Princípio da territorialidade registral

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REGISTRO DE 
TÍTULOS E 
DOCUMENTOS 
Maytê Ribeiro Tamura Meleto Barboza
Princípio da 
territorialidade registral
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
  Analisar a territorialidade dos atos dos cartórios de registro de títulos 
e documentos.
  Examinar a jurisprudência acerca da territorialidade registral.
  Descrever a possibilidade de registro de multipropriedade (time sha-
ring) no cartório de registro de títulos e documentos.
Introdução
Assim como em vários ramos do Direito, o Direito Registral também possui 
um conjunto de princípios que o norteiam. Um deles é o princípio da 
territorialidade registral, segundo o qual o oficial do registro fica adstrito à 
circunscrição para qual teve delegada sua atuação. Ou seja, todos os atos 
praticados no ofício, para registro de um documento, devem respeitar 
um limite territorial. Assim, um titular de uma serventia não pode invadir 
o território de outro. 
Neste capítulo, você vai ler sobre os principais aspectos do princípio 
da territorialidade dos atos praticados no cartório de registros de títulos 
e documentos, a jurisprudência relacionada ao tema e a possibilidade 
de registro de multipropriedade, também conhecido como sistema 
time sharing.
1 Territorialidade dos atos dos cartórios de 
registro de títulos e documentos
O Direito Notarial e Registral, assim como outras áreas do Direito, também 
é pautado por princípios que possuem a função de normatizar, informar e 
tornar uniforme a jurisprudência sobre o assunto. O objetivo do princípio é, 
portanto, de integração do sistema jurídico, balizando a atuação de juristas 
na aplicação das normas vigentes. Segundo Lopes (2014, documento on-line):
A função registral desenvolvida pelo registrador na prática dos atos registrais 
é orientada pelo ordenamento jurídico positivo e, também, por um conjunto de 
princípios, também de caráter normativo, que informam e conformam a ativi-
dade registral, fornecendo as condições fundamentais para a operacionalização 
de todo o Sistema Registral. Os princípios são, portanto, instrumentos para a 
racionalização e unificação do Sistema jurídico-normativo Registral em sua 
totalidade. O princípio possui uma função integradora e especificadora dentro 
do ordenamento jurídico: orienta e direciona a atuação e aplicação das normas 
constitucionais e legais. Destacam-se os princípios da legalidade, da fé-pública, 
da legitimidade registral, da publicidade, da territorialidade, da prioridade, da 
disponibilidade, da especialidade e da continuidade, entre outros.
Aqui, abordaremos o princípio da territorialidade registral nos registros de 
títulos e documentos. O princípio da territorialidade registral está diretamente 
relacionado a um outro princípio: o da publicidade. Nas palavras de Loureiro 
(2017, p. 453):
Para que o público em geral possa obter informações relativas a determinado 
imóvel, ou a determinada pessoa, é necessário que saiba onde encontrá-las. Se 
o registro referente ao imóvel ou à pessoa pudesse ser realizado em qualquer 
serventia, seria praticamente impossível tornar efetiva a publicidade. 
Desse modo, as buscas por informações são facilitadas com o princípio da 
territorialidade, pois o interessado já sabe, de antemão, onde procurá-las. No 
mesmo sentido, Lopes (2014, documento on-line) afirma que:
A Lei estabelece o espaço territorial para o exercício da atividade do Registra-
dor, visando conferir efetividade, publicidade e segurança. A territorialidade, 
além de delimitar o âmbito de abrangência da competência do Registrador, 
democratiza os serviços, aproxima e facilita o acesso do cidadão à publicidade, 
um dos vetores mais importantes no que toca a produção de efeitos dos atos 
registrais. O princípio da territorialidade tem fundamental importância na 
delimitação de competência do Registrador e assume função de importante 
instrumento na obtenção e preservação da publicidade registral, uma vez que 
busca racionalizar e dar máxima efetividade ao princípio da publicidade. Há, 
portanto, uma relação indissociável entre estes dois importantes institutos 
jurídicos, que, possuindo função complementar, tem por escopo garantir segu-
rança jurídica aos atos registrais. O princípio da territorialidade, facilitando o 
acesso à informação, seja referente a imóveis ou pessoas, garante publicidade 
Princípio da territorialidade registral2
aos atos e registros de sua competência, o que, sem dúvida, gera uma maior 
segurança jurídica aos negócios jurídicos, pois será possível antever quais os 
possíveis efeitos dos atos e negócios jurídicos celebrados.
