10. Direitos Reais de Garantia Hipoteca

Esta é uma pré-visualização de arquivo. Entre para ver o arquivo original

*
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
HIPOTECA
*
PREVISÃO
Art. 1.473 do CC. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves.
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;
IX - o direito real de uso;
X - a propriedade superficiária.
*
CONCEITO
“É direito real de garantia que tem por objeto bens imóveis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou a terceiro e que, embora não entregues ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o recebimento do seu crédito”. Silvio Rodrigues
*
CARACTERÍSTICAS
É DIREITO REAL:
Recai sobre a coisa;
Opera erga omnes;
É munido de ação real;
É munido de sequela;
Direito de excussão;
Direito de preferência.
*
É DIREITO ACESSÓRIO:
Extinta a dívida = extingue-se
Nula a obrigação principal = nula a hipoteca
*
O DEVEDOR CONTINUA NA POSSE DO BEM HIPOTECADO
INADIMPLÊNCIA = DESAPOSSADO?
VIA JUDICIAL – mediante execução hipotecária
CLÁUSULA COMISSÓRIA?
NULIDADE
DAÇÃO EM PAGAMENTO?
CONVENCIONADA ENTRE AS PARTES – condição – após o vencimento da dívida.
*
É INDIVISÍVEL:
Enquanto não liquidada, a hipoteca subsiste por inteiro, sob a totalidade dos bens gravados, salvo convenção em contrário.
*
OBJETO
REGRA – bens imóveis, aeronave e navio.
EXCEÇÃO – bens móveis – quando estes são acessórios do imóvel. Ex: máquinas, animais mantidos em uso no serviço da fazenda.
*
OBSERVAÇÃO:
A HERANÇA NÃO PODE ser objeto de HIPOTECA, apesar de o art. 80 do CC dispor que é bem imóvel.
Art. 80 do CC. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:
I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;
II - o direito à sucessão aberta.
*
Art. 1.473 CC. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves;
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;
IX - o direito real de uso;
X - a propriedade superficiária.
*
FORMA
CONTRATO SOLENE:
ESCRITURA PÚBLICA
Art. 108 do CC. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
*
VÊNIA CONJUGAL
REGRA – vênia conjugal
EXCEÇÃO – regime da separação absoluta e, no caso das pessoas casadas no regime de participação final nos aquestos, se o pacto antenupcial dispensar.
*
UNIÃO ESTÁVEL?
STJ – entende que, para quem vive em união estável, não é necessária a outorga do cônjuge.
*
NAVIOS e AERONAVES?
Não se exige o consentimento do cônjuge, porque, na essência, são bens móveis.
*
LIVRE DISPONIBILIDADE
ESSENCIA DA HIPOTECA = o devedor hipotecário pode retirar TODAS as utilidades do bem:
Não retira do titular a livre disponibilidade;
Não obsta o aproveitamento do bem.
Ex: o devedor hipotecário pode instituir condomínio, lotear, desmembrar, alugar, emprestar, ceder, constituir anticrese, etc.
*
O devedor hipotecário pode ALIENAR o bem?
*
Art. 1475 CC. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.
*
REGRA:
NULA – cláusula que proíbe a alienação;
VÁLIDA – cláusula que estabelece o vencimento da dívida se houver a alienação.
*
EXCEÇÃO:
INALIENABILIDADE DAS HIPOTECAS DO SFH (Lei 8004/90) – nas hipotecas firmadas no SFH, por meio da Caixa, exige-se a interveniência do credor hipotecário para a alienação (a Caixa tem que anuir).
STJ – REsp 857.548/SC confirmou este entendimento.
*
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FCVS. CESSÃO DE OBRIGAÇÕES E DIREITOS. "CONTRATO DE GAVETA". TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CONCORDÂNCIA DA MUTUANTE. POSSIBILIDADE.
1. A substituição do mutuário prescinde da anuência da instituição financeira mutuante (precedente: REsp n.º 635.155 - PR, Relator Ministro JOSÉ DELGADO, Primeira Turma, DJ de 11 de abril de 2005).
2. In casu, a despeito de a jurisprudência dominante desta Corte entender pela imprescindibilidade da anuência da instituição financeira mutuante, como condição para a substituição do mutuário, sobreleva notar que a hipótese sub judice envolve aspectos sociais que devem ser considerados.
3. Com efeito, a Lei n.º 8.004/90 estabelece como requisito para a alienação a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda.
