Aulas de DIREITO REAL

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Aulas sobre DIREITOS REAIS 
 
Aula 01 - Direitos Reais 
 
 
Prof. Rafael de Menezes 
INTRODUÇÃO 
 O curso de direito civil é uno. Desde Civil 2 é visto o Direito 
Patrimonial, que se divide em direito obrigacional (a maior fonte de 
obrigação é o contrato) e Direito Real (propriedade é o principal 
direito real). 
 Nos Direito das Obrigações, nós estudamos as relações dos 
homens entre si. Nos Direitos Reais, nós estudamos a relação dos 
homens com as coisas, sempre movido por interesse econômico. 
Desse relacionamento econômico, com as pessoas e com as coisas, 
forma-se um patrimônio ao longo de nossa vida, que será transferido 
aos nossos herdeiros após nossa morte, de acordo com as regras do 
Direito das Sucessões. O interesse econômico está em todas essas 
relações. 
 O Direito de Família é o menos patrimonial de todas os 
ramos do Direito Civil. 
 Em suma, o Direito Patrimonial é o campo do Direito Civil 
onde as pessoas se relacionam entre si, através dos contratos, e 
onde as pessoas se relacionam com as coisas, adquirindo 
propriedade, com o objetivo de formar um patrimônio, que será 
transferido aos herdeiros após a morte. 
No direito patrimonial predomina a autonomia privada, onde a 
liberdade dos particulares é grande, não há a presença marcante do 
Estado. É permitido fazer tudo o que a lei não proíbe, diferentemente 
do direito público (Administrativo - onde só se faz o que a lei 
permite). 
DIREITO REAL 
Conceito: 
 É o campo do direito patrimonial cujas regras tratam do 
poder dos homens sobre as coisas apropriáveis. 
Objeto: 
As coisas apropriáveis são aquelas que podem ser objeto de 
propriedade. A princípio, todas as coisas úteis e raras podem ser 
objeto de propriedade, diante do interesse econômico que elas 
despertam. Excluem-se os bens abundantes, sem valoração 
econômica (ex: água do mar, o ar que se respira, luz do sol). A coisa 
pública não é apropriável. (revisar bens públicos, arts 98 a 103) 
 Uma ilha pode ser particular, mas a praia sempre é pública (ex: ilha 
de Santo Aleixo, em Sirinhaém-PE) 
 As coisas podem ser apropriadas devido a uma relação 
jurídica contratual (ex: A vende a B e B se torna dono da coisa e A do 
dinheiro) ou pela captura ( = ocupação, onde não há relação com 
pessoas, ex: pegar uma concha na praia, pescar um peixe). A 
aquisição decorrente de contrato se diz derivada, porque a coisa já 
pertenceu a outrem; a aquisição derivada da ocupação se 
diz originária porque a coisa nunca teve dono. 
Assim, as coisas apropriáveis são objeto de propriedade, que é o 
mais amplo direito real. Sinônimo de propriedade é o domínio (alguns 
autores enxergam diferença entre propriedade e domínio mas eu 
não). O conceito de propriedade já foi absoluto no Direito Romano. 
Atualmente, esse direito é relativo. Por exemplo: a propriedade rural, 
antigamente, poderia ser improdutiva pois o dono poderia fazer o que 
bem entendesse com seus bens. Atualmente, com a CF-88, existe a 
função social da propriedade, vedando-se ao dono deixa-la 
improdutiva. VER ART. 1228, CAPUT (caráter absoluto da propriedade 
– caracterizado pelo poder de disposição). Acrescentou-se o §1º ao 
art. 1228, relativizando o caráter absoluto da propriedade. É a função 
social da propriedade (que pode ser urbana ou rural). Interessa à 
coletividade que seja respeitada a função social da propriedade. 
Características dos direitos reais: 
a) sequela 
b) preferência 
Sequela, por exemplo é a reivindicação do art. 1228. É o direito de 
reaver a coisa de quem quer que injustamente a detenha. Vem do 
verbo “seguir”. Dá-se quando o proprietário persegue a coisa para 
recuperá-la, não importando com quem a coisa esteja. É um poder do 
titular do direito real de seguir a cosia para recuperá-la de quem 
injustamente a possua. É uma característica fundamental dos direitos 
reais, e não só da propriedade, mas do usufruto, superfície, hipoteca, 
etc. Não existe nos direitos obrigacionais, e é por isso que os direitos 
reais são mais fortes/poderosos do que os direitos pessoais. 
Preferência interessa aos direitos reais de garantia (penhor, hipoteca, 
e alienação fiduciária). É uma grande vantagem sobre as garantias 
pessoais/obrigacionais como aval e fiança. Veremos no próximo 
semestre. VER ARTS. 961, 1419 e 1422 (a título de curiosidade). 
Diferenças entre os Direitos Reais e os Direitos Obrigacionais: 
- objeto 
DR: é determinado; é corpóreo (via de regra)* 
DO: indeterminado até a satisfação do crédito; incorpóreo (regra 
geral, a prestação, o serviço, a omissão) 
* exceções à regra da materialidade do objeto dos direitos reais são 
os chamados direitos autorais. É a propriedade intelectual. 
- violação: 
DR: por ação ex: invadir propriedade alheia 
DO: por omissão (em geral)* ex: deixar de pagar a dívida 
* exceção à regra da omissão é a obrigação de não-fazer: cumpre-a 
o devedor que se omite. 
- duração: 
DR: permanentes* 
DO: temporários 
*quanto mais é exercido mais forte o direito real se torna, através da 
ostensibilidade, ou seja, a sociedade sabe. Exercer o direito 
obrigacional é extingui-lo. Exercer o direito real é fortalecê-lo. 
- usucapião: 
DR: usucapíveis 
DO: não se adquirem pela usucapião* 
* usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, 
respeitando-se os requisitos legais, em determinado período de 
tempo, continuamente. 
- sujeito passivo: 
DR: absoluto (toda a sociedade) ERGA OMNES* pois toda a sociedade 
precisa respeitar minha propriedade sobre meus bens 
DO: relativo (o devedor); só posso cobrar a dívida do devedor e não 
de todos 
* a característica erga omnes acarreta a oposição a toda e qualquer 
pessoa. 
- tipicidade: 
DR: típicos (criados pela lei tão somente)* 
DO: atípicos (art. 425 – criação de contratos) 
* art. 1225 – são os direitos reais existentes. Artigo de enumeração 
taxativa. Além destes dez incisos, acrescentem apenas mais dois: o 
direito de preferência do inquilino, do art. 33 da lei 8245/91, e a 
alienação fiduciária em garantia, do DL 911/69 e dos arts. 1361 a 
1368 do CC 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 02 - Direitos Reais - Da posse 
 
