AulaProfaSimoneFeigelson09Jan2013

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ENGENHARIA LEGAL ENGENHARIA LEGAL 
ÕÕE DE AVALIAÇÕESE DE AVALIAÇÕES
P f ª M S Si F i lProf.ª M.Sc. Simone Feigelson
Prof.ª Simone Feigelson 1
METODOLOGIASMETODOLOGIAS
MÉTODO COMPARATIVOMÉTODO COMPARATIVO 
Tratamento por fatores
Tratamento científicoTratamento científico.
MÉTODO EVOLUTIVO 
MÉTODO INVOLUTIVO 
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA 
MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO 
Prof.ª Simone Feigelson 2
MÉTODO EVOLUTIVOMÉTODO EVOLUTIVOMÉTODO EVOLUTIVOMÉTODO EVOLUTIVO
VI = (VT + CB) . FC
ondeonde
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
CB é o custo de reedição da benfeitoria;CB é o custo de reedição da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
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MÉTODO EVOLUTIVO
(item 8.2.4 da NBR 14.653-2)
„„ “A“A composiçãocomposição dodo valorvalor totaltotal dodo imóvelimóvel„„ AA composiçãocomposição dodo valorvalor totaltotal dodo imóvelimóvel
avaliandoavaliando podepode serser obtidaobtida atravésatravés dada
conjugaçãoconjugação dede métodosmétodos aa partirpartir dodo valorvalorconjugaçãoconjugação dede métodosmétodos aa partirpartir dodo valorvalor
dodo terreno,terreno, consideradoconsiderado oo custocusto dede
ffreproduçãoreprodução dasdas benfeitoriasbenfeitorias devidamentedevidamente
depreciadodepreciado ee oo fatorfator dede comercialização,comercialização,pp çç
ouou sejaseja::
„„ VIVI == (VT(VT ++ VB)VB) FC”FC”„„ VIVI == (VT(VT ++ VB)VB).. FCFC ..
Prof.ª Simone Feigelson
4
Valor do Valor do terrenoterreno
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11a a ) HARPER ( Sir ) HARPER ( Sir EdgardEdgard Harper)Harper)
V V T
P
Vt = V0 . T
eP
ondeonde
VVttÆÆ valorvalor dodo terrenoterreno
VV ÆÆ itá iitá i dd tt f idf id l tl t d ãd ã ((VV00ÆÆ preçopreço unitáriounitário dodo terrenoterreno referidoreferido aoao lotelote--padrãopadrão (preço(preçododo mm dede testadatestada parapara aa profundidadeprofundidade--padrão)padrão)
TTÆÆ testadatestada (frente(frente efetiva)efetiva) dodo lotelote
PPÆÆ profundidadeprofundidade efetivaefetiva dodo terrenoterrenoPPÆÆ profundidadeprofundidade efetivaefetiva dodo terrenoterreno
PPeeÆÆ profundidade equivalente = profundidade equivalente = Área/ TestadaÁrea/ Testada
PP tt t lt l f did df did d f tif tiParaPara terrenosterrenos retangulares,retangulares, aa profundidadeprofundidade efetivaefetiva sese
confundeconfunde comcom aa equivalenteequivalente..
http://www2 rio rj gov br/smf/siam/http://www2 rio rj gov br/smf/siam/http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/
logradouro.asplogradouro.aspg pg p
Prof.ª Simone Feigelson7
2a) HARPER BERRINI *2a) HARPER – BERRINI *
Berrini introduziu na fórmula de HARPER modificações em que 
passaram a ser consideradas a área (A) e a profundidade-padrão (N), 
tomando a forma 
Vt = V0
T.AVt = V0 . 
N
EstaEsta fórmulafórmula apresentaapresenta restriçõesrestrições quantoquanto aoao emprego,emprego, sendosendo
coerentecoerente parapara osos terrenosterrenos emem queque aa profundidadeprofundidade sese situesitue entreentre aapp qq pp
metademetade ee oo dobrodobro dada profundidadeprofundidade‐‐padrãopadrão..
AssimAssim parapara aa cidadecidade dodo RioRio dede JaneiroJaneiro ondeonde aa profundidadeprofundidade‐‐Assim,Assim, parapara aa cidadecidade dodo RioRio dede Janeiro,Janeiro, ondeonde aa profundidadeprofundidade
padrãopadrão éé dede 3636,,0000 m,m, aa fórmulafórmula dede HARPERHARPER –– BERRINIBERRINI poderiapoderia serser
utilizadautilizada nosnos terrenosterrenos queque obedecessemobedecessem àà relaçãorelação:: 00,,55 N<N< PP << 22,,00 NN
33aa)) II -- JERRETJERRET (( HermanHerman DD.. Jerret)Jerret)
Vt = V0 . T . 
NP
P2
+
IIII-- JERRET (fórmula da Média Harmônica) JERRET (fórmula da Média Harmônica) ÆÆ em em 
NP +
IIII JERRET (fórmula da Média Harmônica) JERRET (fórmula da Média Harmônica) ÆÆ em em 
função da área do terrenofunção da área do terreno
V V T A2Vt = V0 . T . 
N.TA
A2
+
III) JERRET Æ para terrenos de grande
profundidade, onde Pe 2N
Vt = 6V0 . P.T e
N5Pe +
4a) FÓRMULA MODIFICADA DE BERRINI ) Ó U O C
Æ para terrenos com 2 ou mais frentes
A 22Vt = )V.T...V.TV.T(N
A
n0n
2
202
2
101 ++
Prof.ª Simone Feigelson10
Vt = )V.TV.T(
N
A 2
202
2
101 +N 21
ondeonde
TTii ÆÆ testadatestada parapara cadacada umum dosdosii
logradouroslogradouros
VV00ii ÆÆ preçopreço dodo metrometro dede testadatestada parapara
cadacada logradourologradouro
NoNo casocaso particularparticular dede terrenoterreno emem
iiesquinaesquina::
5a) HARPER – BERRINI, em função 
do valor unitário da área
Vt = Vq NTAVt Vq . N.T.A
OndeOnde
VqVqÆÆ preçopreço // mm22
6 a) FÓRMULA MODIFICADA DE JERRET Æ para terrenos 
com 2 frentes e pouca profundidade
Vt =
[ ]2201021220110
N)TT(A
VV.N.T.T)T.VT.V.(A2
++
−++
21 N).TT(A ++
lotelote--padrãopadrão 1212 xx 3030 metrosmetros..lotelote padrãopadrão 1212 xx 3030 metrosmetros..
ParaPara oo métodométodo comparativo,comparativo, nemnem sempresempre háhá
i il id di il id d tt l tl t i di dsimilaridadesimilaridade entreentre osos loteslotes pesquisadospesquisados..
NãoNão sese podepode dizerdizer queque doisdois loteslotes contíguos,contíguos,ãoão sese podepode d ed e queque do sdo s otesotes co t guos,co t guos,
comcom aa mesmamesma testadatestada ee umum comcom oo dobrodobro dada
profundidadeprofundidade dodo outrooutro valhavalha duasduas vezesvezes maismais..
AnalisandoAnalisando oo casocaso dede testadastestadas iguaisiguais parapara 22
lotes,lotes, háhá oo sentimentosentimento dede queque àà medidamedida queque aa
f did df did d tt àà tt ddprofundidadeprofundidade aumenta,aumenta, oo acessoacesso àà parteparte dede
fundosfundos diminuidiminui implicandoimplicando queque oo valorvalor dada
unidadeunidade dede áreaárea maismais próximopróximo dodo alinhamentoalinhamento
dd éé ii dd id did d dd áá iidada ruarua éé maiormaior queque oo dada unidadeunidade dede áreaárea maismais
distante,distante, diminuindodiminuindo progressivamenteprogressivamente..
Regra4 Regra4 ‐‐3 3 ‐‐2 2 ‐‐11
11aa)) RegraRegra 44 –– 33 –– 22 –– 11
gg
)) gg
NelaNela oo valorvalor dede umum lotelote éé distribuídodistribuído ememNelaNela oo valorvalor dede umum lotelote éé distribuídodistribuído emem
quartis,quartis, sendosendo 4040%% nono primeiroprimeiro aa partirpartir dada
testadatestada ,, 3030%% nono segundo,segundo, 2020%% nono terceiroterceiro,, g ,g ,
ee 1010%% nono últimoúltimo..
10%
20%20%
30%
40%40%
Lei do 1/3, 2/3Lei do 1/3, 2/3
22aa)) LeiLei dodo 11//33,, 22//33
 
 
 16, 6% 
 
 
50%
 
/ , // , /
ConsideradaConsiderada queque oo valorvalor dodo
 
 
 18, 8% 
 
 
22 9%
 50%
 
 
 
 
 
 
________ 
 
 
lotelote concentraconcentra 5050%% nono
primeiroprimeiro terçoterço aa partirpartir dada
t t dt t d t tt t 5050%%
 22, 9% 
 50% 
 