4. Contudo, a Lei nº 10.150/2000 prevê a possibilidade de regularização das transferências efetuadas sem a anuência da instituição financeira até 25/10/96, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n.º 8.692/93, o que revela a intenção do legislador de possibilitar a regularização dos cognominados “contratos de gaveta”, originários da celeridade do comércio imobiliário e da negativa do agente financeiro em aceitar transferências de titularidade do mútuo sem renegociar o saldo devedor.
5. Deveras, consoante cediço, o princípio pacta sunt servanda, a força obrigatória dos contratos, porquanto sustentáculo do postulado da segurança jurídica, é princípio mitigado, posto sua aplicação prática estar condicionada a outros fatores, como, por v.g., a função social, as regras que beneficiam o aderente nos contratos de adesão e a onerosidade excessiva.
6. O Código Civil de 1916, de feição individualista, privilegiava a autonomia da vontade e o princípio da força obrigatória dos vínculos. Por seu turno, o Código Civil de 2002 inverteu os valores e sobrepõe o social em face do individual. Desta sorte, por força do Código de 1916, prevalecia o elemento subjetivo, o que obrigava o juiz a identificar a intenção das partes para interpretar o contrato. Hodiernamente, prevalece na interpretação o elemento objetivo, vale dizer, o contrato deve ser interpretado segundo os padrões socialmente reconhecíveis para aquela modalidade de negócio.
7. Sob esse enfoque, o art. 1.475 do diploma civil vigente considera nula a cláusula que veda a alienação do imóvel hipotecado, admitindo, entretanto, que a referida transmissão importe no vencimento antecipado da dívida. Dispensa-se, assim, a anuência do credor para alienação do imóvel hipotecado em enunciação explícita de um princípio fundamental dos direitos reais.
8. Deveras, jamais houve vedação de alienação do imóvel hipotecado, ou gravado com qualquer outra garantia real, porquanto função da seqüela. O titular do direito real tem o direito de seguir o imóvel em poder de quem quer que o detenha, podendo excuti-lo mesmo que tenha sido transferido para o patrimônio de outrem distinto da pessoa do devedor.
9. Dessarte, referida regra não alcança as hipotecas vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH, posto que para esse fim há lei especial – Lei n° 8.004/90 –, a qual não veda a alienação, mas apenas estabelece como requisito a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda, em sintonia com a regra do art. 303, do Código Civil de 2002.
10. Com efeito, associada à questão da dispensa de anuência do credor hipotecário está a notificação dirigida ao credor, relativamente à alienação do imóvel hipotecado e à assunção da respectiva dívida pelo novo titular do imóvel. A matéria está regulada nos arts. 299 a 303 do Novel Código Civil – da assunção de dívida –, dispondo o art. 303 que o adquirente do imóvel hipotecado pode tomar
a seu cargo o pagamento do crédito garantido; se o credor, notificado, não impugnar em 30 (trinta) dias a transferência do débito, entender-se-á dado o assentimento.
11. Ad argumentandum tantum, a Lei n.º 10.150/2000 permite a regularização da transferência do imóvel, além de a aceitação dos pagamentos por parte da Caixa Econômica Federal revelar verdadeira aceitação tácita. Precedentes desta corte: EDcl no Resp 573.059 /RS e REsp 189.350 - SP, DJ de 14.10.2002.
12. Consectariamente, o cessionário de imóvel financiado pelo SFH é parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados "contratos de gaveta", porquanto com o advento da Lei n.º 10.150/2000, o mesmo teve reconhecido o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo.Precedentes do STJ: AgRg no REsp 712.315/PR, DJ de 19.05.2006; REsp 710.805 - RS, DJ de 13.02.2006; REsp n.º 753.098/RS, DJ de 03.10.2005.
13. Recurso especial desprovido.
(REsp 857548/SC, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 04/10/2007, DJ 08/11/2007 p. 178)
*
ACESSÓRIOS
REGRA – a hipoteca sobre bens imóveis abrange os acessórios.
ACESSÓRIOS = acessões e benfeitorias (melhoramentos e contruções).
PERTENÇA – não é bem acessório, logo não está abrangida pela hipoteca.
*
ACESSÓRIO X PERTENÇAS:
PRODUTOS – são aqueles bens que não se produzem com periodicidade e seu consumo altera a substância da coisa principal, reduzindo, portanto, o seu valor. Ex: petróleo, ouro, pedras preciosas.
