USUFRUTO LUCIA E TATIANE

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USUFRUTO, SERVIDÃO E DIREITO DE LAJE
Não podemos começar a falar sobre usufruto, servidão e direito de laje sem antes falarmos sobre o direito das coisas ou direito real.
O tradicionalmente denominado direito das coisas (direitos reais) trata do plexo de normas reguladoras das relações jurídicas concernentes aos bens corpóreos suscetíveis de apropriação pelo homem. Os direitos reais fazem parte do ramo no direito civil que regula o poder do sujeito sobre os bens, sejam móveis e imóveis, comumente chamado de domínio sobre a coisa. 
 Assim, o citado art. 1.225 do diploma civil estabelece um rol taxativo para os direitos reais, não podendo o particular criar novas modalidades. 
 Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese.
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;  (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
XIII – a laje (BRASIL, 2002). 
Dessa forma, são direitos reais a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia e a de direito real de uso bem como, por fim, o recém instituído direito real de laje.
Importante evidenciar que, de todos os direitos reais, o mais amplo é, sem dúvidas, o instituto da propriedade, pois é um direito que contempla um plexo faculdades a serem exercidas sobre a coisa: de usar; gozar; dispor e reivindicar de quem injustamente possua, detenha ou retenha. Tratando-se de bens móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos (inter vivos), os direitos reais são adquiridos mediante a tradição (VALENTE, 2017).
Preceitua o art. 1.226 do código civil que:
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição (BRASIL, 2002).
Todavia, quando se tratar de direitos reais sobre bens imóveis, a propriedade se consolidará somente após o registro no cartório de registro de imóveis, salvo quando a lei dispuser de outro modo (VALENTE, 2017).
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código (BRASIL, 2002).
Nesse cenário, o direito das coisas, em princípio, é classificado em dois grandes trocos: direito real sobre a coisa alheia (jus in re aliena) e o direito real sobre a coisa própria (jus in re propria). O primeiro se divide em três espécies, enquanto que o seguinte possui apenas uma espécie e um instituto cabível. 
Nesta ordem de ideias, a classificação dos direitos reais ocorrem da seguinte forma:
Direito real sobre a coisa própria: como dito anteriormente, o único instituto que é cabível para essa espécie de classificação é a propriedade, pois o titular pleno do direito real é o proprietário do bem, possuindo, portanto, o direito de usar, gozar, reivindicar e dispor da coisa.
Direito real sobre a coisa alheia: nessa espécie de classificação, o direito de propriedade, por óbvio, é excluído, correspondendo a direitos limitados, que são formados pelo desdobramento parcial das faculdades da propriedade. Por sua vez, os direitos reais exercidos na coisa alheia são classificados na forma que segue.
Direito real de garantia: os institutos do direito real de garantia são o penhor, a hipoteca e a anticrese. Correspondem à garantia dada ao credor de que a obrigação, estabelecida entre ele e o devedor, seja cumprida. Portanto, os direitos reais de garantia servem para garantir o cumprimento de uma obrigação futura. De uma maneira geral, o patrimônio da pessoa devedora é que responderá por eventuais obrigações que vierem a contrair. Nesse caso, o devedor responderá pelos débitos assumidos voluntariamente ou decorrentes da força da lei, com seus bens, tomado o vocábulo “bens” em sentido genérico, abrangentes de todos os valores ativos de que seja titular.
Direito real de aquisição: corresponde ao direito de adquirir a coisa alheia em favor de quem se encontra com a coisa, ou seja, o direito do promitente comprador, como é o caso da promessa de compra e venda, em conformidade com art. 1.417que diz do CC/2002 que diz que:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel (BRASIL, 2002)
 Nesse sentido, o art. 1.418 dispõe que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar. Se houver recusa, pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (BRASIL, 2002).
