Matéria de Direito Civil V 1º Bimestre

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I – DA COMPRA E VENDA.
1) Conceito: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481 do CC). A transferência do domínio depende de outro ato: a tradição, para os móveis (Arts. 1.226 e 1.267 do CC); e o registro, para os imóveis (Arts. 1.227 e 1.245 do CC).
2) Caráter Obrigacional.
3) Natureza Jurídica (classificação):
a) Bilateral: Porque existem obrigações recíprocas entre as partes (O comprador deve pagar o preço em dinheiro; O vendedor de transferir o domínio de certas coisa);
b) Oneroso: Pois ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício.
c) Consensual: Em regra, pois se aperfeiçoa com o acordo de vontades e tradição (O comprador e o vendedor devem acorda no objeto e no preço).
d) Não solene: A regra é que a forma é livre, ou seja, a forma não é prescrita em lei, ´porém poderá ser solene, exigindo-se dessa forma escritura pública.
e) Comutativo: Em regra, pois as prestações são certas e as parte podem antever as vantagens e os sacrifícios, que geralmente se equivalem.
4) Elementos da compra e venda:
a) Consentimento: (Capacidade geral e especial) O consentimento diz respeito a manifestação de vontade das partes, e consequentemente, a capacidade para a realização dos atos da vida civil. Assim, o contratante deve ter capacidade civil plena para contratar, ou, então, estar devidamente representado ou assistido, nos termos da legislação.
b) Preço: É a prestação que o comprador vai cumprir. A doutrina e a jurisprudência autoriza o pagamento através de uma coisa, apesar da lei dizer que deve ser em dinheiro. Se um contrato é pago mais de 50% em dinheiro é um contrato de compra e venda, caso seja mais de 50% em coisa é contrato de permuta. O preço pode ser fixado entre as partes ou terceiros (art. 485 do CC).
c) Coisa: A coisa tem que ser determinada ou determinável. Pode ser coisa futura, desde que seja determinável. Não pode ser coisa inalienável. A coisa litigiosa pode ser vendida. Venda a “Non Domino” (Vender o que não me pertence) é permitida, pois no início ela pode ser alheia, mas depois pode me pertencer.
5) Efeitos da Compra e Venda.
5.1 - Efeitos Principais:
a) Obrigação do vendedor entregar a coisa e do comprador pagar o preço.
b) Responsabilidade do vendedor dos vícios redibitórios e da evicção.
5.2 - Efeitos Secundários:
a) A responsabilidade pelos riscos: Até o momento da tradição do móveis e o registro do imóveis, a coisa pertence ao vendedor. Os riscos da coisa perecer ou se danificar, até esse momento, correm portanto, por sua conta (“Res Perit Domino”); e os do preço se perder, por conta do comprador (Regra geral: art. 492 do CC; Exceções §§ 1º e 2º do art. 492 do CC). Risco é o perigo que recai sobre a coisa objeto da prestação, de perecer ou deteriorar-se por caso fortuito ou força maior.
b) A repartição das despesas: Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição (art. 490 do CC).
c) O direito de reter a coisa ou o preço: Na compra e venda à vista, as obrigações são recíprocas e simultâneas. Mas cabe ao comprador o primeiro passo: pagar o preço. Antes disso, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa, podendo retê-la, ou negar-se a assinar a escritura definitiva, até que o comprador satisfaça a sua parte (Arts. 477, 491 e 495 do CC). Regra: Só entregar quando receber.
6) Limitações da compra e venda decorrentes da falta de legitimação de uma das partes.
6.1 - Venda de ascendente para descendente: Se não houver uma alegação justa a venda, a mesma poderá ser realizada (art. 496 do CC), caso haja será anulável a venda. Qual o prazo para alegar a falta de legitimação? R – art. 179 do CC: “Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato (Questão de prova) – Obs.: Ver art. 477 do CC.