 
Vimos na aula passada que só existe direito real se criado pela lei, 
pois as partes não podem criar direitos reais. Sabemos que as partes 
podem criar direitos obrigacionais, podem criar contratos (art. 425 do 
CC), mas não podem criar direitos reais porque os direitos reais são 
mais poderosos, são juridicamente mais fortes, mais seguros, por 
isso só a lei pode criá-los. 
O art. 1225 tipifica os direitos reais em dez incisos. Além destes dez, 
incluam mais dois: o direito de preferência do inquilino, previsto no 
art. 33 da lei 8245/91, e a alienação fiduciária, prevista no DL 911/69 
e no art.1361 do próprio CC. Mas tudo isso será visto no próximo 
semestre. Para este semestre vamos estudar apenas o inciso I que é 
a propriedade, o mais amplo, complexo e importante direito real. 
Propriedade é sinônimo de domínio, mas é muito diferente de posse. 
E o que é posse? Bem, posse não é direito, pois não está relacionado 
como tal pelo art. 1225. O legislador inclusive trata a posse em título 
anterior ao título dos DIREITOS reais. Alguns juristas entendem que a 
posse é um direito, mas eu me filio à corrente que considera a posse 
um FATO e não um direito. 
Se a posse não é um direito por que precisa ser estudada? Porque a 
posse é muito importante pelos seguintes motivos: 
1 – a posse é a exteriorização da propriedade, que é o principal 
direito real; existe uma presunção de que o possuidoré o proprietário 
da coisa. Olhando para vocês eu presumo que estas roupas e livros 
que vocês estão usando (possuindo) são de propriedade de vocês, 
embora possam não ser, possam apenas ser emprestadas, ou 
alugadas, por exemplo. A aparência é a de que o possuidor é o dono, 
embora possa não ser. 
2 - a posse precisa ser estudada e protegida para evitar violência e 
manter a paz social; assim se você não defende seus bens (§ 1o do 
1210) e perde a posse deles, você não pode usar a força para 
recuperá-los, precisa pedir à Justiça. Você continua proprietário dos 
seus bens, mas para recuperar a posse da coisa esbulhada só através 
do Juiz, para evitar violência. 
3 – a posse existe no mundo antes da propriedade, afinal a posse é 
um fato que está na natureza, enquanto a propriedade é um direito 
criado pela sociedade; os homens primitivos tinham a posse dos seus 
bens, a propriedade só surgiu com a organização da sociedade e o 
desenvolvimento do direito. 
Conceito de posse: é o estado de fato que corresponde ao direito de 
propriedade. 
Como a posse não é direito, a propriedade é mais forte do que a 
posse. Dizemos que a posse é uma relação de fato transitória, 
enquanto a propriedade é uma relação de direito permanente, e que 
a propriedade prevalece sobre a posse (súmula 487 do STF: será 
deferida a posse a quem tiver a propriedade). 
DA DETENÇÃO 
Então posse é menos do que propriedade, e DETENÇÃO é menos do 
que posse. Sim, existe um estado de fato inferior à posse que é a 
detenção. 
Conceito de detenção: estado de fato que não corresponde a nenhum 
direito (art 1198). Ex: o motorista de ônibus; o motorista particular 
em relação ao carro do patrão; o bibliotecário em relação aos livros, o 
caseiro de nossa granja, casa de praia, etc. Tais pessoas não têm 
posse, mas mera detenção por isso jamais podem adquirir a 
propriedade pela usucapião dos bens que ocupam, pois só a posse 
prolongada enseja usucapião, a detenção prolongada não enseja 
nenhum direito. O detentor é o fâmulo, ou seja, aquele que possui a 
coisa em nome do verdadeiro possuidor, obedecendo ordens dele. 
Vide ainda art. 1208 que se refere ao ladrão, ao invasor, àquela 
pessoa que atravessa nosso terreno para encurtar caminho, etc. 
Voltaremos a esse art 1208 nas próximas aulas. 
TEORIAS DA POSSE: 
Dois juristas alemães fizeram estudos profundos sobre a posse que 
merecem nosso conhecimento: 
1 – Teoria Subjetiva: elaborada por Savigny em 1803, que elaborou 
um tratado sobre a posse afirmando que a posse seria a soma de 
dois elementos: o “corpus” e o “animus”. O corpus é o elemento 
material, é o poder físico da pessoa sobre a coisa, é o elemento 
externo/objetivo, é a ocupação da coisa pela pessoa. Já o animus é o 
elemento interno/subjetivo, é a vontade de ser dono daquela coisa 
possuída, é a vontade de ter aquela coisa como sua. Assim, para este 
jurista, o locatário, o usufrutuário, o comodatário não teriam posse 
pois sabem que não são donos. Tais pessoas teriam apenas detenção, 
não poderiam sequer se proteger como autoriza o 1210 e § 1o. (ex: o 
inquilino não poderia defender a casa onde mora contra um ladrão, 
pois o inquilino seria mero detentor). Savigny errou ao valorizar 
demais o animus. Conceito de posse de Savigny: posse é o poder que 
tem a pessoa de dispor fisicamente de uma coisa (corpus) com a 
intenção de tê-la para si (animus). 
2 – Teoria Objetiva de Ihering: criticou Savigny e deu destaque à 
propriedade. Diz Ihering que se o proprietário tem a posse, não há 
necessidade de distinção entre elas. Porém, o proprietário pode 
transferir sua posse a terceiros para um melhor uso econômico (ex: 
um médico/professor que herda uma fazenda não vai saber 
administrá-la, é melhor então alugá-la/arrendá-la a um 
agricultor/empresário). Assim a posse se fragmenta em posse 
indireta (do proprietário) e posse direta (do 
locatário/usufrutuário/comodatário). Ambos os possuidores têm 
direito a exercer a proteção possessória do art 1210. Nosso Código 
adotou a Teoria de Ihering como se vê dos arts. 1196 e 1197. Ihering 
veio depois de Savigny e pôde aperfeiçoar a Teoria Subjetiva. Na 
prática, a diferença entre as teorias é porque para Ihering o 
proprietário e o possuidor direto podem defender a posse, já que o 
proprietário permanece possuidor indireto (ex: o MST invade uma 
fazenda alugada, então tanto o proprietário como o arrendatário 
podem defender as terras e/ou acionar a Justiça). Ihering desprezou 
o animus e deu importância à fragmentação do corpus para uma 
melhor exploração econômica da coisa. Conceito de posse de Ihering: 
posse é a relação de fato entre pessoa e coisa para fim de sua 
utilização econômica, seja para si, seja cedendo-a para outrem. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 03 - Direitos Reais - Objeto da posse 
 
 
Pode ser toda coisa material, corpórea, que ocupa lugar no espaço. 
Como diziam os romanos, “res qui tangit possum”, ou coisa que pode 
ser tocada. Assim, todas as coisas móveis e imóveis que ocupam 
lugar no espaço podem ser possuídas e protegidas. Essa é a regra 
geral, embora admita-se com controvérsias a possibilidade de posse 
de coisas imateriais como linha telefônica, energia elétrica, sinal de 
TV por assinatura, marcas e patentes protegidas pela propriedade 
intelectual, etc. Não há posse nos direitos autorais, nos direitos de 
crédito, nas obrigações de fazer e de não-fazer, entre outros. Mas 
alguns contratos exigem a transferência da posse para sua formação 
como locação, depósito e comodato. Outros contratos não transferem 
só a posse, mas também a propriedade da coisa como compra e 
venda, doação e mútuo. 
CLASSIFICAÇÃO DA POSSE 
a) OBJETIVA: esta classificação leva em conta elementos externos, 
visíveis, e divide a posse em justa e injusta. A posse injusta é a 
violenta, clandestina ou precária, a posse justa é o contrário (art. 
1.200). A posse violenta nasce da força (ex: invasão de uma fazenda, 
de um terreno urbano, o roubo de um bem). A posse clandestina é 
adquirida na ocultação (ex: o furto), às escondidas, e o dono nem 
percebe o desapossamento para tentar reagir como permite o § 1o do 
art. 1.210. A posse precária é a posse injusta mais odiosa porque ela 
nasce do abuso de confiança (ex: o comodatário que findo o 
empréstimo não devolve o bem; o inquilino que não devolve a casa 
ao término da locação; A pede a B para entregar um livro a C, porém 
B não cumpre o prometido e fica com o livro, abusando da confiança 
de A). Todas essas três espécies de posse injusta na verdade não são 
posse, mas detenção (art. 1208). O relevante é porque a detenção 
violenta e a clandestina podem convalescer, ou seja, podem se curar 
e virar posse quando cessar a violência ou a clandestinidade, e o 
ladrão passar a usar a coisa publicamente, sem oposição ou 
contestação do proprietário. Já a detenção precária jamais 
convalesce, nunca quem age com abuso de confiança pode ter a 
posse da coisa para com o passar do tempo se beneficiar pela 
usucapião e adquirir a propriedade. O ladrão e o invasor até podem 
se tornar proprietários, mas quem age com abuso de confiança 
nunca. Voltaremos a esse assunto quando formos estudar usucapião 
em breve. 
b) SUBJETIVA: a classificação subjetiva leva em conta a condição 
psicológica do possuidor, ou seja, elementos internos/íntimos do 
possuidor, e divide a posse em de boa-fé e de má-fé. A posse é de 
boa-fé quando o possuidor tem a convicção de que sua posse não 
prejudica ninguém (1201). A posse é de má-fé quando o possuidor 
sabe que tem vício. A posse de boa-fé, embora íntima, admite um 
elemento externo para facilitar a sua comprovação. Este elemento 
externo é chamado de “justo título”, ouseja um documento 
adequado para trazer verossimilhança à boa-fé do possuidor. (ver pú 
do 1201; ex: comprar bem de um menor que tinha identidade falsa; 
outro ex: A aluga uma casa a B e proíbe sublocação; C não sabe de 
nada, e B subloca a C; C está de boa-fé pois tem um contrato com B, 
porém sua boa-fé cessa quando A comunicar a C que B não podia 
sublocar – art. 1202). 
Em geral a posse injusta é de má-fé e a posse justa é de boa-fé, 
porém admite-se posse injusta de boa-fé (ex: comprar coisa do 
ladrão, 1203; é injusta porque nasceu da violência, mas o comprador 
não sabia que era roubada), e posse justa de má-fé (ex: o tutor 
comprar bem do órfão, o Juiz comprar o bem que ele mandou 
penhorar, mesmo pagando o preço correto, é vedado pelo art. 497; a 
posse é justa porque foi pago o preço correto, mas é de má-fé 
porque tem vício, porque viola a ética, a moral, e a própria lei, afinal 
o tutor, o Juiz não basta ser honesto, também tem que parecer 
honesto). 
COMPOSSE: é a posse exercida por duas ou mais pessoas, como o 
condomínio é a propriedade exercida por duas ou mais pessoas 
(1199). A composse pode ser tanto na posse direta como na indireta 
(ex: dois irmãos herdam um apartamento e alugam a um casal, 
hipótese em que os irmãos condôminos terão composse indireta e o 
casal a composse direta). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 04 - Direitos Reais - Aquisição da posse 
 
