RESUMO - Direito Civil (Reais) - Prof. Katia Rovaris - 2º BI

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Resumo Reais – 2º Bimestre
Ponto 7 – Demais Efeitos da Posse
Art. 92. Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente; acessório, aquele cuja existência supõe a do principal.
Art. 93. São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro.
Art. 94. Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de vontade, ou das circunstâncias do caso.
Art. 95. Apesar de ainda não separados do bem principal, os frutos e produtos podem ser objeto de negócio jurídico.
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
Principais – Tem existência entre si.
Acessórios – A sua existência pressupões a do principal (em regra sege o destino do principal).
Frutos – Utilidades que uma coisa produz periodicamente.
NATURAIS: leite pela vaca.
INDUSTRIAIS: produção de uma fábrica.
CIVIS: aluguéis.
PENDENTES: são os frutos que estão presos ao principal.
COLHIDOS OU PERCEBIDOS: são os frutos que foram separados do principal.
ESTANTES: separados e armazenados para venda.
PERCIPIENDOS: são aqueles que já deveriam ter sido colhidos, mas não foram.
Produtos – utilidades que se extraem da coisa, não são renováveis.
Benfeitorias – intervenção realizada em coisa já existente com o intuito de melhorá-la (necessária, uteis e voluptuárias).
Acessões: coisas novas que se agregam a já existente, exemplo: construções, plantações. Diferem-se das benfeitorias, vez que estas são realizadas na própria coisa.
Pertenças: apesar de serem espécie de bens acessórios não seguem a sorte do principal. Exemplo de pertença: decoração da casa.
A percepção dos frutos é um direito inerente ao proprietário do bem, ele só não poderá reclamar este direito se o possuidor for de boa-fé. O possuidor de boa-fé tem direito às despesas de produção e custeio dos frutos colhidos, mas NÃO TEM DIREITO aos frutos pendentes, aos frutos antecipadamente colhidos e aos produtos: 
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.
Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia.
O possuidor de má-fé não tem direito a quaisquer frutos, e deverá indenizar tudo que o reivindicante perdeu ou deixou de ganhar, mesmo que não tenha usado, apenas terá direito às despesas de produção e custeio dos frutos colhidos e percebidos. 
Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio.
Responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa:
*Regra – sempre que tiver culpa vou responder 
Art. 1.217. O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa.
Art. 1.218. O possuidor de má-fé (aquele que cai em mora) responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.
Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.
Direito a indenização por retenção de benfeitorias:
*Regra geral – indenização para benfeitorias necessárias e uteis. Necessárias porque preciso fazer de qualquer jeito e uteis porque de alguma forma agregam valor a coisa - o fundamento está no enriquecimento sem causa – o meu esforço melhorou a coisa de outrem – o outro ganha e eu perco – não é justo!
Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.           (Vide Decreto-lei nº 4.037, de 1942)
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.
*Regra para acessões: 
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos emdobro.
	Possuidor Boa-fé
	Possuidor Má-fé
	Frutos 
	Frutos 
	Perda ou Deterioração – com culpa
	Perda ou Deterioração – sem culpa
	Benfeitorias Necessárias 
	Benfeitorias Necessárias 
	Benfeitorias Úteis e Voluptuárias 
	Benfeitorias Úteis e Voluptuárias 
	Valor Atual
	Valor Atual x Custo
	Retenção 
	Retenção 
PROPRIEDADE
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
PRESUME-SE EXCLUSIVA ATÉ QUE SE PROVE O CONTRÁRIO. 
Características: 
Plena – Quando todos os elementos estiverem reunidos à uma só o pessoa, diz-se propriedade plena, quando houver desmembramento, passando um dos poderes a ser exercido por terceiros, diz-se propriedade limitada. Ex.: A regra é que seja plena, mas há exceções, a exemplo, se entrego em penhor por mais que tenha a propriedade eu não tenho mais a propriedade plena, se entrego em usufruto também não é mais plena.
Exclusiva – não se exerce simultaneamente, não há divisão da propriedade, mesmo quando eu tenho copropriedade eu tenho direito exclusivo somente a minha cota parte. Ex.: Um terreno em nome de mais de um proprietário, posso vender minha cota parte (preciso dar preferencia aos demais proprietários). 
Irrevogável – a propriedade não se extingue pelo não uso. Não estará perdida quando o proprietário não a alienar ou ocorrer a sua perda por outro fato previsto em lei. 
Função Social: A função social da propriedade representa o princípio harmonizador do direito individual com o coletivo. O princípio da função social molda a propriedade fazendo com que esta só possa ser exercida segundo os fins do direito, não se admitindo, portanto, que o seu exercício contrarie o interesse social. 
O uso da propriedade é condicionado ao bem-estar social, só se tutela a propriedade até onde ela não provoque, ou não concorra para estabelecer, ou persistir ou agravar-se mal-estar social. 
O conceito de propriedade não tem mais a largueza que os menos avisados procuram lhe atribuir, pois o interesse particular, sabe-se, tem de curvar-se ao interesse público, de render-se a um bem muito maior que é a sociedade, daí as restrições que são feitas ao direito de seus proprietários a usarem.
É certo que a Constituição Brasileira assegurou ao proprietário o respeito ao seu direito de propriedade, assim não o fez para que o mesmo fosse exercido sem limites. O legislador constitucional não garantiu um direito de propriedade ilimitado, absoluto. Garantiu um direito limitado. Limitado por interesses de maior relevância, os interesses sociais, os interesses da comunidade, da sociedade brasileira. Nas palavras do STF pende sobre o proprietário “grave hipoteca social” que não pode ser desconsiderada.