Obs.: A finalidade da vedação é evitar as simulações fraudulentas: doações inoficiosas disfarçadas de compra e venda. Os outros descendentes e o cônjuge devem fiscalizar o ato do ascendente, para evitar que faça doação a um só dos filhos, conferindo ao ato a aparência e a forma de compra e venda, para que este último não fique obrigado à colação, em prejuízo das legítimas dos demais.
6.2 - Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor: Impede efetivamente a aquisição de bens pelas pessoas citadas neste artigo (art. 497 do CC), que caso aconteça, ocorre a nulidade. O impedimento tem cunho ético.
6.3 – Venda da parte indivisa em condomínio: Trata-se do condomínio comum de bens. Não se pode vender a parte de coisa indivisível para qualquer pessoa. O outro condômino (consorte) tem preferência na aquisição da parte (art. 504 do CC). Tanto por tanto significa igualdade de condições. Se o estranho pagar preço maior o condômino não possui preferência. Se a venda foi efetivada sem o conhecimento do outro condômino e este tenha interesse, poderá, depositando o preço, requerer em juízo no prazo de 180 dias, sob pena de decadência.
6.4 – Venda entre cônjuges (art. 499, CC): É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
7) Vendas Especiais.
7.1 – Venda mediante amostra: Prevalece a amostra, caso no contrato não tenha sido citado algum detalhes contido na amostra (art. 484 do CC).
7.2 – Venda “Ad Corpus” (corpo certo) e “Ad Mensuram” (venda por medida): Somente se aplica aos bens imóveis. Ver art. 500 do CC.
Ad Mensuram: É a venda de imóvel em que o preço é estipulado com base nas dimensões. A venda é ad mensuram, pois, quando se determina o preço de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado. 
Na falta de área: Se se verifica, em posterior medição, que a área não corresponde às dimensões dadas, tem o comprador o direito de exigir a sua complementação. Somente se esta não for possível, por não ter o vendedor área remanescente contígua, é que se abre para aquele a opção de reclamar a resolução do contrato (Ação Redibitória) ou abatimento proporcional ao preço (Ação “Quanti Minoris”). 
No excesso de área: o comprador escolhe entre: a) pagar o excesso em dinheiro ou b) devolver a área excedida.
Ad Corpus: Nessa espécie de venda o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado (Por exemplo: Chácara Palmeira), caracterizado por sua confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas dimensões. Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em atenção à área declarada”. Não há direitos, tanto para o comprador como para o vendedor (§ 3º do art. 500 do CC).
Obs.: Se não estiver claro se a venda é Ad Corpus ou Ad Mensuram, utiliza-se a regra do § 1º do art. 500 do CC: se a diferença for acima de 5% é ad mensuram e abaixo é ad corpus.
II – DAS CLAUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA
1) Generalidades
2) Da Retrovenda
a) Conceito: É a cláusula adjeta à compra e venda, pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço recebido, mais as despesas por ele realizadas durante o período de resgate, desde que autorizada por escrito, inclusive as empregadas em melhoramentos necessários do imóvel. (art. 505 do CC), atualmente essa cláusula se encontra em desuso. Sua natureza jurídica é de um pacto acessório, adjeto ao contrato de compra e venda Caracteriza-se como condição resolutiva expressa, trazendo como consequência o desfazimento da venda, retornando as partes ao estado anterior Não constitui nova alienação e, por isso, não incide o imposto de transmissão inter vivos.
b) Pressupostos: 1) que a coisa seja um bem imóvel; 2) que se faça o pagamento: a) do valor devido com inflação, b) das despesas de contratos e os valores das benfeitorias de melhoramento, que foram autorizadas por escrito pelo vendedor (que tem o benefícioda clausula retrovenda) e c) as benfeitorias necessárias independentemente de autorização do vendedor; 3) prazo de depósito da retrovenda será no máximo de três anos e passado esse prazo sem retrato a propriedade passa a ser plena e ilimitada.
c) Efeitos: A retrovenda é uma venda com condição resolutiva.