 
Já sabemos que nosso legislador adotou a teoria objetiva da posse de 
Ihering. Então possuidor é todo aquele que ocupa a coisa, seja ou 
não dono dessa coisa (1196), salvo os casos de detenção já vistos 
(art. 1198). Sabemos também que o proprietário, mesmo que deixe 
de ocupar a coisa, mesmo que perca o contato físico sobre a coisa, 
continua por uma ficção jurídica seu possuidor indireto, podendo 
proteger a coisa contra agressões de terceiros (1197). 
 Quais são os poderes inerentes à propriedade referidos no art. 
1196? São três: o uso, a fruição (ou gozo) e a disposição, conforme 
art. 1228. Então todo aquele que usa, frui ou dispõe de um bem é 
seu possuidor (1196). É por isso que eu chamo a propriedade de um 
direito complexo, porque é a soma de três 
atributos/poderes/faculdades. Voltaremos a esse assunto breve 
quando formos estudar propriedade. 
 Para adquirir a posse de um bem, basta usar, fruir ou dispor 
desse bem. Pode ter apenas um, dois ou os três poderes inerentes à 
propriedade que será possuidor da coisa (1204: “em nome próprio” 
para diferenciar a posse da detenção do 1198). É por isso que pode 
haver dois possuidores (o direto e o indireto) pois a posse pertence a 
quem tem o exercício de algum dos três poderes inerentes ao 
domínio. 
 Exemplos de aquisição da posse: através da ocupação ou 
apreensão (pescar um peixe, pegar uma concha na praia, pegar um 
sofá abandonado na calçada), através de alguns contratos (compra e 
venda, doação, troca, mútuo – vão transferir posse e propriedade; já 
na locação, comodato e depósito só se adquire posse), através dos 
direitos reais (usufruto, superfície, habitação, alienação fiduciária), 
através do direito sucessório (1784). 
 Na hipótese de ocupação (ou apreensão) se diz que a aquisição 
da posse é originária, pois não existe vínculo com o possuidor 
anterior. Nos demais caos a aquisição da posse é derivada de 
alguém, ou seja, a coisa passa de uma pessoa para outra com os 
eventuais vícios do 1203 e 1206 (ex: comprar coisa de um ladrão não 
gera posse, mas sim detenção violenta, salvo vindo a detenção a 
convalescer, virando posse e depois propriedade pela usucapião; 
1208 e 1261). 
 É importante saber o dia em que a posse foi adquirida para 
contagem do prazo da usucapião, bem como para caracterizar a 
posse velha (mais de um ano e um dia) do art. 924 do CPC. 
Falaremos de usucapião em breve e de posse velha na próxima aula. 
 O incapaz pode adquirir posse? Uns dizem que não face ao art. 
104, I. Outros dizem que sim pois posse não é direito, mas apenas 
fato (vide 542 e 543 – aceitação ficta). 
PERDA DA POSSE 
Perde-se a posse quando a pessoa deixa de exercer sobre a coisa 
qualquer dos três poderes inerentes ao domínio (= propriedade), 
conforme 1223, 1196 e 1204. 
Exemplificando, perde-se a posse por 1 ) abandono (significa 
renunciar à posse, é a res derelictae = coisa abandonada, como 
colocar na calçada um sofá velho; mas tijolo na calçada em frente de 
uma casa em obra não é coisa abandonada, é preciso sempre agir 
com razoabilidade); 2 ) tradição (entrega da coisa a outrem 
com ânimo de se desfazer da posse, como ocorre nos contratos de 
locação, compra e venda, comodato, etc; entregar a chave do carro 
ao motorista/manobrista não transfere posse, só detenção); 3 ) 
perda da coisa (= res amissa; a perda é involuntária e permanente; 
ocorre quando a pessoa não encontra a coisa perdida e quem a 
encontrou não a devolve – 1233); 4) pela sua colocação fora do 
comércio (ex: o governo decide proibir o cigarro, 104, II); 5) pela 
posse de outrem (invasor, ladrão) superior a um ano e um dia, 
mesmo contra a vontade do legítimo possuidor; antes de um ano e 
um dia (924 do CPC) o invasor/ladrão só tem detenção - 1208; após 
esse prazo já tem posse, e após alguns anos terá propriedade através 
da usucapião, isso tudo se o proprietário permitir e não estiver 
questionando na Justiça a perda do seu bem; isso parece absurdo, 
proteger o ladrão/invasor, mas o efeito do tempo é tão importante 
para o direito, e a posse é tão importante para presumir (dar 
aparência) a propriedade, que, nas palavras de Ihering, citado por 
Silvio Rodrigues “mais vale que um velhaco, excepcionalmente, 
partilhe de um benefício da lei, do que ver esse benefício negado a 
quem o merece”; é mais ou menos como aquele refrão que se houve 
no Tribunal do Júri Penal: é melhor um culpado solto do que um 
inocente preso. 
 
 
 
 
 
Aula 05 - Direitos Reais - Efeitos da posse 
 
 
Quais os efeitos, quais as consequências jurídicas da posse? São 
muitas, é por isso que precisamos estudar a posse. Embora não se 
trate de um direito, a posse é a exteriorização de um direito 
complexo e importantíssimo (a propriedade), por isso a posse tem 
consequências jurídicas, por isso a posse é um fato protegido pelo 
direito. Vejamos os efeitos da posse: 
 1 – direito à legítima defesa, ou desforço imediato, ou 
autodefesa da posse do § 1o do 1210, afinal quem não defende seus 
bens, móveis ou imóveis, não é digno de possuí-los. Se o possuidor 
não age “logo” precisa recorrer ao Poder Judiciário, para não incidir 
no 345 do Código Penal. Os limites desta autodefesa são os mesmos 
da legítima defesa do direito penal, ou seja, deve-se agir com 
moderação mas usando os meios necessários. 
 2 – direito aos interditos: interdito é uma ordem do Juiz e 
são três as ações possessórias que se pode pedir ao Juiz quando o 
possuidor não tem sucesso através do desforço imediato. Esta 
matéria é de interesse processual, vocês vão aprofundar esse assunto 
em processo civil, mas eu considero prudente adiantar alguma coisa: 
 - ação de interdito proibitório: é uma ação preventiva usada 
pelo possuidor diante de uma séria ameaça a sua posse (ex: os 
jornais divulgam que o MST vai invadir a fazenda X nos próximos 
dias). O dono (ou possuidor, ex: arrendatário/locatário) da fazenda 
ingressa então com a ação e pede ao Juiz que proíba os réus de 
fazerem a invasão sob pena de prisão e sob pena de multa em favor 
do autor da ação. (vejam a parte final do art. 1210, caput) 
 - ação de manutenção de posse: esta ação é cabível quando 
houve turbação, ou seja, quando já houve violência à posse (ex: 
derrubada da cerca,corte do arame, cerco à fazenda, fechamento da 
estrada de acesso). O possuidor não perdeu sua posse, mas está com 
dificuldade para exerce-la livremente conforme os exemplos. (vide art 
1210 parte inicial). O possuidor pede ao Juiz para ser mantido na 
posse, para que cesse a violência e para ser indenizado dos prejuízos 
sofridos. 
 - ação de reintegração de posse: esta ação vai ter lugar em 
caso de esbulho, ou seja, quando o possuidor efetivamente perdeu a 
posse da coisa pela violência de terceiros. O possuidor pede ao Juiz 
que devolva o que lhe foi tomado. Esta ação cabe também quando o 
inquilino não devolve a coisa ao término do contrato, ou quando o 
comodatário não devolve ao término do empréstimo. A violência do 
inquilino e do comodatário surge ao término do contrato, ao não 
devolver a coisa, abusando da confiança do locador/comodante. (vide 
1210 no meio). O possuidor pede ao Juiz para ser reintegrado na 
posse. 
 Estas três ações cabem para defender móveis e imóveis, 
sendo fungíveis, ou seja, se o advogado erra a ação não tem 
problema pois uma ação pode substituir a outra (ex: entra com o 
interdito mas quando o Juiz vai despachar já houve esbulho, não tem 
problema, 920 CPC), além disso o direito é mais importante do que o 
processo. Se sua posse foi violada e o direito protege a posse das 
pessoas, existe uma ação para garantir essa proteção, afinal o direito 
é mais importante do que o processo. Para qualquer direito existe 
uma ação (processual) para assegurar, garantir, esse direito. 
 Outra coisa muito importante: estas ações devem ser 
propostas no prazo de até um ano e um dia da agressão (art 924 do 
CPC), pois dentro deste prazo o Juiz pode LIMINARMENTE determinar 
o afastamento dos réus que só tem detenção; após esse prazo, o 
invasor já tem POSSE VELHA e o Juiz não pode mais deferir uma 
liminar, e o autor vai ter que esperar a sentença que demora muito. 
A liminar é uma decisão que o Juiz concede no começo do processo, 
já a sentença é uma decisão que só vem no final do processo, após 
muitos prazos, audiências, etc. E nesse tempo todo os réus estarão 
ocupando a coisa. Por isso é preciso agir dentro do prazo de um ano 
e um dia (DETENÇÃO ou POSSE NOVA) para se obter uma grande 
eficácia na prática. Se o réu tem POSSE VELHA, o Juiz deve negar a 
liminar, mantendo o estado de fato, até que após formar todo o 
processo o Juiz julgue o estado de direito (art 1211, súmula 487 
STF). O proprietário sempre vence o possuidor, afinal a posse é um 
fato provisório e a propriedade é um direito permanente. 
 3 – direito aos frutos e aos produtos: O possuidor de boa-
fé tem direito aos frutos e aos produtos da coisa possuída (art 95 e 
1214). Então o arrendatário de uma fazenda pode retirar os frutos e 
os produtos da coisa durante o contrato. Os frutos diferem dos 
produtos pois estes são esgotáveis, são exauríveis (ex: uma 
pedreira), enquanto os frutos se renovam. Os frutos podem ser 
naturais (ex: crias dos animais, frutas das árvores, safra de uma 
plantação) ou industriais (ex: produção de uma fábrica de carros) ou 
civis (ex: rendimentos provenientes de capital como os juros). (ver 
pu do 1214, e 1215). O possuidor de má-fé não tem esses direitos 
(1216), salvo os da parte final do 1216 afinal, mesmo de má-fé, 
gerou riqueza na coisa. 
 Veremos ainda outros efeitos na próxima aula. 
 
