TCC Expulsao condomino antissocial - final docx (1)

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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES - CENTRO (UCAM) 
FACULDADE DE DIREITO CANDIDO MENDES (FDCM) 
GRADUAÇÃO EM DIREITO 
 
 
 
 
 
 
LUCAS ALVES DE ANDRADE 
 
 
 
 
A POSSIBILIDADE DE EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL DO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
 
 
 
 
 
RIO DE JANEIRO - RJ 
2024 
 
 
LUCAS ALVES DE ANDRADE 
 
 
 
 
A POSSIBILIDADE DE EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL DO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
UMA ANÁLISE À LUZ DO DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL SOBRE O TEMA 
 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado 
ao Curso de Direito da Universidade Candido 
Mendes - Centro, como requisito parcial à 
obtenção do título de bacharel em Direito. 
Orientador (a): Adriano Sousa 
 
 
 
 
RIO DE JANEIRO - RJ 
2024 
 
 
 
LUCAS ALVES DE ANDRADE 
 
A POSSIBILIDADE DA EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL DO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
UMA ANÁLISE À LUZ DO DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL SOBRE O TEMA 
 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado 
ao Curso de Direito da Universidade Candido 
Mendes - Centro, como requisito parcial à 
obtenção do título de bacharel em Direito. 
Orientador (a): Adriano Sousa 
 
Nota ( ) 
Professor: 
__________________________________________________ 
Profº Adriano Sousa – Orientador 
___________________________________________________ 
 
 
RIO DE JANEIRO - RJ 
 
 
2024 
 
 
 
RESUMO 
O presente trabalho objetiva analisar a contenda do condomínio edilício, mais 
especificamente a polêmica questão da possibilidade de expulsão do condômino cujo 
comportamento seja considerado antissocial. Assim, aquele morador que reiteradamente se 
vale de comportamentos abusivos, desrespeitosos para com a coletividade, pode ser expulso 
do condomínio no qual reside, contando que já tenha sido notificado anteriormente e já tenha 
sofrido sanções pecuniárias, com fundamento no Código Civil de 2002, na Convenção 
Condominial e na própria Constituição Federal. Através de pesquisas bibliográficas com 
levantamento doutrinário acerca do tema, é realizada uma análise constitucional à luz do 
direito civil, com especial enfoque no princípio constitucional do direito à propriedade 
versus o também princípio constitucional da função social da propriedade. Com o advento 
do novo Código Civil de 2002, é trazido à baila a figura do condômino antissocial, que não 
possuía previsão no código anterior, pelo qual o legislador prevê que seja passível de sanção 
pecuniária de até o décuplo do valor da quota condominial vigente por sua reiterada má 
conduta. Ocorre que em um país de grandes desigualdades socioeconômicas como o Brasil, 
nem sempre a multa pecuniária é capaz de coibir condutas antissociais por parte de moradores 
de condomínio edilício, o que leva a situações extremas da expulsão do residente com maus 
comportamentos. 
Palavras-chave: condomínio edilício, Constituição Federal, direito civil, condômino, 
antissocial, função social da propriedade, infrator, sanção pecuniária, expulsão. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
This paper aims to analyze the dispute in the condominium, more specifically the 
controversial issue of the possibility of expelling a condominium owner whose behavior is 
considered antisocial. Thus, a resident who repeatedly engages in abusive behavior that is 
disrespectful to the community may be expelled from the condominium in which he or she 
resides, provided that he or she has already been notified previously and has already suffered 
financial sanctions, based on the Civil Code of 2002, the Condominium Convention and the 
Federal Constitution itself. Through bibliographical research with a doctrinal survey on the 
subject, a constitutional analysis is carried out in light of civil law, with a special focus on the 
constitutional principle of the right to property versus the constitutional principle of the 
social function of property. With the advent of the new Civil Code of 2002, the figure of the 
antisocial condominium owner was brought to the fore, which was not provided for in the 
previous code, by which the legislator provides that he or she is liable to a financial penalty of 
up to ten times the value of the current condominium fee for repeated misconduct. However, 
in a country with large socioeconomic inequalities like Brazil, financial fines are not always 
capable of curbing antisocial behavior on the part of residents of condominiums, which leads 
to extreme situations of eviction of residents with bad behavior. 
Keywords: condominium, Federal Constitution, civil law, condominium owner, antisocial, 
social function of property, offender, financial penalty, eviction. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
INTRODUÇÃO 7 
1 O CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO 10 
1.1 AS SANÇÕES PECUNIÁRIAS APLICÁVEIS AO USO ANORMAL DA 
PROPRIEDADE 13 
1.2 O DIREITO CONSTITUCIONAL E O DIREITO CIVIL NA SEARA DO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 14 
2 O DIREITO À PROPRIEDADE FRENTE AO PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL 18 
2.1 ASPECTOS GERAIS DA PROPRIEDADE 20 
2.2 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE 20 
3 O CONDÔMINO ANTISSOCIAL 22 
3.1 CONCEITO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL 23 
3.2 HIPÓTESE DE APLICAÇÃO DE MULTA 23 
3.3 POSSIBILIDADE DE EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL 25 
4 CONSELHO DE JUSTIÇA FEDERAL E O CONDÔMINO ANTISSOCIAL 28 
4.1 A EXPULSÃO ADOTADA PELO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO 29 
4.2 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E A EXPULSÃO DO CONDÔMINO 
ANTISSOCIAL 32 
4.3 A JURISPRUDÊNCIA E O PROCEDIMENTO DA EXPULSÃO DO CONDÔMINO 
ANTISSOCIAL 34 
5 CONCLUSÃO 37 
REFERÊNCIAS 38 
 
 
 
7 
 
INTRODUÇÃO 
Com o crescimento demográfico aumentando nas cidades, a vida em condomínios 
edilícios (condomínios verticais) passou a ser muito mais comum. Se por um lado há a 
praticidade e segurança de se morar em um imóvel tipo apartamento, por outro significa estar 
sujeito a diferentes regras e deveres, a fim de manter uma convivência harmônica e respeitosa 
para com os demais – vizinhança –, que corresponde a coletividade, qual seja, os demais que 
residem naquele condomínio vertical. 
O direito, como matéria em constante transformação, cada vez mais passou a legislar 
sobre os temas da vida em condomínio edilício, tendo em vista que os hábitos sociais foram 
mudando, e hoje muitas pessoas não mais residem em casas, mas sim condomínios edilícios. 
Ocorre que muitas vezes nem todos compreendem o sentido da coletividade, e se 
comportam de maneira abusiva, antissocial, causando prejuízos, dissabores, situações 
vexatórias aos demais moradores. O Código Civil de 2002 previu, em seu artigo 1.337, Caput 
e parágrafo único, a figura do condômino antissocial, bem como as penalidades incutidas ao 
infrator – de ordem pecuniária –, até mesmo no caso de reincidência, conforme se depreende 
da leitura do dispositivo: 
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os 
seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos 
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao 
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e 
danos que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento 
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou 
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do 
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembleia.” 
Assim, cumpre destacar a objetividade do legislador ao estabelecer como requisito ao 
enquadramento de um morador como condômino antissocial o comportamento reiterado, ou 
seja, é preciso que a má conduta se repita, não bastando apenas uma má conduta, mas sim 
várias. 
 
 
8 
Conforme se depreende da leitura do artigo, o legislador não previu a possibilidade de 
expulsão do condômino antissocial do condomínio, muito embora, como vai ser expostoApelo do réu. Possibilidade 
jurídica do pedido. Limitação do direito de propriedade pelo direito de vizinhança. 
Função social da propriedade. Risco à paz, à segurança, ao sossego e à integridade 
física dos vizinhos. Situação grave excepcional. Réu que levou 18 multas que foram 
judicialmente contestadas e mantidas por este E. Tribunal de Justiça. Condutas 
 
34 
comprovadas em diversas ações, tanto cíveis quanto criminais, inclusive com 
imagens de câmera do condomínio, pela narrativa dos condôminos e pela existência 
de inúmeros boletins de ocorrência contra o réu. Expulsão do réu votada em 
assembleia condominial em quórum qualificado. Existência de precedentes. Caso 
concreto em que não se vislumbra outra solução a não ser expulsão do réu e de sua 
família do condomínio. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação 
Cível 1009323-33.2019.8.26.0006; Relator (a): Lidia Conceição; Órgão Julgador: 
36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 3ª Vara 
Cível; Data do Julgamento: 12/12/2022; Data de Registro: 12/12/2022) 
 
Nos julgados acima expostos, é possível depreender que os Magistrados ressaltam o 
fato de terem sido esgotadas todas as medidas com vistas a coibir o comportamento 
antissocial, não restando outra alternativa senão a expulsão dos condôminos antissociais, que 
colocavam em risco não apenas o bem-estar social coletivo, mas também a integridade física 
dos demais condôminos. 
É claro que, assim como nos demais julgados favoráveis, só houve a exclusão após 
esgotadas todas as possibilidades de sanções, incluindo a pecuniária. Assim, um ponto 
importante a ser mencionado, é o fato de a penalidade da hipótese de expulsão só poder ser 
efetivada em esfera judicial, não sendo possível, em nenhuma hipótese, que essa penalidade 
seja aplicada em esfera extrajudicial. 
Dessa forma, é indispensável que o poder judiciário seja acionado para que possa 
julgar e decidir acerca da aplicação ou não da penalidade de expulsão. Tal entendimento e 
posicionamento é defendido pelo doutrinador Rubens Carmo Elias Filho (2015, p. 156): 
E isso porque não se vislumbra impossibilidade jurídica do pedido na propositura 
da ação que objetive afastar determinado condômino do condomínio, retirando-lhe 
o atributo do direito de usar a propriedade, uma vez que tal medida judicial, 
baseada em fatos concretos, deverá ser solucionada pelo Poder Judiciário, à luz dos 
princípios gerais do direito e função social da propriedade […]. 
 