Destarte, tais princípios se interligam de modo a conferir maior segurança 
jurídica à atividade notarial, que, por sua vez, registra os negócios jurídicos 
praticados pelas partes nos tabelionatos existentes pelo País afora.
O art. 12 da Lei nº. 8.935, de 18 de novembro de 1994, preleciona que:
Art. 12 Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e 
civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e 
tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente 
aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de 
prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e 
civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições 
geográficas (BRASIL, 1994, documento on-line).
Da Lei nº. 8.935/1994 (BRASIL, 1994), podemos depreender a importância 
do respeito ao princípio da territorialidade, quando se afirma que tais profis-
sionais são sujeitos às normas estabelecidas pelas respectivas circunscrições 
geográficas. De acordo com Torres (2016, documento on-line):
[...] o princípio da territorialidade (ou critério da competência territorial ex-
clusiva) pode ser examinado tanto como uma forma de organizar a prestação 
da atividade registral imobiliária em determinado território como forma de 
assegurar que a função qualificadora seja desempenhada verdadeiramente 
de maneira independente e imparcial. 
O princípio da territorialidade é exigível em quase todos os atos que envolvam 
o registro de títulos e documentos. Segundo Stinghen (2017, documento on-line):
O princípio da territorialidade vige para a maioria dos atos registráveis. Em 
regra, o cartório do domicílio das partes é o adequado para registro de títulos 
e documentos. Os títulos que necessitem de registro para gerar eficácia contra 
3Princípio da territorialidade registral
terceiros sempre devem ser registrados no domicílio das partes mencionadas. 
Nesse caso, se as partes residirem em domicílios diversos, o registro deve ser 
feito em todos os cartórios das respectivas localidades.
O art. 130 da Lei nº. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, também dispõe que: 
Art. 130 Dentro do prazo de vinte dias da data da sua assinatura pelas 
partes, todos os atos enumerados nos arts. 127 e 129 serão registra-
dos no domicílio das partes contratantes e, quando residam estas em 
circunscrições territoriais diversas, far-se-á o registro em todas elas 
(BRASIL, 1973, documento on-line).
Assim, o princípio da territorialidade é extremamente importante, devendo 
os atos praticados pelas partes serem registrados em seu domicílio ou, em 
caso de residirem em diferentes localidades, o registro deve ser realizado em 
ambas as circunscrições geográficas.
2 Jurisprudência acerca da territorialidade 
registral
A seguir, serão abordadas algumas jurisprudências sobre a territorialidade 
registral. Contudo, citamos os arts. 8º e 9º da Lei nº. 8.935/1994, aos quais o 
julgado mencionado e transcrito a seguir faz referência:
Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio 
das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.
Art. 9º O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Mu-
nicípio para o qual recebeu delegação (BRASIL, 1994, documento on-line).
Vejamos agora a ementa do julgado do Recurso Especial (REsp) 1184570/
MG,que teve como relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti e trata da vali-
dade da notificação extrajudicial postal e com aviso de recebimento, quando 
realizada e entregue no endereço do devedor:
Princípio da territorialidade registral4
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO 
DE FINANCIAMENTO DE AUTOMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENA-
ÇÃO FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADA POR 
CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS SITUADO EM COMARCA 
DIVERSA DA DO DOMICÍLIO DO DEVEDOR. VALIDADE. 1. A notifica-
ção extrajudicial realizada e entregue no endereço do devedor, por via postal 
e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por Cartório de Títulos 
e Documentos de outra Comarca, mesmo que não seja aquela do domicílio 
do devedor. Precedentes. 2. Julgamento afetado à Segunda Seção com base 
no procedimento estabelecido pela Lei nº. 11.672/2008 (Lei dos Recursos 
Repetitivos) e pela Resolução STJ nº. 8/2008. 3. Recurso especial conhecido 
e parcialmente provido (BRASIL, 2012, documento on-line).
Nesse julgado, proferido pelo Superior Tribunal de Justiça, decidiu-se que 
os arts. 8º e 9º da Lei nº. 8.935/1994 (BRASIL, 1994) apenas referem-se aos 
atos notariais praticados nos tabelionatos de notas e dos registros de imóveis e 
civis de pessoas naturais, de modo que os cartórios de títulos e documentos não 
se restringem à circunscrição geográfica para a qual foi recebida a delegação.