Alguns parâmetros indicativos do exercício adequado da propriedade são encontrados no art. 186 da Constituição Federal, a função social considera-se cumprida quando a propriedade rural atende os diversos critérios mencionados, quer sejam, aproveitamento racional, utilização adequada, observância da legislação sobre relações de trabalho, bem-estar dos proprietários e trabalhadores. No que concerne à propriedade urbana, a Constituição Federal em seu artigo 182 informa que esta cumpre sua função social quando a propriedade garante o bem-estar de seus habitantes e atende às exigências fundamentais da ordenação da cidade expressas no seu plano diretor.
Já no artigo 1.228 do CC a propriedade cumpre sua função social quando sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como sejam evitadas a poluição do ar e das águas.
Art. 1.228 
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem
Art. 5 CF 
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-la
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais
Art. 176 CF. As jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da lavra.
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. (Regulamento) (Vide Lei nº 13.311, de 11 de julho de 2016)
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor
AÇÕES PETITORIAS 
 PROPRIETÁRIO NÃO POSSUIDOR X POSSUIDOR NÃO PROPRIETÁRIO
As ações possessórias visam à defesa da posse (situação de fato), as ações petitórias têm por finalidade a defesa da propriedade (situação de direito). As ações petitórias são aquelas em que o autor quer a posse do bem e ele assim deseja pelo fato de ser proprietário. Competem tais ações ao proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário.
Ação Reivindicatória: Só pode ser utilizada pelo proprietário. Pressupostos de admissibilidade titularidade do domínio da área reivindicada, individualização da coisa e posse injusta do réu. Tem por finalidade obrigar o possuidor a restituir ao proprietário a coisa reivindicada, com as consequências decorrentes sobre fruto, produtos, bem como o tocante a perda ou deterioração da coisa. A pretensão da reivindicatória é imprescritível. A USUCAPIÃO pode vir a ser arguida como matéria de defesa.
Imissão na posse: O adquirente do bem utiliza-se desta quando embora seja proprietário não seja o possuidor. Invoca-se o direito baseado no jus possidendi, ou seja, é o direito conferido ao titular de possuir aquilo que é seu.
**Tanto a ação reivindicatória quanto a imissão na posse são AÇÕES ORDINÁRIAS, ou seja, possuem RITO ORDINÁRIO. 
**RITO ESPECIAL – reintegração de posse.
JUS POSSIDENDI X JUS POSSESSIONIS
Jus possessionis - é o direito DE posse, ou seja, é o poder sobre a coisa e, a possibilidade de sua defesa por intermédio dos interditos (interdito proibitório, de manutenção da posse ou de reintegração de posse). Trata-se de conceito que se relaciona diretamente com a posse direta e indireta. Ao possuidor direto é conferido o direito DE posse.
Jus Possidendi – é o direito À posse, direito este decorrenteda propriedade. É o direito conferido ao titular de possuir o que é seu.
Ação Negatória: é aquele que visa a cessação da turbação da posse. Quando o domínio do autor esta sofrendo alguma restrição por ato de terceiro. É o mesmo pedido da ação de manutenção de posse, o que muda é a causa de pedir, pois na negatória discute-se propriedade, enquanto na manutenção de posse discute-se a posse.
Ação de Dano Infecto: pode ser ajuizada tanto pelo possuidor quanto pelo proprietário, é medida preventiva que se dá quando o possuidor tenha fundado receio de que a ruína do prédio vizinho ao seu, ou vício na construção posse vir a lhe causar prejuízos. Tal ação visa obter do proprietário do prédio vizinho caução para garantia de futura indenização, a realização de reparos necessários ou a demolição da obra perigosa.
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE 
Descoberta: NÃO É FORMA DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE.
Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor. 
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente.
Art. 169 CP - Apropriar-se alguém de coisa alheia vinda ao seu poder por erro, caso fortuito ou força da natureza:
Pena - detenção, de um mês a um ano, ou multa.
Parágrafo único - Na mesma pena incorre:
Apropriação de tesouro
I - quem acha tesouro em prédio alheio e se apropria, no todo ou em parte, da quota a que tem direito o proprietário do prédio;
Apropriação de coisa achada
II - quem acha coisa alheia perdida e dela se apropria, total ou parcialmente, deixando de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor ou de entregá-la à autoridade competente, dentro no prazo de quinze dias.
Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la. 
Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos.
Art. 1.235. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver procedido com dolo.
Art. 1.236. A autoridade competente dará conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de informação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar.
Art. 1.237. Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, não se apresentando quem comprove a propriedade sobre a coisa, será esta vendida em hasta pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor, pertencerá o remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o objeto perdido. 
Parágrafo único. Sendo de diminuto valor, poderá o Município abandonar a coisa em favor de quem a achou.
MODO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL - USUCAPIÃO
Usucapião: Modo de aquisição originária da propriedade. 
Deve preencher os elementos – POSSE + TEMPO
A posse deve ser continua (sem intervalos), pacífica, posse ad usucapionem (trata-se do ânimo, da vontade de ser dono), qualificada (ligada à sua função – posse/trabalho ou posse/moradia).
Acessio Possessionis (acessão da posse) soma das posses.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Conselho da Justiça Federal em sua V Jornada lançou enunciado (n. 497 ) pelo qual admite que o prazo seja completado durante o curso do processo desde que o usucapiente não esteja de má-fé.
A sentença na ação de usucapião é DECLARATÓRIA – declara uma situação jurídica pré-existente!
