CONTRATO DE COMPRA E VENDA/CLÁUSULAS ESPECIAIS

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Da Compra e Venda 
 
Conceito​: é um contrato com a finalidade de adquirir um bem mediante o pagamento de um 
valor. 
 
Segundo Maria Helena Diniz “é o contrato através do qual um contratante denominado 
vendedor se obriga a designar para outro o domínio (propriedade) de certa coisa, mediante 
o pagamento em pecúnia”. 
Para Flávio Tartuce, “é o contrato pelo qual alguém, o vendedor, se obriga a transferir ao 
comprador coisa móvel ou imóvel, mediante uma remuneração denominada preço”. 
 
Características do contrato de compra e venda​: 
- Contrato típico/nominado 
- Bilateral 
- Oneroso 
- Em regra geral, comutativo (mas se for a vontade das partes, poderá ser aleatório) 
- Consensual ou real (r​eais são aqueles contratos que só se aperfeiçoam com a 
entrega efetiva do objeto). 
 
Elementos​: art. 482 
 
“Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que 
as partes acordarem no objeto e no preço.” 
 
1.​ Coisa​: coisa certa ou incerta, disponível e atual ou futura 
↳ se indisponível, não pode ser objeto de contrato de compra e venda, uma vez que será 
inalienável; 
↳ se futura, caso não vier a existir, o contrato não terá efeito (salvo se for aleatório - art. 
483). 
 
2. ​Preço​: determinado ou determinável 
↳ dinheiro ou algo pecuniariamente redutível; 
↳ é possível se deixar que a fixação do preço fique a cargo da bolsa ou do mercado em 
determinado dia e lugar (art. 486); 
↳ terceiro pode fixar o preço se assim os contrariantes desejarem e o terceiro anuir, onde 
caso não concorde, o contrato não terá efeito, salvo se houver acordo em designar outra 
pessoa (art. 485); 
↳ em suma, partes podem fixar os preços com base em parâmetros ou índices, desde que 
seja determinável (art. 487); 
↳ na falta de acordo por existir diversidade de preços, se estabelecerá o médio (art. 488); 
↳ caso uma parte fixe arbitrariamente um valor, o contrato será nulo (art. 489). 
 
3. ​Forma​: escrita ou verbal 
 
4. ​Consentimentos​: para que se tenha um contrato de compra e venda, é necessário que 
se tenha o consentimento das partes. 
4.1 ​Menores absolutamente e relativamente incapazes, curatelados e tutelados​: não há 
problema na compra de imóvel para menor, mas a sua venda dependerá de 
alvará/autorização judicial com prévia justificação. 
 
Art. 1.691​. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem 
contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, 
salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. 
 
Art. 1.692​. Sempre que no exercício do poder familiar colidir o interesse dos pais com o do 
filho, a requerimento deste ou do Ministério Público o juiz lhe dará curador especial. 
 
Art. 1.748​. Compete também ao tutor, com autorização do juiz: 
IV - vender-lhe os bens móveis, cuja conservação não convier, e os imóveis nos casos em 
que for permitido. 
 
Art. 1.781​. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a 
restrição do art. 1.772 e as desta Seção. 
 
Art. 1.749​. Ainda com a autorização judicial, não pode o tutor, sob pena de nulidade: 
I - adquirir por si, ou por interposta pessoa, mediante contrato particular, bens móveis ou 
imóveis pertencentes ao menor; 
II - dispor dos bens do menor a título gratuito; 
III - constituir-se cessionário de crédito ou de direito, contra o menor. 
 
Art. 1.750​. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos 
quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. 
 
 
4.2 ​Cônjuges​: se um quiser vender e o outro não, deverá entrar na justiça pedindo medida 
cautelar e justificando a venda. 
 
Art. 1.651​. Quando um dos cônjuges não puder exercer a administração dos bens que lhe 
incumbe, segundo o regime de bens, caberá ao outro: 
II - alienar os bens móveis comuns; 
III - alienar os imóveis comuns e os móveis ou imóveis do consorte, mediante autorização 
judicial. 
 
Art. 1.647​. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem 
autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: 
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; 
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos. 
 
Art. 499​. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da 
comunhão. (bens móveis particulares) 
 
4.3 ​Venda de ascendentes a descendentes​: 
 
Art. 496​. ​É anulável (nulo relativo) a venda de ascendente a descendente, salvo se os 
outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido​. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime 
de bens for o da separação obrigatória. 
 
