A6 AÇÃO DEMARCATÓRIA E AÇÃO DE DIVISÃO

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AÇÃO DEMARCATÓRIA E AÇÃO 
DIVISÓRIA DE TERRAS PARTICULARES 
Artigo 1297 CC 
Artigos 569 a 598 do CPC 
 
 
A ação de demarcação pode ser simples, quando visa fixar ou restabelecer os marcos da linha divisória de dois imóveis confinantes, ou qualificada, quando, além disto, cumula pedido de reintegração na posse ou reivindicação de condomínio. Será total (quando cuidar de todo o perímetro do imóvel) ou parcial (apenas parte dele). 
 
 
A ação de divisão (ou divisória) serve para extinguir o estado de indivisão de um imóvel (condomínio), quando for inviável a divisão extrajudicial. Divide-se a coisa em quinhões (frações, partes), que são entregues a cada um dos condôminos, com a consequente extinção do condomínio (artigo 1320, CC). Pode ser ajuizada por um único condômino (ainda que os demais não concordem), desde que a coisa seja divisível. 
 
Incabível a ação de divisão, porém: a) quando a coisa for indivisível (uma edificação, por exemplo), ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino; b) no condomínio necessário (artigos 1327 e 1328, CC); c) imóvel rural cuja divisão resultar em quinhões menores do que o módulo fiscal de propriedade rural (um módulo fiscal em Araraquara, por exemplo, equivale a 12 hectares → 1 hectare equivale a 10.000 m²). 
 
 
Ações dúplices: as partes assumem, simultaneamente, os polos ativo e passivo, daí que rejeitado o pedido do autor, é possível atender o pedido do réu, feito na contestação, sem a necessidade de reconvenção. 
 
Legitimação: 
 
Demarcatória: só proprietários (ou condôminos) podem ser partes. Como se trata de ação real imobiliária, autor e réu casados ou conviventes necessitam do consentimento de seus respectivos cônjuges ou companheiros. 
Divisória: tem legitimidade ativa e passiva os co-proprietários (condôminos) e os co-possuidores (CC, art. 1199). Também se cuida de ação real imobiliária. 
 
Foro competente: sempre o da situação do imóvel (artigo 47, CPC). Se situado em mais de um Estado, a competência se estabelece pela prevenção (art. 59, CPC), e será estendida sobre a totalidade do imóvel (art. 60, CPC). 
 
Petição inicial da Demarcatória: 
 
Requisitos do artigo 319 do CPC 
Procuração 
Descrição dos limites do imóvel a ser demarcado 
Pedido de citação dos confrontantes da linha demarcada 
Título de propriedade do autor (matrícula imobiliária) 
 
* Se ação for proposta por um condômino, devem ser intimados os demais condôminos, para, querendo, ingressar na ação (assistentes litisconsorciais). 
 
Procedimento: 
 
1ª Fase: 
Ajuizamento (Vara Cível ou cumulativa) → citação dos réus (confinantes) → contestação → perícia (mesmo em caso de revelia) → instrução (se necessária) → sentença → apelação em ambos os efeitos. 
 
2ª Fase: 
Fase de execução material (cumprimento) da sentença → restabelecimento ou colocação dos marcos divisórios nas áreas confinantes → laudo pericial → sentença homologatória da demarcação → apelação só no efeito devolutivo. 
 
 
Petição inicial da Divisão: 
 
Requisitos do artigo 319 do CPC 
Procuração 
Descrição do imóvel a ser dividido 
Pedido de citação 
Matrícula imobiliária 
* Não só o proprietário tem legitimidade ativa; também a possuem o titular de direito real de usufruto, uso ou enfiteuse, e os compossuidores. 
 
Procedimento: 
 
1ª Fase: 
Ajuizamento (Vara Cível ou cumulativa) → citação do(s) réu(s) → contestação ou revelia → perícia (medição do imóvel e plano de divisão) → condôminos indicam quais os seus quinhões (de acordo com os seus títulos) → instrução (se necessária) → sentença resolve todas as questões de mérito alegadas (domínio das partes, prescrição aquisitiva, nulidade dos títulos, indivisibilidade etc.) → se procedente a ação, a sentença declara a admissibilidade da divisão e encaminha o processo à 2ª fase → apelação em ambos os efeitos. 
 
2ª Fase: 
Fase de execução material (cumprimento) da sentença → divisão geodésica do imóvel → laudo pericial → sentença homologatória da divisão → apelação só no efeito devolutivo. 
 
Anote: 
 
Sem a prova da propriedade do imóvel (na demarcatória e na divisão), a petição inicial é inepta e o feito será extinto sem a resolução do mérito; 
 
Mantém-se as partes se, no curso do processo, o imóvel for alienado (ou a parte de um condômino) a título particular, por ato entre vivos. Neste caso, o adquirente será cientificado da existência das ações (demarcatória ou divisão), para que, querendo, ingresse no processo como assistente litisconsorcial do vendedor. Ainda que não o faça, a sentença proferida entre as partes originárias se estenderá aos compradores (art. 109, § 3º CPC); 
 
A demarcatória serve para fixar os limites entre os prédios, rurais ou urbanos, com a marcação das linhas que os separam, a fim de desaparecer eventual confusão dos limites. Incompatível, então, com a pretensão possessória, pois a demarcação se funda no domínio, e não no fato da posse; 
 
É cabível cumular demarcatória com reivindicatória. A sentença proferida na demarcatória determinará a restituição da área invadida, se houver (art. 581, § único CPC); 
 
O condômino pode, a qualquer tempo, pedir a divisão da coisa comum. Não há prescrição ou decadência para a ação, porque o direito é potestativo (revestido de poder; não admite contestação). Se coisa divisível, ingressa com a divisão; se indivisível, com a extinção do condomínio (alienação judicial); 
 
Se um condômino, a despeito do condomínio, tem posse exclusiva e autônoma da área toda, por tempo superior ao previsto em lei, ele pode pedir a usucapião da coisa comum, o que, em suma, implica na extinção da comunhão, e, por conseguinte, do direito de divisão. 
 
Fluxogramas da obra “Procedimentos Especiais”, de Antonio Carlos Marcato, Atlas, 16ª edição: