ED Direitos Reais - MODULO 6

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MÓDULO 6:
 
DO USUFRUTO.
CONCEITO: Usufruto é direito real de gozo, conferido a uma pessoa, durante certo
tempo, que a autoriza a retirar da coisa alheia os seus frutos e utilidades. Deve o
usufrutuário conservar a substância; e extingue-se pela morte do usufrutuário
necessariamente.
· Enquanto ao usufrutuário se transfere o direito temporário de usar e gozar da
coisa alheia, impõe-se a ele o dever de preservar a substância.
· Por ser transitório, o direito de usufruto se diferencia da enfiteuse. Ainda, a
enfiteuse atribui ao titular do direito real sobre coisa alheia (o foreiro), a
prerrogativa da disposição, o que não ocorre no usufruto. E por ser de natureza
real, o usufruto se diferencia da locação.
· O USUFRUTO COMPREENDE TODOS OS ACESSÓRIOS E ACRESCIDOS DA COISA.
· No usufruto o domínio se desmembra: de um lado fica o nu-proprietário com o
direito à substância da coisa, a prerrogativa de dispor da coisa e a expectativa de
mais tarde ver consolidada a propriedade, porque o usufruto é sempre
temporário. De outro lado há o usufrutuário, com os direitos de uso e gozo, dos
quais se torna titular por certo tempo (de forma então transitória).
** Como em todos os outros direitos reais sobre coisas alheias, há
simultaneamente 2 titulares de direitos diversos recaintes sobre a mesma coisa. O
nu-proprietário é dono; e o usufrutuário tem o direito de uso e gozo.
· o usufruto é direito real muito abrangente (ainda que menos que a enfiteuse),
porque alcança todo o valor econômico da coisa, compatível com a conservação
da propriedade.
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Características:
Trata-se de direito real sobre coisa alheia, de uso e gozo, temporário e
(no sistema brasileiro) inalienável.
Então as características são:
1. Direito real. Tem todos os elementos deste tipo de direito (real). Recai sobre a
coisa; o seu titular não precisa de prestação positiva de ninguém para exercer o
seu direito. Há o direito de sequela (de retirar a coisa das mãos de outrem) e é
oponível erga omnes. E sua defesa se faz através de ação real (reivindicatória).
2. É direito real sobre coisa alheia.
Se fosse sobre coisa própria iria se confundir com o domínio. No usufruto os
direitos de uso e gozo se incorporam ao patrimônio do usufrutuário.
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3. Direitos de uso e gozo.
São do usufrutuário.
Uso é a utilização da coisa pelo usufrutuário ou seus representantes; gozo é o
direito de retirar e se apropriar dos frutos naturais e civis (rendimentos) da coisa.
Então o usufrutuário pode consumir ou vender os frutos naturais, e também dar a
coisa em locação, recebendo os alugueres. Assim, o usufruto é diferente do direito
real de uso, em que o usuário pode se utilizar mas não pode ceder o exercício de
seu direito.
4. Temporário.
Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário – art. 1.410, I
do CC. Ou com o fim do prazo de 30 anos se o usufrutuário for pessoa jurídica
(art. 1.410, II, CC).
** Vimos no início desta aula que é diferente então da enfiteuse, que é perpétua.
É que a finalidade da enfiteuse é proteger o enfiteuta, que produz na terra, e o
interesse da sociedade, que se interessa pela melhor exploração dos imóveis. No
usufruto é o contrário – apenas se quer proteger o usufrutuário, então só há
usufruto enquanto o usufrutuário viver (por isso o usufruto é transitório).
O usufruto é um direito real em benefício de um indivíduo. Por isso antigamente
chamavam o usufruto, o uso e a habitação de servidões pessoais.
5. Inalienável.
Só se pode alienar o usufruto para o nu-proprietário, para consolidar a
propriedade.
Art. 1.393 do CC/02 – o exercício do usufruto pode ceder-se por título gratuito ou
oneroso (enquanto a transferência do usufruto por alienação só pode ser feita ao
proprietário da coisa).
· O exercício do usufruto pode ser cedido. Ex.: o usufrutuário pode arrendar
propriedade agrícola que lhe foi deixada em usufruto, recebendo o arrendamento,
em vez de ser obrigado, ele mesmo, a colher os frutos e assumir os riscos do
empreendimento. O art. 1.399 do CC/02 completa a regra do art. 1.393, ao
conferir ao usufrutuário o direito de usufruir em pessoa, ou mediante
arrendamento do prédio, sendo-lhe, entretanto, vedado mudar o gênero de
cultura, sem licença do proprietário ou autorização expressa do título.
A inalienabilidade é boa porque beneficia o usufrutuário, dando meios para a sua
subsistência. Se fosse alienável o usufruto não iria cumprir com a sua função.
** Muitos Códigos alienígenas admitem, no entanto, a alienação (ex.: Portugal,
França, Itália, México, Espanha).
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Finalidades do usufruto:
Surge no Direito Romano em época avançada da República, estando plenamente
desenvolvido ao tempo de Cícero. Desenvolve-se o usufruto para assegurar a
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subsistência de determinadas pessoas (ex.: viúva), sem que os bens saíssem do
patrimônio da família.
A finalidade é, portanto, assistencial. O intuito é desmembrar o domínio e colocar
nas mãos do usufrutuário os direitos de uso e gozo, para assegurar-lhe os meios
de prover a sua subsistência. Daí o fato de o usufruto resultar via de regra de
negócio gratuito.
