Tutela dos Direitos Imobiliários

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Direito Imobiliário
Aula 10: Tutela dos direitos imobiliários - dos meios adequados
ao Poder Judiciário
Apresentação
Nesta aula, vamos conhecer as modi�cações inseridas no Código de Processo Civil com vistas à paci�cação de con�itos
e os métodos de resolução de con�itos.
Iremos identi�car as características e distinções da Lei da Mediação e da Lei da Arbitragem.
Por �m, vamos compreender as principais inserções na chamada Lei do Distrato.
Objetivos
Identi�car os meios de paci�cação de con�itos judiciais e extrajudiciais.
Distinguir as características da mediação e da arbitragem.
Apontar as inovações inseridas pela Lei do Distrato nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias.
 Fonte: Shutterstock | Por: Andrii Yalanskyi.
Formas de resolução de con�itos
Em razão do princípio emanado da Constituição Federal, segundo o qual todos devem ter acesso à justiça (artigo 5°, inciso
XXXV), nosso ordenamento jurídico estabelece meios de solução de con�itos, judiciais e extrajudiciais.
A Lei dos Juizados Especiais (Lei nº 9.099/95), que sucedeu a Lei das Pequenas Causas, foi um marco signi�cativo na busca
pela paci�cação de con�itos, ao tornar a audiência de conciliação fase obrigatória do processo regido por aquela norma legal.
O Código de Processo Civil, na última grande reforma em 2015, incluiu outros meios de paci�cação dos con�itos nos artigos ao
dispor:
"Art. 3º: Não se excluirá da apreciação jurisdicional ameaça
ou lesão a direito. § 2º O Estado promoverá, sempre que
possível, a solução consensual dos con�itos. § 3° A
conciliação, a mediação e outros métodos de solução
consensual de con�itos deverão ser estimulados por juízes,
advogados, defensores públicos e membros do Ministério
Público, inclusive no curso do processo judicial. "
- CPC/15.
Compreendemos, assim, que as soluções de con�itos insertas na codi�cação processual estimulam a busca da paci�cação
através dos meios judiciais e extrajudiciais.
A Lei 9.307/96 (Lei da Arbitragem), a Lei 13.140/15 (Lei da Mediação) e a Lei 13.786/18 (Lei de Distratos) são exemplos dessa
inovação, cada qual com suas características e �nalidades, conforme vamos estudar
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Mediação
Há muito tempo a mediação vem sendo utilizada como
método alternativo de solução de con�itos, pois embora a
promulgação da Lei da Mediação só tenha ocorrido no ano
de 2015, os operadores do Direito já utilizavam esse método
cujos resultados se mostraram positivos.
Neste método, as partes buscam com auxílio de um terceiro
(mediador) a solução de um con�ito. Não há imposição de
decisão ou juízo de valor acerca do direito em disputa,
cabendo às partes alcançarem o consenso que melhor lhes
atenda à solução daquele con�ito.  Fonte: Shutterstock | Por: Andrii Yalanskyi.
São princípios da mediação:
1
Boa-fé
Inserida no ordenamento jurídico é fundamental nas relações
contratuais.
2
Autonomia da Vontade
As partes possuem liberdade para escolher a solução para o
litígio, desde que respeitadas as leis em vigor.
3
Con�dencialidade
Resguarda o sigilo do conteúdo da mediação e do acordo
realizado.
4
Quali�cação do mediador
Pro�ssional deve ser habilitado para realizar a mediação.
 A Lei da Mediação
 Clique no botão acima.
A Lei da Mediação admite a inclusão da cláusula compromissória de mediação nos contratos, com a �nalidade de
proporcionar solução no âmbito extrajudicial ao con�ito que possa derivar daquela relação contratual. Todavia, é
imperioso destacar que a participação na mediação não condiciona as partes à realização do acordo e sim da
possibilidade de alcance da solução conjuntamente.
No artigo em homenagem ao Professor Ricardo Pereira Lira, Ana Teresa Basilio e Thiago Rodovalho abordam a
mediação no âmbito da solução de litígios imobiliários e destacam o estímulo às formas extrajudiciais.
