Contratos em Espécie - Compra e Venda de Imóveis

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INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
		
Pelo presente Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, de um lado como Compromissário(s) Vendedor (es), doravante denominada(s) simplesmente VENDEDOR(S), FULANO, brasileiro, casado, comerciário, portador da Carteira de Identidade, R.G. , inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas, C.P.F. , residente(s) na Av., nº , e , brasileira, casada, esteticista, portadora da Carteira de Identidade, R.G. , inscrita no Cadastro de Pessoas Físicas, C.P.F. , residente(s) na Rua , nº , Curitiba-PR e de outro, como Compromissário Comprador(es), agora em diante designado(s) COMPRADOR(ES), BELTRANO, brasileiro, casado, bioquímico, portador da Carteira de identidade, R.G. , inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas C.P.F. e sua esposa , brasileira, casada, do lar, portadora da Carteira de identidade, R.G. , inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas C.P.F. , residente(s) na Rua, nº, nesta cidade, ajustam e acertam entre si o seguinte:
Seção 1 – Do Objeto
Cláusula Primeira: O(S) VENDEDOR (ES) na qualidade de único(s) e legítimo(s) proprietário(s) e possuidor (es) do Imóvel sito na cidade de, na Rua, constante do Imóvel sito à Rua , nº, registrada sob a matrícula nº ...., do Registro de Imóveis ........desta cidade, compromete a vender o imóvel acima descrito e individuado ao(s) COMPRADOR(ES).
Parágrafo único: Os modos de aquisição anterior do Objeto deste contrato constam expressamente na matrícula do Registro de Imóveis de Curitiba, documento este que passa a fazer parte integrante do presente contrato.
Cláusula Segunda: O(S) VENDEDOR (ES) expressamente declara que inexiste quaisquer ônus ou dívidas sobre o imóvel objeto deste compromisso, inclusive de natureza fiscal.
Seção II – Do valor e das Formas de Pagamento
Cláusula Terceira: Fica estipulado o preço certo e reajustável de R$ 000,00 (mil reais), o qual será pago da seguinte maneira:
R$ .000,00 ( Mil Reais), a Título de sinal de pagamento, valor este representado pelo cheque nº _________________, sacado contra o Banco ________________, Ag. nº____________, recebido neste ato pelo(s) VENDEDOR(ES) que o tendo conferido e aceito como certo, dá ao(s) COMPRADOR(ES) plena quitação desta quantia, com a compensação do cheque. 
O saldo restante do valor do Contrato, de R$ 000,00 (Mil Reais) será pago da seguinte forma: 
O Saldo restante dos valores do Contrato descritas nos item “2”, da cláusula Terceira, será corrigido mensalmente pelos índices do CUB-SINDUSCON/PR (Custo Unitário Básico), fornecido pela Indústria da Construção Civil do Paraná, adotando-se como base de cálculo a variação do CUB do mês anterior ao mês do vencimento, contados a partir da data deste instrumento cumulativamente.
Estipulam as partes que; ocorrendo a não publicação, extinção ou impossibilidade de utilização do índice pactuado, o índice da atualização monetária do saldo devedor passará a ser feita pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), adotando-se como termo inicial para o novo índice o último mês da aplicação do CUB, cumulativamente.
No caso de impossibilidade do comprador (es) em cumprir com a obrigação de quitar o saldo devedor em sua totalidade na data de vencimento, conforme os itens “2” da clausula terceira, fica acordado entre as partes o pagamento mínimo de 70% (setenta por cento) do valor da dívida. E o saldo restante apurado será acordado uma nova forma de pagamento e condições, baseada na correção estipulada na Cláusula terceira do item 1º.
* Correção monetária: É a revisão estipulada pelas partes de um contrato, ou imposta por lei, que tem como ponto de referência a desvalorização da moeda. É a atualização do valor real da moeda, a recuperação ou atualização do poder aquisitivo da moeda, conforme os índices oficiais baixados pelo governo. O índice a ser adotado para correção monetária deve ser expresso em contrato (e deve estar previsto um substituto caso haja a extinção do primeiro índice pactuado). Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados os seguintes índices: 
Índice de custo - só podem ser utilizados no período da construção: índice nacional da construção civil (INCC), índice da construção civil (ICC), custo unitário básico (CUB); 
Índice de preço - podem ser utilizados tanto na fase de construção como após a entrega das chaves: índice geral de preços mercados (IGP-M), índice geral de preços disponibilidade interna (IGP-DI), índice preços consumidor (IPC). O salário mínimo, moedas estrangeiras e a TR não devem ser utilizados como índices de correção. 