 41, 7% 
testadatestada ee osos restantesrestantes 5050%%
nosnos 22//33 dosdos fundosfundos..
IremosIremos compararcomparar comcom aa regraregra anterior,anterior,
dividindodividindo oo lotelote emem trêstrês ee quatroquatro partespartes.. NesteNeste
últimoúltimo caso,caso, aa distribuiçãodistribuição nosnos quartosquartos seráserá dede
4141,,77%% parapara oo primeiroprimeiro ee 2222,,99%%,, 1818,,88%% ee 1616,,66%%4141,,77%% parapara oo primeiroprimeiro ee 2222,,99%%,, 1818,,88%% ee 1616,,66%%
parapara osos demais,demais, sucessivamentesucessivamente..
Hipótese de HoffmanHipótese de Hoffman
33aa)) HipóteseHipótese dede HOFFMANHOFFMAN
pp
)) pp
ConsideraConsidera queque 22//33 dodo valorvalor dodo lotelote seseConsideraConsidera queque 22//33 dodo valorvalor dodo lotelote sese
concentraconcentra nana primeiraprimeira metademetade ee 11//33nana
segundasegunda.. ComparandoComparando comcom aa regraregra 44 –– 33 –– 22 ––gg pp gg
11,, observamosobservamos ::
15 5% 15,5% 
 33,3% 
 17,8% ,
 22,3% 
66 7% 66,7%
 44,3% 
Hipótese de JERRETHipótese de JERRET
44aa)) HipóteseHipótese dede JERRETJERRET (Média(Média
Harmônica)Harmônica) ppHarmônica)Harmônica)
Considera,Considera, nana distribuiçãodistribuição emem quartis,quartis, osos
percentuaispercentuais dede 4040%% 2626 77%% 1919%% ee 1414 33%%percentuaispercentuais dede 4040%%,, 2626,,77%%,, 1919%%,, ee 1414,,33%%
respectivamente,respectivamente, aa partirpartir dada testadatestada..
ObOb tt hi óthi ót d id iObservemosObservemos que,que, nestanesta hipótesehipótese osos doisdois
primeirosprimeiros quartisquartis (metade)(metade) representamrepresentam
6666 77%% ee osos doisdois últimosúltimos 3333 33%% coincidindocoincidindo6666,,77%% ee osos doisdois últimosúltimos 3333,,33%%,, coincidindocoincidindo
comcom aa hipótesehipótese dede HOFFMANHOFFMAN..
 
 
 
 14,3%
 
 
 
 19,0%
 
 
 
 
 33,3% 
,
 
 
 26,7% 
 
 
 