Posteriormente, porém, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) — no jul-
gamento do Pedido de Providências (PP) nº. 0001261-78.2010.2.00.0000, cujo 
requerente era o Instituto de Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas 
Jurídicas do Brasil — decidiu pelo deferimento do “[...] pedido para deter-
minar que os Oficiais de Títulos e Documentos de todo o País obedeçam ao 
princípio da territorialidade” (BRASIL, 2010, documento on-line). Uma das 
jurisprudências utilizadas pelo CNJ para fundamentar tal decisão foi a seguinte:
PROCEDIMENTO DE CONTROLE ADMINISTRATIVO. SERVENTIAS 
EXTRAJUDICIAIS — REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS — 
CRIAÇÃO DE CENTRAL DE ATENDIMENTO — SÍTIO ELETRÔNICO 
— NOTIFICAÇÕES POSTAIS PARA MUNICÍPIOS DE OUTROS ESTA-
DOS — ILEGALIDADE — ART. 130, LEI 6.015/73, LRP.
I. A criação de central de atendimento e distribuição igualitária dos títulos e 
documentos a serem registrados, mantido por associação civil não encontra 
qualquer óbice legal. Pelo contrário, pressupõe o exercício de competência 
inerente à autonomia do ente federado para a organização de seu serviço, 
espaço resguardado do controle do CNJ.
II. Conquanto detenha o CNJ a missão estratégica de definir balizas orien-
tadoras do Poder Judiciário e controlar, administrativa e financeiramente, 
a legalidade dos atos emanados de seus órgãos e agentes rumo à superação 
de deficiências estruturais, não se pode fazer substituir aos Tribunais (e 
Corregedorias de Justiça) em suas competências constitucionais, a exemplo 
da formatação de regras de organização judiciária (art. 96, H, “d”, CF/88).
III. O princípio da territorialidade é vetor axiológico subjacente à sistemática 
adotada pela Lei 6.015/73, a ser observado por todas as serventias, e não 
5Princípio da territorialidade registral
apenas pela de registro de imóveis e de pessoas. A mens legis do art. 130 da 
Lei 6.015/73 é clara e visa garantir a segurança e a eficácia dos atos jurídicos 
aos quais confere publicidade (art. 1º, Lei 6.015/73).
IV. A não-incidência do princípio da territorialidade constitui exceção e deve 
vir expressamente mencionada pela legislação.
V. Procedimento que se julga procedente (Procedimento de Controle Admi-
nistrativo nº 642) (BRASIL, 2009, documento on-line).
Por esse motivo, de acordo com tal decisão do CNJ, no julgamento do PP nº. 
0001261-78.2010.2.00.0000, passou a ser obrigatória a observância do princípio 
da territorialidade nas notificações extrajudiciais, sendo que os registradores 
de títulos e documentos de todo o Brasil, a partir de então, passaram a ter de 
praticar atos notariais e de registro apenas dentro de sua própria circunscrição 
(BRASIL, 2010). Entretanto, em 2018, o Supremo Tribunal Federal (STF):
[...] determinou a remessa à Justiça Federal de ação ajuizada pela Associa-
ção dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG/BR) contra atos do 
Conselho Nacional de Justiça (CNJ) que proibiram os cartórios do país de 
emitirem notificação extrajudicial por via postal fora do município em que se 
localizam, mesmo que referente a atos registrais por eles praticados (BRASIL, 
2018a, documento on-line).
Além disso, o STF também afirma:
A jurisprudência do STF é no sentido de que a competência originária do 
Supremo em relação ao CNJ tem sido reconhecida apenas na hipótese de 
ações de natureza mandamental (mandado de segurança, habeas data, habeas 
corpus ou mandado de injunção), pois, nessa situação, o conselho se qualifica 
como órgão coator com legitimidade para figurar em relação processual 
perante a Corte. O ministro lembrou que, no julgamento conjunto da questão 
de ordem na Ação Originária 1814 e do agravo regimental na ACO 1680, no 
qual o Plenário voltou a analisar o alcance da competência do STF em ações 
propostas contra o CNJ, ele ressalvou entendimento pessoal no sentido de que 
é necessário verificar o conteúdo do ato do CNJ e não apenas a natureza da 
ação. Para ele, a competência originária do STF deve ser mantida em todas as 
ações relativas às atividades disciplinadora e fiscalizadora do conselho que 
repercutam frontalmente nos tribunais ou seus membros, ou seja, que digam 
respeito à autonomia dos tribunais ou ao regime disciplinar da magistratura. 
