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CAP.5 – TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

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Cabe por parte do mandante, do comodante, do depositante e do doador.
- Renúncia – cabível nos contratos baseados na confiança, quando houver quebra desta. Viável por parte do mandatário, comodatário, depositário e donatário.
- Exoneração por ato unilateral – cabível por parte do fiador, na fiança por prazo indeterminado. Terá eficácia plena depois de 60 dias da notificação do credor, efetivada pelo fiador (art. 835). Não se aplica ao contrato de fiança celebrado pro prazo determinado. É norma de ordem pública, não podendo a proteção nele prevista ser afastada por convenção das partes. Deve o magistrado declarar essa proteção de ofício.
Se diante da natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a execução do negócio, a resilição unilateral só produzira efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e vulto dos investimentos (art. 473, §único).
A relação da resilição com os efeitos internos da função social dos contratos é explicita, pois se pretende impedir uma situação de injustiça, conservando o contrato por tempo razoável.
4. Extinção por morte de um dos contratantes
Para algumas categorias a morte de um dos contratantes pode gerar o fim do pacto, nos casos em que a parte contratual assume uma obrigação personalíssima ou intuitu personae, sendo denominada cessação contratual.
Em tais casos, o contrato se extingue de pleno direito, situação que ocorre, por exemplo, na fiança.
CONTRATOS EM ESPÉCIE
DA COMPRA E VENDA (ARTS. 481 A 532 DO CC)
1. Conceito e natureza jurídica
Trata-se do contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço (art. 481). É um contrato translativo, mas que por si só não gera a transmissão da propriedade.
Regra geral, a propriedade móvel se transfere pela tradição (entrega da coisa), enquanto a propriedade imóvel transfere-se pelo registro do contrato no cartório de registro imobiliário (CRI). O contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos obrigacionais (art. 482), o que denota sua translatividade.
Natureza jurídica:
a) é bilateral ou sinalagmático por excelência, havendo sinalagma (direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si).
b) é oneroso, porque há sacrifícios patrimoniais para ambas as partes.
c) é, em regra, comutativo, porque as partes sabem de antemão quais serão as suas prestações. Eventualmente, incidirá o elemento álea ou sorte, podendo a compra e venda assumir a forma de contrato aleatório, havendo riscos. Vendas aleatórias: venda de coisas futuras quanto à existência (art. 458) e à quantidade (art. 459); e venda de coisas existentes, mas expostas a risco (art. 460). 
Em relação à venda de coisas futuras, o risco do contrato pode referir-se à:
- venda da esperança quanto à existência da coisa ou venda da esperança (emptio spei) – assunção de riscos por um dos contratantes no tocante à existência da coisa, caso em que o outro terá direito a receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir.
- venda da esperança quanto à quantidade da coisa ou venda da esperança como coisa esperada (emptio rei speratae) – assunção de riscos por um dos contratantes sobre a quantidade da coisa. O alienante terá direito a todo o preço, desde que de sua parte não tenha concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existis em quantidade inferior à esperada. É fixada uma quantidade mínima para a compra.
Nas hipóteses de venda de coisas já existentes, mas expostas a risco assumido pelo adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço, ainda que a coisa não mais exista, no todo ou em parte, no dia da formalização do contrato (art. 460). O contrato poderá ser anulado se o prejudicado provar que o outro contratante agiu com dolo (art. 461).
d) fica a dúvida se a compra e venda é um contrato consensual (que tem aperfeiçoamento com a manifestação da vontade) ou real (o aperfeiçoamento ocorre com a entrega da coisa). Na verdade, assume a primeira categoria, pois o aperfeiçoamento ocorre com a composição das partes, de acordo com o art. 482. A entrega da coisa ou o registro do negócio do CRI, como apontado, não tem qualquer relação com o seu aperfeiçoamento, e sim com o cumprimento do contrato, com a eficácia do negócio jurídico.
e) pode ser negócio formal (solene) ou informal (não solene). Exige escritura pública quando o valor do bem imóvel, objeto do negócio for superior a 30 salários mínimos (art. 108) – contrato formal e solene. No entanto, em todos os casos envolvendo imóveis, é necessária a forma escrita para registro no CRI. Nas hipóteses de compra e venda de bem móvel, de qualquer valor, não há necessidade de escritura pública nem de forma escrita, pois não há registro.
f) é um contrato típico, pois está tratado pela codificação privada, sem prejuízo de outras leis especificas. Pode ser ainda contrato de consumo.
2. Elementos constitutivos da compra e venda
Na visão clássica e contemporânea, os elementos da compra e venda são os seguintes: partes; coisa; e preço.
No que concerne às partes, essas devem ser capazes sob pena de nulidade ou anulabilidade da compra e venda, o que depende da modalidade de incapacidade. Não se pode esquecer das regras especiais de legitimação, como a necessidade de outorga conjugal para venda de imóveis a terceiros (art. 1647, I).
No que concerne ao consentimento emitido pelas partes, que deve ser livre e espontâneo, deve ainda recair sobre os demais elementos do contrato de compra e venda, quais sejam, a coisa e o preço. Havendo um dos vícios do consentimento, o contrato de compra e venda é anulável.
A coisa deve ser licita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta, indicada pelo gênero e pela quantidade). O art. 483 trata da compra e venda de coisa futura, mas que deve existir em momento posterior, sob pena de ineficácia do contrato, salvo se a intenção das partes era celebrar um contrato aleatório, dependente da sorte ou risco.
A coisa deve ser também alienável, ou seja, deve ser consumível no âmbito jurídico. A venda de um bem inalienável, caso do bem de família voluntário ou convencional, é considerada nula, seja pela ilicitude do objeto ou por fraude à lei imperativa.
No tocante ao preço, remuneração do contrato, deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal (princípio do nominalismo – art. 315). O preço, em regra, não pode ser fixado em moeda estrangeira ou em ouro, sob pena de nulidade absoluta do contrato (art. 318). Exceção deve ser feita para a compra e venda internacional.
Categoriais especiais de preço:
- preço por cotação – lícitos os contratos de compra e venda cujo preço é fixado em função de índices ou parâmetros suscetíveis de objetiva determinação, caso do dólar ou do outro. O preço pode ser fixado conforme a taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado lugar e dia. (arts. 486 e 487).
- preço por avaliação – o preço pode ser arbitrado pelas partes ou por terceiro de sua confiança. Se esse terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato (ineficácia), salvo quando os contratantes concordarem em indicar outra pessoa. Art. 485.
- preço tabelado ou preço médio – convencionada a venda sem fixação do preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente das vendas habituais do vendedor. Na falta de acordo prevalecerá o preço médio (art. 488). Assim, se as partes não convencionaram o preço, valerá o preço tabelado, que por ter relação com a ordem pública não pode ser contrariado. Não havendo convenção ou tabelamento, valerá um preço médio, a ser fixado pelo juiz.
- preço unilateral – o art. 489 consagra a nulidade da compra e venda se a fixação do preço for deixada ao livre-arbítrio de

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