3) Da venda a contento ou sujeito a prova.
a) Conceito: 
1) Da venda a contento: É aquela que se realiza sob a condição de se tornar perfeito e obrigatório após a declaração do comprador que a coisa o satisfaz integralmente (art. 509 do CC). Existe uma condição suspensiva. Geralmente utiliza-se essa cláusula especial nos contratos de compra e venda de gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida. A cláusula que a institui é denominada “ad gustum”.
2) Da venda sujeita a prova: Ocorre um negócio jurídico onde a coisa alienada será submetida a um exame do comprador, para averiguar as qualidades demonstradas pelo vendedor, para fins de aperfeiçoar o acordo. Recebida sob essa condição (suspensiva) a coisa comprada, as alegações do comprador também são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la (art. 511 do CC).
b) Efeitos: Suspensivos enquanto o adquirente não manifestar o seu agrado (art. 509 do CC - Parte final).
4) Preferência ou preempção:
a) Conceito: É o negócio jurídico em que o comprador de uma coisa se obriga para com o vendedor a preferi-lo em igualdade de condições, caso venha a revender a coisa, dentro de um prazo estipulado entre as partes (art. 513 do CC).
Obs.: O prazo para o exercício da preempção pode ser convencionado por lapso não excedente a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel (art. 513, parágrafo único do CC).
b) Requisitos: 1º o comprado queira revender o bem; 2º que o vendedor queira readquirir a coisa nas condições estipuladas pelo comprador (§ único do art. 513 do CC e arts. 515 e 516 do CC).
c) Diferença entre retrovenda e preempção: 1º a retrovenda só existe em coisas imóveis e a preempção tanto em coisas imóveis como móveis; 2º retrovenda é uma venda com condição resolutiva, enquanto a preempção não é subordinada a nenhum efeito (pura e simples); 3º na retrovenda se o vendedor quiser o bem, ele restitui o valor, já na preempção o comprador coloca o preço.
Obs. 1: Quando houver um conflito entre um contrato de compra e venda com cláusula especial de preferência e um inquilino, na compra de um imóvel, a preferência para a compra deste imóvel será do inquilino, pois o mesmo está amparado por lei (Lei do Inquilinato).
Obs. 2: Se a coisa expropriada não for para nenhuma necessidade pública, o antigo detentor da coisa poderá depositar o valor e receber o bem de volta.
5) Venda com reserva de domínio.
a) Conceito: É a cláusula pela qual no contrato de compra e venda o vendedor transfere a posse da coisa, reservando para si o direito de propriedade, até que ocorra o pagamento integral do preço (art. 521 do CC). Trata-se de venda sob condição resolutiva.
b) Objeto: Não pode ser objeto a coisa que não tenha características próprias individuais (art. 523 do CC).
c) Eficácia: Os terceiros tem que ser registrados em cartórios (bens imóveis). Para móveis aplica-se títulos e documentos (art. 522 do CC).
d) Constituição em mora: art. 525 do CC.
e) Inadimplemento: Arts. 526 e 527 do CC.
6) Venda sobre documentos
a) Introdução: A compra e venda sobre documentos é aquela onde a tradição da coisa é substituída pela entrega de seu título representativo ou de outros documentos exigidos. O vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigação e tem direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador (vettore) ou depositário a entrega da mercadoria. Há uma substituição da tradição real pela simbólica (Arts. 529; § único do art. 529 e 530 do CC).
b) Considerações gerais: O vendedor entrega ao comprador o título, warrant ou outro documento que permite o recebimento ou levantamento da mercadoria.
III – DA TROCA.
1) Conceito: É o contrato pelo qual as partes se obrigam a transferir uma para outra, o domínio de coisa móvel ou imóvel, com ou sem complemento de dinheiro.
2) Características: É um contrato bilateral; oneroso; comutativo; consensual; dependendo do objeto ele é solene (tem que haver bem imóvel) ou não solene (bens móveis).
3) Regras básicas do CC: Considerando a semelhança existente entre a permuta (troca) e a compra e venda, determinou, no art. 533 do Código Civil, que se aplicassem àquela todas as disposições referentes a esta, com apenas duas modificações: a) salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; b) é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
4) Regras particulares à troca: art. 533, I do CC.