 66,7%
 
 40,0% 
,
 
Hipótese de HARPERHipótese de HARPER
55aa) Hipótese de HARPER ) Hipótese de HARPER 
pp
))
ConsideraConsidera umauma variaçãovariação proporcionalproporcional àà
raizraiz quadradaquadrada dada profundidadeprofundidade dodo lote,lote,
t tt t dd t ãt ã bólibóliportanto,portanto, dede representaçãorepresentação parabólica,parabólica, comcom
osos percentuaispercentuais dede 5050%%,, 2121%%,, 1616%%,, ee 1313%%
parapara osos quartisquartisparapara osos quartisquartis..
13%
16%16%
21%
50%
Hipótese da Linha RetaHipótese da Linha Reta
66aa) Hipótese da LINHA RETA) Hipótese da LINHA RETA
pp
) p) p
Nesta distribuição linear, os quartis Nesta distribuição linear, os quartis 
apresentarão os percentuais de 25% cada apresentarão os percentuais de 25% cada p p %p p %
um:um:
25%
25%25%
25%25%
25%25%
Modelo do Valor do terreno a ser determinadoModelo do Valor do terreno a ser determinado
Do estudo das diversas formas e Do estudo das diversas formas e 
localização dos lotes nasceu o modelo :localização dos lotes nasceu o modelo :
Vt = A . Vq . K1 . K2 . ... .K7
onde onde 
VVttÆÆ valor do terreno a ser determinadovalor do terreno a ser determinado
AAÆÆ áreaárea
VVqqÆÆ valor médio unitário de terrenos na valor médio unitário de terrenos na qq
área, obtido em pesquisaárea, obtido em pesquisa
KKiiÆÆ fatores de ponderação, a saber :fatores de ponderação, a saber :
Fator de tetada KFator de tetada K11K Fator de testada11K1 = Fator de testada
4
T
T
K1 =
onde onde 
pTK1
TTÆÆ testada efetivatestada efetiva
TTppÆÆ testada padrãotestada padrãopp pp
•• Obs.: esta expressão está limitada ao intervaloObs.: esta expressão está limitada ao intervalo
•• 0,50 < T/TP < 2,00,50 < T/TP < 2,0
ParaParaParaPara
840050 1 ,, =⇒< KT
PP
840050 1 ,, ⇒< KTp
ParaPara
189,10,2 1 =⇒> KT
T
p
NoNo casocaso dede terrenosterrenos dede frente,frente, empregaemprega--sese nana
fórmulafórmula aa testadatestada dodo logradourologradouro maismais importanteimportante..gg pp
K2 = Fator de profundidadeKK22 = Fator de profundidade= Fator de profundidadeK2 = Fator de profundidade
HáHá queque sese conhecerconhecer aa profundidadeprofundidade equivalenteequivalente
(( aa saber,saber, PePe == ),), aa profundidadeprofundidade máximamáxima eeT
A
(( )) pp
mínimamínima dodo local,local, obtidaobtida pelapela legislaçãolegislação vigente,vigente, ou,ou,
atravésatravés dada relaçãorelaçãoçç
ÆÆ ProfundidadeProfundidade mínimamínima ((PP íí == metademetade dadaÆÆ ProfundidadeProfundidade mínimamínima ((PPmínmín metademetade dada
profundidadeprofundidade –– padrãopadrão local)local)
ÆÆ ProfundidadeProfundidade máximamáxima ((PPmáxmáx == dobrodobro dada
profundidadeprofundidade –– padrãopadrão local)local)profundidadeprofundidade –– padrãopadrão local)local)
Assim, formularamAssim, formularam--se as hipóteses seguintes para se as hipóteses seguintes para 
o fator de profundidade Ko fator de profundidade K22 ::
a) Para a) Para PPee< 0,50 < 0,50 PPmínmín
KK (0 50)0 5 0 70710 ((0 50)0 5 0 70710 (Héli dHéli d C iC i ))KK22 = (0,50)0,5 = 0,70710 (= (0,50)0,5 = 0,70710 (Hélio de Hélio de CairesCaires))
b) Para 0,5 b) Para 0,5 PPmínmín PPe e PPmínmín
50
≤≤
KK22 ==
50,
⎥⎦
⎤⎢⎣
⎡
mín
e
P
P
KK22 
(hipótese de (hipótese de Medeiros Medeiros –– AzambujaAzambuja))
c) Parac) Para PP PP PP
⎦⎣ mín
≤ ≤c) Para c) Para PPmínmín PPee PPmáxmáx≤ ≤
KK33 = Fator de esquina, para  terrenos de mais de uma testada= Fator de esquina, para  terrenos de mais de uma testadad) Parad) Para PPmáxmáx PPee PPmáxmáx≤ ≤d) Para d) Para PPmáxmáx PPee PPmáxmáx
KK22 = (hipótese de= (hipótese de MedeirosMedeiros ––
≤
50,
⎥⎤⎢⎡ máxPKK22 (hipótese de (hipótese de Medeiros Medeiros 
AzambujaAzambuja))
⎥⎦⎢⎣ eP
e) Para e) Para PPee > 2 > 2 PPmáxmáx
KK2 2 = (0,5)= (0,5)0,5 0,5 = 0,7070 (= 0,7070 (Hélio de Hélio de CairesCaires))
K3K3 FATOR ESQUINAFATOR ESQUINAK3 K3 –– FATOR ESQUINAFATOR ESQUINA
KK33 = Fator de esquina, para terrenos = Fator de esquina, para terrenos 
de mais de uma testadade mais de uma testada
HáHá diversasdiversas tabelastabelas ee métodosmétodos parapara
cálculocálculo dosdos coeficientescoeficientes dede esquinaesquina entreentrecálculocálculo dosdos coeficientescoeficientes dede esquina,esquina, entreentre
elaselas aa dodo argentinoargentino MiguelMiguel VALVANO,VALVANO, aa dede
GuilhermeGuilherme BonfimBonfim DEIDEI VEGNIVEGNI –– NERI,NERI, aa dodo
BancoBanco HipotecárioHipotecário NacionalNacional ArgentinoArgentinopp gg
(bastante(bastante simplista)simplista) queque aa seguirseguir
transcreveremostranscreveremostranscreveremostranscreveremos
Prof.ª Simone Feigelson26
a) para zonas comerciais centrais – 25% a 30%;) p ;
b) para zonas comercias em geral – 20% a 25%;
c) para zonas residenciais de alto valor – 15% a 20%;) p ;
d) para zonas residenciais comuns – 10%
Observa-se que o terreno de esquina é, na realidade,
uma faca de dois gumes. Embora se generaliza a suag g
valorização, no caso de zonas eminentemente
residenciais, esta é bastante discutível (problemas de
d l l i ã t )duplo recuo, poluição sonora etc.).
Fórmula do KFórmula do K33Conhecendo se o valor do m2 para cada logradouro (V )33Conhecendo-se o valor do m2 para cada logradouro (Vqi)
e as respectivas testadas (Ti), o fator de esquina pode
ser traduzido pela expressão:ser traduzido pela expressão:
VTVTVT)20Z( ++++
1q1
qnn2q21q1
3 V.T.20
V.T...V.TV.T).20Z(
K
++++=
1q1
Onde
Z Æ constante (tabelada) ( )
T1Æ testada para o logradouro mais importante
a) Zonas de escritórios e apartamentos, modestos: 
Z = 1 0Z = 1,0
b) Zonas de apartamentos e comércio médios comb) Zonas de apartamentos e comércio médios, com 
densidade ocupacional média : Z = 2,0
c)Zonas de comércio padrão médio e alto, alta 
d id d i l édi Z 3 0densidade ocupacional média : Z = 3,0
d)Zonas de comércio padrão médio e baixo, baixa 
densidade ocupacional média : Z = 1,0
KK44 = Fator de topografia= Fator de topografia
K4 = Fator de topografia
44 p gp g
Em seu trabalho Avaliação de Imóveis Urbanos, 
o Eng. G. B. DEI VEGNI – NERI, apresenta a 
seguinte composição considerando como situaçãoseguinte composição, considerando como situação 
paradigma um terreno plano (fator = 1,0)
a) Caimento para o fundo (declive) Fator K4
até 5% 0 90até 5%...........................................................0,90
entre 5% e 10%.............................................0,80
acimade 10% 0 70acima de 10%................................................0,70
b) Caimento para a frente (aclive) Fator Kb) Caimento para a frente (aclive) Fator K4
Suave............................................................0,90
Acentuado 0 70Acentuado.....................................................0,70
K5 = Fator de superfície e solo K5 = Fator de superfície e solo 
KK55 = Fator de superfície e solo = Fator de superfície e solo 
S f ÆSituação paradigma : terreno seco e firme Æ K5 = 1,0
Fator K5
) S fí i ú id 0 80a) Superfície úmida...............................................0,80
b) Superfície alagadiça.........................................0,60
c) Superfície brejosa ou pantanosa 0 50c) Superfície brejosa ou pantanosa......................0,50
d) Superfície permanentemente alagada.............0,40
K = Fator de acessibilidadeK6 = Fator de acessibilidade
Situação paradigma : terreno sem condução próxima
(1 000 )Æ K 1 0(1.000m) Æ K6 = 1,0
Fator K6
a)Condução a menos de 1.000 m...................... .1,02a)Condução a menos de 1.000 m...................... .1,02
b) Condução direta...............................................1,05
P f ª Si F i lProf.ª Simone Feigelson
32
MÉTODOMÉTODO INVOLUTIVOINVOLUTIVOMÉTODOMÉTODO INVOLUTIVOINVOLUTIVO
Prof.ª Simone Feigelson33
ÉÉMÉTODO INVOLUTIVOMÉTODO INVOLUTIVO
““88..22..22 –– IdentificaIdentifica oo valorvalor dede mercadomercado dodo
bem,bem, alicerçandoalicerçando nono seuseu aproveitamentoaproveitamentobem,bem, alicerçandoalicerçando nono seuseu aproveitamentoaproveitamento
eficiente,eficiente, baseadobaseado emem modelomodelo dede estudoestudo dede
viabilidadeviabilidade técnicotécnico econômicaeconômica mediantemedianteviabilidadeviabilidade técnicotécnico‐‐econômica,econômica, mediantemediante
hipotéticohipotético empreendimentoempreendimento compatívelcompatível comcom
ííasas característicascaracterísticas dodo bembem ee comcom asas condiçõescondições
dede mercadomercado nono qualqual estáestá inserido,inserido,
considerandoconsiderando‐‐sese cenárioscenários viáveisviáveis parapara
execuçãoexecução ee comercializaçãocomercialização dodo produtoproduto..””execuçãoexecução ee comercializaçãocomercialização dodo produtoproduto..
Prof.ª Simone Feigelson 34
CRITÉRIO DO MÁXIMOCRITÉRIO DO MÁXIMOCRITÉRIO DO MÁXIMO CRITÉRIO DO MÁXIMO 
APROVEITAMENTOAPROVEITAMENTO
„„ EstudoEstudo dede viabilidadeviabilidade:: taxataxa dede ocupaçãoocupação„„ EstudoEstudo dede viabilidadeviabilidade:: taxataxa dede ocupação,ocupação,
gabarito,gabarito, IATIAT;;
„„ CálculoCálculo dasdas áreasáreas equivalentesequivalentes dede construçãoconstrução;;„„ CálculoCálculo dasdas áreasáreas equivalentesequivalentes dede construçãoconstrução;;
„„ ÁreaÁrea realreal privativaprivativa dasdas unidadesunidades autônomasautônomas;;
„„ MontanteMontante geralgeral dede despesasdespesas;;
„„ MontanteMontante geralgeral dede vendavenda;;„„ MontanteMontante geralgeral dede vendavenda;;
„„ CálculoCálculo dada margemmargem dede risco,risco, percentualpercentual dede
remuneraçãoremuneração dodo incorporadorincorporadorremuneraçãoremuneração dodo incorporadorincorporador..
PARÂMETROS EDILICIOSPARÂMETROS EDILICIOSPARÂMETROS EDILICIOSPARÂMETROS EDILICIOS
RR„„ Recuo;Recuo;
„„ Afastamentos;Afastamentos;
„„ Taxa de ocupaçãoTaxa de ocupação
Z tZ t„„ ZoneamentoZoneamento
„„ GabaritoGabarito
„„ Indice de Aproveitamento de ÁreaIndice de Aproveitamento de Área
C b tC b t„„ Cobertura;Cobertura;
„„ Vagas de garagem;Vagas de garagem;
„ O terreno totaliza uma área de 656,00m². 
De acordo com os parâmetros edilícios para a região, como demonstrado, 
tem-se: 
ATE PERMITIDO = 3,5 x 656,00 m² = 2.296,00 m²ATE PERMITIDO 3,5 x 656,00 m 2.296,00 m
„ GABARITO edificação colada nas divisas = 22 m.
„ TAXA DE OCUPAÇÃO = 70%
„ AFASTAMENTO FRONTAL = 3,00 m (embasamento)
EXEMPLOEXEMPLOEXEMPLOEXEMPLO
Prof.ª Simone Feigelson37
„„ EMBASAMENTOEMBASAMENTOEMBASAMENTOEMBASAMENTO
„„ 2 subsolos com áreas 611,00 m², com capacidade de 24 vagas 2 subsolos com áreas 611,00 m², com capacidade de 24 vagas 
cada, totalizando 48 vagascada, totalizando 48 vagasgg
„„ Pavimento térreo com 459,00 m², sendo 35% destinados a Pavimento térreo com 459,00 m², sendo 35% destinados a 
hall social e acessos e vagas de garagemhall social e acessos e vagas de garagem
„„ Pavimento de uso comum.Pavimento de uso comum.
PARTIDO ARQUITETÔNICO
Prof.ª Simone Feigelson38
PARTIDO ARQUITETÔNICOPARTIDO ARQUITETÔNICO
„„ PAVIMENTOS TIPOPAVIMENTOS TIPO
„„ PavimentosPavimentos tipotipo comcom 459459,,0000 m²m² dede área,área, retirandoretirando‐‐sese aa partepartepp ,, ,, pp
destinadadestinada aa escadasescadas ee elevadores,elevadores, restaresta umauma áreaárea útilútil dede
390390,,0000 m²m² queque seráserá subdividasubdivida emem 44 apartamentosapartamentos comcom 9797,,5050
²² dd ii dd li dli d ²² dd ddm²m² cada,cada, maismais varandas,varandas, totalizandototalizando 110110,,0000 m²m² cadacada ee duasduas
vagasvagas dede garagemgaragem..
P j tP j t 55 i ti t 44 t tt t ²² dd„„ ProjetouProjetou‐‐sese 55 pavimentospavimentos comcom 44 apartamentosapartamentos m²m² cada,cada,
totalizando,totalizando, 2020 apartamentos,apartamentos, sendosendo queque nono 55ºº pavimentopavimento 44
unidadesunidades dede cobertura,cobertura, comcom umauma áreaárea cobertacoberta dede 8686,,5050 m²m²unidadesunidades dede cobertura,cobertura, comcom umauma áreaárea cobertacoberta dede 8686,,5050 mm
Prof.ª Simone Feigelson39
RESUMORESUMORESUMO RESUMO 
E t d dE t d dEstudo de massaEstudo de massa
NÚMERO DE UNIDADES DA EDIFICAÇÃONÚMERO DE UNIDADES DA EDIFICAÇÃO
16 apartamentos de 97,50 m² e varandas, totalizando uma área
de venda de 110,00 m², com 2 vagas de garagem.
4 apartamentos de cobertura duplex com 184 00 m² e 46 00 m²4 apartamentos de cobertura duplex com 184,00 m² e 46,00 m²
de terraço descoberto, totalizando cada unidade 230,00 m² com
4 vagas de garagem cada.
Prof.ª Simone Feigelson 40
RECEITA BRUTARECEITA BRUTARECEITA BRUTARECEITA BRUTA
„„ O Valor Geral de Vendas empreendimento:O Valor Geral de Vendas empreendimento:
„„ R$ 25.880.000,00R$ 25.880.000,00„„ R$ 25.880.000,00R$ 25.880.000,00
Prof.ª Simone Feigelson41
ESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DEESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DEESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DE ESTIMATIVA DO PRODUTO GERAL DE 
VENDAS VENDAS ‐‐ PGVPGV
„„ AdotaAdota--sese porpor basebase oo preçopreço médiomédio dede
i ó ii ó i d ãd ã lhá llhá limóveis,imóveis, emem padrãopadrão assemelhávelassemelhável,,
recentementerecentemente comercializadoscomercializados nana regiãoregião
emem queque sese encontraencontra aa áreaárea avalianda,avalianda, dede
preferênciapreferência imóveisimóveis emem lançamento,lançamento, nasnaspreferênciapreferência imóveisimóveis emem lançamento,lançamento, nasnas
condiçõescondições dodo livrelivre mercadomercado imobiliário,imobiliário,
devidamentedevidamente atualizadosatualizados osos valoresvaloresdevidamentedevidamente atualizadosatualizados osos valoresvalores..
Prof.ª Simone Feigelson42
Valor dos apartamentos:  Valor dos apartamentos:  pp
R$ 1.100.000,00 x 16 = R$ 17.600.000,00R$ 1.100.000,00 x 16 = R$ 17.600.000,00
Valor dos apartamentos de cobertura: Valor dos apartamentos de cobertura: pp
R$ 2.070.000,00 x 4 = R$ 8.280.000,00R$ 2.070.000,00 x 4 = R$ 8.280.000,00
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RECEITA BRUTARECEITA BRUTA
„„ ValorValor GeralGeral dede VendasVendas empreendimentoempreendimento::
„„ R$ 25.880.000,00R$ 25.880.000,00
Prof.ª Simone Feigelson44
EstimativaEstimativa dasdas despesasdespesas dede empreendimentosempreendimentos (D(Dpp))
Estimativa das despesas de empreendimentos (Dp)
a – Preço da construção (Pc)
O custo da construção é obtido com base nos
custos unitários médios, publicados pelo
SINDUSCON, neste custonão estão incluídos: os
custos básicos da construção, elevadores, fundações
e instalações especiais (quando é o caso) serviçose instalações especiais (quando é o caso), serviços
públicos e suas ligações definitivas. Deve-se aplicar ao
custo publicado um índice referente ao BDIp
(Benefícios e Despesas Indiretas)
TABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCON
Prof.ª Simone Feigelson46
TABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCONTABELA SINDUSCON
Prof.ª Simone Feigelson47
bb –– Publicidade,Publicidade, despesasdespesas legaislegais ee dede,, pp gg
comercializaçãocomercialização (D(Dcc))
DDcc = 0,07 PGV= 0,07 PGVDDcc 0,07 PGV 0,07 PGV
cc –– ApropriaçãoApropriação dasdas despesasdespesas administrativasadministrativas eecc –– ApropriaçãoApropriação dasdas despesasdespesas administrativasadministrativas ee
legaislegais ee projetosprojetos (D(Dgg))
DD = 0 01 PGV= 0 01 PGVDDgg = 0,01 PGV= 0,01 PGV
** ObOb OO i ti t tt ii ii têtê** ObsObs.:.: OsOs impostos,impostos, taxastaxas ee serviçosserviços geraisgerais têmtêm seusseus
custoscustos diluídosdiluídos nosnos subtotaissubtotais retroretro--discriminadosdiscriminados..
ApropriaçãoApropriação dodo retornoretorno brutobrutodd –– ApropriaçãoApropriação dasdas despesasdespesas comcom oop p çp p ç pp
empreendimentoempreendimento
Item “a” Item “a” PcPc -- Preço de construçãoPreço de construçãoItem a Item a PcPc Preço de construçãoPreço de construção
Item “b” Dc Item “b” Dc –– despesas de publicidadedespesas de publicidade
Item “c” DgItem “c” Dg –– despesas administrativasdespesas administrativasItem c Dg Item c Dg –– despesas administrativasdespesas administrativas
Total Total DpDp = despesas do empreendimento= despesas do empreendimento
„„ApropriaçãoApropriação dodo retornoretorno brutobruto
OO retornoretorno brutobruto éé estimadoestimado pelapela diferençadiferença entreentre oo
PGVPGV (Receita(Receita Programável)Programável) ee asas DespesasDespesas dodo
E di tE di t ((DD )) ff d ld l iiEmpreendimentoEmpreendimento ((DpDp),), conformeconforme oo modelomodelo aa seguirseguir::
R = PGV - DRb = PGV - Dp
DefiniçãoDefinição dodo valorvalor dodo terrenoterreno pelopelo empregoemprego dodo métodométodo residualresidualDefiniçãoDefinição dodo valorvalor dodo terrenoterreno pelopelo empregoemprego dodoçç pp p gp g
métodométodo residualresidual
DoDo valorvalor dodo retornoretorno brutobruto acimaacima calculado,calculado, deduzdeduz--
sese percentualpercentual admissíveladmissível parapara remunerar,remunerar, nasnassese percentualpercentual admissíveladmissível parapara remunerar,remunerar, nasnas
condiçõescondições dede mercadomercado ee possibilidadespossibilidades potenciaispotenciais dodo
empreendimento,empreendimento, aa coordenaçãocoordenação geral,geral, representadarepresentadapp çç gg pp
pelopelo Incorporador,Incorporador, bembem comocomo sese dimensionardimensionar
adequadamenteadequadamente asas condiçõescondições objetivasobjetivas geraisgerais emem
exame,exame, aa MargemMargem dede RiscoRisco.. ProcedidasProcedidas asas deduçõesdeduções
dede mencionadas,mencionadas, surgesurge dodo resíduoresíduo final,final, oo valorvalor pelopelo
ll háhá ibilid dibilid d dd d i id i iqualqual háhá possibilidadepossibilidade de,de, comcom segurança,segurança, sese adquiriradquirir
oo terrenoterreno inin naturanatura..
VALOR DO TERRENOVALOR DO TERRENOVALOR DO TERRENOVALOR DO TERRENO
„ RETORNO BRUTO (PGV – DP) = RBRETORNO BRUTO (PGV DP) RB
„ REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR
„ RI = 0,50 X RB
SALDO RB RI„ SALDO = RB – RI
„ MARGEM DE RISCO = SALDO x 15% 
„ VALOR DO TERRENO = SALDO – MARGEM DE 
RISCO
Prof.ª Simone Feigelson51
VALOR DA GLEBAVALOR DA GLEBA
Prof.ª Simone Feigelson52
EmEm sese tratandotratando dede glebasglebas passíveispassíveis dedeEmEm sese tratandotratando dede glebasglebas passíveispassíveis dede
loteamento,loteamento, aa NBRNBR 1414..653653 assimassim definedefine::
"é"é umauma grandegrande extensãoextensão dedeéé umauma grandegrande extensãoextensão dede
terreno,terreno, emem zonazona urbanaurbana e/oue/ou dede expansãoexpansão
bb dd id did d jj it tit turbanaurbana dasdas cidades,cidades, cujocujo aproveitamentoaproveitamento
maismais eficienteeficiente dependedepende dodo arruamentoarruamento ee
subdivisãosubdivisão emem loteslotes ee que,que, apósapós receberreceber
benefíciosbenefícios resultantesresultantes dede urbanização,urbanização,
NBNB‐‐502 Glebas502 Glebas
benefíciosbenefícios resultantesresultantes dede urbanização,urbanização,
possapossa serser absorvidoabsorvido porpor prazoprazo prépré --
estabelecido"estabelecido"estabelecidoestabelecido ..
TornaTorna--sese difícildifícil estabelecerestabelecer comparaçãocomparação dedep çp ç
transaçãotransação parapara glebasglebas nana áreaárea urbanaurbana..
Assim,Assim, oo métodométodo comparativocomparativo seráserá oo
d dd d t b l dt b l d t ét é ddrecomendado,recomendado, estabelecendoestabelecendo--sese atravésatravés dede
pesquisaspesquisas oo valorvalor dodo m²m² parapara loteslotes
b i db i d áá t t dt t durbanizadosurbanizados nana área,área, transportandotransportando--sese parapara aa
gleba,gleba, grosseiramentegrosseiramente falando,falando, cercacerca dede 3030%%
d td t ll ii 7070%% t tt tdestedeste valor,valor, poispois osos 7070%% restantesrestantes
correspondemcorrespondem àsàs obrasobras dede infrainfra--estrutura,estrutura,
ll b ib i ááarruamentoarruamento ee calçamento,calçamento, arborização,arborização, áreaárea
verde,verde, etcetc..
AA fórmulafórmula dede OSCAROSCAR OLAVEOLAVE englobaengloba ososgg
doisdois métodosmétodos (comparativo(comparativo ee involutivoinvolutivo),),
partindopartindo--sese dede valoresvalores unitáriosunitários dede loteslotespartindopartindo sese dede valoresvalores unitáriosunitários dede loteslotes
