Conceitos de Direito Imobiliário

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PÓS GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO 
Conceitos Introdutórios - 
Noções elementares e práticas
 
Prof. Bernardo Chezzi 
Graduado em Direito pela Universidade Federal da Bahia, especializado em Direito Imobiliário pela Universidade Salvador (UNIFACS). 
Por que estudar Direito Imbiliário?
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Sistema patrimonialista
Imóveis Rurais
Sistema de garantias e de coerção
Ativos imobiliários
Condomínios
Hotéis, hospitais
Shopping Centers
Sucessão
Estabelecimentos
Loteamentos
Transações imobiliárias e empreendimentos
Imóveis Urbanos
Direito Imobiliário 
Noções elementares
1. Conceito norteadores
2. Regularidade ou irregularidade dos imóveis
3. Áreas do Direito que o integram
4. Sistema extrajudicial
5. Atuação Extrajudicial no Direito Imobiliário
6. Atuação Judicial no Direito Imobiliário 
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Conceitos básicos
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Matrícula
“Matrícula é o procedimento que, tomando como base uma inscrição de domínio ou outro direito real imobiliário, tem por objeto o ingresso do imóvel, em forma originária, ao novo sistema registral; mediante a abertura de uma folha na qual tal bem é determinado e individuado, assim como o respectivo proprietário, e que confere um ordenamento à cadeia de transmissões e modificações reais imobiliárias, permanecendo inalterado até que seja inscrito um título posterior que implique constituição de novo direito real ou modificação ou extinção daquele já inscrito.”
Luiz Guilherme Loureiro
É a ficha que detém todas as informações de um imóvel, em ordem cronológica, de natureza 
constitutiva ou declaratória, no Cartório de Registro de Imóveis.
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Modelo de matrícula
Conceitos básicos
Sistema anterior à Lei Federal 6.015/1973;
Escrituração ipisis litteris dos títulos em tópicos, nas colunas dos livros;
Folio pessoal, não real
Não havia concentração dos atos de registro no fólio real. A cada modificação, gerava-se um documento novo para o imóvel.
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Transcrição
Conceitos básicos
Art. 167 , Lei 6.015/73: No registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: (...) hipoteca, contrato de locação, usufruto, contrato de promessa de compra e venda, incorporação, loteamento, arrematação em leilão, permuta, doação, desapropriação, legitimação de posse, etc.
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Registro x Averbação
Art. 167 , Lei 6.015/73: No registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: II – a averbação: (...) construção, alteração de nome de rua ou número de prédio, alteração do nome por casamento ou divórcio, demolição, desmembramento, reserva legal, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade.
Conceitos básicos
Art. 246, Lei 6.015/73: Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. 
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Registro x Averbação
Conceitos básicos
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Escritura Pública
“Escritura pública é o documento público escrito por tabelião em seu livro de notas. Neste documento, o notário registra e autentica as declarações de vontade das partes e atesta a conformidade do ato ou negócio jurídico com a lei, assegurando sua validade, eficácia e autenticidade”.
Luiz Guilherme Loureiro
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Atos típicos
- Atos que não interessam ao Direito Registral
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- Todo ato que cria, modifica e extingue Direitos Reais
Atos atípicos
Atos típicos e atípicos
Art. 108 do Código Civil. “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Conceitos básicos
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Inscrição Imobiliária
Trata-se de um registro administrativo para fins de organização municipal, com finalidade principalmente tributária. “Aquele que tem por objeto a recopilação dos dados para coloca-los a serviço de uma organização pública”.
- Não existe juízo qualificativo, ou seja, não qualifica a competência ou a qualidade de quem autoriza os documentos;
- Existe apenas para a apreciação e constatação de um situação fática.
Luiz Guilherme Loureiro
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“O ápice ou o alcance da norma jurídica dar-se-á através do registro imobiliário”.
“Toda regularização de imóveis deverá ter como alvo o acesso de um título hábil ao Fólio Real”.
(João Pedro Lamana Paiva)
Regularidade dos imóveis
Causas de irregularidade
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Ausência de matrícula (de inscrição no Registro de Imóveis);
Não correspondência com a titularidade tabular;
Divergência entre a descrição do imóvel na matrícula e a realidade (ex: metragem, perímetro – poligonal, confrontação, rua, construção não averbada...);
Ausência de licenças necessárias
Outros (registral, civil, urbanístico ou ambiental)
Exemplos de irregularidade
Loteamentos irregulares e clandestinos
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Loteamento irregular
“são aqueles que não obtiveram a aprovação ou autorização administrativa dos órgãos competentes, incluídos aí não só a Prefeitura, como também entes Estaduais e Federais, quando necessário”.
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“[...] aqueles que, embora aprovados pela Prefeitura e demais órgãos Estaduais e Federais, quando necessário, fisicamente não são executados, ou são executados em descompasso com a legislação ou com atos de aprovação”.
Loteamento clandestino
Francisco Eduardo Loureiro
Exemplos de irregularidade
“Puxadinhos”
Extensão de um prédio principal , construída sem a autorização do órgão municipal competente, visando destinação autônoma.
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Exemplos de irregularidade
Venda a non domino
Venda realizada por quem não é dono.
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Exemplos de irregularidade
Soluções judiciais e extrajudiciais
Função de sanar a irregularidade
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Gestão extrajudicial dos interesses do possuidor
Usucapião (extra e judicial);
Retificação de registro (área);
Reurb;
Averbação de construção;
Outros
Áreas que o integram (relacionadas)
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Direito Civil
Direito Registral e Notarial
Direito Administrativo
Direito Ambiental
Direito Urbanístico
Outras
Áreas relacionadas
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Direito Civil
Competência privativa da União para legislar:
“Art. 22 da CF/88. Compete privativamente à União legislar sobre:
I - direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário, marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho;
[...]”
Áreas relacionadas
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Direito Civil
Parte Geral
Direitos Reais
Direito de Família
Direito das Sucessões
Áreas relacionadas
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Direito Civil
Parte Geral
- Capacidade 
- Bens
- Obrigações e contratos
Áreas relacionadas
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Direito Civil
Direitos Reais
Rol a priori taxativo (resp 1.546.165-SP/STJ; 
Art. 1225 do Código Civil
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;        
XII - a concessão de direito real de uso; e         
XIII - a laje.     
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Conceito
“[...] os direitos reais traduzem relação jurídica entre uma coisa, ou conjunto de coisas, e um ou mais sujeitos, pessoas naturais ou jurídicas”. 
(Sílvio de Salvo Venosa)
Direitos Reais
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Características
  
