Cautelas do Registrador Duplicidade de cadeia dominial (privada). Risco da omissão intencional de informação de transcrição ou matrícula, especialmente quando se tratar de transcrições muito antigas, ou quando não for possível localizar herdeiros do titular registral. Cabível exigência de declaração de que o requerente desconhece existência de transcrição ou matrícula anterior para a área usucapienda, mesmo que referente a área maior, ou que desconhece titular registral anterior para a área (?). Cautelas do Registrador: Consequências possíveis: A ausência de informação da matrícula, se esta existir, levaria à nulidade de todo o procedimento. Não há "coisa julgada" no reconhecimento extrajudicial, sendo ato administrativo (e não sentença) o ato do registrador que o "reconhece". Responsabilidade civil do requerente, se houver transferência posterior a terceiro que confiou no registro. Elementos de Regularização Fundiária Urbana: Adoção de Auto de Demarcação Urbanística individual ou por quadra, MESMO PARA INTERESSE ESPECÍFICO, mediante pagamento de taxa de serviço (com previsão em Lei Municipal). Permite abertura de matrícula. “Proprietário Não-Identificado”. (art. 15, II, b, do Provimento 44/CNJ). Maior segurança fundiária (objetiva); Maior amplitude de procedimentos notificatórios, inclusive com fase de conciliação no CRI, em caso de impugnação Usucapião extrajudicial como fase final de titulação em procedimento de regularização fundiária (escala pode ser individual). Soluções Alternativas para incremento da segurança do procedimento: Georreferenciamento progressivo previsto em Lei Municipal: Todas as plantas, memoriais, levantamentos e informações relativas a ocupação, uso e parcelamento do solo e a todas as modalidades de regularização fundiária, individual ou coletiva, bem como de qualquer modalidade de regularização construtiva, que venham a ser produzidos ou recebidos pelo Município, deverão ser georreferenciados, devendo o Município adotar medidas para georreferenciamento de todas as unidades cadastrais do SIT. (Plano Diretor de Itabira). Cadastro Territorial Multifinalitário Obrigatório: Portaria 511 do Ministério das Cidades; O Município adotará o Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM), e o integrará a ̀s informações constantes do Registro de Imóveis (RI), para constituição do Sistema de Cadastro e Registro Territorial - SICART. Projeto de Lei 3.876/2015 (aprovado pela Comissão de Desenvolvimento Urbano em 06/07/2016). Prazo de 5 anos para Municípios adotarem CTM, sob pena de não receberem repasses da União Certidões Municipais com histórico de contribuintes: “O Município expedirá certidões do CTM, contendo PC, índice cadastral, situação fiscal, histórico de contribuintes, lançamentos e alterações cadastrais, dentre outros dados disponíveis, inclusive para instrução de procedimentos de usucapião”. Regularização Fundiária Urbana e Usucapião Extrajudicial quando há registro anterior: Usucapião Extrajudicial: Havendo proprietário, há necessidade de assinatura na planta e no memorial pelo titular registral; Flexibilização do Art. 1018-D: § 2o Em caso de falecimento daquele que deva manifestar consentimento, é legitimado a prestá-lo o inventariante ou, inexistindo inventa ́rio, todos os herdeiros. O que fazer se houver divergência descritiva de área e não for possível consentimento do titular ou seus sucessores na planta e memorial? Provimento 325 manteve necessidade de assinaturas (não se pode substituir por outro documento, que seria exbido como “justo título”, do art. 1018-A, IV: IV - justo ti ́tulo ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (IPTU ou ITR); Regularização Fundiária Urbana e Usucapião Extrajudicial – art. 993-CN: Art. 993. Registrado o projeto de regularizaça ̃o fundiária, os compradores, compromissa ́rios ou cessionários podera ̃o requerer o registro dos seus contratos, padronizados ou não, apresentando o respectivo instrumento ao oficial de registro competente, com a guia de pagamento ou de isença ̃o, imunidade ou na ̃o incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imo ́veis. § 1o. Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título ha ́bil para transmissão da propriedade quando acompanhados da respectiva prova de quitaça ̃o das obrigações do adquirente e sera ̃o registrados nas matrículas das correspondentes unidades imobilia ́rias resultantes da regularizac ̧a ̃o fundia ́ria. § 2o. O registro de transmissão da propriedade podera ́ ser obtido, ainda, mediante a comprovaça ̃o idônea, perante o oficial do registro, da existência de pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro instrumento do qual constem a manifestaça ̃o da vontade das partes, a indicaça ̃o da fraça ̃o ideal, lote ou unidade, o prec ̧o e o modo de pagamento e a promessa de contratar. § 3o. A prova de quitaça ̃o sera ́ feita por meio de declaraça ̃o escrita ou recibo assinado pelo loteador, com firma reconhecida, ou com a apresentaça ̃o da quitaça ̃o da última parcela do prec ̧o avenc ̧ado. § 4o. Equivale a ̀ prova de quitaça ̃o a certidão emitida após 5 (cinco) anos do vencimento da última prestaça ̃o pelo distribuidor da comarca de localizaça ̃o do imóvel e da comarca do domicílio do adquirente, se diversa (Código Civil, art. 206, § 5o, I), que explicite a inexistência de ac ̧a ̃o judicial contra o adquirente ouseus cessiona ́rios. Regularização Fundiária Urbana e Usucapião Extrajudicial: Ou seja: Procedimento começa como usucapião extrajudicial. Verificada incidentalmente a impossibilidade de assinatura na planta, mesmo que por sucessores, usucapião resta inviabilizada. Mas existe algum título, mesmo que defeituoso (inapto a registro autônomo), que indique negócio jurídico entre titular registral e requerente. Titulação pode se dar via regularização fundiária de interesse específico. (observar especialmente a simplificação do art. 993, § 4o, do Prov. 260 CGJ/MG). Para tanto, necessário auto de de marcação urbanística, mesmo que individual (art. 50, I, Lei 11.977/09). Auto de Demarcação Urbanística para Interesse Específico: Alterações do Provimento 327 CGJ/MG, de 05/07/2016. Necessidade de previsão em Lei Municipal: Plano Diretor de Itabira: §1º- Mediante o pagamento de taxa de serviço, o Município poderá expedir certidão contendo plantas e memoriais dos imóveis urbanos, bem como outras informações disponíveis no SIT – Sistema de Informações Territoriais, para fins de demarcação urbanística de interesse específico. §2º- A documentação referida no parágrafo anterior poderá ser requerida individual ou coletivamente, com o pagamento das taxas correspondentes. Outras questões com solução possível por Regularização Fundiária Urbana: Módulo Urbano: Artigo 52, da Lei 11977/09: Flexibilização de parâmetros, para interesse social ou específico: “Art. 52. Na regularização fundiária de assentamentos consolidados anteriormente à publicação desta Lei, o Município poderá autorizar a redução do percentual de áreas destinadas ao uso público e da área mínima dos lotes definidos na legislação de parcelamento do solo urbano.” Outras questões com solução possível por Regularização Fundiária Urbana: Regularização construtiva: Artigo 1018-H: “§ 6o Se houver edificação na área usucapida, será aberta matrícula para o terreno com a edificação, independentemente de apresentação de “habite-se” ou certidão previdenciária”. Necessidade de notificação do Município com quesitos específicos para a regularização construtiva (urbanismo, meio-ambiente, obras, fazenda pública). SUGESTÃO DE PREVISÃO EM LEI MUNICIPAL DE HABITE-SE SIMPLIFICADO. Obrigado! E-mail: oficial@registroitabira.com.br