urbanizadosurbanizados..
A rigor o método in ol ti o no q al se est da a análise doA rigor, o método involutivo, no qual se estuda a análise do
investimento e a sua viabilidade econômica é o que deve ser
empregado, embora bem mais trabalhoso.
Este percentual não é rígido e a seguir apresentaremos uma tabela
de fatores de gleba, conquanto modernamente rejeitados, preconizados
pelo Decreto no 9.788 de 30.12.71, da Prefeitura do Município de São
Paulo.
F d Gl b
Fatores de GlebaFatores de Gleba
Fatores de Gleba
Área (m2) Fator Área (m2) Fator Área (m2) Fator Área (m2) Fator
16.000 0,684 40.000 0,545 80.000 0,461 300.000 0,342
18.000 0,663 42.000 0,540 85.000 0,454 350.000 0,331
20.000 0,646 44.000 0,532 90.000 0,449 400.000 0,322
22.000 0,633 46.000 0,527 95.000 0,444 450.000 0,315
24 000 0 617 48 000 0 521 100 000 0 436 500 000 0 31024.000 0,617 48.000 0,521 100.000 0,436 500.000 0,310
26.000 0,606 50.000 0,517 120.000 0,419 600.000 0,302
28 000 0 595 55 000 0 505 140 000 0 404 700 000 0 29628.000 0,595 55.000 0,505 140.000 0,404 700.000 0,296
30.000 0,585 60.000 0,494 160.000 0,392 800.000 0,291
32.000 0,576 65.000 0,485 180.000 0,381 900.000 0,289, , , ,
34.000 0,560 70.000 0,476 200.000 0,372 1.000.000 0,288
38.000 0,553 75.000 0,469 250.000 0,355 ou mais
OO engenheiroengenheiro uruguaiouruguaio OSCAROSCAR OLAVEOLAVE
deduziudeduziu umauma fórmulafórmula queque simplificasimplifica bastantebastante aadeduziudeduziu umauma fórmulafórmula queque simplificasimplifica bastantebastante aa
aplicaçãoaplicação dodo métodométodo involutivoinvolutivo,, semsem
necessidadenecessidade dede sese fazerfazer umum detalhadodetalhado estudoestudonecessidadenecessidade dede sese fazerfazer umum detalhadodetalhado estudoestudo
dede massamassa ouou anteante projetoprojeto dodo loteamento,loteamento,
b db d hh llbastandobastando conhecerconhecer oo valorvalor
unitáriounitário dodo lotelote urbanizadourbanizado nana regiãoregião.. EsteEstegg
processoprocesso levoulevou oo nomenome dede MétodoMétodoInvolutivoInvolutivo
SimplificadoSimplificado ---- FórmulaFórmula dede OLAVE,OLAVE, aa seguirseguirSimplificadoSimplificado FórmulaFórmula dede OLAVE,OLAVE, aa seguirseguir
transcritotranscrito
FÓRMULA DE OSCAR OLAVEFÓRMULA DE OSCAR OLAVE‐‐
MÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADOMÉTODO INVOLUTIVO SIMPLIFICADO
FÓRMULA DE OSCAR OLAVEFÓRMULA DE OSCAR OLAVE--FÓRMULA DE OSCAR OLAVEFÓRMULA DE OSCAR OLAVE--
q)K1(S ×−× D
L1
q)K1(SVg −+
××=
Sendo:
V l b t d l bVg = valor bruto da gleba
S = área total da gleba
K = perdas do arruamento e áreas livres (em %) = 35%K = perdas do arruamento e áreas livres (em %) = 35%
q = preço médio de venda do m² de lote na região
D = despesas legais com urbanização = 30% de S x (1-K ) xD = despesas legais com urbanização = 30% de S x (1-K ) x
q
L = lucro razoável do incorporador (em %) = 25%p ( )
Valor das Valor das BenfeitoriasBenfeitorias
Prof.ª Simone Feigelson 59
„„ CaracterísticasCaracterísticas arquitetônicas,arquitetônicas, dede
acabamentoacabamento destinaçãodestinação (residencial(residencial uniuniacabamento,acabamento, destinaçãodestinação (residencial(residencial uniuni
ouou pluripluri--familiarfamiliar,, comercialcomercial--lojaloja ouou
escritóriosescritórios condomínioscondomínios horizontaishorizontais infrainfraescritórios,escritórios, condomínioscondomínios horizontais,horizontais, infrainfra--
estruturaestrutura comum,comum, proletários,proletários, modestosmodestos ouou
luxuosos,luxuosos, armazéns,armazéns, galpões,galpões, cinemas,cinemas,
clubes,clubes, escolas,escolas, garagens,garagens, hospitais,hospitais,g gg g pp
hotéis,hotéis, supermercados,supermercados, postospostos dede serviço,serviço,
restaurantesrestaurantes enfimenfim todotodo tipotipo dede
TIPOLOGIATIPOLOGIA
restaurantes,restaurantes, enfim,enfim, todotodo tipotipo dede
edificação),edificação), etcetc
TIPOLOGIATIPOLOGIA
Prof.ª Simone Feigelson60
ÁÁÁREAS ÁREAS –– NBR 12.721NBR 12.721
„„ ““33..77..22..11..11 –– áreaárea privativaprivativa principalprincipal:: áreaárea dada unidadeunidade autônomaautônoma dede
usouso exclusivo,exclusivo, destinadadestinada àà moradia,moradia, atividadeatividade ouou usouso principalprincipal dada
difi ãdifi ã it dit d d t i dd t i d dd d id i ii ddedificação,edificação, situadasituada emem determinadodeterminado andarandar ouou emem doisdois ouou maismais andaresandares
interligadosinterligados porpor acessoacesso tambémtambém privativoprivativo..””
„„ ““33..77..22..33 áreaárea dede usouso comumcomum:: áreaárea cobertacoberta ee descobertadescoberta situadasituada nosnos
diversosdiversos pavimentospavimentos dada edificaçãoedificação ee forafora dosdos limiteslimites dede usouso privativo,privativo, queque
podepode serser utilizadautilizada emem comumcomum porpor todostodos ouou porpor parteparte dosdos titularestitulares dedepodepode serser utilizadautilizada emem comumcomum porpor todostodos ouou porpor parteparte dosdos titularestitulares dede
direitodireito dasdas unidadesunidades autônomasautônomas..””
Prof.ª Simone Feigelson61
ÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTE
„„ ““5.7 Área equivalente
„ 5.7.1 Conceituação
„ Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo
d á l l d d éda respectiva área real, utilizada quando este custo é
diferente do custo unitário básico da construção, adotado
como referência Pode ser conforme o caso maior ou menorcomo referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor
que área real correspondente.”
Prof.ª Simone Feigelson62
ÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTEÁREA EQUIVALENTE
„„ “5.7.3 Coeficientes Médios“5.7.3 Coeficientes Médios5.7.3 Coeficientes Médios5.7.3 Coeficientes Médios
„„ a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
„„ b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
„„ c) área privativa (salas com acabamento): 1 00;c) área privativa (salas com acabamento): 1 00;„„ c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;c) área privativa (salas com acabamento): 1,00;
„„ d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90
„„ e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60
„„ f) varandas:0 75 a 1 00f) varandas:0 75 a 1 00„„ f)  varandas:0,75 a 1,00f)  varandas:0,75 a 1,00
„„ g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60;
„„ h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
„„ i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0 00;i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0 00;„„ i)  área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;i)  área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
„„ j)  área de serviço: 0,50;j)  área de serviço: 0,50;
„„ k) k) barriletebarrilete: 0,50 a 0,75;: 0,50 a 0,75;
„„ l) caixa d’água: 0 50 a 0 75;l) caixa d’água: 0 50 a 0 75;„„ l)  caixa d’água: 0,50 a 0,75;l)  caixa d’água: 0,50 a 0,75;
„„ m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75;m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75;
„„ n) piscinas: 0,50 a 0,75n) piscinas: 0,50 a 0,75
) i t i l d j di 0 10 0 30”) i t i l d j di 0 10 0 30”„„ o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30”o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30”
Prof.ª Simone Feigelson63
RevistasRevistas especializadas,especializadas, taistais comocomo BoletimBoletim dede
CC CCCustosCustos ee AA ConstruçãoConstrução publicampublicam mensalmentemensalmente osos
custoscustos básicosbásicos dede construçãoconstrução unitáriosunitários parapara osos
diversosdiversos tipostipos dede edificaçõesedificações ee acabamentosacabamentos;; nelasnelasdiversosdiversos tipostipos dede edificaçõesedificações ee acabamentosacabamentos;; nelasnelas
sãosão incluídosincluídos osos custoscustos indiretosindiretos ee aa infrainfra--estruturaestrutura
comunitáriacomunitária dodo empreendimentoempreendimento..pp
CustoCusto SindusconSinduscon x BDIx BDI
CUSTO DO m²
Item PercentualItem Percentual
a) projeto detalhado e especificações (5% a 10%) 6% 
b) ó i li d b á l f (1 5% 3%) 2%b) cópias, licença da obra, água, luz e força (1,5% a 3%) 2%
c) administração local - mestre, apontador geral e
engenheiro de obras (3% a 7%)
5%
engenheiro de obras (3% a 7%)
d) escritório - pessoal, material, despesas de locação ou
amortização (4% a 8%)
5%
amortização (4% a 8%)
e) eventuais, para atender omissões de orçamento e
elevações de preços não previstos (mínimo)
5%
elevações de preços não previstos (mínimo)
f) administração central, lucro da firma construtora e
custos financeiros, oscilando entre 10% e 25%
12%
,
conforme condições de serviço da mesma e de
mercado
Total: 35% / 65%Total: 35% / 65%
DEPRECIAÇÃODEPRECIAÇÃO
DEPRECIAÇÃODEPRECIAÇÃO
AA depreciaçãodepreciação éé aa medidamedida dada deterioraçãodeterioração dede umum
bem,bem, sejaseja eleele umum imóvel,imóvel, máquinamáquina ouou equipamentosequipamentos dede
quaisquerquaisquer naturezasnaturezasquaisquerquaisquer naturezasnaturezas..
NoNo casocaso particularparticular dede edificações,edificações, oo usouso aliadoaliado aoaoNoNo casocaso particularparticular dede edificações,edificações, oo usouso aliadoaliado aoao
tempotempo provocaprovoca umum desgastedesgaste naturalnatural dodo bembem..
InúmerasInúmeras sãosão asas teoriasteorias sobresobre oo assuntoassunto e,e, dentredentre
elaselas podemospodemos citarcitar::
a)a) MétodoMétodo dada SomaSoma dosdos AnosAnos;;a)a) MétodoMétodo dada SomaSoma dosdos AnosAnos;;
b)b) MétodoMétodo dodo ValorValor DecrescenteDecrescente;;
c)c) MétodoMétodo dada LinhaLinha RetaReta;;c)c) MétodoMétodo dada LinhaLinha RetaReta;;
O BUREAU OF INTERNAL REVENUE tabelou, de forma prática, as vidas úteis 
de diversos tipos de edificações como sejam:de diversos tipos de edificações, como sejam:tipo vida útil (anos)
apartamentos 50
bancos 67
residenciais 60
fábricas 50
garagens 60
celeiros 75
h téi 50hotéis 50
paióis 67
edifícios de escritórios 67
lojas 67lojas 67
teatros 50
armazéns 75
TABELA  II Critério de HeideckeTABELA  II Critério de Heidecke
TABELA II 
 
