Aula 10 Do Direito de Vizinhança

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Aula 10
DO DIREITO DE VIZINHANÇA
Noções Gerais.
O direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de interesses  causados  pelas  recíprocas  interferências  entre  propriedades  imóveis próximas.  Não  há  necessidade,  como  se sabe,  de  serem  as  propriedades imóveis contíguas; basta serem próximas para que possa  ter  lugar  a  interferência,  que  será, então, coibida pelas normas protetoras dos direitos  de  vizinhança. 
Portanto,  trata-se  de  normas  que tendem  a  compor,  a  satisfazer  os conflitos entre propriedades opostas com o objetivo  de  tentar  definir  regras  básicas da  situação  de  vizinhança.  Busca-se, como  disse,  a  satisfação  de  interesses de  proprietários  opostos.
Conceito. 
Integra os direitos reais. Trata-se do direito real que faz gerar direitos e obrigações entre os proprietários ou legítimos possuidores de bens imóveis vizinhos (confinantes). Que se situem de forma contígua (contínua) ou descontígua (descontínua).
O direito de vizinhança importa numa restrição ou limitação ao direito de propriedade em benefício do interesse privado. Santiago Dantas em obra dedicada ao conflito de vizinhança e sua composição, preleciona: “para que haja conflito de vizinhança é sempre necessário que um ato praticado pelo possuidor de um prédio, ou o estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao seu morador”.
Natureza jurídica e Escorço Histórico.
Trata-se de um direito real. 
Nos primórdios da organização social, as pessoas viviam de forma mais frequente nas zonas rurais. Com a migração em direção as vilas e futuras cidades as pessoas passaram a conviverem de forma mais adensada, ou seja, com uma maior proximidade entre elas. O aumento da proximidade e das pessoas teve como consequência um incremento de conflitos de interesses. O filósofo Shopenhauer afirmava que os seres humanos eram como porcos espinhos que durante o inverno juntavam-se uns aos outros de modo a não morrerem de frio, no entanto, se chegassem a ficar muito próximos espetar-se-iam. O psicanalista Sigmund Freud seguia o pensamento de Shopenhauer e dizia que havia três óbices (obstáculos) para a sobrevivência humana duradoura sobre o planeta. A primeira são as intempéries da natureza. A segunda são doenças humanas e terceiro são as relações humanas.
O fundamento da responsabilidade, no direito de vizinhança, não se esteia na culpa, sendo desnecessário, pois perquirir se o prejuízo decorreu da negligência ou da imprudência do ocupante do imóvel, mas se assenta na responsabilidade objetiva, que independe de prova de culpa. Assim, se o ato praticado no imóvel vizinho repercute de modo prejudicial ao outro, impõem-se o dever de remover o mal causado ou indenizar o dano experimentado, a exemplo da construção de um imóvel em terreno contíguo, cujo sistema de estaqueamento ocasione trincas, fissuras ou rachaduras no imóvel vizinho.
São considerados como prédios vizinhos não só os confinantes, mas também os que se localizam nas proximidades, desde que o ato praticado por alguém em determinado prédio vá repercutir sobre o outro, causando prejuízo ou incomodo em outrem.
Maria Helena Diniz aponta três formas que os direitos de vizinhança podem se apresentar: 
como restrição o direito de propriedade, na medida em que regulam seu exercício; 
como limitações legais ao domínio, que se assemelham a servidões; 
como restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis.
Importante aqui frisar a diferença entre os direitos de vizinhança e as servidões, institutos que por vezes se confundem.
Os primeiros decorrem da vontade da lei; aquelas últimas, da vontade manifesta das partes e, excepcionalmente, da usucapião. Os direitos de vizinhança são limitação ao domínio, implicando em direitos e deveres recíprocos; já as servidões são direitos reais sobre a coisa alheia, onde o prédio dominante possui prerrogativa sobre o prédio serviente, sem que a recíproca seja verdadeira.
E, ainda, enquanto a servidão, por ser direito real sobre imóvel, só é constituída após registro em cartório, os direitos de vizinhança dispensam registro e surgem da mera contiguidade entre os prédios.
