2. contrato de compra e venda

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2. CONTRATOS EM ESPÉCIE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
I – DEFINIÇÃO OU CONCEITO:
É contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir a propriedade de certo objeto a outra, mediante recebimento de soma em dinheiro, denominada preço.
Esse bem pode ser móvel, imóvel, corpóreo ou incorpóreo, fungível ou infungível (art. 481 C.C.)
II - PARTES:
Comprador e vendedor
III - EFEITOS: 
O principal efeito do contrato de compra e venda é transferir a propriedade do objeto do vendedor para o comprador.
O que se indaga é quando, em que momento, ocorre a transmissão da propriedade?
Em nosso ordenamento tal ocorre no momento da tradição, quando bens móveis e no momento do registro no Cartório de Registro de Imóveis, se bem imóvel.
O contrato é assim dividido em dois momentos. O 1º é a celebração (momento em que o vendedor se obriga a transferir para o comprador a propriedade da coisa) e o 2º é a execução (momento em que a transferência da coisa é efetivada, seja pela tradição, seja pelo registro no SRI), tais momentos podem ser simultâneos (compra de produto no supermercado) ou em momentos distantes (compra e venda de imóveis). 
A tradição da coisa deve ocorrer no local em que se achava na época da venda, salvo estipulação em contrário (art. 493). E as despesas com a tradição corre por conta do vendedor. Presume-se que o local de entrega seria no local do contrato, salvo estipulação em contrário. Até a entrega da coisa o vendedor é o responsável por ela. (art. 490 e 492). Ex. Fui numa loja de departamentos e comprei uma geladeira e estipulei no contrato que ela deverá ser entregue às 9h, no dia 24/12. 
Se eu saio e o vendedor vai fazer a entrega, até aquele momento a mora é do vendedor, depois do horário a mora é minha, pois eu não estava em casa no horário estipulado no contrato.
IV – CARACTERÍSTICAS OU NATUREZA JURÍDICA
Em relação aos contratos de compra e venda podemos dizer que eles são:
TIPICO – pois esta tipificado no CC, previsto em Lei (arts. 481 a 532)
PURO - não deriva de outro contrato, ou seja, não é combinação de 2 ou mais contratos, como ocorre, por exemplo com o leasing (locação com opção de compra e venda).
 BILATERAL – gera direitos e deveres para as partes (OBRIGAÇÕES)
ONEROSO - gera ônus para ambas as partes. Comprador de pagar e o vendedor de entregar, ou seja, à prestação do vendedor corresponde contra prestação do comprador.
PRÉ ESTIMADO OU ALEATÓRIO – no contrato pré estimado as partes, desde sua celebração, têm conhecimento de todas as obrigações que deverão suportar. No aleatório pelo menos uma obrigação não é conhecida. Exemplo de contrato aleatório (comprar toda a safra independente de quantidade da safra).
CONSENSUAL - não tem forma determinada. Pode ser formal, tácita, mímica. Contudo em determinados casos a lei exige a forma escrita ou solene (compra e venda de imóveis)
DE EXECUÇÃO IMEDIATA OU FUTURA – à vista ou em parcelas continuadas ou mesmo em uma parcela futura (leva em consideração o momento em que se realiza a execução do contrato).
INDIVIDUAL – os contratos de compra e venda são essencialmente individuais, ou seja, só obriga comprador e vendedor.
NEGOCIÁVEL – em princípio os contratos de compra e venda não negociáveis, ou seja, tem-se a possibilidade de discutir suas cláusulas, salvo no contrato de adesão.
Translativo do domínio – o contrato de compra e venda tem o condão de obrigar a parte a transferir o domínio do bem.
V - ELEMENTOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
OBJETO – as coisas que tem apreciação financeira (art. 482). Objeto Lícito. O objeto há de ser um bem, corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel, desde que suscetível de alienação. Deve ainda estar no comércio, ou seja, o bem fora de comercio, como um imóvel com cláusula de inalienabilidade, não pode ser objeto de compra e venda. 
PREÇO EM DINHEIRO NO VALOR MONETÁRIO – em regra o pagamento deve ser em dinheiro, como diz o texto da lei.
Contudo pode ser através dação em pagamento – ex.: compra e venda de 1 apartamento e teria um carro na negociação. O interesse é no dinheiro que eu teria vendendo o carro. Ocorre quando o pagamento é realizado através de um bem previamente aceito pelo devedor e para a quitação total ao preço estipulado.