Cláusula Quarta: Os valores dados por sinal tem o escopo de tornar irretratável o compromisso de compra e venda, vinculando não só as partes, mas também seus herdeiros ou sucessores, que assumirão as obrigações dele decorrentes. Todavia será rescindível, de pleno direito, se ocorrer vício insanável na documentação a ser exibida pelo(s) VENDEDOR (ES) ou inadimplemento do(s) COMPRADOR (ES) quanto ao pagamento previsto na Cláusula Terceira.
Se a documentação arrolada na Cláusula Quinta indicar a existência de ações ou pendências sobre o imóvel compromissado, que possam invalidar este negócio, o presente instrumento rescindir-se-á de pleno direito, independentemente de qualquer aviso, notificação ou interpelação.
Este contrato rescindir-se-á de pleno direito se o(s) COMPRADOR (ES) não efetuar (em) quaisquer dos pagamentos na forma e prazos referidos na Cláusula Terceira e desde que notificado extrajudicialmente, não purgue a mora no prazo de 30 (Trinta) dias. Com a rescisão contratual, o(s) COMPRADOR (ES) perderá (ão) para o(s) VENDEDOR (ES) as benfeitorias úteis e necessárias, porventura realizadas no Imóvel, tendo direito a uma indenização por estas. No caso de benfeitorias voluptuárias poderá as retirar, desde que com isto não afete as condições do imóvel.
Havendo desfazimento do negócio, por culpa do(s) COMPRADO (ES) estabelecem as partes a multa de 15% (Quinze) por cento do valor pago pelo comprador e a devolução da quantia paga, deduzida a multa, só será feita quando ocorrer a restituição e venda do Imóvel Objeto de Compra e Venda.
Cláusula Quinta: Em caso de rescisão contratual que não pelos motivos determinados pelas cláusulas anteriores, e sim por culpa do COMPRADOR (ES), perderá (ão) este(s) a importância paga a TÍTULO de sinal de negócio, devendo restituir imediatamente o imóvel ora comprometido sem direito a quaisquer indenizações por benfeitorias que nele haja feito, ou retenção do bem.
Cláusula Sexta: Se a rescisão se der por culpa do(s) VENDEDOR (ES) deverá(m) este(s) restituir (em) ao(s) COMPRADOR (ES) os valores que recebeu (ram) a TÍTULO de sinal em dobro, bem como o valor das benfeitorias por este realizadas.
Seção III – Das responsabilidades do(s) Vendedor (es)
Cláusula Sétima: O(S) VENDEDOR (ES), às suas expensas, deverá(m) apresentar ao(s) COMPRADOR (ES) os seguintes documentos:
TÍTULO aquisitivo do Imóvel, devidamente inscrito no competente Cartório de Registro de Imóveis;
Certidão de propriedade, com filiação vintenária perfeita e negativa de quaisquer ônus e alienação do Imóvel, expedida pelo competente Cartório de Registro de Imóveis;
Certidão negativa de tributos que incidirem sobre o imóvel compromissado, expedida pela Prefeitura Municipal de , acompanhada pelo carnê do imposto predial e territorial urbano do corrente exercido com as parcelas vencidas devidamente quitadas; 
Certidões dos Distribuidores Cíveis da Comarca de Paranaguá, inclusive da Justiça Federal, pelo prazo dos últimos 10(dez) anos, em nome do(s) VENDEDOR (ES) e do(s) que antes deste(s), dentro do referido período, tenha(m) sido titular (es) de qualquer direito real sobre o imóvel;
Certidão dos Cartórios de Protesto da Comarca de Paranaguá, pelo prazo dos últimos 10(dez) anos, em nome do(s) VENDEDOR (ES) e do(s) que antes deste(s), dentro desse período, tenha(m) sido titular (es) de direito real sobre o imóvel;
Certidões esclarecedorasde ações ou pendências alusivas a quaisquer dos documentos acima mencionadas.