Fala-se em direito de vizinhança para se referir aos direitos que tem o proprietário de exercer sua propriedade da maneira mais completa e saudável possível, e aos quais correspondem deveres dos vizinhos.
Os direitos e deveres de vizinhança são referentes à:
Uso da propriedade
Árvores limítrofes
Passagem forçada
Passagem de cabos e tubulações
Águas
Limites entre prédios 
Construção
Uso da Propriedade.
É uso de forma saudável, consectário da função social. É dever dos vizinhos usarem e possuírem os respectivos prédios de forma saudável, de modo a não incomodarem o exercício dos direitos dos demais. 
Segurança, sossego e saúde.
A contrariedade é o uso nocivo, uso anormal da propriedade.
Como exemplos de uso nocivo da propriedade e abuso de direitos, temos:
Poluição de águas comuns pelo lançamento de resíduos;
Existência de árvores que ameaçam tombar no prédio contíguo;
Festas noturnas espalhafatosas em residências;
entre outros.
O parágrafo único do art. 1277 determina que, na apuração do uso nocivo, deve-se levar em conta a natureza da utilização, a localização do imóvel e os limites de tolerância ordinários na vizinhança.
Confirmado o uso nocivo, o prejudicado tem o direito de exigir que o vizinho faça cessar a interferência prejudicial ao uso saudável (1277 caput). Tal direito não prevalece no caso de interesse público, mas ao prejudicado é assegurada a indenização. (1278)
Ações cabíveis:
De nunciação de obra nova
De dano infecto
Tutela específica das obrigações de fazer e não fazer
Demolitória
Do uso anormal da propriedade.
Ocorre quando a utilização de um bem imóvel causa danos à saúde, à segurança, e à paz de seus vizinhos, tendo os mesmos o direito de ajuizar a ação, demandando por uma indenização por parte dos vizinhos que esteja gerando o dano, muitas vezes, inclusive, esses danos ocorrem em razão de construções e obras; caso essas obras estejam sendo efetuadas pelo poder público, o vizinho, ou melhor, a vizinhança deverá suportar os seus transtornos, mas em caso de dano também fará jus à indenização.
Das arvores limítrofes.
Nossa legislação prevê três hipóteses de conflitos derivados por árvores limítrofes: 
Quando as árvores nascem nos confins entre dois prédios; 
Quando há a invasão de um prédio pelos ramos e raízes de árvore pertencente ao prédio contíguo; 
A questão sobre a propriedade dos frutos caídos de árvore situada em terreno confinante
No primeiro caso, Pontes de Miranda denomina tal árvore de árvore-meia, e a cada proprietário pertence metade da coisa, ou seja, a árvore que se encontra em ambos os terrenos, na divisão entre os mesmos, é considerada coisa comum.
Assim, somente podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo, devendo ser repartida entre os donos; os gastos com sua conservação e colheita devem ser comportados igualmente, e cada companheiro deve indenizar o outro por eventuais prejuízos que der causa.
Na segunda hipótese, o art. 1283 CC permite ao proprietário do terreno invadido cortar os ramos e raízes da árvore invasora, até o plano divisório, sendo divergente na jurisprudência se esse corte só poderá ocorrer quando os ramos e raízes estiverem causando moléstia ao vizinho.
Uma vez realizado o (justo) corte, o proprietário do prédio confinante também pode se tornar proprietário dos ramos e raízes cortados. Agindo com dolo ou culpa grave no exercício do direito de corte, deverá arcar com a devida indenização ao proprietário da árvore.
Na última situação prevista, sendo o terreno público, os frutos pertencem ao dono da árvore; se particular, a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o proprietário deste adquira os frutos; se este provoca a queda, comete ilícito, por se apropriar do que não é seu. 