MODALIDADES DE USUCAPIÃO
Usucapião Extraordinária – art. 1.138
Independe de justo título e boa-fé, pose continua e com ânimo de dono (posse ad usucapionem), tempo de 15 anos, que pode ser reduzido para 10 quando o possuidor estabelecer moradia ou serviço de caráter produtivo (posse qualificada). Admite a acessio possessionis.
Usucapião ordinária – art 1.242
Depende de justo título e boa-fé, posse contínua, pacífica e com ânimo de dono (posse ad usucapionem), tempo de anos que pode ser reduzido para quando o título tiver sido cancelado e o possuidor tenha estabelecido posse qualificada = estabelecer moradia ou serviços de caráter produtivo.
*A expressão justo título abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independente de registro. Admite a acessio possessionis.
Alerta – alterações prazos pelo CC/2002:
Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.
Art. 2.029. Até dois anos após a entrada em vigor deste Código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do art. 1.238 e no parágrafo único do art. 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigência do anterior
Usucapião Especial ou Constitucional – Apresenta-se sobre duas formas, a usucapião especial rural, também denominada de pró-labore, e a usucapião especial urbana, também denominada de pró-moradia. 
**NÃO ADMITE A ACESSIO POSSESSIONIS
Usucapião Especial Rural – Art. 191 da CF e 1.139 do CC - Requisitos: independente de justo título e boa-fé, o possuidor não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural; possuir como sai área usucapienda (animus domini) por 5 anos sem oposição; que a área não seja superior a 50 hectares; possuir moradia fixa e tornar produtiva a terra possuída. –a dimensão da área não ser superior ao 50 hectares se dá pelo fato de o constituinte querer fixar o homem no campo, e também para que a forma aquisitiva não se torne fonte de lucro. 
*Caso a área seja superior a 50 hectares o possuidor não poderá abdicar da outra parte e constituir usucapião somente do equivalente as medidas descritas na norma!!
**Há divergência na doutrina acerca da possibilidade da acessio possessionis – alguns doutrinadores defendem que caso o antigo e o novo proprietário dão cumprimento ao sentido da função social não haveria razão para proibir o novo possuidor. Desse modo o Conselho da Justiça Federal produziu o enunciado nº 317 no qual indica NÃO SER POSSIVEL A ACESSIO POSSESSIONIS.
Usucapião Especial Urbana Individual – Art. 183 da CF - Requisitos: Posse ad usucapionem, não ser proprietário de outro imóvel, localizar o bem em área urbana, não exceder a 250 m², utilizar-se o usucapiente do imóvel como sua moradia ou de sua família por no mínimo 5 anos 
*No caso ainda de usucapião de unidades em apartamentos de edifícios, a área máxima deverá ser a da área útil do apartamento e a fração ideal do terreno, não se levando em conta, então, a metragem relativa às áreas comuns do edifício.
Usucapião Especial Urbana Coletiva - A usucapião especial urbana, tanto pode se dar de forma individual, quanto coletiva, a coletiva tem por finalidade regularizar as áreas de favelas ou de aglomerados residenciais sem condição de legalização do domínio. 
As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 
A até total deverá superar os 250 m² e ser ocupada por pessoas de baixa renda. Na sentença o juiz atribuirá igual fração ideal de cada terreno a cada possuidor, independentemente da dimensãodo terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos estabelecendo frações ideais diferenciadas. 
Art. 12 Estatuto da Cidade. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
Usucapião Especial Familiar – art, 1.240-A do CC - esta modalidade se dirige ao cônjuge que passou a habitar sozinho a moradia após o abandono do lar pelo outro cônjuge (tanto para uniões decorrentes do casamento como para união estável). a função desta norma não foi propriamente o de sancionar o ex-cônjuge ou ex-companheiro culpado pela dissolução do casamento, mas sim o de proporcionar em determinadas situações, a regularização da propriedade em nome daquele que permaneceu de posse do imóvel, e não conseguiria fazê-lo pela forma derivada de uma partilha.
Requisitos: que o usucapiente seja compossuidor do imóvel, que o imóvel seja urbano e inferior a 250 m², e que o outro compossuidor tenha abandonado o lar de forma voluntária, injustificada e definitiva e o tempo de dois anos ininterruptos e sem oposição.
Tempo: O dies a quo deve ser o da data da separação de fato do casal uma vez que é ali que se coloca fim aos deveres do casamento e, assim, do regime patrimonial, não se comunicando os bens havidos depois daquele desate patrimonial. (Por mais que já houvesse mais de dois anos de separação, em virtude da vigência da norma – 16/06/2011, os pedidos só poderiam ser formulados a partir de 16/06/2013)
MODO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL – REGISTRO DE TÍTULO
Aquisição Pelo Registro da Escritura: Para o Código Civil de 2002 somente o registro cria o direito real de propriedade. Assim, é o registro do instrumento no cartório da sede do imóvel que opera a aquisição da propriedade (Código Civil, art. 1.245).
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Considera-se adquirida na data da apresentação do título a registro (art. 1.246), ainda que entre a prenotação no protocolo e o registro haja decorrido algum tempo.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
MODO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL MEDIANTE ACESSÃO
Aquisição Mediante Acessão: A acessão é o modo de adquirir a propriedade, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem. Os bens acrescidos passam a se incorporar ao imóvel (relação de principal e acessório). Em alguns casos é possível identificar a procedência (avulsão). Em outros casos nem isso se dá (aluvião), afora aqueles em que a separação não pode materialmente fazer-se (formação de ilhas). Daí a aceitação de que a propriedade das partes que acedem é um incremento material, operando a aquisição em favor do dono do prédio a que adere.