É cediço que as relações imobiliárias podem ser objeto de mediação, sendo atrativa a busca de alternativas conjuntas
que não imponham aos contratantes a adoção dessa ou daquela solução e o tradicional modelo ganhador e perdedor.
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Arbitragem
 Fonte: Shutterstock | Por: Andrii Yalanskyi.
Arbitragem é um dos métodos de solução de con�itos
usualmente utilizada em litígios que envolvam contratos,
incluindo-se os contratos que versam sobre questões
imobiliárias.
A Ministra Fátima Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de
Justiça, ao apresentar estudo sobre as “Formas Alternativas
de Solução de Con�itos”, assim se manifestou acerca da Lei
da Arbitragem:
"A Lei de Arbitragem tem por �m solucionar con�itos
relativos aos direitos patrimoniais disponíveis, por meio da
intervenção de uma ou mais pessoas, com poder delegado
de decisão que seja imposto aos con�itantes e, como
consequência, seja por eles acatada, e apresenta como
vantagens tornar prescindível a intervenção estatal, e ser a
sentença arbitral reconhecida como título executivo judicial."
- Fátima Nancy Andrighi
A arbitragem tem como características:
1
Especialidade do julgador
Trata-se de pro�ssional preparado para
enfrentar aquela matéria em litígio.
2
Celeridade
O tempo de resolução do con�ito
através da arbitragem traz a segurança
de rapidez
3
Con�dencialidade
As partes envolvidas na resolução do
con�ito se comprometem a manter em
sigilo as tratativas e o acordo alcançado.
 Manutenção de acordo relativo a contrato de compra e venda de imóvel utilizando a arbitragem
 Clique no botão acima.
A respeito da manutenção de acordo relativo a contrato de compra e venda de imóvel utilizando a arbitragem, a
Ministra Nancy Andrighi, do STJ, discorreu sobre o tema em julgado ementado a seguir, no qual os adquirentes do
imóvel em momento posterior à homologação do acordo ingressaram com demanda visando à revisão. Todavia, a
pretensão não foi acolhida, conforme o teor do julgado:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADESÃO
AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. LIMITES E EXCEÇÕES. CONTRATOS DE
CONSUMO. POSSIBILIDADE DE USO. AUSÊNCIA DE IMPOSIÇÃO. PARTICIPAÇÃO DOS CONSUMIDORES. TERMO DE
COMPROMISSO.
ASSINATURA POSTERIOR.
(...)
O propósito recursal consiste em determinar a legalidade de procedimento arbitral instaurado para dirimir controvérsia
originada de contrato de promessa de compra e venda de unidade de empreendimento imobiliário - um contrato de
adesão - em que os consumidores, em momento posterior, assinaram termo de arbitragem para a solução de
controvérsia extrajudicial.
O art. 51, VII, do CDC se limita a vedar a adoção prévia e compulsória da arbitragem, no momento da celebração do
contrato, mas não impede que, posteriormente, diante do litígio, havendo consenso entre as partes - em especial a
aquiescência do consumidor -, seja instaurado o procedimento arbitral. Precedentes.
É possível a utilização de arbitragem para resolução de litígios originados de relação de consumo quando não houver
imposição pelo fornecedor, bem como quando a iniciativa da instauração ocorrer pelo consumidor ou, no caso de
iniciativa do fornecedor, venha a concordar ou rati�car expressamente com a instituição.
Na hipótese, os consumidores celebraram, de forma autônoma em relação ao contrato de aquisição de imóvel, um termo
de compromisso e participaram ativamente no procedimento arbitral.
Os supostos fatos novos deduzidos pela recorrente no curso da arbitragem não permitem que se afaste a jurisdição
arbitral sobre a resolução do litígio instaurado entre as partes. 7. Recurso especial não provido (REsp 1742547/MG)
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Lei 13.786/18
Ao longo da vigência de contrato de longa duração podem
ocorrer motivos a ensejar a rescisão antecipada.
Comumente o interesse emrescindir o contrato surge da
impossibilidade do contratante em continuar adimplindo
com o pagamento das parcelas; ou quando o comprador
constata não possuir mais interesse naquele bem que está
adquirindo, por inúmeros motivos.
