Ação de Despejo com Pedido de Tutela Antecipada

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Excelentíssimo Senhor Juiz da ___ Vara Cível da Comarca de São Luis/MA
justiça Gratuita!
, brasileiro, solteiro, funcionário público, inscrito no CPF nº residente e domiciliado no endereço, bloco b, COHAMA, CEP: com endereço completo, onde recebe intimações, propor, com fundamento nos artigos 5º, 9º, 59 e seguintes da Lei 8.245/91 e artigo 62, inciso I, da redação dada pela Lei 12.112/2009, 
AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, CUMULADA COM COBRANÇA
 
Em face a VALDENILDE LIMA PESTANA, brasileira, solteira, autônoma, portadora do RG nº -MA, inscrita no CPF nº com endereço Cond. Gran. Village, Village Eldorado, bloco 6, apartamento 304, Jardim Eldorado, 380, São Luis-MA
com base nos fatos e fundamentos que passa a expor:
1.DOS FATOS
O Autor é proprietária do imóvel residencial situado à Cond. Gran Village, , apartamento 304, Jardim Eldorado,: 80, nesta cidade de São Luís.
No dia 22/10/2019, as partes firmaram Contrato de Locação (anexo), o qual tem por objeto o imóvel acima descrito.
Contudo, o contrato entabulado entre as partes vem sendo descumprido pela Ré ante o não pagamento dos alugueres e das faturas de luz.
Fora avençado que a caução e alugueres deveriam ser pagos no ato de assinatura do contrato dia 22 de outubro (vinte e dois de outubro) do mês subsequente ao vencido, mediante depósito em conta poupança em nome da Locadora, no Banco do Brasil, agência 4323-0, conta corrente 30625-8, no valor de R$ 8.400.00(oito mil e quatrocentos) referente ao pagamento de 6(seis) meses, referente 3 meses de caução e 3 meses de algueis adiantados. 
Aduz a parte autora que nunca houve valor depositado, conforme extrato bancário anexo.
Como se não bastasse, a fatura de luz não foi paga pela Ré em nenhum momento. 
Conforme documentação anexa, a Locadora precisou efetuar o pagamento do condomínio com acréscimo de multa e juros, devido à inadimplência da Locatária.
Consigne-se que fora estipulado, no instrumento particular firmado entre as partes, uma multa no valor de 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração na qual incorre a parte que infringir qualquer uma das cláusulas do contrato, ressalvada à parte inocente o direito de poder considerar simultaneamente rescindida a locação, independente de qualquer outra formalidade judicial ou extrajudicial, conforme clausula terceira.
Passados quarenta dias de assinatura do contrato, apos inúmeras desculpar de problemas de saúde, etc, a verdade é que muitas datas foram dadas para efetuar pagamento e nunca cumpridas.
No dia 30 de novembro, a Ré retornou o contato, confessando o inadimplemento e informando que desocuparia o imóvel ate terça feira, dia 03 de dezembro de 2019, no entanto, se recusa a sair e a pagar.
Diante do inadimplemento e tendo em vista a tentativa infrutífera de composição extrajudicial, não resta ao Autor alternativa para ver dirimida a questão, senão trazer tal querela à apreciação do Poder Judiciário.
II. DO DIREITO
DA TUTELA ANTECIPADA
Inicialmente, faz-se necessária a aplicação do artigo 273 do Código de Processo Civil ao caso em comento, uma vez que, em virtude do descumprimento contratual, a Locadora vem enfrentando prejuízos econômicos, o que torna inviável a manutenção da relação obrigacional objeto da presente.
Muito embora parte da doutrina entenda pela taxatividade do art. 59, § 1º da Lei 8.245/91, entendendo não ser cabível a tutela antecipada prevista no CPC, mesmo diante da comprovação do fumus boni iuris e do periculum in mora, há que se considerar que o valor caucionado já é inferior ao valor devido pela Locatária, motivo pelo qual aplica-se o disposto no artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei de Locações, que autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias do artigo 37, seja por não ter sido contratada ou por ter sido extinta.
Diante do valor do débito, o contrato em questão encontra-se desprovido da garantia prevista no artigo 37 do referido diploma legal, uma vez que ela foi exaurida ante do valor que o débito alcançou.
