08 LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA Aquisição da propriedade imóvel

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Aquisição da propriedade imóvel: 
A aquisição da propriedade pode ser originária, quando a propriedade é adquirida sem vínculo 
com o dono anterior, de modo que o proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem 
nenhuma restrição, sem nenhum ônus; ou derivada, quando decorre do relacionamento entre 
pessoas, como nos contratos em geral (compra e venda, doação, permuta), adquirindo o novo 
dono nas mesmas condições do anterior. 
Na parte do direito das coisas o Código Civil prevê três modos de aquisição da propriedade: 
através do registro no registro imobiliário; em decorrência da usucapião e em razão de 
acréscimos físicos à coisa original (acessões). Outra modalidade de aquisição da propriedade está 
no titulo do direito das sucessões, que é através da sucessão hereditária. 
1 – Registro: Modo mais comum de aquisição de imóveis. Inicialmente as partes deve se dirigir a 
um Cartório de Notas e fazer uma escritura pública de transmissão de domínio (artigo 108, CC) 
em qualquer cartório de notas do país e, posteriormente, fazer o registro de referida escritura no 
Registro Geral de Imóveis competente, que é um só. Vale salientar que no cartório de imóveis se 
registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão, superfície, 
usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há direito real, não há propriedade, mas tão 
somente direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em 
perdas e danos. 
2 – Acessão: É modo de aquisição originária, ou seja, não provem de outra pessoa. Adquire-se por 
acessão tudo aquilo que adere ao solo e não pode ser retirado sem danificação. Através da 
acessão a coisa imóvel vai aumentar por alguma das cinco hipóteses do art. 1248. As quatro 
primeiras são acessões naturais e horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da 
atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é acessão humana e 
vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e construir). 
3 – Usucapião - a palavra é feminina porque vem do latim “usus” + “capere”, ou seja, é a 
captação/tomada/aquisição pelo uso. Não só a propriedade se adquire pela usucapião, mas 
outros direitos reais como superfície, usufruto e servidão predial também. A usucapião é modo 
originário (não é derivado) de aquisição do domínio através da posse mansa e pacífica, exercida 
com “animus domini” por certo tempo, fixado em lei. A usucapião exige posse prolongada 
(elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini - elemento subjetivo). A 
usucapião transforma a posse, um fato provisório, em propriedade, um direito permanente.; a 
usucapião vai dar juridicidade a uma situação de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o 
possuidor seja um ladrão ou um invasor. 
 
 
 