Aula 06 - Direitos Reais - Efeitos da posse (continuação) 
 
 
4 - Direito à indenização e retenção por benfeitorias: Se o 
possuidor realiza benfeitorias (= melhoramentos, obras, despesas, 
plantações, construções) na coisa deve ser indenizado pelo 
proprietário da coisa, afinal a coisa sofreu uma valorização com tais 
melhoramentos. Se o proprietário não indenizar, o possuidor poderá 
exercer o direito de retenção, ou seja, terá o direito de reter (= 
conservar, manter) a coisa em seu poder em garantia dessa 
indenização (desse crédito) contra o proprietário. 
 Mas tais direitos de indenização e de retenção não são 
permitidos pela lei em todos os casos. 
 Inicialmente precisamos identificar o tipo de benfeitoria 
realizada. Pelo art. 96 do CC as benfeitorias podem ser voluptuárias, 
úteis e necessárias. Os parágrafos desse artigo conceituam tais 
espécies de benfeitorias, então exemplificando a voluptuária seria 
uma estátua ou uma fonte no jardim de um casa, ou então um piso 
de mármore, ou uma torneira dourada; já a útil seria uma piscina, 
uma garagem coberta, um pomar, fruteiras; finalmente, a benfeitoria 
necessária seria consertar uma parede rachada, reparar um telhado 
com goteiras, trocar uma porta cheia de cupim. 
 Precisamos também identificar a condição subjetiva da posse, 
ou seja, se o possuidor está de boa-fé ou de má-fé (vide aulas 
passadas sobre classificação da posse). 
 Pois bem, se o possuidor está de boa-fé (ex: inquilino, 
comodatário, usufrutuário, etc) terá sempre direito à indenização e 
retenção pelas benfeitorias necessárias; já as benfeitorias 
voluptuárias poderão ser levantadas (=retiradas) pelo possuidor, se a 
coisa puder ser retirada sem estragar e se o dono não preferir 
comprá-las, não cabendo indenização ou retenção; quanto às 
benfeitorias úteis, existe mais um detalhe: é preciso saber se tais 
benfeitorias úteis foram expressamente autorizadas pelo proprietário 
para ensejar a indenização e retenção. 
 Numa leitura isolada do art. 1219, fica a impressão de que as 
benfeitorias necessárias e úteis têm o mesmo tratamento. Mas isso 
não é verdade por três motivos: 
 Primeiro por uma questão de justiça afinal, como já vimos, são 
diferentes as benfeitorias úteis e necessárias, e estas são mais 
importantes do que aquelas. Não se pode comparar a necessidade de 
reparar uma parede rachada (que ameaçava derrubar o imóvel) com 
a simples utilidade de uma garagem coberta (é bom, evita que o 
carro fique quente, facilita o embarque das pessoas sob chuva, mas 
não é imprescindível). 
 Segundo por que os arts. 505 e 578 do CC exigem autorização 
expressa do proprietário para autorizar a indenização e retenção por 
benfeitorias úteis. Realmente, quem garante que o proprietário da 
casa alugada/emprestada queria um pomar no quintal plantado pelo 
possuidor/inquilino? E se o dono lá tivesse intenção de construir uma 
piscina ao término do contrato? Teria que comprar as árvores para 
depois derrubá-las???? 
 Terceiro porque os direitos reais e os direitos obrigacionais se 
completam, ambos integram a nossa conhecida autonomia privada, 
formando o direito patrimonial, por isso não se pode interpretar o 
1219 sem o 505 e principalmente o 578, que se refere à transmissão 
da posse decorrente da locação. 
 Em suma, em todos os casos de transmissão da posse 
(locação, comodato, usufruto), o possuidor de boa-fé terá sempre 
direito à indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias; nunca 
terá tal direito com relação às benfeitorias voluptuárias; e terá tal 
direito com relação às benfeitorias úteis se foi expressamente 
autorizado pelo proprietário a realizá-las. 
 Já ao possuidor de má-fé se aplica o 1220, ou seja, nunca cabe 
direito de retenção, não pode retirar as voluptuárias e só tem direito 
de indenização pelas benfeitorias necessárias. Não pode nem retirar 
as voluptuárias até para compensar o tempo em que de má-fé 
ocupou a coisa e impediu sua exploração econômica pelo proprietário 
(= melhor possuidor). 
5 – Direito a usucapir (= captar pelo uso = usucapião) 
Para alguns autores este é o principal efeito da posse, o direito de 
adquirir a propriedade pela posse durante certo tempo. A posse é o 
principal requisito da usucapião,mas não é o único, veremos 
usucapião em breve. 
6 – Responsabilidade do possuidor pela deterioração da coisa 
 Vocês sabem que, de regra, res perit domino, ou seja, a coisa 
perece para o dono. Assim, se eu empresto meu carro a José (posse 
de boa-fé) e o carro é furtado ou atingida por um raio, o prejuízo é 
meu e não do possuidor (1217). O possuidor de boa-fé tem 
responsabilidade subjetiva, só indeniza o proprietário se agiu com 
culpa para a deterioração da coisa (ex: deixou a chave na ignição e 
facilitou o furto). 
 Já o possuidor de má-fé pode ser responsabilizado mesmo por 
um acidente sofrido pela coisa, conforme 1218, salvo se provar a 
parte final do 1218 (ex: um raio atinge minha casa que estava 
invadida, o invasor não tem responsabilidade pois o raio teria caído 
de todo jeito, estivesse a casa na posse do dono ou do invasor). O 
possuidor de má-fé tem, de regra, responsabilidade objetiva, 
independente de culpa (ex: A empresta o carro a B para fazer a feira, 
mas B passa dois dias com o carro que termina sendo furtado no 
trabalho de B). 
 Por analogia ao 1218, lembrem-se do 399. 
7 – Direito a inversão do ônus da prova 
 A aparência (presunção) é a de que o possuidor é o dono, 
assim cabe ao terceiro reivindicante provar sua melhor posse ou sua 
condição de verdadeiro dono (1211). Na dúvida, se mantém a coisa 
com quem já estiver. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 07 - Direitos Reais - Propriedade 
 
 
 É o mais importante e complexo direito real. É o único direito real 
sobre a coisa própria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos 
reais do art. 1225 são direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os 
bens de terceiros (é o assunto do próximo semestre = os direitos 
reais na coisa alheia). 
 A importância da propriedade é imensa na nossa vida, afinal 
nosso principal interesse na vida é no acúmulo de bens, na formação 
de um patrimônio (alguém discorda?). 
 Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o 
trabalho e a produção de riquezas em toda a sociedade; negar esse 
direito representaria uma atrofia no desenvolvimento 
socioeconômico; por que estudar e trabalhar tanto se o que eu 
ganhar e produzir não vai ficar para mim e para meus filhos? É da 
natureza humana, desde o homem primitivo, de se apoderar da caça, 
de peles, de armas e ferramentas. 
 Nosso ordenamento protege a propriedade a nível 
constitucional (arts. 5º, XXII e 170, II) 
 A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, 
pois a posse está no mundo da natureza, enquanto o domínio (= 
propriedade) está no mundo jurídico. Eu sei que vocês têm a posse 
das roupas, livros e relógios que estão usando agora, mas não tenho 
certeza se vocês são realmente donos desses objetos. 
 Conceito: há vários: 1) propriedade é o poder pleno sobre a 
coisa; 2) é a submissão de uma coisa a uma pessoa; 3) é o direito 
real sobre a coisa própria, etc. 4) Adotemos o conceito do código, que 
é muito bom e a lei está sempre ao nosso alcance: ver art. 1228. 
 Então a propriedade é o poder de usar, fruir (=gozar) e 
dispor de um bem (três faculdades/atributos/poderes do domínio) e 
mais o direito de reaver essa coisa do poder de quem injustamente a 
ocupe. 
 CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE 
 1 – Complexidade: pelo conceito legal de propriedade se 
percebe porque se trata de um direito complexo, como dito na 
primeira frase de hoje. A complexidade é justamente porque a 
propriedade é a soma de três faculdades e mais esse direito de 
reaver de terceiros. Expliquemos estas três faculdades e este direito 
de reaver: 
 Uso – é o jus utendi, ou seja, o proprietário pode usar a 
coisa, pode ocupá-la para o fim a que se destina. Ex: morar numa 
casa; usar um carro para trabalho/lazer 
 Fruição (ou gozo) – jus fruendi; o proprietário pode também 
explorar a coisa economicamente, auferindo seus benefícios e 
vantagens. Ex: vender os frutos das árvores do quintal; ficar com as 
crias dos animais da fazenda. 
 Disposição – jus abutendi; é o poder de abusar da coisa, de 
modificá-la, reformá-la, vendê-la, consumi-la, e até destruí-la. A 
disposição é o poder mais abrangente. 
 Exemplo: se eu sou dono de um quadro eu posso pendurá-lo 
na minha parede (jus utendi), posso alugá-lo para uma exposição 
(jus fruendi) e posso também vendê-lo (jus abutendi). 
 O dono pode também ceder a terceiros só o uso da coisa (ex: 
direito real de habitação do 1414); pode ceder o uso e a fruição (ex: 
usufruto do 1394 e superfície do 1369); pode ceder só a disposição 
(ex: contrato estimatório do 537). O proprietário tem as três 
faculdades, já o possuidor tem pelo menos uma dessas três (1196, 
1204). 
 Além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade 
produz um efeito, que é justamente o direito de reaver a coisa (parte 
final do 1228). Como se faz isso, como se recuperam nossos bens 
que injustamente estejam com terceiros? 
Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem 
posse contra o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o 
possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor. 
Não confundam com a ação possessória, já estudada. A possessória é 
a ação do possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o 
proprietário (ex: locador quer entrar a qualquer hora na casa do 
inquilino, alegando ser o dono; não pode. Mas o proprietário que 
aluga uma fazenda também pode usar a possessória se o MST 
ameaça invadir e o arrendatário não toma providências, afinal o 
proprietário tem posse indireta). A vantagem da possessória é a 
possibilidade de concessão de liminar pelo Juiz. Na reivindicatória não 
cabe liminar. 
Este direito de reaver é consequência da sequela, aquela 
característica dos direitos reais que nós vimos na primeira aula, e que 
permite que o titular do direito real o exerça contra qualquer pessoa. 
2 – É direito absoluto: se o proprietário pode dispor, pode abusar da 
coisa (jus abutendi), pode vendê-la, reformá-la e até destruí-la. Esse 
absolutismo não é mais pleno pois o direito moderno exige que a 
coisa cumpra uma função social, exige um desenvolvimento 
sustentável do produzir evitando poluir (ver § 1º do 1228). 
Respeitar a função social é um limite ao direito de propriedade; outro 
limite são os direitos de vizinhança, que veremos em breve. 
Lembro que, quando uma propriedade não cumpre sua função social, 
o Estado a desapropria não para si (o que seria comunismo ou 
socialismo), mas para outros particulares que possam melhor utilizá-
la. Isso só comprova que nosso direito valoriza a 
propriedade privada. 
É absoluto também porque se exerce contra todos, é direito erga 
omnes, todos vocês têm que respeitar minha propriedade sobre meus 
bens e vice-versa. Já falamos disso quando vimos na primeira aulas a 
distinção entre direitos pessoais e reais. 
3 – Perpetuidade: os direitos de crédito prescrevem, mas a 
propriedade dura para sempre, passa inclusive para nossos filhos 
através do direito das sucessões (Civil 7). Quanto mais o dono usa a 
coisa, mais o direito de propriedade se fortalece. A propriedade não 
se extingue pelo não-uso do dono, mas sim pelo uso de terceiros. 
Então eu posso guardar meu relógio na gaveta que ele continuará 
meu para sempre. Eu posso passar décadas sem ir ao meu terreno na 
praia. Mas se alguém começar a usá-lo, poderá adquiri-lo pela 
usucapião. 
4 – Exclusividade: ver 1231; o proprietário pode proibir que terceiros 
se sirvam do seu bem; a presunção é a de quecada bem só tem um 
dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomínio 
(veremos condomínio em breve, e veremos também como a lei 
facilita a extinção do condomínio justamente porque a propriedade é 
um direito tão amplo e complexo que não é fácil ser exercido por 
duas pessoas sobre uma única coisa). 
5 – Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica como 
uma sanfona; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto 
para José; eu perco as faculdades de uso e de fruição, minha 
propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas 
disposição e posse indireta; mas ao término do usufruto, minha 
propriedade se dilata e torna-se plena novamente. 
SUJEITOS 
Quais os sujeitos no direito de propriedade? De um lado o sujeito 
ativo, o proprietário, qualquer pessoa física ou jurídica, desde que 
capaz. O menor pode adquirir mediante representação do pai ou do 
tutor (vocês estudaram representação em Civil 1 e voltarão a ver em 
Direito de Família; depois vejam o art. 1º, 1634, V, 1747, I). Do 
outro lado o sujeito passivo indeterminado, ou seja, todas as demais 
pessoas da sociedade que devem respeitar o meu direito de 
propriedade. 
OBJETO 
O objeto da propriedade é toda coisa corpórea, móvel ou imóvel. 
Admite-se propriedade de coisas incorpóreas como o direito autoral 
(estudaremos neste semestre) e o fundo de comércio (vocês vão 
estudar em Direito Comercial). Lembrem-se que a pessoa mais rica 
do mundo hoje (Bill Gates) possui propriedade incorpórea protegida 
pelo direito do autor (os softwares). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 08 - Direitos Reais - Espécies de propriedade 
 