 Publicidade, obrigatoriedade: os direitos reais sobre imóveis são adquiridos após o registro título aquisitivo junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente.
 Oponibilidade erga omnes: a partir do registro, o titular de um direito real passa a ter a prerrogativa de opor, a quem quer que seja, o seu direito, que recai assim sobre toda a coletividade. 
 Sequela, aderência: faculdade concedida ao titular do direito real de perseguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha. Decorre da oponibilidade erga omnes.
Direitos Reais
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Características
  
Direito de preferência: consiste no privilégio de se obter o pagamento de uma dívida com os frutos ou valor de um bem especialmente destinadoà sua satisfação na constituição da obrigação. Aplica-se aos direito reais de garantia, ou seja, ao penhor, à hipoteca e à anticrese. 
 
 Numerus Clausus*: São previstos em lei.
 
Direitos Reais
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Posse x Propriedade 
Direitos Reais
Posse
- Exercício, total ou parcialmente, de algum dos poderes inerentes ao domínio (direito usar e fruir). 
- Presunção de domínio.
- Não se confunde com a propriedade, podendo ser defendida de forma autônoma.
Propriedade
- Direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitando sua função social.
- Garantia de defesa constitucional preceituada no art. 5º, XXII da Constituição Federal.
Áreas relacionadas
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Direito Civil
Direitos Reais
- Condomínio
Edilício (Art. 1.331 a 1.358 do Código Civil)
Eventual (Art. 1.784 em diante do Código Civil)
Necessário (Art. 1.327 a 1.330 do Código Civil)
Voluntário (Art. 1.314 a 1.326 d Código Civil)
De lotes (art. 1358-A do Código Civil – LF 13.465/2017)
Multipropriedade (art. 1358-B a 1358-U do Código Civil - LF 13.777/2018)
Áreas relacionadas
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Direito Civil
Direito de Família
- Regime matrimonial (união estável);
- Outorga de consentimento necessário (uxória, marital)
- Partilha de bens (judicial ou extrajudicial)
Áreas relacionadas
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Direito Civil
Direito das Sucessões
- Administração do espólio;
- Inventário e partilha de bens;
- Inventário judicial ou extrajudicial
Áreas relacionadas
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Direito Registral
Competência privativa da União para legislar:
“Art. 22 da CF/88. Compete privativamente à União legislar sobre:
XXV - registros públicos;”
Atuação de orientação do Conselho Nacional de Justiça 
(Emenda Constitucional 45/2004, art. 103-B) 
Exemplo: Provimento 65/2017 do CNJ – usucapião extrajudicial
Áreas relacionadas
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Direito Registral
Competência supletiva da Estado para legislar, fiscalizar e organizar:
“Art. 24 da CF/88. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
[...]
§ 1º No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a estabelecer normas gerais.
§ 2º A competência da União para legislar sobre normas gerais não exclui a competência suplementar dos Estados.
§ 3º Inexistindo lei federal sobre normas gerais, os Estados exercerão a competência legislativa plena, para atender a suas peculiaridades.
§ 4º A superveniência de lei federal sobre normas gerais suspende a eficácia da lei estadual, no que lhe for contrário.”
Áreas relacionadas
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Direito Registral
Competência supletiva da Estado:
“Art. 37 da Lei Federal 8.935/1994. A fiscalização judiciária dos atos notariais e de registro, mencionados nos artes. 6º a 13, será exercida pelo juízo competente, assim definido na órbita estadual e do Distrito Federal, sempre que necessário, ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância de obrigação legal por parte de notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos”.
Código de Normas (normas de serviço) de cada Estado
Áreas relacionadas
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Direito Registral
Assegurar a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios jurídicos relacionados a imóveis.
- Continuidade
- Especialidade Objetiva
- Especialidade Subjetiva
Áreas relacionadas
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Direito Urbanístico
Competência do Município:
“Art. 24 da CF/88. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
 I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico; [...]”
“Art. 30 da CF/88. Compete aos Municípios:
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;”
Áreas relacionadas
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Direito Urbanístico
Parcelamento do solo municipal
Loteamento, desmembramento, parcelamento por condomínio
Ocupação e uso
Alvará de construção, habite-se, alvará de funcionamento, remembramento, desdobro, etc.
IPTU se insere na atividade tributária do Município
 
Áreas relacionadas
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Direito Ambiental
“Art. 13. da Lei Complementar nº 140, de 8 de dezembro de 2011. Os empreendimentos e atividades são licenciados ou autorizados, ambientalmente, por um único ente federativo, em conformidade com as atribuições estabelecidas nos termos desta Lei Complementar. 
§ 1o Os demais entes federativos interessados podem manifestar-se ao órgão responsável pela licença ou autorização, de maneira não vinculante, respeitados os prazos e procedimentos do licenciamento ambiental. 
[...]
Áreas relacionadas
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Direito Ambiental
Competência comum dos entes:
“Art. 23 da CF/88. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios:
[...]
VI - proteger o meio ambiente e combater a poluição em qualquer de suas formas;
VII - preservar as florestas, a fauna e a flora;”
Áreas relacionadas
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Direito Ambiental
Competência concorrente dos entes:
“Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
[...]
VI - florestas, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente e controle da poluição;
[...]
VIII - responsabilidade por dano ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico;”
Áreas relacionadas
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Direito Ambiental
Passivo Ambiental (art. 2º, §2º da LF 16.651/2012 – art. 225 §3° da CF, art. 14., da LF 6.938/81, Súmula 623 do STJ – as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor);
Licenças adequadas (supressão de vegetação, licença ambiental, outorga de recursos hídricos);
Correlação com as atividades da construção civil e o desenvolvimento imobiliário
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Função notarial e registral
“Art. 1º da Lei nº 8.935/94 (lei dos cartórios). Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”.
 “Art. 3º da Lei nº 8.935/94. Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.
Sistema extrajudicial
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Tipos de serventias
Serventias Extrajudiciais
Registro de Imóveis 
- Atribuições: abertura/encerramento de matrícula, praticar atos de averbação e registro e expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis.
- Averbação x Registro: a lei irá dizer aquilo que é objeto de averbação ou de registro (art. 167 da Lei nº 6.015/73).
- Livros: 
Livro nº 1 - Protocolo;
Livro nº 2 - Registro Geral;
Livro nº 3 - Registro Auxiliar;
Livro nº 4 - Indicador Real;
Livro nº 5 - Indicador Pessoal. 
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Tipos de serventias
Serventias Extrajudiciais
Tabelionato de notas
- Atribuições:  lavrar escrituras e procurações, públicas;  lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados; lavrar atas notariais; reconhecer firmas; autenticar cópias.
“Art. 6º Aos notários compete:
I - formalizar juridicamente a vontade das partes;
II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;
III - autenticar fatos”. 
Ata Notarial
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Tipos de serventias
Serventias Extrajudiciais
Cartório de Registro de Títulos e Documentos
- Atribuições:  publicidade e conservação de documentos em sentido amplo. Caráter residual.
“Art. 127 da Lei nº 6.015/73. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição:
I - dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor;
[...]
VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.
Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentosa realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício”.
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Tipos de serventias
Serventias Extrajudiciais
Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas
- Atribuições:  registro e averbações de/sobre Associações, Fundações e Sociedades Simples.
“Art. 114. No Registro Civil de Pessoas Jurídicas serão inscritos:
I - os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública;
II - as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas.
III - os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos”. 
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Tipos de serventias
Serventias Extrajudiciais
Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais
- Atribuições:  Registros e Averbações de/sobre Nascimento/Casamento, Alteração do nome, Adoção, União Estável, Óbito, Emancipação, “Interdição” (Vide Estatuto da Pessoa com Deficiência), Divórcio.
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Tipos de serventias
Serventias Extrajudiciais
Cartório de Protestos
- Atribuições: registrar um protesto sobre um título não pago.  
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Atuação extrajudicial no Direito Imobiliário 
Regularização de imóveis
Divórcio e inventário extrajudicial
Negócios imobiliários (contratos)
Planejamento patrimonial (inc. sucessório
Incorporação Imobiliária e loteamentos, est.
Licenciamento, legalização de empreendimentos
Regularização de imóveis
Assessoria Jurídica para Condomínios
Assessoria Jurídica em registro imobiliário
Agro-negócios e imóvel rural
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Atuação judicial no Direito Imobiliário 
Ações possessórias (reintegração, manutenção, imissão, entre outras)
Execuções
Ações trabalhistas
Ações locatícias (despejo, renovatórias)
Ações imobiliárias típicas (ex. usucapião, adjudicação compulsória)
Ações nas relações de consumo
Relação de consumo
Desapropriação
Empresarial (falimentar, recuperação judicial, etc
Ações registrais
Obrigado!