Atividade de Avaliação de Imóveis e Perícias

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Parte 1: Pesquisa
Em uma Imobiliária de sua cidade ou região você devera buscar como é feita as seguintes informações abaixo:
· Avaliação de imóveis urbanos. 
É feita a análise e vistoria nesta etapa, são levantados os dados que influenciarão no valor de mercado. De posse da documentação necessária e ciente do objetivo da elaboração do laudo, deve ser realizada a vistoria o imóvel (características estruturais e arquitetônicas) e a região em que se encontra (características físicas, econômicas e estruturais, como calçamento, transporte público, entre outros). Em seguida a pesquisa de mercado, que deve-se realizar uma amostragem com valores comerciais de até 20 imóveis similares, verificando tanto o preço de anúncios quanto valores de negociações reais. Contudo, esses valores, normalmente, vêm acrescidos de margens de negociação e comissões de corretores e imobiliárias. A média do valor do metro quadrado nas amostras. Com a lista de amostras, é feita uma média aritmética a fim de se obter o valor do metro quadrado. Em seguida, soma-se o valor do metro quadrado de cada amostra e divide-se pelo número total delas. Média final do valor do metro quadrado. Para se estipular o valor final do metro quadrado, deve-se estabelecer um intervalo de tolerância das amostras em 20% para mais e 20% para menos. Assim, eliminam-se as amostras fora desse intervalo e, então, é feito uma nova média aritmética com as amostras que restaram. E o valor final médio, que é então, multiplicado pela metragem do imóvel, chegando-se a um valor final médio. Nesse cálculo, deve-se considerar ainda a variação dos limites nessa metodologia entre 1 a 10%.
Antes de realizar o método comparativo, alguns critérios precisam ser estabelecidos. Tomando-se o imóvel avaliado como referência, as amostras precisam estar dentro das mesmas características: localização; benfeitorias no entorno: como praças, transporte público, segurança; proximidade de serviços como bancos, escolas, centros comerciais; ano de construção do imóvel, bem como de habitação ou realização de reformas; tipo de edificação; existência de garagem ou estacionamentos; medição; mercado imobiliário; características estruturais como o estado de conservação.
· Método comparativo de dados do mercado. 
Método Comparativo de Dados de Mercado ou simplesmente Método Comparativo é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, identificando o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Homogeneização é a correção e transformação de atributos, situações e quantificações de um imóvel, através de coeficientes, chamados de fatores, para uma posição paradigma (imóvel paradigma). Imóvel paradigma é imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. O coeficiente ou fator, no caso de testada ou profundidade, levará em consideração a dimensão específica do imóvel pesquisado em relação à dimensão específica do imóvel a avaliar.
Além da testada e profundidade de um terreno, outros atributos ou características merecem ser homogeneizados num mesmo elemento pesquisado, a fim de que ele fique de acordo com o paradigma do bem a ser avaliado. Dessa forma, é aplicado um índice específico que torna o valor do metro quadrado de um elemento pesquisado, com determinada característica, em valor por metro quadrado de uma característica padrão. Assim, sobre os atributos ou características podem ser aplicados, segundo as necessidades, os fatores (coeficientes) abaixo:
–   fator testada – transforma o valor unitário de um terreno com determinada testada em valor unitário de terreno com testada padrão (ou paradigma);
–   fator profundidade – transforma o valor unitário de um terreno com determinada profundidade (fundos) em valor unitário de terreno com profundidade padrão;
–   fator localização – transforma o valor unitário de um terreno com localização valorizada – a mais, a menos ou igual ao imóvel a avaliar – em valor unitário de terreno com localização padrão;
–   fator esquina – transforma o valor unitário de um terreno localizado em uma esquina em valor unitário de terreno localizado em meio de quarteirão;
–   fator atualização – faz a correção monetária para uma data padrão;
–   fator topografia – faz a transformação da dificuldade ou facilidade topográfica do elemento pesquisado para o terreno padrão.
As avaliações pela inferência estatística são mais primorosas e consistem num conjunto de procedimentos de identificação, coleta, seleção, processamento e análise de imóveis assemelhados ao imóvel a avaliar, de onde se extrai uma relação de valores e atributos que, invariavelmente, serão utilizados em um software específico de estatística inferencial. Existem no mercado diversos softwares já direcionados para avaliações, assim como cursos rápidos que ensinam sua utilização, dando aptidão ao avaliador.
· Nível de rigor da avaliação. 
A avaliação de imóveis pode ser feita em 3 níveis de rigor: rigor I ou expedida, rigor II ou normal e rigor III ou rigoroso. A avaliação de nível expedido é aquela em que predomina a subjetividade, o sentimento do profissional a cerca do valor do bem, sem a aplicação de qualquer tipo de cálculo matemático para fundamentar este valor obtido. A avaliação de nível II (ou normal) e nível III (ou rigoroso) é feita através de cálculos matemáticos fundamentados em imóveis referenciais (amostras) de mesma natureza. A diferença entre elas está no número de amostras efetivamente utilizadas na obtenção do valor de avaliação. A avaliação de nível II é conseguida quando se utiliza efetivamente 5 amostras. Já a de nível III é obtida quando se consegue utilizar efetivamente 12 amostras nos cálculos.
· Avaliação por comparação e por custo de reposição.
