direito reais modulo 6

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MÓDULO 6:
 
DO USUFRUTO.
CONCEITO: Usufruto é direito real de gozo, conferido a uma pessoa, durante certo
tempo, que a autoriza a retirar da coisa alheia os seus frutos e utilidades. Deve o
usufrutuário conservar a substância; e extingue-se pela morte do usufrutuário
necessariamente.
· Enquanto ao usufrutuário se transfere o direito temporário de usar e gozar da
coisa alheia, impõe-se a ele o dever de preservar a substância.
· Por ser transitório, o direito de usufruto se diferencia da enfiteuse. Ainda, a
enfiteuse atribui ao titular do direito real sobre coisa alheia (o foreiro), a
prerrogativa da disposição, o que não ocorre no usufruto. E por ser de natureza
real, o usufruto se diferencia da locação.
· O USUFRUTO COMPREENDE TODOS OS ACESSÓRIOS E ACRESCIDOS DA COISA.
· No usufruto o domínio se desmembra: de um lado fica o nu-proprietário com o
direito à substância da coisa, a prerrogativa de dispor da coisa e a expectativa de
mais tarde ver consolidada a propriedade, porque o usufruto é sempre
temporário. De outro lado há o usufrutuário, com os direitos de uso e gozo, dos
quais se torna titular por certo tempo (de forma então transitória).
** Como em todos os outros direitos reais sobre coisas alheias, há
simultaneamente 2 titulares de direitos diversos recaintes sobre a mesma coisa. O
nu-proprietário é dono; e o usufrutuário tem o direito de uso e gozo.
· o usufruto é direito real muito abrangente (ainda que menos que a enfiteuse),
porque alcança todo o valor econômico da coisa, compatível com a conservação
da propriedade.
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Características:
Trata-se de direito real sobre coisa alheia, de uso e gozo, temporário e
(no sistema brasileiro) inalienável.
Então as características são:
1. Direito real. Tem todos os elementos deste tipo de direito (real). Recai sobre
a coisa; o seu titular não precisa de prestação positiva de ninguém para exercer o
seu direito. Há o direito de sequela (de retirar a coisa das mãos de outrem) e é
oponível erga omnes. E sua defesa se faz através de ação real (reivindicatória).
2. É direito real sobre coisa alheia.
Se fosse sobre coisa própria iria se confundir com o domínio. No usufruto os
direitos de uso e gozo se incorporam ao patrimônio do usufrutuário.
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3. Direitos de uso e gozo.
São do usufrutuário.
Uso é a utilização da coisa pelo usufrutuário ou seus representantes; gozo é o
direito de retirar e se apropriar dos frutos naturais e civis (rendimentos) da coisa.
Então o usufrutuário pode consumir ou vender os frutos naturais, e também dar a
coisa em locação, recebendo os alugueres. Assim, o usufruto é diferente do direito
real de uso, em que o usuário pode se utilizar mas não pode ceder o exercício de
seu direito.
4. Temporário.
Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário – art. 1.410, I
do CC. Ou com o fim do prazo de 30 anos se o usufrutuário for pessoa jurídica
(art. 1.410, II, CC).
** Vimos no início desta aula que é diferente então da enfiteuse, que é perpétua.
É que a finalidade da enfiteuse é proteger o enfiteuta, que produz na terra, e o
interesse da sociedade, que se interessa pela melhor exploração dos imóveis. No
usufruto é o contrário – apenas se quer proteger o usufrutuário, então só há
usufruto enquanto o usufrutuário viver (por isso o usufruto é transitório).
O usufruto é um direito real em benefício de um indivíduo. Por isso antigamente
chamavam o usufruto, o uso e a habitação de servidões pessoais.
5. Inalienável.
Só se pode alienar o usufruto para o nu-proprietário, para consolidar a
propriedade.
Art. 1.393 do CC/02 – o exercício do usufruto pode ceder-se por título gratuito ou
oneroso (enquanto a transferência do usufruto por alienação só pode ser feita ao
proprietário da coisa).
· O exercício do usufruto pode ser cedido. Ex.: o usufrutuário pode arrendar
propriedade agrícola que lhe foi deixada em usufruto, recebendo o arrendamento,
em vez de ser obrigado, ele mesmo, a colher os frutos e assumir os riscos do
empreendimento. O art. 1.399 do CC/02 completa a regra do art. 1.393, ao
conferir ao usufrutuário o direito de usufruir em pessoa, ou mediante
arrendamento do prédio, sendo-lhe, entretanto, vedado mudar o gênero de
cultura, sem licença do proprietário ou autorização expressa do título.
A inalienabilidade é boa porque beneficia o usufrutuário, dando meios para a sua
subsistência. Se fosse alienável o usufruto não iria cumprir com a sua função.
** Muitos Códigos alienígenas admitem, no entanto, a alienação (ex.: Portugal,
França, Itália, México, Espanha).
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Finalidades do usufruto:
Surge no Direito Romano em época avançada da República, estando plenamente
desenvolvido ao tempo de Cícero. Desenvolve-se o usufruto para assegurar a
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subsistência de determinadas pessoas (ex.: viúva), sem que os bens saíssem do
patrimônio da família.
A finalidade é, portanto, assistencial. O intuito é desmembrar o domínio e colocar
nas mãos do usufrutuário os direitos de uso e gozo, para assegurar-lhe os meios
de prover a sua subsistência. Daí o fato de o usufruto resultar via de regra de
negócio gratuito.
· Também é comum que o usufruto advenha de testamento. O testador transfere
o domínio a um sucessor, beneficiando com o uso e gozo vitalício da coisa pessoa
mais idosa, almejando garantir-lhe determinada renda. Ou pode surgir de doação
com reserva de usufruto, em que os doadores, querendo fazer liberalidade, mas
receando futuro “aperto”, guardam o direito de desfrutar a coisa, embora
transfiram o domínio dela com a doação.
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Distinção entre usufruto e fideicomisso:
O fideicomisso é uma espécie de substituição em que o testador deixa bens a uma
pessoa (fiduciário), para que esta os transmita, por sua morte, a certo tempo ou
sob certa condição, a outra, o fideicomissário. Este fideicomissário é
necessariamente prole eventual. O intuito é beneficiar ambos.
· O fiduciário tem a propriedade dos bens, mas de forma restrita e resolúvel.
A diferença é que:
1. O usufruto é direito real sobre coisa alheia, o usufrutuário não pode alienar o
bem, não é dono; enquanto o fideicomisso estabelece para o fiduciário o direito
ainda que resolúvel de propriedade, que pode inclusive ser alienado (o adquirente