· Também é comum que o usufruto advenha de testamento. O testador transfere o
domínio a um sucessor, beneficiando com o uso e gozo vitalício da coisa pessoa
mais idosa, almejando garantir-lhe determinada renda. Ou pode surgir de doação
com reserva de usufruto, em que os doadores, querendo fazer liberalidade, mas
receando futuro “aperto”, guardam o direito de desfrutar a coisa, embora
transfiram o domínio dela com a doação.
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Distinção entre usufruto e fideicomisso:
O fideicomisso é uma espécie de substituição em que o testador deixa bens a uma
pessoa (fiduciário), para que esta os transmita, por sua morte, a certo tempo ou
sob certa condição, a outra, o fideicomissário. Este fideicomissário é
necessariamente prole eventual. O intuito é beneficiar ambos.
· O fiduciário tem a propriedade dos bens, mas de forma restrita e resolúvel.
A diferença é que:
1. O usufruto é direito real sobre coisa alheia, o usufrutuário não pode alienar o
bem, não é dono; enquanto o fideicomisso estabelece para o fiduciário o direito
ainda que resolúvel de propriedade, que pode inclusive ser alienado (o adquirente
adquire uma propriedade resolúvel).
2. No fideicomisso há 2 beneficiários sucessivos. O fiduciário, que recebe a
propriedade (uso, gozo e disponibilidade) e depois findo o termo deve transferi-la
para o fideicomissário; e este último.
No usufruto os 2 beneficiários são simultâneos: um (usufrutuário) recebe o uso e
o gozo da coisa ao mesmo tempo em que o outro (nu-proprietário), que recebe o
domínio limitado daquela.
3. No fideicomisso o fideicomissário é a prole eventual de alguém (o filho
se vier a existir). Já no usufruto, como os beneficiários o são
simultaneamente, devem eles existir no momento da constituição do
usufruto. Não pode ser usufrutuária ou nu-proprietária a prole eventual
de alguém; deve haver a existência atual dos dois beneficiários, pois não
há direito sem sujeito.
* A jurisprudência confirma a distinção, afirmando que se o testador
utilizou a expressão “passagem de bens de um para outro beneficiário”,
ou seja, domínios sucessivos, trata-se de fideicomisso. Mesmo que por
engano o testador tenha se utilizado da palavra usufruto.
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Do objeto do usufruto:
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Art. 1.390, CC –o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis,
em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte,
os frutos e utilidades.
A única hipótese de doação lícita de todos os bens é aquela feita com
reserva de usufruto em benefício do doador.
Então o usufruto tem campo de incidência bem maior que a enfiteuse e as
servidões, que recaem somente sobre bens imóveis.
É possível então constituir usufruto sobre bem determinado ou sobre uma
universalidade de bens. Ex.: uma empresa ou determinado patrimônio.
A lei ainda trata de casos especiais de usufruto, como o de rebanhos, de bens
incorpóreos, como os direitos autorais, os títulos de crédito, as apólices e ações.
· E a lei disciplina o usufruto sobre coisas que não dão frutos, mas produtos, como
no caso de florestas e minas; e ainda permite o usufruto de coisas consumíveis, o
que teoricamente é ilógico. Veremos mais adiante estes casos especiais de
usufruto.
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Modos de constituição:
O usufruto decorre de negócio jurídico (contrato ou testamento) ou da lei. E pode
ocorrer por usucapião – ex.: quando quem faz o testamento ou concede o
usufruto por contrato não é na verdade o dono (depois o possuidor do usufruto
pode adquiri-lo por usucapião).
* Ocorre que, aquele que exerce a posse não vai adquirir apenas o usufruto, por
usucapião, e sim a propriedade inteira. Por isso é raro o usufruto por usucapião.
Se decorre de negócio jurídico, este pode ser oneroso ou gratuito, inter vivos ou
causa mortis.
· O usufruto que se estabelece a título oneroso é raro mas é possível. O mais
comum é surgir a título gratuito, já que sua finalidade é beneficente, na doação
com reserva de usufruto, ou na doação da nua-propriedade a um beneficiário, e
na do usufruto a outro.
· Obs.: o negócio jurídico não basta para constituir usufruto. Se o usufruto tiver
por objeto um imóvel, deve haver o registro, conforme art. 1.227 e 1.391, CC (no
Registro de Imóveis). E cf. a Lei nº 6.015, de 31.12.73, art. 167, I, n. 7, V.
· O registro é regra genérica para todos os direitos reais. E no usufruto de bens
móveis a tradição é indispensável para aperfeiçoá-lo.
** O usufruto decorrente da lei: Ex.: art. 1.689, I do CC/2002 – os pais são
usufrutuários dos bens dos filhos durante o exercício do poder familiar; e usufruto
da Lei nº. 8.971/94, que foi concedido para proteger a companheira ou
companheiro de homem ou mulher solteira (concubinato puro), divorciada o
viúva, que se encontrar na situação descrita na lei. Tal benefício se extingue se o
beneficiário se casar ou participar de outra união estável.
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Direitos do usufrutuário:
Posse, uso, administração e percepção dos frutos (direitos gerais), cf. art. 1.394,
CC.
Obs.: Adiante veremos os direitos e deveres peculiares aos usufrutos especiais.