O Método Comparativo baseia-se no conhecimento do mercado local e dos valores das transações de imóveis semelhantes ao que está em análise. Para que o cálculo seja o mais fiável, terá de haver uma recolha significativa de informação de imóveis à venda ou de imóveis que já foram vendidos. É um método fácil de utilizar quando há muita informação disponível no mercado. Recorre-se ao valor/ m2 através da média dos imóveis utilizados na amostra. Valor = valor/ m2 x Área do imóvel. 
O Método do Custo permite calcular o valor de um ativo imobiliário através da reposição ou substituição de um imóvel com características e funções  semelhantes. O Método do Custo é utilizado em mercados onde a informação é escassa ou o imóvel que se pretende avaliar é de uma tipologia pouco transacionada. Valor = Valor do Terreno + Custo de Construção – Depreciação *Quando são imóveis usados.
· Homogeneização de dados. 
Efetuar a homogeneização dos valores, que é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados devido a diferenças de atributos (fatores) entre os valores pesquisados no mercado e o bem avaliando. Exemplos de alguns fatores físicos (por ex: frente, área, formato), localização (por ex: bairro, distância, esquina), econômicas (por ex: oferta, época, forma de pagamento) e outros atributos que se revelem importantes dependendo de como será utilizado o imóvel e que determinam o valor de avaliação de imóvel: Fator oferta: Adequar os valores de cada imóvel conforme a lei da oferta e procura; Fator localização: Adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da amostra em relação ao endereço do imóvel avaliando.
 Fator topografia: imóvel localizado em topografia acidentada ou passível de alagamento, pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado.
Fator frente x fundos: Terrenos com pouca profundidade, formato não retangular ou quadrada, pode sofrer desvalorização, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprida. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, omesmo acontecendo com frente maior do que a usual.
· Estimativa de valor. 
Também chamado de valor venal, o valor de venda depende de algumas variantes, como área do terreno, idade do imóvel, se houve ou não reformas, etc. E é a partir desse valor que descobre-se não somente o preço de venda e compra do imóvel, mas também quais são os valores de impostos que incidem sobre o imóvel. O valor venal de um imóvel é uma estimativa feita pelo Poder Público do valor de compra e venda do bem. Isto é: o preço que o imóvel alcançaria em uma transação à vista, com base nas análises da prefeitura da cidade onde ele se encontra. Para conseguir encontrar esse índice, o município se baseia no preço que é praticado no mercado e determina qual será o valor final de cada m² do terreno urbano e da área construída. O valor venal possui alguns coeficientes que podem variar de cidade para cidade. No entanto, o mais comum é que o cálculo leve em conta as características do imóvel, como a idade, tipologia e posição, além da função da área da edificação e a utilização (se é um imóvel residencial ou comercial, por exemplo). O mais comum é que o cálculo do valor venal do imóvel siga a seguinte fórmula: V: A x VR x I x P x TR. Sendo: V = o valor venal do imóvel; A = área do terreno ou edificação; VR = valor unitário padrão residencial, com base na PGV (Planta Genérica de Valores do Município); I = idade do imóvel a contar da concessão do habite-se, da reconstrução ou da ocupação do imóvel quando não houver habite-se; P = posição do imóvel no logradouro; TR = tipologia residencial ou característica construtivas — modificações, reformas, acréscimos etc).
· Perícia de imóveis.
A Perícia Judicial Imobiliária – consiste em uma avaliação do valor real de mercado do bem e ao fim do levantamento e análise de todas as informações relacionadas ao patrimônio é expedido um Laudo Pericial que dentre as informações contidas deverá estar presente o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM do imóvel. O PTAM é um instrumento de avaliação já consolidado, embasado cientificamente e balizado pela NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. Em um processo civil no qual as partes não possuem um consenso sobre o valor de mercado de um determinado bem ou patrimônio um Perito Avaliador Imobiliário pode ser convocado pelo Juiz da causa, sendo que por decisão do próprio magistrado ou por solicitação das partes para que se faça uma Pericia judicial imobiliária e determine o mais precisamente possível o valor do patrimônio em questão e assim, auxiliar na tomada de decisão da causa.
Parte 2: Aplicações
2) Visite um imóvel em sua região e faça uma avaliação, apresentando todos os aspectos que influenciam de forma direta no seu valor. Utilize o ícone de inserir imagens (logo acima, nas propriedades da caixa de texto) e apresente ao menos 6 fotos.
Objeto da Avaliação – Imóvel Urbano Casa
Descrição Sumária do Bem – Imóvel Localizado à Avenida Lourival Barbosa, n. 3478, Residencial Rondon, Bairro Planalto na cidade de Rio Brilhante/MS.
Área de 156m2
Estado de Conservação e Idade Aparente: Totalmente Novo
Estacionamento: 2 (um corredor compartilhado entre 2 casas do condomínio e um no imóvel),
Quadro de Áreas: 1 Cozinha conjugada com sala, 1 banheiro, 2 quartos, 1 lavanderia e espaço de área privativa e de àrea comum.
O imóvel objeto da avaliação tem boa localidade, sendo perto de escolas e vários mercados. Bem como, encontra-se na saída para cidade vizinha Maracaju/MS.
A região vizinha do imóvel é em sua maior parte ocupada por casas com ótima estrutura, mercados e conveniências. Além disso, é dotada de todos os melhoramentos básicos, como redes de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, telefonia e transmissão de dados. Toda a via é pavimentada em asfalto, guias, sarjetas, calçadas, coleta de lixo e entrega postal.
O imóvel possui fácil acesso ao centro da cidade, pois fica à 5 quadras da Avenida Prefeito Theofanes que dá acesso facilitado ao centro da cidade. 
Valor de Mercado para Venda: 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais)