Avaliação Terreno

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ÍNDICE
1 - INFORMAÇÕES................................................................................ 03
2 – FINALIDADE DA AVALIAÇÃO........................................................ 03
3 – OBJETIVO......................................................................................... 03
3.1 – NÍVEL DE PRECISÃO DE AVALIAÇÃO....................................... 04
3.2 – NOTA.............................................................................................. 04
3.3 – LOCALIZAÇÃO.............................................................................. 04
3.4 – ACESSO.......................................................................................... 04
3.5 – ZONEAMENTO............................................................................... 05
4 – PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS.................................................... 05
4.1 – CARACTERIZAÇÕES DA REGIÃO............................................... 05
4.2 – CARACTERIZAÇÕES DO IMOVEL............................................... 05
5 – VISTAS............................................................................................... 06
6 – AVALIAÇÕES.................................................................................... 06
6.1 – METODOS UTILIZADOS................................................................ 06
6.2 – METODOLOGIA............................................................................. 06
7 – HOMOGENEIZAÇÃO......................................................................... 06
7.1 – REDUÇÃO DO PREÇO A VISTA.................................................... 07
7.2 – PESQUISA MERCADOLÓGICA DE TERRENO............................. 07
8 - MÉDIA DE VALORES HOMOGENEIZADOS E VALOR TOTAL........ 08
9 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO.......................................................... 09
10 – BIBLIOGRAFIA................................................................................. 10
11 ANEXOS............................................................................................... 10
1 - INFORMAÇÕES
SOLICITANTE: IVAIR SALOMÃO LIBONI
LOCAL DO IMÓVEL: RUA EVANDRO FERNANDES, QUADRA L, LOTE 07, RESIDENCIAL MÁRCIA FERNANDES
 
 MUNICÍPIO: ÀLVARES MACHADO - SP
TIPO DO IMÓVEL: TERRENO
FINALIDADE DA AVALIAÇÃO: DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
DATA BASE: AGOSTO DE 2018
VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 77.750,00 (SETENTA E SETE MIL E SETECENTOS E CINQUENTA REAIS)
2 – FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
	
	A presente avaliação tem por finalidade, formular o valor real e atual do terreno.
3 – OBJETIVO
Visa o presente Laudo o justo valor do livre terreno, considerando a realidade mercadológica imobiliária local.
3.1 – NÍVEL DE PRECISÃO DE AVALIAÇÃO
	Este trabalho obedece as diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
3.2 - NOTA
Na presente avaliação considera-se que as informações fornecidas por terceiros, referentes as pesquisas de mercado, são verdadeiras e foram prestadas de boa fé.
3.3 - LOCALIZAÇÃO
	Rua Evandro Fernandes, Quadra L, lote 07 no Residencial Márcia Fernandes, Álvares Machado- SP .
Coordenadas: 22º03’34.7”S 51º28’33.5” W
3.4 - ACESSO
O acesso ao imóvel é direto e realizado pela Rua Guilherme Avelanada, com entrada pela Estrada Vicinal Alfredo Marcondes.
3.5 - ZONEAMENTO
	A região possui ocupação homogênea caracterizada por casas residenciais, salões comerciais e escola com densidade de edificação baixa e nível econômico médio.
4 - PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
	O imóvel está situado no meio do quarteirão, com medidas distintas de 14 metros de frente e 25 metros de fundo, totalizando 350,00 m².
4.1 - CARACTERIZAÇÕES DA REGIÃO
	A região onde está situado o imóvel avaliado, possui relevo homogêneo de inclinação suave apresentando área plana e solo seco. É dotada de toda infraestrutura urbana tais como: redes de água, luz, telefone, esgoto e sistema viário com vias pavimentadas, e está servida dos principais serviços públicos e privado.
4.2 - CARACTERIZAÇÕES DO IMÓVEL
	O lote está localizado no Jardim Alto da Boa Vista, Presidente Prudente.
	Possui dimensões de 14x25m com uma área de 350m² com forma retangular.
	O bairro possui, ótima localização, infraestrutura básica completa (água, esgoto, energia elétrica, telefonia), área de lazer com campo de futebol, quadra de vôlei, academia para 3ª Idade e playground.
5 - VISTAS
	As respectivas vistas foram retiradas in loco e via satélite delimitando devidamente o terreno em questão, tendo como referencia o Google Maps.
6 – AVALIAÇÕES
	Método em que o valor do imóvel é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares.
6.1 - MÉTODOS UTILIZADOS
	Para analisar o lote, foram utilizados métodos comparativos diretos que são obtidos através de comparações de dados de mercado relativos a outros de características similares. Tendo como base a norma NBR 14.653-1/01.
6.2 - METODOLOGIA
	Para a avaliação do Imóvel, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobiliário local, corretores atuantes e informações com moradores vizinhos que foi transacionado imóveis semelhantes ao do terreno da presente avaliação. Avaliação de imóvel pelo método comparativo direto de dados de mercado. O método comparativo direto de dados de mercado, segundo determinação das normas da ABNT, e recomendação constante da NBR 14.653-1, em seu item 7.5, é o mais exato e importante, devendo, sempre que possível, ser utilizado na elaboração do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais. Nada melhor do que consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o imóvel que estamos avaliando.
7 – HOMOGENEIZAÇÃO
	Consiste em aplicar coeficientes corretivos do preço do terreno em oferta ou transação para um preço que o terreno teria, se tivesse dimensões ideais.
7.1 – REDUÇÕES DO PREÇO A VISTA
	Este calculo de homogeneização será descartado, devido não haver ofertas em que o pagamento pode ser feito através parcelas. 
7.2 – PESQUISA MERCADOLÓGICA DE TERRENO
T1 – Lote vendido, proprietário Valter Mendonça Tel (018)997510300, localizado a Rua Dolores Machon lote 16 quadra N, Residencial Márcia Fernandes Álvares Machado - SP.
Medindo 12 metros de frente, e 20 metros de fundo Àrea total de 240 m² 
Valor R$ 65.000,00 ou seja: R$ 270,80/ m².
T2 – Lote vendido, Proprietária Margarete Sales Tel (018)997335199, localizado Rua Dolores Machon lote 04 quadra M, Residencial Márcia Fernandes Álvares Machado - SP.
Medindo 12 metros de frente, e 20 metros de fundo Àrea total de 240 m² 
Valor R$ 75.000,00 ou seja: R$ 312,50/ m².
T3 – Lote a venda, Proprietário Valdecir Antonio Paiva Tel (018)39163644 localizado a Rua Gilmere Avelaneda lote 05 quadra E, Residencial Márcia Fernandes Álvares Machado - SP.
Medindo 12 metros de frente, e 20 metros de fundo Área total de 240 m² 
Valor R$ 78.000,00 ou seja: R$ 325,00/ m².
T4 – Lote a venda, Proprietário José Antonio França Tel (18)997720065 localizado a Rua Evandro Fernandes lote 23 quadra M, Residencial Márcia Fernandes Álvares Machado - SP.
Medindo 12 metros de frente, e 20 metros de fundo Área total de 240 m² 
Valor R$ 82.000,00 ou seja: R$ 341,70 / m².
T5 – Lote a venda, Corretor de Imóveis Leandro Ferreira Tel (18) 997552565 localizado a Rua Gilmere Avelaneda lote 02 quadra E, Residencial Márcia Fernandes Álvares Machado - SP.
Medindo 12 metros de frente, e 20 metros de fundo Área total de 240 m² 
Valor R$ 90.000,00 ou seja: R$ 375,00/ m².
T6 – Lote a venda, Proprietário Alexandre Minca Tel (018)981480018 localizado a Rua Gilmere Avelaneda lote13 quadra B no Residencial Márcia Fernandes Álvares Machado - SP.
Medindo 12 metros de frente, e 20 metros de fundo Àrea total de 240 m² 
Valor R$ 95.000,00 ou seja: R$ 395,80/ m².
8 - MÉDIA DE VALORES HOMOGENEIZADOS E VALOR TOTAL
	QUADRODE HOMOGENEIZAÇÃO
PESQUISA DE TERRENOS
	TERRENOS
	VALORES
	FATOR A MULTIPLICAR
	VALOR AJUSTADO
	
	PREÇO (R$)
	AREA (m²)
	R$ / m²
	VENDA
	VENDIDO
	R$ / m²
	T- 1
	65.000,00
	240,00
	270,80
	-
	1,0
	270,80
	T- 2
	75.000,00
	240,00
	312,50
	-
	1,0
	312,50
	T- 3
	 78.000,00
	240,00
	325,00
	-
	1,0
	325,00
	T- 4
	82.000,00
	240,00
	341,70
	-
	1,0
	341,70
	T- 5
	90.000,00
	240,00
	375,00
	0,9
	-
	337,50
	T- 6
	95.000,00
	240,00
	395,80
	0,9
	-
	356,20
	
	
	
	
	
	
	
	∑ media
	
	
	
	
	
	323,95
Media Aritmética : R$ 323,95
Limite Inferior 70% : R$ 226,80
Limite Superior 130% R$ 421,10
nº de Terrenos expurgados 0
Valores de terrenos acima ou abaixo do limite excluir e fazer nova media.
Novo valor estipulado R$ 323,95 m²
 Com base nos cálculos acima avaliação do lote 07 quadra L no Residencial Márcia Fernandes Álvares machado -SP com 240m² para venda 
aplica-se o fator de fonte aos valores dos dados de mercado, isto é, um desconto de 10%, considerando eventual venda em curto prazo.
Valor da Avaliação R$ 70.000,00
9 - RESULTADO DA AVALIAÇÃO
	De acordo com os resultados obtidos, o terreno localizado no Residencial Márcia Fernandes, na cidade de Álvares Machado no estado de São Paulo, com área de 300 metros quadrados, foi avaliado em R$ 70.000,00, considerando que não há nenhuma irregularidade.
10 - BIBLIOGRAFIA
 ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. Avaliações de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. NBR 14653-1. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
 ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. Avaliações de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. NBR 14653-2. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
11 – ANEXOS
ANEXO FOTO DO IMOVEL E COPIA DO PROJETO DA PARTE DO LOTE 
FOTO DO LOCAL DO IMOVEL
LOCALIZAÇÃO
________________________
Eng° LUCIANO BARBBOSA SOARES
		Fone: (14) 99793-7140
CREA : xxx.xxx-xx
________________________
Eng° PEDRO FELIPE DE ALMEIDA SILVA
		Fone: (14) 99793-7140
CREA : xxx.xxx-xx
________________________
Eng° PRISCILA RIBEIRO ZITO
		Fone: (14) 99793-7140
CREA : xxx.xxx-xx
________________________
Eng° SERGIO HENRIQUE PEREIRA ELEODORO
		Fone: (14) 99793-7140
CREA : xxx.xxx-xx