Direito de laje

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DIREITO DE LAJE 
 
O Direito Civil no dia 12 de julho de 2017 Foi publicada a Lei nº 
13.465/2017.Trata-se de uma Lei que,que enfrentar com ousadia o problema das 
ocupações irregulares de terras, chacoalha estruturas tradicionais do Direito Civil, 
denunciando que, entre as várias causas de proliferação da informalidade na 
ocupação fundiária, está também a progressiva decrepitude de alguns institutos de 
Direito das Coisas e das interpretações correlatas. 
 
Segundo a Lei nº 13.465/2017 o proprietário pode usar e dispor do direito que a lei 
lhe garante sobre o espaço aéreo e o subsolo de sua propriedade e, somente 
porque existe tal garantia legal, é que se torna possível conceber a existência deste 
novo tipo de direito – o direito de laje. 
 
A primeira e evidente constatação sobre os limites e características do Direito de 
Laje, portanto, é que ele, sendo menos do que o direito de propriedade, ao ser 
regularmente constituído deverá representar uma forma de limitação do primitivo 
direito do qual deriva. 
 
Sendo assim, o proprietário, ao realizar o desdobramento de sua propriedade, com 
a criação de um direito de laje, deverá transmitir para terceiro, seus direitos de uso 
(e também o de fruição e disposição) sobre parte ou a totalidade do espaço aéreo 
existente sobre sua propriedade imóvel, mas a uma altura que ainda lhe permita a 
utilização do solo e/ou do subsolo. 
 
Constituído o direito de laje, o bem imóvel até então existente, sofrerá uma 
modificação tão grande em sua configuração, que se torna realmente necessária 
uma profunda alteração em sua descrição. A propriedade imóvel que existia até 
então, não mais existirá, surgindo em seu lugar duas novas formas de domínio 
sobre uma fração da superfície do planeta, duas unidades imobiliárias autônomas 
 
O Direito Real de Laje está agora previsto a partir do art. 1.510-A do Código Civil 
como uma nova espécie de Direito Real 
 
Ao contrário do que insinua uma primeira impressão, o Direito Real de Laje não é 
um direito real sobre coisa alheia. É, sim, um novo Direito Real sobre coisa própria, 
ao lado do direito real de propriedade. É verdade que uma visão topográfica do 
Código Civil não dá clareza acerca da natureza jurídica do Direito Real de Laje, pois 
este ocupa um título do Livro de Direito das Coisas (Título XI) em pé de igualdade 
com os títulos do Direito Real de Propriedade e dos direitos reais sobre coisa alheia. 
A visão panorâmica da organização do Código Civil deixa em aberto a efetiva 
natureza jurídica da figura. 
 
A referida lei objetiva a regularização fundiária rural e urbana, mais um direito real 
de discutível essência. Essa norma objetivou legislar sobre a regularização fundiária 
rural e urbana. Em texto confuso, que se reporta a inúmeras outras leis, como uma 
colcha de retalhos, tocando aqui o Código Civil, faz-se útil a transcrição do referido 
artigo: 
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a 
superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da 
laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o 
solo. 
§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de 
terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade 
imobiliária autônoma, não contem-plando as demais áreas edificadas ou 
não pertencentes ao proprietário da construção-base. 
§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos 
que incidirem sobre a sua unidade. 
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em 
matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. 
§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração 
ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já 
edificadas. 
§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas 
edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. 
§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a 
instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização 
expressa dos titulares da construção base e das demais lajes, respeitadas 
as posturas edilícias e urbanísticas vigentes​. 
Vale salientar ainda que o novo diploma não faz menção, para a caracterização da 
laje, aos requisitos “isolamento funcional e acesso independente”, como estava 
previsto na Medida Provisória nº ​759​, de 22 de dezembro de 2016. 
Compreendemos não se exigir mais a exclusividade de acesso, pois, em inúmeros 
casos, mormente em áreas economicamente menos desenvolvidas, a via de acesso 
é, comumente, compartilhada. 
Todavia, o direito de laje pressupõe, em nosso sentir, em perspectiva funcional, que 
a unidade esteja isolada da construção original e das eventuais lajes sucessivas, 
configurando uma célula habitacional distinta, sob pena de se caracterizar como 
uma mera extensão da propriedade existente. 
 
 
Enfim, o Direito de Laje é um Direito Real de Propriedade e faculta ao seu titular 
todos os poderes inerentes à propriedade (usar, gozar e dispor), conforme art. 
1.510-A, § 3º, do Código Civil. Ele terá, inclusive, uma matrícula própria no Registro 
de Imóveis, pois, conforme o princípio registral da unitariedade ou unicidade 
matricial, a cada imóvel deve corresponder apenas uma matrícula. 
 
Se o Direito Real de Laje fosse um direito real sobre coisa alheia, ele – por esse 
princípio registral – não poderia gerar uma matrícula própria. 
 
Em verdade, o Direito de Laje representa um alargamento da noção tradicional de 
Direito Real de Propriedade, em semelhança ao elastecimento desse conceito que 
já foi feito, em tempos passados, pela figura de unidade privativa em condomínio 
edilício (ex.: os vulgos “apartamentos” que compõem edifícios). 
 
As unidades privativas de condomínio edilício também representam direitos reais de 
propriedade e possuem matrícula própria, de maneira que guardam semelhanças 
com o Direito Real de Laje. Apesar dessas similitudes, o Direito Real de Laje não é 
uma espécie de condomínio edilício, pois, além de não atribuir ao titular da laje 
qualquer fração ideal sobre o terreno (art. 1.510-A, § 4º, CC), possui regramento 
próprio.