Frisa-se que a Assembleia condominial deve ser acionada antes da propositura da 
ação judicial com via de expulsão do condômino antissocial. Tal procedimento deve estar de 
acordo com o Código Civil, conforme o seu artigo 1.337, que afirma: 
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus 
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos 
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao 
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e 
danos que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento 
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou 
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do 
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembleia. 
 
 
35 
A realização da Assembleia é indispensável para que a decisão judicial seja colocada 
em prática. A sua ausência, é motivo para indeferimento imediato do pleito, conforme as 
seguintes decisões do Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal: 
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINAR. 
CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO POR 
ATITUDES ANTISSOCIAIS. AUSÊNCIA DE ASSEMBLEIA. LITIGÂNCIA DE 
MÁ-FÉ. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE DOLO. DOLO NÃO 
VERIFICADO. […] 3. Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, 
a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 
1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) 
justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia 
prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a 
propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes 
ao devido processo legal. O enunciado é claro sobre a necessidade de realização de 
assembleia para debater o tema, o que não foi verificado no presente caso, ora 
inexistirem quaisquer atos de deliberação conjunta com os demais condôminos, seja 
em assembleia ou lista de assinaturas, sendo este, requisito legal e objetivo. [...] 5. 
Recurso de apelação conhecido e não provido. (TJ-DF 07280468520208070001 DF 
0728046-85.2020.8.07.0001, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 
23/06/2021, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 28/06/2021. 
Pág.: Sem Página Cadastrada.) 
CIVIL. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. USO 
IRREGULAR DA PROPRIEDADE. CONSTANTE PERTURBAÇÃO AO SOSSEGO 
DOS CONDÔMINOS. IMPOSIÇÃO DE MULTA. POSSIBILIDADE. 
ESCALONAMENTO E MAJORAÇÃO DAS PENALIDADES. ENUNCIADO Nº 508, 
JORNADA DE DIREITO CIVIL. ART.1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO 
CIVIL. […] 3.O Enunciado nº 508, da V Jornada de Direito Civil, dispõe que: 
“verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia 
fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 
1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) 
justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia 
prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a 
propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes 
ao devido processo legal”. 4. Não comprovada a realização de assembleia descrita 
no parágrafo único do artigo 1.337, do CC, não há de se falar em expulsão do 
condômino. […] 6. Apelo não provido. Recurso adesivo não provido. (Acórdão 
1258928, TJ-DF 07034077720198070020, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª 
Turma Cível, data de julgamento: 27/5/2020, publicado no DJE: 6/7/2020. Pág.: 
Sem Página Cadastrada.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
36 
5 CONCLUSÃO 
A conclusão deste trabalho aborda a complexa questão da expulsão do condômino 
antissocial, uma medida extrema, mas que se apresenta como necessária em situações em que 
a convivência no condomínio se torna insustentável devido ao comportamento reiteradamente 
abusivo e prejudicial do proprietário. Através de uma análise cuidadosa, observamos que a 
legislação brasileira, especialmente o Código Civil de 2002, traz mecanismos de sanção 
pecuniária para lidar com a conduta antissocial, porém, em alguns casos, tais penalidades são 
insuficientes para resolver a contenda. Nesse sentido, a jurisprudência e a doutrina têm 
avançado para admitir a possibilidade de exclusão do condômino como uma última medida, 
desde que todas as garantias do devido processo legal sejam asseguradas. 
Este trabalho defende que a expulsão do condômino antissocial, embora uma decisão 
ainda pouco comum no ordenamento jurídico brasileiro, é juridicamente possível e, em 
determinadas circunstâncias, a única solução eficaz para preservar a harmonia e o bem-estar 
da comunidade condominial. A aplicação dessa medida deve ser vista como um mecanismo 
de proteção da coletividade, já que a função social da propriedade exige que o direito de 
propriedade seja exercido em conformidade com o interesse comum, e não de forma 
prejudicial aos demais condôminos. 
A função social da propriedade, amplamente prevista na Constituição Federal de 
1988, serve como base para a justificativa dessa medida extrema, pois o direito de 
propriedade, embora seja garantido constitucionalmente, não é absoluto. Ele deve ser exercido 
em consonância como interesse coletivo e a convivência pacífica em sociedade. Assim, 
quando o direito de um condômino de utilizar sua propriedade ultrapassa os limites da 
razoabilidade e passa a interferir negativamente no bem-estar de todos ao seu redor, cabe ao 
judiciário atuar para restabelecer o equilíbrio, inclusive com a possibilidade de afastamento do 
condômino. 
Por fim, este estudo conclui que, embora a expulsão do condômino antissocial ainda 
seja uma medida pouco aplicada e controversa, ela é juridicamente viável e necessária em 
casos excepcionais, nos quais todas as alternativas já foram esgotadas. A aplicação desta 
medida deve sempre observar os princípios da dignidade da pessoa humana, da função social 
da propriedade e do devido processo legal, garantindo que os direitos de todos os envolvidos 
sejam respeitados. Portanto, é fundamental que a legislação e a jurisprudência continuem a 
evoluir, a fim de oferecer uma resposta mais clara e eficiente para essas situações, sempre 
com base na busca pelo bem comum e pela harmonia dentro das comunidades condominiais. 
 
 
 
 
 
 
37 
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ZAIM, Miguel. Síntese do direito condominial contemporâneo. Cuiabá: SERATA, 2019. 
 
 
 
	INTRODUÇÃO 
	1 O CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
	1.1 AS SANÇÕES PECUNIÁRIAS APLICÁVEIS AO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE 
	1.2 O DIREITO CONSTITUCIONAL E O DIREITO CIVIL NA SEARA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
	2 O DIREITO À PROPRIEDADE FRENTE AO PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL 
	2.1 ASPECTOS GERAIS DA PROPRIEDADE 
	2.2 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE 
	3 O CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
	3.1 CONCEITO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
	3.2 HIPÓTESE DE APLICAÇÃO DE MULTA 
	3.3 POSSIBILIDADE DE EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
	4 CONSELHO DE JUSTIÇA FEDERAL E O CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
	4.1 A EXPULSÃO ADOTADA PELO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO 
	4.2 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E A EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
	4.3 A JURISPRUDÊNCIA E O PROCEDIMENTO DA EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
	5 CONCLUSÃO 
	REFERÊNCIASao 
longo do trabalho, isso já venha acontecendo por meio de decisões judiciais. Cabe ressaltar 
que embora o Código Civil de 2002 seja até considerado como um ordenamento mais novo, 
ele foi elaborado ao longo de muitos anos, de forma que algumas previsões não abarcavam 
temas mais contemporâneos, como os que dizem respeito ao detalhamento e consequências de 
certas condutas em um condomínio vertical, no que tange aos condôminos reincidentes. 
Dessa maneira, é mister um estudo pormenorizado das consequências de situações 
abusivas de convívio, aquelas que desrespeitam a segurança, sossego e salubridade dos 
demais condôminos, com o enfoque de trazer à baila o posicionamento da legislação civil, da 
doutrina e jurisprudência atuais. 
Assim, o tema estudado nesta monografia limita-se à possibilidade de expulsão do 
condômino com reiterado comportamento antissocial nas dependências do condomínio 
vertical, conforme qualifica o já transcrito artigo 1.337 do Código Civil. 
No decorrer do trabalho, será questionado se a consequência aventada acima é tida 
como a mais equânime para a resolução da questão. De que maneira o direito comparado 
aborda esse problema. Quais são as demais alternativas possíveis dentro do sistema jurídico 
brasileiro em face dessa transgressão. Todas essas colocações serão abordadas ao longo do 
respectivo trabalho. 
Em relação a metodologia de pesquisa jurídica abordada, esta será balizada pela linha 
dogmática, com ampla pesquisa bibliográfica, valendo-se de diversas posições doutrinárias no 
que tange a expulsão ou não de condômino por reiterado comportamento tido como 
antissocial, o que se insere no âmbito do direito privado, e que faz parte do direito civil. 
Assim, as categorias balizadoras do respectivo trabalho de conclusão de curso são o 
direito constitucional à propriedade versus o direito à função social da propriedade, a 
responsabilidade do condômino no condomínio e o condômino que não reorienta seu 
comportamento antissocial mesmo após inúmeras sanções. 
Por tratar-se de tema sem normatização, há uma discussão doutrinária no sentido de 
como será mais adequado aplicar o fato à norma, de maneira que muitos autores pensam que 
compete aos Tribunais proferirem sentenças e consolidaram, ao longo do tempo, 
 
