RESUMO EXPANDIDO - SERVIDÕES

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ÁREA: Direito Civil
MODALIDADE: Comunicação oral.
UMA VISÃO ATUAL SOBRE SERVIDÕES E SEUS ASPECTOS RELEVANTES
GOTTARDI, Victoria Pellegrino¹; ROCHA, Heloisa Mendes²; MARISCO, Francele Moreira³
¹ Acadêmica do curso de Direito na Fundação Universidade Federal de Rondônia.
² Acadêmica do curso de Direito na Fundação Universidade Federal de Rondônia.
³ Mestre em Direito Constitucional, Especialista em Direito do Consumidor, Bacharel em Direito.
RESUMO
O presente trabalho tem por objetivo explicar um dos temas atuais do mundo cível, as servidões. Esta é uma das modalidades de direitos reais sobre coisas alheias e trata-se especificamente de bens imóveis. Aqui, englobaremos todos os seus aspectos relevantes, tais como seus modos de constituição, suas características, como é dado o seu exercício e suas formas de extinção. 
PALAVRAS-CHAVE: servidões; direito civil; direitos reais
INTRODUÇÃO
A palavra “servidão” tem origem no direito romano, estando relacionada a escravidão. Implicava a ideia de que uma pessoa (servus, escravo) era obrigada a servir perpetuamente a outrem (senhor). Foi no período de Justiniano que o conceito de servidão passou a abarcar a relação de sujeito entre dois prédios e também o direito real de gozo que alguém pode exercer sobre coisa alheia.
A utilização de vantagens de prédio alheio, vizinho ou próximo, pode, sem ser indispensável, mostrar-se necessária ou útil, pelo menos, ao prédio dominante, por aumentar-lhe as possibilidades e condições de uso, implicando alguma restrição àquele.
O Código Civil trata das servidões conhecidas como prediais, que se distinguem das pessoais, como eram chamadas, no direito romano, as vantagens proporcionais a alguém, como o usufruto, o uso e a habitação. 
Esta dependência de uma propriedade em relação à outra se projeta no mundo jurídico quando o titular do prédio serviente desdobra o domínio do bem em prol do prédio dominante, transferindo faculdade de uso e fruição ao conteúdo do prédio dominante, favorecendo o exercício do titular deste, ou de quem a ele tenha acesso, por relação real ou pessoal.
METODOLOGIA
Neste trabalho, fizemos uso da metodologia bibliográfica, especificando os principais dispositivos legais que regulamentam sobre a matéria no Código Civil de 2002, com a citação de doutrinadores e referências jurisprudenciais.
FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 
A servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais, que são direitos de vizinhança impostos coativamente. É, assim, um ônus imposto voluntariamente. A voluntariedade é, pois, da essência da servidão.
A função social da propriedade ilumina o direito real de servidão. A explicação é singela: a Constituição Federal e o Código Civil exigem que o titular conceda uma destinação socialmente útil à coisa. Mas, para isto, deverá ele extrair todas as suas potencialidades. Nada obstante, em várias ocasiões, a propriedade não estará apta a desempenhar o seu fundamental papel, em razão de limitações físicas ao exercício da mais ampla fruição do bem imóvel. Daí decorre a necessidade do prédio serviente desempenhar função solidária, no sentido de propiciar ao prédio dominante as condições necessárias a sua normal atuação.
Não se confundem servidão e direitos de vizinhança. Aquilo que impropriamente alguns qualificam como servidão legal, são restrições de direito de vizinhança, abstratamente impostos pelo ordenamento jurídico. Cuida-se de limitações ao direito de propriedade, em caráter geral e preventivo, acautelando o interesse público de saudável convivência humana. São impostos por lei e regulamentos a dos os prédios, em razão de sua proximidade. São direitos recíprocos que não importam em diminuição de um em favor de outro, o que dispensa o registro imobiliário. Já a servidão resulta de negócio jurídico submetido ao RGI (art. 1378, CC) ou pela usucapião (art. 1379, CC) caracterizando-se pela voluntariedade e não há “servidão compulsória”, pois o que se deseja é atender a conveniência e as vicissitudes das partes. Não há reciprocidade, pois priva o prédio serviente de certas utilidades, sendo de sua essência o ônus de apenas um dos prédios, em detrimento ao aumento de utilidade para outro prédio, sem correspectividade.
A servidão constitui uma relação autônoma: o gravame para uma situação é estritamente ligado à vantagem, à utilidade para uma situação. Esta ligação é tão essencial que cessando a vantagem ou a possibilidade de vantagem, cessa também a razão de ser do gravame.