- Posse: a posse justa e direta é protegida pelos interditos. Para alcançar tal
posse, pode o usufrutuário mover ação de imissão contra o proprietário da coisa
ou em face do instituidor do usufruto, caso estes se recusem a entregá-la.
- Uso: o uso pode ser pessoal e pode ser cedido a título oneroso ou gratuito. Aqui
o usufruto se distingue do direito real de uso, em que o usuário apenas
pode fruir pessoalmente a utilidade da coisa, quando o exigirem as
necessidades pessoais, suas e de sua família.
- Administração: pode se dar sem a ingerência do proprietário. Sua
administração é direta e só lhe é subtraída se, através dela e por causa dela, a
coisa se deteriora. Ainda, o usufrutuário perde a administração se não puder ou
não quiser dar caução.
- Frutos naturais: o usufrutuário é dono dos pendentes ao começar o usufruto,
sem encargo de pagar as despesas de produção. Mas perde os frutos pendentes
(em compensação) ao tempo em que cessar o usufruto, sem ter então direito ao
reembolso das despesas efetuadas para produzi-los (CC, art. 1.396, CC).
- Frutos civis: ao proprietário pertencem os vencidos na data inicial do usufruto;
e ao usufrutuário, os vencidos na data em que cessa o usufruto.
- * Questão: a locação estabelecida pelo usufrutuário se rescinde com a extinção
do usufruto?
Uns dizem que sim, porque a locação gera só direito pessoal entre as partes,
não podendo então vincular o nu-proprietário, que não é sucessor do usufrutuário,
não podendo ficar vinculado a negócio do qual não participou.
Outros dizem que a locação não se rescinde por causa da Lei do Inquilinato, que é
de ordem pública, e que tem a finalidade de proteger o inquilino, só permitindo o
seu despejo naqueles casos nela contemplados.
A primeira tese é a correta.
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Casos especiais de usufruto:
1. Usufruto dos títulos de crédito.
Art. 1.395, caput do CC/02 (art. 719 do CC/1916).
“É um quase usufruto porque seu objeto são coisas que se consomem pelo uso”. O
usufrutuário faz seus os títulos, ficando com o direito de receber as dívidas e de
reempregar as importâncias recebidas. Apenas, esta aplicação corre por conta e
risco do usufrutuário. Isto porque, cessado o usufruto, o nu-proprietário pode
recusar os novos títulos, exigindo a importância.
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A caução, dada na instituição do usufruto, garante a devolução desse dinheiro.
Tal usufruto é muito raro.
2. Usufruto de um rebanho.
Art. 1.397 do CC/02.
É usufruto de universalidade. O usufrutuário desfruta de tudo o que é
produzido pelo rebanho (as crias dos animais são frutos naturais).
Dos frutos que ficam com o usufrutuário são deduzidos apenas os que
bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o
usufruto.
3. Usufruto sobre florestas e minas.
É outro caso de usufruto impróprio, porque o usufrutuário percebe produtos e
não frutos.
O corte da mata ou a exploração da mina exaurem o manancial, pois a coisa
assim obtida não se reproduz periodicamente.
Art. 1.392, §2º do CC: possibilita a existência do usufruto supra e diz que o
usufrutuário e o dono devem prefixar a extensão do gozo e a maneira de
exploração.
Obs.: o problema que surge é o da extensão do usufruto, quando silente o título.
Não se pode adotar soluções extremas. Ex.: não pode o usufrutuário exaurir a
mina ou a floresta abusivamente, pois assim destruiria a substância da coisa (isto
é proibido). E por outro lado não se pode impedir a retirada do produto, uma vez
que neste caso o usufruto perderia o seu sentido. O meio-termo é a permissão
de uma utilização razoável da coisa, em ritmo idêntico ao que se vinha fazendo
anteriormente; caso não haja elementos para tal julgamento, a extensão do
usufruto deve ser fixada pelo juiz, de acordo com a necessidade. Ex.: usufruto
constituído por testamento sobre fazenda onde há uma serraria, que é o
principal meio de exploração do imóvel – o usufrutuário tem o direito de
cortar madeiras de lei para alimentar a serraria (RT 55/276).
4. Usufruto de coisas consumíveis.
Art. 1.392, §1º do CC/2002. É o chamado quase usufruto, porque sua natureza
não se acomoda à ideia do instituto, Ora, se o usufrutuário não pode dispor da
substância da coisa que fica pertencendo a outro, não pode haver usufruto de
coisa fungível.
No usufruto de coisas fungíveis o usufrutuário restitui outras tantas em
quantidade e valor. Aqui as coisas dadas em usufruto passam ao domínio do
usufrutuário, que deve restituir, findo o usufruto, o equivalente em gênero,
qualidade e quantidade. Não sendo possível a restituição da coisa, deve o
usufrutuário devolver o seu valor, pelo preço corrente ao tempo da restituição, ou
pelo preço da avaliação se, no momento de se constituir o usufruto, ela foi
avaliada.
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Obrigações do usufrutuário:
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a) decorrentes da natureza do usufruto;
são elementares ao usufruto.
São elas: a de gozar da coisa com moderação, poupando-lhe a substância, como
bom pai de família. Antigamente, o usufrutuário não estava ligado por qualquer
obrigação para com o nu-proprietário, de modo que se modificava a substância da
coisa ou se dela se apropriava ou se a destruía, praticava um delito como
qualquer terceiro, respondendo por responsabilidade aquiliana (extracontratual).
Usufrutuário e nu-proprietário eram como vizinhos cujas propriedades se
tocavam, mas com direitos reais independentes. O usufrutuário, por exemplo, não
tinha a responsabilidade de apagar um incêndio acidental no imóvel objeto do
usufruto.
Hoje o usufrutuário se compromete a resguardar, oferecendo inclusive
caução, a coisa objeto do usufruto, obrigando-se a: gozar da coisa como
bom pai de família (sem abusos); e restituí-la ao fim do usufruto. Então
tais obrigações do usufrutuário passaram do campo delitual para o
contratual, podendo o usufrutuário ser responsabilizado pelas omissões
ocorridas em sua administração.
O usufrutuário então deve conservar a coisa, reparar os estragos, devolvê-la a
final no estado em que a recebeu, salvo deteriorações decorrentes do exercício
regular do usufruto.
Ainda, o usufrutuário deve dar ao imóvel o seu destino natural, sem alterar o meio
de cultura ou destruir-lhe a substância. Ex.: não pode cortar árvores frutíferas;
não pode exaurir a terra, deixando de adubá-la conforme as regras elementares
de agricultura e costumes locais.
· A sanção pela desobediência culposa desse princípio é a extinção do usufruto,
conf. art. 1.410, VII do CC.
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b) decorrentes da lei;
Não são elementares ao usufruto, são de menor importância, mas visam a
melhor garantir o nu-proprietário.
Art. 1.400, CC:
1. Inventariar os bens recebidos;
O inventário é feito a expensas do usufrutuário e consiste no levantamento
pormenorizado dos bens objeto do usufruto, bem como do estado em que se
encontram. A finalidade é dizer o que deve a final ser devolvido e o estado em que
deve ser devolvido.
2. Dar caução.
A caução é real ou fidejussória e visa garantir o nu-proprietário dos prejuízos
resultantes da deterioração da coisa, bem como assegurá-lo da sua tempestiva
devolução.
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Obs.: o usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perde o
direito de administração no usufruto. Porque o nu-proprietário fica privado de
garantia. O usufruto não se perde, apenas os bens serão administrados
pelo proprietário, que fica obrigado também mediante caução a entregar
ao usufrutuário o rendimento dos mesmos bens, deduzidas as despesas
de administração, entre as quais se inclui a quantia taxada pelo juiz, para
remuneração do administrador (art. 1.401, CC).
Obs.: o nu-proprietário pode dispensar o usufrutuário da caução. Além
disso, não estão obrigados à caução:
I. O doador que se reserva o usufruto da coisa doada (porque é autor da
liberalidade e a lei presume irrefragavelmente a cláusula de dispensa,
que desse modo limita o benefício).
II. Os pais, usufrutuários dos bens dos filhos menores (porque este
usufruto é inerente ao poder familiar e se justifica na ideia de que sua
finalidade é compensar os gastos que o pai faz com a criação e educação
do filho, e de que ninguém melhor que o pai zelará pelas coisas de sua
prole). Para a garantia desta havia a hipoteca legal do art. 827, II do
CC/1916, que o novo CC não repete.
______//______
3. cuidar da sua conservação e devolução.
O usufrutuário ainda tem obrigação importante com relação às despesas
da coisa dada em usufruto.
As despesas de conservação se dividem em ordinária e extraordinária. As
primeiras competem ao usufrutuário; as outras ao nu-proprietário.
A lei também atribui ao nu-proprietário as despesas ordinárias, quando não forem
módicas (CC, art. 1.404).
Isto porque o proprietário da coisa é que em longo prazo vai se aproveitar do
resultado de tais despesas. Mas a regra pode levar à injustiça por forçar o
proprietário, que nada tira de seu prédio, a um gasto que talvez não consiga ver
reembolsado em vida.
** Pelas despesas extraordinárias ou ordinárias não módicas o proprietário em
compensação pode cobrar juros do usufrutuário. Porque por meio de tais despesas
Incorporou novos recursos ao capital original.
· não são módicas as despesas superiores a 2/3 do líquido rendimento de um ano
(art. 1.404, §1º, CC).
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Da destruição e do seguro:
Regras:
· Destruição sem culpa do proprietário: o usufruto se extingue e o proprietário
não é obrigado a empreender a reconstrução. E se o proprietário ás suas
expensas o reconstruir o usufruto não se restabelece.
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· Destruição por culpa de terceiro: o terceiro é obrigado a indenizar – o usufruto
se sub-roga na importância da indenização. De modo que os frutos civis, por esta
produzidos, caberão ao usufrutuário.
· O mesmo ocorre se o prédio destruído está no seguro, ou se é desapropriado: o
direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor do seguro, ou na indenização
recebida do expropriante.
· Não é obrigatório por lei assegurar a coisa tida em usufruto. Mas o seguro é bom
para ambas as partes. Se a coisa estiver segura, deve ser mantida assim, e o
usufrutuário deve pagar, durante o usufruto, os prêmios devidos. Mas se não
estiver no seguro, não é ele obrigado a segurá-la (pode contudo fazê-lo).
· O nu proprietário não pode colocar coisa no seguro, se antes não estava, e
obrigar o usufrutuário a pagar os prêmios. Art. 1.407, CC – determina que o
usufrutuário só é obrigado a pagar as contribuições do seguro se a coisa estiver
segurada. E as regras que impõem obrigações devem ser interpretadas
estritamente. Então, se a coisa não estiver no seguro e o usufrutuário não
a quiser segurar, pode o nu-proprietário fazê-lo à sua custa. Mas, neste
caso, se houver sinistro, o usufrutuário não se beneficia com a
indenização.