9 
entendimento convergente sobre o tema, tendo em vista que apesar da grande maioria da 
doutrina entender ser possível a possibilidade de exclusão de condômino antissocial do 
condomínio, uma pequena maioria ainda discorda, conforme veremos mais detalhadamente. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
10 
1 O CONCEITO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Com o desenvolvimento dos grandes centros urbanos, a forma de ocupação dos 
espaços mudou, de modo que os edifícios cada vez se tornaram mais populares. Na visão de 
João Batista Lopes (2006, p. 21), o condomínio edilício decorre da crise habitacional, que se 
agravou nos grandes centros urbanos. Em suas palavras: 
“Decorrência de uma série de fatores – duas grandes guerras, êxodo rural, 
explosão demográfica, formação das megalópoles, anseio de aquisição da casa 
própria -, a crise habitacional provocou o surgimento de uma nova técnica de 
construção e de um complexo jurídico cuja perfeita compreensão desafia os 
estudiosos”. 
Dessa forma, a primeira regulamentação jurídica no que tange aos condomínios está 
presente no Decreto-Lei nº 5.481/28, o qual foi posteriormente alterado pelo Decreto-Lei nº 
5.234/43, e pela Lei 285/48 (Lopes, 2006, p. 159) que instituiu as primeiras normas no que 
tange a alienação, divisão e venda de edifícios e terrenos em frações ideais. Já no ano de 1964 
é promulgada a Lei 4.591, cuja redação tratava especificamente sobre o conceito de 
condomínio edilício. 
Isto posto, nas palavras do autor Pedro Elias Avvad (2007, p. 11), 
“No condomínio “especial”, criado a partir da Lei 4.591/64, coexistiam, de um 
lado, um condomínio ordinário (denominado ordinário a partir do Novo Código) 
com a divisão do solo em frações ideais e, ao mesmo tempo, uma outra forma de 
divisão da propriedade, alcançando a edificação erigida sobre esse mesmo solo, 
subdividida em “planos horizontais” – andares, apartamentos ou qualquer outro 
tipo de habitação – havendo, ainda, a estremar, e ao mesmo tempo, integrar essas 
unidades, umas com as outras, partes da edificação que são designadas “áreas 
comuns”. Esse conjunto de direitos, sobre uns e outros, é que se denomina como 
propriedade horizontal”. 
Assim, é preceituado que um condomínio edilício, na legislação contemporânea, é 
constituído quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa (condômino), cabendo a 
cada detentor de uma unidade condominial igual direito, sobre o todo (áreas comuns) e sua 
respectiva parte (unidade), sendo assim um coproprietário. Nas palavras de Caio Mário, “o 
conceito de condomínio edilício há de se assentar na reunião orgânica e indissolúvel da 
propriedade exclusiva, incidente sobre a unidade, e o condomínio sobre as partes e coisas 
comuns”. (PEREIRA, 2017, p. 156). 
Já para João Batista Lopes, embora haja uma independência jurídica entre os 
condôminos, cada qual é proprietário de uma unidade autônoma que faz parte de um 
complexo jurídico. Dessa forma, há uma espécie de contrato que obriga a cada ente a se 
 
11 
sujeitar às boas normas de convivência, de igual maneira que encontram todo o regramento, 
com os direitos e deveres de cada um, na convenção condominial. Assim, nas palavras do 
autor, os atos dos condôminos são regidos pelo “princípio da igualdade de uso ou 
reciprocidade de direitos e deveres”. Trata-se de uma regulamentação do direito de 
propriedade, e não de restrição ou limitação a este, de acordo com ele (Lopes, 2006, p. 75). 
No que tange aos principais direitos dos condôminos, preceitua João Batista Lopes 
(2006, p. 102): 
a) usar e gozar com exclusividade de sua unidade autônoma, e das partes comuns, 
estas respeitadas a sua destinação, e o direito de uso dos demais condôminos. 
b) alienar ou gravar sua unidade autônoma, independentemente da vontade dos demais 
condôminos; 
c) repelir o mau uso das partes comuns ou exclusivas, por parte de outros condôminos, 
ou de estranhos; e por fim, 
d) votar nas assembleias e delas participar, desde que esteja quite com o pagamento 
das despesas do condomínio. 
Dito isto, ao adentrar nas características de um condomínio, é possível entender o que 
o legislador quer dizer com áreas comuns e unidades autônomas. Preceitua Maria Helena 
Diniz que a unidade comum do condomínio é sua área indivisível, o que corresponde aos 
corredores, escadas, portarias, elevadores, áreas de lazer, depósito de lixo, salão de festas, 
pátios e demais áreas existentes. Já os apartamentos, salas, garagens e lojas são partes do que 
compreende a unidade exclusiva/autônoma do condomínio, correspondendo assim a área 
passível de ser alienada/gravada pelo respectivo proprietário, sem prejuízo dos demais 
condôminos (Diniz, 2002, p. 201). 
Já no que tange aos principais deveres do condômino, estabelece João Batista Lopes 
(2006, p. 96): 
a) concorrer para as despesas de condomínio recolhendo, nos prazos previstos na 
convenção, a quota-parte que couber em rateio; 
 
12 
b) proibição de efetuar mudanças na fachada do edifício, de execução de obras que 
comprometam a estrutura deste ou que limitem o direito de uso dos demais condôminos; 
c) sujeitar-se às normas de boa vizinhança, não podendo fazer uso nocivo da 
propriedade; e por último, 
d) dar às suas partes individuais a mesma destinação que tem a edificação. 
Cumpre destacar que o Código Civil de 1916 não trazia menção às edificações em 
planos horizontais, por entender a época que esse novo instituto não representava uma 
necessidade social e econômica para o contexto daquele período (Lopes, 2006, p. 159), de 
modo que tal dispositivo só veio a ser sanado com o Código Civil de 2002, o qual trouxe a 
denominação decondomínio edilício em seus artigos 1.331 a 1.358. 
No que se refere a constituição do condomínio edilício, existem duas maneiras do 
mesmo ser constituído, qual sejam; ato inter vivos ou causa mortis, sendo imprescindível a 
inscrição no registro de imóveis. É nesse momento que surge também um elemento essencial 
a todo e qualquer condomínio edilício, a convenção condominial. 
Este instrumento com vias a regulamentar os direitos e deveres dentro do âmbito 
condominial possui caráter de lei interna e abarca a todos os que vivem naquele espaço. Cabe 
ressaltar que a convenção condominial só tem aplicabilidade perante terceiros quando 
registrada, não sendo necessariamente um ato imprescindível à constituição de facto do 
condomínio. 
Dessa forma, sendo a convenção aprovada e registrada, torna-se a norma geral para 
todos os moradores do condomínio edilício, sejam proprietários ou estando na posse de uma 
unidade autônoma, possuindo assim caráter jurídico na esfera do condomínio. 
1.1 AS SANÇÕES PECUNIÁRIAS APLICÁVEIS AO USO ANORMAL DA 
PROPRIEDADE 
Conforme já mencionado, a convenção possui caráter punitivo em face do respectivo 
condômino que exceder suas atribuições, mas vejamos o que disciplina o Código Civil no que 
tange os direitos e deveres dos coproprietários. Enquanto o artigo 1.335 do respectivo código 
preleciona os direitos do condômino, o artigo seguinte (1.336) traz os deveres. Assim, dando 
enfoque a este artigo, cumpre destacar o disposto no inciso IV, pelo qual são deveres do 
 
13 
condômino: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de 
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons 
costumes”. 
Nesse contexto, pode-se inserir o clássico exemplo do vizinho que abusa do barulho, 
desrespeitando a lei do silêncio e insurgindo ao dever do condômino, quando atrapalha a 
coletividade. Ele gera perturbação ao sossego ao produzir ruídos elevados em horário de 
descanso noturno, e fere as normas do bom convívio social no ambiente do condomínio 
edilício. 
Uma outra questão diz respeito a utilização da unidade autônoma conforme a 
destinação do condomínio edilício. É consenso de que deve haver um bom senso no que tange 
a criação de animais domésticos, desde que tal atividade não perturbe demasiadamente os 
demais moradores, nem traga riscos à segurança. 
Por fim, no que tange aos “bons costumes”, deve aí imperar o bom senso do respectivo 
condômino. Muito embora o legislador tenha sido econômico em suas palavras, tal conceito 
possui uma ampla interpretação, indo desde hábitos de higiene, educação, que o morador deve 
ter, a fim de não gerar incômodos nos demais condôminos. Nesse contexto estaria inserido o 
caso do morador que joga lixo pela janela, ou que cospe no chão das áreas comuns. Indo um 
pouco mais além, abarcaria o caso do morador que utiliza sua unidade autônoma com 
objetivos ilícitos, como para a venda de substâncias entorpecentes ou como casa de 
prostituição. Percebe-se que nesses casos não só há um incômodo em relação aos demais 
condôminos, como também um risco à segurança de todos. 
O condômino que incorrer em alguma dessas situações mencionadas, corre o risco de 
sofrer sanções pecuniárias, conforme disposto no §2º do art. 1.336 do Código Civil de 2002, 
que dispõe sobre as penalidades aplicáveis ao condômino infrator. 
Já o artigo seguinte é cirúrgico ao dispor sobre o condômino que “reiteradamente” 
descumpre com seus deveres como morador, senão vejamos: 
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os 
seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos 
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao 
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e 
danos que se apurem. 
 