* status quo: é quando o bem vai pra seu status inicial/domínio de quem o alienou. 
 
Súmula 494 ​A ação para anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento 
dos demais, prescreve em vinte anos, contados da data do ato, revogada a Súmula 152. 
 
 
4.4 ​Venda de parte de bens com propriedade condominial: ​o condômino precisa avisar a A e 
B que vai vender a sua parte. Em 30 dias A e B terão que responder se vão querer ou não a 
parte de C. Caso C venda sem notificar A e B, poderá ter a venda anulada. 
 
Art. 504​. ​Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se 
outro consorte a quiser, tanto por tanto​. O condômino, a quem não se der conhecimento da 
venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o 
requerer no ​prazo de cento e oitenta dias​, sob pena de decadência. 
Parágrafo único. ​Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior 
valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a 
parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. 
 
 
Efeitos​: 
↳ gera obrigações para ambas as partes; 
↳ o vendedor fica vinculado em caso de vício redibitório, evicção e etc. 
 
Quanto aos riscos: perecimento do bem 
↳ até a tradição/entrega da coisa: o risco do bem que perece é do vendedor (alienante); 
↳ depois da tradição: o risco é do comprador; 
↳ se a coisa pereceu por dolo ou culpa, vai ensejar responsabilidade civil e assim requerer 
indenização. 
 
 
 
Cláusulas Especiais do Contrato de Compra e Venda 
 
O que são essas cláusulas especiais? Todo contrato de compra e venda, além dos 
elementos, precisa ter cláusulas especiais que podem ser colocadas ou não pelas partes. 
São institutos que acrescentam ao contrato de compra e venda certos efeitos jurídicos. 
 
1. ​Retrovenda (art. 505 a 508) 
É uma cláusula que confere uma possibilidade de “recompra”, não sendo personalíssimo, 
podendo se valer desse direito os descendentes. Traz como consequência transformar a 
propriedade do comprador em resolúvel. Só se aplica a bem imóvel. A possibilidade de 
recompra vai fazer com que em um determinado período, o vendedor possa exigir, pagando 
o mesmo preço e custa, que o imóvel volte para sua esfera patrimonial. Você tem um 
quesito misto: uma formação da vontade mais direito real (oponível em face de terceiro). ​O 
prazo máximo do contrato de retrovenda é de três anos (prazodecadencial). ​Caso o 
comprador não queira mais “devolver” o imóvel ao vendedor, o vendedor pode depositar 
judicialmente o valor referente e exigir forçosamente (por meio do juiz) que o imóvel volte ao 
seu domínio. Se duas pessoas tiverem o mesmo direito e só uma o exercer, se fará um 
acordo ou a outra parte depositará integralmente. 
Natureza jurídica​: condição resolutiva. 
 
Art. 505​. O vendedor de ​coisa imóvel pode reservar-se o direito de ​recobrá-la no prazo 
máximo de decadência de três anos​, restituindo o preço recebido e reembolsando as 
despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a 
sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 
 
Art. 506​. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, ​o vendedor​, para 
exercer o direito de resgate, ​as depositará judicialmente​. 
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor 
restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador. 
 
Art. 507​. O direito de retrato, que é ​cessível e transmissível a herdeiros e legatários​, poderá 
ser exercido contra o terceiro adquirente. 
 
Art. 508​. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só 
uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o 
pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. 
 
 
2. ​Venda a contento/sujeita a prova (art. 509 a 512) 
Subordinação dos efeitos da compra e venda a um evento futuro e incerto. A compra fica 
subordinada ao comprador gostar da coisa (condição). A condição é suspensiva, sendo o 
comprador datário, onde não tem domínio, como na retrovenda. Na venda a contento o 
comprador não conhece o produto que vai comprar, só decidindo se vai continuar o negócio 
jurídico quando o tocar. Na venda sujeita a prova, no entanto, já se tem uma noção do 
produto. 
 
Art. 509​. A ​venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob ​condição 
suspensiva​, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e ​não se reputará perfeita, enquanto 
o adquirente não manifestar seu agrado​. 
 
Art. 510​. Também a ​venda sujeita a prova presume-se feita sob a ​condição suspensiva de 
que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que 
se destina. 
 