C ité i d H id k
TABELA II 
 
C ité i d H id kCritério de Heidecke
Estado 1 - Novo .......................................................... ....0,00% 
Critério de Heidecke
Estado 1 - Novo .......................................................... ....0,00% , %
Estado 1,5 - Entre novo e regular.................................... ....0,32% 
Estado 2,0 - Regular ....................................................... ....2,52% 
Estado 2 5 Entre regular e reparos simples 8 09%
, %
Estado 1,5 - Entre novo e regular.................................... ....0,32% 
Estado 2,0 - Regular ....................................................... ....2,52% 
Estado 2 5 Entre regular e reparos simples 8 09%Estado 2,5 - Entre regular e reparos simples.................... ....8,09% 
Estado 3 - Reparos simples .......................................... ..18,10% 
Estado 3,5 - Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20% 
Estado 2,5 - Entre regular e reparos simples.................... ....8,09% 
Estado 3 - Reparos simples .......................................... ..18,10% 
Estado 3,5 - Entre reparos simples e importantes ............ ..33,20% 
Estado 4 - Reparos importantes ................................... ..52,60% 
Estado 4,5 - Entre reparos importantes e sem valor..75,20% 
Estado 5 - Sem valor.................................................... 100,00%
Estado 4 - Reparos importantes ................................... ..52,60% 
Estado 4,5 - Entre reparos importantes e sem valor..75,20% 
Estado 5 - Sem valor.................................................... 100,00%Estado 5 Sem valor.................................................... 100,00% Estado 5 Sem valor.................................................... 100,00% 
TABELA III
Depreciação Física // Critério de Ross-Heidecke 
 
idade em 
% de 
duração 
 
 
1 
 
 
1,5 
 
 
2 
 
 
2,5 
 
 
3 
 
 
3,5 
 
 
4 
 
 
4,5 
idade em 
% de 
duração 
 
 
1 
 
 
1,5 
 
 
2 
 
 
2,5 
 
 
3 
 
 
3,5 
 
 
4 
 
 
4,5 
2 1 02 1 05 3 51 9 03 18 9 33 9 53 1 75 4 52 39 5 39 5 41 0 44 4 50 5 59 6 71 3 85 02 1.02 1.05 3.51 9.03 18.9 33.9 53.1 75.4 52 39.5 39.5 41.0 44.4 50.5 59.6 71.3 85.0 
4 2.08 2.11 4.55 10.0 19.8 34.6 53.6 75.7 54 41.6 41.6 43.0 46.3 52.1 61.0 72.3 85.5 
6 3.18 3.21 5.62 11.0 20.7 35.3 54.1 76.0 56 43.7 43.7 45.1 48.2 53.9 62.4 73.3 86.0 
8 4.32 4.32 6.73 12.1 21.6 36.1 54.6 76.3 58 45.8 45.8 47.2 50.2 55.6 63.8 74.3 86.6 
10 5.50 5.53 7.88 13.2 22.6 36.9 55.2 76.6 60 48.0 48.0 49.3 52.2 57.4 65.3 75.3 87.1 
12 6.72 6.75 9.07 14.3 23.6 37.7 55.8 76.9 62 50.2 50.2 50.2 54.2 59.2 66.7 76.4 87.7 
14 7.98 8.01 10.3 15.4 24.6 38.5 56.4 77.2 64 52.5 52.5 53.7 56.3 61.1 68.3 77.5 88.2 
16 9.28 9.31 11.6 16.6 25.7 39.4 57.0 77.5 66 54.8 54.8 55.9 58.4 63.0 69.8 78.6 88.8 
18 10.6 10.6 12.9 17.8 26.8 40.3 57.6 77.8 68 57.1 57.1 58.2 60.6 64.9 71.4 79.7 89.4 
20 12.0 12.0 14.2 19.1 27.9 41.2 58.3 78.2 70 59.5 59.5 60.5 62.8 66.8 72.9 80.8 90.0 
22 13.4 13.4 15.6 20.4 29.1 42.2 59.0 78.5 72 61.2 61.9 62.9 65.0 68.8 74.6 81.9 90.6 
24 14 9 14 9 17 0 21 8 30 3 43 1 59 6 78 9 74 64 4 64 4 65 3 67 3 70 8 76 2 83 1 91 224 14.9 14.9 17.0 21.8 30.3 43.1 59.6 78.9 74 64.4 64.4 65.3 67.3 70.8 76.2 83.1 91.2 
26 16.4 16.4 18.5 23.1 31.5 44.1 60.4 79.3 76 66.9 66.9 67.7 69.6 72.9 77.9 84.3 91.8 
28 17.9 17.9 20.0 24.6 32.8 45.2 61.1 79.6 78 69.4 69.4 70.2 71.9 74.9 79.6 85.5 92.4 
30 19.5 19.5 21.5 26.0 34.1 46.2 61.8 80.0 80 72.0 72.0 72.7 74.3 77.1 81.3 86.7 93.1 
32 21.1 21.1 23.1 27.5 35.4 47.3 62.6 80.4 82 74.6 74.6 75.3 76.7 79.2 83.0 88.0 93.7 
34 22.8 22.8 24.7 29.0 36.8 48.4 63.4 80.8 84 77.3 77.3 77.8 79.1 81.4 84.8 89.2 94.4 
36 24.5 24.5 26.4 30.6 38.1 49.5 64.2 81.3 86 80.0 80.0 80.5 81.6 83.6 86.6 90.5 95.5 
38 26.2 26.2 28.1 32.2 39.6 50.7 65.0 81.7 88 82.7 82.7 83.2 84.1 85.8 88.5 91.8 95.7 
40 28.0 28.0 29.9 33.8 41.0 51.9 65.9 82.1 90 85.5 85.5 85.9 86.7 88.1 90.3 93.1 96.4 
42 29.9 29.8 31.6 35.5 42.5 53.1 66.7 82.6 92 88.3 88.3 88.6 89.3 90.4 92.2 94.5 97.1 
44 31.7 31.7 33.4 37.2 44.0 54.4 67.6 83.1 94 91.2 91.2 91.4 91.9 92.8 94.1 95.8 97.8 
46 33.6 33.6 35.2 38.9 45.6 55.6 68.5 83.5 96 94.1 94.1 94.2 94.6 95.1 96.0 97.2 98.5 46 96
48 35.5 35.5 37.1 40.7 47.2 56.9 69.4 84.0 98 97.0 97.0 97.1 97.3 97.6 98.0 98.6 99.3 
50 37.5 37.5 39.1 42.6 48.8 58.2 70.4 84.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100 
 
