Direito Imobiliário: Contratos e Incorporações

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Direito das Transações Imobiliárias
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Questão 1
As regras acerca das incorporações estão na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Com relação ao parcelamento do solo, temos a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e a nº Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, que trata de questões tributárias nos fundos de investimentos imobiliários. Além, é claro, da existência de regras jurídicas gerais no Código Civil. Considerando esse contexto e as informações do material de estudo, avalie as seguintes asserções e a relação proposta entre elas.
I – O contrato de incorporação imobiliária é bilateral ou sinalagmático, consensual, comutativo, oneroso, formal, consensual, de execução no tempo (execução diferida).
PORQUE:
II – O contrato é bilateral, porque se completa com o simples acordo entre as partes, devendo ser formal, ou seja, redigido de forma escrita, preferencialmente por escritura pública.
A respeito dessas asserções, assinale a opção correta.
A) As asserções I e II são proposições verdadeiras, e a II é uma justificativa da I.
B) A asserção I é uma proposição falsa, e a II é uma proposição verdadeira.
C) A asserção I é uma proposição verdadeira, e a II é uma proposição falsa.
D) As asserções I e II são proposições falsas.
E) As asserções I e II são proposições verdadeiras, mas a II não é uma justificativa da I.
Questão 2
O objeto do contrato de incorporação imobiliária é a operação de venda da unidade autônoma de edifício em construção em relação de condomínio especial, por sujeito habilitado a promover a construção e a transferir o domínio da unidade (apartamento, sala, garagem, loja etc.) que se obrigou a construir, mediante pagamento do preço.
Dessa forma, assinale a alternativa correta acerca dos elementos obrigatórios do contrato:
A) Em caso de empreendimento com garagem e apartamento, a venda deverá ser realizada conjuntamente, não podendo a garagem ser individualizada.
B) A proibição do pagamento do preço à vista, visto que o contrato deve ser em prestações para que seja caracterizado.
C) O dever de o incorporador ser o construtor responsável pelo levantamento e venda do imóvel em condomínio.
D) A obrigatoriedade de existência da cláusula de arras, por determinação legal.
E) Preço que as partes atribuem ao contrato, incluindo o valor da unidade autônoma e do terreno, tendo em vista o valor da fração ideal.
Questão 3
Ao realizarem a promessa de compra e venda, as partes estão exercendo a ampla liberdade de contratar, que decorre dos princípios contratuais (autonomia da privada), dentro dos limites legais. A esse respeito e com base nas regras estabelecidas no material do apoio, avalie as afirmações a seguir.
I – O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
II – A promessa de compra e venda gera uma obrigação de fazer, no entanto não comporta a execução específica, resolvendo-se o seu descumprimento em perdas e danos.
III – Na promessa de compra e venda de imóveis, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
IV – Em caso de desistência de celebração do contrato definitivo, a parte poderá pedir apenas a indenização pelos prejuízos sofridos.
É correto apenas o que se afirma em:
A) II e IV.
B) III e IV.
C) I, II e III.
D) I, II e IV.
E) I e III.
Questão 4
A incorporação poderá ser submetida ao regime do patrimônio de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão separados do patrimônio do incorporador e constituirão um patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivas adquirentes.
Considerando esse contexto e as informações do material de estudo, avalie as seguintes asserções e a relação proposta entre elas.
I – O patrimônio afetado se comunica com os demais bens, direitos, deveres e obrigações do incorporador (patrimônio geral) ou de outros patrimônios de afetação já constituídos. 
PORQUE:
II – Cada patrimônio de afetação responde ao destino determinado de sua constituição, mas não poderá ser objeto de direitos reais de garantia.
A respeito dessas asserções, assinale a opção correta.
A) As asserções I e II são proposições falsas.
B) As asserções I e II são proposições verdadeiras, e a II é uma justificativa da I.
C) A asserção I é uma proposição falsa, e a II é uma proposição verdadeira.
D) A asserção I é uma proposição verdadeira, e a II é uma proposição falsa.
E) As asserções I e II são proposições verdadeiras, mas a II não é uma justificativa da I.
Questão 5
A promessa de compra e venda se distingue do contrato de compra e venda, visto que aquele tem como objetivo a conclusão deste. A promessa de compra e venda pode ser um compromisso de comprar ou vender, enquanto a compra e venda se constitui uma aquisição definitiva, capaz de gerar o direito de registro da transferência da propriedade.
Considerando esse contexto e as informações do material de estudo, avalie as seguintes asserções e a relação proposta entre elas.
I – O direito à adjudicação compulsória se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
PORQUE:
II – O contrato preliminar de compra e venda deve ser registrado no cartório competente do imóvel.
A respeito dessas asserções, assinale a opção correta.
A) A asserção I é uma proposição verdadeira, e a II é uma proposição falsa.
B) As asserções I e II são proposições falsas.
C) A asserção I é uma proposição falsa, e a II é uma proposição verdadeira.
D) As asserções I e II são proposições verdadeiras, mas a II não é uma justificativa da I.
E) As asserções I e II são proposições verdadeiras, e a II é uma justificativa da I.