Direito real de gozo ou fruição: nessa espécie de classificação, os institutos cabíveis, a princípio, são o usufruto, servidão, superfície, concessão de uso especial para fins de moradia, uso e habitação. Correspondem ao fato de que o titular da propriedade transfere a terceiro o direito de usar ou fruir da coisa, estendendo-se, nesse sentido, o direito de usufruir à acessoriedade da coisa, ou seja, aos acessórios dela. Em observância a classificação proposta, por oportuno, pode-se afirmar que direito de laje foi enquadrado pelo legislador como direito real na coisa alheia autônomo (em tese, direito autônomo de gozo ou fruição).
USUFRUTO
O Usufruto é um direito real que recai sobre coisa alheia, de caráter temporário, inalienável e impenhorável, concedido a outrem para que este possa usar e fruir coisa alheia como se fosse própria, sem alterar sua substância e zelando pela sua integridade e conservação.
O usufrutuário poderá utilizar e perceber os frutos naturais, industriais e civis da coisa, enquanto o nu-proprietário possui a faculdade de dispor da mesma.
Diz-se que este instituto possui caráter temporário porque não se prolonga além da vida do usufrutuário (conforme disposição do artigo 1.410 do Código Civil). 
Art. 1.410: O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório:
I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II- pelo termo de sua duração;
III- pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV- pela cessação do motivo de que se origina;
V- pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ªparte e 1.409;
VI – pela consolidação;
VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá as importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399) (BRASIL, 2002).
 
O usufruto pode admitir menor duração quando convencionado a termo ou condição resolutiva. Tal caráter temporário deriva de sua função intuito personae, dada sua finalidade de beneficiar pessoas determinadas.
Dada a vitaliciedade do usufruto, caso ocorra a morte do usufrutuário, se os herdeiros resistirem na restituição da coisa, poderá o nu-proprietário ajuizar ação de reintegração de posse, em função do esbulho pela precariedade.
A inalienabilidade é a impossibilidade
de o usufrutuário transmitir a coisa a outrem, de forma onerosa ou gratuita, em função de seu caráter intuito personae. (Artigo 1.393, CC). 
Art. 1.393: Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso (BRASIL, 2002).
Entretanto, o usufrutuário poderá ceder o exercício do direito, de forma gratuita ou onerosa, como no caso de arrendamento. (Artigo 1399, CC).
Art. 1.399: O usufrutuário poderá usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário (BRASIL, 2002).
A impenhorabilidade é outra característica deste instituto, porém, não impede que o penhor recaia sobre seus frutos.
O usufruto se constitui através de lei (usufruto legal), de negócio jurídico (usufruto convencional) ou de usucapião.
No usufruto legal é instituído por lei, para a proteção de determinadas pessoas que se encontram em presumível estado de vulnerabilidade. 
A título de exemplo, o artigo 1.689 do Código Civil determina que os pais sejam usufrutuários em relação aos filhos menores, em virtude do poder familiar.
Art. 1.689: O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:
I - são usufrutuários dos bens dos filhos;
II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade (BRASIL, 2002).
O usufruto convencional se constitui através de negócio jurídico bilateral ou unilateral, podendo ser inter vivos ou causa mortis. Ou seja, poderá constituir-se entre o nu-proprietário e o usufrutuário ou por testamento.
Na constituição inter vivos, o nu-proprietário mantém a nua-propriedade da coisa e transfere o direito real de usufruto à outra pessoa, através de contrato. Já na constituição causa mortis, o testamentário por meio de disposição de última vontade, transmite o usufruto aos seus herdeiros.
O usufruto constituído por usucapião é reconhecido expressamente pelo Código civil de 2002, em seu artigo 1.391. 
Art. 1.391: O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (BRASIL, 2002).
Não se confunde a usucapião de usufruto com a usucapião da propriedade, pois sua posse não contou com o animus, mas sim a intenção de ser possuidor usufrutuário.
 Desta forma, a sentença de usucapião não privará o nu-proprietário da titularidade formal, mas apenas lhe limitará o domínio.
Existem cinco espécies de usufruto, estas se classificam em relação à origem, à duração, ao objeto, à extensão e aos titulares.
Quanto à origem: o usufruto poderá ser legal (instituído por lei) ou convencional (constituído por negócio jurídico).