Também não se confunde a servidão como instituto de direito civil, com as chamadas servidões administrativas, que constituem ônus impostos pela Administração, com o objetivo de realizar e assegurar obras e serviços públicos, como, por exemplo, a passagem de tubulação subterrânea de água e esgoto e de cabos aéreos de energia elétrica. Por razões de política fundiária e de justiça social, estas servidões condicionam a liberdade do uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo. Consistindo o seu desiderato em uma serventia pública, dispensa-se a existência de prédio dominante e serviente. Diferente da desapropriação, a servidão prevê apenas o uso da propriedade alheia para possibilitar a execução de serviços públicos, mediante prévia indenização em casos de efetivo prejuízo.
A notável distinção entre os dois modelos jurídicos reside na inexistência de um prédio dominante na servidão administrativa; só há um prédio serviente. A coisa dominante não é um imóvel, e sim uma utilidade pública.
A servidão distingue-se também, dos direitos reais limitados de usufruto, uso e habitação. Nas servidões reais, uma coisa está a serviço de outra, prestando-lhe certas utilidades, ainda que favoreça o seu titular, mas de modo impessoal. Já os referidos direitos reais constituem-se para beneficiar determinadas pessoas, e não imóveis. 
A teoria das servidões norteia-se por vários princípios que traçam o seu perfil e realçam as suas características. Assim, a servidão é uma relação entre dois prédios distintos: o serviente e o dominante. O prédio serviente sofre as restrições em benefício do outro, chamado dominante. Estabelece-se um ônus, que se consubstancia num dever, para o proprietário, de abstenção ou de permitir a utilização do imóvel para certo fim.
A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele, tendo existência independente da pessoa do proprietário. Gera uma obrigação propter rem: vincula o dono do prédio serviente, seja ele quem for.
Os prédios devem pertencer a donos diversos, pois se forem do mesmo proprietário, este simplesmente usará o que é seu, sem necessidade para que se estabeleça uma servidão. Enquanto os prédios se encontram em mãos de um mesmo dono não existe servidão, mas mera serventia. 
Nas servidões, serve a coisa e não o dono. Este nada tem a fazer, pois sua obrigação não consiste em fazer, mas apenas em uma abstenção (obrigação negativa) ou no dever de suportar o exercício da servidão, já que em razão dela perde ele alguns dos seus poderes dominicais.
Como direito real que é, a servidão grava um dos prédios e o acompanha nas mutações por que venha a passar, até que se extinga por uma das causas legais. 
A servidão não se presume, pois constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Imóveis (CC, art.1.378). Deve ser provada por quem alega sua existência. Na dúvida, decide-se contra ela. Sua interpretação é sempre restrita, por implicar limitação ao direito de propriedade.
A servidão deve ser útil ao prédio dominante. Deve trazer alguma vantagem, de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. A vantagem não precisa ser reduzida a dinheiro. Pode consistir em maior utilidade para o prédio dominante ou em simples comodidade ou deleite.
É direito real porque, como já foi dito, incide diretamente sobre bens imóveis, embora alheios; e acessório porque depende do direito de propriedade. Acompanha os prédios quando alienados.
Quanto a sua duração,é por tempo indefinido, porque perderia sua característica de servidão se estabelecida por tempo limitado. Dura indefinidamente, enquanto não extinta por alguma causa legal, ainda que os prédios passem a outros donos. 
Também é característica da servidão, ser indivisível pois não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do prédio serviente. Só pode ser reclamada como um todo, ainda que o prédio dominante venha a pertencer a diversas pessoas. Significa dizer que a servidão não se adquire nem se perde por partes.
É também inalienável, já que opor decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois implicaria extinção da antiga servidão e constituição de outra. Daí decorre que o titular desse direito não pode associar outra pessoa ao seu exercício ou sobre ele constituir novo direito real, nem dá-la em hipoteca em separado. Não se pode, assim, de uma servidão constituir outra. O dono do prédio dominante não tem direito de estendê-la ou ampliá-la a outras propriedades.
Todavia, se a servidão é insuscetível de alienar-se, passando a outra pessoa ou a outro prédio, transmite-se por sucessão mortis causa, ou inter vivos, acompanhando o prédio nas suas mutações subjetivas, por uma ou outra causa.