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
I - por formação de ilhas; (imóvel a imóvel) 
II - por aluvião;
III - por avulsão;
IV - por abandono de álveo;
V - por plantações ou construções. (móvel a imóvel)
Acessão de Imóvel a Imóvel: A acessão de imóvel a imóvel fica adstrita aos “incrementos fluviais”. As regras do art. 1.249 somente se aplicam para rios não navegáveis, chamados de particulares, para rios navegais ou que cruzam Estados, são considerados bens públicos.
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
O aluvião segundo a definição romana é acréscimo insensível. Aquilo que se anexa tão lentamente que não seria possível, em cada momento, conhecer quanto foi adicionado.
Obra da Natureza e Não Humana: Outra forma de aquisição da propriedade por meio de acessão de imóvel a imóvel é a ALVULSÃO – ao invés do incremento paulatino caracterizado na aluvião, a avulsão ocorre mediante um deslocamento brusco de terra por força natural e violenta.
 
 
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
**Em caso de vendaval que lança a cerca para imóvel do vizinho não há avulsão. Mas sim coisa perdida.
Por fim, cogita-se ainda da aquisição decorrente do abandono do álveo por um rio que seca ou se desvia. O rio, por algum acidente natural, pode abandonar o leito por onde corria e abrir outro. Denomina-se leito ou álveo do rio a porção da terra escavada, por onde o rio corre, entre ribanceiras ou margens. As enchentes fazem as águas transbordar, cobrindo as margens, como as secas as fazem baixar reduzidas e distanciadas das margens; mas são estas que limitam o leito. E a regra é que o álveo abandonado, particular ou público do rio, pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens na proporção das testadas, até a linha mediana do álveo abandonado (art. 1.252).
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Art. 26 Código de Águas. O álveo abandonado da corrente pública pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham direito a indenização alguma os donos dos terrenos por onde as águas abrigarem novo curso.
Parágrafo único. Retornando o rio ao seu antigo leito, o abandonado volta aos seus antigos donos, salvo a hipótese do artigo seguinte, a não ser que esses donos indenizem ao Estado.
**Na hipótese da mudança ocorrer por ato humano, caberá indenização.
Art. 27 Código de Águas. Se a mudança da corrente se fez por utilidade pública, o prédio ocupado pelo novo álveo deve ser indenizado, e o álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que se compense da despesa feita.
Acessão de móvel a imóvel: Tratam-se das construções ou plantações realizadas no terreno alheio. Verificando-se a adesão da coisa ao imóvel que recebe o respectivo incremento, dado que não poderá mais se destacar sem dano ou perda, a acessão é classificada como sendo de móvel a imóvel.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
**Seé o proprietário que semeia, planta ou constrói em seu terreno com sementes, plantas e materiais alheios, adquire a propriedade destes, pois o que adere ao solo a este se incorpora. Nesse caso, terá que reembolsar o valor do que utilizar, respondendo ainda por perdas e danos se tiver procedido de má-fé. A PLANTA, A SEMEADURA OU O MATERIAL ACEDENDO AO SOLO, A ELE SE INCORPORA!
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Aquele que planta, semeia ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as plantas, sementes ou construções, mas tem direito à indenização, estando de boa-fé, tal como ocorre com aquele que realiza benfeitorias úteis em coisa alheia.
Na hipótese de má-fé, concede-se ao proprietário o direito de exigir que o responsável reponha as coisas em seu estado anterior, retirando a planta ou demolindo a edificação; ou deixar que permaneça, a benefício do proprietário e sem indenização.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Se a construção ou plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Se o plantio ou a construção exceder em muito o valor do terreno, o solo deixa de ser o principal e passa a ser um acessório. Em virtude disso, o que plantou ou edificou, estando de boa-fé, adquire a propriedade do terreno, pagando indenização.
Art. 1.255 (...)
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua
Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior a um vigésimo deste, o construtor de boa-fé adquire a propriedade da parte invadida, se o valor da construção exceder o dessa parte, este responde por indenização correspondente, também, ao valor da área perdida e à desvalorização da área remanescente.
Se alguém, construindo em solo próprio, invade o alheio, tem o proprietário deste o direito de embargar a construção. Quando a parte invadida não exceder um vigésimo do solo, e o valor da construção for superior em um vigésimo, da parte invadida, o construtor de boa-fé adquire a propriedade da parte invadida, mas responde o proprietário desta por indenização. Esta, para ser completa, há de compreender o valor efetivo da área perdida (dano emergente) e mais a desvalorização da área remanescente (lucro cessante). Se, em razão da parte invadida, o terreno não puder ser utilizado para o fim a que normalmente se destina, computar-se-á no ressarcimento esta circunstância.
Mesmo estando de má-fé, o construtor adquire o solo alheio que invadiu, mas somente se esta área invadida corresponder à vigésima parte de todo o solo, e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte, e não for mais possível demolir a parte invasora, sem grave perigo para a construção. Nesse caso, o invasor pagará em décuplo as perdas e danos aqui previstas.
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.
Direitos Hereditários: Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
Mediante Usucapião: As regras são as mesmas da usucapião de bem imóvel, contudo o prazo será de três anos com justo título e boa-fé, passados cinco anos, se opera a usucapião independente de justo título e boa-fé. Entendimento STJ não cabe usucapião para bens móveis furtados ou roubados.
Mediante Ocupação: Forma de aquisição originária pela qual alguém se assenhoreia de algo que não tem dono.
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.
Res nullius diz-se da coisa que não tem dono e que nunca foi objeto de assenhoreamento tal como os animais bravios em liberdade. 