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4 – Direito hereditário: Forma de aquisição da propriedade prevista no Código Civil, no Livro do 
Direitos das Sucessões. A lei estabelece que quando alguém falece deixando patrimônio o mesmo 
se transmite aos seus herdeiros e sucessores. O Código Civil no artigo 1786 dispõe que a sucessão 
dá-se por lei ou por disposição de última vontade. Disposição de última vontade é o testamento. 
Se o falecido não deixou testamento ou legado, a sucessão ocorre por força de lei e toma, assim, 
o nome de sucessão legítima (legítima vem do latim legis, que quer dizer lei). Sucessão legítima é 
aquela da pessoa que não deixa testamento ou legado. Nesse tipo de sucessão teremos herdeiros 
que recebem uma universalidade de bens, que é o patrimônio do falecido. 
Perda da propriedade 
Umas das características da propriedade é a perpetuidade. Em princípio, a propriedade é 
irrevogável, transmitindo-se aos seus sucessores (artigo 1784 do CC). 
Pelo Código Civil de 2002, perde-se a propriedade por cinco motivos: voluntariamente por 
alienação, renúncia e abandono (artigo 1275, I, II e III do CC) e, perde-se a propriedade 
involuntariamente, pelo perecimento e pela desapropriação (artigo 1275, IV e V, do CC). 
1) Alienação: Ocorre quando o titular do direito de propriedade, por vontade própria, transmite a 
outrem seu direito sobre a coisa, a título gratuito (doação) ou oneroso (compra e venda). Não 
devemos esquecer que para aquisição da propriedade sobre a coisa imóvel é indispensável o 
registro no registro imobiliário competente (artigo 1.245, CC) 
2) Renúncia: É ato jurídico pelo qual alguém abandona um direito, sem transferi-lo a outrem. É 
ato unilateral. Independe, portanto, de aceitação. Além de unilateral, é irrevogável e não se 
presume, dado seu caráter, devendo ser expresso. A renúncia em favor de alguém determinado 
não é renúncia e importa em alienação. A renúncia embora legalmente prevista é difícil de 
ocorrer, assim como a constituição do direito, a renúncia para ter validade é subordinado ao 
registro imobiliário do local do imóvel, provocando o cancelamento do registro. 
3) Abandono: Trata-se de um ato informal através do qual o proprietário demonstra não querer 
mais ser seu dono. Por não ser um ato expresso como a renúncia, o abandono deve resultar de 
atos inequívocos que atestem a deliberada intenção de abandonar. A mera falta de não importa 
em abandono. Em razão disso é difícil precisar a intenção quando se cuida de bem imóvel, pois, o 
simples fato de uma pessoa fechar a sua casa não implica abandono. A fixação do momento em 
que se afere a perda propriedade imobiliária pelo abandono é crucial. O Código Civil em vigor 
estabelece uma presunção absoluta de abandono do imóvel, quando o proprietário associar ao 
desuso o inadimplemento dos tributos reais (artigo 1276, parágrafo 2º). 
 
 
 
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4) Perecimento da coisa: Ocorre com o desaparecimento da coisa objeto da propriedade, seja 
naturalmente ou em decorrência de atividade humana. Trata-se de hipótese de perda da 
propriedade modalidade involuntária. Não há direito sem objeto. 
5) Desapropriação: É considerada modalidade especial de perda da propriedade por está prevista 
no direito público e, portanto, regulada por normas administrativas, civis e processuais e ocorre 
quando, visando o interesse da coletividade, o imóvel se transfere para o acervo estatal. É caso 
de que o interesse particular sede sua importância em favor do interesse coletivo. A iniciativa de 
desapropriação pode emanar da União, dos Estados e dos Municípios, como, também, mediante 
autorização legal, dos concessionários de serviços públicos. 
Cabe salientar que o artigo 1275 é meramente exemplificativo ao indicar essas formas de perda 
da propriedade, pois que existem outras formas para essa perda. Por exemplo, a usucapião e a 
acessão não são apenas modos originários de aquisição da propriedade, mas também modos de 
perda da propriedade para aquele proprietário desidioso que não cuidou de resguardar a sua 
posse, como também para aquele que teve o seu bem acessório unido e incorporado à 
propriedade do titular do bem principal. 
Por outro lado, o casamento pela comunhão universal, é modo imediato de perda da propriedade 
imobiliária para aquele que antes das núpcias possuía algum patrimônio. 
Ainda podemos mencionar como modos de perda da propriedade a arrematação e adjudicação, 
efeitos de um processo executivo, são formas de perda da propriedade, os bens são penhorados e 
levados em hasta pública. No primeiro caso, terceira pessoa adquire-os; no segundo, o próprio 
exequente incorporo-os ao patrimônio. Nos dois casos, o ato judicial impõe o início da passagem 
coativa do bem. Com base na carta de arrematação ou adjudicação, o particular efetuará o 
registro na circunscrição imobiliária competente, adquirindo, então, a propriedade. 
Por fim, encontramos outro modo de perda da propriedade no artigo 1359 do CC,ao cuidar da 
propriedade resolúvel. Há propriedade resolúvel, quando o negócio jurídico que a constituiu 
subordina expressamente sua duração ao implemento de condição resolutiva ou advento do 
termo. Sendo verificado o evento futuro, o proprietário perde o domínio.