No caso dos autos, observou o relator, a competência do STF não é atraída 
seja com base no critério adotado pela jurisprudência prevalecente da Corte, 
seja na interpretação mais ampliativa (critério por ele defendido), já que o 
conteúdo do ato impugnado — deliberações do CNJ que proibiram os cartórios 
de emitirem notificação extrajudicial por via postal fora do município em que 
se localizam — não está abarcado entre os atos do conselho que justificariam 
a apreciação originária do Supremo (BRASIL, 2018a, documento on-line).
Princípio da territorialidade registral6
Desse modo, deve-se aguardar a decisão da Justiça Federal, isto é, do juízo 
de primeira instância, já que a competência para julgar ação contra ato do CNJ, 
que impede que seja feita notificação via postal, é da Justiça Federal, uma vez 
que a competência originária do STF sobre atos do CNJ ocorre somente em 
casos de ações de natureza mandamental. 
Portanto, como o Ministro Dias Toffoli declinou da competência do STF 
para julgar ação contra ato do CNJ, que impedia notificação via postal fora 
da circunscrição da serventia, a liminar concedida anteriormente por esta 
Corte deve ser mantida até que o juízo competente, isto é, a Justiça Federal, 
aprecie a referida ação.
3 Registro de multipropriedade (time sharing)
Ultimamente diversas modalidades de condomínio têm surgido. Venosa (2019, 
documento on-line) cita como exemplos:
  condomínios fechados;
  centro de compras; 
  clubes de campo;
  cemitérios privados. 
Uma dessas modalidades é o sistema de multipropriedade, também conhe-
cido como time sharing (VENOSA, 2019). Trata-se da aquisição de determinado 
período do ano para que se possa usar e gozar da coisa. Segundo Gomes (2015, 
documento on-line):
Apesar de serem institutos pouco difundidos no Brasil, o timesharing e o frac-
tional ownership são institutos que remontam à década de 1960. Em um cenário 
pós-guerra, e diante a crise econômica, nasce na Europa o instituto do timesharing 
como meio para uso compartilhado de casa de férias (vacation home sharing). 
Posteriormente, no ano de 1974 o instituto do timesharing aparece nos Estados 
Unidos por meio da empresa Caribbean International Corporation que oferecia 
“licença de uso” de 25 anos (vacation license) em quartos de seus resorts.
Porém, apesar de o surgimento do time sharing ter ocorrido na década 
de 1960,na Europa, e pouco tempo depois ter sido implantado nos EUA, sua 
regulamentação no Brasil ocorreu apenas na década de 1990. Gomes (2015, 
documento on-line) afirma que “O marco regulatório do timesharing no 
Brasil se deu somente em 12 de agosto de 1997 com a edição da Deliberação 
7Princípio da territorialidade registral
Normativa nº. 378 pela qual o Ministério do Turismo implementou o sistema 
de tempo compartilhado em meios de hospedagem de turismo”. 
Ainda segundo a autora, “Posteriormente, o Decreto Federal nº. 7.381, de 
dezembro de 2010, que regulamenta a Política Nacional de Turismo (Lei nº. 
11.771/2008), deu uma definição para o sistema de timesharing, ou tempo 
compartilhado, em seu art. 28” (GOMES, 2015, documento on-line).
O art. 28 do Decreto Federal nº. 7.381/2010 dispõe que:
Art. 28 Considera-se hospedagem por sistema de tempo compartilhado 
a relação em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o 
direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos 
de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado 
contratualmente (art. 28 do Decreto Federal nº. 7.381/2010, que regu-
lamentou a Política Nacional de Turismo — Lei nº. 11.771, de 17 de 
setembro de 2008) (BRASIL, 2010, documento on-line).