Neste diapasão, faz-se necessária a concessão da liminar, a qual encontra-se devidamente fundamentada e é de extrema urgência, para evitar que a Locadora venha a sofrer prejuízos ainda maiores que os já suportados.
O entendimento dos Tribunais pátrios coaduna-se com o que fora apresentado, senão vejamos:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO ARTIGO 59, § 1º, INCISO IX, DA LEI Nº 8.245/91. (...)É o caso, então, de ser aplicado o disposto no artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91, uma vez que o contrato ficou desprovido da garantia então existente. 6) Em sendo assim, defiro o presente pedido de antecipação da tutela, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 dias, devendo ser expedido o mandado tão logo prestem os ora agravantes caução no valor equivalente a três meses de aluguel. ”1(TJPA – Agravo de Instrumento nº 990.10.126553-2 – Relator Jayme Queiroz Lopes – Data do Julgamento 06/05/2010).
Em decisão recente, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entendeu pela concessão de tutela antecipada em ação de despejo por falta de pagamento, sob o entendimento de que o inadimplemento era motivo suficiente para definir a medida ante a demonstração do risco do dano irreparável, não sendo óbice da irreversibilidade suficiente para o não deferimento da pretensão antecipatória, em face do disposto na parte final do artigo 64, § 2º da Lei 8.245/1991. (15ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento em Ação de Despejo por Falta de Pagamento nº 45159-39.2012.8.21.7000. Relator Vicente Barroco de Vasconcellos. Decisao em 7.2.2012).
Assim também entende o Superior Tribunal de Justiça:
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, § 1º da Lei 8.245/91.” 3
(STJ. Quinta Turma. Resp. Nº 702205, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Publicação 9.10.2006).
Verifica-se, portanto, que os Tribunais têm se posicionado no sentido de acolher pedido de tutela antecipada de caráter subjetivo, diante da ausência de dispositivo legal mais severo que admita a retomada da posse de forma mais rápida nos casos de inadimplemento em contratos de locação com garantia.
Cabível, portanto, o pedido de antecipação da tutela em ação de despejo por falta de pagamento. Assim, restam à Autora as vias judiciais para obter a desocupação liminar do imóvel, nos termos do art. 59, da Lei 8.245/1991, in verbis:
“Art. 59. (omissis...)
§ 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo. ”
Tendo em vista que o inadimplemento da Ré ocorre de maneira sistemática e causa prejuízo ao patrimônio da Demandante, sem indicação de que deixará de fazê-lo, bem como os documentos comprobatórios aqui acostados, estão presentes os elementos necessários à concessão da antecipação da tutela, quais sejam, o fumus boni iuris e o periculum in mora.
Dessa forma, possível o deferimento da concessão liminar do despejo, pelo que se requer seja deferido o pedido de antecipação da tutela, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias.
Prestada a caução, requerseja expedido o mandado de despejo para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, com a advertência de que, findo o prazo, será efetuado despejo, se necessário, com emprego de força e possível arrombamento, nos termos do art. 65 da Lei nº 8.245/91.
DO DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DA LOCATÁRIA
O contrato firmado entre as partes vem sendo descumprido pela Ré ante o não pagamento dos alugueres avençados e das faturas de energia eletrica, acarretando inclusive inclusao nos orgaos de proteção ao credito, fato este que enseja a propositura da presente demanda.
A Lei 8.245, de 18/10/1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê, entre outras normas, o seguinte:
“Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:
(...)
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado o, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao mês vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
(...)
A Requerida pratica ato ilícito ao exercer o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. 
Assim, sem prejuízo do recebimento dos débitos, o autora tem o inequívoco direito de ser imitida na posse direta do imóvel que lhe pertence.
Em decorrência da cláusula resolutiva e em observância ao conteúdo normativo da Lei de Locações, a completa falta de pagamento por parte da Ré enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel.
Por conseguinte, uma vez desfeito o contrato de locação pactuado entre as partes, e tendo em vista estarem em aberto os valores dos alugueres vencidos em 22/11/2019 e as cauçoes, bem como o faturas de luz, faz jus a Requerente o recebimento desses valores, devidamente atualizados, conforme prevê o art. 62 da Lei 8.245/1991:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferença de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado com a inicial, cálculo discriminando o valor do débito.
(...)
VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminando o valor do débito; ”
Destarte, uma vez desfeita a locação por falta de pagamento, é legítima a cumulação com a cobrança dos alugueres e da taxa condominial.
Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I, da Lei de Locações, acima transcrito, anexa à presente a respectiva planilha de débitos.
Ademais, o Código Civil, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:
“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora. ”
Outrossim, o Autor detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual corresponde a Ré, encontrando-se a Requerida legalmente constituída em mora, nos termos definidos pelo Código Civil:
“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. ”
Além disso, faz jus ao Autor à indenização do valor gasto para a contratação de advogados para patrocínio da presente demanda, qual seja, 20% vinte por cento do valor do debito, conforme clausula sexta parágrafo primeiro, visto que houve tentativa de resolução do caso de maneira amigável, ocorrendo resistência por parte da Ré, dando causa ao ajuizamento do presente feito.
Não há dúvidas de que o ordenamento civil atual permite que aquele que foi obrigado a contratar serviços advocatícios requeira o ressarcimento das quantias contra quem resistiu à solução do problema de maneira amigável.
Saliente-se que não trata de bis in idem com os honorários previstos pelo art. 20 do CPC, pois os honorários contratuais não se confundem com os processuais: aqueles representam os gastos que diminuíram o patrimônio da própria parte, de modo que a indenização tem como escopo reparar um dano, ao passo que estes são direito autônomo do advogado, devidos em razão da sucumbência em uma demanda judicial.
Em outras palavras, os honorários contratuais têm origem no acordo de vontades das partes quanto à prestação de serviços, sendo devidos a partir do momento em que os serviços são efetivados, independentemente de serem exercidos perante a via judicial ou a extrajudicial.
O ônus de arcar com os honorários contratuais passa a ser da parte contrária quando resistir de maneira injustificada à pretensão perante o juízo.
Desta feita, resta devidamente fundamentado na legislação, doutrina e jurisprudência, o direito do Autor à imediata rescisão do contrato, com a consequente extinção da posse da Ré, ao recebimento dos valores devidos a título de aluguel e demais encargos relativos ao imóvel descrito, à aplicação em desfavor da Postulada da cláusula penal descrita no contrato locatício, bem como ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais.
IV DO PEDIDO
Diante de tudo o que fora acima ventilado, requer:
a)Seja concedida a medida liminar de despejo, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias;
c) Seja citada a Ré através de carta registrada e com Aviso de Recebimento, nos termos do art. 222, do CPC, para que, querendo, apresente sua resposta;
d) Seja julgado totalmente procedente o pedido, com a rescisão do contrato, a decretação do despejo e a retomada do imóvel em 15 (quinze) dias;
e) Seja a Ré condenada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios;
f) Seja a Demandada condenada ao pagamento dos alugueres vencidos no valor de R$ R$ 1.400,00(mil e quatrocentos reais) bem como as faturas de luz no valor de R$ 271,00(duzentos e setenta e um reais), acrescidos dos juros legais, multa contratual de 10 % (dez por cento) e correção monetária, conforme memória de cálculo anexa, bem como dos alugueres vincendos, até a efetiva desocupação do imóvel;
g) Seja a Ré condenada ao pagamento da multa contratual disposta no item 10 da cláusula quarta do contrato firmado entre as partes, no valor de R$4.200 (quatro mil e duzentos), equivalentes a 3 (três) meses de aluguel;
h) Seja a Requerida condenada à indenização dos honorários advocatícios contratuais, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 404 do Código Civil;
i) Nos moldes do artigo 62, inciso V da Lei de Locações seja solicitado o depósito dos valores dos aluguéis que forem vencendo até a sentença;
j) Seja a Requerida condenada ao pagamento das custas e despesas processuais bem como dos honorários advocatícios no montante de 20% do valor da da causa, nos termos do art. 20, do Código de Processo Civil atual;
L)Os beneficios da Justiça Gratuita;
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial pelo depoimento pessoal do Réu, oitiva de testemunhas, juntada de novos documentos, expedição de ofícios e demais, que ficam desde já requeridos, ainda que não especificados.
Dá à causa o valor de R$ 16.800.00(dezesseis mil e oitocentos), nos termos do art. 58, inciso III, da Lei 8.245/1991.
Nestes termos, pede deferimento.São Luís, 03 de dezembro de 2019
Iziene Valeria Santos Cavalcante
Advogada
OAB/MA 12.105