Obs.: A troca entre ascendentes e descendentes não é anulável, a não ser que os valores sejam desiguais.
IV – DO CONTRATO ESTIMATÓRIO.
1) Conceito: Tem se o contrato estimatório, quando alguém (consignante) entrega coisas móveis a outrem (consignatário) para a venda, o qual se obriga em determinado prazo ao pagamento, sendo lhe facultado a devolução total ou parcial da coisa.
2) Características: bilateral; oneroso, comutativo, real e não solene.
3) Regras básicas:
a) Elementos do contrato: Tem que ser coisa móvel e tem que haver prazo.
b) Riscos da coisa: O contrato estimatório transfere os riscos ao consignatário, que suporta a perda ou deterioração da coisa, não se eximindo da obrigação de pagar o preço ainda que a restituição se impossibilite sem culpa sua (art. 535 do CC).
c) Impenhorabilidade da coisa: A coisa não pode ser objeto de penhora ou sequestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço (art. 536 do CC).
d) Impedimento de venda pelo consignante: O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição (art. 537 do CC).
V – DA DOAÇÃO.
1) Conceito: É aquele contrato pelo qual uma das partes (doador) se obriga a transferir para outrem (donatário), por mera liberalidade, uma vantagem ou bens (art. 538 do CC).
Obs.: Do conceito legal ressaltam os seu traços característicos: a) a natureza contratual; b) o “Animus Donandi”, ou seja, a intenção de fazer uma liberalidade; c) a transferência de bens para o patrimônio do donatário; e d) a aceitação deste.
2) Classificação: Unilateral em regra, pois caso a doação tenha um encargo a mesma se torna Bilateral; 
a) Unilateral em regra, porque cria obrigação para somente uma das partes. Contudo, será bilateral, quando modal ou com encargo.
b) Gratuito, porque constitui uma liberalidade, não sendo imposto qualquer ônus ou encargo ao beneficiário. Será, no entanto, oneroso, se houver tal imposição.
c) Solene (art. 541 do CC) a observância da forma escrita, independentemente da entrega da coisa, mas pode ser não solene (Exceção: § 1º do art. 541 do CC); 
d) Consensual em regra, porque se aperfeiçoa com o acordo de vontades entre doador e donatário. Mas a doação manual (de bens de pequeno valor) é de natureza real, por que o seu aperfeiçoamento depende incontinenti da tradição destes (art. 541do CC) – Questão de prova.
3) Objeto: Qualquer coisa que traga para o donatário vantagens ou ganho.
4) Espécies:
a) Doação pura e simples: É a regra geral. Não há nenhuma restrição, nenhum prejuízo, nenhum sacrifício para o donatário.
b) Doação com encargo ou onerosa: Essa doação impõe uma incumbência ao donatário. Caso essa incumbência (encargo) não seja cumprida a doação poderá ser revogada.
c) Doação remuneratória: É feita em retribuição a serviços prestados, cujo o pagamento não pode ser exigido pelo donatário.
d) Doação em contemplação do merecimento do donatário: Configura-se quando o doador menciona, expressamente, o motivo da liberalidade. Dizendo que a faz, por exemplo, porque o donatário tem determinadavirtude ou porque é seu amigo, consagrado profissional ou renomado cientista.
e) Doação feita ao nascituro: Pode ser o nascituro contemplado em doações (art. 542 do CC). A aceitação será manifestada pelos pais ou por seu curador. Sendo titular de direito eventual, sob condição suspensiva, caducará a liberalidade, se não nascer com vida.
f) Doação em forma de subvenção periódica: Trata-se de uma pensão, como favor pessoal ao donatário, cujo pagamento termina com a morte do doador, não se transferindo a obrigação aos seus herdeiros, salvo, se o contrário houver, ele próprio estipulado (art. 543 do CC).
g) Doação em contemplação de casamento futuro: Constitui liberalidade realizada em consideração as núpcias próximas do donatário com certa e determinada pessoa (art. 546 do CC).