Quanto à duração: o usufruto poderá ser temporário; quando estipulado com prazo estipulado para seu término ou condição resolutiva; ou vitalício; quando não há prazo estipulado para seu fim, durando até o fim da vida do usufrutuário. Deve-se ressaltar que a duração do usufruto para pessoa jurídica é de no máximo trinta anos.
Quanto ao objeto: o usufruto poderá ser próprio; quando recai sobre coisa inconsumível e infungível; e impróprio (ou quase-usufruto); quando recai sobre coisa consumível ou fungível. Neste caso, conforme dispõe o artigo 1.392, CC, o usufrutuário deverá restituir o nu-proprietário o valor da coisa ou outra coisa com equivalente quantidade, gênero e qualidade.
Quanto à extensão: o usufruto poderá ser universal; quando recai sobre uma universalidade de bens (herança, patrimônio, fundo empresarial); particular; quando recai sobre apenas um bem; pleno; quando não há restrições no uso da coisa; e restrito; quando há restrições no uso da coisa.
Quanto aos titulares: este direito real poderá ser simultâneo; quando é estipulado simultaneamente em nome de mais de uma pessoa; ou sucessivo; quando é estabelecido por prazo certo em nome de duas ou mais pessoas sucessivamente.
O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos. (De acordo com o artigo 1.394, CC). A transmissão da posse justa e direta ao usufrutuário é condição básica ao exercício do usufruto. Caso não ocorra a transmissão, o mesmo poderá se valer das ações possessórias.  O usufrutuário tem direito de perceber os frutos naturais, industriais e civis da coisa, sendo vedada a alteração da substância da coisa ou de sua destinação.
Os artigos 1.396 a 1.398 do Código Civil determinam as regras de distribuição dos frutos entre o nu-proprietário e o usufrutuário. 
O artigo 1.396 determina que  ao iniciar o usufruto, os frutos pendentes pertencerão ao usufrutuário, entretanto, na data da extinção do usufruto, pertencerão o nu- proprietário. 
O artigo 1.397 estabelece que as crias de animais geradas na constância do usufruto pertencerão ao usufrutuário, porém, incumbe ao mesmo a preservação dos animais que juá viviam antes do usufruto se iniciar. 
O artigo 1.398 mantém a regra geral do vencimento diário dos frutos civis, sendo remetidos ao proprietário aqueles que se vençam ao início do usufruto e, do usufrutuário aqueles vencidos no termo ad quem.
O usufrutuário tem o dever de inventariar os bens recebidos, ou seja, arrolar tudo que recebeu e o estado em que recebeu; de dar caução real ou fidejussória, caso o nu-proprietário reclame-a; de conservar a coisa; de realizar reparações normais; de pagar as contribuições do bem; de pagar o seguro (se a coisa já estava segurada antes da constituição do usufruto); de restituir a coisa no mesmo estado em que a recebeu.
A extinção do usufruto está relacionada no artigo 1.410 do Código Civil e em seus incisos. Pode se dar pela morte do usufrutuário, pois como o usufruto é direito real temporário e intransmissível, a morte do usufrutuário é o limite máximo de sua duração, ainda que o direito tenha se estabelecido por prazo determinado, se o usufrutuário falecer antes do término deste prazo, extinguir-se-á o usufruto.
A relação jurídica também poderá se extinguir pela destruição total da coisa concedida em usufruto, pois o direito não sobrevive sem seu objeto.
A consolidação (quando na mesma pessoa se reúnem a qualidade de usufrutuário e nu-proprietário), o fim do termo de duração prefixada no título constitutivo (condição do término do usufruto a um evento futuro e certo), o acontecimento da condição resolutiva - caso se tenha sido convencionado  (fim do usufruto condicionado a um evento futuro e incerto) e a decadência (neste caso, aplica-se o maior prazo de prescrição – artigo 205, CC) também causam a extinção do usufruto.
Art. 205: A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor (BRASIL, 2002).
SERVIDÃO
Servidão Predial é a utilização de um prédio por outro. Tal utilização não pode ser indispensável, mas se faz necessária ou vantajosa ao prédio chamado de dominante.