Res derelicta diz-se da coisa que já teve dono, mas não o tem mais (aqui há necessidade de abandono, o qual não se presume).
Achado de Tesouro:
Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.
Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.
Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
Tradição: É a forma mais habitual e representativa de transferência da propriedade e vai prender-se a ideia de entrega efetiva da coisa. *Não se recebe a propriedade do bem alienado sem que a tradição se opere!
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
Tradição Real: a que consiste na efetiva entrega ou entrega material da coisa ao adquirente que a recebe e apreende .
Tradição Simbólica: se diz da tradição que se não realizada pela entrega e apreensão material da coisa, porém mediante a de algo que a represente, como aquela do alienante que entrega as chaves do carro ao comprador como sinal de que o está transferindo ao mesmo.
Tradição Ficta: ocorre no caso do constituto possessório (clausula constituti) e da traditio brevi manu
Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
§ 1o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.
§ 2o Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver portítulo um negócio jurídico nulo
Especificação: A manipulação de matéria-prima dá lugar a modalidade aquisitiva com o nome de especificação. Considera-se especificação a transformação definitiva da matéria-prima em espécie nova, mediante o trabalho ou indústria do especificador. Para que opere a aquisição da propriedade é mister a transformação se dê pela ação humana, e que não seja possível retornar à espécie anterior.
São exemplos de especificação a pintura em relação à tela; a escultura em relação à pedra; o trabalho gráfico em relação ao papel ou assemelhados. O especificador adquire a propriedade da espécie nova produzida, se a matéria-prima lhe pertencer, ainda que somente em parte; se na sua totalidade pertence a outrem, e não for possível reduzir-se à forma precedente, adquire-lhe ainda a propriedade, estando de boa-fé. Se de má-fé o especificador, a espécie nova será do proprietário da matéria-prima. Mas, em qualquer hipótese, se o preço da mão de obra exceder consideravelmente o valor da matéria-prima, a espécie nova será do especificador.
Confusão, Comistão e Adjunção: Hipótese em que coisas de diversos donos se misturam. Confusão – coisas em estado líquido, comistão em estado seco, e adjunção consiste na justaposição de uma coisa a outra, impossibilitando de destacar-se a acessória da principal. 
Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração.
§ 1o Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou agregado.
§ 2o Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á do todo, indenizando os outros.
Art. 1.273. Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado.
Art. 1.274. Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão, comissão (sic) ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273.
DA PERDA DA PROPRIEDADE
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Alienação: É modo voluntário de perda, e a alienação pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, doação em pagamento). Voluntária ou compulsória.
*Retrovenda - pacto adjeto a compra e venda mediante a qual o vendedor estipula o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel que vendeu, restituindo ao adquirente o preço acompanhado das despesas realizadas.
Renúncia: O titular abra mão de seus direitos reais, de forma expressa. Renúncia a sucessão aberta. 
Art. 1.806. A renúncia da herança deve constar expressamente de instrumento público ou termo judicial.
Abandono: O abandono da coisa em si com a intenção de não mais tê-la para si. 
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
§ 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
§ 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.
Perecimento:
Desapropriação: 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
DESAPROPRIAÇÃO PRIVADA - Na desapropriação judicial privada os ocupantes não precisam ser de baixa renda, deve a área objeto ser extensa, pode ser aplicada aos imóveis urbanos e rurais, deve a posse ocorrer sem interrupção (por mais de 5 anos) e de boa-fé, com a realização de obras e serviços considerados pelos juiz de interesse social e econômico relevante.
O Artigo 1.228, §4º foi criado com o sentido de privilegiar a função social da posse e da propriedade, e embora não seja em todo específico, a doutrina assim o entende:
Considerável nº de pessoas - o juiz examinará o caso concreto, levando em conta não números absolutos, mas sim a concentração populacional relativamente à região do imóvel que está sendo reivindicado, na falta de parâmetros poderá ser considerado núcleos residências com mais de 10 famílias.
Extensa Área - área rural, até 50 hectares e área urbana, deverá corresponder a uma área mínima de 250 m².
*Indenização – o juiz fixará o valor a ser indenizado, e de acordo com os enunciados 84 e 308 do Conselho da Justiça Federal, o pagamento da indenização será realizado pelos possuidores requerentes, a não ser nos casos de possuidores de baixa renda, que será suportado pela Administração pública:
Enunciado 308 – “A justa indenização devida ao proprietário em caso de desapropriação judicial (art. 1.228, § 5º) somente deverá ser suportada pela Administração Pública no contexto das políticas públicas de reforma agrária, em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha havido intervenção daquela nos termos da lei processual”.
**É possível o pedido em face do Poder Público quando se tratar de bem dominical, vez que são alienáveis.
**A arguição poderá ser feita tanto no juízo petitório quanto no possessório.
**Caberá ainda ação autônoma pelos possuidores do imóvel
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
Garantia Pessoal x Real – o direito pessoal é adstrito ao credor + devedor, já nos direitos reais, o cumprimento da obrigação tem eficácia erga omnes. 
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.
Penhor – móvel
Hipoteca e Anticrese – imóveis
Obs.: cabe penhor de imóvel quando se tratar de imóvel rural; existe hipoteca de móvel quando se tratar de aeronave e navios
Penhor e Anticrese – transmitem a posse direta
Hipoteca – a posse direta não é transferida para o credor hipotecário
Obs.: no penhor rural não há transmissão da posse direta
Penhor e Hipoteca – direito de excutir (vender a coisa)
Anticrese – não há o direito de venda eu posso tomar posse dos bens e usufruir dos frutos para abater o valor da dívida. Ex.: tomo o imóvel e com o valor dos alugueis satisfaço a dívida. 
