Direito Civil V - Condomínio Geral

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Via de regra, diz-se que a propriedade pertence a somente um sujeito de direito,
todavia, ocorre hoje no direito brasileiro a acepção de propriedade por mais de um
sujeito, em que se pode perceber a existência da propriedade também nos chamados
condomínios. Como diz o conceito de Limongi França, o condomínio “é a espécie de
propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa ou
bem”.
 Na situação condominial vários são os sujeitos ativos em relação ao direito de
propriedade que é único, o que justifica a utilização dos termos copropriedade.
Didaticamente, pode-se dizer que no condomínio duas ou mais pessoas têm os atributos
da propriedade ao mesmo tempo.
 Cada titular será denominado condômino, considerando que o exercício do
direito individual de cada um não poderá excluir o direito igual do outro. Cada qual
terão direito a uma porcentagem na titularidade do domínio, ou seja, cada um terá sua
cota parte ideal, podendo ser bens moveis ou imóveis.
 Segundo Clovis Beviláqua, a concepção da ideia de condomínio para o direito
brasileiro seria uma anormalidade, por haver uma certa resistência em conceber que o
mesmo objeto pode ser titulado por mais de uma pessoa. Ainda que controverso, o
fato é que tal instituto se torna mais comum sua compreensão e extensão no âmbito do
direito e em meio à sociedade atual.
Portanto, o condomínio ou copropriedade é o direito de propriedade em que
mais de um sujeito de direito titula sobre determinado objeto ou bem, devendo atingir
as suas funções sociais a fim de beneficiar a coletividade dos que participam do
condomínio.
Natureza Jurídica
 Embora haja discussões acerca da natureza jurídica do condomínio, o fato de
que o condomínio dá o direito de usufruto, disposição e reivindicação da quota parte
ideal que cabe a cada condômino, considera-se a natureza jurídica de tal instituto de
caráter individualista, já que as partes pertencentes a cada sujeito do condomínio são
ideais, uma vez que o conceito de condomínio é o da indivisão da coisa, por isso a
propriedade comum sobre a coisa.
 O Código Civil Brasileiro, tomando partido entre correntes tão diversas e tão
embaraçosas, aceitou a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedade
sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes,
onde o direito de cada um é auto limitado pelo de outro, na medida de suas quotas,
para que se torne possível sua coexistência.
Classificação
O condomínio geral, também chamado de tradicional ou comum, é classificado
em voluntário e necessário (legal), sendo disciplinado pelo Código Civil nos arts.
1.314 ao 1.330.
 Ocorre a voluntariedade no condomínio geral quando duas ou mais pessoas
decidem, por livre deliberação de vontade, se tornarem proprietários comuns de uma
mesma coisa ou bem a fim de usarem e fruírem tal coisa.
 A criação e a vigência do condomínio serão especificadas por negócio jurídico
para que haja uma melhor garantia do seu exercício e tal negócio jurídico é
denominado convenção condominial, sendo estabelecidos nele as regras de uso,
fruição e administração do bem, assim como as devidas responsabilidades de cada
comproprietário na relação condominial, entretanto a realização do negócio jurídico
não é obrigatória.
 Ainda pela classificação do condomínio geral, temos o condomínio essencial ou
necessário, que também pode ser chamado de legal. O caráter legal advém do fato de
ser a lei a determinadora da relação condominial. A condição forçada do condomínio
necessário se dá justamente na situação em que determinada coisa ou bem não pode
ser dividida. O condomínio poderá ser exercido de forma pro diviso, quando for
possível determinar, no plano corpóreo e fático, qual o direito de propriedade de cada
condômino, e pro indiviso, ocorrerá quando a coisa ou bem não puder ser dividida.
Dos Direitos e deveres dos condôminos
O condomínio geral possuiu direitos e deveres, podendo essas regras no que
não conflita ser aplicados ao condomínio edilício, por serem regras gerais.
1- Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela
exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro,
defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
2- Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar
posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
3- O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as
despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver
sujeita.
4- É direito do condômino alienar ou gravar com ônus real a sua “cota parte”. (A
tem 25%, ele tem o uso de 100%, mas ele só pode vender os 25% dele, sua
“cota parte”, pode alienar ou alhear, pode gravar com ônus real, ou seja, dar
em garantia ao credor.
5- É proibido ao condômino dar posse à pessoa estranha ao condomínio, bem
como, conceder o direito de fruir a essas pessoas. Só será lícito se houver
consenso dos demais.
6- A cota parte de cada condômino representa quanto que ele é proprietário no
bem comum. Este parâmetro servirá para as tomadas de decisões e na apuração
da responsabilidade de cada um.
7- Cada condômino tem a obrigação de pagar as despesas oriundas do
condomínio. Essa responsabilidade é em decorrente do direito e não da pessoa.
Para eximir desse pagamento, somente através da renúncia. Se os demais
condôminos assumem as despesas e dívidas, adquirem a parte ideal de quem
renunciou, proporcionalmente.
8- O condômino pode assumir uma dívida em nome próprio, em proveito do
condomínio. Em assim ocorrendo a responsabilidade pelo pagamento é
exclusiva, reservando direito de regresso contra os demais.
9- O condômino poderá retirar os frutos da propriedade, de forma total,
respondendo pelos demais pela divisão dessa percepção e pela
responsabilidade pelo ato praticado.
10- O condômino poderá a qualquer tempo requerer a divisão do bem comum.
14- O direito condominial poderá ter regras determinando a indivisibilidade do direito,
todavia não poderá ter esta cláusula por prazo maior que 05 anos. Esta cláusula poderá
sofrer renovação por apenas uma única vez.
15- É lícito ao condômino alienar o seu direito, não se confundindo com o direito de
divisão do condomínio. Na alienação da cota condominial, sendo bem indivisível é
necessário oferecer aos demais condôminos, não sendo necessário ocorrer quando o
bem for divisível. (A poderá dispor da sua cota a qualquer tempo, mas o B e C tem o
direito de preferência, se for um bem INDIVISÍVEL por exemplo um cavalo, se for
uma fazenda de 1.000 A por exemplo é DIVISÍVEL, não terá os demais o direito de
preferência. A oferece para os condôminos, e oferece para terceiros, e ninguém quer
comprar a cota dele, o que acontece é que ninguém é obrigado a permanecer
condômino, ele entrará com ação contra B e C com ação de extinção de condomínio,
vai ser avaliado e colocado à venda em um leilão. É vendido todo o condomínio, a
cota de A, B E C, todos perdem. OBS MINHA: por isso é importante a cláusula
acima, porque proíbe que qualquer condomínio entre com tal ação.)