· Se o usufrutuário fizer seguro, ao proprietário cabe o direito dele resultante
contra o segurador (art. 1.407, §1º). Mas (vimos) o usufruto se sub-roga na
indenização.
_________//_________
Da extinção do usufruto:
Há várias causas – algumas recaem sobre a pessoa do usufrutuário; outras sobre
a coisa em que recai o usufruto; e há causas que se referem à própria relação
jurídica.
I. Causas de extinção do usufruto relativas à pessoa do usufrutuário.
a) O usufruto se extingue pela morte do usufrutuário. Isto para que não haja
usufrutos sucessivos, capazes de afastar do comércio, indefinidamente,
determinado bem.
· Para assegurar a temporariedade do usufruto, o legislador determina sua
extinção com a morte do usufrutuário e limita sua duração, quando o
usufrutuário for pessoa jurídica, a 30 anos.
· Art. 1.411, CC – exceção à regra: constituído o usufruto em favor de duas ou
mais pessoas, a parte da pessoa que falecer se extingue salvo se por estipulação
expressa o quinhão do pré-morto couber ao sobrevivente. Então a morte não
extingue o usufruto se este for instituído em favor de vários, e tiver havido ajuste
em que se convencionou o direito de acrescer entre os sobreviventes.
** problema grave é o conflito desta regra com o preceito que assegura aos
herdeiros necessários direito à legítima. O caso é o seguinte: o casal doa os bens
aos filhos reservando-se o usufruto e estipulando, no instrumento, que por morte
de um dos usufrutuários seu direito acrescerá ao do outro.
A cláusula restringe a legítima do herdeiro, porque o este tem direito de receber a
legítima sem qualquer restrição (salvo as restrições - ônus do art. 1.848, caput do
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CC/02). Portanto, a cláusula que determina o acrescimento do usufruto em favor
do consorte sobrevivente é ineficaz quando prejudica a reserva dos herdeiros
necessários. Cancela-se então neste caso o usufruto na parte relativa ao doador
falecido. Obs.: se a doação não é de todos os bens, ou melhor, se não
atinge a legítima, valerá o direito de acrescer em favor dos pais
usufrutuários.
b) O usufruto se extingue pelo termo de sua duração (art. 1.410, II).
c) o usufruto se extingue por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou
deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação (art.
1.410, VII).
________//_______
II – Causas de extinção do usufruto relativas ao seu objeto. O usufruto se
extingue pela destruição da coisa.
Se a destruição da coisa se deu por culpa de terceiro, que foi condenado a reparar
o prejuízo, se a coisa estava no seguro, ou se foi desapropriada, o direito do
usufrutuário se sub-roga na indenização recebida, da maneira como foi dito
(supra).
________//_______
III – Causas de extinção do usufruto que incidem sobre a relação jurídica.
O usufruto se extingue pela consolidação, fenômeno que se apresenta quando na
mesma pessoa se encontram as qualidades de usufrutuário e de nu-proprietário
(art. 1.410, VI).
Extingue-se também pela cessação da causa que o origina. Ex.: usufruto do pai
sobre os bens do filho menor sob poder familiar. Se o filho se torna maior, ou se o
pai perde o (decai do) poder familiar, o usufruto termina, consolidando-se a
propriedade (art. 1.410, IV).
A prescrição extintiva também extingue o usufruto. Ela resulta do não uso do
usufruto, durante o lapso de tempo do art. 205 do CC/02 - 10 anos.
· O CPC, entre os procedimentos de jurisdição voluntária, determina que a
extinção do usufruto, quando não decorrer da morte do usufrutuário, do
termo da sua duração ou da consolidação, processar-se-á na forma ali
estabelecida (art. 725, VI, CPC/2015 e art. 1.112, VI, CPC/1973).
______________________//__________
DO USO:
É espécie de usufruto de abrangência mais restrita – não pode ser objeto de
cessão e é limitado pelas necessidades do usuário e de sua família. Só inclui o jus
utendi – direito de usar coisa alheia.
Historicamente, o uso era direito que recaía sobre coisa que não rendia frutos,
sem a possibilidade de se auferir os frutos civis. Tal direito se constituía sobre
uma biblioteca, ou sobre um escravo, por exemplo. Se recaísse sobre imóvel, não
abrangia o jus fruendi.
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Conceito – direito real sobre coisa alheia em que o usuário pode se utilizar da
coisa, mas não tem direito aos frutos[1]. O uso é próprio ou de sua família.
Para calcular quais as necessidades do usuário (art. 1.412, §1º do CC) deve-se
verificar sua condição social e o local onde vive.
Pode recair sobre bem móvel ou imóvel, mas não sobre coisas consumíveis, pois
neste caso estaria transferida a propriedade.
Art. 1.412, §2º, CC – determina que as necessidades da família do usuário
compreendem as de seu cônjuge, as dos filhos solteiros e as das pessoas de seu
serviço doméstico.
Assim, o uso familiar pode ser feito:
- pelo próprio usuário;
- pelo cônjuge ou convivente do usuário;
- pelos filhos solteiros;
- pelos membros da entidade familiar monoparental;
- pelas pessoas que prestam serviço doméstico ao usuário.