Requisitos: só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca – art. 1.420
Legitimidade ex.: criança pode desde que representada e com autorização judicial!
Bens Alienáveis bem de família pode alienar, só não pode hipotecar.
Requisito Subjetivo – capacidade para os atos da vida civil 
Art. 1.691. Não podem os pais alienar,ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
Requisitos Objetivos – somente bens que estejam no comércio
Art. 3º. Lei 8.009/90 A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
A exceção prevista no art. 3º, V, da Lei n. 8.009/1991, que deve ser interpretada restritivamente, somente atinge os bens que foram dados em garantia de dívidas contraídas em benefício da própria família. No caso, a hipoteca foi constituída em garantia de dívida de terceiro, o que não afasta a proteção dada ao imóvel pela lei que rege os bens de família.
É impenhorável o imóvel de sócio dado como garantia de empréstimo concedido à pessoa jurídica, exceto se houver comprovação de que esse foi revertido em benefício da entidade familiar.
Requisitos Formais – Especialização e Publicidade
Especialização: No direito real a coisa precisa ser certa, determinada, individualizada e única. Preciso apontar pontualmente qual é o bem objeto daquela prestação.
Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:
I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;
II - o prazo fixado para pagamento;
III - a taxa dos juros, se houver;
IV - o bem dado em garantia com as suas especificações.
Publicidade: 
Hipoteca e anticrese – junto ao registro de imóveis
Penhor – titulo de registro de documentos
Art. 107 – critério de validade escritura pública – Preenchi os requisitos (validade do negocio jurídico) a hipoteca é valida, mas se não houve o registro não tem eficácia de direito real.
Uma hipoteca não registrada afeta a eficácia erga omnes. Embora entre as partes seja valida e eficaz (se da somente na esfera dos direitos pessoais, pq só tem validade entre as partes) a ausência de registro macula a eficácia erga omnes, sem o registro ele vincula somente as partes. Caso não haja a publicidade, ao transferir o bem para terceiro, esse não será adstrito a observar a hipoteca.
Para que o penhor tenha eficácia precisa ser registrado em título de registro e documentos. Exemplo: a CAIXA não registra... No penhor a CAIXA fica com a posse direta da coisa, para eu vender eu preciso da tradição da coisa, e nesse caso só consigo resgatar o bem mediante pagamento da indenização. A ausência de registro de contrato de penhor mantem essa relação na esfera do direito pessoal, não é direito real, ou seja, caso a CAIXA não registre o penhor, se a joia for a leilão, não terá preferencia... O credor que teve a joia me garantia não é obrigado a observar o contrato da CAIXA com o devedor.
Caso não sejam observados os requisitos formais:
Preferência – só tenho preferência se for direito REAL! Se a relação for entre direito pessoal e direito real, o direito REAL sempre prevalece. Mas existem regras que alteram essa premissa, exemplo, o credito tributário prefere o direito real.
Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.
Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos
Art. 961. O crédito real prefere ao pessoal de qualquer espécie; o crédito pessoal privilegiado, ao simples; e o privilégio especial, ao geral
Art. 1.423. O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituição
Art. 186. CTN O crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho.
Parágrafo único. Na falência:
I – o crédito tributário não prefere aos créditos extraconcursais ou às importâncias passíveis de restituição, nos termos da lei falimentar, nem aos créditos com garantia real, no limite do valor do bem gravado;
II – a lei poderá estabelecer limites e condições para a preferência dos créditos decorrentes da legislação do trabalho; e
III – a multa tributária prefere apenas aos créditos subordinados."
Sequela – Direito de perseguir e reaver a coisa onde quer que esteja. O titular de um DIREITO REAL DE GARANTIA tem direito de sequela.
Excussão: O credor hipotecário e o pignoratício tem o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir no pagamento a outros credores, observada quanto a hipoteca, a prioridade no registro!
Direito de excussão realizar a venda judicial do imóvel
Indivisibilidade: O pagamento de uma ou mais prestações da divida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação. 
Remição: Art. 1.429. Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões; qualquer deles, porém, pode fazê-lo no todo. Parágrafo único. O herdeiro ou sucessor que fizer a remição fica sub-rogado nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito.
VENCIMENTO ANTECIPADO
Art. 1.425. A dívida considera-se vencida:
I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
II - se o devedor cair em insolvência ou falir;
III - se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
IV - se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;
V - se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.
§ 1o Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogará na indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefício do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu completo reembolso.
§ 2o Nos casos dos incisos IV e V, só se vencerá a hipoteca antes do prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriação recair sobre o bem dado em garantia, e esta não abranger outras; subsistindo, no caso contrário, a dívida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens, não desapropriados ou destruídos
GARANTIA PRESTADA POR TERCEIRO
Art. 1.427. Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize.
OBS: como fica em caso de perecimento da coisa? O terceiro deve reestabelecer a garantia?
CLÁUSULA COMISSÓRIA
Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida
Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.
RESPONSABILIDADE PELO REMANESCENTE
Art. 1.430. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante. 
Diferenças entre Hipotecar e Alienar Na HIPOTECA a propriedade permanecem com o devedor, a hipoteca ocorremediante escritura publica lavrada por um tabelionato de notas, após a lavratura a escritura será registrada na matricula do imóvel. Na hipótese de insolvência do devedor, ocorrerá a execução judicial da hipoteca para a apuração do saldo devedor. O credor hipotecário não se exime da possibilidade de ser preterido por créditos trabalhistas e/ou tributários. 