As servidões podem ser classificadas em: 
Positivas, que são as que conferem ao titular ou possuidor do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, como a servidão de trânsito e a de aqueduto. Há efetiva utilização material de certo sérvio de um prédio a outro. O prédio serviente fica sujeito a sofrer a prática de determinados atos do titular do prédio dominante; 
Negativas, que impõem ao titular ou possuidor do prédio serviente o dever de abster-se da prática de determinado ato em seu próprio prédio, como a de não construir e a de não abrir janelas, ou de tolerar, como a de transigir construção de janelas fora dos limites legais;
Contínuas, que consumadas as obras que lhe servem de pressupostos, dispensam atos humanos atuais para que subsistam e sejam exercidas, como a de energia elétrica, a de escoamento e a de passagem de água, mesmo que estejam sujeitas a paralisações por força maior;
Descontínuas que são as que dependem, para o seu exercício, de atos permanentes do titular ou possuidor do prédio dominante, como a servidão de passagem. Em suma, apartam-se pelo critério da intervenção repetida e a intervalos (descontínuas) ou não-intervenção do homem para continuação do exercício (contínuas); 
Aparentes, que se revelam por obras ou sinais exteriores inequívocos e duradouros – seja no prédio dominante ou no serviente -, demonstrando que alguém concedeu visibilidade à propriedade;
E não-aparentes, que não tem sinal externo de sua existência, daí a necessidade de minudente investigação. Por exemplo, proibição de edificar acima de determinada altura, que se estabelece de forma negativa.
As servidões constituem-se por intermédio de negócio jurídico bilateral ou unilateral, bem como por sentença e pela usucapião.
Os negócios unilaterais compreendem o testamento e a destinação do pai de família. Pelo testamento, o proprietário de um prédio poderá alegá-lo em favor de um beneficiário, porém sujeito a encargo que se estabelecerá em proveito de outro prédio. A servidão só será levada a efeito após a morte do testador, pelo fato de ser tratar o testamento de negócio jurídico de eficácia diferida. O registro da servidão, materializado pelo formal de partilha, será revestido de natureza declaratória. Podemos ilustrar com o testamento feito pelo pai em favor de 2 filhos, de seus 2 únicos terrenos. Pelo fato dos imóveis serem contíguos, mas terem valores diferentes, o pai compensará o filho que recebeu o bem de valor de menor instituindo uma servidão que grave o imóvel de valor maior.
Já o contrato é o modo mais comum de constituição das servidões. E celebrado, em regra, mediante negócio oneroso, com estipulação de uma compensação pecuniária como contrapartida à restrição dominial gerada ao prédio serviente, mas nada impede que o negócio jurídico bilateral inter vivos ostente natureza gratuita. De qualquer forma, o instrumento especificará detalhadamente a natureza da servidão e o conteúdo das vantagens atribuídas ao prédio dominante, pois se trata de restrição que não se presume em sua existência e extensão, sempre interpretada restritivamente em casos duvidosos.
Por sentença (artigo 979,II, do Código de Processo Civil), ao demarcar os quinhões, o juiz poderá emitir provimento jurisdicional em ação divisória, instituindo servidões indispensáveis para a utilização da gleba, após a indicação de laudo de agrimensor. Esta situação viabiliza a utilização dos vários lotes que surgem pela repartição de um só imóvel e não raramente ocorre quando um dos terrenos criados com a divisão demanda o acesso para a via pública em razão de encravamento.
Pela usucapião, será possível alcançar a titularidade de servidões aparentes, após o exercício pacífico e contínuo, por 10 (dez) ou 20 (vinte) anos, conforme a presença ou não do justo título (art. 1.379 e parágrafo único, do CC). A posse prolongada de uma servidão, sem oposição, faz presumir a inércia do então proprietário. O registro da sentença produzirá a necessária publicidade.
A usucapião não se concretizará quando a servidão é despida de sinais exteriores de existência. As servidões não-aparentes só se adquirem pelo registro, posto insuscetíveis de posse. Realmente, consistindo a posse na visibilidade do domínio, somente a servidão aparente se conciliará com a usucapião, até mesmo se for descontínua, ou seja, depender de atos pessoais e repetidos pelo possuidor. Não se olvide a distinção entre as expressões “posse contínua” (necessária a qualquer usucapião) e “servidão descontínua”. O atributo da continuidade da posse deriva da aptidão da coisa de prestar o serviço indicado para a servidão, mesmo sendo ela descontinua em seu exercício. Em outras palavras, mesmo uma servidão descontínua é suscetível de posse contínua.
Também poderá aquele que exercitou a servidão aparente alegar a usucapião do direito real de fruição em via de defesa, quando provocado por via de ações petitórias ou possessórias. De qualquer modo, a sentença que julgar improcedente a pretensão do proprietário não servirá como título para registro, sendo necessário o ingresso da ação de usucapião, pela via do art. 941, do CPC.