A servidão constitui um ônus real que é imposto voluntariamente a um prédio, chamado de serviente, em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do prédio serviente perde o exercício de algum de seus direitos dominiais sobre ele, ou tolera que o proprietário do prédio dominante se utilize dele, tornando seu prédio mais útil.
Portanto a servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais que decorrem exclusivamente da lei, que são direitos de vizinhança impostos coercitivamente. Por isso a voluntariedade é essência da servidão.
As servidões podem tomar formas variadas, sendo a mais conhecida a servidão de passagem, que permite que o proprietário de um imóvel transite pelo imóvel de outra pessoa. No entanto, existem outras modalidades como a servidão de aqueduto, de iluminação ou ventilação e até mesmo de pastagem.
Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora não haja a necessidade de que sejam contíguos.
As servidões prediais apresentam algumas características básicas:
A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, o serviente e o dominante. O serviente
sofre um gravame em beneficio do dominante. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele independente da pessoa do proprietário.
É necessário que os prédios pertençam a donos diversos. Se pertencerem ao mesmo proprietário, este estará simplesmente usando o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão, e sim uma serventia que pode se transformar em direito real se o domínio dos prédios passarem a titulares diferentes.
Nas servidões serve a coisa e não o seu dono, isto porque o proprietário não tem uma obrigação de fazer, mas de não fazer ou de suportar o exercício da servidão.
A servidão não se presume, pois só se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro no Cartório de Imóveis (Art. 1.378, CC).
A servidão deve ser útil ao prédio dominante, ela deve trazer alguma vantagem de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. Essa vantagem não precisa ser necessariamente reduzida a dinheiro, podendo constituir maior utilidade ou simples comodidade para o prédio dominante.
A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide diretamente sobre os imóveis. Sendo assim, está munido de sequela e ação real e é oponível a terceiros. E é acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados.
A servidão tem duração indefinida, pois perderia sua característica se fosse estabelecido um limite de tempo. Ela dura por tempo indefinido, enquanto não seja extinta por nenhuma causa legal, ainda que os prédios mudem de donos.
A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente. Ela só pode ser reclamada em sua totalidade, mesmo que o prédio dominante pertença a várias pessoas (Art. 1.386, CC).
A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra.
A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo exercício.
Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente, independente de uma ação humana.
Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual.
A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores, são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de passagem, por exemplo. Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores.
As classificações são importantes porque existem regras diferentes para a constituição, execução e extinção, algumas se aplicam somente às servidões contínuas e aparentes.
As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e negativas quando é imposto o dever de se abster da pratica de determinado ato de utilização.
As servidões podem ser constituídas de diversos modos. Embora as servidões possam ser constituídas causa mortis, como o testamento, no entanto, o modo mais frequente de sua constituição é por atointer vivos, isto é através de contrato em regra oneroso. Por se tratar de ato de vontade é necessário que as partes sejam capazes, não apenas a capacidade genérica, mas também as especificas para atos de disposição do prédio serviente. A servidão só pode ser estipulada pelo proprietário do prédio.
A servidão pode ser instituída judicialmente pelas sentenças que homologam a divisão, matéria regulamentada no Código de Processo Civil nos arts. 967 a 981.
Também  é possível a usucapião de servidão, mas esta deve ser aparente. Os artigos. 1.380 a 1.382 do Código Civil  garantem ao dono do prédio dominante os meios necessários para á “conservação e uso” das servidões. Para a realização de serviços e obras necessárias o dono do prédio dominante pode entrar no prédio serviente e depositar matérias de construção no mesmo. No entanto, se causar dano ao proprietário do prédio serviente por culpa, o proprietário do prédio gravame será responsabilizado civilmente.
O exercício das servidões é disciplinado dos arts. 1.383 e 1.385. O primeiro dispõe que “o dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão”. O segundo dispõe que a servidão se restringirá ás necessidades do prédio dominante devendo agravar o menos possível o prédio serviente.