Na ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA a posse indireta sobre o imóvel é transferida ao credor e a posse direta sobre o imóvel permanece com o devedor, desse modo o imóvel deixa de integrar o patrimônio do devedor. Poderá ser constituída tanto por escritura publica quanto por instrumento particular, e só terá validade se registrado na matricula do imóvel perante o cartório de registro de imóveis. O credor fiduciário não será responsabilizado por eventuais débitos trabalhistas e ou tributários. 
Dessa forma, enquanto que a hipoteca é um direito real em coisa alheia, a propriedade fiduciária é um direito real em coisa própria.
Quanto ao vencimento dessas garantias, a hipoteca convencional, por exemplo, pode ter seu prazo prorrogado por até 30 (trinta) anos, diferentemente da alienação fiduciária, que é uma garantia transitória, com caráter resolúvel, visto que a propriedade do bem está vinculada ao pagamento da dívida.
Na modalidade de alienação fiduciária, com o pagamento da dívida a fidúcia é revogada, revertendo-se em definitivo a propriedade ao devedor, enquanto que o não pagamento consolida a propriedade plena em nome do credor fiduciário.
PENHOR 
É o direito real conferido ao credor de ficar com a posse direta de um bem móvel como forma de garantia de uma obrigação, podendo, no caso de inadimplemento, promover a sua venda judicial para satisfação da obrigação garantida. Tem por finalidade aumentar a probabilidade de recebimento do crédito uma vez que não sendo o débito pago no vencimento, pode o credor proceder a execução da garantia. Até o pagamento da obrigação, o bem fica em mãos do credor, ou seja, há a transferência do bem móvel ao credor. 
Artigos 1.431 a 1.472 do CC.
Características: direito real, opera efeitos erga omnes, defere ao titular o direito de sequela, o direito de preferencia. É direito acessório, segue a sorte do principal (artigos 1.435 e 1.433).
O penhor recai diretamente sobre os bens móveis (Exceção - imóveis somente quando se tratar de penhor rural). Sua forma é solene, deve ser constituída mediante instrumento publico ou particular com a devida especificação. Para ter eficácia orga omnes dever ser levado a título de registro no Cartório de Títulos e Documentos no caso de bens móveis e no Registro de Imóveis quando se tratar de penhor rural.
Credor quirografário: é aquele que não possui um direito real de garantia, pois seu crédito está representado por títulos oriundos de uma obrigação, como, por exemplo, o cheque e a nota promissória.
Credor hipotecário: é aquele que possui direito real de garantia que pode ser exercido por bem móvel ou imóveis, que estão sujeitos a hipoteca.
Credor pignoratício: É aquele que possua direito real de garantia sobre bem móvel.
Credor anticrético: É aquele que possui direito real sobre rendas. 
Art. 1.433. O credor pignoratício tem direito:
I - à posse da coisa empenhada; NÃO PODE USA-LA
II - à retenção dela, até que o indenizem das despesas devidamente justificadas, que tiver feito, não sendo ocasionadas por culpa sua;
III - ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa empenhada; GADO DOENTE QUE CONTAMINA REBANHO DO CREDOR
IV - a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se lhe permitir expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante procuração;
V - a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder; TEM QUE ABATER DA DÍVIDA
VI - a promover a venda antecipada, mediante prévia autorização judicial, sempre que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado. O dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idônea.
Art. 1.434. O credor não pode ser constrangido a devolver a coisa empenhada, ou uma parte dela, antes de ser integralmente pago, podendo o juiz, a requerimento do proprietário, determinar que seja vendida apenas uma das coisas, ou parte da coisa empenhada, suficiente para o pagamento do credor. (Princípio da indivisibilidade)
Dentre os direitos que assistem ao credor pignoratício, por força do título, salienta-se o de investir-se na posse da coisa empenhada que lhe deve ser transmitida efetivamente pelo devedor no caso do penhor comum. A posse lhe é atribuída para o fim de garantia. Em consequência, não se lhe permite o uso da coisa, da qual não passa de depositário.
Como possuidor que é o credor pignoratício tem o direito de usar dos interditos proibitórios contra atos de turbação ou esbulho, ainda que tais atos partam do proprietário.
A circunstância de se tornar depositário da coisa faz nascer para o credor pignoratício obrigações e direitos considerados indiretos, sendo eles: i) a obrigação de custódia da coisa; ii) o direito ao reembolso das despesas.
Como depositário da coisa, o credor pignoratício é obrigado a: i) empregar na sua guarda a diligência exigida por sua natureza; ii) entregá-la com os respectivos frutos e acessões após paga a dívida; iii) a ressarcir a perda, ou deterioração, de que for culpado, bem como restituir o bem assim que seja extinta a obrigação principal.
Exige especialização e publicidade. Especialização significa estar no contrato o valor do crédito, o prazo para pagamento a taxa de juros e o bem dado em garantia. A publicidade decorre do registro do instrumento no Cartório de Títulos e Documentos;
É indivisível, pois a garantia perdurará até a liquidação total do débito;
É contrato solene, porque se faz por instrumento público ou particular.
Espécies
Existe o penhor convencional e o legal:
Convencional: o credor, de antemão, recebe como garantia um bem, cujo objetivo é o se assegurar o pagamento de uma dívida.
Divide-se em comum e especial. O penhor comum é aquele que se constitui pela transferência da posse ao credor pelo devedor, de coisa móvel, para pagamento do débito. As outras modalidades também surgem da convenção, mas tem regramento próprio, por isso são denominados penhores especiais, como o rural, o industrial, o mercantil, de títulos de crédito e de veículos.