O Código Civil divide sete dispositivos ao estudo do exercício das servidões (artigos 1.380 a 1.386). Segundo a propalada lição de IHERING, a posse residiria na exteriorização da propriedade, enquanto a quase-posse seria a expressão da exteriorização da servidão.
De acordo com o art. 1.380, do CC o “dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos”. O proprietário do prédio dominante realizará as obras inerentes à servidão, objetivando a efetividade de seu exercício. Afinal, se há uma utilidade que justifique a sua instituição, nada mais natural do que a implementação dos meios e atividades para a consecução dos objetivos. Certamente, as despesas relacionadas à propriedade se mantêm a cargo do titular do prédio serviente, pois o proprietário do prédio dominante terá as faculdades de usar e fruir parcial ou totalmente o imóvel que não lhe pertença, mas dele não poderá dispor.
O art. 1.385 nos diz que “restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quando possível, agravar o encargo ao prédio serviente”.
Quando analisadas as características das servidões, percebe-se que sua interpretação é sempre restrita, pois implica limitação ao direito de propriedade. Exatamente por ser restrita, é impedido ao beneficiário que amplie, por qualquer modo o jus in re aliena. O artigo 1.385 proclama que, a servidão instituída para certo fim, não se pode estendê-la a outro, salvo em se tratando de trânsito, em que a de maior ônus incluia de menor. Mas a de menor ônus exclui a mais onerosa.
Mas, se o dono da servidão estiver autorizado a passar com veículo, naturalmente pode passar a pé. O contrário não é permitido: não pode passar com caminhão, se a servidão é de passar a pé, pois este fato constituiria um ônus maior para o prédio serviente.
No entanto, existem duas exceções. A primeira, fundada na anuência do prejudicado, uma vez que concordando expressamente com o aumento do gravame, terá de suportá-lo. A segunda é prevista no §3º do artigo 1.385, que estabelece ampliação compulsória da extensão da servidão, prescrevendo que, “se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.”
O legislador permite um aumento da servidão contra a vontade do dono do prédio serviente, para facilitar a exploração do prédio dominante. É um caso de expropriação por interesse particular, pois é para satisfazer ao interesse do prédio dominante que a lei obriga o dono do prédio serviente a sofrer restrições em seu domínio.
Dispõe o artigo 1387 do Código Civil que, “salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada. Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor”.
O dispositivo acima transcrito está em sintonia com o sistema de constituição das servidões, que só podem ser estabelecidas por meio de registro (art. 1.378, CC). Enquanto permanecerem registradas no Cartório de Registro de Imóveis, subsistirão em favor do dono do prédio dominante.
A oponibilidade do jus in re aliena a todos exige publicidade, que é alcançada com o registro, quando da constituição da servidão. Com o cancelamento do registro, deixa tal direito de ser oponível a terceiros. 
A extinção só ocorrerá sem necessidade do cancelamento do registro em caso de desapropriação.
O código civil dividiu as causas de extinção da servidão em dois grupos: por medida ajuizada pelo proprietário do prédio serviente (art. 1.388) e por mera demonstração extrajudicial da causa extintiva (art. 1.389).
No artigo 1.388, é deferido ao dono do prédio serviente o direito de promover o cancelamento do registro da servidão, ainda que o dono do prédio dominante lhe impugne, nos seguintes casos: “I- quando o titular houver renunciado a sua servidão; II- quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão; III- quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.”
O titular da servidão pode abrir mão do benefício instituído em seu favor, renunciando-o expressamente, desde que seja capaz e tenha poder de disposição.
Embora a renúncia deva ser expressa e revestir a forma jurídica adequada, admite-se, no entanto, que possa ser tácita. A remissão é tácita quando, por exemplo, o senhor do prédio não impede que o dono do serviente faça nele obra incompatível com o exercício da servidão.
O artigo 1.388 em seu inciso II, autoriza o cancelamento da servidão em decorrência da perda da utilidade ou comodidade que determinou a sua constituição. É comum a substituição de uma servidão por uma obra pública. Tal fato afasta, em regra, a razão para a sua manutenção. Não raramente os locais destinados ao escoamento de águas, ou à passagem de pessoas, perdem a utilidade em virtude de esgotos e estradas que o Poder Público constrói. A continuação da servidão, por capricho de uma pessoa, é desarrazoada e injustificável.
Efetivamente, apesar de o prédio serviente deva suportar as águas que correm do superior em local determinado, deixa de existir razão para que o ônus seja mantido no caso de ser instalada rede de esgoto.