adquire uma propriedade resolúvel).
2. No fideicomisso há 2 beneficiários sucessivos. O fiduciário, que recebe a
propriedade (uso, gozo e disponibilidade) e depois findo o termo deve transferi-la
para o fideicomissário; e este último.
No usufruto os 2 beneficiários são simultâneos: um (usufrutuário) recebe o uso e
o gozo da coisa ao mesmo tempo em que o outro (nu-proprietário), que recebe o
domínio limitado daquela.
3. No fideicomisso o fideicomissário é a prole eventual de alguém (o filho
se vier a existir). Já no usufruto, como os beneficiários o são
simultaneamente, devem eles existir no momento da constituição do
usufruto. Não pode ser usufrutuária ou nu-proprietária a prole eventual
de alguém; deve haver a existência atual dos dois beneficiários, pois não
há direito sem sujeito.
* A jurisprudência confirma a distinção, afirmando que se o testador
utilizou a expressão “passagem de bens de um para outro beneficiário”,
ou seja, domínios sucessivos, trata-se de fideicomisso. Mesmo que por
engano o testador tenha se utilizado da palavra usufruto.
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Do objeto dousufruto:
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Art. 1.390, CC – o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis,
em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte,
os frutos e utilidades.
A única hipótese de doação lícita de todos os bens é aquela feita com
reserva de usufruto em benefício do doador.
Então o usufruto tem campo de incidência bem maior que a enfiteuse e as
servidões, que recaem somente sobre bens imóveis.
É possível então constituir usufruto sobre bem determinado ou sobre uma
universalidade de bens. Ex.: uma empresa ou determinado patrimônio.
A lei ainda trata de casos especiais de usufruto, como o de rebanhos, de bens
incorpóreos, como os direitos autorais, os títulos de crédito, as apólices e ações.
· E a lei disciplina o usufruto sobre coisas que não dão frutos, mas produtos, como
no caso de florestas e minas; e ainda permite o usufruto de coisas consumíveis, o
que teoricamente é ilógico. Veremos mais adiante estes casos especiais de
usufruto.
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Modos de constituição:
O usufruto decorre de negócio jurídico (contrato ou testamento) ou da lei. E pode
ocorrer por usucapião – ex.: quando quem faz o testamento ou concede o
usufruto por contrato não é na verdade o dono (depois o possuidor do usufruto
pode adquiri-lo por usucapião).
* Ocorre que, aquele que exerce a posse não vai adquirir apenas o usufruto, por
usucapião, e sim a propriedade inteira. Por isso é raro o usufruto por usucapião.
Se decorre de negócio jurídico, este pode ser oneroso ou gratuito, inter vivos ou
causa mortis.
· O usufruto que se estabelece a título oneroso é raro mas é possível. O mais
comum é surgir a título gratuito, já que sua finalidade é beneficente, na doação
com reserva de usufruto, ou na doação da nua-propriedade a um beneficiário, e
na do usufruto a outro.
· Obs.: o negócio jurídico não basta para constituir usufruto. Se o usufruto tiver
por objeto um imóvel, deve haver o registro, conforme art. 1.227 e 1.391, CC (no
Registro de Imóveis). E cf. a Lei nº 6.015, de 31.12.73, art. 167, I, n. 7, V.
· O registro é regra genérica para todos os direitos reais. E no usufruto de bens
móveis a tradição é indispensável para aperfeiçoá-lo.
** O usufruto decorrente da lei: Ex.: art. 1.689, I do CC/2002 – os pais são
usufrutuários dos bens dos filhos durante o exercício do poder familiar; e usufruto
da Lei nº. 8.971/94, que foi concedido para proteger a companheira ou
companheiro de homem ou mulher solteira (concubinato puro), divorciada o
viúva, que se encontrar na situação descrita na lei. Tal benefício se extingue se o
beneficiário se casar ou participar de outra união estável.
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Direitos do usufrutuário:
Posse, uso, administração e percepção dos frutos (direitos gerais), cf. art. 1.394,
CC.
Obs.: Adiante veremos os direitos e deveres peculiares aos usufrutos especiais.
- Posse: a posse justa e direta é protegida pelos interditos. Para alcançar tal
posse, pode o usufrutuário mover ação de imissão contra o proprietário da coisa
ou em face do instituidor do usufruto, caso estes se recusem a entregá-la.
- Uso: o uso pode ser pessoal e pode ser cedido a título oneroso ou gratuito. Aqui
o usufruto se distingue do direito real de uso, em que o usuário apenas
pode fruir pessoalmente a utilidade da coisa, quando o exigirem as
necessidades pessoais, suas e de sua família.
- Administração: pode se dar sem a ingerência do proprietário. Sua
administração é direta e só lhe é subtraída se, através dela e por causa dela, a
coisa se deteriora. Ainda, o usufrutuário perde a administração se não puder ou
não quiser dar caução.
- Frutos naturais: o usufrutuário é dono dos pendentes ao começar o usufruto,
sem encargo de pagar as despesas de produção. Mas perde os frutos pendentes
(em compensação) ao tempo em que cessar o usufruto, sem ter então direito ao
reembolso das despesas efetuadas para produzi-los (CC, art. 1.396, CC).
- Frutos civis: ao proprietário pertencem os vencidos na data inicial do usufruto;
e ao usufrutuário, os vencidos na data em que cessa o usufruto.
- * Questão: a locação estabelecida pelo usufrutuário se rescinde com a extinção
do usufruto?
Uns dizem que sim, porque a locação gera só direito pessoal entre as partes,
não podendo então vincular o nu-proprietário, que não é sucessor do usufrutuário,
não podendo ficar vinculado a negócio do qual não participou.
Outros dizem que a locação não se rescinde por causa da Lei do Inquilinato, que é
de ordem pública, e que tem a finalidade de proteger o inquilino, só permitindo o
seu despejo naqueles casos nela contemplados.
A primeira tese é a correta.
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Casos especiais de usufruto:
1. Usufruto dos títulos de crédito.
Art. 1.395, caput do CC/02 (art. 719 do CC/1916).
“É um quase usufruto porque seu objeto são coisas que se consomem pelo uso”.
O usufrutuário faz seus os títulos, ficando com o direito de receber as dívidas e de
reempregar as importâncias recebidas. Apenas, esta aplicação corre por conta e
risco do usufrutuário. Isto porque, cessado o usufruto, o nu-proprietário pode
recusar os novos títulos, exigindo a importância.
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A caução, dada na instituição do usufruto, garante a devolução desse dinheiro.
Tal usufruto é muito raro.
2. Usufruto de um rebanho.
Art. 1.397 do CC/02.
É usufruto de universalidade. O usufrutuário desfruta de tudo o que é
produzido pelo rebanho (as crias dos animais são frutos naturais).
Dos frutos que ficam com o usufrutuário são deduzidos apenas os que
bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o
usufruto.
3. Usufruto sobre florestas e minas.
É outro caso de usufruto impróprio, porque o usufrutuário percebe produtos e
não frutos.
O corte da mata ou a exploração da mina exaurem o manancial, pois a coisa
assim obtida não se reproduz periodicamente.
Art. 1.392, §2º do CC: possibilita a existência do usufruto supra e diz que o
usufrutuário e o dono devem prefixar a extensão do gozo e a maneira de
exploração.
Obs.: o problema que surge é o da extensão do usufruto, quando silente o título.
Não se pode adotar soluções extremas. Ex.: não pode o usufrutuário exaurir a
mina ou a floresta abusivamente, pois assim destruiria a substância da coisa (isto
é proibido). E por outro lado não se pode impedir a retirada do produto, uma vez
que neste caso o usufruto perderia o seu sentido. O meio-termo é a permissão
de uma utilização razoável da coisa, em ritmo idêntico ao que se vinha fazendo
anteriormente; caso não haja elementos para tal julgamento, a extensão do
usufruto deve ser fixada pelo juiz, de acordo com a necessidade. Ex.: usufruto
constituído por testamento sobre fazenda onde há uma serraria, que é o
principal meio de exploração do imóvel – o usufrutuário tem o direito de
cortar madeiras de lei para alimentar a serraria (RT 55/276).
4. Usufruto de coisas consumíveis.
Art. 1.392, §1º do CC/2002. É o chamado quase usufruto, porque sua natureza
não se acomoda à ideia do instituto, Ora, se o usufrutuário não pode dispor da
substância da coisa que fica pertencendo a outro, não pode haver usufruto de
coisa fungível.
No usufruto de coisas fungíveis o usufrutuário restitui outras tantas em
quantidade e valor. Aqui as coisas dadas em usufruto passam ao domínio do
usufrutuário, que deve restituir, findo o usufruto, o equivalente em gênero,
qualidade e quantidade. Não sendopossível a restituição da coisa, deve o
usufrutuário devolver o seu valor, pelo preço corrente ao tempo da restituição, ou
pelo preço da avaliação se, no momento de se constituir o usufruto, ela foi
avaliada.
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Obrigações do usufrutuário:
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a) decorrentes da natureza do usufruto;
são elementares ao usufruto.
São elas: a de gozar da coisa com moderação, poupando-lhe a substância, como
bom pai de família. Antigamente, o usufrutuário não estava ligado por qualquer
obrigação para com o nu-proprietário, de modo que se modificava a substância da
coisa ou se dela se apropriava ou se a destruía, praticava um delito como
qualquer terceiro, respondendo por responsabilidade aquiliana (extracontratual).
Usufrutuário e nu-proprietário eram como vizinhos cujas propriedades se
tocavam, mas com direitos reais independentes. O usufrutuário, por exemplo, não
tinha a responsabilidade de apagar um incêndio acidental no imóvel objeto do
usufruto.
Hoje o usufrutuário se compromete a resguardar, oferecendo inclusive
caução, a coisa objeto do usufruto, obrigando-se a: gozar da coisa como
bom pai de família (sem abusos); e restituí-la ao fim do usufruto. Então
tais obrigações do usufrutuário passaram do campo delitual para o
contratual, podendo o usufrutuário ser responsabilizado pelas omissões
ocorridas em sua administração.
O usufrutuário então deve conservar a coisa, reparar os estragos, devolvê-la a
final no estado em que a recebeu, salvo deteriorações decorrentes do exercício
regular do usufruto.
Ainda, o usufrutuário deve dar ao imóvel o seu destino natural, sem alterar o
meio de cultura ou destruir-lhe a substância. Ex.: não pode cortar árvores
frutíferas; não pode exaurir a terra, deixando de adubá-la conforme as regras
elementares de agricultura e costumes locais.
· A sanção pela desobediência culposa desse princípio é a extinção do usufruto,
conf. art. 1.410, VII do CC.
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b) decorrentes da lei;
Não são elementares ao usufruto, são de menor importância, mas visam a
melhor garantir o nu-proprietário.
Art. 1.400, CC:
1. Inventariar os bens recebidos;
O inventário é feito a expensas do usufrutuário e consiste no levantamento
pormenorizado dos bens objeto do usufruto, bem como do estado em que se
encontram. A finalidade é dizer o que deve a final ser devolvido e o estado em
que deve ser devolvido.
2. Dar caução.
A caução é real ou fidejussória e visa garantir o nu-proprietário dos prejuízos
resultantes da deterioração da coisa, bem como assegurá-lo da sua tempestiva
devolução.
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Obs.: o usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perde o
direito de administração no usufruto. Porque o nu-proprietário fica privado de
garantia. O usufruto não se perde, apenas os bens serão administrados
pelo proprietário, que fica obrigado também mediante caução a entregar
ao usufrutuário o rendimento dos mesmos bens, deduzidas as despesas
de administração, entre as quais se inclui a quantia taxada pelo juiz, para
remuneração do administrador (art. 1.401, CC).
Obs.: o nu-proprietário pode dispensar o usufrutuário da caução. Além
disso, não estão obrigados à caução:
I. O doador que se reserva o usufruto da coisa doada (porque é autor da
liberalidade e a lei presume irrefragavelmente a cláusula de dispensa,
que desse modo limita o benefício).
II. Os pais, usufrutuários dos bens dos filhos menores (porque este
usufruto é inerente ao poder familiar e se justifica na ideia de que sua
finalidade é compensar os gastos que o pai faz com a criação e educação
do filho, e de que ninguém melhor que o pai zelará pelas coisas de sua
prole). Para a garantia desta havia a hipoteca legal do art. 827, II do
CC/1916, que o novo CC não repete.
______//______
3. cuidar da sua conservação e devolução.
O usufrutuário ainda tem obrigação importante com relação às despesas
da coisa dada em usufruto.
As despesas de conservação se dividem em ordinária e extraordinária. As
primeiras competem ao usufrutuário; as outras ao nu-proprietário.
A lei também atribui ao nu-proprietário as despesas ordinárias, quando não forem
módicas (CC, art. 1.404).
Isto porque o proprietário da coisa é que em longo prazo vai se aproveitar do