_______________//___________
DA CONSTITUIÇÃO:
Quando se tratar de direito real sobre imóvel, só se inicia do registro junto ao
registro imobiliário respectivo.
__________//____________
Das regras:
1. o usuário não pode ceder o direito de uso ou locar a coisa – só pode usar,
pessoalmente ou por membros de sua família (verificar a abrangência do uso
familiar, descrito acima);
2. o usuário não tem direito aos frutos, salvo aqueles que servirem às suas
necessidades pessoais e às de sua família;
3. as condições pessoais do usuário são avaliadas conforme sua condição social e
o local onde vive;
4. aplicam-se ao uso as regras do usufruto, no que couber.
________________//______________
Ações relacionadas ao uso (ações usuárias):
1. ação confessória: visa o reconhecimento do direito de uso;
2. ação negatória: tem o escopo de impedir o uso;
3. ação possessória: para defender a posse da coisa sobre a qual recai o uso;
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4. ação restituitória do uso: ajuizada pelo proprietário ou seus herdeiros, em face
do usuário, para a restituição da coisa, ante a extinção do direito real de uso.
____________//_______________
Obs.: O direito real de uso se extingue pelas mesmas causas de extinção do
usufruto .
_______________________//________________
DA HABITAÇÃO.
Art. 1414 e s. do CC.
Do Conceito:
O direito real de habitação, ainda mais restrito que o de uso, consiste na
faculdade de residir gratuitamente num prédio, com sua família.
O que caracteriza este direito real é que o seu titular deve residir ele próprio, com
sua família, no prédio em causa, não o podendo ceder, a título gratuito ou
oneroso.
Assim, não pode o habitante, titular do direito real de habitação, locar o imóvel a
terceiro, ou empresta-lo (art. 1414, CC).
________________________//____________________
Da pluralidade de habitantes:
Conforme art. 1415 do CC, no caso de serem vários titulares do direito, qualquer
deles, que habite sozinho a casa, não terá de pagar o aluguel aos outros, mas não
os pode impedir de exercer, querendo, o direito que lhes compete de habitá-la.
________________________//_______________
Das regras:
Ao uso e à habitação se aplicam, naquilo que não contrariarem suas naturezas, as
disposições concernentes ao usufruto (art. 1416, CC).
_______________//__________________
Da instituição:
Somente se constitui com o registro junto ao Registro Imobiliário do foro de
circunscrição do imóvel.
_____________//___________
DA PROMESSA IRRETRATÁVEL DE VENDA (o direito real do
compromissário comprador do imóvel - art. 1.225, VII do CC).
· Art. 1.417 e 1.418 do CC.
Introdução:
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A promessa irretratável de venda de um bem imóvel (desde que não haja cláusula
de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis) confere ao promissário
comprador direito real sobre a coisa.
As consequências de ser direito real o do compromissário comprador são:
oponibilidade erga omnes e possibilidade de alcançar a adjudicação
compulsória.
* A regra tem origem no art. 22 do Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, com a redação
dada pela Lei n. 649, de 11.3.1949. Assim a Lei inseriu no rol taxativo do art. 674
do CC/1916 mais este direito real.
** A Lei n. 4.380, de 21.8.1964, art. 69, estendeu referido direito real ao
promitente cessionário de compromissos de venda e compra, de imóveis não
loteados e sem cláusula de arrependimento. A irretratabilidade do negócio é
condição de surgimento do direito real, e não consequência de sua existência.
________________________//_________________
DA NATUREZA JURÍDICA:
É direito real sobre coisa alheia, pois a coisa ainda pertence ao promitente
vendedor.
Os direitos reais sobre coisa alheia, como dissemos, podem ser de gozo ou de
garantia. A promessa irretratável de venda tem o caráter de direito real de gozo,
pois o legislador não quis afetar a coisa ao pagamento preferencial do credor, mas
sim conferir ao promissário comprador prerrogativas sobre a coisa vendida: a) a
de gozá-la e de fruí-la; b) a de impedir sua válida alienação a outrem; c) a de
obter sua adjudicação compulsória, em caso de recusa do promitente em outorgar
ao promissário a escrituradefinitiva de venda e compra.
Para Roberto Senise Lisboa, no entanto, o direito real do compromissário
comprador não é nem de gozo e nem de garantia, mas direito real de
aquisição, que possibilita a titularidade sobre determinada coisa – não
confere direito de fruição e nem de garantia ao seu titular[2].
________________//____________
Modos de constituição e requisitos.
O CC/2002 não distingue imóvel loteado e não loteado e deixa ser a promessa
(sem cláusula de arrependimento e registrada no cartório de Registro de Imóveis)
por instrumento pública ou particular. Assim se adquire direito real à aquisição do
imóvel – art. 1.417, CC.
A inexistência de cláusula de arrependimento importa irretratabilidade, de modo
que o contrato só se rescinde por distrato ou por descumprimento de obrigação
assumida.
Além da irretratabilidade (inexistência de direito de arrependimento), o contrato
deve ainda ser irrevogável, insuscetível de modificação.
_________//__________
Esboço histórico:
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A promessa bilateral de compra e venda é contrato preliminar e tem por finalidade
(como todo contrato preliminar) gerar para as partes a obrigação de fazer um
contrato definitivo. Mediante convenção, as partes ajustam de levar a efeito, em
momento oportuno, um contrato definitivo de venda e compra.