Nesses casos, o que se busca é a rescisão do contrato de
forma que o contratante não perca de forma substancial o
investimento despendido ao longo do tempo. Porém, eis que
surgem divergências que acabam por transferir ao judiciário
a solução do litígio.
 Fonte: Shutterstock | Por: Prostock-studio.
Desta forma, a Lei da Rescisão (Lei nº 13.786/18), embora recente no ordenamento jurídico brasileiro, traz grande expectativa
para resolução dos con�itos oriundos dos contratos imobiliários não só a possíveis compradores, como também às
empresas/vendedores dos empreendimentos imobiliários. Dentre as inovações apresentadas podemos destacar:
Clique nos botões para ver as informações.
O atraso admitido para entrega do imóvel é de 180 dias, sem que ocorra a incidência de multa.
Se prazo de 180 dias for ultrapassado, o comprador pode requerer a rescisão contratual e ser ressarcido integralmente do
valor pago, corrigido, em até 60 dias a partir da data do distrato.
Na hipótese de o comprador ter interesse na manutenção do contrato, apesar do atraso, a incorporadora terá de pagar
multa de 1% do valor do contrato para cada mês de atraso.
Entrega do imóvel fora do prazo 
Nos contratos, é obrigatória a inclusão de um quadro-resumo com informações �nanceiras sobre o contrato de compra e
venda, com vistas a facilitar a entendimento por parte do comprador: preço total do imóvel, valor da corretagem, forma de
pagamento e vencimento das parcelas.
Quadro-resumo 
É permitido ao comprador exercer o direito de arrependimento, qual seja, desistir do contrato no prazo de 7 (sete) dias
após a sua assinatura, com a devolução dos valores pagos.
Direito de arrependimento 
Por ser muito recente, ainda não há julgados com utilização das novas diretrizes, uma vez que os contratos assinados sob a
vigência da lei, ainda que questionados, não alcançaram a fase processual da sentença. Por isso, encontramos apenas
julgados com fulcro na legislação até então vigente, em especial, o código de defesa do consumidor.
Atividade
1. (FCC - 2017 - TJ-SC - Juiz Substituto). A posse de um imóvel:
a) transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres, sendo que o sucessor universal continua de direito a
posse do seu antecessor, e, ao sucessor singular, é facultado unir sua posse à do antecessor para os efeitos legais.
b) não se transmite de pleno direito aos herdeiros ou legatários do possuidor, mas eles podem, assim como a qualquer sucessor a título
singular é facultado, unir sua posse à do antecessor, para efeitos legais.
c) transmite-se de pleno direito aos sucessores a título universal e a título singular, não se permitindo a este recusar a união de sua posse
à do antecessor, para efeitos legais.
d) não se transmite aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres, tendo, cada novo possuidor, de provar seus
requisitos para os efeitos legais.
e) só pode ser adquirida pela própria pessoa que a pretende, mas não por representante ou terceiro sem mandato, sendo vedada a
ratificação posterior.
2. (NC-UFPR - 2019 - Prefeitura de Curitiba - PR - Procurador). Marco pediu ao seu primo Joaquim que cuidasse de Lauro e Tereza
– pais de Marco e tios de Joaquim – na velhice, enquanto este residia no imóvel do primeiro. Em troca, prometeu-lhe que o imóvel
lhe seria doado. Ocorre, porém, que Marco veio a falecer inesperadamente, sem completar a doação. Joaquim cuidou dos tios até
que eles falecessem e seguiu residindo no local sem qualquer contestação, inclusive pagando o IPTU do referido imóvel, por mais
de 20 anos ininterruptos. Ocorre, porém, que Rafael – �lho único de Marco, que tinha 24 anos de idade quando o pai morreu – deu
o imóvel em garantia hipotecária para Rogério, com quem tinha negócios. Joaquim, desconhecendo essa situação, ingressa com
ação de usucapião.
Assinale a alternativa correta com base na situação narrada.
a) A hipoteca impede a aquisição da propriedade por Joaquim, uma vez que se caracteriza como uma oposição à posse por ele exercida.
b) Joaquim adquire a propriedade, mas ela segue sendo a garantia da dívida de Rafael com Rogério.
c) Joaquim poderá adquirir o imóvel pela usucapião extraordinária, mas deverá, para tanto, indenizar Rogério.
d) O fato de Rafael ter hipotecado o imóvel em questão não constitui óbice ao pleito da usucapião formulado por Joaquim – que poderá
adquirir a propriedade do imóvel livre de qualquer ônus ou encargo.
e) Como Marco não completou a doação antes de falecer, Joaquim nada pode pleitear acerca do imóvel.