resultado de tais despesas. Mas a regra pode levar à injustiça por forçar o
proprietário, que nada tira de seu prédio, a um gasto que talvez não consiga ver
reembolsado em vida.
** Pelas despesas extraordinárias ou ordinárias não módicas o proprietário em
compensação pode cobrar juros do usufrutuário. Porque por meio de tais despesas
Incorporou novos recursos ao capital original.
· não são módicas as despesas superiores a 2/3 do líquido rendimento de um ano
(art. 1.404, §1º, CC).
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Da destruição e do seguro:
Regras:
· Destruição sem culpa do proprietário: o usufruto se extingue e o proprietário
não é obrigado a empreender a reconstrução. E se o proprietário ás suas
expensas o reconstruir o usufruto não se restabelece.
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· Destruição por culpa de terceiro: o terceiro é obrigado a indenizar – o usufruto
se sub-roga na importância da indenização. De modo que os frutos civis, por esta
produzidos, caberão ao usufrutuário.
· O mesmo ocorre se o prédio destruído está no seguro, ou se é desapropriado: o
direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor do seguro, ou na indenização
recebida do expropriante.
· Não é obrigatório por lei assegurar a coisa tida em usufruto. Mas o seguro é bom
para ambas as partes. Se a coisa estiver segura, deve ser mantida assim, e o
usufrutuário deve pagar, durante o usufruto, os prêmios devidos. Mas se não
estiver no seguro, não é ele obrigado a segurá-la (pode contudo fazê-lo).
· O nu proprietário não pode colocar coisa no seguro, se antes não estava, e
obrigar o usufrutuário a pagar os prêmios. Art. 1.407, CC – determina que o
usufrutuário só é obrigado a pagar as contribuições do seguro se a coisa estiver
segurada. E as regras que impõem obrigações devem ser interpretadas
estritamente. Então, se a coisa não estiver no seguro e o usufrutuário não
a quiser segurar, pode o nu-proprietário fazê-lo à sua custa. Mas, neste
caso, se houver sinistro, o usufrutuário não se beneficia com a
indenização.
· Se o usufrutuário fizer seguro, ao proprietário cabe o direito dele resultante
contra o segurador (art. 1.407, §1º). Mas (vimos) o usufruto se sub-roga na
indenização.
_________//_________
Da extinção do usufruto:
Há várias causas – algumas recaem sobre a pessoa do usufrutuário; outras sobre
a coisa em que recai o usufruto; e há causas que se referem à própria relação
jurídica.
I. Causas de extinção do usufruto relativas à pessoa do usufrutuário.
a) O usufruto se extingue pela morte do usufrutuário. Isto para que não haja
usufrutos sucessivos, capazes de afastar do comércio, indefinidamente,
determinado bem.
· Para assegurar a temporariedade do usufruto, o legislador determina sua
extinção com a morte do usufrutuário e limita sua duração, quando o
usufrutuário for pessoa jurídica, a 30 anos.
· Art. 1.411, CC – exceção à regra: constituído o usufruto em favor de duas ou
mais pessoas, a parte da pessoa que falecer se extingue salvo se por estipulação
expressa o quinhão do pré-morto couber ao sobrevivente. Então a morte não
extingue o usufruto se este for instituído em favor de vários, e tiver havido ajuste
em que se convencionou o direito de acrescer entre ossobreviventes.
** problema grave é o conflito desta regra com o preceito que assegura aos
herdeiros necessários direito à legítima. O caso é o seguinte: o casal doa os bens
aos filhos reservando-se o usufruto e estipulando, no instrumento, que por morte
de um dos usufrutuários seu direito acrescerá ao do outro.
A cláusula restringe a legítima do herdeiro, porque o este tem direito de receber a
legítima sem qualquer restrição (salvo as restrições - ônus do art. 1.848, caput do
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CC/02). Portanto, a cláusula que determina o acrescimento do usufruto em favor
do consorte sobrevivente é ineficaz quando prejudica a reserva dos herdeiros
necessários. Cancela-se então neste caso o usufruto na parte relativa ao doador
falecido. Obs.: se a doação não é de todos os bens, ou melhor, se não
atinge a legítima, valerá o direito de acrescer em favor dos pais
usufrutuários.
b) O usufruto se extingue pelo termo de sua duração (art. 1.410, II).
c) o usufruto se extingue por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou
deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação (art.
1.410, VII).
________//_______
II – Causas de extinção do usufruto relativas ao seu objeto. O usufruto se
extingue pela destruição da coisa.
Se a destruição da coisa se deu por culpa de terceiro, que foi condenado a reparar
o prejuízo, se a coisa estava no seguro, ou se foi desapropriada, o direito do
usufrutuário se sub-roga na indenização recebida, da maneira como foi dito
(supra).
________//_______
III – Causas de extinção do usufruto que incidem sobre a relação jurídica.
O usufruto se extingue pela consolidação, fenômeno que se apresenta quando na
mesma pessoa se encontram as qualidades de usufrutuário e de nu-proprietário
(art. 1.410, VI).
Extingue-se também pela cessação da causa que o origina. Ex.: usufruto do pai
sobre os bens do filho menor sob poder familiar. Se o filho se torna maior, ou se o
pai perde o (decai do) poder familiar, o usufruto termina, consolidando-se a
propriedade (art. 1.410, IV).
A prescrição extintiva também extingue o usufruto. Ela resulta do não uso do
usufruto, durante o lapso de tempo do art. 205 do CC/02 - 10 anos.
· O CPC, entre os procedimentos de jurisdição voluntária, determina que a
extinção do usufruto, quando não decorrer da morte do usufrutuário, do
termo da sua duração ou da consolidação, processar-se-á na forma ali
estabelecida (art. 725, VI, CPC/2015 e art. 1.112, VI, CPC/1973).
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DO USO:
É espécie de usufruto de abrangência mais restrita – não pode ser objeto de
cessão e é limitado pelas necessidades do usuário e de sua família. Só inclui o jus
utendi – direito de usar coisa alheia.
Historicamente, o uso era direito que recaía sobre coisa que não rendia frutos,
sem a possibilidade de se auferir os frutos civis. Tal direito se constituía sobre
uma biblioteca, ou sobre um escravo, por exemplo. Se recaísse sobre imóvel, não
abrangia o jus fruendi.
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Conceito – direito real sobre coisa alheia em que o usuário pode se utilizar da
coisa, mas não tem direito aos frutos[1]. O uso é próprio ou de sua família.
Para calcular quais as necessidades do usuário (art. 1.412, §1º do CC) deve-se
verificar sua condição social e o local onde vive.
Pode recair sobre bem móvel ou imóvel, mas não sobre coisas consumíveis, pois
neste caso estaria transferida a propriedade.
Art. 1.412, §2º, CC – determina que as necessidades da família do usuário
compreendem as de seu cônjuge, as dos filhos solteiros e as das pessoas de seu
serviço doméstico.
Assim, o uso familiar pode ser feito:
- pelo próprio usuário;
- pelo cônjuge ou convivente do usuário;
- pelos filhos solteiros;
- pelos membros da entidade familiar monoparental;
- pelas pessoas que prestam serviço doméstico ao usuário.
_______________//___________
DA CONSTITUIÇÃO:
Quando se tratar de direito real sobre imóvel, só se inicia do registro junto ao
registro imobiliário respectivo.
__________//____________
Das regras:
1. o usuário não pode ceder o direito de uso ou locar a coisa – só pode usar,
pessoalmente ou por membros de sua família (verificar a abrangência do uso
familiar, descrito acima);
2. o usuário não tem direito aos frutos, salvo aqueles que servirem às suas
necessidades pessoais e às de sua família;
3. as condições pessoais do usuário são avaliadas conforme sua condição social e
o local onde vive;
4. aplicam-se ao uso as regras do usufruto, no que couber.
________________//______________
Ações relacionadas ao uso (ações usuárias):
1. ação confessória: visa o reconhecimento do direito de uso;
2. ação negatória: tem o escopo de impedir o uso;
3. ação possessória: para defender a posse da coisa sobre a qual recai o uso;
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4. ação restituitória do uso: ajuizada pelo proprietário ou seus herdeiros, em face
do usuário, para a restituição da coisa, ante a extinção do direito real de uso.
____________//_______________
Obs.: O direito real de uso se extingue pelas mesmas causas de extinção do
usufruto .
_______________________//________________
DA HABITAÇÃO.
Art. 1414 e s. do CC.
Do Conceito:
O direito real de habitação, ainda mais restrito que o de uso, consiste na
faculdade de residir gratuitamente num prédio, com sua família.
O que caracteriza este direito real é que o seu titular deve residir ele próprio, com
sua família, no prédio em causa, não o podendo ceder, a título gratuito ou
oneroso.
Assim, não pode o habitante, titular do direito real de habitação, locar o imóvel a
terceiro, ou empresta-lo (art. 1414, CC).
________________________//____________________
Da pluralidade de habitantes:
Conforme art. 1415 do CC, no caso de serem vários titulares do direito, qualquer
deles, que habite sozinho a casa, não terá de pagar o aluguel aos outros, mas não
os pode impedir de exercer, querendo, o direito que lhes compete de habitá-la.
________________________//_______________
Das regras:
Ao uso e à habitação se aplicam, naquilo que não contrariarem suas naturezas, as
disposições concernentes ao usufruto (art. 1416, CC).
_______________//__________________
Da instituição:
Somente se constitui com o registro junto ao Registro Imobiliário do foro de
circunscrição do imóvel.
_____________//___________
DA PROMESSA IRRETRATÁVEL DE VENDA (o direito real do
compromissário comprador do imóvel - art. 1.225, VII do CC).
· Art. 1.417 e 1.418 do CC.
Introdução:
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A promessa irretratável de venda de um bem imóvel (desde que não haja cláusula
de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis) confere ao promissário
comprador direito real sobre a coisa.
As consequências de ser direito real o do compromissário comprador são:
oponibilidade erga omnes e possibilidade de alcançar a adjudicação
compulsória.
* A regra tem origem no art. 22 do Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, com a redação
dada pela Lei n. 649, de 11.3.1949. Assim a Lei inseriu no rol taxativo do art. 674
do CC/1916 mais este direito real.
** A Lei n. 4.380, de 21.8.1964, art. 69, estendeu referido direito real ao
promitente cessionário de compromissos de venda e compra, de imóveis não
loteados e sem cláusula de arrependimento. A irretratabilidade do negócioé
condição de surgimento do direito real, e não consequência de sua existência.
________________________//_________________
DA NATUREZA JURÍDICA:
É direito real sobre coisa alheia, pois a coisa ainda pertence ao promitente
vendedor.
Os direitos reais sobre coisa alheia, como dissemos, podem ser de gozo ou de
garantia. A promessa irretratável de venda tem o caráter de direito real de gozo,
pois o legislador não quis afetar a coisa ao pagamento preferencial do credor, mas
sim conferir ao promissário comprador prerrogativas sobre a coisa vendida: a) a
de gozá-la e de fruí-la; b) a de impedir sua válida alienação a outrem; c) a de
obter sua adjudicação compulsória, em caso de recusa do promitente em outorgar
ao promissário a escritura definitiva de venda e compra.
Para Roberto Senise Lisboa, no entanto, o direito real do compromissário
comprador não é nem de gozo e nem de garantia, mas direito real de
aquisição, que possibilita a titularidade sobre determinada coisa – não
confere direito de fruição e nem de garantia ao seu titular[2].
________________//____________
Modos de constituição e requisitos.
O CC/2002 não distingue imóvel loteado e não loteado e deixa ser a promessa
(sem cláusula de arrependimento e registrada no cartório de Registro de Imóveis)
por instrumento pública ou particular. Assim se adquire direito real à aquisição do
imóvel – art. 1.417, CC.
A inexistência de cláusula de arrependimento importa irretratabilidade, de modo
que o contrato só se rescinde por distrato ou por descumprimento de obrigação
assumida.
Além da irretratabilidade (inexistência de direito de arrependimento), o contrato
deve ainda ser irrevogável, insuscetível de modificação.
_________//__________
Esboço histórico:
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A promessa bilateral de compra e venda é contrato preliminar e tem por finalidade
(como todo contrato preliminar) gerar para as partes a obrigação de fazer um
contrato definitivo. Mediante convenção, as partes ajustam de levar a efeito, em
momento oportuno, um contrato definitivo de venda e compra.
Já dissemos porque é importante o compromisso de venda e compra (às vezes o
incorporador ainda não é dono do terreno em que vai construir, e precisa, no
entanto, vender futuras unidades autônomas do prédio que não existe ainda, que
ainda será construído. Então sem objeto as partes firmam compromisso de venda