Já dissemos porque é importante o compromisso de venda e compra (às vezes o
incorporador ainda não é dono do terreno em que vai construir, e precisa, no
entanto, vender futuras unidades autônomas do prédio que não existe ainda, que
ainda será construído. Então sem objeto as partes firmam compromisso de venda
e compra). E a promessa bilateral de venda e compra surge como garantia do
vendedor, pois este, nas vendas de imóveis a prazo adia o pagamento do preço, a
transferência do domínio.
O crescimento das populações urbanas provocou a exploração e a venda de
consideráveis áreas de terrenos, para as construções residenciais. Para facilitar tal
venda, recorreram os interessados ao remédio de parcelar o preço; e, para
garantir o vendedor, usou-se o contrato preliminar de promessa de venda.
A lei quis proteger os adquirentes. Em busca de terrenos loteados vendidos a
prestação, o comprador se deparava com situações como áreas litigiosas ou
alheias, ou áreas sem documentação suficiente.
E a valorização das terras levou ao inadimplemento das obrigações por parte dos
promitentes vendedores. Estes recebiam o preço pelo qual prometiam vender
lotes de terrenos, percebiam que os terrenos valiam mais e, desistindo do
contrato preliminar, pagavam perdas e danos e desistiam da venda. A desistência
em fase de contrato preliminar ensejava apenas perdas e danos. Hoje, quando se
desiste de obrigação de fazer que envolve declaração de vontade, como a outorga
de escritura pública, cabe a execução especificada. Tal arrependimento lícito
era meio de enriquecimento para os promitentes vendedores – a
indenização a que eram condenados era inferior ao proveito auferido.
O arrependimento era prejuízo para o promissário comprador – este
pagava o preço e o vendedor se recusava em outorgar a escritura
definitiva, tendo o comprador que recorrer à via judicial para pleitear
perdas e danos. O comprador não quer perdas e danos, mas o terreno que
comprou, cujo preço pagou e que agora lhe é recusado.
Como solução surge o Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, que dispõe sobre loteamento
e venda de terrenos a prestação, e INSTALA NOVO REGIME DA PROMESSA DE
COMPRA E VENDA A PRESTAÇÃO DE IMÓVEIS LOTEADOS – CRIA PARA O
PROMISSÁRIO COMPRADOR O DIREITO REAL COM OPONIBILIDADE A TERCEIROS
E A PRERROGATIVA DE OBTER ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Obs.: A lei não abrangia genericamente as promessas de imóveis não
loteados, ou com pagamento a vista. A Lei n. 649, de 11.3.1949, deu nova
redação ao art. 22 do Dec.-lei n. 58, estendendo as mesmas vantagens ao
negócio de promessa de venda e compra de imóveis não loteados, com
pagamento a vista ou a prazo. Basta que a promessa de venda seja sem
cláusula de arrependimento e inscrita no Registro de Imóveis.
Confere-se assim direito real ao promissário comprador. O mesmo ocorre
para as unidades autônomas dos condomínios em edificações – art. 35,
§4º da Lei nº 4.591, de 16.12.1964.
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O que se queria era garantir a seriedade da oferta ao público. Impunha-se ao
vendedor a prestação, de terrenos loteados, a obrigação de apresentar, na
circunscrição imobiliária competente, a prova do domínio do imóvel, plano de
loteamento, certidão negativa de impostos e ônus reais, e um exemplar do
contrato-tipo de vendas. O registro desses documentos, que devia preceder ao
início das vendas, feito depois da convocação dos interessados para o
impugnarem, e sob fiscalização do oficial público e mesmo de juiz, representava
segurança para que não acessassem o mercado imobiliário aventureiros
inescrupulosos.
Para não correr o risco de não receber a escritura pública, por recusa do vendedor,
a Lei (art. 16) determinou o direito à adjudicação do lote.
A regra está também no art. 501 do CPC/2015 (art. 466-A do CPC/1973).
* A regra mais importante do Dec.-lei n. 58 era o art. 5º, que conforme art. 676
do CC/1916 atribuía ao compromissário comprador direito real oponível a terceiro,
quanto à alienação e oneração posterior, desde que averbasse o contrato no
Registro de Imóveis.
__________//__________
Conteúdo do direito real.
Antes o contrato preliminar de venda e compra de bem imóvel gerava para o
vendedor obrigação de fazer consistente em prestar declaração de vontade -
outorgar escritura pública de venda e compra. O comprador pelo contrato
preliminar tinha direito pessoal, apenas, de reclamar a execução do ajuste, e o
vendedor então em caso de recusa era obrigado a pagar perdas e danos.
Como era direito pessoal, não havia como vincular terceiros ao negócio original –
se o promitente vendedor alienasse a coisa prometida, o promissário ficava sem
ação contra o adquirente, só lhe restando o direito de reclamar, do contratante
inadimplente, o ressarcimento das perdas e danos.
Com o status de direito real, o contrato levado a registro confere ao
compromissário comprador oponibilidade erga omnes, para que o comprador
obtenha adjudicação compulsória.
A oponibilidade a terceiros significa que, com o registro, qualquer alienação
que o dono faça é anulável por colidir com um direito preexistente do promissário.
Por ser oponível o seu direito a terceiro, há a prerrogativa da sequela – o
promissário comprador pode buscar a coisa nas mãos de quem quer que a
detenha, para sobre ela exercer o seu direito real.
