trabalho de direito - DIREITOS REAIS

Prévia do material em texto

Mirtes Tizatto
TEMA
DIREITOS REAIS
Trabalho realizada como forma de obtenção de nota
para conclusão do 1º semestre do curso
Técnico em Transações Imobiliárias -IFC
Matéria: Direto e Legislação I
Professor: Gilmar Bolsi
Camboriú / SC
Outubro /2017
Conceito classificação de propriedade resolúvel	3
Direito de superfície	4
Servidão	5
Usufruto	6
Hipoteca	7
Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel	8
Compromisso ou promessa de compra e venda	9
Referências	11
	Conceito classificação de propriedade resolúvel
Conceito, classificação de propriedade resolúvel, consta no art. 1359 à 1360 do código civil brasileiro que a propriedade resolúvel é uma propriedade passível de cancelamento, por um evento originariamente conhecido, exemplo: faço um contrato de compra e venda e lá consta uma cláusula de retrovenda, ou seja esse retrovenda irá constar no registro da propriedade e eu como proprietária irei poder usar, gozar, usufruir e dispor, porem se eu for vender o comprador irá estar ciente que consta uma clausula de retrovenda e que quem vendeu para mim poderá requerer a propriedade no prazo de três anos, sendo que o primeiro vendedor poderá requerer de quem a possua, ou de quem a detenha que neste exemplo é a pessoa a quem vendi.
A propriedade resolúvel pode se dar por causa originária e neste caso ela tem eficácia, erga omnes que quer dizer que é contra todos, e tem também ex tune que significa que ela retroage até a origem e tudo isto está previsto no art. 1359 do código civil.
No art. 1360 encontramos a segunda situação de uma causa resolúvel, neste caso teremos o herdeiro aparente, exemplo uma pessoa falece e seu filho recebeu a herança, porem alguém da família pede que isto se anule, visto que a pessoa que recebeu a herança não é filho do falecido, mas o herdeiro já vendeu a herança a outrem, logo neste caso a causa é superveniente e tem efeito inter partes, que significa entre herdeiro verdadeiro e herdeiro aparente e o efeito ademais disso é ex nunc de não retroagir, visto que o comprador é um comprador de boa fé.
Portanto vale lembrar que propriedade legitima só tem quem possuir quatro poderes que é o de fruir, reivindicar, usar e dispor do bem. 
	
Direito de superfície
Direito de superfície nada mais é que um direito real. É todo o direito que vincula a pessoa ao seu objeto, ou seja a pessoa ao seu bem, podendo ser móvel ou imóvel, mas ao abordar direito de superfície englobamos a questão do bem imóvel no direito de superfície estará vinculado a plantação ou construção, exemplo ao ceder um terreno para ser feito plantio poderei cobrar um valor ou não, mas devo fazer registro em cartório, então toda pessoa que cede o terreno é conhecido como concedente ou coproprietário e quem irá usar é conhecido como superfíciário.
O direito de superfície se extingue pela consolidação, pelo decurso de tempo ou pela resolução contratual.
O direito de superfície deve ser feito com prazo e registro em cartório, ao findar o prazo se tiver plantações, ou oque tiver construído no terreno este será por direito do proprietário , salvo conste em contrato outra cláusula que modifique este processo.
As entidades filantrópicas também fazem uso do direito de superfície, visto que ao transmitir a superfície de propriedade as mesmas não podem vender e apenas transferir de uma pessoa a outra, outro fato em relação quando é cedido para plantio ou construções este pode se dar por causa onerosa financeira ou não.
	
Servidão
Servidão, é um direito que versa sobre edifícios, sobre prédios, casas, enfim é uma utilidade que é estabelecida exemplo; entre um prédio em favor de outro, neste caso sempre teremos um beneficiado, é algo acordado entre as partes, ocorre de comum acordo e tem de haver donos distintos para ser considerado uma servidão, na verdade a servidão nada mais é que um direito de passagem que ocorre em favor ao imóvel e não ao proprietário propriamente dito.
 Essas servidões podem ser quanto a sua classificação contínuas ou não, aparentes ou não e ainda positivas que é quando confere o direito a praticar uma ação, exemplo: passar um fio, um cano e outros...e ainda negativa que é quando impõe uma objecção.
 A servidão se desfaz por renúncia, pela cessação do prédio dominante, da utilidade que determinou a constituição da servidão, pelo resgate, pela confusão, pela supressão das respectivas obras e o ultimo pelo não uso no prazo de 10 anos ocorre a extinção do direito ao uso.
De uma forma bem simples defino a servidão como uma passagem necessária em um determinado momento, podendo está passagem se tornar desnecessária e por está razão deixar de ser útil e sendo extinta, ou apenas deixar de ser necessária.
	