Legal: Independe do acordo de vontades, mas se sujeita à homologação judicial e visa proteger certas pessoas, como hospedeiros, fornecedores de alimentos e locadores.
Recai sobre: bens de hóspedes em hotéis, pensões e pousadas; Bens to locatário, imóvel locado.
Penhor Rural – É uma forma especial de penhor uma vez que não ocorre a tradição da coisa para as mãos do credor. A ausência da tradição dos bens garantidores se justifica pelo fato de que, geralmente, são estes bens (máquinas, caminhões, gado, etc.) que vão ser trabalhados e utilizados pelo devedor para o próprio pagamento da dívida.
Penhor Agrícola: Recai sobre as coisas relacionadas a exploração agrícola (penhor de máquinas, colheitas pendentes, frutos acondicionados ou armazenados, e animais de serviços ordinário de estabelecimento agrícola). Prazo de 3 anos
Penhor Pecuário: Criação de animais com o intuito de desenvolvimento da indústria pastoril, agrícola e laticínios. Prazo de 4 anos
Penhor Industrial e Mercantil – pode ter como objeto máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados. 
Penhor de Direitos e Títulos de Crédito – direitos decorrentes do crédito previsto no título. Deve ser constituído mediante instrumento público ou particular e registrado no Registro de Títulos e Documentos para ter eficáciaerga omnes.
Penhor de Veículos – veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução. Excluem-se, todavia, os navios e aeronaves, porque, embora se considerem coisas móveis, são por disposição de lei especial, objeto de hipoteca, não só por conveniência econômica, senão também porque são suscetíveis de identificação e individuação, tendo registro peculiar. Prazo de 2 anos
Penhor Legal – garantia conferida aos hospedeiros, ou fornecedores de pousada e alimento, bem como aos locadores de prédios, de reterem certos bens pessoais do devedor como forma de compensação pelos serviços prestados ou prejuízos experimentados em decorrência da estadia.
Extinção do Penhor
Casos de extinção:
- Pela extinção da obrigação. Isso porque o penhor é acessório do débito;
- Perecendo a coisa. Se a coisa não existe mais, a garantia que pesava sobre ela também desaparece. A dívida continua exigível;
- Renunciando o credor. Ele pode abrir mão da garantia;
- Pela confusão, quando na mesma pessoas confundirem-se as qualidades de credor e de dono da coisa;
- Pela adjudicação, remição ou venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada. Remição: quitar a dívida; Adjudicação: ocorre quando acaba o leilão, sem lançador, o credor oferece preço não inferior ao que consta do edital, requerendo que lhe sejam adjudicados os bens penhorados. A venda do bem empenhado, amigavelmente, depende de prévia estipulação contratual.
HIPOTECA – quando se grava um bem imóvel (ou outro bem que lei considere como hipotecável, como navios e aeronaves) pertencente ao devedor ou a um terceiro, sem transmissão da posse ao credor (na hipoteca não há tradição). Se o devedor não paga a dívida no seu vencimento, fica o credor habilitado para exercer o direito de excussão (solicitar a venda judicial do bem). Isso ocorre para que, com o produzido da venda, seu crédito seja preferencialmente pago.
Artigos 1.476 a 1.505 do CC.
Exige especialização e publicidade. Especialização significa estar no contrato qual o bem e o valor hipotecado. A publicidade decorre da inscrição da hipoteca no Registro Imobiliário. Em virtude da inscrição o ônus hipotecário torna-se público e, o credor, passa a deter o direito de preferência e de sequela.
Deve constituir-se mediante escritura pública. O direito de preferencia obedece a ordem do registro.
Hipoteca convencional é aquela que se constitui mediante acordo de vontades. Essa hipoteca pode envolver qualquer tipo de obrigação seja ela a de dar, a de fazer ou a de não fazer.
Hipoteca legal é a exigida de certas pessoas em garantia de determinadas obrigações (art. 1.489, CCB ). Nela a lei pretende proteger determinados credores e tem finalidade acautelatória.
A hipoteca judicial é aquela que decorre de uma sentença que condena o réu a entregar quantia ou coisa, ou a satisfazer perdas e danos, autorizando o vencedor a gravar de ônus o patrimônio do perdedor.
Um mesmo imóvel poderá ser hipotecado várias vezes - subipoteca
Vencimento Antecipado – ocorre quando há o desfalque da garantia pela deterioração ou depreciação da coisa hipotecada, pela impontualidade no pagamento das prestações, perecimento, desapropriação, ou se o devedor se torna insolvente ou falir.
O devedor que tenha pago parte da dívida não obtém redução proporcional da garantia hipotecária; o bem hipotecado continua a garantir o pagamento do saldo sem qualquer diminuição, tal como gravado ao se constituir a relação
ANTICRESE – se estabelece mediante acordo de vontades sendo necessário além do acordo, que a posse do bem seja transferido ao credor, motivo pelo qual se entende que o mesmo é um contrato real. Ocorre quando o devedor transfere para seu credor (logo, há a transferência do bem ao credor) a posse de bem imóvel, para que este se aproveite dos frutos e rendimentos do imóvel, até o montante da dívida a ser paga.
Artigos 1.506 a 1.510 do CC.
PENHOR: Bem móvel; há transferência do bem ao credor, exceto - rural, industrial, mercantil e de veículo.
HIPOTECA: Bem imóvel; não há transferência do bem ao credor.
ANTICRESE: Bem imóvel; há transferência do bem ao credor, podendo retirar da coisa os frutos para pagamento da dívida.