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SUPERFÍCIE E DIREITO 
DE VIZINHANÇA 
PROFESSOR: DENIS DE SOUZA LUIZ 
www.denis-souza.blogspot.com.br 
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS 
AULA 11 
SUPERFÍCIE 
AULA 10 
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS 
AULA 11 
É o direito real concedido pelo 
proprietário (fundieiro/cedente), ao 
superficiário, por tempo determinado, 
mediante escritura pública registrada no 
cartório de Registro de Imóveis, para 
que este construa ou plante no 
terreno (sempre bens imóveis). 
 
Transmite-se ao superficiário o domínio 
útil. 
AULA 10 
PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA 
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS 
AULA 11 
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a 
outrem o direito de construir ou de plantar 
em seu terreno, por tempo determinado, 
mediante escritura pública devidamente 
registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
 
Parágrafo único. O direito de superfície 
não autoriza obra no subsolo, salvo se for 
inerente ao objeto da concessão. 
PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA 
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• Direito real sobre coisa alheia; 
 
• Finalístico: construir ou plantar; 
 
• Temporariedade; 
 
• Cânon superficiário (pagamento), na 
hipótese de concessão onerosa; 
 
• Escritura pública, registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis; 
 
• Impossibilidade de realização de 
obras no subsolo, a não ser que haja 
estipulação favorável expressa. 
CARACTERÍSTICAS 
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CONCEDENTE OU FUNDIEIRO 
PARTES 
 
•Proprietário ou fundieiro (cedente): que cede o 
uso do bem imóvel para outrem. 
•Superficiário: pessoa que recebe o imóvel, a fim 
de efetivar a construção ou plantação. 
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SUPERFÍCIE 
➠ De origem no Direito Romano, passou agora (trata-se de uma novidade da 
nossa legislação) a ser regida pelo Código Civil e também pelo Estatuto da 
Cidade (arts. 21 a 24). 
 
➠ A superfície é o mais amplo direito real limitado pois, através dela, o 
proprietário transfere a um terceiro o uso, a fruição e quase a disposição do 
bem. 
 
➠ Trata-se de um direito novo no nosso ordenamento que veio substituir a 
arcaica enfiteuse. 
 
➠ A enfiteuse, prevista no velho CC, interessava à família Real (aos herdeiros de 
D. Pedro II) e à Igreja, tendo sido abolida pelo novo CC, que proibiu novas 
enfiteuses (art. 2.038). 
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CONCESSÃO 
 
A CONCESSÃO DA SUPERFÍCIE SERÁ GRATUITA OU ONEROSA 
 
➢ Gratuita (presunção): nesta o fundieiro (proprietário) fica temporariamente sem o 
imóvel e sem receber contraprestação. Ao final da concessão recebe o bem 
valorizado. 
 
➢ Onerosa: neste o fundieiro (proprietário) recebe pela concessão, pagamento 
denominado solarium ou cânon superficiário. O pagamento será parcelado ou à 
vista. 
 
➢ O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel 
independentemente de previsão expressa no contrato, mas podem, por contrato, 
isentar tal obrigação. (art. 1.371 CC). 
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SUPERFÍCIE 
✔ A superfície pode ser transferida por ato inter 
vivos ou causa mortis. 
“A” por testamento deixa a propriedade do bem 
a seus herdeiros “B” e “C”, efetuando legado 
de direito de superfície em prol de um amigo 
“D”. 
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• Com a morte do superficiário, transmite-se aos herdeiros 
a concessão da superfície, pelo prazo que ainda restar do 
contrato original. 
 
 
• Tanto o superficiário quanto o fundieiro têm direito de 
preferência se o imóvel for alienado. 
 
 
• O proprietário recebe a coisa com a construção ou 
plantação, independentemente de indenização, se as 
partes não estipularam de modo diverso. 
SUPERFÍCIE 
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O Estatuto da Cidade (Lei n° 
10.257/2001), em seus artigos 
21 a 23, também regula o 
direito real de superfície, de 
forma diferenciada do 
tratamento conferido pelo 
Código Civil. 
CÓDIGO CIVIL X ESTATUTO DA CIDADE 
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O Enunciado n° 93, I Jornada de 
Direito Civil CJF: As normas previstas 
no Código Civil, regulando o direito de 
superfície, não revogam as normas 
relativas a direito de superfície 
constantes do Estatuto da Cidade, por 
ser instrumento de política de 
desenvolvimento urbano. 
 
Pablo Stolze: as normas do Estatuto 
da Cidade foram revogadas pelo 
novo Código Civil. 
CÓDIGO CIVIL X ESTATUTO DA CIDADE 
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☛ Inadimplemento das obrigações assumidas pelo 
superficiário. 
 
☛Denúncia de qualquer uma das partes (prazo 
indeterminado). 
 
☛Termo final. 
 
☛Consolidação – superficiário adquire a propriedade do solo 
ou o fundieiro a propriedade da superfície. 
 
☛Distrato – acordo entre as partes. 
 
☛Desapropriação 
EXTINÇÃO DA SUPERFÍCIE 
indenização ao proprietário e ao superficiário. 
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