h) Doação conjuntiva ou em comum a mais de uma pessoa: Quando a doação é feita em comum a várias pessoas, entende-se distribuída entre os beneficiados, “por igual”. Estabelece-se, assim, uma obrigação divisível (art. 551 do CC).
i) Doação entre cônjuges e de ascendente para descendente: A doação de um cônjuge a outro ou de ascendente para descendente, importa em adiantamento do que lhes cabe por herança (Arts. 544 e 2001 a 2006 do CC).
j) Doação com cláusula de retorno ou reversão: É possível que haja uma doação com a condição ou termo que se ocorrer a morte do donatário, o patrimônio volta para o doador (art. 547 do CC).
5) Restrições Legais (limitações a liberdade de doar):
a) Doação pelo devedor insolvente: A doação pelo devedor insolvente, por configurar fraude contra credores, podendo a sua validade ser impugnada, por meio da ação pauliana, sem a necessidade de provar conluio entre o doador e o donatário (art. 158 do CC).
b) Doação da parte inoficiosa (doação que excede a legitima dos herdeiros necessários - 50% do patrimônio): A doação quanto a parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento (art. 549 do CC).
c) Doação universal ou doação de todos os bens do doador: O Código Civil considera nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador (art. 548 do CC).
d) Doação do cônjuge adúltero a seu cúmplice: Essa doação pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal. Tal proibição tem o propósito de proteger a família e repelir o adultério, que constitui afronta à moral e aos bons costumes (art. 550 do CC).
6) Revogação da doação: art. 555 do CC.
a) Casos comuns a todos contratos
b) Revogação por descumprimento do encargo: Ocorre quando o donatário não cumpre determinada condição estabelecida no contrato (Arts. 557, 558 e 564 do CC).
c) Revogação por ingratidão: Ocorre quando donatário pratica algum fato que demonstre desapego pelo doador. O donatário assume, tacitamente, obrigação moral de ser grato ao benfeitor e de se abster da prática de atos que demonstrem ingratidão e desapreço.
VI – DA LOCAÇãO:
		 -Coisas	 - Móveis (CC)
LOCAÇÃO 			 - Imóveis	 - Urbanos (Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato)
		 -Serviços			 - Rurais (Lei nº 4.504/64 – Estatuto da Terra)
1) Conceito de Contrato de Locação de Coisa Móvel: É o contrato pelo qual uma das partes (locador), se obriga a ceder a outra (locatário) o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração de certa prestação (art. 565 do CC).
2) Elementos essenciais:
a) Consentimento: Pode ser expresso ou tácito. Não se exige necessariamente que seja o proprietário o locador, pois, a simples posse jurídica habilita o possuidor a alugar. O próprio locatário poderá sublocar com consentimento prévio e escrito do locador. 
b) O objeto: Pode ser coisa móvel ou imóvel. O bem móvel deve ser infungível; 
c) O preço (aluguel ou remuneração): será fixado pelas partes. Deve ser sério, ou seja, real, não podendo ser fictício, irrisório, pois caracterizaria outro tipo de contrato. 
d) O prazo: É ajustado livremente pelas partes, podendo ser certo ou indeterminado. Se indeterminado poderá ocorrer a denúncia (aviso prévio) por parte do locador para que o locatário devolva a coisa locada.
3) Características: 
a) Bilateral: Porque envolve obrigações recíprocas entre o locador (ceder uso da coisa) e o locatário (pagar o aluguel).
b) Oneroso: Uma vez que a obrigação de uma das partes tem como equivalente a prestação que a outra lhe faz. 
c) Comutativo: Haja vista as prestações recíprocas são certas e não aleatórias, ou seja, as obrigações são equivalentes.
d) Consensual: Tendo em vista que se aperfeiçoa com o acordo de vontades.
e) Não solene: Porque a forma é livre, não se exigindo forma especial, podendo ser por escrito ou verbal.
d) Execução continuada: Porque se prolonga no tempo, as prestações são periódicas.
4) Regras básicas do CC.