Admite-se também a extinção da servidão pelo mesmo fundamento quando o dono do prédio dominante adquire área contígua, que já possuía saída para estrada pública. Esta regra tem sido utilizada para negar a existência de servidões de trânsito não tituladas, quando o prédio pertencente a quem a postula tem acesso a estrada pública.
O resgate, mencionado no inciso III do artigo 1.288 do Código Civil, só poderá ocorrer quando convencionado, ou seja, quando previsto e regulado pelas partes.
As servidões extinguem-se ainda, nos termos do artigo 1.389 pelas seguintes razões: reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa, operando-se assim a confusão; pela supressão das respectivas obras, por efeito de contrato ou de outro título expresso; e pelo não uso, durante dez anos contínuos, pois a falta de uso por prazo prolongado revela não só o desinteresse do titular, como a desnecessidade da servidão, para o prédio dominante.
O titular da servidão defende-a por meio de ação confessória, quando o reconhecimento do próprio direito real é contestado ou resistido pelo dono do prédio serviente ou terceiros. É uma espécie de extensão da ação reivindicatória em favor do proprietário do prédio dominante, que aqui ostenta também a titularidade do direito real limitado de servidão e deseja afirma-lo perante a parte contrária no juízo petitório.
A ação negatória é a via judicial que detém o dono de prédio supostamente serviente, para negar a existência da pretensa servidão a cujo direito arrogue-se o dono de prédio vizinho. A tutela específica das obrigações de não fazer será remédio eficiente também naqueles casos em que não se nega a existência da servidão, mas para impedir o seu uso abusivo, quando o titular do prédio dominante deliberar sobre expandir indevidamente a sua atuação.
Já as ações possessórias são utilizadas pelo possuidor do prédio serviente que pretenda conservar a servidão por agressão praticada pelo titular do prédio dominante, mediante turbação da quase-posse, nas hipóteses em que obstaculize o prosseguimento dos atos indispensáveis ao exercício da servidão. Não se cogite de ação de reintegração de posse para a tutela exclusiva das servidões, pois havendo o esbulho do prédio serviente cuidará o possuidor de utilizar o referido interdito para proteger a posse do imóvel em si, não da servidão.
A princípio, só há possibilidade de perturbação em face de servidões aparentes, haja vista que as servidões não-aparentes não deixam vestígios e sinais exteriores, portanto, não podem ser exteriorizadas por atos materiais.
Excepcionalmente, com base na parte final do artigo 1.212 do Código Civil, as ações possessórias poderão ser ajuizadas por quem ostente servidão não-aparente titulada. Se o possuidor se apresenta com titulação adequada e inequívoca sobre a existência de servidão não aparente, a questão pode ser apreciada no juízo possessório.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Podemos entender por servidões a utilização de um prédio por outro. Esta utilização não pode ser indispensável, mas se faz necessária e/ou vantajosa ao prédio dominante. 
É constituída por um ônus real imposto voluntariamente a um prédio, chamado de serviente, em favor de outro, chamado de dominante. O proprietário do prédio serviente perde o exercício de algum de seus direitos dominiais sobre ele, ou tolera que o proprietário do dominante se utilize dele, tornando seu prédio mais útil. 
A servidão portanto, nasce da vontade dos proprietários e não pode ser presumida. Não se confunde com as chamadas servidões legais, aquelas que decorrem exclusivamente da lei, que são os direitos de vizinhança. Por isso, a voluntariedade é essência da servidão. 
Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora não haja necessidade que sejam contíguos. Há a necessidade apenas de que os prédios pertençam a donos diferentes. Esta deve ser útil ao prédio dominante, trazendo alguma vantagem de modo a aumentar o seu valor. 
As servidões podem ser protegidas por ações como a confessória, que visa a obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada. Ações negatórias se destinam a possibilitar ao dono do prédioserviente a obtenção de sentença que declare a inexistência da servidão ou de direito a sua ampliação. As ações possessórias podem ser invocadas em favor do prédio dominante que é molestado ou esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizada quando este não permite a realização de obras de conservação da servidão. Também podem ser invocadas as ações de nunciação de obra nova e de usucapião.
A servidão uma vez registrada só se extingue com respeito a terceiros quando cancelada. Sendo assim, enquanto permanecer registrada no Cartório de Registro de Imóveis subsistirão em favor do dono do prédio dominante.
Nos casos de desapropriação, a servidão se extingue mesmo sem o cancelamento do registro.
O titular da servidão pode abrir mão do benefício, renunciando-o expressamente, desde que seja capaz e tenha poder para dispor.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
TARTUCE, Flávio. Direito das Coisas. 6. ed. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2014.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito das Coisas. 7. ed. - São Paulo: Saraiva, 2012