e compra). E a promessa bilateral de venda e compra surge como garantia do
vendedor, pois este, nas vendas de imóveis a prazo adia o pagamento do preço, a
transferência do domínio.
O crescimento das populações urbanas provocou a exploração e a venda de
consideráveis áreas de terrenos, para as construções residenciais. Para facilitar tal
venda, recorreram os interessados ao remédio de parcelar o preço; e, para
garantir o vendedor, usou-se o contrato preliminar de promessa de venda.
A lei quis proteger os adquirentes. Em busca de terrenos loteados vendidos a
prestação, o comprador se deparava com situações como áreas litigiosas ou
alheias, ou áreas sem documentação suficiente.
E a valorização das terras levou ao inadimplemento das obrigações por parte dos
promitentes vendedores. Estes recebiam o preço pelo qual prometiam vender
lotes de terrenos, percebiam que os terrenos valiam mais e, desistindo do
contrato preliminar, pagavam perdas e danos e desistiam da venda. A desistência
em fase de contrato preliminar ensejava apenas perdas e danos. Hoje, quando se
desiste de obrigação de fazer que envolve declaração de vontade, como a outorga
de escritura pública, cabe a execução especificada. Tal arrependimento lícito
era meio de enriquecimento para os promitentes vendedores – a
indenização a que eram condenados era inferior ao proveito auferido.
O arrependimento era prejuízo para o promissário comprador – este
pagava o preço e o vendedor se recusava em outorgar a escritura
definitiva, tendo o comprador que recorrer à via judicial para pleitear
perdas e danos. O comprador não quer perdas e danos, mas o terreno que
comprou, cujo preço pagou e que agora lhe é recusado.
Como solução surge o Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, que dispõe sobre loteamento
e venda de terrenos a prestação, e INSTALA NOVO REGIME DA PROMESSA DE
COMPRA E VENDA A PRESTAÇÃO DE IMÓVEIS LOTEADOS – CRIA PARA O
PROMISSÁRIO COMPRADOR O DIREITO REAL COM OPONIBILIDADE A TERCEIROS
E A PRERROGATIVA DE OBTER ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Obs.: A lei não abrangia genericamente as promessas de imóveis não
loteados, ou com pagamento a vista. A Lei n. 649, de 11.3.1949, deu nova
redação ao art. 22 do Dec.-lei n. 58, estendendo as mesmas vantagens ao
negócio de promessa de venda e compra de imóveis não loteados, com
pagamento a vista ou a prazo. Basta que a promessa de venda seja sem
cláusula de arrependimento e inscrita no Registro de Imóveis.
Confere-se assim direito real ao promissário comprador. O mesmo ocorre
para as unidades autônomas dos condomínios em edificações – art. 35,
§4º da Lei nº 4.591, de 16.12.1964.
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O que se queria era garantir a seriedade da oferta ao público. Impunha-se ao
vendedor a prestação, de terrenos loteados, a obrigação de apresentar, na
circunscrição imobiliária competente, a prova do domínio do imóvel, plano de
loteamento, certidão negativa de impostos e ônus reais, e um exemplar do
contrato-tipo de vendas. O registro desses documentos, que devia preceder ao
início das vendas, feito depois da convocação dos interessados para o
impugnarem, e sob fiscalização do oficial público e mesmo de juiz, representava
segurança para que não acessassem o mercado imobiliário aventureiros
inescrupulosos.
Para não correr o risco de não receber a escritura pública, por recusa do
vendedor, a Lei (art. 16) determinou o direito à adjudicação do lote.
A regra está também no art. 501 do CPC/2015 (art. 466-A do CPC/1973).
* A regra mais importante do Dec.-lei n. 58 era o art. 5º, que conforme art. 676
do CC/1916 atribuía ao compromissário comprador direito real oponível a terceiro,
quanto à alienação e oneração posterior, desde que averbasse o contrato no
Registro de Imóveis.
__________//__________
Conteúdo do direito real.
Antes o contrato preliminar de venda e compra de bem imóvel gerava para o
vendedor obrigação de fazer consistente em prestar declaração de vontade -
outorgar escritura pública de venda e compra. O comprador pelo contrato
preliminar tinha direito pessoal, apenas, de reclamar a execução do ajuste, e o
vendedor então em caso de recusa era obrigado a pagar perdas e danos.
Como era direito pessoal, não havia como vincular terceiros ao negócio original –
se o promitente vendedor alienasse a coisa prometida, o promissário ficava sem
ação contra o adquirente, só lhe restando o direito de reclamar, do contratante
inadimplente, o ressarcimento das perdas e danos.
Com o status de direito real, o contrato levado a registro confere ao
compromissário comprador oponibilidade erga omnes, para que o comprador
obtenha adjudicação compulsória.
A oponibilidade a terceiros significa que, com o registro, qualquer alienação
que o dono faça é anulável por colidir com um direito preexistente do promissário.
Por ser oponível o seu direito a terceiro, há a prerrogativa da sequela – o
promissário comprador pode buscar a coisa nas mãos de quem quer que a
detenha, para sobre ela exercer o seu direito real.
________________________________//____________________
Adjudicação compulsória: é outra prerrogativa que constitui conteúdo de
direito real – é a possibilidade de obter declaração judicial ordenando a
incorporação do bem (objeto do negócio) ao patrimônio do adquirente.Se o
alienante se recusa a outorgar escritura pública, o comprador tem meio
compulsório para se sobrepor a tal recusa.
Proposta a adjudicação, o compromitente vendedor é notificado para em 10 (dez)
dias oferecer resposta, justificando a sua recusa em outorgar a escritura pública
ao compromissário comprador.
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A adjudicação compulsória é cabível ainda quando o imóvel tiver sido alienado a
terceiro indevidamente.
Obs.: O direito de posse e de ceder os seus direitos, que tem o promissário
comprador, não decorrem da realidade de seu direito, são acessórios da
convenção – se não houver disposição em sentido contrário. Orlando Gomes acha
o contrário: que isto decorre de direito real.
Obs.: A constituição em mora do promissário comprador depende de prévia
interpelação (judicial ou por cartório de Registro de Títulos e Documentos), com
15 dias de antecedência. Isto representa mais vantagem para o promissário
comprador.
· Há neste sentido julgado aceitando a consignação em pagamento cinco
anos após o atraso, pelo comprador – porque o devedor não foi
constituído em mora.
_______________________________//___________
 
