Ação Renovatória e a Locação Comercial

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02/DEZ/2017
Ação Renovatória e a Locação Comercial
 Direito Empresarial ação renovatória Ivo Fernando Pereira Martins
O que é ação renovatória?
A ação renovatória é a ação por meio da qual o locatário buscará a renovação compulsória da locação.
Deverá ser proposta no prazo decadencial de 6 meses a 1 ano antes do término do prazo do contrato a renovar. A perda do prazo não resulta no fim do vinculo locatício.
A renovação compulsória do contrato de locação comercial tem como fundamento a proteção ao fundo de comércio.
Quais são os requisitos para entrar com Ação Renovatória?
O art. 51 da lei 8245/91 elencou as disposições necessárias para a consecução desta renovação. Exige-se, a princípio, que o contrato seja firmado por escrito e prazo determinado.
Em segundo lugar, o prazo mínimo do contrato que será renovado, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, deverá ser de cinco anos.
Finalmente, a lei exige que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo de três anos.
Para Fabio Ulhoa Coelho, trata-se do requisito formal, temporal e material, respectivamente.
O dispositivo supracitado esclarece que o requisito temporal poderá ser preenchido de duas maneiras:
Contrato firmado pelo prazo de 5 anos;
Contratos sucessivos, cuja soma alcança 5 anos;
O requisito material relaciona-se ao sobrevalor acrescido ao imóvel em razão do ramo da atividade econômica exercida naquele local.
A legislação exigiu, no mínimo, três anos de exercício da mesma atividade econômica no local para que o lojista crie com o consumidor referência mínima digna de tutela jurídica [1].
Preenchidos os requisitos para a renovação compulsória do contrato de locação, estarão protegidos, inclusive, os locatários de imóveis utilizados por sociedades civis com fins lucrativos, caso do Shopping Center, por exemplo.
Esta proteção foi introduzida pela Lei Inquilinato e esta disciplinada no art. 51, parágrafo 4º da lei.
Impende frisar que é necessário que a sociedade civil tenha fins lucrativos para ter direito à renovação compulsória do contrato de locação. Portanto, não terá direito ao benefício a sociedade religiosa, filantrópica, associações e ou associações de utilidade pública.
Em quais hipóteses não cabe Ação Renovatória?
Ladislau Karpat observa que não há direito ao benefício se, no imóvel, a atividade liberal for exercida individualmente, por um ou mais profissionais. Neste sentido, esclarece que “o exercício individual de qualquer das atividades liberais, sem que se constitua uma sociedade civil, vem a excluir o profissional do rol dos beneficiários à renovação” [2].
Fabio Ulhoa Coelho defende que a ação renovatória, devido à dinâmica que acompanha o empreendimento, revela-se incompatível em certas situações. O doutrinador destaca o seguinte exemplo: Se, por exemplo, determinada marca de produtos de perfumaria tem recebido dos consumidores maior aceitação que outra, o shopping, com espaço locado para o comerciante titular desta ultima, tem interesse – partilhado por todos os demais locatários – em substituí-lo pelo titular da marca em ascensão [3].
Destarte, embora a lei de locações, expressamente, admita, em seu art. 52, parágrafo 2º, a renovação compulsória em face do contrato de locação de espaço em Shopping Center, há de se observar a proteção do empreendedor, no caso da renovação importar prejuízo.
Tal situação esta sob o abrigo da exceção de retomada.
Há muitas peculiaridades no contrato de locação em shopping center. Outro exemplo que foge da regra da Lei 8.245, é o direito de preferência do lojista. Recomendamos a leitura do artigo.
Quem tem legitimidade para propor a ação renovatória?
Quanto aos legitimados para a propositura da ação renovatória, o art. 51, parágrafo 4º da Lei do Inquilinato elenca o seguinte: “O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário”.
Prazo para desocupação do imóvel
Por derradeiro, destacamos que a lei 12.112/09 alterou a redação do art. 74 da lei 8.245/91. A partir da nova redação, temos o seguinte: “não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido da contestação”.
Na redação antiga, após o transito em julgado, o juiz fixaria o prazo de 6 (seis) meses para desocupação se houvesse contestação. Assim, observa-se que, diante das duas redações, o prazo para o despejo foi reduzido drasticamente diante desta situação.
Referências
[1] COELHO, Fabio U. Curso de Direito Comercial Vol. 1, 11º edição. São Paulo: Editora Saraiva. 2007. p. 106.
[2] KARPAT, Ladislau. Locação e Aluguéis em Shopping Center, Editora Universitária de Direito, 1997, p. 103.
[3] COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Comercial Vol. 1. 11º Ed. São Paulo: Editora Saraiva. p. 116.
About Ivo Fernando Pereira Martins
Advogado graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduado em Direito pela mesma Instituição. Extensão em Mediação e Arbitragem pelo IDC (Instituto de Direito Contemporâneo). Atuou como conciliador do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Autor de diversos artigos jurídicos, tais como "Contrato de Locação em Shopping Center" (publicado na Revista BDI - Boletim Jurídico Imobiliário - e no site investidura) e "Clonagem Humana Para Fins Terapêuticos" (publicado no site investidura). Citado como referência bibliográfica em alguns acórdãos dos Tribunais de Justiça (e.g. 2ª Câmara do TJAC - Tribunal de Justiça do Acre - processo nº 0701642-38.2015.8.01.0001). Citado, também como referência, em diversos trabalhos de pós-graduação e mestrado publicados.