Art. 511​. Em ambos os casos, ​as obrigações do comprador​, que recebeu, sob condição 
suspensiva, a coisa comprada, ​são as de mero comodatário, enquanto não manifeste 
aceitá-la. 
 
Art. 512​. ​Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá 
direito de intimá-lo​, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável 
 
 
3. ​Preempção ou preferência (art. 513 a 520) 
É uma cláusula que vai impor ao comprador uma obrigação. Caso ele queira vender, terá 
que primeiro oferecer a quem o vendeu. Para que o comprador queira vender para o 
vendedor, a primeira venda terá que ter sido feita no ​prazo máximo de 180 dias para bens 
móveis e dois anos para bens imóveis​. A maior diferença entre ele e a retrovenda é que 
na retrovenda a pessoa é obrigada a entregar, aqui eu tenho o imóvel e só vai se exercer a 
preferência caso o comprador queira posteriormente vender. ​O vendedor terá o prazo para 
comprar seu bem de volta de três dias para bens móveis e 60 dias para bens imóveis​. O 
termo inicial para a contagem do prazo é a notificação do comprador. Se foi feito em 
benefício de duas ou mais pessoas, todas as pessoas precisam participar desse direito de 
preferência, ou todo mundo exerce o direito ou ninguém exerce. 
Se o comprador vender sem respeitar o direito de preferência, terá perdas e danos, e caso o 
terceiro saiba que não se observou o direito de preferência, responderá solidariamente as 
perdas e danos. 
 
Art. 513​. A preempção, ou preferência, i​mpõe ao comprador a obrigação de oferecer ao 
vendedor a coisa que aquele vai vender​, ou dar em pagamento, para que este use de seu 
direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
Parágrafo único. ​O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e 
oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel​. 
 
Art. 514​. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o 
comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa. 
 
Art. 515​. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em 
condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. 
 
Art. 516​. ​Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for 
móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias 
subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. 
 
Art. 517​. ​Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos 
em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo​. Se alguma das pessoas, 
a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma 
sobredita. 
 
Art. 518​. ​Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao 
vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá 
solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. 
Art. 519​. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por 
interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras 
ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. 
 
Art. 520​. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros (é 
personalíssimo). 
 
 
4. ​Venda com reserva de domicílio (art. 521 a 528) 
É uma cláusula no meio do qual o vendedor vai guardar para si a propriedade daquele bem 
até que o valor seja integralmente pago. Não tem relação com a posse, pode até transferir a 
posse, mas a questão é o domínio da coisa. Neste caso, pode-se transferir a posse, mas 
não a propriedade. O objetivo é conferir maior segurança para quem está alienando os bens. 
É possível apenas para bens móveis de acordo com o Código Civil. No entanto, para a lei 
9514/97, pode ser feita também para bens imóveis. 
Tem uma forma prevista na lei, precisando ser escrita e feita com registro no domicílio do 
comprador. 
 
Art. 521​. Na ​venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade​, até que 
o preço esteja integralmente pago. 
 
Art. 522​. A cláusula de reserva de domínio ​será estipulada por escrito e depende de registro 
no domicílio do comprador para valer contra terceiros​. 
 
Art. 523​. ​Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de 
caracterização perfeita​, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor 
do terceiro adquirente de boa-fé. 
 
Art. 524​. ​A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço 
esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscosda coisa responde o comprador, a partir de 
quando lhe foi entregue​. 
 
Art. 525​. ​O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após 
constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. 
 
Art. 526​. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a 
competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for 
devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. 
 
Art. 527​. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as 
prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e 
o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que 
faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual. 
Art. 528​. ​Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante 
financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e 
ações decorrentes do contrato​, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a 
respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato. 
 
 
5. ​Venda sobre documentos 
Ao invés da entrega da coisa, se entregará um título representativo desta coisa, e de outros 
elementos exigíveis pelo contrato. 
 
Art. 529​. Na venda sobre documentos, ​a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu 
título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, 
pelos usos. 
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o 
pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o 
defeito já houver sido comprovado. 
 
Art. 530​. Não havendo estipulação em contrário, ​o pagamento deve ser efetuado na data e 
no lugar da entrega dos documentos. 
 
Art. 531​. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que 
cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser 
concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa. 
 
Art. 532​. ​Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a 
este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, 
pela qual não responde​. 
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar 
o pagamento, poderá o vendedor pretende-lo, diretamente do comprador.