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CAP.5 – TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

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que a venda foi ad corpus), havendo uma variação superior ao tolerável, estará presente o vício, podendo o comprador prejudicado exigir:
1º - complementação da área, por meio de ação ex empto.
2º - abatimento proporcional no preço, por meio da ação quanti minoris.
3º resolução do contrato, com a devolução do que foi pago (ação redibitória). Havendo má-fé por parte do alienante, este induz culpa, podendo o comprador requerer as perdas e danos que o caso concreto indicar. 
Para complementação da área, é necessário que o vendedor seja proprietário do imóvel vizinho. Havendo inviabilidade física, tal pedido não cabe.
A resolução do contrato deve ser encarada como a ultima ratio, o último caminho a ser percorrido.
Mas, se em vez de faltar área, houver excesso, quem estará em uma situação de prejuízo é o vendedor. Este ingressará com ação específica, devendo provar que tinha motivos justos para ignorar a medida exata da área. O fundamento dessa ação é o enriquecimento sem causa por parte do comprador, que terá suas opções: completar o valor correspondente ao preço; devolver o excesso. Se houver indícios de que o vendedor sabia do vício, devera ele arcar com as despesas da devolução de forma integral. Havendo má-fé do comprador, este é quem arcará com tais valores. Caso contrário, as despesas deverão ser divididas entre as partes, sendo vedada a caracterização da onerosidade excessiva.
O prazo decadencial para o ingresso de todas as ações referenciadas é de um ano, contado do registro do título (art. 501). Tal prazo não correrá enquanto o interessado não for imitido na posse do bem. Caso excepcionalíssimo de impedimento ou suspensão da decadência. 
Se a venda for realizada ad corpus, ou seja, sendo o imóvel vendido como coisa certa e determinada, não caberão os pedidos aqui descritos.
5.4 Venda de coisas conjuntas (art. 503 do CC)
Nas coisas vendidas conjuntamente o defeito oculto de uma coisa não autoriza a rejeição de todas. 
O dispositivo tem relação com o tratamento dos vícios redibitórios, não cabendo as ações edilícias em casos tais. Porém, invocando-se a teoria do diálogo das fontes, o defeito presente também pode constituir um vício ou fato do produto, conforme dispõem os arts. 12, 13, 18 e 19 do CDC, desde que preenchidos os requisitos da relação de consumo.
Como EXCEÇÃO, o art. 501 não deve ser aplicado para os casos de venda coletiva, ou seja, a venda na qual as coisas vendidas constituem um todo só, como no caso da parelha de cavalos ou do par de sapatos. Também não se aplica aos casos em que os bens defeituoso se acumulam ou se avultam, ou se o vício de um deles gera um depreciação significativa do conjunto.
6. Das cláusulas especiais da compra e venda
São previsões que alteram os efeitos da compra e venda, dando-lhe feição diferenciada.
Para valerem e terem eficácia, devem constar expressamente do instrumento, ponto que as diferencia das regras especiais. Justamente por serem presumidas em alguns contratos é que a venda a contento e sujeita à prova foram elencadas como regra especiais. De qualquer modo, alerte-se, mais uma vez, que tais figuras jurídicas são tratadas como cláusulas especiais. 
6.1 Cláusula de retrovenda
Constitui um pacto inserido no contrato de compra e venda pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de um certo prazo, restituindo o preço e reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamente ajustadas (art. 505), incluindo ai as benfeitorias necessárias. 
Confere ao vendedor o direito de desfazer a venda, reavendo o bem alienado dentro do prazo máximo de 3 anos (prazo decadencial). Somente é admissível nas vendas de bens imóveis.
A cláusula tem o condão de tornar a compra e venda resolúvel. Tecnicamente, trata-se de cláusula resolutiva expressa, porque enseja ao vendedor a possibilidade de desfazer a venda, operando-se o resgate do bem e a conseqüente extinção do contrato, reconduzindo as partes ao estado anterior. A propriedade do comprador, até o prazo de 3 anos, é resolúvel.
Esse direito de retrato deve ser exercido dentro do prazo máximo de 3 anos, podendo ser o prazo inferior desde que as partes convencionem. Porém, não de admite que as partes estipulem um prazo superior, caso em que será reputado como não escrito somente o excesso. Esse prazo decadencial é contato da data em que se concluiu o contrato.
Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente (art. 506). O dispositivo possibilita o ingresso da ação de resgate, de rito ordinário, pela qual o vendedor obtém o domínio do imóvel a ser favor, tendo a demanda eficácia erga omnes. Essa ação é constitutiva positiva.
Se verificada a insuficiência do depósito judicial realizado, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
O direito de resgate ou de retrato poderá ser exercido pelo devedor ou pelos seus herdeiros e legatários, particularmente em relação ao terceiro adquirente (art. 507). Dúvidas existem quanto à possibilidade de transmissão inter vivos desse direito, inclusive de forma onerosa, surgindo duas correntes doutrinárias:
- Para Maria Helena Diniz, não é possível, por tratar-se de direito personalíssimo do vendedor.
- Segundo Paulo Luiz Netto Lobo, seria possível, inclusive por escritura pública.
Filia-se à segunda corrente, eis que não consta qualquer proibição expressa da lei nesse sentido. Além disso, norma restritiva da autonomia privada não admite analogia ou interpretação extensiva. 
A retrovenda feita por condôminos ocorre quando a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel. Se só uma delas o exercer, poderá o comprador intimar as demais para nele acordarem. Prevalecerá o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral (art 508).
6.2 Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional
É aquela pela qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, ou seja, tanto por tanto, no caso de alienação futura. Aplica-se aos casos de venda e dação em pagamento (art. 513).
O parágrafo único do art. 513 traz o prazo de extensão temporal máxima (prazo de cobertura), ou seja, a preferência somente abrangerá o prazo de 180 dias para bens moveis e dois anos para imóveis, contados da data da realização da venda original. O transcurso desses prazos máximos torna possível a venda do bem a outrem, sem que haja direito de preferência. 
Entende-se que tais prazos podem ser reduzidos, mas questão é controversa, pois há quem entenda pela impossibilidade de sua alteração.
O art. 516 do CC consagra prazos decadenciais para a manifestação do vendedor originário, que tem o direito de preferência. Inexistindo prazo previamente estipulado pelas partes, o direito de preempção caducará, se coisa for imóvel, nos 60 dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor, judicial ou extrajudicialmente. A não execução do direito de preempção implica em renúncia tácita a tal direito. 
Tais prazos não podem ser diminuídos pelas partes interessadas, mas apenas aumentados.
Prazos do art. 513, § único – 180 dias para móveis e 2 anos para imóveis – prazos de extensão da preferência.
Prazos do art. 516 - 3 dias para móveis e 60 dias para imóveis – prazos para a manifestação do vendedor, após a notificação (dentro do período de extensão da preferência).
Aquele que exerce a preferência, o preemptor, ou antigo proprietário da coisa, tem a obrigação de pegar o preço ajustado ou encontrado, em igualdade de condições com o terceiro, sob pena de perder a preferência (art. 515).
Se o direito de prelação for conjuntivo, isto é, estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só poderá ser exercido em relação à coisa

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