As servidões podem ser protegidas por ações como a confessória, que visa á obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada. 
Ações negatórias se destinam a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência da servidão ou de direito á sua ampliação.
 As ações possessórias podem ser invocadas em favor do prédio dominante que é molestado ou esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizada quando este não permite a realização de obras de conservação da servidão. Também podem ser invocadas as ações de nunciação de obra nova e de usucapião.
A servidão uma vez registrada só se extingue com respeito a terceiros quando cancelada. Sendo assim, enquanto permanecer registrada no Cartório de Registro de Imóveis subsistirão em favor do dono do prédio dominante.
Nos casos de desapropriação, a servidão se extingue mesmo sem o cancelamento do registro.
O titular da servidão pode abrir mão do beneficio, renunciando-o expressamente, desde que seja capaz e tenha poder para dispor.
De acordo com o Art.1.389 do CC ainda a servidão se extingue pela reunião dos dois prédios no domínio de uma mesma pessoa, pela supressão das respectivas obras e pelo não uso contínuo durante dez anos.
DIREITO REAL DE LAJE
A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, dentre várias providências, disciplinou, em definitivo, o direito real de laje, que, até então, era objeto da Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016.
Tecnicamente, poder-se-ia afirmar, na verdade, que o direito de laje, o tradicional “puxadinho”, constitui uma espécie do já consagrado direito real de superfície (arts. 1.369 a 1.377do CC).
Art. 1.369: O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão (BRASIL, 2002).
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente (BRASIL, 2002).
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (BRASIL, 2002).
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência (BRASIL, 2002).
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições (BRASIL, 2002).
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida (BRASIL, 2002).
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário (BRASIL, 2002).
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (BRASIL, 2002).
Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for iversamente disciplinado em lei especial (BRASIL, 2002).
O direito real de superfície corresponde exatamente ao direito
de gozo e fruição de coisa alheia, substituindo o antigo instituto da enfiteuse. 
De acordo com a regra do art. 1.369 do CC, o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de Imóveis.
Inclusive, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01, art. 21, § 1º) tratou expressamente, como é o caso do direito de laje, da possibilidade de constituição de direito de superfície para a construção no espaço aéreo ou para o destacamento de pavimentos superiores já construídos. 
 Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
§1º: O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística (BRASIL, 2001).
Esse artigo citado acima tratou expressamente, como é o caso do direito de laje, da possibilidade de constituição de direito de superfície para a construção no espaço aéreo ou para o destacamento de pavimentos superiores já construídos. 
Nesse mesmo sentido desponta o enunciado 568, da VI jornada de Direito Civil.
En. 568: O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística (VI JDC).
Assim sendo, resta evidente que legislação passou a regularizar e impulsionar um fenômeno social muito comum que é a cessão do direito de construção na parte de cima de um imóvel, com a finalidade de se obter edificação autônoma.
Da regulamentação em lide, dois pontos merecem destaque:
a abertura de matrícula registral própria (artigo 1510-A, parágrafo 5º do CC); 
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016)
[…]
§5º:  As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016) (BRASIL, 2002).
 a permissão de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edilício (artigo 1510-A, parágrafo 6º do CC).
Art. 150-A: [...]
[...]
 § 6º  A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016) (BRASIL, 2002).
Observa-se que, neste caso, o titular do direito de laje possui faculdades amplas e não deve ser equiparado a um “proprietário da superfície do imóvel”, tampouco locatário ou comodatário. 
De uma maneira geral, inclusive, pode-se afirmar que a intenção do legislador foi a de proteger uma situação tipicamente brasileira, qual seja, a daquelas pessoas que cedem a laje de suas casas para seus filhos ou terceiros que investem na construção e terão reconhecidos seus direitos.
Contudo, o direito de laje só é aplicável quando se constate a impossibilidade de individualização de lotes, sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos (art. 1510-A, §1º do CC).
Art. 1.510-A: […]
§1º:  O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016) (BRASIL, 2002).