 
a a // Critério de Ross // Critério de Ross ‐‐ HeideckeHeidecke
Depreciação Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 
% de 
duração
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
duração
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2 08 2 11 4 55 10 0 19 8 34 6 53 6 75 74 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,32 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5,50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7 98 8 01 10 3 15 4 24 6 38 5 56 4 77 214 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10 6 10 6 12 9 17 8 26 8 40 3 57 6 77 818 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
Depreciação Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 
% de 
duração
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
duração
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,2
22 13 4 13 4 15 6 20 4 29 1 42 2 59 0 78 522 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21 1 21 1 23 1 27 5 35 4 47 3 62 6 80 432 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24 5 24 5 26 4 30 6 38 1 49 5 64 2 81 336 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,5 64,2 81,3
Depreciação Física // Critério de Ross - Heideckep ç
Idade em 
% de 
d ã
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
duração
38 25,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7
40 28,0 28,0 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,56 33,6 33,6 35, 38,9 5,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37 5 37 5 39 1 42 6 48 8 58 2 70 4 84 550 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5
Depreciação Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 
% de 
duração
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
duração
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0
58 45 8 45 8 47 2 50 2 55 6 63 8 74 3 86 658 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6 
60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 50,2 54,2 59,2 66,7 76,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 69,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4, , , , , , , ,
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,0
72 61 2 61 9 62 9 65 0 68 8 74 6 81 9 90 672 61,2 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6
Depreciação Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 
% de 
duração
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
duração
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66 9 66 9 67 7 69 6 72 9 77 9 84 3 91 876 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 70,2 71,9 74,9 79,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,5, , , , , , , ,
88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85 5 85 5 85 9 86 7 88 1 90 3 93 1 96 690 85,5 85,5 85,986,7 88,1 90,3 93,1 96,6
D i ã Fí i // C ité i d R H id kDepreciação Física // Critério de Ross - Heidecke
Idade em 
% de
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
% de 
duração
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1, , , , , , , ,
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94 1 94 1 94 2 94 6 95 1 96 0 97 2 98 596 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,3
100 100 100 100 100 100 100 100 100100 100 100 100 100 100 100 100 100
TABELA V
VANTAGEM DA COISA FEITA
Tipo
da Construção
Nova De 0 a 10 
anos
De 10 a 20 
anos
De 20 a 30 
anos
Grande estrutura 25 % 25 % - 21 % 25 % - 13 % 13 % - 0 %
Pequena estrutura e residencial 
de luxo
15 % 15 % - 12,5 % 12,5 % - 7,8 % 7,8 % - 0 %
Industrial e residencial médio 10 % 10 % - 8,4 % 8,4 % - 5,2 % 5,2 % - 0 %
Residencial modesto e 
proletárias
5 % 5 % - 4,2 % 4,2 % - 2,6 % 2,6 % - 0%
p
Nota: os fatores de redução pela idade não se aplicam a zonas comerciais altamente
valorizadas.
O MODELO DE MANDELBLATTO MODELO DE MANDELBLATT
a) Va) V == VV –– VV d onde:d onde:a) Va) Vii = = VVinin –– VVcncn d , onde:d , onde:
Vi = Valor do imóvel, no estado;
Vin = Valor do imóvel, novo;in , ;
V = Valor da construção nova;Vcn Valor da construção, nova;
d Fator de depreciação obtido nad = Fator de depreciação, obtido na
tabela de Ross – Heidecke.
b) b) VVinin == ( ( VVctct + + VVcncn ) . K, onde:) . K, onde:
KK == CoeficienteCoeficiente dede mercado,mercado,
d dd d àà l ãl ã tt ll ddcorrespondendocorrespondendo àà relaçãorelação entreentre oo valorvalor dede
mercadomercado ee oo valorvalor nominalnominal dodo imóvelimóvel..
VV == ValorValor dada cotacota dodo terrenoterrenoVVctct == ValorValor dada cotacota dodo terreno,terreno,
correspondentecorrespondente aoao imóvelimóvel
c) c) VVctct == r . r . VVinin , onde:, onde:
rr == RelaçãoRelação percentualpercentual entreentre oo valorvalor dadarr == RelaçãoRelação percentualpercentual entreentre oo valorvalor dada
cotacota dede terrenoterreno ee oo valorvalor dodo imóvelimóvel novonovo..
d)d) VV A CA Cd) d) VVcncn = A . C= A . C
A = ÁreaA = Área construidaconstruida;;A = Área A = Área construidaconstruida;;
C=C= CustoCusto dada construçãoconstrução unitário,unitário,
incluidosincluidos osos custoscustos indiretosindiretos..
SubstituindoSubstituindo (c)(c) ee (d)(d) emem (b)(b) ,, vemvem::( )( ) ( )( ) ( )( ) ,,
VVinin = ( r . = ( r . VVinin + A . C ) K+ A . C ) K
CCVVinin -- r r VVinin K = ACKK = ACK
VVinin ( 1( 1 –– r K ) = ACKr K ) = ACKVVinin ( 1 ( 1 r K ) ACKr K ) ACK
ACK
rk1
ACKVin −=
Substituindo (e) e (d) em (a), temos :
dACACKV d.AC
rK1
Vi −−=
)rK1(dACACK −−
rK1
)rK1(d.ACACKVi −=
[ ])rK1(dKC.AVi −−[ ]
rK1
)(Vi −=
FÓRMULA DEFÓRMULA DEFÓRMULA DE FÓRMULA DE 
MANDELBLATTMANDELBLATTMANDELBLATTMANDELBLATT
LAUDO DE AVALIAÇÃOLAUDO DE AVALIAÇÃOLAUDO DE AVALIAÇÃOLAUDO DE AVALIAÇÃO
„„ OBJETIVOOBJETIVOO J OO J O
„„ PRINCÍPIOS E RESSALVASPRINCÍPIOS E RESSALVAS
Í̈́„ CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARESCARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES
„„ DIAGNÓSTICO DE MERCADODIAGNÓSTICO DE MERCADO„„ DIAGNÓSTICO DE MERCADODIAGNÓSTICO DE MERCADO
„„ CÁLCULOS AVALIATÓRIOSCÁLCULOS AVALIATÓRIOS
„„ CONCLUSÃO E ENCERRAMENTOCONCLUSÃO E ENCERRAMENTO
„„ OO presentepresente laudolaudo técnicotécnico dede avaliaçãoavaliação temtem
comocomo objetivoobjetivo aa verificaçãoverificação dodo valorvalor dedejj çç
mercadomercado dada lojaloja sitosito àà RuaRua xxxxxxxx nn°° xxxxxx–– bairrobairro
–– RioRio dede JaneiroJaneiro –– RJRJRioRio dede JaneiroJaneiro RJRJ..
„„ OO presentepresente parecerparecer técnico,técnico, devidamentedevidamente enumeradoenumerado ee particularizado,particularizado, obedeceuobedeceu
criteriosamentecriteriosamente aosaos seguintesseguintes princípiosprincípios fundamentaisfundamentaiscriteriosamentecriteriosamente aosaos seguintesseguintes princípiosprincípios fundamentaisfundamentais::
„„ OsOs honorárioshonorários profissionaisprofissionais dodo signatáriosignatário nãonão estãoestão dede formaforma algumaalguma sujeitossujeitos àsàs conclusõesconclusões
destedeste parecerparecer;;
„„ OO profissionalprofissional signatáriosignatário nãonão temtem nono presente,presente, nemnem contemplacontempla parapara oo futuro,futuro, interesseinteresse algumalgum
nono bembem objetoobjeto destedeste parecerparecer;;nono bembem objetoobjeto destedeste parecerparecer;;
„„ OO profissionalprofissional signatáriosignatário nãonão temtem nenhumanenhuma inclinaçãoinclinação pessoalpessoal emem relaçãorelação àà matériamatéria envolvidaenvolvida
nesteneste parecer,parecer, ee tampoucotampouco deladela aufereaufere qualquerqualquer vantagemvantagem;;
„„ NoNo melhormelhor conhecimentoconhecimento ee créditocrédito dodo profissionalprofissional signatário,signatário, asas análisesanálises ee opiniõesopiniões expressasexpressas
nono presentepresente trabalhotrabalho sãosão baseadasbaseadas emem dadosdados diligênciasdiligências pesquisaspesquisas ee levantamentoslevantamentosnono presentepresente trabalhotrabalho sãosão baseadasbaseadas emem dados,dados, diligências,diligências, pesquisaspesquisas ee levantamentoslevantamentos
verdadeirosverdadeiros ee corretoscorretos;;
„„ OO signatáriosignatário assumeassume aa responsabilidaderesponsabilidade sobresobre matériasmatérias dede engenharia,engenharia, incluindoincluindo asas implícitasimplícitas
parapara oo exercícioexercício dede suassuas funções,funções, principalmenteprincipalmente asas estabelecidasestabelecidas emem leis,leis, códigoscódigos ee
regulamentosregulamentos própriospróprios..
„„ OO parecerparecer foifoi elaboradoelaborado comcom estreitaestreita observânciaobservância dosdos postuladospostulados constantesconstantes dosdos CódigosCódigos dede
ÉticaÉtica ProfissionalProfissional dodo ConselhoConselho FederalFederal dede Engenharia,Engenharia, ArquiteturaArquitetura ee AgronomiaAgronomia (CONFEA)(CONFEA) ee
dodo InstitutoInstituto BrasileiroBrasileiro dede AvaliaçõesAvaliações ee PeríciasPerícias dede EngenhariaEngenharia (IBAPE)(IBAPE)..
„„ OO imóvelimóvel emem análiseanálise localizalocaliza‐‐sese nana RuaRua
XXXXXXXX dodo MunicípioMunicípio xxxxxxxx comcom oneamentooneamento taltalXXXXXXXX dodo MunicípioMunicípio xxxx,xxxx, comcom zoneamentozoneamento taltal