Cláusula Oitava: O(s) VENDEDOR (ES) dará (ão) ao(s) COMPRADOR (ES), a posse do imóvel compromissado, inteiramente livre e desimpedido de pessoas e coisas, sem qualquer ônus adicional em razão disso.
Seção IV – Das Responsabilidades do (o) Comprador (es)
Cláusula Nona: O(S) COMPRADOR (ES) se responsabiliza(m) em pagar o estipulado para a aquisição do bem imóvel acima descrito no prazo e local aprazados, conforme Cláusula Terceira.
Cláusula Décima: Com a transferência da posse precária do imóvel o(s) COMPRADOR (ES) passa(m) a ser (em) o(s) responsável (is) por defendê-la de qualquer turbação ou esbulho; podendo fazer no Imóvel as benfeitorias que julgar necessárias, obedecendo às posturas municipais e aos regulamentos administrativos.
Cláusula Décima Primeira: O(S) COMPRADOR (ES) terá (ão) a responsabilidade pelo pagamento de tributos, taxas ou contribuições de melhorias, incidentes sobre o imóvel, que vencerem a partir da data em que entrou na sua posse.
Cláusula Décima Segunda: O(S) Comprador (es) assumem o compromisso pelos pagamentos do IPTU (Imposto Predial Territorial e Urbano) referente ao exercício de ...., incidentes sobre o imóvel.
Cláusula Décima Terceira: O(S) COMPRADOR (ES) declara(m) ter (em) plena ciência das normas que regulamentam o condomínio (loteamento) no qual insere a unidade (terreno) compromissada, constante do Regimento Interno (escritura pública), documento que passa a fazer parte do presente contrato. Os direitos e obrigações oriundas de tal instrumento se transferem ao(s) COMPRADOR (ES) juntamente com a transferência da posse deste contrato.
Cláusula Décima Quarta: O(s) COMPRADOR (ES) responsabiliza-se por levar (em) ao competente cartório Títulos de Documento e de Registro de Imóveis o presente documento, para que este seja devidamente registrado e arquivado, pagando os impostos e taxas incidentes sobre os registros. Fica eleito o foro da Comarca de Curitiba para dirimir quaisquer questões relativas ao presente contrato.
Parágrafo único: As custas deste procedimento correrão por conta do(s) COMPRADOR(ES).
Seção V – Regras Gerais
Cláusula Décima Quinta: A presente venda que se faz é qualificada em caráter “AD CORPUS”.
Cláusula Décima Sexta: Fica estabelecida uma multa de 10% (Dez por cento) sobre o valor do contrato para parte que violar qualquer cláusula deste contrato, independente de perdas e danos.
Cláusula Décima Sétima: Em qualquer hipótese da cláusula anterior o atraso injustificado no pagamento gerará para o(s) COMPRADOR (ES) o dever de pagar a importância atrasada, acrescida de juros de 1% (Hum por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento).
Cláusula Décima Oitava: A Escritura Definitiva de Compra e Venda, em cumprimento ao presente compromisso, será outorgada, tão logo esteja em condição, correndo por conta exclusiva do(s) COMPRADOR (ES) as despesas de transmissão, escritura e registro.
Cláusula Décima Nona: Falecendo o(s) VENDEDOR (ES) ficam seus herdeiros obrigados a efetivação da escritura definitiva em favor do(s) COMPRADOR (ES).
Cláusula Décima Vigésima: As partes elegem, de comum acordo, o foro da Comarca de Curitiba, para dirimir quaisquer dúvidas ou questões decorrentes deste contrato. Em caso de demanda judicial as partes previamente fixam à parte vencida na demanda a obrigação de arcar com os honorários advocatícios da vendedora à razão de 20% (Vinte por cento) do valor da condenação e custas processuais.
E por estarem justos e contratados as partes assinam presente instrumento em 03 (Três) vias de igual teor, juntamente com as testemunhas abaixo, maiores, capazes e aqui domiciliados, que a tudo presenciaram. 
Curitiba, 10 de agosto de 2012.
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COMPRADOR
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TESTEMUNHA
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VENDEDOR
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TESTEMUNHA
RECONHECER FIRMA DAS ASSINATURAS
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