14 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento 
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou 
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do 
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembleia.” 
O legislador foi claro ao estabelecer que o condômino causador de problemas, o 
antissocial, deve sofrer penalidades pecuniárias. Cabe ressaltar, entretanto, que para parte da 
doutrina, é imprescindível que o infrator tenha direito à defesa, de modo que seja notificado 
previamente, e possa dar as devidas explicações para o comportamento em desacordo com as 
normas do condomínio edilício. 
Faz-se necessário ainda a análise das sanções impostas em relação ao comportamento, 
de modo que seja analisado se a respectiva conduta se encontra tipificada, bem como se 
existem punições para tal. 
1.2 O DIREITO CONSTITUCIONAL E O DIREITO CIVIL NA SEARA DO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
O direito constitucional é, em última instância, o que rege a nossa sociedade, uma vez 
que abarca uma série de princípios fundamentais. Tal constatação não afasta o direito civil, 
tendo em vista que na problemática em tela, ocorra o embate entre dois princípios 
constitucionais. 
Preleciona o artigo 5, inc. XXII da CRFB/1988 que – “É garantido o direito de 
propriedade”. Tal artigo rege o direito à propriedade, o direito a ter uma moradia, e como tal, 
é considerado inviolável. Já o artigo seguinte, inc. XXIII dispõe que – “A propriedade 
atenderá a sua função social”. 
Por assim dizer, ocorre o antagonismo entre dois princípios constitucionais, tendo em 
vista que ao mesmo tempo que a propriedade é inviolável, ela deve atender a uma função 
social, o que abarca não apenas os direitos de seu respectivo proprietário, mas também o 
interesse social da coletividade que o cerca, de modo que o direito do proprietário não se 
sobreponha perante os demais (Pereira, 2009, p. 71). 
Dessa forma, a função social da propriedade, tal qual dispõe o Artigo 5, inc. XXIII da 
CRFB/1988, deverá ser conjugado com o disposto no Art. 187 Código Civil de 2002, que 
dispõe: – “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede 
 
15 
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos 
bons costumes”. 
No âmbito da vida condominial, o instrumento balizador da concretização da função 
social da propriedade é a convenção condominial, que incide sobre cada unidade autônoma. É 
o instrumento de aplicabilidade imediata na resolução de conflitos, uma vez que o 
comportamento mínimo exigido de um proprietário de unidade condominial deve ser exigido 
pelos demais (Silveira, 2011, p. 522). 
Soma-se a isso o fato das regras estabelecidas na Convenção Condominial terem sido 
estabelecidas pelos próprios moradores, o que legitima ainda mais esse instrumento que rege a 
vida em condomínio, e deve ser confeccionado à luz das normas constitucionais e 
infraconstitucionais, para assim evitar abusos, sempre se pautando pelas regras da boa 
convivência e com fulcro em regras de legitimidade coercitiva no âmbito do condomínio 
edilício (Silveira, 2011, p. 524). 
De acordo com Derani (2002, p. 61), a função social da propriedade seria, 
“O preenchimento da ‘função social da propriedade’ é causa de existência do 
direito de propriedade. O caráter social dessa relação individualizada é explicitado 
no modo de se exercer a propriedade, o que inclui os fins alcançados, sem a eles se 
limitar. A realização do sujeito titular da relação de propriedade é a mais imediata 
assegurada pelo direito. Além de se destinar à satisfação individual, a Constituição 
de 1988 impõe que o desenvolvimento de tal relação possua um conteúdo de 
satisfação social. É o que impõe o preceito que determina que a propriedade 
atendera a sua função social. Essa determinação vincula aqueles sujeitos que são 
proprietários e quedesenvolvem seu poder sobre um objeto visando a sua satisfação 
individual”. 
Dito isto, é possível compreender que a vida em condomínio edilício exige do 
possuidor de unidade autônoma, que, ao exercer seu direito de propriedade observe as regras 
contidas na convenção condominial, e sob o pano de fundo constitucional, cumpra a função 
social da sua unidade autônoma, não apenas no que tange aos seus interesses particulares, mas 
também no que diz respeito à coletividade, qual seja, os demais condôminos daquela 
comunidade (Derani, 2002, p. 526). 
Dessa maneira, o condômino que tem seu direito abusado, pelo uso ilícito da 
propriedade por parte de outro condômino, pode ser compelido, uma vez que toda utilização 
que exceder os limites do uso normal da propriedade (citados no Código Civil e especificados 
 
16 
na Convenção Condominial), pode vir a sofrer sanções em razão do mau uso da propriedade 
(Derani, 2006, p. 527). 
E conforme dito, quando o direito de propriedade se configura de maneira anormal 
(Carneiro, 2001, p. 11), é rompido o princípio da função social da propriedade, passando a 
caracterizar abuso do direito de propriedade (Fulgencio, 1959, p. 13). 
Dentro desse entendimento, preleciona San Tiago Dantas (1972, p. 102) acerca da 
caracterização do mau uso da propriedade: 
“para saber se os atos de onde derivam os incômodos devem ser mantidos ou 
cessados, tem o juiz de indagar se eles entram naquela esfera de poder do 
proprietário, onde toda interferência é capaz de desfigurar o seu direito, ou se pelo 
contrário são daqueles que representam uma utilização excepcional da coisa, cuja 
proibição reduz, mas não destroi os seus benefícios; e ainda aqui, não são as 
exigências, os interesses, as predileções de um certo proprietário, que serão por ele 
levadas em conta, mas os do proprietário médio, ou por outra, do proprietário, 
abstração feita das particularidades deste ou daquele indivíduo que possa assumir 
tal posição”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17 
2 O DIREITO À PROPRIEDADE FRENTE AO PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL 
O Direito à Propriedade é um conceito previsto no artigo 5°, inciso XXII da 
Constituição Federal de 1988: 
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, 
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade 
do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos 
seguintes: 
XXII - é garantido o direito de propriedade” 
 
Pode ser conceituado como o poder legal de usar, gozar, reaver e dispor de um 
determinado bem. É um direito real, que deve cumprir sua função social, oponível erga 
omnes. É importante destacar que o direito à propriedade engloba bens corpóreos e 
incorpóreos, móveis e imóveis, tendo como pré-requisito que seja um bem econômico, ou 
seja, com expressão patrimonial. Nesse caso, não se enquadram os seguintes bens jurídicos: a 
vida, a liberdade e a honra. 
Pode-se dizer que a propriedade é a matriz dos direitos reais, podendo ser concebida 
como um fenômeno social, que sempre dependeu da estrutura social, regimes políticos e 
contexto de cada época. Percebe-se assim que a propriedade é um instituto que está 
diretamente ligado a lapsos temporais, contextos sociais e espaciais de cada época. 
O Código Civil, no seu artigo 1.228, não traz um conceito absoluto e exato de 
propriedade, o que traz são os poderes do proprietário, se não vejamos: 
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o 
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas 
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas. 
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou 
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por 
necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em 
caso de perigo público iminente. 
§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado 
consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, 
 
18 
de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto 
ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e 
econômico relevante. 
§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao 
proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel 
em nome dos possuidores.” 
Sendo assim, coube a doutrina conceituar a propriedade, conforme conceitua Serpa 
Lopes (2001, p. 281-282), sobre o sentido do vocábulo “propriedade” e sua origem romana: 
“A coisa é própria ao proprietário nesse sentido de só a ele, em princípio, caber a 
utilização dos seus serviços. E era precisamente a isto que os romanos 
denominavam de dominiumy por isso que o seu titular era em princípio senhor da 
coisa, fazendo dela o que bem quisesse. A palavra propriedade vem do latim - 
proprietas - derivada de proprius, significando o que pertence a uma pessoa. No 
domínio do Direito, a palavra propriedade possui amplo sentido, pois serve a 
indicar toda a relação jurídica de apropriação de um bem qualquer, corpóreo ou 
incorpóreo.” 
Na atualidade, só se legitima a propriedade se forem atendidas as finalidades e 
interesses sociais, alinhando-se ao propósito de um Estado de direito que busca construir uma 
sociedade justa e solidária, visando reduzir as desigualdades econômicas e sociais. Portanto, a 
definição apresentada pelo autor Paulo Lôbo (2019, p. 109) é pertinente ao afirmar que, 
atualmente, a propriedade é vista como um conjunto de direitos e deveres concedidos a uma 
pessoa em relação a um bem. O autor, ao citar Pietro Perlingieri (2019, p. 111) em sua obra, 
acrescenta que: 
“A propriedade não é somente e sempre um direito subjetivo, mas também uma 
situação jurídica subjetiva complexa, que conjuga faculdades no interesse do 
proprietário (gozar, dispor) e situações passivas imputadas ao mesmo proprietário, 
como obrigações fiscais, limitações de origem administrativa, limitações no interesse 
de sujeitos estranhos ao direito de propriedade ou no interesse da coletividade, e 
outros limites, obrigações, vínculos, ônus, como a função social (1970, p. 70).” 
 