De acordo com Venosa (2019, documento on-line): 
O sistema utilizado para os imóveis é conhecido como time-sharing nos países 
de língua inglesa, multipropriedade na França, na Espanha e na Itália, nesta 
também como proprietà spa-zio-temporale; como direito real de habitação 
periódica, em Portugal. A doutrina argentina refere-se à propriedade de tempo 
compartilhado. Todas as denominações dão ideia do que se trata. A lei 13.777, 
de 20 de dezembro de 2018, veio regular a multipropriedade, introduzindo os 
arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. A maioria das legislações também 
possui legislação específica para o fenômeno, muito complexo e diversificado na 
prática, pois não se obedece a um único padrão contratual. A doutrina procura 
explicá-lo como uma propriedade periódica, propriedade sazonal, propriedade 
a tempo parcial ou a tempo repartido etc. Tudo leva a crer que se consagrará 
com o tempo o vocábulo inglês time-sharing ou timeshare no meio turístico, 
embora nossa lei tenha escolhido “multipropriedade”. Mesmo na comunidade 
europeia se discute a existência de um direito obrigacional ou um direito real. 
Temos agora entre nós o instituto como direito real, introduzido no Código Civil.
Em outros países, a prática de time sharing já é bastante comum. No 
Brasil, entretanto, sua difusão é recente. Um fato que contribuiu para a maior 
Princípio da territorialidade registral8
divulgação do instituto foi a promulgação da Lei nº. 13.777/2018 (BRASIL, 
2018b), que veio regulamentar a multipropriedade imobiliária e introduziu os 
arts. 1.358 B a 1.358 U no Código Civil, bem como os arts. 176, §§ 10 e 11, e 
178, III, da Lei nº. 6.015/1973, mais conhecida como Lei de Registros Públicos 
(FERNANDES, 2020).
De acordo com Ivanov (2019, documento on-line):
A multipropriedade imobiliária funciona como uma propriedade comparti-
lhada, considerada como um regime de condomínio onde cada um dos pro-
prietários do mesmo imóvel passa a ser titular de uma parte da propriedade, 
considerada como unidade periódica autônoma.
Para Margarida e Mendonça (2018, documento on-line):
[...] adquire-se somente “unidades de tempo” que garantem direito de uso 
do bem por tempo pré-fixado. Ou seja, geralmente, trata-se de relação con-
sumerista, pois o usuário não detém, de fato, uma fração ideal do bem, mas 
somente o direito de hospedagem em determinada janela temporal, conforme 
contrato de prestação de serviço com prazo de vigência pré-estabelecido. 
Assim, o que se adquire não é exatamente o bem, mas o direito de usufruir 
desse bem por um determinado período de tempo. Como fica, de acordo com 
a Lei nº. 13.777/2018 (BRASIL, 2018b), o registro dessas propriedades, sendo 
que várias pessoas se tornam proprietárias, uma vez que se trata de uma pro-
priedade compartilhada? De acordo com Ivanov (2019, documento on-line):
Com a nova lei, a relação dos donos será regulamentada por meio do registro 
da multipropriedade, realizado pelos Cartórios de Registro de Imóveis, res-
guardando o direito ao uso no tempo determinado e acordado entre os demais 
proprietários. No novo registro, pode existir um administrador comum, que 
funcionará como espécie de “síndico”. Além disso, haverá uma convenção 
de condomínio, no mesmo modelo do que se vê em edifícios, assim como a 
responsabilização do multiproprietário por danos havidos no imóvel durante o 
período em que esteve fazendo uso da propriedade. Observa-se que os imóveis 
comerciais também podem ser vendidos em sistema de multipropriedades como 
qualquer outro imóvel. Vale ressaltar que o multiproprietário pode alugar a sua 
fração de tempo a outra pessoa, como se fosse uma locação comum de imóvel. 
Não existem dúvidas que a lei irá causar impactos importantes e positivos no 
mercado imobiliário. O novo modelo irá provocar uma reordenação do mercado 
imobiliário, bem como tornar mais dinâmica a aquisição de imóveis no país.
9Princípio da territorialidade registral
Assim, o registro da multipropriedade pode ser feito nos cartórios de 
registro de imóveis, garantindo que cada um dos proprietários tenha o direito 
de desfrutá-lo no tempo determinado e acordado entre todos. Pode haver um 
administrador comum, além de uma convenção de condomínio, como ocorre 
em vários edifícios pelo País.
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Princípio da territorialidade registral10
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11Princípio da territorialidade registral
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