Quandouma arvore estiver plantada nos limites entre um prédio e outro, aplicar-se-ão regras especificas a fim de serem resolvidos conflitos advindos dessa contingência entre vizinhos. Dessas regras, há quatro que são principais: 
a. Quando uma árvore estiver plantada nos Dois terrenos vizinhos, cada um de seus proprietários terá a propriedade da árvore correspondente ao tamanho do tronco que estiver em seu terreno (ocorrerá aí a comunhão) 
b. Caso a árvore esteja completamente plantada em um dos terrenos limítrofes e os seus galhos avançaram por sobre o terreno vizinho, caso nesses galhos estejam presentes frutos pendentes, a propriedade dos mesmos será do dano da árvore, no entanto, se os frutos caírem no solo do terreno vizinho, esses frutos será de propriedade do dono do terreno vizinho. 
c. Nas hipóteses dos frutos caírem em terreno vizinho que seja bem publico, a propriedade dos frutos caídos será da coletividade, ou seja, de qualquer pessoa que tome para si o fruto. 
d. Caso as raízes de uma árvore plantada em um terreno limítrofe invadem o terreno vizinho, assim como os seus galhos também o façam, o proprietário vizinho poderá podar tanto os galhos, quanto as raízes da árvore que invadam o seu terreno independentemente de indenização.
Da passagem (Passagem de cabos e tubulações) 
A passagem forçada baseia-se em dois princípios: 
No de solidariedade social que rege as relações de vizinhança
No da função econômico-social das propriedades, que interessam todo o coletivo.
Este instituto implica algumas condições fundamentais para sua ocorrência:
que o imóvel pretensamente encravado esteja, efetivamente, sem acesso a via pública, nascente ou porto, ou, pelo enunciado n. 88 do Conselho de Justiça Federal, quando este acesso existe, porém de forma insuficiente ou inadequada;
que o prédio seja naturalmente encravado, ou seja, não pode ter sido provocado, nem ao menos culposamente, pelo seu proprietário;
que o proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem forçada receba uma indenização, nos termos do art. 1.285 do CC, fixada judicialmente ou por convenção;
que o direito seja exercido por seu titular legítimo: o proprietário, usufrutuário.
A indenização referida geralmente é calculada por peritos, de acordo com a desvalorização da propriedade e com os prejuízos que dessa passagem possam advir ao imóvel onerado, e, uma vez concedida a passagem, sua não utilização, pelo período de 10 anos, pode acarretar sua perda, podendo, no entanto, ser readquirida mediante pagamento da indenização.
Uma vez cessada as circunstâncias que caracterizem o encravamento, por mais cômoda que seja a passagem forçada, esta deverá ser extinta.
Nesta matéria enquadra-se também a questão da passagem de cabos e tubulações. Segundo Venosa, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
 
 Pode-se dizer que ocorre a passagem quando um prédio encontra-se imbricado no meio de outras de forma que as pessoas que nele vivam ficaram impedidas de ter acesso à via pública, porto ou nascente. 
Das águas 
Esta matéria é regulada não só pelo nosso Código Civil, como também pelo Código de Águas (Dec. N. 24.643/34), e basicamente refere-se a cinco situações: 
Águas que fluem naturalmente do prédio superior; 
Águas levadas artificialmente ao prédio superior; 
Fontes não captadas; 
Águas pluviais;
Aquedutos.
Na primeira situação, a lei impõe ao dono do prédio inferior a obrigação de receber as águas que correm naturalmente do superior, ou seja, exige-se que o fluxo seja natural, o que significa dizer que as águas que o prédio inferior está obrigado a receber são as de chuva e as que brotam naturalmente do solo.
Já em relação às águas impróprias, o proprietário do prédio superior deve fazer obras que evitem que estas águas escoem para o terreno vizinho, devendo indenizar este por eventuais prejuízos.
Na segunda situação, de águas levadas artificialmente ao prédio superior, divergem o Código Civil e o Código de Águas: o primeiro acolheu a posição do Código de 1916, em que o dono do prédio inferior podia reclamar que se desviassem as águas artificiais, ou que lhe fossem indenizados os prejuízos; já o Código das Águas retira a possibilidade de escolha e prevê apenas a indenização pelos prejuízos, mas jamais a permissão de impedir o escoamento das águas.
Na situação das fontes não captadas, conforme ensinamento de Sílvio Rodrigues, “o dono da fonte não captada, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir o curso natural das águas pelos prédios inferiores”; se o proprietário do prédio inferior tem a obrigação de receber as águas naturais do prédio superior, também tem direito aos sobejos, e aos sobejos limpos.
Ao proprietário de nascente que impedir o curso das águas, ou consumi-las além de suas necessidades, de má-fé, pode ser obrigado judicialmente não só a reparar os danos causados, como também a cessar os atos prejudiciais.