[1] Salvo aqueles que servirem às suas necessidades pessoais e às de sua família.
[2] Manual de Direito Civil. Vol. 4. 3ª edição. Editora Revista dos Tribunais. P.
477.
 
Exercício 1:
O exercício do usufruto pode ser cedido. O usufrutuário pode arrendar a
propriedade agrícola que lhe foi deixada em usufruto, recebendo o arrendamento,
em vez de ser obrigado, ele mesmo, a colher os frutos e assumir os riscos do
empreendimento. É certo afirmar que o usufruto:
 
A)
É direito real inalienável, posto que personalíssimo, salvo o direito de alienação ao
nu-proprietário.
 
B)
Pode ser alienado a terceiro, a título oneroso ou gratuito, respeitando-se o direito
de preferência do nu-proprietário.
 
C)
Não pode ser alienado ao nu-proprietário.
 
D)
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Assim como o direito de superfície, transfere-se aos herdeiros com a morte do
usufrutuário.
 
E)
É menos amplo que o direito real de habitação.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A)
Comentários:
A) O usufruto é inalienável, porem pode alienar o usufruto para o nu-proprietário,
para consolidar a propriedade. Conforme o Art. 1.393 do Código Civil, diz que o
exercício do usufruto pode ceder-se por título gratuito ou oneroso, enquanto a
transferência do usufruto por alienação, só pode ser feita ao proprietário da coisa 
Exercício 2:
Examine as seguintes proposições e assinale a alternativa correta:
I. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um
patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os
frutos e utilidades.
II. A única hipótese de doação lícita de todos os bens é aquela feita com reserva
de usufruto em benefício do doador.
III. O usufruto tem campo de incidência bem maior que a enfiteuse e as
servidões, que recaem somente sobre bens imóveis.
IV. A lei permite casos especiais de usufruto, como o de rebanhos, de bens
incorpóreos, como os direitos autorais, os títulos de crédito, as apólices e ações.
São corretas:
 
A)
Somente as afirmativas I e II.
 
B)
Somente as proposições III e IV.
 
