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CAP.5 – TEORIA GERAL DOS CONTRATOS

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mercantil”.
Assim, parece a este autor que, caso haja antecipação do VRG, não ha mais que se falar em compromisso unilateral de compra e venda no leasing, pois o locatário já vem pagando o valor residual mês a mês, o que retira a sua opção de compra ao fim do negócio locatício. Na verdade, surge dessa figura negocial um compromisso bilateral de compra e venda e não um contrato de opção.
b) compromisso bilateral de contrato:
As duas partes assinam o instrumento e, ao mesmo tempo, assumem a obrigação de celebrar o contrato definitivo. No contrato preliminar não poderá constar cláusula de arrependimento. Pode ter como objeto bens moveis ou imóveis.
Haverá compromisso bilateral de compra e venda quando o instrumento não estiver registrado na matricula do imóvel. Se ocorrer tal registro, estaremos diante de um direito real de aquisição do promitente comprador (art. 1225, VII e 1417 e 1418).
Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que pelo art. 463, § único, “o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”. A questão é esclarecida pelo enunciado 30, pelo qual: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo código civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Ou seja, a palavra “deve”, constante do comando legal em questão, merece ser interpretada como sendo um “pode”. 
Se houver compromisso bilateral de compra e venda de imóvel não registrado, o compromissário-comprador terá três opções, caso o promitente-vendedor se negue a celebrar o contrato definitivo, desde que não conste do compromisso cláusula de arrependimento:
1ª opção – pode o compromissário-comprador exigir, por meio de tutela específica das obrigações de fazer, que o vendedor celebre o contrato definitivo. Art. 463.
2ª opção – se não ocorrer tal efetivação do contrato, ao ser esgotado o prazo assinalado na ação de obrigação de fazer para que a outra parte celebre o contrato definitivo, poderá o juiz suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar. (Art. 464) 
Esse efeito, que é similar ao da adjudicação compulsória, somente é possível se a isso não se opuser a natureza da obrigação, e desde que o comprador deposite em juízo o preço do imóvel. Sendo certo que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no registro imobiliário.
3ª opção – caso o bem não interesse mais, poderá o compromissário-comprador requerer a conversão da obrigação de fazer em obrigação de dar perdas e danos (art. 465).
Sobre o compromisso irretratável de compra e venda registrado na matrícula, não se trata de um contrato preliminar, mas sim um direito real de aquisição, a favor do promitente comprador (art. 1225, VII). Em decorrência desse instituto, surge uma obrigação de dar ou entregar o bem, de forma que não resta outra opção ao compromissário-comprador, que poderá, para fazer valer tal direito, ingressar com ação de adjudicação compulsória mediante depósito judicial do valor da coisa, caso não tenha ocorrido o pagamento anterior. Não há, como ocorre no compromisso bilateral de compra e venda não registrado, outras opções iniciais a favor do promitente comprador. 
O CC/02 apresenta como novidade a tipificação do contrato com pessoa a declarar – cláusula pro amico eligendo (art. 467 a 471). Por tal figura jurídica, no momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar outra pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações decorrentes do negócio.
A indicação deve ser comunicada à outra parte no prazo de 5 dias da conclusão do negócio definitivo, se não houver outro prazo estipulado. A pessoa nomeada assumirá todos os direitos e obrigações relacionados ao contrato a partir do momento em que este foi celebrado. 
Não terá eficácia a cláusula pro amico eligendo nos casos previstos no art. 470:
- se não houver indicação da pessoa, ou se esta se negar a aceitar a indicação;
- se a pessoa nomeada for insolvente, fato desconhecido anteriormente, situação em que o contrato produzirá seus efeitos entre os contratantes originais.
4. Fase do contrato definitivo
Ocorre quando há o choque ou encontro de vontade originário da liberdade contratual ou autonomia privada.
A REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS POR FATO SUPERVENIENTE NO CÓDIGO CIVIL E NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
A extinção do contrato deve ser a ultima ratio, o último caminho a ser percorrido, somente se esgotados todos os meios possíveis de revisão, diante do princípio da conservação contratual, que é anexo à função social dos contratos.
A revisão contratual por fato superveniente prevista no CDC não é igual à revisão contratual por fato superveniente prevista no novo CC. Vejamos.
1. A revisão contratual por fato superveniente no Código Civil de 2002
Na opinião deste autor (Tartuce) o art. 317 é o que melhor traz o conteúdo da matéria de revisão, sendo o art. 478 dispositivo próprio da extinção dos contratos (resolução). Mas para a maioria da doutrina, a última norma também pode ser utilizada para a revisão do contrato. Nesse sentido, enunciado 176.
Há duas correntes sobre a teoria adotada pelo CC/02 quanto ao tema:
- A primeira corrente afirma que o atual CC consagrou a teoria da imprevisão. Estamos filiados a essa corrente, que parece ser a majoritária, já que predomina a análise do fato imprevisível a possibilitar a revisão por fato superveniente. 
- Para a segunda corrente, o CC/02 adotou a teoria da onerosidade excessiva.
Entendemos ser interessante dizer que o CC/02 consagra a revisão contratual por fato superveniente diante de uma imprevisibilidade somada a uma onerosidade excessiva.
Requisitos para a revisão dos contratos civis:
1º) O contrato deve ser, em regra, bilateral ou sinalagmático, trazendo direitos e deveres para ambas as partes. Exceção: art. 480 admite a revisão dos contratos unilaterais.
2º) O contrato deve ser oneroso, com prestação e contraprestação, para que a eventual onerosidade excessiva esteja presente.
3º) Deve assumir o negócio forma comutativa, tendo as partes envolvidas ciência quanto às prestações. Não poderá ocorrer caso o contrato assuma forma aleatória, em regra. Mas como os contratos aleatórios têm uma parte comutativa, é possível rever a parte comutativa desses contratos, diante da presença da onerosidade excessiva. 
4º) O contrato deve ser de execução diferida ou de trato sucessivo, ou seja, deve ainda gerar efeitos no tempo. Não é possível rever contrato instantâneo, já celebrado e aperfeiçoado. Exceção: súmula 268, STJ: a renegociação de contrato bancário ou a confissão de dívida não afasta a possibilidade de revisão de contratos extintos, se houver abusividade.
5º) Exige-se um motivo imprevisível ou acontecimentos imprevisíveis e extraordinários. A jurisprudência nacional sempre considerou o fato imprevisto tendo como parâmetro o mercado, o meio que envolve o contrato e não a parte contratante. Para flexibilizar tal interpretação, parte da doutrina recomenda que o evento seja analisado tendo como parâmetro a parte contratante e não o mercado. Nesse sentido, enunciados 17 e 175. São levados em contra critérios subjetivos, relacionados com as partes negociais, o que é mais justo do ponto de vista social.
6º) Deve estar presente a onerosidade excessiva (ou quebra do sinalagma obrigacional), situação desfavorável a uma das partes da avenca, normalmente à parte mais fraca ou vulnerável, que assumiu o compromisso obrigacional. Deve-se entender que o fator onerosidade, a fundamentar a revisão ou mesmo a resolução do contrato, não necessita da prova de que uma das partes auferiu vantagens, bastando a prova do prejuízo e do desequilíbrio negocial.
O regime da onerosidade excessiva superveniente não pode ser acionado diante de uma simples oscilação econômica para mais ou para menos do valor da prestação. Essa oscilação encontra-se coberta pelos riscos próprios da contratação compreendida pelos riscos próprios do contrato. Este é o sentido do enunciado

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