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RECURSO ESPECIAL Nº 1.622.555 - MG (2015/0279732-8) 
Preliminarmente cumpre esclarecer que antes da propositura da Ação, havia contrato de 
alienação fiduciária do Sr. Gilvanil com a instituição Banco Volkswagem. O contrato 
concedia o crédito de R$ 14.739,17 para alienação de um veículo Gol, em 48 parcelas. 
Ocorre que o adquirente não realizou o pagamento de quatro prestações vencidas, razão 
pela qual, a financiadora propôs Ação de Busca e Apreensão, com pedido liminar, a fim 
de ter reconhecida propriedade e posse plena e exclusiva do bem alienado. 
Em primeira instância a Ação fora julgada extinta, sem a resolução do mérito, em que o 
juiz a quo considerou que a instituição financeira carecia de interesse processual, 
devendo utilizar-se de outras vias para satisfazer sua pretensão. Inconformada, a 
financiadora recorreu por meio de apelação, agravo interno e agravo regimental, 
entretanto, todas as vias recursais restaram negativas à pretensão do Banco. Por fim, 
fora interposto Recurso Especial. 
Ao analisarmos os votos dos Magistrados, verificamos que os principais temas estão em 
torno da “alienação fiduciária em garantia”, do “adimplemento substancial” e do 
cabimento de ação de busca e apreensão ou ação de cobrança para o valor 
remanescente. 
Tratando-se dos institutos mencionados nos votos, a começar pela alienação fiduciária, 
que corresponde à transferência de determinado bem como garantia da quitação de uma 
dívida. Geralmente usada em contratos de compra de automóveis, uma instituição 
financeira aliena o bem, ou seja, detêm sua propriedade e concede determinado crédito 
ao adquirente do veículo, que por sua vez, ficará no exercício da posse. Após a quitação 
da dívida com a instituição financeira, se finda a alienação fiduciária em garantia e o 
bem passa à propriedade do comprador. 
A alienação fiduciária, de acordo com a Lei nº 9.514/97, também é expressamente 
utilizada como garantia para aquisição de bens imóveis. Nessa hipótese, a mora do 
devedor fiduciante caracterizará a conversão da plena propriedade do imóvel em favor 
do alienante fiduciário. 
No caso ora em tela, a alienação fiduciária em garantia de bem móvel foi inadimplida 
em suas últimas quatro prestações, tendo sido cumpridas 44 parcelas do contrato de 
alienação. Dessa maneira, há a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em que 
maior parte do contrato fora devidamente cumprida e a mora recai sobre valor 
insignificante, se comparado com o montante quitado. 
Apesar de não haver previsão legal do adimplemento substancial, a jurisprudência e a 
doutrina têm associado a teoria aos princípios de função social do contrato e boa fé 
objetiva, estabelecendo que decorre dos princípios contratuais vigentes, não sendo 
cabível a extinção do contrato, mas sim a cobrança dos valores devidos associado com 
perdas e danos. 
Logo, há divergência nos votos, existindo um vencido e um ganhador. No voto vencido, 
o desembargador dá parcial provimento ao recurso, determinando que os autos retornem 
à origem e que a petição inicial seja emendada, a fim de que a satisfação do crédito da 
financiadora se dê pela via menos danosa ao devedor fiduciante, considerando ter 
adimplido substancialmente o contrato. 
O voto vencido tem como escopo o rol do artigo 835 do Novo Código de Processo 
Civil, em que há uma ordem para a realização da penhora, sendo mais prudente que se 
inicie pela constrição de dinheiro ou aplicações financeiras, o que é frequentemente 
utilizado em ações de cobrança, ou seja, seria a via menos prejudicial ao devedor. 
O voto ganhador deu provimento ao recurso, determinando que os autos retornem ao 
juízo a quo para que haja prosseguimento da ação de busca e apreensão, isto porque, a 
finalidade de tal ação não é a resilição contratual, mas sim a satisfação do crédito do 
credo fiduciário, desse modo, é de fácil percepção que mesmo tendo o adimplemento 
substancial do contrato, o credor possui a garantia fidejussória de satisfazer seu crédito, 
no prazo razoável de 5 dias após o deferimento do pedido liminar. 
A lei diz expressamente que o bem será convertido em propriedade do devedor somente 
após o adimplemento integral da dívida, assim, conclui-se que a finalidade da 
instituição financeira nunca foi a resolução do contrato, mas sim a satisfação de seu 
próprio crédito, tendo em vista que o devedor descumpriu quatro parcelas do contrato de 
alienação. 
