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CAP.5 – TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

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no seu todo. Percebe-se que o direito à preempção é indivisível por força da lei (art. 517).
O vendedor preterido no seu direito de preferência, sendo a prelação convencional, não poderá anular a venda ou haver a coisa para si por meio de ação adjudicatória, como ocorre na prelação legal, mas tão somente, pleitear perdas e danos, inclusive do adquirente de má-fé (art. 402 a 404 e 518). 
 Para a pretensão dessas perdas e danos, deve ser aplicado o prazo prescricional de 3 anos, uma vez que a ação é condenatória, contados de quando é realizada a venda em detrimento daquele que tem a seu favor a preferência. Eventualmente, pode-se defender que o prazo será contado de quando o vendedor tem ciência de que foi preterido no seu direito.
Os efeitos da prelação legal – existente a favor do condômino na compra e venda de coisa comum indivisível – são completamente diversos dos efeitos decorrentes da prelação convencional:
- Preempção legal – a favor do condômino – cabe anulação da compra e venda (efeito erga omnes). Prazo decadencial de 180 dias.
- Preempção convencional – cabem perdas e danos (efeito inter partes). Prazo prescricional de 3 anos.
O art. 519 trata do direito de retrocessão a favor do expropriado. Pelo comando legal, se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para o qual de desapropriou, ou se não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado exercer o direito de preferência pelo preço atual da coisa, para então, reincorporá-la ao seu patrimônio.
Deve-se compreender que a natureza do direito de retrocessão é real. Entretanto, o STJ já entendeu que os efeitos são meramente pessoais, cabendo apenas ao expropriado o direito de pleitear perdas e danos nos casos de tredestinação (desvio de finalidade, em que o bem expropriado para determinado fim é empregado em outro, sem utilidade pública ou interesse social). Mas a questão não é pacifica, pois, mais recentemente, houve uma outra decisão daquele Tribunal reconhecendo a eficácia real da retrocessão.
Por fim, diz o art. 520 que o direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros, reconhecendo a intransmissibilidade mortis causa e inter vivos da cláusula.
6.3 Cláusula de venda sobre documentos
Por essa cláusula, que tem por objeto bens moveis, a tradição, ou entrega da coisa, é substituída pela entrega do documento correspondente à propriedade (art. 529). Sendo prevista a cláusula e estando a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito houver sido provado.
Há, na espécie, uma tradição simbólica, uma vez que a coisa é colocada a disposição do comprador. Não havendo estipulação em contrário, por regra, o pagamento deve ocorrer na data e no lugar da entrega do documento (art. 530).
Havendo apólice de seguro, visando cobrir os riscos de transporte, o premio deverá ser pago pelo comprador, salvo se houver má-fé do vendedor, que tinha ciência da perda ou avaria da coisa (art. 531).
Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretende-lo, diretamente do comprador (art. 532).
Assim, se a venda for realizada por intermédio de estabelecimento bancário, esse não responde pela integridade da coisa. Dúvidas surgem no confronto entre o art. 532 do CC e o 7º do CDC, que traz o princípio da solidariedade na responsabilidade consumerista.
O caso é de antinomia jurídica ou conflito de normas. Aplicando-se o critério da especialidade, prevalecerá o CC/02, que é norma especial para os casos de venda sobre documentos. Entretanto, adotando-se o entendimento pelo qual o CDC é norma principiológica, com posição fixa na CF, entra em cena o critério hierárquico. 
A solução está na visualização do contrato. Se o bem é adquirido por alguém, na condição de destinatário final, aplica-se o CDC. Caso contrário, subsume-se o CC em vigor.
6.4 Cláusula de venda com reserva de domínio
Por meio dessa cláusula, inserida na venda de coisa móvel fungível, o vendedor mantém o domínio da coisa (exercício de propriedade) até que o preço seja pago de forma integral pelo comprador, que recebe a mera posse direta do bem. A propriedade do vendedor é resolúvel, eis que o comprador poderá adquirir a propriedade com o pagamento integral do preço. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando essa lhe é entregue.
Essa propriedade resolúvel do vendedor é condicional, ou seja, depende de evento futuro e incerto, em que a condição é o pagamento integral do preço ou da última parcela, caso a venda não tenha sido à vista. Enquanto esse pagamento não ocorrer, a aquisição do domínio e a transmissão da propriedade ficarão suspensas.
Não pode ser objeto da venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. A coisa deve ser móvel e infungível (art. 523).
Como formalidade, a cláusula de venda com reserva de domínio deve ser estipulada por escrito e registrada no cartório de títulos e documentos do domicilio do comprador, como condição de validade perante terceiros de boa-fé (art. 522). Não sendo levada a registro, a referida cláusula não produzirá efeitos perante terceiros, mas apenas efeitos inter partes.
No caso de mora relevante ou inadimplemento absoluto do comprador, o vendedor tem duas opções (art. 526):
1º - promover a competente ação de cobrança das parcelas vencidas e vincendas e mais o que lhe for devido. 
2º - recuperar a posse da coisa vendida, por meio da ação de busca e apreensão.
O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio, exercendo tais opções, após constituir o devedor em mora, mediante o protesto do título ou interpelação judicial (art. 525). No caso de cobrança de parcelas vencidas, não há necessidade de previa notificação, eis que não sendo pagas as parcelas, haverá mora ex re, ou mora automática do devedor.
Havendo relação de consumo, deve ser aplicado o art. 53 do CDC, que determina a nulidade de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas pelo devedor, em beneficio do credor (cláusula de decaimento ou perdimento). A teoria do adimplemento substancial ou teoria do quase cumprimento total do contrato aplica-se à venda com reserva de domínio. Ou seja, se grande parte já foi paga, não caberá ação de busca e apreensão, mas apenas a cobrança das parcelas vencidas e vincendas.
Perdendo o comprador a coisa, terá ele direito de reaver o que pagou, descontados os valores relacionados com a depreciação da coisa e todas as despesas que teve o vendedor, que terá direito de retenção das parcelas pagas enquanto não receber o que lhe é direito.
A cláusula de venda com reserva de domínio não se confunde com a alienação fiduciária em garantia ou com o leasing ou arrendamento mercantil:
	Cláusula de venda com reserva de domínio
	Alienação fiduciária em garantia
	Leasing ou arrendamento mercantil
	Natureza jurídica: cláusula especial da compra e venda.
	Natureza jurídica: constitui direito real de garantia sobre coisa própria.
	Natureza jurídica: contrato típico ou atípico, debate que divide a doutrina e jurisprudência.
	O vendedor mantém o domínio (propriedade resolúvel), enquanto o comprador tem a posse direta da coisa alienada. Paga as parcelas de forma integral, o comprador adquire a propriedade plena da coisa.
	O devedor fiduciante compra o bem de um terceiro, mas como não pode pagar o preço, aliena-o, transferindo a propriedade ao credor fiduciário. O proprietário do bem é o credor fiduciário, mas a propriedade é resolúvel, extinta se o preço for pago de forma integral pelo devedor fiduciante.
	Constitui uma locação com opção de compra, com o pagamento do VRG (valor

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