Questão 6
A boa-fé deverá ser analisada nos contratos de forma objetiva tanto na fase preliminar (fase negocial), perpassando pela conclusão, quanto após a efetivação do contrato definitivo (boa-fé após a entrega das chaves no exercício das garantias do contrato), ou seja, até a fase pós-contratual.
A esse respeito e com base nas regras estabelecidas no material do apoio, avalie as afirmações a seguir.
I – O sigilo é um dever que as partes devem manter na realização do contrato preliminar, visto que, ao iniciarem as tratativas e celebrarem o contrato de compromisso de compra e venda, poderá ser necessário que as partes revelem ao outro contratante informações privilegiadas que, caso sejam reveladas, podem acarretar prejuízo para o contratante.
PORQUE:
II – As partes, ao iniciarem as tratativas negociais, depositam uma na outra uma confiança e, ao celebrarem o contrato preliminar, acabam por informar tudo o que consideram como relevante e que possa influenciar a outra parte na celebração do contrato.
A respeito dessas asserções, assinale a opção correta.
A) As asserções I e II são proposições falsas.
B) A asserção I é uma proposição falsa, e a II é uma proposição verdadeira.
C) As asserções I e II são proposições verdadeiras, e a II é uma justificativa da I.
D) As asserções I e II são proposições verdadeiras, mas a II não é uma justificativa da I.
E) A asserção I é uma proposição verdadeira, e a II é uma proposição falsa.
Questão 7
A Lei nº 6.766/1979 estipula, no art. 1º: “O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. Parágrafo único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais” (BRASIL, 1979, on-line). O parcelamento do solo é a divisão da área do imóvel que tem por finalidade a constituição de um loteamento ou conjunto de módulos. Dessa forma, assinale a alternativa correta.
A) Não há possibilidade de desmembramento de uma área imóvel em áreas menores para a constituição de um empreendimento decorrente do parcelamento do solo.
B) O poder público deverá aprovar o parcelamento e o desmembramento do solo e deverá ser executadoe realizado no prazo estipulado, sob pena de perda do direito (caducidade).
C) Será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas se aprovadas exclusivamente por lei municipal.
D) Para que o projeto de parcelamento do solo e de desmembramento seja aprovado, é necessário apresentar a matrícula e a escritura de titularidade do imóvel.
E) A autorização do parcelamento do solo poderá ser requerida ao governo municipal até o momento definitivo da entrega do empreendimento.
Questão 8
Obrigação é um vínculo jurídico de natureza transitória que obriga o sujeito a solver aquilo a que se comprometeu, garantindo ao devedor que pagará a prestação economicamente apreciável, seja pelo próprio patrimônio ou de outrem. Assinale a alternativa correta com relação às obrigações do promitente vendedor:
A) Obrigação de garantir ao promitente comprador a posse direta da coisa, respondendo, após a conclusão do contrato definitivo, pela evicção.
B) Receber a coisa, após a conclusão do contrato definitivo.
C) Pagar integralmente o preço ajustado em contrato para conquistar o direito de propriedade.
D) Participar da assembleia de constituição do condomínio.
E) Obrigação de obter a anuência dos demais promitentes vendedores na alienação de parte de coisa em condomínio.
Questão 9
A incorporação imobiliária é um instituto jurídico ligado ao direito civil e relacionado com a aglutinação, visando à edificação de imóveis em regime condominial. Para a criação de incorporação, é necessário o preenchimento de alguns requisitos ou medidas. A esse respeito, avalie as afirmações a seguir.
I. O incorporador deve ser uma empresa que exerça atividade de construção do empreendimento.
II. O incorporador deve ser uma cooperativa que exerça uma atividade de empresa.
III. O incorporador deve ser uma pessoa natural ou jurídica que exerça uma atividade de venda das frações ideais do terreno.
IV. O incorporador deve ser o dono do terreno em que o empreendimento imobiliário será construído.
É correto apenas o que se afirma em:
A) I, II e IV.
B) III e IV.
C) I, II e III.
D) II e IV.
E) I e III.
Questão 10
A promessa de compra e venda, contrato promessa, contrato preliminar ou pré-contrato deve ser compreendida como o negócio jurídico ajustado com caráter preliminar, no qual alguém (promitente-comprador) promete concluir, no futuro, um contrato definitivo com outro sujeito (promitente-vendedor). A esse respeito, avalie as afirmações a seguir.
I. As partes contratantes, no contrato preliminar, estipulam que, em um momento futuro, realizarão o contrato definitivo.
II. O contrato de promessa vincula os contraentes, de maneira que as regras acerca do preço, objeto e preço não podem ser modificadas sem anuência de ambos.
III. A promessa de compra e venda de imóveis é negócio jurídico que deve ser irretratável, pois o contrato faz lei entre as partes.
IV. A justificativa da existência do contrato preliminar de compra e venda decorre da ideia de que as partes nem sempre têm todos os elementos para que possam celebrar o contrato principal, que é a compra e venda. 
É correto apenas o que se afirma em:
A) I, II e III.
B) III e IV.
C) II e IV.
D) I e III.
E) I, II e IV.