Com relação às águas pluviais, o Código de Águas estabelece que pertencem ao prédio em que caírem diretamente, podendo o dono do terreno dispor livremente, salvo existindo direito alheio em sentido contrário, nem podendo ser estas águas desviadas de seu curso natural, estando o infrator sujeito a responder por perdas e danos e ser compelido a desfazer as obras erguidas para o desvio da água.
Por fim, com relação aos aquedutos, estes representam o direito do proprietário canalizar, em proveito agrícola ou industrial, as águas a que tem direito, mediante prévia indenização.
O Código de Águas prevê ainda a possibilidade de canalização pelo prédio de outrem, também mediante prévia indenização, se para as primeiras necessidades da vida; para serviços de agricultura ou indústria; para o escoamento de águas superabundantes; e/ou para o enxugo ou bonificação de terrenos.
Dos Limites entre Prédios e da Dermacação
A contiguidade entre os prédios implica na necessidade de delimitação entre seus espaços, a fim de evitar disputas sobre domínios.
Em regra, o direito de demarcar é do proprietário que seja titular de um direito real: o enfiteuta, o usufrutuário, o usuário, o condômino. Porém não ao possuidor direito, como o locatário ou depositário, tampouco ao sucessor da herança não partilhada.
Os objetivos da ação demarcatória, segundo nosso Código Civil, vão desde o levantamento de linha divisória entre dois prédios e avivação de rumos apagados, até a renovação de marcos destruídos ou arruinados, podendo o proprietário ajuizar tal ação mesmo quando não se encontrar na posse do imóvel, situação na qual pode cumular a ação demarcatória com a de restituição das áreas.
Em havendo necessidade de processo judicial para se realizar a demarcação, ao juiz é condicionado três passos para julgamento:
Em primeiro lugar, deve atentar para os títulos dominiais. A petição inicial deverá ser instruída dos títulos de propriedades, nos quais o juiz deve basear-se primordialmente para decidir o conflito.
Em sendo os títulos apresentados pelas partes colidentes ou imprestáveis a título de prova, o magistrado é autorizado legalmente a fazer uso do critério da posse, a qual determinará os limites.
Se nem com este critério o juiz formular sua convicção, ou em sendo a prova da posse incompleta, a legislação em vigor sobre o tema determina que o terreno contestado seja dividido em partes iguais e, caso não seja possível a divisão pacífica, um dos proprietários pode adjudicar a outra metade, mediante indenização do proprietário prejudicado.
Ressalte-se apenas que estas soluções não são postas à escolha do juiz; devem ser seguidas hierarquicamente: títulos > posse > divisão.
Do Direito de Construir
Venosa nos recorda que “a construção de prédio pelo proprietário é direito seu, inserido no ‘ius fruendi’ “. No entanto, o direitoindividual deve ser equacionado com o direito social; o direito de construir deve sofrer limitações e restrições sempre que representar prejuízo à segurança, sossego e saúde da vizinhança.
Estas limitações e restrições não são representadas apenas pelas determinações dos direitos de vizinhança, mas também pelas regras administrativas, que geralmente cabem ao Município (ex: há a proibição de construção de prédios com mais de “x” metros de altura – a depender de cada cidade – pois em caso de incêndios, o Corpo de Bombeiros não estaria habilitado a agir, por não estar equipado para lidar com esta altura).
Para se defender de construções que infringirem normas regulamentares e preceitos de direito civil, pode o prejudicado, no prazo decadencial de ano e dia, após a conclusão da obra, propor ação demolitória. O juiz, caso verifique ser impossível conservar ou adaptar a obra aos regulamentos administrativos, ou ainda verificar a existência de vícios insanáveis, ordenará a demolição da obra, como medida de último caso.
Além da demolição, deverá ser fixada a indenização em perdas e danos, caso pedida. Neste caso, o proprietário é responsabilizado pelo prejuízo, mas há grande discussão na jurisprudência sobre a possibilidade de este ajuizar ação regressiva contra o engenheiro cuja imperícia, imprudência ou negligência originou o dano (neste caso, o fundamento da condenação do proprietário se basearia na culpa in eligendo ou in vigilando).