 
a) plena ou ilimitada: quando as três faculdades do domínio (uso, 
fruição e disposição) estão concentradas nas mãos do proprietário e 
não existe nenhuma restrição. 1231 
b) limitada: subdivide-se em 1) restrita: quando a propriedade está 
gravada com um ônus real, como a hipoteca e o penhor (direitos 
reais de garantia que veremos no próximo semestre), ou quando o 
proprietário, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para outrem e 
ficou apenas com a disposição e posse indireta do bem; 2 ) resolúvel: 
propriedade resolúvel é aquela que pode ser resolvida, ou seja, que 
pode ser extinta, e só se tornará plena após certo tempo ou certa 
condição. Como? Na hipótese de retrovenda do 505; na alienação 
fiduciária em garantia do 1361; no fideicomisso do 1953. Ver ainda o 
1359. 
 
EXTENSÃO DA PROPRIEDADE 
Até onde se estende a propriedade? Até onde vai o poder do dono 
sobre a coisa? Se a coisa é móvel, é mais fácil responder pois o poder 
varia de acordo com o tamanho da coisa (ex: uma caneta, um carro, 
uma lancha, o dono sabe perfeitamente onde começa e termina seu 
bem, é fácil de identificá-lo no espaço). 
Mas se a coisa é imóvel surgem alguns problemas quanto ao limite 
vertical. O limite horizontal do terreno/fazenda será o muro, a cerca, 
o rio, etc. E o limite vertical? Até que altura e profundidade do solo o 
proprietário é dono? Diziam os romanos “qui dominus est soli 
dominus est usque ad caelum et usque ad inferos” (quem é dono do 
solo é dono até o céu e até o inferior). Mas com a aviação e a 
importância estratégica dos minerais, o espaço aéreo e o subsolo 
passaram a pertencer ao Estado, assim o dono não pode impedir que 
um avião passe bem alto por cima de seu terreno, e nem pode 
explorar os recursos minerais do subsolo (ver 1230 CC e 176 CF). No 
final, predomina a razoabilidade/bom senso/utilidade prática do art. 
1229 que usa as expressões “úteis ao exercício” e “interesse em 
impedir”, de modo que o proprietário não pode impedir que o metrô 
passe por baixo de seu terreno, mas pode impedir que o vizinho 
construa uma garagem por baixo de sua casa; o proprietário não 
pode impedir o sobrevôo de um avião lá no alto, mas pode impedir 
vôos rasantes sobre sua casa. 
LIMITAÇÃO DA PROPRIEDADE 
 
 Como sabemos, a lei limita o direito de propriedade que não é 
mais tão absoluto. O código velho no art. 527 considerava a 
propriedade um direito ilimitado. Mas atualmente já vimos que a 
propriedade precisa cumprir uma função social; já vimos que os 
minerais do subsolo pertencem à União. Há também outros limites ao 
direito real de propriedade: 
a) limitação legal, em respeito ao interesse da sociedade: tal 
limitação legal se dá por força de leis de direito privado (são os 
direitos de vizinhança, que veremos em breve) e por força de leis de 
direito público (ex: desapropriação, requisição para as eleições, 
segurança nacional, tombamento, urbanização, leis ambientais, a 
questão da função social e da exploração dos minerais, assuntos que 
vocês estudarão em direito administrativo/constitucional/eleitoral; 
ver §§ 3º, 4º e 5º do art 1228). Nas limitações privadas 
existe reciprocidade (um vizinho tem que respeitar os limites do outro 
e vice-versa), já nas limitações públicas não há reciprocidade (o 
particular não pode desapropriar bens do Estado), mas sempre se 
pode exigir indenização e brigar na Justiça contra abusos dos 
governantes. 
b) limitação jurídica, em respeito ao direito natural, em respeito ao 
que é justo para viver honestamente, não enganar os outros e dar a 
cada um o que é seu. Exemplos de limitações jurídicas: o abuso de 
direito do § 2º do 1228 c/c 187; a desapropriação privada do 1258 e 
1259. 
c) limitação voluntária, em respeito à autonomia privada: tal 
limitação decorre da vontade do dono, ou seja, é o dono da coisa que 
resolve limitá-la em troca de alguma vantagem financeira, por 
exemplo: servidão de não construir mais alto para garantir vista e 
ventilação para o terreno de trás, se dispondo os donos do terreno de 
trás a pagar por essa vantagem (veremos servidões prediais no 
próximo semestre); o dono da coisa pode também limitar a 
propriedade por motivo de ordem pessoal (ex: herança com 
inalienabilidade do 1911; o pai deixa para o filho uma casa proibindo 
o filho de vendê-la porque sabe que o filho é descontrolado e gasta 
tudo; veremos em Civil 7). 
 
 
 