Dessa forma, à luz do artigo 3º do Decreto-Lei nº 911/69, o provimento do recurso 
mostra-se plausível, pois em momento algum houve utilização inadequada da ação 
proposta, mostrando-se totalmente cabível a busca e apreensão do bem, vez que a mora 
do devedor era comprovada. 
RECURSO ESPECIAL Nº 1.049.370 - GO (2008/0085182-8) 
Trata-se de Recurso Especial interposto pelo Espólio de Sebastião Maia de Menezes, 
promitente comprador de um imóvel, cuja incorporadora é massa falida e, portanto, 
alega que o condomínio, formado por adquirentes que pretendem dar continuidade ao 
empreendimento, é sucessor da incorporadora, devendo sub-rogar-se nas obrigações 
dela. 
Em sua visão de promitente comprador que não aderiu ao condomínio que visa à 
conclusão do prédio, o condomínio não possui o direito de adjudicar sua unidade, vez 
que não tenha concordado com os termos do acordo condominial. Dessa maneira, aduz 
que há de ser restituído com o valor obtido da hasta pública do respectivo imóvel. 
Em que pese existir cabimento do condomínio incorporar o imóvel para concluir sua 
construção no lugar da incorporadora falida, verifica-se que a Lei nº 4.591/64 – Lei de 
Condomínios e Incorporações, em seu artigo 28, considera incorporação imobiliária a 
atividade exercida com o intuito de promover a construção de edificações, logo, o 
condomínio exerce tal atividade e possui a pretensão mencionada no artigo. 
Ademais, concernente ao caso em que a incorporadora é Massa Falida e o interesse 
coletivo prevalece perante o interesse particular, formando-se um condomínio para 
conclusão da obra, a imissão na posse será concedida somente àqueles que estiverem em 
dia com suas obrigações e em caso de inadimplemento, o condomínio poderá reter a 
posse da respectiva unidade inadimplida. 
No caso recorrido, os adquirentes do empreendimento incorporado pela Encol S/A 
Engenharia Comércio e Indústria – Massa Falida, passados 60 dias da decretação de 
falência, tinham duas opções, quais sejam, continuar o empreendimento através da 
constituição de um condomínio para conclusão da construção, ou liquidarem o 
patrimônio de afetação, isto é, aquele já constituído. 
A liquidação do patrimônio de afetação da Massa Falida poderia ser vantajosa para 
aqueles que propusessem a ação de imediato, tendo chances visíveis de receberem 
eventuais valores ao habilitarem seu crédito na liquidação da Encol. Contudo, ao 
analisar a questão do ponto de vista coletivo, tal prática torna-se inviável e pouco 
vantajosa, haja vista que o patrimônio de afetação da Massa Falida será esgotado 
rapidamente após o pagamento daqueles que propuseram a ação. 
Diante da decretação de falência da Encol S/A, considerando o teor da Lei de 
Condomínios e Incorporações Imobiliárias, o interesse coletivo prevalecerá frente ao 
individual, desde que uma comissão formada por adquirentes das unidades do 
empreendimento, assuma sua administração, decidindo o futuro da edificação em 
assembleias. Nesse caso, a decisão da maioria é superior à minoria, sobrepondo-se. 
A Corte negou provimento ao recurso especial, decidindo que ao não aderir ao 
condomínio para conclusão da construção, deverá o recorrente recorrer à habilitação de 
seu crédito perante a massa falida, sendo inexigível requerer que o condomínio sub-
rogue-se nos deveres da incorporadora. 
Nesse sentido, infere-se que há cabimento na decisão do Superior Tribunal de Justiça, 
em virtude de não existir relação jurídica entre o condomínio de conclusãodo 
empreendimento, formada por adquirentes das unidades, com a Incorporadora Encol 
S/A, nem tampouco há qualquer relação entre o condomínio e o adquirente que não 
aderiu à comissão. 
Dessarte, ao considerar que todos os adquirentes possuíam opções de ressarcimento do 
crédito a partir da mora da Incorporadora, cabia ao recorrente buscar pelas vias 
adequadas a satisfação de seu crédito perante a Massa Falida, causando estranheza que 
busque no condomínio, parte manifestamente ilegítima, a indenização pela promessa de 
compra da unidade. 
Por fim, prevalece o entendimento de que a formação do condomínio é notoriamente 
mais benéfica à pretensão de todos, correspondendo à conclusão do empreendimento e à 
entrega das unidades. Assim, conclui-se que para obtenção de uma satisfação coletiva é 
necessário que seus interesses se sobreponham aos individuais, favorecendo ao 
resultado menos prejudicial à maioria dos adquirentes.