OBS: 
Quando as partes não estipulam o preço este se dará segundo o preço de mercado. Ex. comprar na cantina um salgado sem perguntar o preço – eu pago o preço de mercado do salgado – valor de mercado. Ou seja, a princípio, será o valor usualmente praticado pelo vendedor (art. 488).
As partes podem ainda contratar que o preço será o da cotação em bolsa, em determinado momento, se não estipular o momento, contratação ou execução, o Juiz arbitrará o valor médio (art. 486 e 488, § único).
As partes podem ainda indicar um terceiro para fixar o preço (arbitramento – art. 485).
As partes podem contratar ainda que o preço será fixado em função da variação de algum índice oficial de correção, caso a lei não vede (art. 487).
A estipulação do preço jamais poderá ficar ao arbítrio de uma só das partes (art. 489). 
Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. (art. 491).
CONSENTIMENTO 
Tem-se que a vontade de contratar deve ser livre, isenta de qualquer embaraço que possa anular o contrato, ou seja, deve ser espontâneo, sem qualquer coação dolo ou erro.
VI – REQUISITOS SUBJETIVOS OU LIMITAÇÕES DA PESSOA PARA CONTRATAR
	Certas pessoas não têm legitimidade para contratar a compra e venda, em razão da sua condição peculiar frente ao negócio jurídico que se pretende realizar.
	Por certo para ter capacidade para negociar a parte tem que ter a maioridade civil e ser capaz, sob pena de nulidade (art. 166, I)
	No caso da compra e venda a Lei prescreve hipóteses de vedação para que determinadas pessoas em determinadas situações possam negociar a compra e venda.
(Art. 496) hipótese de Incapacidade formal – purista pela lei. Ascendente não pode vender para o descendente, sem o consentimento dos demais. Defeito leve – não causa a nulidade, mas pode ser anulável.
B) (Art. 497) Trata de hipóteses de nulidade absoluta do contrato de compra e venda.
Não podem comprar, ainda que em hasta pública, os tutores, curadores, testamenteiros e administradores os bens dos que representam, isto para se evitar fraude – Dá-se nulidade. 
Tal ocorre também com Mandatários, Servidores Públicos, Juizes, servidores e auxiliares de justiça, leiloeiros, etc, no caso venda em hasta pública.
 
Pessoa casada, para vender bem imóvel depende da vênia conjugal, salvo na separação de bens e participação final nos aquestos, se o bem for individual e tal constar do pacto antenupcial (art. 499).
Um condômino não pode vender a sua parte na coisa indivisível, sem conceder preferência aos demais, pelo mesmo preço e condições. O Negócio á anulável com prazo de decadência de 180 dias. Preferência entre os condôminos: Primeiro aquele que tiver mais benfeitorias. Segundo aquele que tiver o maior quinhão e terceiro aquele que depositar primeiro (art. 504).
Locação: o dono do imóvel tem que dar direito de preferência ao inquilino. Notificar em 30 dias e dizer o valor e as condições. Depois de 30 dias, se o inquilino não exercer o direito de preferência pode vender para outro (Art. 27 L8245/91).
VII – REQUISITOS OBJETIVOS 
	O objeto dos contratos de compra e venda já foram tratados no item V supra.
	O objeto do contrato poderá ser representado por amostras produto ou modelo, caso em que o devedor responderá pela qualidade da coisa (art. 484).
	Cabe ainda distinguir que a compra e venda pode se dar ad corpus ou ad mensuram:
Venda “ad corpus” – porteira fechada, um bem indiviualizado onde a metragem é apenas enunciativa.
Venda “ad mensura” – o objeto é um imóvel com sua metragem exata. Quando as dimensões constituem elementos essenciais do contrato.
	Art. 500 do CC.Obs: Na venda ad mensuram se a medida for inferior pode o comprador exigir a complementação da área, se isto for possível, abatimento no preço ou rescisão do negócio. É a ação ex empto (é a ação do comprador para requerer o abatimento do preço ou a resolução do contrato).
Se a diferença na metragem a menor não exceder ar 1/20, e o contrato for omisso, presume-se feita “ad corpus”, mas admite prova em contrário.
Se a diferença for a maior e o vendedor provar que tinha motivos para desconhecer tal fato pode pedir, a critério do comprador, a complementação do preço ou devolver o excesso.
Prazo decadencial – para a propositura das ações para discutir as situações ora elencadas o art. 501 estabelece um prazo decadencial de um ano a contar da data do registro do título. Caso o comprador não seja emitido na posse do imóvel até a data do registro imobiliário o prazo de 1 ano será contado a partir de imissão na posse.