 
Aula 09 - Direitos Reais - Aquisição da propriedade 
 
 
A aquisição da propriedade pode ser originária ou derivada; 
é originária quando a propriedade é adquirida sem vínculo com o 
dono anterior, de modo que o proprietário sempre vai adquirir 
propriedade plena, sem nenhuma restrição, sem nenhum ônus (ex: 
acessão, usucapião e ocupação); a aquisição é derivada quando 
decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado 
para imóveis, contrato com tradição para móveis, sucessão 
hereditária) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condições do 
anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder 
perante o Banco; se herda um apartamento com servidão de vista, 
vai se beneficiar da vantagem) 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL 
 Depois estudaremos a aquisição da propriedade dos móveis, 
por hoje vamos conhecer como é possível se tornar dono de bens 
imóveis: são quatro os modos, previstos no art. 530 do código velho. 
Destes quatro modos, apenas a aquisição pelo direito hereditário não 
vai nos interessar neste semestre, mas apenas em Civil 7. Vamos 
conhecer logo os outros três modos: 
1 – Registro: antigamente chamava-se de transcrição; é aquisição 
derivada. O registro é o modo mais comum de aquisição de imóveis. 
Conceito: se trata da inscrição do contrato no cartório de registro do 
lugar do imóvel. Existem cartórios de notas (onde se faz escritura 
pública, testamento, reconhecimento de firma, cópia autenticada) 
e cartórios de registro de imóveis em nossa cidade. Cada imóvel 
(casa, terreno, apartamento) tem um número (= matrícula) próprio e 
está devidamente registradono cartório de imóveis do seu bairro (se 
a cidade for pequena só tem um). O cartório de imóveis tem a função 
pública de organizar os registros de propriedade e verificar 
a regularidade tributária dos imóveis, pois não se podem registrar 
imóveis com dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade 
é privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei 6.015/73 
dispõe sobre os registros públicos. Quando 
você compra/doa/troca um imóvel você precisa celebrar o contrato 
através de escritura pública (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa 
escritura no cartório do lugar do imóvel. Só 
o contrato/entrega das chaves/pagamento do preço não basta, é 
preciso também fazer o registro tendo em vista a importância da 
propriedade imóvel na nossa vida. O registro confirma o contrato e dá 
publicidade ao negócio e segurança na circulação dos imóveis. A 
escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, mas o 
registro só pode ser feito no cartório do lugar do imóvel, que é um 
só. Ver 1245 e §§. O título translativo a que se refere o § 1º em 
geral é o contrato. O registro de imóveis em nosso país não é 
perfeito, afinal o Brasil é um país jovem e continental, e muitos 
terrenos ainda não têm registro, mas o ideal é que cada imóvel tenha 
sua matrícula com suas dimensões, sua história, seus eventuais ônus 
reais (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc) e o nome de 
seus proprietários. No cartório de imóveis se registra não só a 
propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão, 
superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há direito 
real, não há propriedade, não há seqüela ainda em favor do 
comprador (§ 1º do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que 
se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas e 
danos (art. 389 é a regra, e o 475 é a exceção, lembram desses 
artigos, não é?) 
 Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro não é 
imóvel, mas bem móvel, por isso para se tornar dono do carro não é 
necessário o registro. Voltaremos a esse assunto quando formos 
estudar a aquisição da propriedade móvel através da tradição (1267). 
 Características do registro: fé pública (presume-se que o 
registro exprima a verdade; o cartório deve ser bem organizado e os 
livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são 
acessíveis a qualquer pessoa, 1246); possibilidade de retificação (se 
o registro está errado, o Juiz pode determinar sua correção, 
1247); obrigatoriedade (o registro é obrigatório no cartório de 
imóveis do lugar do imóvel: § 1º do 1245) e continuidade (o registro 
obedece a uma sequência lógica, sem omissão, de modo que não se 
pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no 
contrato não é o dono que consta no registro; muita gente 
desconhece a importância do registro, ou então para não pagar as 
custas, só celebra o contrato de compra e venda; aí fica transmitindo 
posse de um para outro; quando finalmente alguém resolve registrar, 
não encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a usucapião). 
2 – aquisição da propriedade imóvel pela acessão 
 É aquisição originária. Adquire-se por acessão tudo aquilo que 
adere ao solo e não pode ser retirado sem danificação. Através da 
acessão a coisa imóvel vai aumentar por alguma das cinco hipóteses 
do art. 1248. As quatro primeiras são acessões naturais e horizontais 
(dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos 
rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é acessão 
humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao 
plantar e construir). 
a) formação de ilhas: 1249 
b) aluvião: é o acréscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte 
do terreno que aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, 1250 
c) avulsão: difere da aluvião pois a avulsão é brusca: 1251 
d) álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio 
seco torna-se propriedade do dono do terreno onde ele passava: 
1252 
e) construções e plantações: esta é a acessão humana, pois é o 
homem que constrói e planta num terreno; a regra é o acessório 
seguir o principal, então tais benfeitorias serão de propriedade do 
dono do terreno, 1253; porém, se o dono do material e das sementes 
não for o dono do terreno surgirão problemas sobre o domínio das 
acessões e indenização ao prejudicado. Como resolver isso para 
evitar enriquecimento ilícito do dono do terreno? Vai depender da boa 
fé ou da má fé dos envolvidos, bem como vai depender da espécie 
de benfeitoria, com as mesmas regras que nós já vimos quando 
tratamos dos efeitos da posse. 
3 – aquisição da propriedade imóvel pela usucapião (próxima aula). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 10 - Direitos Reais - Aquisição da propriedade imóvel (continuação) 
 
 
3 – A usucapião; a palavra é feminina porque vem do latim “usus” + 
“capere”, ou seja, é a captação/tomada/aquisição pelo uso. Conceito: 
é modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada sob 
determinadas condições. Não só a propriedade se adquire pela 
usucapião, mas outros direitos reais como superfície, usufruto e 
servidão predial também (veremos no próximo semestre). A 
usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade 
de ser dono (animus domini - elemento subjetivo). 
Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapião? 1) para 
prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para morar e 
trabalhar; a propriedade é um direito importantíssimo e a posse é um 
fato muito relevante, como já vimos nas primeiras aulas. 2) para 
punir o proprietário desidioso/preguiçoso/irresponsável, que não 
cuida dos seus bens, afinal “dormientibus non sucurrit jus”; além 
disso, quem não defende e cuida dos seus bens, não é digno de tê-
los; mas lembrem que não se perde a propriedade pelo simples não-
uso, é preciso que alguém esteja usando no lugar do proprietário; 3) 
por uma questão de paz social, pois a usucapião vai regularizar, vai 
sanar os vícios de uma posse violenta ou clandestina (a posse 
precária não convalesce nunca, lembrem do 1200 e do 1208); a 
usucapião transforma a posse, um fato provisório, em propriedade, 
um direito permanente; a usucapião vai dar juridicidade a uma 
situação de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor 
seja um ladrão ou um invasor. 
Observação: tem Juiz que admite até usucapião de maternidade, na 
esteira do 3º fundamento visto acima, vejamos esta decisão do STJ: 
“Ao se casar, o pai declarou ter três filhos, todos do casamento com a 
esposa. Na verdade são eles filhos só do pai com outras mulheres, 
fato de conhecimento de toda a sociedade à época. Com o 
falecimento da esposa, o viúvo promoveu a abertura do inventário 
dos bens por ela deixados, declarando como herdeiros todos os treze 
filhos do casal. Os demais irmãos entenderam que os três primeiros 
réus, por serem filhos apenas do pai, só têm direito à herança do pai 
e não sobre os bens deixados pela mãe, não obstante se acharem 
relacionados como herdeiros da falecida. O pleito é pela anulação ou 
reforma de seus registros de nascimento, a fim de que deles sejam 
excluídos os nomes da mãe e dos avós maternos. Há mais de 
quarenta anos tal situação se consolidou no seio da família e da 
sociedade. Há, no caso, a necessidade de proteger situações 
familiares reconhecidas e consolidadas. Tal situação fática merece a 
tutela do Poder Judiciário”. Precedentes citados: REsp 215.249-MG, 
DJ 2/12/2002, e REsp 91.825-MG, DJ 1º/8/2000. REsp 119.346-
GO, Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 1º/4/2003 pelo STJ. 
Outro conceito: a usucapião é modo originário ( não é derivado) de 
aquisição do domínioatravés da posse mansa e pacífica, exercida 
com “animus domini” por certo tempo, fixado em lei. Por ser modo 
originário, é irrelevante que a coisa tenha um proprietário registrado 
no cartório de imóveis, pois pela usucapião a coisa se adquire do 
tempo e não de outra pessoa. 
Requisitos: 
1) capacidade do adquirente: o incapaz não pode adquirir pela 
usucapião (104, I), e também não pode perder pela usucapião, caso 
seu representante (pai, tutor, curador) não defenda seus bens (198, I 
– a usucapião, como a prescrição, é também efeito do tempo no 
direito; diz-se que a prescrição do art 189 éprescrição extintiva, 
enquanto a usucapião é prescrição aquisitiva). Ver art. 1244 
2) a coisa usucapienda precisa estar no comércio (ex: 102, drogas). 
3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para ensejar a 
usucapião precisa ser mansa, pacífica, pública, contínua e com 
intenção de dono da parte do possuidor; para a posse reunir essas 
características, o proprietário precisa se omitir e colaborar com o 
amadurecimento desta posse; como já vimos, a detenção violenta e 
clandestina pode convalescer e virar posse, mas a detenção precária 
jamais; empregado, caseiro, também não tem posse, mas mera 
detenção (1198); inquilino/comodatário, durante o contrato, tem 
posse mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso não 
desocupem a coisa, sua situação passa a ser de detentor, por isso em 
nenhum caso inquilino/comodatário podem adquirir pela 
usucapião. Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a 
posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a 
usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características 
(1243). 
4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos, conforme a 
espécie da usucapião que veremos a seguir. 
Espécies de usucapião: 
1) extraordinária: é a do art. 1238 mesmo que o possuidor esteja de 
má-fé; esta é a usucapião que beneficia o ladrão e o invasor (ver 
p.ú.); não há limite para o tamanho do terreno e a pessoa pode já ter 
um imóvel e mesmo assim usucapir outro; o tempo para esta espécie 
já foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas 10 
anos conforme p.ú.; isto é uma prova da importância da posse para o 
direito; o artigo fala em “juiz declarar por sentença” pois o juiz 
não constitui a propriedade para o autor, o juiz apenas 
reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do 
tempo. Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de 
imóveis, mas repito, o autor terá adquirido pelo tempo e não pelo 
registro. Porém o registro é importante para dar publicidade e para 
permitir que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servidão, 
superfície, vender o bem a terceiros, etc. A sentença aqui é o título a 
que se refere o 1245, ao invés do tradicional contrato mediante 
escritura pública. 
2) ordinária: art. 1242; o prazo é menor, de dez anos, pois exige 
título e boa-fé do possuidor, além da posse mansa, pacífica, etc.; já 
explicamos boa-fé e título justo na classificação da posse; exemplos 
de título justo seriam um contrato particular, um recibo, uma 
promessa de compra e venda, etc. 
3) especial rural: art. 1239: o prazo é de apenas cinco anos, mas 
existe um limite para o tamanho do terreno usucapiendo e o 
proprietário lá tem que trabalhar e não pode ter outro imóvel; 
beneficia os sem terra. 
4) especial urbano: art. 1240; semelhante ao rural; beneficia os sem 
teto. 
Observação processual: o Ministério Público deve ser ouvido pelo Juiz 
na ação de usucapião; é um dos poucos temas de direito patrimonial 
privado que o MP participa. Outros temas são: herança com 
testamento e reintegração de posse contra sem terra. 
Este é o último assunto do 1º GQ. Atendendo a pedidos, 5ª feira não 
teremos aula tendo em vista a semana de provas, mas fiquem 
tranquilos que não haverá prejuízo ao cumprimento do programa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 11 - Direitos Reais - Aquisição da propriedade móvel 
 