FRUTOS – são aqueles bens produzidos periodicamente pela coisa, cuja percepção e consumo não alteram a substância da coisa principal frugívera (naturais – produzidos pela força orgânica – ex: bezerro, maçã; industriais – produzidos pela arte humana – ex: tecido produzido pelo tear; e civis – produzidos pela coisa em razão da cessão remunerada da posse – ex: rendimentos, juros, aluguel).
*
BENFEITORIAS – são as obras realizadas com o objetivo de embelezar, melhorar ou conservar a coisa principal. São sempre construções efetivadas pelo homem em uma coisa já existente. Não são criações novas.
*
ACESSÕES – são acréscimos naturais (sem intervenção do homem – aluvião, avulsão) ou mesmo artificiais (plantações ou construções novas) que aderem ao bem principal onde nada existia anteriormente.
*
PERTENÇAS – são aqueles bens que se destinam de modo duradouro ao uso, serviço ou aformoseamento de outro, e não se constituem partes integrantes. Ex: o ar condicionado, um quadro, um piano, o arado e o trator, o rádio do carro.
Art. 93 do CC. São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro.
*
BEM CONDOMINIAL
A hipoteca pode incidir sobre bem condominial, desde que todos os condôminos consintam.
*
BEM DE INCAPAZ
Se incidir sobre bem pertencente a incapaz, exige-se autorização judicial, mesmo que esteja devidamente representado ou assistido.
LEGITIMAÇÃO X CAPACIDADE
LEGITIMAÇÃO – requisito específico para a prática de atos específico.
CAPACIDADE – aptidão para praticar atos pessoalmente.
*
CÉDULA HIPOTECÁRIA
A hipoteca pode ser representada por cédula, para facilitar a sua circulação.
Art. 1.486 do CC. Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial.
*
Nos termos do DL 70/66, quando a hipoteca incidir sobre a aquisição de imóvel para a casa própria (SFH), a cédula será emitida por força de lei.
*
É POSSÍVEL A CONSTITUIÇÃO DE DIFERENTES GRAUS DE HIPOTECA (SUB-HIPOTECAS)?
SIM
CONSEQUÊNCIA – o vencimento da hipoteca de grau sucessivo implica o vencimento antecipado da dívida garantida pela hipoteca antecedente.
*
É POSSÍVEL QUE A HIPOTECA INCIDA SOBRE BEM DE FAMÍLIA?
O STJ vem fixando o entendimento de que a hipoteca pode incidir sobre bem de família, desde que a dívida reverta em prol do núcleo familiar. Por certo, se a pessoa dá sua casa em hipoteca para garantir dívida de terceiro, o imóvel é impenhorável, porque a dívida não reverte em prol do núcleo familiar.
*
PRAZO
PRAZO MÁXIMO (prazo de perempção) = 30 anos.
*
ESPÉCIES DE HIPOTECA
*
HIPOTECA CONVENCIONAL
Decorre da vontade das partes. É a regra geral.
*
HIPOTECA JUDICIAL
É constituída por decisão judicial (o juiz determina a formação da hipoteca).
Ex. garantia de cumprimento da sentença condenatória em ação de reparação de danos com prestações periódicas.
*
HIPOTECA LEGAL
Incide sobre determinados bens de alguns devedores. O Código parte da premissa de que determinadas pessoas, por conta da natureza da obrigação, devem garantir a obrigação.
Art. 1.489 do CC. A lei confere hipoteca: (...)
*
Art. 1.489 do CC. (...)
	I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;
*
Art. 1.489 do CC. (...)
	II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior;
OBSERVAÇÃO: Além de estabelecer a hipoteca legal, o CC vai impor ao novo casamento, antes do inventário, o regime da separação obrigatória (CC, art. 1.523 c/c art. 1.641). Nada impede que, feito o inventário, o casal ajuíze ação para promover a mudança do regime de bens.
*
Art. 1.489 do CC. (...)
	III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
*
Art. 1.489 do CC. (...)
	IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;
*
Art. 1.489. A lei confere hipoteca: (...)
	V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.
*
EXIGÊNCIA – homologação judicial – por procedimento de jurisdição voluntária.
Art. 1205 do CPC. O pedido para especialização de hipoteca legal declarará a estimativa da responsabilidade e será instruído com a prova do domínio dos bens, livres de ônus, dados em garantia.