Dessa forma, a função social legitima o direito de propriedade, e assim é entendida 
como incompatível com a ideia de posse absoluta de um bem por um indivíduo. Portanto, o 
interesse individual só é considerado válido quando também promove o interesse coletivo 
(LÔBO, 2019, p. 143). Sendo assim, não é permitido que o proprietário use o bem 
exclusivamente para satisfazer seus desejos pessoais, devido às normas que impedem 
qualquer uso que prejudique terceiros, ou que não atenda às exigências sociais e de 
preservação ambiental. 
 
19 
2.1 ASPECTOS GERAIS DA PROPRIEDADE 
O Código Civil de 2002, traz em seu artigo 1.228: 
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o 
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” 
Para uma melhor compreensão dos poderes conferidos ao proprietário, é necessário 
que se faça uma análise da definição de cada uma das suas atribuições, que estão elencadas no 
artigo citado. 
Conforme explica Paulo Nader (2016, p. 130-131), usar significa servir-se de todas 
as funcionalidades que a coisa oferece, sem modificar sua essência e substância; gozar, 
relaciona-se com o poder de percepção dos frutos gerados pela coisa; já o direito de dispor, 
por sua vez, constitui-se na possibilidade dese desfazer do bem, dando assim uma outra 
destinação. 
Pode-se presumir a propriedade como plena e exclusiva, mesmo que o seu exercício 
possua limitações, tendo em vista que o uso do bem deve sempre respeitar os limites impostos 
pela lei. Conforme estabelecido pelo §1º do art. 1.228 do Código Civil: 
 "O direito de propriedade deve ser exercido em conformidade com suas finalidades 
econômicas e sociais, preservando, conforme previsto em legislação específica, a 
flora, fauna, belezas naturais, equilíbrio ecológico, patrimônio histórico e artístico, 
além de evitar a poluição do ar e das águas" 
 Sendo assim, o direito de propriedade é restringido tanto pela função social quanto 
pela função socioambiental, levando-se em consideração a responsabilidade da preservação 
do meio ambiente para a atual e futuras gerações. Poderá se considerar plena a propriedade 
quando todos os seus atributos estiverem concentrados em um único indivíduo. 
 Porém, se os referidos atributos forem desmembrados e, algum deles for exercido 
por outro indivíduo, a propriedade é dita como limitada (GONÇALVES, 2017, p. 242). Por 
ser presumida, é cabível ao indivíduo que for o terceiro interessado a comprovação de que o 
seu domínio não é pleno. 
 A classificação da propriedade como absoluta não significa que o proprietário tenha 
poderes ilimitados sobre o bem. Em vez disso, refere-se ao fato de que esses poderes são 
oponíveis erga omnes, o que impõe à coletividade o dever jurídico de respeitar a propriedade 
e o seu pleno exercício (NADER, 2016, p. 129). 
2.2 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE 
Em um contexto histórico, a preocupação relativa à propriedade e ao interesse social 
no ordenamento jurídico brasileiro surgiu apenas com a promulgação da Constituição Federal 
de 1946, quando o Estado adotou uma postura mais intervencionista e assistencialista. 
O Código Civil de 1916, no qual obteve inspiração no Código Napoleônico, tendo 
como base uma visão individualista e liberal do direito de propriedade, passou a ser 
considerado ultrapassado. Isso porque tratava da propriedade apenas sob seu aspecto 
 
20 
estrutural, visando atender exclusivamente aos interesses do proprietário (TEPEDINO; 
SCHREIBER, 2005, p. 102-103). 
Já a Constituição Federal de 1988 possui uma postura inovadora, ao estabelecer 
critérios objetivos mínimos para se garantir total efetividade da função social da propriedade, 
superando assim os critérios ultrapassados presentes nas constituições anteriores. Porém, essa 
abordagem, com critérios menos abstratos, não foi seguida pela legislação infraconstitucional 
recente. O Código Civil brasileiro de 2002, em determinados pontos, evitou a definição de 
parâmetros objetivos para a função social, mantendo a abstração já superada no texto 
constitucional, o que pode comprometer a eficácia prática da norma (TEPEDINO; 
SCHREIBER, 2005, p. 104-105). 
A postura infraconstitucional, conforme aponta Paulo Lôbo (2019, p. 119), deve 
servir como um pilar para que se possa concretizar a atual concepção do instituto: 
A ordem jurídica infraconstitucional deve concretizar a organização social e 
econômica estabelecida pela Constituição, não podendo os juristas ignorarem esse 
fato, como se os princípios do direito civil ainda estivessem baseados no modelo 
liberal do século XIX. O poder da vontade, tão valorizado na modernidade, não 
ocupa o mesmo papel na visão contemporânea do direito de propriedade, que agora 
integra individualidade e solidariedade. Isso é especialmente verdadeiro dentro da 
perspectiva civil-constitucional, que atribui à propriedade uma função social. 
Acompanhando a visão do autor Paulo Lôbo (2019, p. 143), a ideia entre a função 
social e o conceito do pertencimento absoluto da coisa ao seu titular, resta incompatível. A 
função atual do instituto da função social da propriedade, é impositiva no que se refere ao 
exercício e ao próprio direito de propriedade serem intrínsecos ao atendimento do interesse 
coletivo e da função social. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21 
3 O CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
Com a urbanização acelerada no país, o crescimento dos condomínios em edifícios 
foi inevitável, vez que não haveria espaço hábil para a população se todos os indivíduos 
morassem em casas. 
Como consequência do processo de urbanização, houve a concentração habitacional 
da população nas grandes cidades, fazendo aumentar os problemas de moradia e superlotação 
em grandes centros urbanos. Diante da ausência de um planejamento urbano, de um processo 
de urbanização adequado, o crescimento dos centros urbanos se restringiu às regiões centrais. 
Dessa forma, em um espaço onde antes habitava uma única família, passaram a habitar 
centenas. 
Diante desses cenários, os condomínios edilícios foram as alternativas encontradas 
pelo mercado imobiliário, em resposta ao rápido crescimento urbano e populacional, 
propiciando assim o parcelamento do solo urbano, devido a consequente criação da 
propriedade em planos verticais, visando otimizar o espaço urbano. As edificações visam uma 
habitação “multifamiliar”. 
Os condomínios edilícios, sob a ótica jurídica, são consubstanciados pelos planos 
verticais da propriedade, com o fatiamento do solo, atribuindo a cada condômino uma fração 
ideal de sua própria propriedade privada e, das áreas comuns (por ex: áreas de lazer, portaria, 
fachadas, corredores). 
Por um lado, a vida em condomínios edilícios permite um maior aproveitamento do 
espaço urbano, tendo em vista o crescimento populacional exponencial, mas por outro lado, 
tornou-se uma fonte de tensão entre os condôminos. 
A convivência próxima entre os indivíduos é capaz de gerar grandes conflitos, tendo 
em vista modos de pensar e viver distintos. É claro que deve haver respeito entre os 
moradores e condôminos, porém nem todos seguem esse preceito. 
Assim, torna-se uma situação complicada de se enfrentar no cenário condominial a 
existência de um condômino que possui um comportamento conflituoso, que pode inclusive 
produzir situações de risco para os demais condôminos e possíveis visitantes do condomínio, 
privando a todos a paz e harmonia. 
Em muitos casos, o comportamento não é apenas incômodo, mas sim capaz de gerar 
a insuportabilidade do convívio com os demais. O ordenamento jurídico brasileiro, possui a 
sua principal referência acerca do condômino antissocial no parágrafo único do artigo 1.337 
do Código Civil (2002), quando cita que: 
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar 
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, 
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da 
assembleia. 
Dessa forma, o legislador é limitado para relacionar o comportamento problemático 
do condômino na situação de convivência incompatível com os demais condôminos ou 
possuidores, atribuindo dessa forma, sanções mais rigorosas para este caso. 
 