 
Vocês já conhecem os quatro modos de aquisição da propriedade 
imóvel (530 do velho CC). Quanto à propriedade móvel, esta se 
adquire pela: 
1 - Tradição: é a entrega efetiva da coisa móvel feita 
pelo proprietário-alienante ao adquirente, em virtude de um contrato, 
com a 
intenção de transferir o domínio. A tradição completa o contrato, pois 
tenda em vista a importância da propriedade para o direito, é 
necessário que, para se desfazer de um bem, além de um contrato, a 
coisa seja concretamente entregue ao adquirente (ex: comprador, 
donatário), confirmando o contrato (1226 e 1267). Com a tradição, o 
direito pessoal decorrente do contrato, torna-se direito real. O 
alienante (vendedor, doador) tem que ser dono da coisa (1268, parte 
inicial), e essa alienação pode ser gratuita (doação) ou onerosa 
(compra e venda). O contrato tem que ser válido para eficácia 
da tradição (§ 2º do 1268). Consequências práticas da tradição: se 
eu compro uma TV para pagar a prazo, coloco a TV no meu carro e 
sou roubado na esquina, não posso deixar de pagar as prestações 
pois a TV já era minha, já 
tinha ocorrido a tradição; ao contrário, se eu compro uma geladeira a 
vista e aguardo em casa o caminhão da loja chegar, e o caminhão é 
roubado, a loja vai ter que me entregar outra geladeira pois a 
tradição não tinha ocorrido ainda. Em ambos os exemplos predomina 
o princípio "res perit domino (a coisa perece para o dono)". A tradição 
é ato externo/público e corresponde ao registro para aquisição da 
propriedade imóvel. Diz-se que a tradição é o registro informal/sem 
solenidades. Só após a tradição é que haverá propriedade com todos 
os atributos do 1228. Seria possível seqüela sem tradição? 
Excepcionalmente sim, conforme nosso conhecido art. 475. 
 
2 - Ocupação: ocupar é se tornar proprietário de coisa móvel sem 
dono ou de coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imóvel sem 
dono ou abandonada gera posse e não propriedade, posse que pode 
virar propriedade pela usucapião, como já vimos. Essa diferença é 
porque as coisas imóveis têm mais importância econômica do que as 
móveis, então a aquisição dos imóveis pela ocupação exige mais 
requisitos. Coisa sem dono e coisa abandonada são coisas diferentes: 
a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia ou o peixe no 
mar(1263). 
b) coisa abandonada (res derelictae), como o sofá deixado na calçada 
(1275, III) Atenção para não confundir estas duas espécies de coisas 
com uma terceira espécie, a coisa perdida (res amissa), pois as 
coisas perdidas não podem ser apropriadas pela ocupação, mas sim 
devem ser devolvidas ao dono. A perda da coisa não implica perda da 
propriedade. O ditado popular "achado não é roubado" é falso, e a 
coisa perdida não pode ser ocupada pelo descobridor sob pena de 
crime (art. 169, pú, II do CP). O descobridor deve agir conforme art. 
1233 mas tem direito a uma recompensa do 1234 (achádego é o 
nome dessa recompensa), salvo se o dono da coisa preferir 
abandoná-la, hipótese em que 
o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res 
derelictae. Este art. 1234 consagra uma obrigação facultativa do 
dono da coisa/devedor da recompensa. Agora é evidente que se o 
descobridor passar a usar a coisa terminará adquirindo-a pela 
usucapião e o passar do tempo irá também beneficiá-lo com a 
prescrição do aludido crime do CP. 
 
3 - Achado do tesouro: isto é hipótese de filme, prevista no art. 
1264. São quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar 
escondido (oculto, enterrado), o dono ser desconhecido e o 
descobridor ter encontrado casualmente (sem querer). O tesouro se 
divide ao meio com o dono do terreno. Se o descobridor estava 
propositadamente procurando o tesouro em terreno alheio sem 
autorização, não terá direitoa nada (1265). 
 
4 - Especificação: ocorre quando alguém manipulando matéria prima 
de outrem (ex: pedra, madeira, couro, barro, ferro) obtém espécie 
nova (ex: escultura, carranca, sapato, boneco, ferramenta). Esta 
coisa nova pertencerá ao especificador/artífice que pelo seu 
trabalho/criatividade transformou a matéria prima de outrem em 
espécie nova. Mas o especificador/artífice terá que indenizar o dono 
da matéria prima. Se a matéria prima é do especificador não há 
problema. A lei faz prevalecer a inteligência/criatividade/o 
trabalho intelectual/manual sobre a matéria prima (§ 2º do 1270). 
 5 - Confusão, comistão e adjunção: são três modos diferentes e 
raros de aquisição da propriedade, tratados pelo CC numa seção 
única. Tratam-se da mistura de coisas de proprietários diferentes e 
que depois não podem ser separadas. A confusão é a mistura de 
coisas líquidas (ex: vinho com refrigerante, álcool com água - obs: 
não confundir com a confusão de direitos do 381 pois aqui a 
confusão é de coisas). A comistão é a mistura de coisas sólidas (ex: 
sal com açúcar; sal com areia). E a adjunção é a união de coisas, não 
seria a mistura, mas a união, a justaposição de coisas que não 
podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado num álbum, 
peça soldada num motor, diamante incrustado num anel). As coisas 
sob confusão, comistão ou adjunção, obedecem a três regras: a) as 
coisas vão pertencer aos respectivos donos se puderem ser 
separadas sem danificação (1272, caput); b) se a separação for 
impossível ou muito onerosa surgirá um condomínio forçado entre os 
donos das coisas (§ 1o do 1272); c) se uma das coisas puder ser 
considerada principal (ex: sal com areia mas que ainda serve para 
alimento do gado; diamante em relação ao anel), o dono desta 
será dono do todo e indenizará os demais (§ 2o do 1272). Estas 
regras são supletivas, ou seja, tais regras não são imperativas (= 
obrigatórias) e podem ser modificadas pelas partes, pois no direito 
patrimonial privado predomina a autonomia da vontade. Ressalto que 
tal fenômeno tem que ser involuntário (= acidental, ex: caminhão de 
açúcar que virou em cima da areia de uma construção), pois se for 
voluntário, os donos das coisas têm que disciplinar isso em contrato 
(ex: experiência para fazer nova bebida da mistura de vinho com 
cerveja). Se ocorrer má-fé (ex: virar o caminhão de propósito em 
cima da areia), aplica-se o 1273. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 12 - Direitos Reais - Aquisição da propriedade móvel (continuação) 
1 - Tradição 
2 – Ocupação 
3 - Achado do tesouro 
4 – Especificação 
5 - Confusão, comistão e adjunção 
6 - Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e também aos 
semoventes (bens suscetíveis de movimento próprio, como um boi, 
um cavalo, art 82). Esta usucapião de móveis mantem os mesmos 
fundamentos e requisitos da usucapião de imóveis (vide aula 10). A 
usucapião de móveis é mais rara e é menor o tempo previsto em lei 
para sua aquisição tendo em vista a maior importância econômica 
dos imóveis na nossa vida. Para os imóveis a usucapião se dá entre 
cinco e quinze anos, já para os móveis se dá entre três e cinco anos. 
Espécies de usucapião móvel: a) ordinária: 1260: exige posse, então 
não é possível a mera detenção do 1198 ou a tolerância do 1208; 
exige animus domini, o que corresponde ao “como sua” do 1260; 
“incontestadamente”, que significa mansa, pacífica e pública; 
também exige justo título e boa-fé, pois o prazo é menor, apenas 
três anos. b) extraordinária: tem as mesmas exigências da ordinária 
(posse mansa, pacífica e pública com animus domini) , só que o 
prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé -1261; esta é a 
usucapião de móveis que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa 
perdida. 
PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL 
 O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos 
imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), mas a perda 
da propriedade é tratada num único capítulo, tanto para os móveis 
como para os imóveis. Em geral, aos modos de aquisição, 
correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros 
perdem (ex: A perde pelo abandono um sofá velho, B pega este sofá 
e adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados 
opostos). Vejamos os casos: 
 a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, 
que automaticamente se transferem para seus herdeiros; 1784 
 b) a usucapião: a usucapião é modo de aquisição para um, e 
modo de perda para o proprietário desidioso; é o outro lado do 
mesmo fenômeno. 
 c) a dissolução do casamento: veremos isso em Dir. de 
Família, como o divórcio pode levar à perda de bens (ou aquisição, 
depende do regime de bens, depende de qual dos cônjuges é mais 
rico) . 
 d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação 
pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e venda, 
troca, dação em pagamento). 
 e) renúncia: não confundir com abandono que veremos 
adiante; a renúncia é uma declaração de vontade expressa onde o 
proprietário afirma que não mais quer aquele bem, mas sem 
transferi-lo a outrem; a renúncia de imóveis exige escritura pública 
(108) e registro em cartório (pú do 1275); vide renúncia de herança 
no 1806 (veremos no 1813 que a renúncia da herança não 
prejudicar o credor do herdeiro); a renúncia é rara, o mais comum é 
o simples abandono. 
 f) abandono: é um gesto, um comportamento inequívoco de 
se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não podem 
abandonar, pois não podem dispor de seus bens); atenção para não 
confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res 
amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa 
abandonada pode ser apropriada pela ocupação. As coisas móveis 
abandonadas não preocupam ao Direito; as semoventes preocupam 
porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as 
coisas imóveis abandonadas também preocupam ao Direito por causa 
da função social da propriedade (ver 1276 e §§). Lembrem também 
que ocupar coisa imóvel abandonada só gera posse (vide aula 11). 
 g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o 
objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue, perece 
também o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que é 
invadido pelo mar; carro que sofre um incêndio); o perecimento pode 
ser voluntário (ex: o dono destruir seu relógio). 
 h) desapropriação: é a interferência do poder público no 
domínio privado, assunto que vocês estudarão em dir. administrativo 
(DL 3365/41); a desapropriação é involuntária. 
 i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da 
propriedade, pois o Juiz retira bens do devedor e os vende em leilão 
para satisfazer o credor; é perda involuntária. 
 j) advento da condução resolutiva: extingue a propriedade 
resolúvel (1359); ex: compro uma casa com cláusula de retrovenda, 
então se o vendedor exercer a opção de recompra, eu perderei a casa 
(505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 
1953); o titular da propriedade resolúvel sabe que sua propriedade 
pode extinguir-se por uma cláusula no título aquisitivo. 
 Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é 
taxativo/exaustivo), pois vimos acima que há outros casos além dos 
cinco casos do 1275. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 13 - Direitos Reais - Direitos de vizinhança 
 