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VIII - OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR:
Transferir a propriedade da coisa, o domínio, ao comprador, seja pela tradição, no caso de bens móveis, seja pela transcrição no Registro de Imóveis, se bens imóveis.
Cuidar da coisa como se fosse sua, até o momento da tradição, mesmo por que os riscos são dele, salvo estipulação em contrario. Sendo que, se o bem estiver à disposição do comprador e este em mora de recebê-lo, não tem mais o vendedor pelos riscos da coisa. 
Responder pelas despesas da tradição, salvo estipulação em contrário.
Quem responde pelos tributos incidentes pela coisa? No caso de bens móveis a coisa pertence ao vendedor até o momento da tradição e, assim, responde este até tal momento, contudo, no caso de imóveis, embora a transferência da titularidade se dê com o registro no SRI, é certo que o art. 502 do CC, estabelece que tanto em bens móveis, quanto imóveis, o vendedor responde pelas despesas até o momento da tradição, salvo disposição em contrário.
Garantir o comprador dos riscos da evicção (Evicção é a perda total ou parcial da coisa adquirida em favor de terceiro, que tem direito anterior, por decisão judicial). Ex. compra-se um veículo usando confiando no vendedor e, posteriormente, recebe citação para se defender em ação movida por pessoa que se diz proprietária do carro em ação reivindicatória.
Garantir o comprador pelos vícios redibitórios (Vícios Redibitórios são falhas ou defeitos ocultos existentes na coisa alienada que a torna imprópria ao uso a que se destina ou diminua sensivelmente o seu valor). Nos vícios redibitórios, o vício tem que ser oculto (nçao visível para pessoa mediana), ser desconhecido do adquirente, o defeito deve existir antes do negócio, tal defeito tem que inutilizar ou desvalorizar o bem, tem que ser objeto de contrato oneroso, prazo de decadência de 30 ou quinze dias, bens moveis e um ano ou seus meses, se bem imóvel. 
IX - OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR
Pagar o preço antes da tradição, salvo estipulação em contrário. Sendo que no caso de venda a prazo o vendedor tem que entregar o bem, salvo se o vendedor provar que o comprador esta na iminência de se tornar insolvente, podendo, neste caso, exigir caução ou garantia real. 
Receber a coisa a tempo e local determinado, se ficar em mora responde pelos riscos da coisa.
X – CLÁUSULA ESPECIAIS EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA
São clausulas extraordinárias que, às vezes, aprecem com contratos de compra e venda.
RETROVENDA (art. 505) = recompra (direito que o vendedor tem de recomprar o bem, restituindo ao comprador o preço mais despesas (inclusive benfeitorias), dentro do prazo decadencial de 3 anos, somente pode ser contratada se o objeto for bem imóvel, segundo o STJ é IMPORROGÁVEL tal prazo.
Se o comprador se recusar a revender poderá o vendedor depositar a quantia judicialmente e pedir a adjudicação compulsória do imóvel com reintegração de posse (art. 506).
Tal direito de retrato pode ser cedido a terceiros ou legada a herdeiros. (art. 507).
Se o comprador vender o bem poderá o vendedor exercer o direito de seqüela, caso o contrato esteja registrado no SRI quando da venda, ou seja, a compra e venda, com cláusula de retrovenda, desde que registrada no SRI garante ao titular o direito real de readquirir o bem.
Quando o direito de retrato cabe a dois ou mais vendedores aplica0se a regra do art. 508.
 
VENDA A CONTENTO – (ART. 509 e 510)
Chama-se venda a contento o contrato de compra e venda subordinado à condição de ficar desfeito o negócio se a coisa, objeto do contrato, não for do agrado do comprador. 
Conceito: contrato subordinado a condição de ficar desfeito caso o comprador não ficar satisfeito.
Como cláusula especial que é somente terá validade de for expressa no contrato.
Trata-se de uma venda realizada sob condição suspensiva.
O comprador será considerado um comodatário até que se manifestes se aceita ou não a coisa, sendo que o prazo de manifestação será o entabulado no contrato. (art. 511)
Caso no contrato não tenha se estipulado prazo pra o aceite ou não poderá o vendedor notificá-lo, judicial ou extrajudicialmente para que o faça em prazo improrrogável ( art. 512).
É a frase de propaganda, satisfação garantida ou seu dinheiro de volta.