22 
3.1 CONCEITO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
É fato que grande parte dos problemas que envolvem a propriedade vertical possuem 
origem no descumprimento de normas e obrigações condominiais. O condômino antissocial é 
aquele indivíduo que possui comportamentos nocivos e prejudiciais, que causam danos aos 
outros condôminos, possuindo um comportamento que gera incompatibilidade de convívio 
com os demais. 
A expressão “condômino antissocial” corresponde a um conceito jurídico 
indeterminado, tendo em vista que o próprio ordenamento jurídico não é taxativo e claro o 
suficiente no que se refere a quais seriam as condutas que são consideradas nocivas à vida 
comum condominial. Por este motivo, faz-se necessário haver um respaldo doutrinário e 
jurisprudencial, visando viabilizar a amplitude e compreensão do seu significado. 
Segundo Maria Regina Pagetti Moran (1996, p.268), o conceito de condômino 
antissocial, ou nocivo, é o de que é antissocial “o proprietário ou possuidor,a qualquer título, 
de imóvel instituído em regime de condomínio em Edifícios, cuja conduta, por ação ou 
omissão, prejudica a tranquilidade, a segurança, o sossego, a saúde e o equilíbrio, social e 
econômico, dos demais.” Dessa forma, correlaciona-se a postura do condômino antissocial, 
com o descumprimento dos deveres condominiais previstos no Código Civil. 
Há assim a obrigatoriedade do condômino se abster de utilizar seu espaço privado e o 
espaço comum com os demais, de uma forma que suas atitudes sejam prejudiciais aos demais 
condôminos. Não se configura como antissocial a conduta que apenas configura o 
descumprimento repetido das regras básicas de convivência previstas na Lei Civil do nosso 
ordenamento jurídico. 
Não se exige que o ato seja considerado ilegal, uma vez que muitos atos comumente 
considerados legais, perante o ordenamento jurídico, podem ser abusivos e insuportáveis para 
os demais, gerando rompimento da harmonia e tensão entre os condôminos, pelo qual tais 
condutas devem ser veementemente rechaçadas (MOREIRA, 2015). 
3.2 HIPÓTESE DE APLICAÇÃO DE MULTA 
É razoável que haja uma punição para um condômino antissocial, que possui 
comportamento não condizente com a harmonia, paz e ordem na micro sociedade 
condominial, sendo a punição condizente com o dano causado. 
Dessa forma, para o condômino que continua a manter um comportamento danoso e 
desrespeitoso perante os demais condôminos, o Código Civil pátrio prevê no seu artigo 1.337: 
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus 
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos 
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao 
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e 
danos que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento 
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou 
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do 
 
23 
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembleia. 
 
Apesar de ser uma temática pouco explorada no nosso ordenamento jurídico pátrio, 
havendo diversas lacunas doutrinárias, legislativas e jurisprudenciais, é fato que o Poder 
Legislativo tomou e, vem tomando, medidas que visam garantir um convívio pacífico e 
harmônico no ambiente condominial, e assim punindo condutas que forem inadequadas e/ou 
abusivas. 
São grandes exemplos da atuação legislativa nesse âmbito, a redação do artigo 1.277, 
do Código Civil brasileiro: 
Art. 1.277. O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar 
as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, 
provocadas pela utilização de propriedade vizinha. 
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da 
utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as 
edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da 
vizinhança. 
E também importa destacar a redação do artigo 1.336, do Código Civil brasileiro: 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, 
salvo disposição em contrário na convenção; 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar 
de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos 
bons costumes. 
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros 
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e 
multa de até dois por cento sobre o débito. 
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos 
II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo 
ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, 
independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição 
expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos 
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. 
No que se refere ao artigo anteriormente citado, trata-se dos deveres a serem 
analisados, de forma geral, pelos condôminos, bem como as penalidades pecuniárias que 
devem ser aplicadas se descumpridas as obrigações legais. 
 
24 
Conforme afirma Martinho Neves Miranda (2010, p. 217), a multa condominial tem 
a natureza jurídica com caráter de penalização, e dessa forma, é uma sanção ao 
comportamento ilícito do sujeito, ao passo que também é possuidora de uma natureza de 
coerção, visando forçar o condômino antissocial a moldar seu comportamento, com a 
finalidade de passar a adotar atitudes apropriadas para a convivência e bem comum no 
ambiente coletivo condominial. 
No ponto de vista de Venosa (2013, p. 368), tais sanções e punições podem não 
atingir apenas o condômino, mas qualquer possuidor da unidade condominial, a título de 
detenção ou posse. 
É dever da convenção do condomínio ou do regimento interno disciplinar de forma 
expressa como serão as sanções a serem aplicadas no caso de descumprimento dos deveres e 
regras do condomínio, assim como da adoção de posturas anti sociais ou abusivas. 
3.3 POSSIBILIDADE DE EXPULSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
De forma geral, as penalidades aplicáveis ao condômino antissocial, destacando-se a 
pecuniária, mostram-se ineficazes no que se refere a mudança comportamental do indivíduo, 
qual seja, passar de um comportamento antissocial e abusivo, para um comportamento 
adequado ao convívio em sociedade. 
Mostra-se ineficiente para resolução dessa situação, o que dispõe o parágrafo único 
do artigo 1.337 do Código Civil: 
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus 
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos 
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao 
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e 
danos que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento 
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou 
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do 
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior 
deliberação da assembleia. 
Dessa forma, se faz necessário a imposição de medidas mais drásticas, como a 
expulsão do condômino antissocial, quando as demais sanções forem ineficientes, inclusive a 
pecuniária, para coibir o seu comportamento problemático. É importante destacar que, ainda 
que não sejam eficazes em muitos casos, faz-se necessário que as hipóteses anteriores à 
exclusão sejam aplicadas. A hipótese de expulsão só poderá ser aplicada após as demais 
possibilidades se mostrarem ineficientes e ineficazes. 
O cenário da expulsão do condômino antissocial do condomínio é uma medida 
extrema, causando impactos diretos aos direitos fundamentais do condômino, como: a 
propriedade, a moradia e, em condomínios destinados a atividades comerciais, o exercício de 
suas atividades econômicas. Sendo assim, a aplicação da pena de exclusão do condômino 
antissocial pode ser considerada uma medida excepcional, reservada apenas para casos 
excepcionais. 
 
25 
O debate acerca da possibilidade da expulsão é um tema que deve ser analisado com 
cautela, porém, surge de situações excepcionais onde o comportamento antissocial do 
condômino torna a convivência com os demais condôminos intolerável. O que leva, em 
alguns casos, aos demais condôminos cogitarem a possibilidadede abandonar suas 
residências, o que infelizmente acaba ocorrendo em alguns casos. 
Não é razoável que a penalidade pecuniária seja a única penalidade mais 
“impositiva” para o condômino antissocial. Tendo em vista que tal fato, caso ocorresse, 
implicaria em uma inversão de valores. Significando assim que, o capital seria capaz de 
anular, ou até mesmo, invalidar ações nocivas ao bem comum do condomínio (Dutra, 2013, p. 
157). 
Nesse sentido, Marco Fábio Morsello (2014, p.173), posiciona-se da seguinte 
maneira: 
Com efeito, a alusão a sanções pecuniárias crescentes, em diversas situações, a 
nosso ver, não só não elide a problemática reiterada, como também, por vezes, gera 
menoscabo, de modo a proceder-se ao pagamento daquelas, com agravamento da 
prática abusiva de forma nociva ao amplo espectro da comunidade condominial. 
 
Há outros doutrinadores que são favoráveis a expulsão do condômino antissocial, 
como Zulmar Koerich Júnior (2018, p.154), que diz: 
Neste ínterim, entendemos ser possível a expulsão do condômino antissocial quando 
demonstrar-se que todas as medidas legais colocadas à disposição do condomínio 
não surtiram o efeito almejado (advertências, multas, boletins de ocorrência) e que 
fora garantido, a todo tempo, o direito de defesa ao condômino infrator. Desta 
forma, deve a assembleia reunir-se e decidir a respeito, optando, então, por 
ingressar com Ação Judicial visando a proibição de que determinado condômino 
resida no condomínio, devendo referida medida ser aprovada por ¾ dos condôminos 
restantes. 
 
O doutrinador Hamilton Quirino Câmara (2017, p. 179), também se mostra favorável 
a expulsão do condômino antissocial, quando afirma que o bem-estar da coletividade do 
condomínio deve prevalecer: 
Lembre-se ainda que, além da pura e simples exclusão do condomínio ou possuidor 
(proprietário, locatário ou simples ocupante), mediante ordem judicial, poderão ser 
propostas ações com pedido de tutela inibitória, nos termos do artigo 461 do 
Código de Processo Civil, na qual poderá o Juiz fixar multas e outras punições, não 
se limitando, nesse caso, ao décuplo da contribuição, como previsto legalmente, ou 
na forma convencional. 
Além da tutela inibitória, poderá o condomínio requerer em juízo a exclusão do 
condômino (ou ocupante) nocivo, ou a proibição de seu ingresso no imóvel, com 
interdição temporária ou definitiva. 
O que deve prevalecer, na serena decisão judicial, será o bem-estar da coletividade, 
sobre o comportamento individual antissocial. 
 
26 
Em outros ordenamentos jurídicos, como o da Costa Rica, também se defende que 
deve haver a expulsão do condômino antissocial do condomínio. A solução encontrada 
constitui-se em impedir que o condômino antissocial continue a morar na unidade 
condominial, cessando assim o problema de convivência com os demais condôminos. 
Nesse caso, o condômino não poderia mais morar no imóvel, mas não o perderia, 
podendo locar para uma outra pessoa. Os doutrinadores costa-riquenhos Gioconda Pessoa e 
Edgar Chavarria (2003, p. 166), afirmam o seguinte: 
Debe reafirmarse, por otra parte, que el desalojo ordenado en el artículo 23, no 
essinónimo de que el condómino pierda el dominio o disposición de su propiedad, 
pues aun habiéndos ele desalojado, puede disponer del bien arrendado, cederlo, 
traspasarlo, entre otros actos jurídicos, si así lo quisiera. El desalojo conlleva, 
únicamente, la imposibilidad de continuar habitando en el condominio, 
pero,reiterando, adolece de limitar la sanción en el tiempo. 
 
Percebe-se assim que o entendimento favorável à expulsão não é restritivo ao 
ordenamento jurídico brasileiro. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
27 
4 CONSELHO DE JUSTIÇA FEDERAL E O CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
Outra doutrina relativa à contenda da expulsão do condômino antissocial é o 
enunciado número 508, elaborado pelo Conselho da Justiça Federal, sob a égide do Ministro 
Ruy Rosado de Aguiar, durante a V Jornada de Direito Civil. Assim, é prevista a exclusão do 
condômino antissocial quando da ineficácia da sanção pecuniária nesse cenário, como vimos 
in verbis (CJF, 2012, p.80): 
508 – Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia 
fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 
1º,do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam 
a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na 
parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura 
de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido 
processo legal. 
 
Ao se analisar o enunciado, é possível depreender que o CJF optou pela restrição e 
limitação do direito de propriedade individual do condômino antissocial, em detrimento do 
interesse coletivo dos demais moradores do condomínio. Assim, observa-se que o legislador 
entendeu que seria inimaginável que os demais condôminos devessem ter suas vidas 
prejudicadas por conta de um único indivíduo, cujo comportamento destoa dos padrões de 
normalidade aceitos para uma convivência em sociedade. 
O enunciado 508 foi bem aceito pela doutrina, apesar de, na prática, alguns 
magistrados ainda relutarem para aplicar a exclusão do condômino antissocial. Miguel Zaim 
(2019, p. 135), exemplifica, em sua obra, a boa aceitação doutrinária do caso: 
O morador que não respeita a Função Social no âmbito condominial é compelido a 
arcar com multa, e se praticar por reiteradas vezes, é tido como anti social, o qual 
poderá ser constrangido a pagar até o décuplo do valor atribuído à contribuição 
para as despesas condominiais, conforme disciplina o Código Civil. 
Caso seja aplicada a multa e mesmo assim o infrator continue apresentando 
reiteradamente o comportamento ofensivo, a doutrina sustenta que será possível que 
o condomínio ajuíze ação para expulsar o condômino antissocial. 
Como se vê no Enunciado 508 do Conselho de Justiça Federal, justifica-se a 
exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na 
parte final do parágrafo único do Art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura 
de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido 
processo legal. 
 
O doutrinador Paulo Lôbo (2020, p. 271), também se pronunciou sobre o tema, como 
é possível ver a seguir: 
Todavia, entende-se que (enunciado 508 das Jornadas de Direito Civil do CJF/STJ) 
devem ser aplicados o princípio da função social, previsto no art. 5º, XXIII, da 
Constituição, e a vedação do abuso do direito (CC, art. 187), quando se verificar 
que a sanção pecuniária é ineficaz, para se promover a exclusão do condômino 
antissocial, mediante ação judicial, deliberada em assembleia e garantido o devido 
 
28 
processo legal ao condômino. O TJPR (AC 957.743-1) decidiu pela legalidade da 
limitação do direito de uso e habitação de condômino com conduta antissocial 
contumaz que, apesar de ser notificado de deliberação da assembleia e da aplicação 
da multa pecuniária, continuou com o procedimento; o condômino aliciava 
candidatas a emprego de domésticas com salários acima do mercado, mantendo-as 
presas e incomunicáveis na unidade condominial, com graves indícios de crimes 
contra a liberdade sexual, agressões físicas e redução a condição análoga a de 
escravas. 
 
4.1 A EXPULSÃO ADOTADA PELO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO 
A expulsão do condômino antissocial, defendida no presente trabalho, consiste na 
hipótese do afastamento permanente do condômino do ambiente do condomínio, sem que isso 
configure a perda de sua propriedade, para que não haja expropriação ou confisco do bem. 
Com a imposição de tal penalidade, o condômino irá perder o direito de acesso ao condomínio 
e, como consequência, o direito à sua unidade pessoal. Dessa forma, restará ao condômino 
antissocial as opções de ceder temporariamente o uso do imóvel a terceiros, por meio de 
contrato de locação ou comodato, ou alienara unidade, já que não poderá mais fazer parte da 
comunidade condominial (Neves, 2023, p. 106). 
O doutrinador Ivan Horcaio (2018, p. 671), possui o mesmo entendimento, de que 
deve haver a expulsão, sem que o condômino perca a sua propriedade privada. Como afirma 
em sua obra: 
O principal argumento dessa corrente, a fim de justificar o seu entendimento, é o 
princípio da função social da propriedade, vez que limita o direito de propriedade, 
devendo o proprietário respeitar a finalidade econômica e social do seu bem. 
 Além disso, o fato do condômino ser excluído da sua unidade condominial, não 
significa perda da sua propriedade, perde-se apenas a posse direta do bem, podendo 
exercer os demais direitos inerentes às propriedades. 
Portanto, caso seja decidido pela exclusão do condômino antissocial, este continua 
com o seu patrimônio, podendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o 
direito de convivência naquele condomínio. 
 
Seguindo a mesma linha de raciocínio, o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, 
discutiu sobre o tema: 
CONDOMÍNIO. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO E OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA 
COMPELIR À ALIENAÇÃO BEM. Sentença de improcedência ao fundamento de 
que a pretensão carece de previsão legal. Reforma de rigor. Sanções pecuniárias do 
artigo 1.337do CC não que esgotam as providências que podem ser adotadas para 
cessar a conduta ilícita do condômino. Comportamento antissocial do réu, de 
caráter grave e reiterado, que autoriza o acolhimento parcial do pedido. Agressão, 
intimidação, destruição de patrimônio, perturbação, furto, invasão, ameaça, injúria, 
entre outros ilícitos. Atos não controvertidos. Perda do direito de uso da unidade. 
Medida que, por si só, se revela suficiente para coibir os males provocados pela 
convivência com o réu. Alienação forçada do imóvel que, nesse contexto, se revela 
desnecessária. Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 
 
29 
1001406-13.2020.8.26.0366; 36ª Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Milton 
Carvalho; j.22/04/2021) 
 
Ao fazer uma análise pormenorizada do julgado acima, no qual é exemplificado o 
entendimento mais atualizado de alguns tribunais brasileiros, é possível observar que a 
restrição ao condômino antissocial, no que tange ao uso de sua propriedade privada, já se 
configura como suficiente para que se faça cessar a conduta problemática e antissocial do 
mesmo. 
 Já quando a análise é feita sob a perspectiva do Código Civil, o legislador brasileiro, 
por meio do artigo 1.337 do Código Civil (Brasil, 2002), havia estipulado as penalidades 
cabíveis ao condômino antissocial, assim como o procedimento a ser adotado pelo 
condomínio, o que inviabilizaria a aplicação da pena de exclusão, mesmo em sede judicial, 
vez que tal sanção não está expressamente prevista na legislação. 
Dessa forma, a imposição de tais penalidades poderia infringir princípios 
constitucionais, como a dignidade da pessoa humana, a solidariedade social, o direito à 
moradia e o direito à propriedade, todos esses direitos garantidos pela Constituição (Brasil, 
1988). 
Todavia, como já mencionado anteriormente, a maioria das correntes doutrinárias e 
jurisprudenciais brasileiras têm reconhecido a viabilidade da exclusão do condômino 
antissocial, especialmente considerando que o direito de propriedade deve atender a uma 
função social (Neves, 2023, p. 108). 
Diante de todo o exposto, observa-se que a decisão favorável pela exclusão do 
condômino antissocial no ordenamento jurídico brasileiro ainda é rara. Dessa forma, são 
poucas as decisões judiciais a respeito do tema. 
A seguir, uma das primeiras decisões favoráveis a respeito do tema no país: 
Processo Digital nº: 1018463-65.2021.8.26.0477 
"CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ARAMACÁ/ARAUANA/ARAUCAIA ajuizou ação de 
exclusão de condômino contra CARLOS ROBERTO FALCONE alegando, em 
síntese, que o réu, proprietário/possuidor da unidade autônoma número 109 - Bloco 
A, integrante do condomínio proponente. vem causando contumazmente, sérios 
problemas e transtornos aos demais condôminos, conforme atos prejudiciais ao 
convívio coletivo descritos na petição inicial. 
Citou os dispositivos legais que entende pertinentes à espécie, especialmente os 
artigos 1228, §§ 1º e 2º e 1337, parágrafo único, do CC. Postulou pela concessão de 
tutela provisória, para se proibir o réu de entrar e frequentar o condomínio até o 
final da demanda. 
A inicial foi instruída com os documentos de fls. 18/132. Indeferido o pedido liminar 
(fls. 134/135), uma vez que se decidiu pela necessidade do prévio contraditório. 
Citado, o réu quedou-se inerte (fl. 169), tornando-se revel (fl. 170). 
 