3. (VUNESP - 2015 - SAEG - Advogado). Pedro é proprietário de um imóvel que �ca próximo a um rio. A SAEG necessita fazer uma
obra de interligação de tubulações desse rio para uma estação de tratamento de água, e, para tanto, terá que passar uma
tubulação pelo imóvel de Pedro.
Diante dessa situação hipotética, é correto a�rmar que:
a) a legislação faculta a Pedro permitir ou não a passagem da tubulação por seu imóvel. Se houver sua negativa, a SAEG deverá estudar
outra forma de conseguir realizar a obra.
b) independentemente do recebimento de qualquer indenização, Pedro é obrigado a tolerar a passagem por seu imóvel das tubulações
que servirão de utilidade pública.
c) Pedro é obrigado a tolerar a passagem das tubulações e deverá ser indenizado de forma que atenda, também, a desvalorização da área
remanescente, sendo certo que, se por vários meios a obra puder ser realizada, a SAEG escolherá a que melhor atenda ao seu projeto,
mesmo que outro meio menos gravoso ao prédio de Pedro seja alternativa.
d) Pedro é, em regra, obrigado a tolerar a passagem das tubulações, sendo que, se este for o único imóvel que possuir, e nele fixar sua
residência, a lei desobriga a passagem forçada da tubulação que serviria de utilidade pública.
e) se as instalações oferecerem risco ao imóvel de Pedro, lhe será facultado exigir da SAEG que realize obras de segurança para evitar
maiores prejuízos.
4. (NC-UFPR - 2019 - TJ-PR - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Provimento). João e Maria são casados e estão em
difícil situação �nanceira. Procuram Pedro, pedindo-lhe dinheiro emprestado. Pedro concorda com o empréstimo, mas exige que
seja gravada hipoteca sobre o apartamento de propriedade do casal, situado no litoral do Paraná. Acerca do tema, assinale a
alternativa correta.
a) É anulável a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
b) O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, desde que em favor de outro credor.
c) Havendo duas hipotecas sobre o mesmo imóvel de devedor solvente, se a segunda hipoteca estiver vencida, o credor da segunda
hipoteca poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
d) Com a hipoteca, restam afastados os ônus reais constituídos e registrados anteriormente sobre o imóvel hipotecado.
e) O adquirente do imóvel hipotecado poderá exonerar-se da hipoteca abandonando o imóvel aos credores hipotecários, desde que não
se tenha obrigado pessoalmente a pagar-lhes as dívidas hipotecárias.
5. (FCC - 2018 - MPE-PE - Analista Ministerial - Área Jurídica). Aline locou imóvel de propriedade de Paulo, vindo a estabelecer nele
sua clínica de Psicologia, onde efetivamente exerce sua atividade há mais de cinco anos, sem oposição. Nesse caso, em
decorrência do contrato de locação, Aline:
a) detém a posse direta do imóvel, que não anula a indireta, de quem aquela foi havida.
b) detém a posse indireta do imóvel, que não anula a direta, de quem aquela foi havida.
c) não detém a posse do imóvel, direta ou indireta, mas mero gozo do bem.
d) detém a posse direta do imóvel, que anula a indireta, enquanto vigente a locação.
e) detéma posse indireta do imóvel, que anula a direta, enquanto vigente a locação.
Notas
Título modal 1
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Referências
AZEVEDO, Fábio Oliveira; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo
Pereira Lira. São Paulo: Ed. Atlas, 2014.
BRASIL. Código de Processo Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm
Acesso em 3 set 2019.
BRASIL. Lei nº 13.140. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13140.htm Acesso em 3
set 2019.
BRASIL. Lei nº 13.786. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm Acesso em 3
set 2019.
BRASIL. Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9307.htm Acesso em 3 set 2019.
FARIAS, Cristiano Chaves e outros. Manual de Direito Civil. 4. ed. Salvador: JusPodivm, 2019.
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