O CDC inovou a matéria ao estabelecer que, nas vendas efetivadas fora do estabelecimento, o comprador tem sete dias para arrepender.
VENDA SUJEITA A PROVA
	Conceito: a venda sujeita a prova avizinha-se da venda a contento podendo 	se dizer ser a mesma modalidade sua, ambas são tratadas no C.C. na 	mesma seção. 
	Se consuma quando foram comprovadas as qualidades asseguradas pelo 	vendedor e seja adequada à finalidade a que se destina.
	A diferença entre a venda sujeita à prova e a venda a contento é que na 	primeira o bem somente poderá ser restituído se tiver a qualidade 	assegurada e seja inadequada para a finalidade a que se destina. 
PREFERÊNCIA ou PREEMPÇÃO
	É uma cláusula adjeta ao contrato de compra e venda onde o comprador 	assume o compromisso de dar direito de preferência ao vendedor se algum 	dia decidir vendê-la. (art. 513). O comprador fica obrigado a oferecer a 	coisa ao vendedor caso venha a se desfazer dela.
	Tal cláusula, como especial que é, tem que ser expressa.
	O direito de exercer a preferência deverá ser exercitado no prazo de três 	dias, se bem móvel, e 60 dias se bem imóvel, a contar da data da 	notificação. (art. 516), salvo se outro prazo for estipulado, sendo que o 	máximo previsto em lei (art. 513, § único) é de 180 dias para bens móveis e 	dois anos para imóveis.
	Tem-se que embora pareça a cláusula de preferência com a de retrovenda,, 	elas em nada de relacionam, primeiro porque retrovenda só para imóveis já 	preferência móveis e imóveis, segundo porque na retrovenda é o vendedor 	que força o comprador a revender-lhe o bem, na preferência a revenda 	somente ocorrerá se o comprador quiser vender a coisa.
	Comentar art. 517, se o direito de preferência for estipulado em favor de 	duas ou mais pessoas, estas sé poderão agir em relação à coisa inteira, 	sendo que, se um não quiser exercer o direito o outro pode, mas em 	relação ao todo.
	Art. 518. Se o bem for vendido sem observância da preferência poderá o 	vendedor pedir perdas e danos se o terceiro for de boa fé e contra os dois 	solidariamente se provada a má-fé.
	O desapropriado tem direito de preferência para adquirir a coisa 	desapropriada se o expropriante (órgão público) objetivar dar a ela destino 	diverso. (art. 519).
	Ao contrário do que dispõe-se quanto à retrovenda o direito de preferência 	não pode ser transmitido a terceiros, nem mesmo por herança. É 	personalíssimo. (art. 520).
RESERVA DE DOMÍNIO.
É a cláusula que garante ao vendedor a propriedade da coisa MÓVEL, já entregue ao comprador, até o pagamento integral do preço. (Art. 521).
Como cláusula especial deve ser expressa no contrato e, para valer perante terceiros, deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador. (art. 522)O contrato deve especificar bem quais são os bens que ficaram com reserva de domínio, já que, na dúvida de identificação, presumir-se-á que o bem pertence ao terceiro de boa fé (art. 523).
A propriedade da coisa somente se transfere com o integral pagamento do preço, até então tem apenas a posse direta (art. 524), sendo que os riscos da coisa são de responsabilidade do comprador desde quando a recebe, pois tem a posse direta
O vendedor somente poderá executar a cláusula após constituir o comprador em mora (protesto ou notificação) (art. 525), e terá a opção de pedir a restituição da coisa (com restituição ao comprador do valor até então recebido menos despesas do inadimplemento, fruição da coisa e deterioração) ou cobrar o saldo devedor (parcelas vencidas e vincendas). Art. 526).
É licito ao comprador reter do valor recebido as despesas e deterioração, bem como tudo mais que for de direito, devolvendo ao comprador o que sobrar ou cobrar o que faltar. ( art. 527)
No caso de parcelamento via instituição financeira aquela se subroga nos direitos do vendedor que recebe à vista. (art. 528).
DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS
	O contrato de compra e venda pode ser executado mediante a entrega de 	documentos que representam a coisa, sendo assim haverá venda sobre 	documentos. (art. 529)
	Ex. compra e venda de um fornecedor via internet, imprimo a fatura, pago e 	o produto será entregue posteriormente. Tenho que pagar mesmo que o 	produto seja entregue posteriormente, contudo se o mesmo apresentar 	defeito, posso pedir a rescisão do negócio.