30 
Em especificação de provas, o requerente postulou pela produção da prova oral 
(fls.173/174). 
Decido. 
Em razão do decurso do prazo para apresentação de contestação, passo a nova 
análise do pedido de tutela provisória de urgência, consoante disposto na decisão 
de fls. 134/135. 
É o caso de deferimento da tutela provisória de urgência, determinando a exclusão 
do réu CARLOS ROBERTO FALCONE do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO 
ARAMACÁ/ARAUANA/ARAUCAIA, ficando expressamente proibido de acessar e 
frequentar as áreas comuns e particulares do condomínio autor, devendo desocupar 
o imóvel até o dia 5 de fevereiro de 2023, sob pena de uso de força policial após 
essa data em caso de descumprimento, que fica desde já autorizada. 
Nos termos do art. 300 do CPC: "A tutela de urgência será concedida quando 
houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o 
risco ao resultado útil do processo". 
Assim, os elementos indispensáveis à concessão da tutela provisória de urgência, 
portanto, são a probabilidade do direito invocado e a demonstração do risco de 
dano de difícil reparação. 
No caso em tela, estão presentes os requisitos autorizadores para a concessão da 
tutela provisória. 
Foi comprovada, de modo satisfatório, ante a ampla juntada de documentos 
idôneos, bem como a ata da assembleia condominial, a conduta antissocial, por 
todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no 
prédio, pelas ameaças e agressões proferidas pelo réu. 
O comportamento antissocial e prejudicial aos outros moradores é sobejamente 
comprovado pelos documentos que instruem a exordial, em especial, ata da 
assembleia condominial de fls. 20/24, abaixo-assinado de fls. 40/43, boletins de 
ocorrência de fls. 44/69 e demais provas documentais. 
O risco de dano é patente e não há risco de irreversibilidade do provimento, visto 
que, a qualquer tempo a tutela concedida poderá ser revogada, voltando ao status 
quo ante. 
Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justificam a sua exclusão não 
são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais 
moradores." 
 
Na decisão anteriormente citada, foi ajuizada pelo condomínio edilício uma ação em 
que o pedido consistia na exclusão de um condômino (proprietário de uma unidade). Tal 
indivíduo já havia praticado inúmeras condutas problemáticas e anti sociais, fazendo com que 
o convívio com os demais moradores se tornasse inviável e insuportável. 
Dessa forma, o condomínio reuniu provas acerca do problema que estava 
enfrentando com o referido condômino e ajuizou a ação para que este fosse removido do 
condomínio e da convivência com os demais moradores. 
 
31 
A ação foi ajuizada na 03° Vara Cível da Comarca da Praia Grande, em São Paulo. O 
juiz do caso entendeu como cabível a expulsão do condômino, levando em consideração a sua 
má conduta de forma repetitiva e prejudicial aos demais. 
Assim, após rigorosa análise das provas, o juiz do caso decidiu que o condômino 
fosse removido do convívio com os demais moradores, sob pena de remoção forçada, caso 
este se recusasse a se retirar, após a data determinada. Foi previsto ainda que poderia ser 
utilizada força policial, no caso de resistência pelo condômino para deixar o condomínio. 
O Magistrado salientou, nesse caso, que o comportamento antissocial docondômino 
pode ser facilmente comprovado perante as provas anexadas ao processo. Sendo assim, 
importante frisar que a correta produção de provas, desde que sejam legais, é fundamental 
para o sucesso da decisão favorável à expulsão. 
Ainda que raros os casos como o citado anteriormente, o padrão seguido pelos 
Magistrados é o de manter a expulsão do condômino, sem a possibilidade de retorno após um 
período de ausência. Tal entendimento visa o bem-estar da comunidade em prol do bem-estar 
individual. 
Seria contestável a decisão de um Magistrado que, diante da vastidão de provas da 
conduta reiterada, mantivesse um condômino antissocial convivendo com os demais 
moradores. A paz dos moradores do condomínio edilício estaria comprometida, vez que não 
se pode afastar a possibilidade da vida dos condôminos estar em risco, pois assim como o 
comportamento antissocial pode ser problemático, porém não criminoso, também há a 
possibilidade desse comportamento tornar-se criminoso. 
Ainda que um comportamento não se configure como criminoso, pode ser 
grandemente nocivo ao bem-estar físico e mental daqueles que convivem com o condômino 
antissocial. 
4.2 A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E A EXPULSÃO DO CONDÔMINO 
ANTISSOCIAL 
O doutrinador Paulo Lôbo (2020, p. 122), trata do tema da função social da 
propriedade no ordenamento jurídico pátrio, em sua obra, como vemos a seguir: 
A função social é incompatível com a noção de pertencimento absoluto da coisa a 
alguém, em que se admite apenas a limitação externa, negativa. A função social 
determina o exercício e o próprio direito de propriedade ou o poder de fato (posse) 
sobre a coisa. Lícito é o interesse individual quando realiza, igualmente, o interesse 
social. O exercício da posse ou do direito individual da propriedade deve ser feito 
no sentido da utilidade, não somente para o titular, mas para todos. 
. 
Conforme já mencionado, o direito de propriedade no Brasil foi considerado no 
passado como absoluto e ilimitado, ainda seguindo as características do século XIX. Naquela 
época, em razão da supremacia do direito de propriedade sobre qualquer outro, era 
impensável a intervenção do poder judiciário nas relações privadas, a ponto de decretar a 
restrição ao uso de um imóvel em favor do interesse coletivo. 
 
32 
Foi apenas no século XX, que surgiu o entendimento da função social da 
propriedade. Esse foi o momento em que o direito positivo começa a tratar a propriedade 
como uma fonte de obrigações, e não só de direitos. Em outras palavras, a propriedade deixa 
de ser exclusivamente um direito e passa a incorporar também responsabilidades jurídicas. 
O doutrinador Hamilton Quirino Câmara (2017, p. 165), destaca em sua obra: 
[...] a função social significa mais do que a imposição de limites negativos ao 
direito de propriedade. É determinação de um comportamento positivo, ou seja, já 
não é mais suficiente que o proprietário evite causar danos aos outros a exercer o 
seu direito, sendo necessário, além disso, que esse proprietário venha utilizá-lo de 
modo tal que contribua para a promoção do desenvolvimento social [...] 
 
Os institutos do Direito Civil como: contratos, propriedade, empresa e família, foram 
instituídos para promover a plena realização da dignidade da pessoa humana, que se configura 
como um princípio fundamental do Estado Democrático de Direito, conforme estabelecido 
pelo ordenamento jurídico pátrio. Tal fato resultou em uma mudança de perspectiva dos 
referidos institutos, priorizando os interesses existenciais em detrimento dos patrimoniais. 
No âmbito do direito de propriedade, tema central deste estudo, a sua 
funcionalização é amplamente reconhecida na atualidade, especialmente pois a Constituição 
Federal (Brasil, 1988) prevê expressamente sua função social no art. 5°, XXIII: "a 
propriedade atenderá a sua função social". 
A Constituição de 1988 alçou a função social da propriedade ao status de direito 
fundamental, ressaltando assim, a estreita integração entre os institutos jurídicos da 
propriedade e sua função social. 
Desse modo, a Constituição (Brasil, 1988), estabeleceu situações específicas acerca 
da função social nos seguintes artigos, que se referem a propriedade urbana e rural: 
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público 
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o 
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus 
habitantes. 
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades 
com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de 
desenvolvimento e de expansão urbana. 
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências 
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. 
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa 
indenização em dinheiro. 
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área 
incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo 
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado 
aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: 
I - parcelamento ou edificação compulsórios; 
 
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II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; 
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão 
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, 
em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e 
os juros legais. 
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, 
simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos 
seguintes requisitos: 
I - aproveitamento racional e adequado; 
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio 
ambiente; 
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho; 
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. 
 
Tais dispositivos são apenas exemplificativos e não taxativos, a respeito da temática 
trabalhada. A ideia da função social da propriedade e sua construção, é amplamente mutável e 
adaptável à realidade da sociedade da época. Como todo o direito, está em constante mutação 
ao sabor das mudanças sociais. 
4.3 A JURISPRUDÊNCIA E O PROCEDIMENTO DA EXPULSÃO DO 
CONDÔMINO ANTISSOCIAL 
Ainda que não esteja expressamente prevista a exclusão do condômino antissocial no 
ordenamento jurídico brasileiro, há decisões favoráveis a tal no Poder Judiciário Pátrio, como 
podemos verificar nos seguintes julgados do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo: 
APELAÇÃO CÍVEL – Condomínio – Comportamento antissocial e agressivo – 
Afastamento do réu – Sentença de procedência – Requerido que nega conduta 
antissocial, agressões verbais, danos físicos, tentativas de ofensas à integridade 
física de pessoas e animais – A gravidade do comportamento do apelante em 
relação aos demais condomínios justifica a medida adotada em sentença – Ameaças 
de agressão física, inclusive aos condôminos dos prédios vizinhos, gritarias, 
xingamentos, disparos com arma de airsoft – Réu que não buscou alterar sua 
atitude, mesmo após ajuizamento desta ação – Comportamento que causa temor aos 
demais condôminos e vizinhos do condomínio autor – Sentença mantida por seus 
próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do RITJ – Verba honorária majorada 
– Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1023052-70.2021.8.26.0002; Relator 
(a): José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito 
Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 
03/03/2023; Data de Registro:03/03/2023) 
APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Ação de obrigação de fazer consistente na 
expulsão do réu e de sua família do condomínio. Apresentação de reiterado 
comportamento antissocial. Sentença de procedência.