XXXXXX
„„ OO locallocal dispõedispõe dede todostodos osos serviçosserviços públicospúblicos
existentesexistentes taistais comocomo águaágua energiaenergia elétricaelétricaexistentes,existentes, taistais comocomo:: águaágua;; energiaenergia elétricaelétrica;;
telefonetelefone;; redesredes coletorascoletoras dede esgotoesgoto;; distribuiçãodistribuição
dede gásgás ee coletacoleta dede lixolixo LocalizaLocaliza‐‐sese juntojunto aadede gásgás ee coletacoleta dede lixolixo.. LocalizaLocaliza sese juntojunto aa
EstaçãoEstação dodo MetrôMetrô..
„„ TrataTrata‐‐sese dede umauma áreaárea constituídaconstituída dede
imóveis,imóveis, nana suasua maioria,maioria, dede usouso misto,misto, comcom lojaslojas,, ,, ,, jj
nono pavimentopavimento térreotérreo ee apartamentosapartamentos nosnos
andaresandares superioressuperiores..
„„ AA edificaçãoedificação emem análise,análise, ondeonde sese localizalocaliza oo
imóvelimóvel emem estudoestudo éé umauma edificaçãoedificação xxxxxxxxxximóvelimóvel emem estudo,estudo, éé umauma edificaçãoedificação xxxxxxxxxx
AA lojaloja emem análiseanálise encontraencontra‐‐sese atualmenteatualmentejj
ocupadaocupada pelopelo ““xxxxxxxx””..
OO acabamentoacabamento internointerno nana áreaárea dede atendimentoatendimento
temtem oo padrãopadrão normalnormal comcom pisopiso revestidorevestido ememtemtem oo padrãopadrão normal,normal, comcom pisopiso revestidorevestido emem
cerâmico,cerâmico, paredesparedes revestidasrevestidas emem lambrilambri dede
madeiramadeira ee tetoteto rebaixadorebaixadoemem gessogesso comcommadeiramadeira ee tetoteto rebaixadorebaixado emem gessogesso comcom
lumináriasluminárias embutidas,embutidas, etcetc
DeDe acordoacordo comcom plantaplanta detalhadadetalhada dodo imóvelimóvel aaDeDe acordoacordo comcom plantaplanta detalhadadetalhada dodo imóvelimóvel aa
seguirseguir mostrada,mostrada, aa áreaárea possuipossui::
„„ PavimentoPavimento térreotérreo:: 143143,,0000 m²m²
„„ JirauJirau –– 1919,,0000 m²m² xx 00,,5050 == 99,,55 m²m²„„ JirauJirau 1919,,0000 mm xx 00,,5050 99,,55 mm
„„ ÁreaÁrea equivalenteequivalente totaltotal:: 152152,,5050 m²m²
„„ AA RuaRua XXXXXX éé umum dosdos principaisprincipais pólospólos comerciaiscomerciais
dodo bairro,bairro, osos valoresvalores unitáriosunitários nono trechotrecho dodo,,
imóvelimóvel avaliandoavaliando apresentamapresentam umauma
supervalorização,supervalorização, existindoexistindo poucapouca ofertaoferta dede
i ó ii ó i hh l jl j iiimóveisimóveis ee quasequase nenhumanenhuma lojaloja vaziavazia..
dd dd ll„„ TrataTrata‐‐sese dede umum pontoponto ondeonde aa comercializaçãocomercialização sese
dádá porpor meiomeio dede altasaltas taxastaxas dede “luvas”,“luvas”, fatofato queque
devedeve serser consideradoconsiderado nono fatorfator dededevedeve serser consideradoconsiderado nono fatorfator dede
comercializaçãocomercialização locallocal..
„„ 55..11 –– MÉTODOMÉTODO COMPARATIVOCOMPARATIVO (item(item 88..22 dada NBRNBR 1414..653653‐‐22))
„„ OO MétodoMétodo ComparativoComparativo dede DadosDados dede Mercado,Mercado, preconizadopreconizado pelapela NBRNBR
1414..653653‐‐22 dada ABNT,ABNT, permitepermite calcularcalcular estimativasestimativas nãonão tendenciosastendenciosas dede
valor,valor, estabelecendoestabelecendo intervalosintervalos dede confiançaconfiança parapara elas,elas, alémalém dede
submetêsubmetê‐‐laslas aa testestestes dede hipóteseshipóteses..
Este Este Método é do tipo DIRETO e tem condições de consubstanciar um Método é do tipo DIRETO e tem condições de consubstanciar um p çp ç
melhor juízo acerca dos valores do BEM AVALIANDO.melhor juízo acerca dos valores do BEM AVALIANDO.
ParaPara tal, realizoutal, realizou‐‐se a pesquisa e o levantamento de dados na área emse a pesquisa e o levantamento de dados na área emPara Para tal, realizoutal, realizou se a pesquisa e o levantamento de dados na área em se a pesquisa e o levantamento de dados na área em 
estudo, buscaramestudo, buscaram‐‐se os elementos e informações locais, e procedeuse os elementos e informações locais, e procedeu‐‐
se à se à conseqüenteconseqüente compatibilização e a compatibilização e a sintetizaçãosintetização dos resultados.dos resultados.
Dados do imóvel avaliandoDados do imóvel avaliando„„ Dados do imóvel avaliando:Dados do imóvel avaliando:
„„ Rua XXXXA.Rua XXXXA.
„„ Área: xxx mÁrea: xxx m22
VC R$ XXXVC R$ XXX„„ VC: R$ XXXVC: R$ XXX
„„ Listagem dos elementos amostrais Listagem dos elementos amostrais 
encontrados no mercadoencontrados no mercadoencontrados no mercadoencontrados no mercado
„„ ParaPara aa corretacorreta utilizaçãoutilização dosdos ElementosElementos„„ ParaPara aa corretacorreta utilizaçãoutilização dosdos ElementosElementos
AmostraisAmostrais listadoslistados éé necessárionecessário queque osos
ddmesmosmesmos passempassem porpor umum tratamentotratamento dede
uniformização,uniformização, queque osos faráfará correspondercorresponder
efetivamenteefetivamente àà situaçãosituação ee similaridadesimilaridade aoao
imóvelimóvel avaliandoavaliando.. ParaPara taltal utilizarutilizar‐‐sese‐‐ãoãoimóvelimóvel avaliandoavaliando.. ParaPara taltal utilizarutilizar sese ãoão
fatoresfatores dede homogeneizaçãohomogeneização..
VALOR VALOR UNITÁRIO
AMOST
RA
UNITÁR
IO
FT FF FA HOMOGENEIZADO
RA IO
(R$/m2) (R$/m2)
1 155,56 1,11 0,90 1,07 167,07
2 162,50 1,02 1,00 0,92 152,97
3 171,65 1,00 1,00 0,95 163,04
4 196 63 1 00 1 00 0 93 183 834 196,63 1,00 1,00 0,93 183,83
5 171,55 1,00 1,00 0,92 158,46
„„ Média Média XXmm: 165,07: 165,07
„„ Desvio (S): 11 73Desvio (S): 11 73„„ Desvio (S): 11,73Desvio (S): 11,73
„„ 1ª . Eliminação de Dados Suspeitos1ª . Eliminação de Dados Suspeitos
Para n 5 alor crítico d/s 1 65Para n 5 alor crítico d/s 1 65„„ Para n = 5,  valor crítico  d/s  =  1,65Para n = 5,  valor crítico  d/s  =  1,65
„„ Testando os elementos extremos, temTestando os elementos extremos, tem‐‐se:se:
AA |152 97|152 97 165 07| /11 73 1 03 1 65165 07| /11 73 1 03 1 65„„ AA22 = |152,97  = |152,97  –– 165,07| /11,73 = 1,03 < 1,65 165,07| /11,73 = 1,03 < 1,65 
(elemento mantido)(elemento mantido)
AA |183 83|183 83 165 07| /11 73 1 60 1 65165 07| /11 73 1 60 1 65„„ AA44 = |183,83  = |183,83  –– 165,07| /11,73  = 1,60 < 1,65 165,07| /11,73  = 1,60 < 1,65 
(elemento mantido)(elemento mantido)
AdotandoAdotando‐‐se se a tabela de distribuição de a tabela de distribuição de StudentStudent, para o , para o 
intervalo de confiança máximo de 80%.intervalo de confiança máximo de 80%.
V V = n = n –– 1 = 4          1 = 4          tptp = 1,53 (tabelado)= 1,53 (tabelado)
Os limites de confiança são assim definidos pelo intervaloOs limites de confiança são assim definidos pelo intervalo
„„ X XX X ±± tt x S/(nx S/(n 1)1)1/21/2„„ X = X X = X ±± ttpp x S/(nx S/(n‐‐1)1)1/21/2
„„ X = 165,07 X = 165,07 ±± 1,53 x 11,73/(4)1,53 x 11,73/(4)1/21/2
„„ XX í ií i = 156 10= 156 10„„ X X mínimomínimo  156,10 156,10
„„ X X máximomáximo = 174,04= 174,04
„„ Será adotado o valor médio obtido no estudo: Será adotado o valor médio obtido no estudo: 
R$165,00/m²R$165,00/m²
„„ 6.1 6.1 ‐‐ CONCLUSÃO CONCLUSÃO 
„„ DeDe acordoacordo comcom aa metodologiametodologia utilizadautilizada ee consoanteconsoante oo preconizadopreconizado
pelapela NBRNBR 1465314653‐‐22 –– NormaNorma BrasileiraBrasileira queque disciplinadisciplina aa matériamatéria emempelapela NBRNBR 1465314653 22 NormaNorma BrasileiraBrasileira queque disciplinadisciplina aa matériamatéria emem
estudo,estudo, tendotendo sidosido adotadoadotado oo GrauGrau IIII dede fundamentaçãofundamentação ee GrauGrau IIIIII
dede precisãoprecisão parapara osos cálculoscálculos efetuados,efetuados, concluíconcluí‐‐se,se, comcom basebase nono
mercadomercado imobiliárioimobiliário dada região,região, queque oo justojusto valorvalor arbitradoarbitrado parapara oog ,g , qq jj pp
imóvelimóvel emem questão,questão, emem agostoagosto dede 20122012,, jájá arredondado,arredondado, seráserá aa
médiamédia dosdos valoresvalores obtidosobtidos pelopelo MétodoMétodo ComparativoComparativo dede MercadoMercado
ee MétodoMétodo Evolutivo,Evolutivo, conformeconforme permitidopermitido pelapela normanorma técnica,técnica, emem
atéaté ±± 11%%,, éé dede::
„„ R$ 300.000,00 (trezentos mil reais)R$ 300.000,00 (trezentos mil reais)
NadaNada maismais tendotendo aa acrescentaracrescentar encerraencerra‐‐sese ooNadaNada maismais tendotendo aa acrescentar,acrescentar, encerraencerra sese oo
presentepresente trabalhotrabalho comcom xxxxxx ((xxxxxxxx)) páginaspáginas
impressasimpressas sendosendo aa últimaúltima assinadaassinada ee asasimpressas,impressas, sendosendo aa últimaúltima assinadaassinada ee asas
demaisdemais rubricadasrubricadas..
ANEXOSANEXOS
Rio de Janeiro, 02 de outubro de 2012Rio de Janeiro, 02 de outubro de 2012
Assinatura do profissional responsávelAssinatura do profissional responsávelAssinatura do profissional responsávelAssinatura do profissional responsável
OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!OBRIGADA!!!
Simone FeigelsonSimone FeigelsonSimone FeigelsonSimone Feigelson
feigelson@globo.comfeigelson@globo.com