Frisa-se, ainda, que a unidade imobiliária autônoma é aquela que possui isolamento funcional e acesso diferenciado, independentemente do seu uso, exigindo-se, para tanto, abertura de matrícula própria para cada uma das referidas unidades (art. 1510-A, § 3º do CC).
Art. 1.510-A: [...]
[...]
§ 3º:  Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016) (BRASIL, 2002).
Situação que autoriza a alienação ou instituição de gravames pelos titulares – art. 1510-A, §5ºdo CC, o que gera aquecimento da economia e dignidade para as pessoas que vivem em situação irregular. Por outro lado, é importante pontuar que o titular do direito real de laje, obviamente, responde pelos tributos e encargos incidentes na sua unidade (art. 1510-A, §4º do CC).
Art. 1.510-A: [...]
[...]
§ 4º:  O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016).
§5º:  As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016) (BRASIL, 2002).
 Essa situação que autoriza a alienação ou instituição de gravames pelos titulares – art. 1510-A, §5ºdo CC, o que gera aquecimento da economia e dignidade para as pessoas que vivem em situação irregular.
 Por outro lado, é importante pontuar que o titular do direito real de laje, obviamente, responde pelos tributos e encargos incidentes na sua unidade (art. 1510-A, §4º do CC),
Art. 1.510-A: [...]
[...]
§ 4º:  O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016) (BRASIL, 2002).
Sendo certo que o adquirente do direito de laje possui uma clara limitação: não pode realizar a construção de novas lajes sucessivas (art. 1510-A, §5º do CC).
Art. 1.510-A: [...].
[...]
§5º:  As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.  (Incluído pela Medida Provisória nº 759. de 2016) (BRASIL, 2002).
Assim, reforça-se que a instituição do direito real de laje não resulta na atribuição de fração ideal do terreno ou participação proporcional em áreas edificadas, mas na anunciada instituição simultânea de unidades imobiliárias com titularidades distintas. Nessa ordem de ideias, o direito real de laje cumpre importante papel social, pois, harmonizado com o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII).
Art. 5º: Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[…]
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social; (BRASIL, 1988).
 Instrumentaliza o direito social de moradia (C.F, art. 6º)
Art. 6º: São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.   (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 90, de 2015) (BRASIL, 1988).
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Constituição Federal de 1988. In: Vade Mecum 2016. 21 ed. Saraiva: São Paulo.
______. Código Civil de 2002. In: Vade Mecum 2016. 21 ed. Saraiva: São Paulo.
______. Lei nº 13.465/2017. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>.
Acesso em: 25 de Outubro de 2017.
 IV JORNADA DE DIREITO CIVIL. Enunciado nº 568. Disponível em: <file:///D:/MEUS%20DOCUMENTOS/DOWNLOADS/Enunciados-VI-jornada.pdf>. Acesso em: 25 de Outubro de 2017.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. 5 ed. Saraiva: São Paulo. 2010.
VALENTE, Rubem. O direito real de laje no ordenamento jurídico. Disponível em: <http://genjuridico.com.br/2017/06/19/o-direito-real-de-laje-no-ordenamento-juridico-brasileiro/>. Acesso em: 25 de Outubro de 2017.
FACULDADE BIRIGUI
ELIANA HECK
LUCIA ELENA FERREIRA
MARCOS FRANCISCO PEREIRA
TATIANE ELISA ALTOÉ LAZARETO
VALÉRIA CRISTINA BARBOSA
USUFRUTO, SERVIDÃO E DIREITO DE LAJE
BIRIGUI
2017
FACULDADE BIRIGUI
ELIANA HECK
LUCIA ELENA FERREIRA
MARCOS FRANCISCO PEREIRA
TATIANE ELISA ALTOÉ LAZARETO
VALÉRIA CRISTINA
USUFRUTO, SERVIDÃO E DIREITO DE LAJE
Trabalho apresentado à disciplina de Direito Civil Contemporâneo, para obtenção de notas no segundo bimestre do segundo semestre do 10º termo de Direito, turma da manhã.
Orientador: Me. Renato José Cortez.
BIRIGUI
2017