Usufruto
Usufruto, é um bem do qual passo em vida a outrem, é também o direito que outro tem de usufruir algo que alguém passou a este através de contrato, exemplo: ao alugar uma sala eu passo a usufruir deste imóvel por prazo e clausulas estipuladas em contrato.
Diniz , 2015 pg 463 diz que no código civil de 1916 no art. 713 consta que “constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade”, mas neste caso este conceito é correspondente ao direito romano, e outra versão é que “ o direito de usar uma coisa pertencente a outrem e de perceber-lhe os frutos, ressalvada sua substancia”, em outras palavras diria que é o uso e o fruto, ou seja usar e colher os frutos que neste imóvel, terreno alugado, ou cedido me proporcionar.
O usufrutuário terá o direito de uso e de colher os frutos e o nu-proprietário faz jus à substancia da coisa, em outras palavras ele não deixa de ser o dono legitimo, mas enquanto estiver em vigência o contrato o usufrutuário é quem irá usar e gozar da coisa.
Quanto o objeto o usufruto pode estar vinculado a um ou mais objetos, a forma pode ser por determinação legal, ato legal que é estabelecido por lei, ato de vontade no caso de bens passados a filhos ou outros e por usucapião , ainda existem definições quanto as espécies de usufrutos que pode ser legal que seria o instituído por lei, ou o convencional que é os contratos , doação ou testamento.
Quando ouvimos falar de usufruto remete-se a imagem de casas, apartamentos, terrenos, mas ao verificar em livros descobri que qualquer espécie de bens móveis poderá ser objeto de usufruto, sejam corpóreos ou incorpóreos, então o usufruto pode ser constituído em quadros, patentes, direitos autorais e outros...
Existe extinção em caso de usufruto que se dará em caso de renuncia ou desistência do usufrutuário, pela morte do usufrutuário, pelo não uso da coisa em que o usufruto recai, por extinção da pessoa jurídica, pelo advento do termo de sua duração e pelo implemento de condição resolutiva estabelecida pelo intitulador.
Hipoteca
Hipoteca é direito real de garantia e precisa de dois agentes, estes agentes é o credor hipotecário e o devedor hipotecante.
A hipoteca é um direito real de garantia de bens imóveis, é um tipo de empréstimo para assegurar um pagamento de dívida normalmente existem três tipos de pessoas que se utilizam de uso de hipotecas, essas pessoas podem querer pegar dinheiro para pagar dividas mais antigas ou podem ser empreendedores que precisam de capital para investimento, ou ainda aquelas pessoas que já tem seu imóvel quitado e querem adquirir um segundo e acabam deixando em garantia, hipotecando o imóvel que já encontra-se quitado pois o financiamento comum não foi possível e então para poder fazer essa segunda compra de imóvel deixa-se em garantia real o imóvel que encontra-se livre de ônus para o banco liberar o dinheiro, quem pega o dinheiro emprestado e deixa o imóvel em hipoteca continua podendo usufruir integralmente de seu bem, continua sendo o nu proprietário e detentor da posse, esta hipoteca se extinguira após o termino do pagamento da dívida, caso o empréstimo não seja pago esteimóvel que foi hipotecado passa a ser de direito do banco.
No art. 1473 do código civil diz que podem ser objetos de hipoteca os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles, o domínio direto, o domínio útil, as estradas de ferro, os recursos naturais a que se refere o art. 1230, os navios, as aeronaves, o direito de uso especial para fins de moradia o direito real de uso e a propriedade superficiária.
Vale lembrar que a hipoteca somente terá valor jurídico se for registrada e especializada conforme consta no art. 1497 e neste caso existirá direito real sobre a coisa para o credor, ou seja eficácia erga omnes.
	
Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel
Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, pode-se definir alienação fiduciária como a transferência, ao credor do domínio e posse indireta (mediata) de uma coisa, independentemente de sua entrega efetiva em garantia do pagamento de obrigação a que a cede por isso resolúvel o direito do adquirente com a solução da divida em garantia, a alienação fiduciária é uma garantia sui genes, é o contrato pelo qual o devedor (fiduciante) como garantia de uma divida pactua a transferência da propriedade fiduciária do bem ao credor(fiduciário), sob condição resolutiva expressa.
O contrato dar-se a de forma publica quando a pessoa fiduciante for jurídica, em caso de pessoa física pode ser pública ou particular, porem deve sempre ser contrato escrito.
Na alienação fiduciária o que fica em garantia real é o próprio bem, exemplo: ao adquirir um apartamento por alienação fiduciária o proprietário será a financiadora, ou seja a financiadora terá uma posse MEDIATA sobre o que estou comprando, eu terei uma posso IMEDIATA, ou seja a financiadora tem a propriedade resolúvel e limitada, que quer dizer que enquanto eu não quitar a propriedade propriamente dita é da financiadora e é ilimitado pois este não pode vender enquanto o credor estiver pagando conforme o previsto em contrato, esta posse é resolúvel pois ao termino das parcelas isto se resolve e o bem “apartamento” passa a ser de direito real meu, também podemos dizer que é uma forma de garantia sui genesis(isso significa que é especifico, único, singular). 
Se não ocorrer o cumprimento do contrato a financiadora, ou o órgão fiduciário irá pedir a reintegração de posse, ou ainda o pagamento imediato das parcelas em atraso e o fiduciante não cumprindo com o acordado perderá o direito ao bem, vale lembrar que neste caso de alienação fiduciária a coisa alienada é do próprio credor.
Compromisso ou promessa de compra e venda
Compromisso ou promessa de compra e venda, se dá por posse derivada, ou seja através de contratos imobiliários, propriamente dito compromisso de compra e venda que ocorre através de pagamento de um bem e aquisição de chave, no caso de uma casa ou apartamento.
O contrato de promessa de compra e venda é uma expectativa de algo que poderá ser concretizado, no compromisso de compra e venda eu já tenho divida enquanto na promessa nem sempre pois é algo que ainda será construído, exemplo: ao adquirir um imóvel usado faço um compromisso de compra e venda, enquanto que ao comprar algo na planta terei uma promessa, sim pois pode o empreendimento não ser construído.
Na aquisição com contrato de compromisso de compra e venda devo fazer a averbação na matrícula do imóvel, desta maneira consigo a expectativa do direito real, este ato torna o contrato um direito real, caso não o faça apenas terei um contrato de gaveta pessoal, inter partes, apenas eu e o vendedor saberemos desta compra e venda e isso não irá fornecer garantias, ao fazer a averbação na matrícula do imóvel erga ominis pelo menos irei me precaver para que não tenham outros compradores na mesma matrícula, ocorrendo outros compradores o legitimo proprietário será o que fizer o registro do imóvel. 
Depois de registrado o compromisso de compra e venda passa a produzir os seguintes efeitos, 
Oponibilidade “erga omnes”
Transmissibilidade aos herdeiros
Direito de sequela
Imissão na posse
Cessibilidade da promessa
Purgação da mora
Adjudicação compulsória
Não há resolução do contrato por sentença declaratória de falência de qualquer das partes. 
A execução se dará por escritura definitiva ou pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória.
A extinção da promessa de compra e venda poderá se dar pela execução voluntária do contrato, pela execução compulsória, pelo distrato, pela resolução, pela impossibilidade superveniente, pelo vício redibitório e pela evicção, ou seja o contrato de compromisso de compra e venda extinguira o direito real se os vínculos citados acima forem dissolvidos. (lei n. 6.766/79, art.36).
Referências
DINIZ, Maria Helena.Curso de Direito Cívil Brasileiro: Direito das Coisas. 30.ed. São Paulo: Saraiva, 2015.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Coisas. 15.ed.São Paulo: Saraiva, 2014.