 
á sabemos que a propriedade é um direito que se presume pleno, ou 
seja, completo com suas três faculdadesde uso, fruição e disposição 
(1231); além disso, a propriedade é um direito absoluto (vide 
características da propriedade), assim o dono pode fazer o que quiser 
com seus bens, o que corresponde ao jus abutendi (= direito de 
dispor, de abusar da coisa). 
 Mas a própria lei restringe esse absolutismo da propriedade; 
uma das restrições, já vista, é a da função social da propriedade (§ 
1º do 1228); outra já vista é a do abuso de direito (§ 2º do 1228); 
uma terceira restrição que vamos conhecer hoje são os direitos de 
vizinhança. 
 Conceito: DV são dir. de convivência decorrentes da 
interferência entre prédios, limítrofes ou não. Juridicamente falando, 
os vizinhos podem morar no mesmo quarteirão ou no mesmo bairro, 
não é apenas aquele que mora contíguo, que é seu 
confinante/limítrofe. 
 Fundamento: os DV existem para limitar a propriedade em 
prol do bom convívio social entre vizinhos, afinal o Poder Público tem 
interesse em que os cidadãos vivam em harmonia. Quanto pior e 
mais amontoadas as pessoas vivem, mais surgem conflitos que 
sempre deságuam no Judiciário. O Governo gosta de criticar o 
Judiciário, reclamar da lentidão da Justiça, etc., mas o Governo não 
investe numa política rural que mantenha o homem no campo, pois 
nas cidades os conflitos de vizinhança são muito maiores, 
sobrecarregando os Juízes. 
 Características dos DV: 1) as normas dos DV são recíprocas, 
ou seja, o que eu não posso fazer, meu vizinho também não pode. É 
a lei que obriga, ao invés das servidões prediais, que veremos no 
próximo semestre, pois as SP resultam de contrato e não são 
recíprocas, mas beneficiam um imóvel e prejudicam outro (ex: 
servidão de vista, de passagem, etc). 2) os DV correspondem a uma 
obrigação real, que está vinculada à coisa, aplicando-se a qualquer 
proprietário, inquilino, detentor, etc. (ex: 1297: eu compro uma 
fazenda com a cerca quebrada, eu serei obrigado a reparar a cerca, 
não vou poder cobrar isso do ex-dono, mesmo que a cerca tenha se 
quebrado na época dele). 
 Regras dos Direitos de Vizinhança: 
1 – Do uso anormal da propriedade: é o uso nocivo da propriedade 
de modo a perturbar a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos 
(1277 e pú); ex: cachorro brabo/latindo, fumaça, venda de fogos, 
 esgoto, árvore velha ameaçando cair, etc. O que é sossego do 
vizinho? O que é limite ordinário de tolerância? A norma é muito 
ampla e subjetiva, depende sempre do caso concreto e do bom senso 
do Juiz. (observem que não é só a correção da prova que é subjetiva, 
a lei muitas vezes também o é!). Em algumas situações, o uso nocivo 
precisa ser tolerado pelo interesse público (ex: hospital que emite 
fumaça, escola que faz muito barulho, os vizinhos vão ter que 
aguentar os inconvenientes, mas terão direito a uma indenização do 
hospital/escola, 1278, 1279). 
 O critério de “pré-ocupação” (de quem chegou primeiro), 
pode ajudar o Juiz a decidir, assim se você vai morar perto de um 
canil, terá que aguentar a cachorrada. Mas se acabaram de inventar 
um filtro para chaminé e você vai morar perto de uma fábrica, pode o 
Juiz determinar a instalação do filtro para acabar com o pó. Outro 
critério objetivo para ajudar o Juiz é analisar o destino do bairro, 
residencial, comercial, social (barzinhos). 
 Sanções para o infrator - o vizinho que perturba a saúde, o 
sossego e a segurança dos outros deverá ser condenado a 
uma indenização por danos materiais e morais, bem como a fazer 
cessar o inconveniente, sob pena de multa diária; outra sanção é 
a prestação de caução (= garantia, ex: fiança, hipoteca, depósito de 
dinheiro, etc) para garantir a indenização do vizinho caso o dano 
iminente ocorra (1280, 1281, 937, 938). Vejam que a questão é civil, 
podendo resolver-se nos Juizados Especiais Cíveis, então não 
sobrecarreguem a polícia com brigas com seus vizinhos. 
2 – Das árvores limítrofes: estas regras se aplicam às árvores 
próximas ou no meio de dois terrenos. A árvore que está no meio dos 
terrenos pertence aos dois vizinhos (1282), é o que se chama 
de condomínio forçado. A árvore que está num terreno pertence ao 
dono do terreno (79, 92), mas se seus galhos passam para o outro 
terreno, o vizinho poderá pegar os frutos que 
caírem naturalmente (1284 – não pode derrubar os frutos) e o 
vizinho ainda pode cortar os galhos (1283 – caso raro de justiça 
privada/com as próprias mãos no nosso direito). Se os frutos caem 
em via pública (rua, praça), os frutos são do dono da árvore, pois 
nesse caso ele não terá que pedir autorização a nenhum vizinho para 
pegá-los, não gerando assim nenhum incômodo de ter que ficar 
entrando na casa dos outros. 
3 – Da passagem forçada: um prédio (lembrem-se que “prédio” em 
direito significa imóvel, rural ou urbano, edificado ou não) sem saída 
é inútil pois fica sem acesso para moradia e exploração econômica. 
Se a saída existe mas é muito ruim (ex: no inverno fica 
intransitável), também prejudica a exploração do prédio. Então 
nestas condições o proprietário terá direito a pedir para passar pelo 
terreno do vizinho, pagando uma indenização. É um ato lícito com 
dano, lícito porque autorizado pela lei, mas causa um 
dano/transtorno ao vizinho, que por isso deve ser indenizado. 
Conceito de passagem forçada: direito do dono do prédio encravado 
de pagar para passar pelo terreno vizinho, a fim de ter acesso a via 
pública (1285). 
Fundamento: é de interesse público que todos os prédios tenham um 
bom acesso para serem melhor explorados economicamente, gerando 
lucros, empregos e impostos. 
Ressalto que a passagem não é gratuita mas onerosa, e o 
proprietário do prédio encravado, além de pagar a indenização, 
também terá que conservar o caminho. A passagem deve ser fixada 
no caminho mais curto, no prédio mais próximo e de forma mais 
barata para ambos os vizinhos (§ 1º do 1285). A PF difere da 
servidão predial pois esta decorre de contrato (acordo), seja o 
prédio encravado ou não, enquanto a PF é imposta pela lei apenas 
para prédios sem saída. Se o prédio tem saída mas o proprietário 
quer apenas encurtar caminho, não cabe impor a passagem forçada, 
mas sim celebrar através de contrato a servidão predial de 
passagem. 
4 – Da passagem de cabos e tubulações (próxima aula). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aula 14 - Direitos Reais - Regras dos direitos de vizinhança (continuação) 
 
 
4 – Da passagem de cabos e tubulações: 
 Trata-se de obrigação de tolerar que um vizinho tem para 
beneficiar outro vizinho com a passagem de cabos e tubulações 
subterrâneos pelo seu terreno. É uma novidade do Código de 2002, 
importante tendo em vista o avanço da tecnologia e a existência de 
cabos de internet, gás encanado, TV por assinatura, etc. (1286) 
Também é possível a construção de aquedutos para transporte 
canalizado de água (1293 a 1296). Assemelha-se a uma 
desapropriação privada, pois é preciso pagar indenização. 
5 – Das águas: 
 Cresce a cada dia no mundo moderno a importância das 
águas, e se diz que no futuro próximo os países vão brigar por água 
potável, e não mais por territórios ou petróleo. A água é um bem 
maior de sobrevivência esgotável e é importante sua regulamentação 
para evitar poluição e desperdício (1291). 
 Nosso CC traz algumas regras importantes sobre as águas, 
vejamos: 
-1288: toda água corre naturalmente de cima para baixo, do rio para 
o mar, então um vizinho não pode reclamar do estrago que as águas 
vindas do terreno de cima façam no seu; o proprietário de baixo deve 
usar a criatividade e se beneficiar da sua condição inferior, 
construindo uma bica, um moinho, etc. 
-1290: as águas que cortam meu