C)
Somente as proposições I, II e IV.
 
D)
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Somente as proposições I e III.
 
E)
Todas as proposições.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Comentários:
E) Todas as proposições estão corretas. Segundo o que está previsto no artigo
1.390 do Código Civil, dita que "O usufruto pode recair em um ou mais bens,
móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no
todo ou em parte, os frutos e utilidades." 
Exercício 3:
Analise as proposições abaixo a assinale a alternativa correta:
Não há usufruto sobre coisas que não dão frutos, como florestas e minas
PORQUE
O propósito do usufruto é permitir ao usufrutuário que recolha frutos civis e
naturais do bem imóvel.
Pode-se afirmar que:
 
A)
As duas proposições são corretas e a segunda justifica a primeira.
 
B)
As duas proposições são corretas, mas a segunda não justifica a primeira.
 
C)
Somente a primeira proposição é correta.
 
D)
Somente a segunda proposição é correta.
 
E)
As duas proposições são incorretas.
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O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Comentários:
E) O usufruto é Direito Real de gozo, conferido a uma pessoa, durante certo
tempo, que a autoriza a retirar da coisa alheia os seus frutos e utilidades. 
Exercício 4:
A promessa irretratável de venda de um bem imóvel, desde que não haja cláusula
de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis, confere ao promissário
comprador direito real sobre a coisa. Trata-se de direito real:
 
A)
Oponível apenas em face do compromitente vendedor.
 
B)
Não previsto no Código Civil de 2002.
 
C)
Que decorre do contrato, ainda que não haja o registro imobiliário.
 
D)
De garantia, como a hipoteca, o penhor e a anticrese.
 
E)
Não previsto no rol de direitos reais do revogado Código Civil de 1916.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Comentários:
A) As consequências de ser direito real o do compromissário comprador são:
oponibilidade erga omnes e possibilidade de alcançar a adjudicação compulsória. 
E) A promessa irretratável de venda de um bem imóvel (desde que não haja
cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis) confere ao
promissário comprador direito real sobre a coisa. As consequências de ser direito
real o do compromissário comprador são: oponibilidade erga omnes e
possibilidade de alcançar a adjudicação compulsória. * A regra tem origem no art.
22 do Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, com a redação dada pela Lei n. 649, de
11.3.1949. Assim a Lei inseriu no rol taxativo do art. 674 do CC/1916 mais este
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direito real. ** A Lei n. 4.380, de 21.8.1964, art. 69, estendeu referido direito
real ao promitente cessionário de compromissos de venda e compra, de imóveis
não loteados e sem cláusula de arrependimento. A irretratabilidade do negócio é
condição de surgimento do direito real, e não consequência de sua existência 
Exercício 5:
Quanto ao usufruto, analise as afirmativas abaixo:
I. Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário.
II. Extingue-se ao fim do prazo de 10 anos se o usufrutuário for pessoa jurídica.
III. Extingue-se com a morte do nu-proprietário.
IV. Não se extingue com a alienação do bem objeto do usufruto pelo nu-
proprietário.
São corretas somente:
 
A)
 I e II.
 
B)
 I e III.
 
 
C)
II e III.
 
D)
II e IV.
 
E)
 I e IV.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
Comentários:
B) Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário – art.
1.410, I do CC. Ou com o fim do prazo de 30 anos se o usufrutuário for pessoa
jurídica (art. 1.410, II, CC). Só se pode alienar o usufruto para o nu-proprietário,
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para consolidar a propriedade. Art. 1.393 do CC/02 – o exercício do usufruto pode
ceder-se por título gratuito ou oneroso (enquanto a transferência do usufruto por
alienação só pode ser feita ao proprietário da coisa). 
A) Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário – art.
1.410, I do CC. Ou com o fim do prazo de 30 anos se o usufrutuário for pessoa
jurídica (art. 1.410, II, CC). Só se pode alienar o usufruto para o nu-proprietário,
para consolidar a propriedade. Art. 1.393 do CC/02 – o exercício do usufruto pode
ceder-se por título gratuito ou oneroso (enquanto a transferência do usufruto por
alienação só pode ser feita ao proprietário da coisa). 
E) Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário – art.
1.410, I do CC. Ou com o fim do prazo de 30 anos se o usufrutuário for pessoa
jurídica (art. 1.410, II, CC). Só se pode alienar o usufruto para o nu-proprietário,
para consolidar a propriedade. Art. 1.393 do CC/02 – o exercício do usufruto pode
ceder-se por título gratuito ou oneroso (enquanto a transferência do usufruto por
alienação só pode ser feita ao proprietário da coisa). 
Exercício 6:
Sobre o direito real de habitação, examine as afirmativas a seguir:
I. O direito real de habitação, ainda mais restrito que o de uso, consiste na
faculdade de residir gratuitamente num prédio, com sua família.
II. O que caracteriza o direito real de habitação é que o seu titular deve residir ele
próprio, com sua família, no prédio em causa, não o podendo ceder, a título
gratuito ou oneroso.
III. Não pode o habitante, titular do direito real de habitação, locar o imóvel a
terceiro, ou empresta-lo.
Pode-se afirmar que:
 
 
A)
Somente I e II são corretas.
 
B)
Somente I e III são corretas.
 
C)
Somente II e III são corretas.
 
D)
Todas são corretas.
 
E)
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Todas são incorretas.
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D)
Comentários:
D) Art. 1414 e s. do CC. Do Conceito: O direito real de habitação, ainda mais
restrito que o de uso, consiste na faculdade de residir gratuitamente num prédio,
com sua família. O que caracteriza este direito real é que o seu titular deve residir
ele próprio, com sua família, no prédio em causa, não o podendo ceder, a título
gratuito ou oneroso. Assim, não pode o habitante, titular do direito real de
habitação, locar o imóvel a terceiro, ou empresta-lo (art. 1414, CC).