Estudo de viabilidade - Raphaella Gambardelli AVA1

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Arquitetura e urbanismo - uva - 2020.2
RAPHAELLA GAMBARDELLI
GERENCIAMENTO FISICO E FINANCEIRO
Viabilidade do Projeto
Local de Implantação
Campo Grande - Rio de Janeiro - ZO
A área de Campo Grande cobre uma área de 11.912,53 hectares ou 119,13 km² (119 km),
sendo o segundo bairro mais extenso do município do Rio de Janeiro. No bairro predomina-se
classe média alta com variações entre suas localidades.
Residem 328.370 habitantes, IDH 0,810 (alto) e mais de 120.049 domicílios, segundo o Censo
2010.
Os mais altos níveis de presença de imóveis próprios encontram-se em Campo Grande. O
predomínio é de casas com dois quartos, com área construída de 60 metros quadrados.
Segundo SILVA, Michele Souza da e MARQUES FILHO, Jorge da Paixão (2018), o local vem
passando por modificações e expansões de sua área urbana nas últimas décadas, com o
crescimento de construções de condomínios residenciais e prédios comerciais. 
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I. Gráfico relacionado as condições do bairro Campo Grande - Rj
"Um bairro em expansão e com grande
contraste em sua produção espacial"
De acordo com o site Imovelweb, o terreno plano com 144m² (8mx18m), localizado logo após a
fábrica da Guaracamp, em frente ao condomínio Recanto do Mendanha. Rua Marcolino da
Costa, Campo Grande - Rj
O valor de aquisição do lote é 55.000
Segundo Natália Silva de Oliveira (2017), ...ao mesmo tempo em que revela índices pouco
expressivos de qualidade de vida para parte da população, o bairro concentra um aumento da
produção imobiliária e de serviços com ótimo padrão.
Portanto, a residência que se encontra em zona residencial, abrangendo zona comercial em
seu entorno, assim como vias importantes. Atenderá a classe econômica do local (Classe
média). Baseando-se na a caracterização dos projetos padrão exposto no site CUB/m² e
conforme NBR 12721:2006.
Para atender melhor a região e levando em consideração o tamanho da casa e seu terreno,
optou-se pelo padrão baixo R1-B, como sinalizado na tabela.
Terreno
Campo Grande - Rio de Janeiro - ZO
Terreno em Campo Grande- Rj
Imovelweb
Conforme análise de custos, foi calculado o terreno com o valor/m²
especificado pelo CUB/m² de R$ 1584,84  e área construída da casa. Os
gastos com projeto arquitetônico/estrutural correspondem a 7% do valor da
obra, de acordo com o site CronoShare. Totalizando R$ 116.641,56.
Segundo a tabela de residências ofertadas para a venda do Sindicato da
Habitação (SECOVIRIO), o preço é R$3.430 por metro quadrado, totalizando
R$ 179.680,50. 
Cálculos
Estudo de viabilidade
Calculo de custo
Valor de Venda
Lucro
Ao realizar a diferença do valor de venda entre o custo total, sendo analisado
os gastos referentes a obra, conclui-se que a casa poderá ser vendida
obtendo lucro de R$ 63.038,94.
Foi realizado uma simulação com mesmo capital dos custos de obra e o mesmo
tempo de retorno em uma aplicação CDB - Certificado de Depósito Bancário. Como
mostra a tabela abaixo:
De acordo com o site Rexperts, o tempo estimado de duração nos métodos tradicionais
brasileiros com modelos de orçamento e estudos de viabilidade para casas pequenas de até
100m² é de 4 a 6 meses.
Cronograma
Payback
Estudo de viabilidade
O tempo médio para se vender uma casa
1 ano e 4 meses, de acordo com um
levantamento da Associação Brasileira
das Incorporadoras Imobiliárias.
O tempo de retorno será 1 ano e 9
meses: Tempo estimado de venda +
o período de obra
Sendo assim, conclui-se que o investimento de um imóvel unifamiliar de baixo padrão gera
um lucro maior, cerca de R$ 40.856,82 a mais comparado com o rendimento líquido da
aplicação no CDB.
RAPHAELLA GAMBARDELLI
Referencias
https://www.imovelweb.com.br/
https://www.wikirio.com.br/Campo_Grande
http://www2.rio.rj.gov.br/smf/siam/logradouro.asp
https://blog.loft.com.br/valor-venal-imovel/
ANÁLISE DA EXPANSÃO URBANA DO BAIRRO DE CAMPO GRANDE, RIO DE JANEIRO, NO
PERÍODO DE 1986 A 2016
http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RJ/
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-campo-grande-
2944648064.html#&gid=1&pid=12
A Centralidade na Periferia: o Bairro de Campo Grande
https://rexperts.com.br/quanto-tempo-demora-uma-obra/
https://www.cronoshare.com.br/
https://www.secovirio.com.br
https://simuladorinvestimento.com.br/simulador/cdb/