4.1 - Obrigações do locador (Arts. 566 a 568 do CC):
a) Entregar a coisa alugada ao locatário com os acessórios, inclusive servidões ativas, salvo os expressamente excluídos em estado de servir ao uso a que se destina. 
b) Manter a coisa no mesmo estado pelo tempo do contrato. Obs.: cabe ao locador promover reparações no caso de forte chuvas o telhado vier a cair, vazamentos. Cabe ao locatário as reparações de pequenos estragos que não provenham do tempo ou do uso. 
c) garantir o uso pacifico da coisa, ou seja, abster-se da pratica de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa e também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros, todavia cabe ao locatário afastar por seus próprios meios os fatos decorrentes de atos de vizinhos, salvo se a pretensão estiver fundada em direito sobre a coisa alugada.
4.2 - Obrigações do locatário (Arts. 569 e 570 do CC): 
a) Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e a tratá-las como se sua fosse.
b) Pagar o aluguel nos prazos ajustados ou na falta de prazo, segundo os costumes do lugar.
c) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito. Obs. Para que o locador possa agir o inquilino deve dar-lhe ciência do fato. 
d) Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais.
4.3 - Relação locatícia vencido o prazo contratual
MÓVEIS – Prazo determinado	 - Locador – Perdas e danos.
	 art. 571 do CC	 - Locatário – Multa estipulada proporcional
IMÓVEIS – Prazo determinado	 - Locador – Não poderá reaver o imóvel. 
URBANOS	 art. 4º da Lei 8.245	 - Locatário – Multa estipulada proporcional ou multa fixada pelo juiz.
MÓVEIS 	– Prazo determinado	 - Ao final extingue. 
	 	 art. 573 do CC	 	 - Não devolvendo o bem – prazo indeterminado
IMÓVEIS - Residencial - Prazo determinado de 30 meses ou mais: extingue se de pleno direito (art.
URBANOS				 46 da Lei 8.245/91.) – prazo indeterminado (§ 1º do art. 46 da Lei 8.245/91.)
					- Prazo determinado inferior a 30 meses ou verbal – não extingue – 
					 Prorroga-se por prazo indeterminado – denúncia motivada (art. 47 da
					 Lei nº 8.245/91.
		 - Não residencial – prazo determinado – extingue – não devolvendo prorroga – 5 anos renovação
		 art. 56 e 57 da Lei nº 8.245/91.
4.4 - Venda rompe locação: A venda rompe a locação, salvo se houver no contrato uma cláusula de vigência e o mesmo estiver registrado.
4.5 - Morte de uma das partes: O contrato de locação não é personalíssimo, em caso de morte das partes, assumem os herdeiros com os mesmos direitos e deveres.
4.6 - Direito de indenização e retenção por benfeitorias: 
a) Benfeitorias necessárias: Direito de retenção e indenização.
b) Benfeitorias úteis: Somente as autorizadas, direito de retenção e indenização.
c) Benfeitorias voluptuárias: Não tem direito a nada.
1) Analise as assertivas abaixo e indique a assertiva correta:
O Código Civil recusa legitimação a certaspessoas, encarregadas de zelar pelo interesse dos vendedores, para adquirir bens pertencentes a estes.
MAS
A proibição não é absoluta, pois se ficar demonstrado o justo preço ou valor maior, tal venda será validada.
a) A primeira afirmação é falsa, e a segunda é verdadeira.
b) A primeira afirmação é verdadeira, e a segunda é falsa.
c) As duas afirmações são falsas.
d) As duas afirmações são verdadeiras, e a segunda não justifica a primeira.
e) As duas afirmações são verdadeiras, e a segunda justifica a primeira.
2) Huguinho, Zezinho, Luizinho, Tião Gavião e Pato Donald são proprietários de um imóvel residencial indivisível, situado em bairro nobre de São Paulo, avaliado aproximadamente R$ 2.000.000,00. Huguinho e Zezinho querem vender o imóvel e desfazer o condomínio. Margarida, empresária, se interessa pelo imóvel e oferece aos condôminos a quantia de R$ 2.000.100,00. Contudo, Luizinho, Tião Gavião e Pato Donald pretendem exercer o direito de preferência assegurado por lei, igualando a oferta de Margarida. Neste caso, entre esses condôminos, a preferência de aquisição do imóvel será primeiramente conferida àquele que:
a) Oferecer o melhor preço.
b) Tiver o quinhão maior.
c) For o mais idoso.
d) Tiver no imóvel as benfeitorias mais valiosas.
e) Primeiro manifestar interesse após oferta de Margarida.
3) Após celebrar um contrato de locação de imóvel residencial com prazo de 24 (vinte quatro) meses, o locador vem a cair em insolvência e não tem mais outro lugar para morar. Por isso, no 12º mês de locação, o locador pretende retomar o imóvel para uso próprio, porém o locatário não quer devolvê-lo. Neste caso, a única alternativa correta é:
a) O locador poderá retomar o imóvel, porém deverá ressarcir ao locatário as perdas e danos resultantes do pedido antes do prazo.
b) O locador poderá reaver o imóvel locado, desde que pague a multa contratual prevista no contrato, ou na sua falta, a que o juiz determinar.
c) Durante o prazo estipulado para duração do contrato, não poderá locador reaver o imóvel locado, pois no caso em análise não se enquadra nas hipóteses autorizadoras prevista na lei.
d) O locador somente poderá reaver o imóvel locado passado 20 meses da locação.
e) Nenhuma alternativa está correta.
4) Na compra e venda, assinale a alternativa correta:
I – Segundo o Código Civil, é nula a cláusula que deixa ao arbítrio, é nula a cláusula que deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a taxação do preço, prevalecendo o contrato nas suas demais especificações.
II – A compra e venda com Reserva de Domínio não prevalece entre as partes, se o contrato não for levado a registro no domicílio do comprador.
III – Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, mesmo se resultantes de caso fortuito ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo, assinalando-o, e que já tiveram sido postas à disposição do comprador.
a) Somente a assertiva I é verdadeira.
b) Somente as assertivas I e II são verdadeiras.
c) Somente as assertivas I e II são verdadeiras.
d) Todas as assertivas são verdadeiras.
e) Todas as assertivas são falsas.
5) É correto afirmar que quando a diferença encontrada no imóvel adquirido não excede de 1/20 da extensão total anunciada, trata-se de venda Ad Corpus? Justifique.
R – A regra em apreço só se aplica aos casos de dívida, ficando inerte se houver no contrato outros elementos capazes de evidenciar que o negócio tinha por objeto coisa certa ou área adquirida por medida de extensão. Com efeito, casos há em que, a despeito de a diferença de medida exceder um vinte avos, a venda de efetuou Ad Corpus, enquanto noutros, embora a diferença se apresente inferior a tal fração a venda é ad mensuram. Como já apontado, o que releva é considerar o intuito dos contratantes, para verificar como encararam o objeto da compra e venda.
6) Num contrato de compra e venda realizado com cláusula de preferência, se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor primitivo do preço e das condições do negócio, e vender o imóvel a terceiro, poderá o vendedor primitivo depositando o preço da alienação, exigir judicialmente o imóvel para si? Explique.
R – Não, pois o direito de preferência convencional é de natureza pessoal e não real, fato que obriga o comprador apenas a indenizar pelas perdas e danos sofridos pelo vendedor primitivo (art. 518, primeira parte, CC).
7) Pedrão, após a morte de sua mulher, ficou vivendo com seu filho mais novo, Zé Oportunista. Em virtude disso, Pedrão resolveu fazer-lhe a doação de um imóvel no valo de R$ 150.000,00, com cláusula expressa onde o dispensava da colação, sendo que Oportunista aceitou prontamente. Entretanto, os outros 2 (dois) filhos de Pedrão, ficaram indignados com tal negócio jurídico, pois reduziu o patrimônio do seu pai em 40% (quarenta por cento), motivo pelo qual não anuíram com a doação e pretendem a anulação da mesma. Indaga-se: Tal doação é válida? Justifique.
R – Sim. Como está dentro da parte disponível. Como é sabido, a doação de ascendente para descendente configura-se de adiantamento de herança, motivo pelo qual não é necessária a anuência dos demais descendentes. Também sabemos que o doador pode dispensar de trazer colação quando o valor doado estiver na sua parte disponível, ou seja, não ultrapasse a 50% do seu patrimônio no momento da liberalidade. Assim, percebe-se que o imóvel doado por Pedrão para Oportunista encontra-se dentro da sua parte disponível, já que representa apenas 40% de seu patrimônio, podendo, inclusive, Pedrão dispensar colação, de modo que não há qualquer inoficiosidade ou ilegalidade na doação.
7) Tio Patinhas fez a doação de R$ 50.000,00 para seu amigo Huguinho, com a seguinte cláusula: “Tal importância deverá ser usada para construção de tua casa, dentro do prazo de seis meses”. Acontece que Huguinho não cumpriu o encargo, mesmo tendo sido notificado pelo Tio Patinhas para cumpri-lo. Pergunta-se: Poderá Tio Patinhas revogar (rescindir) doação pela inexecução do encargo? Explique.
R – Não, pois a cláusula modal foi instituída em favor do próprio donatário, sendo que sua inexecução não acarreta a rescisão do referido ato, nos termos do citado art. 533, caput, CC. Assim, nessa hipótese entende-se que trata-se de apenas uma recomendação ao donatário, mas que não pode ser revogada a doação pelo não atendimento.
1) Combinado o dia, hora e lugar do pagamento do preço do contrato de compra e venda, o que acontece se o vendedor se atrasa para receber e nesse meio tempo o comprador é assaltado e perde o dinheiro para pagar a compra? Justifique.
R – Quem sofre o prejuízo é o vendedor em decorrência de sua mora, mesmo tendo sido assaltado, o comprador não suportará o prejuízo. art. 492, § 2º c/c art. 400 do CC (Interpretação analógica).
2) Pica-pau, pretendendo fazer um parque aquático com área de 10.000 m², adquiriu de Enrolão um imóvel, com área de 10.000 m², pagando o valor de R$ 1.000,00 por m². Acontece que após efetivada a venda, Pica-pau mediu o imóvel e constatou uma diferença de 4% na área. Pergunta-se: Qual solução jurídica deve ser dada ao presente caso? Justifique.
R – Primeiro deve ver se a venda é “Ad Corpus” ou “Ad Mensuram”. Tratando-se de venda “Ad Mensuram” serão aplicados as regras do art. 500 do CC. Se a diferença for a menor Pica-pau poderá exigir complemento da área ou abatimento do preço ou exigir a devolução do preço. Se a diferença for para maior aplica-se o § 2º do art. 500 do CC.
3) Paulinho resolve vender um dos imóveis de sua propriedade para seu filho Pedrinho, o qual era o preferido, pelo valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). Acontece que os outros dois filhos de Paulinho não concordam com tal venda. Pergunta-se: Qual solução jurídica deve ser dada ao caso? Justifique.
R – Se o preço for certo e justo Pedrinho vai pedir o suprimento judicial. Se o preço não for justo os descendentes poderão pedir anulação da venda (art. 496 do CC).4) Huguinho, vendeu seu carro, placa NUS 0800, para Luisinho, pelo valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em 20 parcelas de R$ 1.000,00 (mil reais), com cláusula de reserva de domínio. Após o pagamento da 10ª parcela, Luisinho parou de pagar o carro. Huguinho, não fez o registro de contrato no Cartório do domicílio do comprador. Na qualidade de advogado de Huguinho, qual a orientação a ser dada para solucionar a questão: Justifique.
R – O registro do contrato só tem efeitos contra terceiros. No caso, o registro é irrelevante entre as partes. O fato da venda ser por reserva de domínio, o bem ainda é de Huguinho podendo ele notificar a outra parte, exigir o pagamento das parcelas atrasadas, exigir a devolução do veículo diminuindo do dinheiro que recebeu os valores com as despesas e a depreciação do veículo (art. 526 c/c art. 527 do CC).