________________________________//____________________
Adjudicação compulsória: é outra prerrogativa que constitui conteúdo de direito
real – é a possibilidade de obter declaração judicial ordenando a incorporação do
bem (objeto do negócio) ao patrimônio do adquirente. Se o alienante se recusa a
outorgar escritura pública, o comprador tem meio compulsório para se sobrepor a
tal recusa.
Proposta a adjudicação, o compromitente vendedor é notificado para em 10 (dez)
dias oferecer resposta, justificando a sua recusa em outorgar a escritura pública
ao compromissário comprador.
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A adjudicação compulsória é cabível ainda quando o imóvel tiver sido alienado a
terceiro indevidamente.
Obs.: O direito de posse e de ceder os seus direitos, que tem o promissário
comprador, não decorrem da realidade de seu direito, são acessórios da
convenção – se não houver disposição em sentido contrário. Orlando Gomes acha
o contrário: que isto decorre de direito real.
Obs.:A constituição em mora do promissário comprador depende de prévia
interpelação (judicial ou por cartório de Registro de Títulos e Documentos), com
15 dias de antecedência. Isto representa mais vantagem para o promissário
comprador.
· Há neste sentido julgado aceitando a consignação em pagamento cinco
anos após o atraso, pelo comprador – porque o devedor não foi
constituído em mora.
_______________________________//___________
 
[1] Salvo aqueles que servirem às suas necessidades pessoais e às de sua família.
[2] Manual de Direito Civil. Vol. 4. 3ª edição. Editora Revista dos Tribunais. P. 477.
Exercício 1:
O exercício do usufruto pode ser cedido. O usufrutuário pode arrendar a
propriedade agrícola que lhe foi deixada em usufruto, recebendo o arrendamento,
em vez de ser obrigado, ele mesmo, a colher os frutos e assumir os riscos do
empreendimento. É certo afirmar que o usufruto:
A)
É direito real inalienável, posto que personalíssimo, salvo o direito de alienação ao
nu-proprietário.
B)
Pode ser alienado a terceiro, a título oneroso ou gratuito, respeitando-se o direito
de preferência do nu-proprietário.
C)
Não pode ser alienado ao nu-proprietário.
D)
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http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref2
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Assim como o direito de superfície, transfere-se aos herdeiros com a morte do
usufrutuário.
E)
É menos amplo que o direito real de habitação.
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Exercício 2:
Examine as seguintes proposições e assinale a alternativa correta:
I. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um
patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os
frutos e utilidades.
II. A única hipótese de doação lícita de todos os bens é aquela feita com reserva
de usufruto em benefício do doador.
III. O usufruto tem campo de incidência bem maior que a enfiteuse e as
servidões, que recaem somente sobre bens imóveis.
IV. A lei permite casos especiais de usufruto, como o de rebanhos, de bens
incorpóreos, como os direitos autorais, os títulos de crédito, as apólices e ações.
São corretas:
A)
Somente as afirmativas I e II.
B)
Somente as proposições III e IV.
C)
Somente as proposições I, II e IV.
D)
Somente as proposições I e III.
E)
Todas as proposições.
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Exercício 3:
Analise as proposições abaixo a assinale a alternativa correta:
Não há usufruto sobre coisas que não dão frutos, como florestas e minas
PORQUE
O propósito do usufruto é permitir ao usufrutuário que recolha frutos civis e
naturais do bem imóvel.
Pode-se afirmar que:
A)
As duas proposições são corretas e a segunda justifica a primeira.
B)
As duas proposições são corretas, mas a segunda não justifica a primeira.
C)
Somente a primeira proposição é correta.
D)
Somente a segunda proposição é correta.
E)
As duas proposições são incorretas.
Comentários:
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Exercício 4:
A promessa irretratável de venda de um bem imóvel, desde que não haja cláusula
de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis, confere ao promissário
comprador direito real sobre a coisa. Trata-se de direito real:
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A)
Oponível apenas em face do compromitente vendedor.
B)
Não previsto no Código Civil de 2002.
C)
Que decorre do contrato, ainda que não haja o registro imobiliário.
D)
De garantia, como a hipoteca, o penhor e a anticrese.
E)
Não previsto no rol de direitos reais do revogado Código Civil de 1916.
Comentários:
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Exercício 5:
Quanto ao usufruto, analise as afirmativas abaixo:
I. Termina obrigatoriamente com a morte ou renúncia do usufrutuário.
II. Extingue-se ao fim do prazo de 10 anos se o usufrutuário for pessoa jurídica.
III. Extingue-se com a morte do nu-proprietário.
IV. Não se extingue com a alienação do bem objeto do usufruto pelo nu-
proprietário.
São corretas somente:
A)
 I e II.
B)
 I e III.
 
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C)
II e III.
D)
II e IV.
E)
 I e IV.
Comentários:
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Exercício 6:
Sobre o direito real de habitação, examine as afirmativas a seguir:
I. O direito real de habitação, ainda mais restrito que o de uso, consiste na
faculdade de residir gratuitamente num prédio, com sua família.
II. O que caracteriza o direito real de habitação é que o seu titular deve residir ele
próprio, com sua família, no prédio em causa, não o podendo ceder, a título
gratuito ou oneroso.
III. Não pode o habitante, titular do direito real de habitação, locar o imóvel a
terceiro, ou empresta-lo.
Pode-se afirmar que:
 
A)
Somente I e II são corretas.
B)
Somente I e III são corretas.
C)
Somente II e III são corretas.
D)
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Todas são corretas.
E)
Todas são incorretas.
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